パープルライン昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。

その後、新線が開通してもう1年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、AREAが興味深い調査報告を出しています。


最初に、คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย「パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。

1.コンドミニアムの半分以上が1~2百万バーツの価格帯

調査結果、バンスーからバンヤイ間で40プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。そして、販売済みのユニットの57%が1~2百万バーツの価格帯であり、26%が2~3百万バーツと全体の83%が1~3百万バーツの廉価な物件である。一方、5百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4%であった。

 

2.住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い

竣工済みユニット全体の84%が販売済みであり、16%が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。しかし、バンコク都内の物件の販売在庫率が9%であるのに比べると売れ行きはよくない。

また、販売済物件のわずか47%のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72%に比べて入居率が著しく低い。つまり、パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。

一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか
19%だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。しかしながら、今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

 

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ 


คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

 

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง

คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก