タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年12月

タイに来て以来、不動産市場最悪の年。来年は光が見えるか!

ミャンマー国境
いよいよ大晦日となり、今年もこれが最後のアップです。振り返ってみれば、2018年の後半から次第に低迷が始まっていたコンドミニアム市場が、今年3月のコロナ危機によってほとんど息の根を止められてしまったという1年でした。

私も昨年初め頃までは、まだ不動産市場がどこかの時点で回復する可能性もあると考えていたので、
このブログや現地ビジネス誌「アレイズ」等の雑誌の連載等でも「待つも相場なり」と書いていたのですが、今年に入ってどんどん市場が悪化していくのを見て、とにかく今は「休むも相場なり」のみで一旦全面撤退した方がいいというトーンに変えました。

そして、12月に入って新たな感染爆発が起こった現在は、来年のタイ経済やコンドミニアム市場回復の鍵ともいえる外国人投資家がいつ戻ってくるのか全く読めなくなっています。

私が2011年にタイに住み始めて以来、まさかのコロナ危機により今年が最悪の不動産市場になるとは思ってもいなかったのですが、私個人の不動産投資に関しては、2018年後半に始まったコンドミニアム市場の低迷が、2019年に入るとかなり長期化しそうになったので、自宅を除き、当時3物件持っていた投資用コンドを2019年末までに全部「出口」処分しました。

今となっては本当にラッキーだったと思っていますが、このブログでも今年の初め頃から、コンドミニアム購入は底値買い狙いをすべきということを何度も書いてきたので、読者の人が価格の高いコンドミニアムを買わなかったことを祈ります。

いずれにせよ、投資家目線でいえば、現在のバンコク不動産市場、特にコンドミニアム市場はリスクばかり高くて魅力に乏しい投資対象になってしまっています。この時期でも買うことを勧めるのは仲介業者ぐらいで、確かに運が良ければ将来儲けられるかもしれませんが、今の市場環境ではそのリスクを取るに見合わないと思います。つまり、ハイリスク、ローリターンの投資環境ではないかと思うのです。

そんなこともあり、今年は否定的な話以外、バンコクの不動産投資に関して書くこともなくなったので、このブログではこれまでの「バンコク コンドミニアム物語」話だけでなく、「タイランド太平記」という新しいジャンルを作って、タイの政治、経済、その他全般のトピックを書き始めました。

また、タイの政治、経済、コロナの動向をしっかり見ていれば、その潮目が変わってきた時に不動産投資のチャンスが再びやってきたのがきっとわかると考えています。

まあ、そんなことで今年もこれが最後のコラムになりますが、ちょうど今朝、日本のニュースサイト「アゴラ」で、私の書いた今回のタイの感染爆発に関するコラム記事が掲載されたので、よければ読んでみてください。

ではまた、来年もよろしくお願いします。



世界中から信用されない中国共産党と中国製ワクチン

中国製ワクチン1
以前、「世界でコロナワクチン購入予約受付開始!」でいち早く中国製ワクチンの予約販売が始まったことを書きました。しかし、今朝のThe Nation Thailandによると、ほぼ予想はしていたのですが、やはりさっぱり売れてないようです。

その一番の理由は、西側諸国が指摘するように、中国製ワクチンは具体的な治験データが出されておらず、その効果に疑問が残るということから、各国国民の多くがその接種を拒否しているようです。

ただ、ワクチン獲得に関しては、現在、世界各国が我先にと争いを繰り広げているものの、これはやはり、資金力のある先進国が有利になります。日本政府も「人類の希望、コロナワクチン・フェーズ3」で書いたように、
ファイザーとモデルナに既に1億人分のワクチンの購入予約をしていますが、アフリカや南米、東南アジアの途上国の多くは資金的に手が届かず、実際には中国製ワクチンしか選択の余地がないというのが実情です。

また、コロナ感染を食い止めたと自画自賛していた韓国も、ここにきて国内で感染が急拡大する中、
後手後手に回ってしまい、ムン政権は十分なワクチン確保ができてないらしいです。

China's vaccines were meant to score a clear diplomatic win for Beijing, shoring up ties with dozens of poorer nations amid an anticipated shortage of Western-developed shots. 

中国製ワクチンは、貧乏な発展途上国が西側諸国の開発したワクチンを入手できないのを見越した中国政府が、そこに無料でワクチンを供給し密接な関係を作るという外交的勝利を目的としていた。

ところで、この記事の中では上のようなことが書いてあるのですが、中国はこれまでインフラ整備資金の融資や協力ということで途上国に取り入ってきたものの、結局、協力などでなく、自国に有利になるように途上国を騙してきたという経緯があります。

その経験から、途上国各国は今回も中国がワクチン外交を繰り広げてそれを政治的に利用しようとしていると敬遠しているわけで、少なくとも今のところは中国政府の当初目論見通りにはなっていません。つまり、今の中国はほとんど世界中から信用されてないというのが実態だと思います。

実際、アメリカ、インドに次いで感染者が多いブラジルの大統領でさえも「中国からは(ワクチンを)買わない」と明言しているほどで、中国のワクチン外交がうまくいってないことがわかります。

しかし、そうはいってもファイザーやモデルナのワクチンが手に入らない以上、何もしなければコロナの感染による死者がさらに増え続けるわけで、いよいよ中国製ワクチンしか選択がなくなった場合、発展途上国はどうするかであり、今後、中国政府の思惑通り、最終的に中国製ワクチンに頼るところも出てくるかもしれません。

例えば、インドネシアの大統領は自分自身が中国製ワクチンを接種し、国民を説得するというようなことをいっているし、アラブ首長国連邦は緊急使用として中国製ワクチンの使用を始めたとのことです。

従って、まだ中国政府の負けと決まったわけではないのかもしれませんが、一つはっきりしているのは、今や世界の大半の国や国民が、中国、いや、中国共産党のいうことを信用してないということだと思います。

ともあれ、日本人は来春にはワクチンが打てるようになるそうで、途上国から見れば恵まれた国民です。また、タイ人も時期は少し遅れるとしても、「オックスフォード・ワクチンはタイ経済復興の救世主?」で書いたように、アストラゼネカのワクチンが英国政府機関に正式に認可されれば、タイは来年、このワクチンを自国の工場で大量生産できるので、疑問の多い中国製ワクチンやロシア製ワクチンに惑わされることはないわけです。

ところで、タイに住む我々日本人も、こんな中国やロシアの怪しげなワクチンでなく、たとえ費用は自己負担であっても、タイで生産されたアストラゼネカのワクチンを打ってもらいたいですよね。




それでも2021年のコンドミニアム市場は底堅い?

ロックダウン危機1
恐れていた通りのことですが、サムットサーコーン県のロックダウンと夜間外出禁止で県内やその周辺のホテルやレストランでは、ほとんどの予約がキャンセルとなり、既に10億バーツを超す売り上げが消えてなくなったということです。

そして、遠く離れたパタヤでさえも、年末年始は100%予約が入り、久しぶりにフル稼働が見込まれていたところに、感染が始まってから既に30%の予約がキャンセルされたそうで、やはり、今回の感染爆発はタイ経済全体、特に観光業界にまたも大きなダメージを与えることになりそうです。

それに、規制はまだまだ始まったばかりで、今日からバンコク都内ではマッサージ店、ナイトクラブ、カラオケ等の娯楽施設の閉鎖が始まることから、今後はさらに経済的ダメージが広がりそうです。

2021年市場予測
さて、こんな状況下で、不動産業界からも来年の不動産市場について、住宅購買意欲がまたも落ち込むので政府のサポートに期待しているという記事が出ています。

これは現地のオンライン新聞、プラチャーチャート・トゥーラギットが業界関係者から聞き取りをした結果を書いているのですが、以下がそのサマリーです。

หวั่นล็อกดาวน์สมุทรสาครดับฝันอสังหาฯฟื้นตัวในปี 2564 เป้าตลาดรวมโต 5-10% อาจไปไม่ถึง “คอลลิเออร์สฯ” ชี้ไม่มีโควิดรอบใหม่ คอนโดฯเขตกรุงเทพฯก็อ่วมอยู่แล้ว แนวโน้มตลาดติดลบ 20% ฟาก “AREA-ศูนย์ข้อมูลฯ” ชี้ปีหน้าตลาดทรงตัว นายกอสังหาฯสมุทรสาครเชื่อมั่นรัฐบาลคุมเกมอยู่หมัด ลุ้นมาตรการรัฐ-ดอกเบี้ยต่ำตัวช่วยพยุงตลาด

今回のサムットサーコーン県でのロックダウンがきっかけで、来年は不動産市場が回復に向かうという
夢が消えてしまった。
不動産アドバイザーのコリアーズインターナショナルによると、当初の目標である5-10%の市場成長の達成はまず無理だろうとのこと。バンコクのコンドミニアム市場は既に低迷しているが、来年はさらに20%のマイナス成長になると見込む。
一方、AREA不動産研究所は、市場は既に十分下落しているので、来年の不動産市場はむしろ堅実で、そうは落ち込まないだろうと予想している。
また、サムットサーコーン県の不動産部門の責任者は、政府が今回の感染危機をうまく制御し、金利や市場サポート策の実施で不動産市場全体を支えてくれると信じているとのこと。

私もこのブログで、そろそろ市場は底値圏に達しつつあるので、今後2割も3割も価格が下がるということはちょっと考えづらいということを書いてきました。

そういう意味ではAREAと同じだったのですが、しかし、また新たな感染拡大が起こるということは想定してなくて、今のような状態になってしまえば、コリアーズのいう通り、まだまだ市場が縮小する可能性があり、当然、来年のコンドミニアムの売行きは細り、完成在庫に対するさらなる値引きが出てくる可能性は大いにあるのではないかと思っています。

ロックダウン
先に書いたように、既にホテルやレストランの予約キャンセルが出ていて、その上、バンコクでも娯楽施設の閉鎖が決まり、最悪、来年早々にはタイ全土のロックダウンもありえるわけであり、そうなれば、さすがに不動産市場は無傷でいられるわけがありません。

いずれにせよ、今回の感染爆発をタイ政府がどこまで食い止めることができるかを見定める必要があり、「休むも相場なり」でしばらく様子を見るしかないと思っています。

また、こうなってくると、学生たちも反政府デモはしばらく中断して、少なくとも3月の感染危機を無事に乗り切ったプラユット政権の手腕に協力して、ここはしばらくおとなしくしているべきなのかもしれません。



なぜ、ミャンマー人は隣国タイを目指すのか?

憧れのタイ2
今回の感染爆発でそもそもの発端となったミャンマーからの不法労働者について、プラユット首相も密入国者やそれをアレンジする違法業者の取り締まりをさらに厳しくするように指示しました。

しかし、感染防止という意味では今更遅く、合法不法を問わずもう何十万人という労働者がミャンマーからタイに入ってきています。特にコンドミニアムの建設現場で働く労働者のほとんどがミャンマー人といわれているほどです。

現地オンライン紙、ポストトゥデイによれば、いくら彼ら不法労働者を捕らえて刑務所に入れても、今度はその刑務所関係者が感染し、やがてその家族や周りの人に感染が広がるので、結局制御できないということで、全くそうだと思いました。人を捕らえて拘束してもウイルスは鉄格子など関係なく浮遊するので始末が悪いのです。

ところで、この記事が問題にしているのは、現時点で最も感染リスクの高いミャンマー人を中心とする外国人労働者たちに優先的にワクチン注射をするのかどうかについてです。

タイ政府はアストラゼネカ社と2,600万接種分のワクチンを購入する契約をしていますが、ワクチンは2回接種する必要があるので、実際には約7,000万人いるタイ人の内、1,300万人分しかないわけです。

その後、パトゥンタニ工場での量産が軌道にのればもっと出回るのだろうと思いますが、当面はこの1,300万人分を誰に振り分けるかが課題となっています。

当初は医療従事者、高齢者、基礎疾患を持つ人などのコロナ弱者を優先するという計画だったのですが、今回の感染爆発で事情が変わってきました。一番感染リスクの高いミャンマー人を最優先しないと、この後もさらに感染拡大が続き制御できなくなる可能性があるのと、彼らを無視するのは人道的な問題もあるのです。

これは1,100万人もの不法労働者がいるといわれるアメリカや、タイと同じように下級労働者のほとんどが外国人労働者であるシンガポールでも同じ問題があり、議論されています。不法移民に厳しいトランプ大統領は反対で、バイデンは人道的見地から不法労働者にもワクチンを接種するべきということで考えが違うようですが、シンガポールは外国人労働者にも接種を認める考えのようです。

ちなみに、ここでタイ語でต่างด้าว(ターンダーウ)と書いてありますが、同じ外国人を意味するคนต่างชาต(コンターンチャート)とは少しニュアンスが違います。前者は発展途上のミャンマー人やラオス人、後者が先進国の人という意味合いで使い分けられていて、我々日本人は先進国人なので、今回優先的にワクチン接種は受けられません。

しかし、この記事によれば、北部の国境では日常的にミャンマー人とタイ人が行き来する自然にできた小道がたくさんあり、これからもミャンマー人はタイを目指して続々と入ってくるようですが、そうなると、ワクチンはいくらあっても足りなくなります。

彼らにしてみれば、母国ミャンマーでは仕事もなく、コロナの感染爆発で既に医療崩壊が起きていて、病院もこれ以上の患者を受け入れられないという状況の中、コロナに感染したらそれこそ手の打ちようがないことからタイを目指してくるのだそうです。

憧れのタイ1
そんな中、ミャンマー軍は、昨年インドから購入したオンボロ潜水艦を披露して軍事力を誇示し、
コロナの感染で苦しむ国民のことなどほったらかしで、盛大な式典を行ったというのです。

ミャンマーではそれだけ無能な軍部が権力を握っているということだと思いますが、これに比べれば、経済運営がヘタな軍事政権とはいえ、政府がコロナ制圧に全力を尽くしていて、さすがにこんなバカなことはしないタイの方がよほど住みやすそうです。

そして、こういう状況がわかってくると、ミャンマー人たちにとってみれば、仕事があって、しかもコロナの感染もない安全なタイは、すぐ隣にあって歩いて行ける天国なのかもしれません。



いよいよロックダウンが目前に迫っているのか!

感染率2
あっという間に、サムットサーコーンの海老市場で始まった集団感染は広範囲に広がりつつあり、既にバンコクを含む22都県で感染者が確認されました。

一方、保健相は2015年に立法化された伝染病法第7条45項、伝染病管理規定を発動することを内閣に提案することで至急準備を進めているということです。

これが可決されれば、以下の規定により、
政府にはコロナ感染食い止めに関する実質的な全権が与えられることになり、伝染病管理委員会の提案に基づき、再びロックダウンや外国人入国拒否が合法的に可能になるのではないかと思います。

การพิจารณา พ.ร.บ.ควบคุมโรค เป็นการเพิ่มอำนาจให้กับคณะกรรมการควบคุมโรค ให้สามารถออกมาตรการต่าง ๆ ได้ แต่ไม่มีผลกระทบในเรื่องของการปฎิบัติ โดย พ.ร.บ. ดังกล่าว จะมีการบังคับใช้ควบคู่ พ.ร.ก.ฉุกเฉิน

伝染病管理法の適用は、伝染病管理委員会に感染防止策を策定する強力な権限を与えるものであるが、彼らにはそれを実行に移す権限はなく、“緊急法令”と一緒になって発動されなければならない

一方、3月から続いている集会の禁止などの超法規的な権限を政府に与える“非常事態宣言”は今も解除されてないのでこれが緊急法令ということになり、この伝染病管理法が発動されると同時に、多分、プラユット政権には絶対的な権利が与えられることになるのではないかと思うのですが、この辺は私もよくわかりません。

感染率
ところで、これは私の個人的な危惧ですが、今、イギリスなどで大流行しているコロナ第3波は実は変異して感染力が倍増したウイルスが原因と指摘されています。ひょっとすると今回のサムットサーコーンで始まった感染も、実に44%もの人に感染するという極めて高い感染率から、インドからミャンマー、そしてタイに入ってきた同種の感染力が強力なウイルスなのかもしれません。

ロックダウン
そんな中、現地のビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットは、プラユット首相は保健相と国家全土のロックダウンの準備について話し合ったと書いていて、ロックダウンの可能性はかなり高いと見ているようで、上のような写真記事を載せています。

いずれにせよ、風雲急を告げるという感じで事態は急展開しており、我々もこの年末年始はロックダウンという心の準備をしておく方がいいのかもしれません。



事態は緊迫、早速下ったバンコク都知事の判断

感染拡大1

感染拡大2
昨日、バンコクに隣接するサムットプラガン県のこの写真のような貝を売る店でも感染拡大が広がったことから、バンコク都知事は即座にバンコクでのソーシャルディスタンシングの徹底や集会の禁止等、感染阻止の命令を出しました。

感染拡大4
3月のロックダウンの時と同じで、この都知事は決断と実行が速いので、我々も今後のアナウンスメントに注意しておく必要がありそうです。

感染拡大3

早速、役人がナイトクラブやレストランに派遣され、厳重な感染防止策を指導して回ったようですが、今回の命令を簡単にまとめると以下のようなことです。

1. 水上マーケットやフリーマーケット、公園、お寺、そしてパブやバー、カラオケ等の娯楽施設での規制を強化。
 特に娯楽施設については、1人あたり4㎡以上の空間を取れるように余裕を持って客を入れ、グループ客も最大5人まで。そして、客に飲ませるためのお酒の値引きプロモーションやお酒の持ち込みは禁止、ピッチャーやタワーのような大きな入れ物でシェアするお酒の販売禁止、当然、
ダンスや歌も禁止。違反した場合、店舗閉鎖。

2. 娯楽施設やスポーツ、交通機関等、多くの人が集まるビジネスの管理者は、体温検査、マスク着用、空気清浄機等の設置、最低1メートルのソーシャルディスタンシングの確保、入館と退館時の記帳等を徹底する。

3. 300人以上の集会をする場合は、そのプランや感染防止策を添えてバンコク都の事前許可を取ること。違反した場合、2年以内の禁固刑と4万バーツの罰金。

4. 全員外出時はマスク着用

以上、とりあえず12月21日から1月15日までとするが、期間延長もありうる。


前回のロックダウンの場合、当初お酒の販売禁止は2週間だけということだったのが、結局、5月まで1か月以上も続いたことから、昨日は半分冗談で、またある日突然お酒の販売禁止令が出ると困るので、ビールの買いだめをするつもりと書きました。

しかし、どうも事態はさらに緊迫化する方向に向かっているようで、今回、パブやカラオケでお酒をあまり飲ませるなという指導が出ていることからも、そのうちまた酒類販売禁止命令が出ることが現実味を帯びてきました。

ところで、バンコクのコンドミニアム市場についてですが、都知事からいつロックダウンや夜間外出禁止令が出てもおかしくなくないような展開になりつつあります。もしそうなると、外国人の入国規制が緩和されるはずもなく、バンコクの不動産市場もまた長い低迷が続くことになり、やはり「休むも相場なり」で、しばらくは何もせずに様子見が一番です。



バンコク近郊外国人労働者の間で感染爆発

感染爆発
一昨日、とうとうバンコク近郊のサムットサーコン県で大規模な集団感染が発生しました。今朝の最新ニュースでは、既に694人が感染しているということですが、そのうちの90%が現地の海老市場で働く外国人労働者で主にミャンマー人ということです。

政府はさらに広範囲でPCR検査を始めているので、多分、感染者はもっと増えるのではないかと思います。また、県知事は即座に14日間のロックダウン命令を出し、夜の外出も禁止となりましたが、感染がさらに広がれば、バンコク都もまたロックダウンが始まるかもしれません。

以前、「隔離検疫なしで外国人を受入れ始めた国(その2)」で、シンガポールやモルディブでソーシャルディスタンシングなど構っていられない劣悪な環境で働く外国人労働者の間で集団感染が広がっていったということを紹介しましたが、タイも結局、同じところで感染爆発が起こったことになります。

ここ数か月間、ミャンマーでは感染が急増していて、タイ政府も国境警備を強化していたのですが、数百キロもある国境を全部取り締まるのは無理であり、相当数のミャンマー人労働者が、この間も国境を越えて出稼ぎに来ていることは間違いないと思います。

結局、その人たちが感染をもたらしたのだと思いますが、タイ経済自体がガマゴンと呼ばれる下級労働者の仕事を、ほとんど周辺国からの外国人労働者に頼る体質となっているので、仕方のないことなのかもしれません。

感染爆発2
さて、政府は早速、新年のカウントダウンの中止や集会の禁止を打ち出し、上の記事にあるように保健省は規制をさらに強化する法律の制定を総理に進言したらしいですが、これでまたしばらくタイ経済がズタズタになる可能性が出てきました。

コロナの感染拡大は確かに恐ろしいことですが、安易にロックダウンや夜間外出禁止令を始めたら、またも失業者が街に溢れることになるかもしれず、政府の舵取りが試されるところです。

しかし、政府にしてしてみれば、現在の反政府デモ鎮圧の理由としても好都合であり、他のニュース等を読む限りでは、とにもかくにもコロナ制圧が最優先という方針のようで、またもバンコクでもロックダウンが始まるのかもしれません。

ところで、前回も突然のロックダウンであったため、私を含め多くの人が買い置きが少なくて途中でビールが足りなくなり、「集団感染リスクそっちのけでビールに群がる人たち」で書いたように、お酒の販売が解禁された時には奪い合うように買っていましたが、今回は念のため、もしものロックダウンに備えて、早目にスーパーに行ってビールをたくさん買い込んでおくことにします。



タイには季節風という強い味方がある

空気汚染状況1

1週間ほど前、「今年もやってきたPM2.5の恐怖」で無風期間中のPM2.5等の空気汚染状況について書いたところ、多くの人が読んでくれましたが、バンコクの空気汚染は毎日こんな状況が続くという間違った印象を持った人も多いかもしれません。

しかし、ここ数日は風があることから空気も比較的きれいになっています。上の図は今朝6時のバンコク及び周辺部の空気汚染状況ですが、大抵のところがアクセプタブルの黄色の数値に落ち着いていて、私の住む辺りも63と低い数値です。

無風期間
前回の時も書いたように、空気がよどむのは無風状態の時であり、昨年と一昨年の私の経験からも、大体12月から2月ごろまで空気がよどみ汚染が広がる日が続いたりしますが、
毎日こんな状況ということではありません。

無風期間といっても、北東からの冷たい季節風が完全に止まっているわけではなく、時々これが吹くと汚れた空気は飛ばされてきれいになります。実際、私の部屋は高層階にある北東の角部屋ですが、この時期は北向きのキッチンの窓を開けると、ものすごい勢いで冷たい風が東側の窓に抜けていくことが多く、大体こういう時は空気がきれいです。

空気汚染1
今朝の状況と前回の12月12日の朝の数値と比べるとはっきり違いが判ると思いますが、今ぐらいの数値であれば、下の図にある通り、今朝の日本の大都市の汚染レベルとほぼ同じです。

空気汚染状況2
一方、中国の空気汚染は相変わらず深刻で、緑の日本と赤の中国とでは、まさに天国と地獄です。これも日本が多くの工場を海外に移転し、かつ日本人が公共交通機関を利用しあまり車に乗らなくなったことも一因なのかもしれません。

ところで、タイの場合はタイ語でモーラスーンと呼ばれる、日本ではモンスーンと習った強い季節風が吹くことからよどんだ空気が拡散され、中国のように工場が多くかつバンコクでは大渋滞もあるにもかかわらず、空気汚染に悩まされる頻度が少なくなるのだと思います。

これもタイが熱帯モンスーン気候帯と呼ばれる、南西と北東の2方向からほぼ1年中季節風が吹く地域にあることの恩恵です。



1,000万バーツのコンド購入で永住権がもらえる!

永住権の付与1
これはもう1か月も前のことになりますが、政府が瀕死状態のコンドミニアム市場の救済策として、現金でコンドを購入し、最低でも5年間保有してくれた外国人に対して永住権を付与することを検討しているという以下のような話題がありました。

Deputy Prime Minister Supattanapong Punmeechaow and the Situation for Economic Administration are pushing to maximise both foreign investment in Thailand and foreign tourism earnings as part of the government’s economic recovery strategy. As well as simplifying the Special Tourist Visa scheme and boosting visitor numbers through it, the government is also reported to be looking at granting permanent residency for foreigners with debt-free condo units held for over 5 years.

 

政府はタイ経済復興のために、外国からの投資と観光客を呼び込むべくSTV(特別観光ビザ)の基準緩和とタイのコンドミニアムをキャッシュで買い、かつ5年以上保有した投資家に永住権を与えるスキームを検討中。


実際、この記事は10月末に出たものですが、その時は私はこんなのは無理だろうと思っていたので、どうせそのうち立ち消えになると取り上げませんでした。ところが昨日の17日、財務省がいよいよ検討を始めるという発表をしたので、もしかしたらとの期待も込めてこのブログで書いてみることにしました。

そもそもの発端は次の記事でわかると思います。大手デベロッパーには増収増益だとか何とか表向きは強気なことをいってるところもありますが、
マーケットの動きを見ていればこんなのはポジショントークだとすぐにわかることであり、実態は不動産市場、特にコンドミニアム市場は大変な窮地に立っています。

฿1 trillion in unsold property in Bangkok right now as debt levels throughout the kingdom soar

Last week, a real estate analyst in Bangkok, Wichai Wirat, told the local popular Thai newspaper, the Daily News that there was upwards of ฿1 trillion of unsold or vacant property in Bangkok as the country’s household debt to GDP ratio is predicted to skyrocket to as high as 90% of GDP by the end of the year from a current projection of 84%.

「国内が借金まみれになる中、1兆バーツもの販売在庫が積み上がったバンコク不動産市場」
タイの対GDP家計債務比率が84%から年末には90%に急増すると予想される中、不動産の販売在庫も1兆バーツに積み上がっている。


さて、今回の提案は、不動産業界の各団体からの提案をまとめて不動産協会が政府に提出したもので、今の窮状
を見かねた財務省が前向きに検討することになります。

現在の具体的な提案内容によると、購入するコンドミニアム価格によって以下の3種類のビザを出すことで検討がされるようです。


1. 300万バーツ(約1,000万円)以上のコンド購入で5年間のビザ

2. 500万バーツ(約1,800万円)以上のコンド購入で10年間のビザ

3. 1,000万バーツ(約3,500万円)以上のコンド購入で永住権

ところで、1,000万バーツ以上のコンドミニアムを買えば10年の投資ビザがもらえるというのは既にある制度だし、私のように50歳以上の人はリタイアメントビザが簡単に取れるので、1.と2.についてはあまり興味がありませんが、3.の永住権には大きな価値があります。

特にまだ40代でリタイアメントビザが取れず、エリートカードを買うしかなかった外国人が無期限の永住権をもらえるわけですから、もし承認されれば、相当数の中国人が我先にとコンドミニアムを買いにくると思います。

それに、既にバンコクのコンドミニアム市場はほぼ底値に近付いていて、更なる下落リスクも小さいと思います。

ただし、まだ検討段階であり、あまり期待するのはよくありませんが、もし承認されたとしても、多分、現在の不動産業界が窮地を脱するための短期間時限立法になるのではないかと思います。

それにしても、確かフィリピンの永住権を買う場合でもキャッシュで350万円ほどかかると聞いたことがありますが、それがタイの場合、1,000万バーツのコンドミニアムを買えばおまけでついてくるとなれば、これは千載一遇のチャンスでもあり、是非承認してもらいたいものです。

以前、「マレーシア不動産から撤退する中国人バイヤー」で書きましたが、最近、日本人にも人気のあったマレーシアMM2Hビザが突然、凍結されてしまいました。タイのロングステイビザも更新が必要である以上、突然の変更や凍結、最悪の場合、廃止ということも起こりえます。

それでなくても、最近は健康保険への加入義務や80万バーツの預金を更新前後の半年間は維持しなければならないとか、最低でも半分は残してしておくこと等、次第に条件が厳しくなってきていて、そのうちこの80万バーツが200万バーツとかに引き上げられることもあり得ると思います。

その点、永住権というのは一旦取ってしまえば、法律は過去に遡って変更したり無効にすることはできないという大原則がある以上、犯罪でも犯して国外追放にでもならない限り、剥奪されることはないので、この機会に取っておくいいチャンスだと思います。

もっとも、いくら救済策といっても、本当にタイ政府がタダ同然で永住権など出すのか大いに疑問ですが...。



アメリカの監視強化でバーツ高はさらに続く?

バーツ高2

最近のタイバーツ高は留まることを知らず、このグラフからもわかるように、今朝の時点でとうとう1ドル30バーツを突破してしまいました。

1年のスパンで見ると、結局、今年初めとほぼ同じレベルまで戻ってきたことになりますが、タイバーツも今年はコロナに振り回されてきたということです。

2月からコロナの感染が世界に広がっていくにつれて、新興国から米国へのドル投資資金の回帰が始まった結果、急激なバーツ安が始まり、年初から4月までの4カ月で約1割ものドル高バーツ安が起こったことが、このグラフから手に取るようにわかります。

しかし、これも4月のピークを過ぎたころから、為替市場は次第に落ち着きを取り戻し始めました。そして、再びバーツ高が始まり、結局は1年かけて元に戻ってきたことになります。

そういう意味では、昨年の今頃にバーツを売って米ドルを買い、4月にまたバーツに戻せば、短期間で1割の為替差益がとれたことになりますが、当時、世界中がコロナパニックのようになっていた時に、そんな勇気のある人は少なかったろうと思います。

実際、私も3月の時点で手持ちの株や投資信託を全部処分して結構な損を出してしまいましたが、その後は精神的に随分気が楽になりました。一方、運よくバンコクの投資用不動産については昨年末までにすべて「出口」を迎えられたので、不動産投資への影響は回避することができました。コロナの発生など、誰も予期できなかったことですが、投資リスクというのは本当に読めないものです。

バーツ高1
さて、このままでは輸出産業がやられてしまうことから、タイ政府としてはここでバーツ高を何とか食い止めたいところですが、今朝のタイの新聞、ポストトゥデイの記事によると、アメリカが為替介入操作の可能性があり監視を強化するべき国としてリストアップした10か国の中に、タイが入っているということが書いてあります。

タイのほかには中国、日本、韓国、ドイツなども入っていて、これら10か国は、今後の状況次第では経済優遇措置の撤廃など、アメリカの経済制裁を受けるリスクがあり、下手に為替介入ができなくなっています。

また、ブルームバーグの報告によれば、アメリカが為替操作国とみなす3つの必要条件である1.貿易収支の黒字、2.経常収支の黒字、3.外貨準備高の増加、の中でタイは既に2つを満たしてしまっているとのことで、ここでバーツ高阻止の為替介入などすれば経済制裁を受ける可能性も高いわけです。

タイ政府にしてみれば、観光産業を筆頭に国内経済が大打撃をけている中、頼みの綱である輸出産業を助けるために何とかバーツ高を食い止めたいところですが、今は動きが取れないという状況です。

また、カシコン銀行リサーチはこれからもっとバーツ高は続くと予想していて、これでは輸出産業だけでなく不動産市場にとっても、外国人投資家がますます手を出せなくなるので、来年も厳しい状況になりそうです。


バーツ高3


ただ、このブログでも何度か書いてきていますが、今のタイバーツは実力以上に強すぎると私は個人的に思っています。それに、上の10年間のドルバーツの動きを見ても、今はバーツに対して米ドルがもっとも安く売られている水準にきていることから、カシコン銀行のいうように今後さらにドル安が続くとしても、これ以上そう大きくドル安バーツ高になる可能性は低いのではないかと考えているのですが...。

いずれにせよ、この調子では来年は多分、再び不動産投資を始めるタイミングはやってこないような気がしているというのもあり、タイバーツであれ、米ドルであれ、来年も虎の子の投資資金は現金で温存しておく方がいいように思います。



全米女子オープンは残念、でも今回思ったこと

Moriya2
前回書いた全米女子オープンに関するコラムは、ちょうど大会3日目を終えたところということもあり、随分多くの人が読んでくれました。しかし、最終日の結果は期待通りにはならず、渋野選手もモリヤ選手も最後で力尽きてしまい、本当に残念でした。

実は昨年のホンダLPGAの時、私もパタヤまで観戦に行ったのですが、その時に初めてモリヤとアリア・ジュタヌガーン姉妹を目の当たりにしました。ただ、その時は、ああ、この2人が有名なタイのスター選手かと思っただけでした。

ちなみに、アリアはあまりに長距離ヒッターなので、ゴルフバッグにはドライバーが入っておらず、代わりにフェアウエイウッドの3番でティーショットをすると聞いていたので、本当かなとわざわざ近寄って見てみると、確かにドライバーが入ってなかったのを覚えています。

しかし、その後間もなく彼女たちの映画「プローメイ」が封切りされて見に行ったのがきっかけで変わりました。2人の
生い立ちや苦労がわかると親近感がわくもので、それ以降、私はこの姉妹のファンになってしまったのです。

ところで、彼女たちがその厳しい父親と決別して、まだ10代の頃に母親と一緒に海外でツアーを始めたのですが、当時の生活の様子が映画の中でも描かれています。

当たり前のことですが、
世界はそんなに甘くなく、最初はなかなか勝てない中、ツアー参加のための交通費や宿泊代、キャディフィーにも苦労する生活を続けていました。

そんな苦労の末、やっと妹のアリヤが17歳の時、つまり2011年あたりから世界で成績を残せるようになり、それが2016年の全英女子オープン、そして2018年の全米女子オープンでの優勝につながったわけです。一方、姉のモリヤの方も、2018年にLPGAで優勝し、姉妹で世界ツアーの優勝経験者となりました。


アリア インタビュー
ところで、実は今回、テレビでの彼女たちのフラッシュインタビューを初めて見たのですが、その英語のうまいことに驚きました。映画の中では、父親が学校にも行かせずゴルフの特訓に明け暮れる毎日で、本人たちは満足に教育を受けてないようなことを描いていたのですが...。

Moriya
彼女たちはまだ10代半ばという若いころから世界ツアーの荒波にもまれながら生活していくしかなかったことから、必死で英語を覚えていったのだろうと思います。

貧乏な家の出身であり、ツアー生活の中で英語学校に通うなどという余裕があるはずもなく、サバイバルイングリッシュとして英語を自分のものにしたのだろうと思います。その結果、今も単語の末尾を上げるタイ英語独特のアクセントは少し残っているものの、欧米マスコミからのインタビューの中で冗談を交えながら、ほとんどネイティブの英語でやり返していたのですからすごいものです。

以前、「
タイ人も実は英語はすごく苦手(その3)」で書きましたが、日本人は英語が下手だとバカにするようなタイ人も一部にいますが、実際には一般的にはタイ人は日本人以上に英語が下手であり、そんなことをいわれる筋合いはないと私は思っているのですが、この2人の英語には感心させられました。

渋野日向子
ところで、渋野選手は全英女子オープンを制覇した際のインタビューで、「私も英語が喋れるようになりたい」といっていました。そして今彼女は、これから全米ツアーに挑戦していきたいともいっています。

そうなると、あと3年もしたら欧米人記者とのインタビューで、いつものスマイルだけでなく、
ジュタヌガーン姉妹のように通訳を介さずとも冗談を交えながら英語で応じられるようになっているかもしれません。

そうなったら、英語のインタビューにも応じられたかつての世界テニス界の伊達公子のように、まさに世界の渋野であり、格好いいだろうなと思った次第です。

PS: 映画プローメイに興味のある方はプロモーションビデオの「โปรเม」を見てください。



タイで期待される渋野日向子とモリヤ・ジュタヌガーン

全米女子オープン
ゴルフ好きの人は中継を見て既に知っていると思いますが、全米女子オープンの3日目を終えて渋野日向子が4アンダーとトップを走っています。私もついさっきまでテレビ中継を見ていて、そうだ、今日はゴルフの話を書こうと思った次第です。

渋野

実は彼女はタイでも人気があり、初日から新聞で優勝候補として取り扱われていました。もちろん、タイにはモリヤとアリア・ジュタヌガーンの姉妹がいるので、彼女たちが最も期待されているのですが、残念ながら、開催寸前になりコロナに感染し、一時はどうなるかと心配されていたのですが、何とか回復し、今回出てきています。

モリヤジュタヌガン

そして、今日時点では姉のモリヤが4人しかいないアンダーパー選手の一人として残っていて、3打差で渋野を追いかけていますが、タイのゴルフファンとしては、やはりモリヤに優勝してもらい、渋野が準優勝というのが理想なのかもしれません。

アリヤジュタヌガーン
ところで、妹のアリアは2016年にまず全英女子で優勝し、2018年にこの全米女子でも優勝した文字通り、タイのスター選手です。そして、渋野もアリアについで、最初に全英、そして今回全米をも制覇するのではないかと、タイ人の間でも注目されているわけです。

実はもう2年近く前になりますが、アリア(ニックネーム:プローメイ)がタイ人選手で初めてメジャー選手権で優勝したプロゴルファーとして映画化されたので、私も早速見に行きました。多分、日本では上映されなかったと思いますが、なかなか面白い映画でした。

この映画を見ると、姉妹の父親がものすごく厳しい人で幼少期から姉妹に毎日早朝からランニングとか体力づくりの練習をさせ、学校など行かなくてもいいと、ほぼ1日中
ゴルフの練習ばかりをさせていたのです。

その中で、この姉妹が全然学校に出てこないので、担任の先生が父親を呼びつけて、なぜ学校に来させないのかと詰問するシーンがあります。それに対して父親が、「うちのような貧しい家の子供が成功するには学校なんか行っても仕方がない。ゴルフで成功してお金持ちになるしかない」というのです。

普通の人が見れば、娘たちを義務教育にも行かせないこの人はどうかしてると思うのですが、実際、この父親は鬼のように練習に厳しい人だったようです。そして、その練習成果もあって、アリアはわずか11歳の時に最年少でホンダLPGAに出場したりと、小さい頃からその実力は抜きん出ていました。

しかし、こんなスパルタ教育の父親だったこともあり、モリヤもアリアも反抗し、最後は父親と決別し家を出て行ったのですが、それでも結局は父親が授けてくれた唯一の武器であったゴルフで成功を収めることができたわけです。

その後、初めてメジャー選手権である全英女子を制した時には、既にその父親は他界した後で、姉妹は亡くなってから初めて父親の子供を思う気持ちに気づくというストーリーでした。

感動を誘うために幾分脚色されて、きれいごとになっているのだろうとは思います。しかし、いつもサバイサバーイがモットーのタイ人とばかり接していますが、中にはこんな日本のスポ根ドラマのような厳しい練習の中で一流選手になっていく人もいるのだと思った次第です。

実際、タイ人の母親を持つタイガーウッズが出てきた頃から、タイでもゴルフブームが起こり、今でもゴルフ人口は多いようです。

私がよくいく家の近くのパブリックのドライビングレンジでも、まだ中学生ぐらいに見える少年が何人かきていて、平気でドライバーで250ヤードを飛ばしていますから、タイのゴルフ人口の層は日本のそれよりずっと若いということを実感させられます。

つまり、タイではゴルフは年配者の娯楽という次元のスポーツではなく、もっとハングリーなスポーツのように思うのです。



今年もやってきたPM2.5の恐怖

空気汚染1
今朝の新聞で、昨日のバンコクの空気汚染は危険レベルに入ったというニュースが出ていたので、早速今朝7時のバンコクの空気汚染状況を調べたら、昨日よりさらに悪化し、PM2.5が164と健康に影響が出るレベルになっています。特に空気汚染に敏感な人は家にいるようにとのレベルで結構深刻な状況です。

しかも、新聞の説明によれば、世界標準で安全なのはPM2.5の数値が25以下というのに対し、タイのそれはもっと緩く、50以下ということになっているそうです。従って、今日の数値は164ですから、世界標準から見ればかなり危ないレベルということなのかもしれません。

空気汚染3

ちなみに、ここ数年、今頃から翌年2月頃までこんな状況が続くようになってきていて、見方によってはタイものんびりロングステイを過ごせる楽園ではなくなってきています。

偶然、今年はコロナの影響でほぼ全員がマスクをしていますが、その辺で売っている30バーツぐらいの安物マスクでは、PM2.5のような微粒子をブロックすることはできないので、ほとんど役に立ちません。

以前、看護師の知人に聞いたことがあるのですが、手術室で使うようなレベルのマスクでないとPM2.5はブロックできないということでした。しかも、そんなマスクは普段の生活では息苦しくてとても長時間使えないということでもあります。

従って、暑いタイの気温の中でゼイゼイいいながらこんな強力なマスクをして出歩く気はしません。また、今はゴルフの季節とはいえ、バンコク周辺のゴルフコースもPM2.5の数値は高いので、さすがにマスクをしてゴルフなどしたくもありません。従って、ここしばらくは自室やホテルにこもって隔離検疫みたいな生活をするのがよさそうです。

私もせめて寝ている間だけはきれいな空気の中に居たいと思い、昨年の今頃、PM2.5を除去する空気清浄機を買ってきて寝室に設置していますが、これはコロナのようなウイルスも殺菌してくれるので重宝しています。しかし、今年は書斎用にもう一つ買おうかと思い始めたところです。

空気汚染2
ちなみに、これが同じ時間帯のアジアの空気汚染状況です。こうやって比べてみると、ほとんどの地域が100以下である日本がいかに空気がきれいなのかがわかる一方、中国東部の街には数値が300を超える最悪のHazardous(危険)レベルの街がたくさんあり、間違っても行きたくないと思います。

上海などに住んでいたら、将来肺気腫で死ぬことになるんじゃないかと怖くなりますが、だから中国人はタイやマレーシアのコンドミニアムを買って将来移住しようとするのかもしれません。

追伸:
無風期間
この記事をアップしてから、タイは空気汚染が怖いと思う人が多くなったようなので、もう少し説明しておきます。

今のバンコクの空気汚染が酷いとはいえ、これは無風期間だけのことで、3月になってモーラスーン(日本名:モンスーン)と呼ばれる南西からの季節風がまた吹き始めれば問題は解消されるので、毎年3、4か月間だけの辛抱です。



実はタイの隔離検疫とコロナ健康保険はたったの10万円?

STV2

2日前のことです。毎年冬の寒い時期を暖かいバンコクで過ごすジャック氏が
先月ロンドンからやってきました。そして、久しぶりに会って、日本大使館近くにあるタイミシュランを持つガイトート(タイの焼き鳥)の店でランチをしたのです。

「外国人観光客の入国制限が厳しい中、よくタイに入ってこられたね」といろいろ聞いてみると、3か月の観光ビザでやってきたとのこと。ただ、イギリスのビザエージェントが全て手配してくれたので、
これがSTV(特別観光ビザ)なのか、普通の観光ビザなのかは彼はわからないとのことでした。

そこで私が、「日本人駐在員から聞くところによると、2週間の隔離検疫とコロナの健康保険料、片道航空運賃、PCA検査や非感染証明等で少なくとも15万バーツはかかると聞いている。会社負担でやってくるビジネスマンならわかるが、個人の観光客はバカバカしくて普通はやって来ないはずだが、なんでまたそんなに高い費用を払ってまでバンコクにやってきたの?」と聞いてみたのです。

すると彼は、「そんなにかからないよ。2週間の隔離検疫のホテル代が24,000バーツで、3か月分の健康保険料が8,000バーツ、合計32,000バーツ(10万円)だった」というのです。

そして、これを見てみろといって、観光ビザのコピーも見せてくれたのですが、確かに11月10日にタイに入国し、来年の2月まで3か月間の滞在許可が下りているのです。もっとも、最初の2週間は隔離検疫でホテル住まいでしたが、その内容は「隔離検疫ってどうなの?」で書いた通りで、何も面白くなかったといっていました。

STV3

ただ、10万円で隔離検疫を終えて、その後は自由にバンコクで住めるわけですから、彼のようにイギリスの寒い冬が嫌いで、毎年4~5か月間、避寒地としてタイで過ごす人にとっては、2週間ぐらいならホテルでの缶詰めを我慢するだけの価値があるわけです。

ところで、最初ロンドンで飛行機に乗った時は60人ほどいた搭乗客が、直行便がないので乗り換えをしているうちに、最後バンコクまで一緒だったのは7人だけに減っていたということでした。しかし、イギリスからもこうやって観光客が来ているのは間違いないようです。

STV4

英国はコロナ感染リスクが極めて高い危険国になっているし、よく観光ビザが取れたものだと思うだけでなく、2月にビザが切れるのだからまだ寒いうちにロンドンに帰るのかと聞いたところ、それもイギリスのビザエージェントがちゃんと手配してくれていて、4月まで延長してくれるというのです。しかも、延長期間分については健康保険はもう不要のようです。

要は一旦入国して3か月間感染してなければ、実質的に我々と同じ長期滞在の外国人と同じなので、普通の観光ビザの延長で行けるのだろうと思います。

それに、日本と違ってイギリスではPCR検査などどこの病院でもできるし、当然英文で証明書が出るわけで、巷でいわれているほど高くつくわけではないようです。

従って、タイに来るには全部で50万円以上かかるという日本人駐在員の話だけが、どうも独り歩きしているだけなのかもしれず、3か月程度の観光客の場合、実はもっと安上がりなのではないかと
今回思った次第です。

それであれば、彼のような定年退職者等で2週間の隔離検疫を我慢できる時間と精神的余裕がある人の場合、航空運賃を別にして10万円の追加コストがかかっても、ゴルフなどのために数か月間タイにやってくる価値がありそうです。

ところで余談ですが、英国ではまた感染者が急増して大変なことになっているが、あれはどうしてかと聞いたところ、イギリス人はコロナの感染リスクなど気にしてない人が多く、パブはいつも人が一杯でビールを飲んでいるし、あれでは集団感染も仕方がないと諦めたようにいっていました。どうもヨーロッパとタイではコロナの恐怖に対する温度差があるようです。



デベロッパーの最新ブランドランキング(その3)

1. Construction materials
2. Security system 
3. After sales service 
4. Interior living space 
5. Down payment, installment payment 
6. Interior and exterior design 
7. Promotions, discounts, giveaway 
8. Environment 
9. Society of good neighbors 
10. Common areas and facilities

ところで、このリストは今回のテラメディアコンサルティングのアンケート調査でわかった、タイ人が新築物件を買う場合の重要ポイントリストです。

ただし、大前提として最も重要なのは価格であり、自分の予算に合わなければいくら良くても買えないという
当たり前のことが書いてあります。

これは予算内に入ることが重要なのであり、他と比べて何より割安感のある物件を買うという意味ではなく、ブランドがあるプロジェクトでかつこれらの要求項目を満たしている予算内の物件を、消費者は購入したがっているということです。

この中では、私も著書やこのブログでコンドミニアムプロジェクトを評価する際にチェック項目として挙げているのが、アンダーラインを引いた、1.ワッサドゥ(建築資材)、3.アフターサービス(顧客満足度)、4.間取り、6.ファサード等の外観や内装のスペック、7.今のマーケットなら底値買いを狙う、10.共用部施設の使いやすさやグレード、といったところです。

デベロッパーブランド2

ところで、テラメディアコンサルティングはもう一つ面白いアンケート調査をやっています。

今の不動産、特にコンドミニアム市場に当てはまると思うのですが、消費者がそのライフスタイルの変化に合わせて、住宅も車と同じように買い替えていくことが一般的になりつつあるということで、デベロッパー各社のブランドを自動車メーカーに例えればどんなイメージを持っているかという調査結果がこの表です。

面白いのは、ランドアンドハウスのブランドイメージはメルセデスベンツと53%もの人が答えていて、やはり総合デベロッパーとしてクオリティに定評のあるところが、成熟したイメージと信頼感をもたらしていることがわかります。


一方、人気のサンシリは34%の人がBMWのブランドイメージと答えています。BMWはメルセデスよりスタイリッシュなイメージがあることから、多分そうなったのだろうと思います。

あとは、タクシン財閥のSCアセットがその高級感からメルセデスとBMWで半々に意見が割れたのが興味深いところですが、Qハウスがトヨタというのはよくわかりません。

ナナ駅前のQハウスはまさにスーパーラグジュアリーの先駆者だったのですが。
もっとも、トヨタといってもタイにはレクサスからヤリスまであるので、レクサスクラスというのであれば納得ですが...。

また、昔の公団マンションのような素朴ながらアフォーダブルなプロジェクトを作るのがうまいLPNやスパライが大衆車ながらコスパのいいトヨタというのもうなずけるし、オリジンが所詮中国のMGクラスというのもうなずけます。

ところで、最近、私はマイナーチェンジしたばかりのマツダ2を買ったところなので、個人的にはタイで人気のマツダがオリジンのイメージ、というのではちょっとかわいそうに思ったりもするのですが...。

あと、アナンダはBMWとなっていますが、これは正統派のBMWではなく、ミニクーパーということなので、まあそれなら納得です。

まあ、こんな面白いアンケートもやっていて楽しませてもらいました。



盛者必衰、衰え行くのかタイのタクシン勢力

アゴラ記事2
先日書いた、タクシン元首相に関するコラムは読者数が非常に多かったので、加筆修正した上で日本の言論サイト「アゴラ 国際記事」にも、今朝載せてもらいました。

興味がある方は是非読んでみて下さい。また、その際は”いいね”ボタンもよろしくお願いします。



デベロッパーの最新ブランドランキング(その2)

ブランド価値2
さて、今回の調査でわかったのが、今の消費者は以下の6つの項目を住宅購入の際の重要な選択基準と考えているということです。従って、これらすべてを含めたブランドイメージがあるデベロッパーがブランド力があるデベロッパーとして選ばれることになります。

6 factors affecting home buying behavior
1. Trustworthiness
2. Business operations according to good governance principles
3. Expertise has Advanced experience
4. Meet the needs of life
5. Environment friendly.
6. Promote the image of residents

この中では、当然Trustworthiness(信頼性)が最も重要だと思いますが、今回、これら選択基準の総合点が一番高かったのがサンシリであり、その結果、彼らのブランド力がナンバー1という結果になりました。

しかし、上のグラフを見ると、サンシリだけがダントツであり、私にはどうもちょっとバイアスがかかっているような気がしないでもありません。

私のイメージでは、サンシリは確かに最近、98ワイヤレスなどで高級ブランドのイメージが出てきたのですが、一方でHQやキーン、クワトロといった優良プロジェクトを開発していた頃に比べて、同じトンロー通りのクンバイヨーやモニュメントなどを見ると、かなり価格面で強気になってきていて割高感が目につくようになっています。

従って、これはむしろ「割高なサンシリ」というマイナスのブランドイメージにもつながり、「出口」で不利になるような気がしているので、私個人はそれほどまでにはサンシリというブランドに価値を感じてはいません。といって、サンシリのブランドに否定的という意味ではなく、確かにブランド力はあるとは思います。

ただ、このテラの解説では、ブランドマネジメント次第では同じプロジェクトが2割から3割高い価格で売れるといっているのですが、それは言い過ぎだろうと思うのです。実際、それなら無理してサンシリを買う必要はなく、私なら他のブランド力があるデベロッパーを買おうと考えると思います。

ブランド価値
いずれにせよ、この認知度ベスト5に載っている5社は確かにブランド力があるし、参考にはなると思います。ただし、プルクサーはコンドミニアムよりも戸建て開発の大手というイメージであり、コンドに関していえば、アドレスやリズム、ライフといったブランドを持つAPの方が認知度が高いように思います。

それと、この中でQハウスのブランド認知度が随分低いですが、兄弟会社のL&Hの陰に隠れてしまっているのかもしれません。また、QハウスもSCアセットもマーケットシェア争いの大量供給をしないことから、
これまで大量供給をしてきたアナンダの方が問題のあるプロジェクトが多いにもかかわらず認知度だけは高いのかもしれません。

しかし、QハウスやSCアセットのブランド価値がアナンダより下などということはまずないと思います。

次回に続く



デベロッパーの最新ブランドランキング(その1)

デベロッパーブランド1
タイには日本のように厳しい建築基準法や品確法がないので、デベロッパーによっては建築コスト削減のための手抜き工事や勝手な仕様変更をされるリスクが比較的高く、コンドミニアム購入には十分な注意が必要です。

施工上の問題については、以前「品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い」で6回にわたり、具体例を挙げて説明しているので、そちらを読んで下さい。

一方、日本の場合、国交省が睨みを利かし法的整備もできていることもあり、総合大手5社の物件はもちろんいいですが、いわゆるマンデベと呼ばれるマンション専業企業のプロジェクトでも、タイほどブランドにこだわる必要はなく、消費者はむしろ価格やロケーション、間取り、向き、その他スペックを重視するのが普通です。

従って、私は著書でも、タイの場合はデベロッパーのブランドが非常に重要であることを書いてきましたが、大体、ブランドイメージが高いところは施工もしっかりしていて、問題があった場合のアフターフォローも丁寧だから消費者のブランドイメージがいいわけです。

また、
つい5、6年前まではまだ新築志向が強かったコンドミニアム市場ですが、ダウンタウンやミッドタウンフリンジになってくると、さすがに駅から200メートル以内での用地取得がかなり難しくなった結果、最近は駅から500メートル以上離れた新築よりも、駅前の中古物件を買う人が増えてきています。

そして、こういう場合、消費者がまず最初に頼りにするのがデベロッパーのブランドです。建築のプロでもない一般消費者は、いくら建物をチェックするといっても隠れた瑕疵などわかるわけもなく、結局は信頼のブランドが判断の拠り所になります。

さて、数日前にグルンテープトゥーラギットに載った記事で、テラメディアコンサルティングというところが各デベロッパーの知名度やブランドイメージに対する消費者調査の結果を発表しました。

それによると、サンシリが総合ランキングで3年連続で1位とそのブランド価値は高く評価されています。一方、住宅としてのクオリティについては、やはりランドアンドハウスが1位と評判通りの評価です。

ちなみに、ここで彼らが指摘しているのは、最近はタイでも住宅を購入する目的が次第に変化してきていて、昔は一度買えばそこにずっと住むので、将来の転売価値のことなどあまり考えてなかったのが、今は住宅も車と同じでニーズに合わせて買い替えていく時代になってきているとのこと。

その場合、やはり人気ブランドの物件ほど将来高い値段で売却できるので、消費者も住宅購入を一種の投資として見るようになってきていて、最初からブランド重視で将来の転売時に価値が落ちない物件を買うようになってきているということです。

そういう意味ではタイの住宅市場、特にコンドミニアム市場は、
次第に日本や欧米市場のように成熟してきつつあるのだろうと思います。

では、次回、この調査結果について詳しく見ていくことにします。



チェンマイの同胞たちよ、僕を見捨てないで!

タクシン2
昨日、かつての首相であったタクシン氏が自身のフェイスブックでチェンマイの人々に対し、自分を見捨てないでくれ、という嘆願のメッセージをアップしました。

それから19時間経った現時点で、既に11万人が"いいね"を押していますが、これはまだ多くの支持者がいるということなのか、それとも随分減ったということなのかまでは、わかりません。

しかし、国外逃亡から既に10年以上が経過した今、次第に彼の求心力は衰えつつあり、彼から離れていく政治家も増えて、この上、チェンマイ県民からも見放されたらいよいよ終わりという危機感があるのだろうと思います。

タクシン1
ปี้น้องจาวเจียงใหม่ตี้เคารพฮักทุกท่านครับ วันนี้ผมต้องเขียนจดหมายมาถึงพี่น้องชาวเชียงใหม่เพื่อขออย่าได้ทิ้งผมนะครับ ผมอาจจะถูกทิ้งโดยนักการเมืองบางคนไปบ้าง ผมรู้สึกเฉยๆครับ แต่ถ้าพี่น้องชาวเชียงใหม่บ้านเกิดของผมทิ้งผม ผมคงเสียใจมาก ผมอยู่ต่างประเทศกับน้องสาว (นายกฯ ปู) ก็อยู่ค่อนข้างว่างมีงานไม่มาก

チェンマイの敬愛する兄弟たちへ。今日はみんなに僕を忘れないでくださいというお願いの手紙を書いています。政治家の中には既に僕を見捨てて離れていった者もいますが、そんなのは大して気になりません。しかし、故郷であるチェンマイ県民に見捨てられたら、それは非常に悲しいことです。今僕は、妹のインラック前首相と外国に住んでいますが、暇で大してやることもないのです。

こんなことを書いているのですが、結局、このメッセージの後半で、自分のこれまでの経験や知識を生かしてチェンマイの問題解決に貢献したいので、彼が実質的な党首でもあるプアタイ党のゴン氏を県知事として選んで欲しいと書いてあります。

彼にしてみればホームグラウンドであり、最後の砦でもあるチェンマイでも政治的勢力を失ってしまうと、いよいよタイ国民から忘れられてしまうということから、こんなメッセージを書いたのだろうと思います。

しかし、本当はタイに戻ってまた政治家になりたいのでしょうね。人は富と名声、そして権力を欲しがるといいますから、いくらお金と名声があっても、権力から離れてしまえば、やることがなくなり退屈してしまいます。

私はタクシン政権の時は日本に居たし、あまり彼の悪政のことを知らないので、第三者的に見ているだけであり、批判したりするつもりはありません。

しかし、日本の総理大臣が有罪判決を受けた後、海外に逃亡し、そこでゆうゆうと生活しながら、いくら暇でやることがないからといっても、引き続き海外から政治に口出ししてくるなどというシチュエーションは、我々の社会ではちょっと考えられないだけに、へえ、タイはこんなのもありなんだ、と感心してしまうだけです。



スイングが身についてくるとゴルフは楽しい!

golf course2
私は2018年の2月にタイで知人から勧められてゴルフを始めたのですが、まだ40代のころは、ゴルフなんて年寄りのスポーツだと全く興味がありませんでした。

しかし、タイに来て周りの人が結構ゴルフにはまっているのを見て、そんなに面白いのかなと何となく興味を持ち、まずはプラカノンのトレジャリーファクトリーで2,000バーツの中古クラブセットを買ってきて見様見真似で始めたのがきっかけです。

その後、スクールで1か月ほど習っていたのですが、私の場合、5回ぐらいレッスンを受けただけでやめてしまいました。結局わかったのは、ゴルフは個人ごとに体形やスタイルも違うので、ある程度基礎を教わったら、後は自分自身でああでもない、こうでもないと試行錯誤でやってみるしかないのかなということです。

ところで、ゴルフレッスンといえば、BTSバンナー駅の近くにある海軍ゴルフコース付属のドライビングレンジで、1時間500バーツ程度で個人レッスンをやっていますが、これは初心者にお勧めです。

5、6人いるレッスンコーチはみんなフリーランスなのですが、中には英語を話す欧米人コーチもいて、子供に英語に触れてほしいというタイ人の親たちが、ゴルフを習いたいというまだ小さな子供をわざわざその欧米人コーチにつけていたりします。

残念ながら、日本語を話せるコーチはいませんが、ゴルフのレッスンには言葉はあんまり関係ないようにも思うし、コスパはかなりいいです。

ゴルフ捻転差1
さて、私がゴルフを始めてからなんだかんだで2年半以上経ちました。もっとも、その間、半年以上はコロナでゴルフから遠ざかっていたので、正味2年とちょっとですが...。

それがつい最近、ある日、体が一人でに捻転差を使ってハンドファーストでスイングするようになりました。理屈ではわかっていてもなかなかできなかったのですが、いつの間にか、体が勝手により効率のいいスイングを体得したのだと思います。

といっても、ゴルフをしない人には何のことかわからないと思うので、ちょっと別なたとえにしてみます。私は中学・高校とバスケットボールをやっていたのですが、ゴルフのスイングというのは、ある意味、バスケのジャンプシュートと同じだと思っています。

アメリカのプロバスケを見ればわかりますが、ボールを構えたままでまず高くジャンプし、頂点に達したところで、今度は空中で体全体のバネを使って2段ロケットのようにシュートを打つのが理想的で格好いいジャンプシュートです。

しかし、これもやはりすぐには身につきません。頭ではわかっていてもクラブ活動で少なくても2年ぐらい練習しないと、体のバランスのとり方や重心移動のしかたが身につかないのです。

そういう意味では、ゴルフのレッスンでは5時間から10時間、基礎を教えてもらえば十分だと思うし、ゴルフスクールに喧嘩を売るつもりは全くありませんが、人によっては本で勉強したり、Youtubeのビデオを見て100%自己流で覚えていくというのもありで、結局のところ、体が自然に自分に合ったスイングを体得するまで、地道に試行錯誤を繰り返すしかないと思っています。

自分自身の経験からも、バスケの空中での中距離ジャンプシュートなど、誰かに教わってすぐにできるようになるものではありませんから。もちろん、ゴルフレッスンを受け続けることが上達への一番の早道、という意見の人の方が多いとは思いますが...。


以前、「乾季入りしたタイはいよいよゴルフシーズン到来!」で書いたように、今年は外国人ゴルファーが来られないので、タイのゴルフコースは空いています。そんな中でちょくちょくやっているうちに、自然に捻転差やハンドファーストを体得しているのに気が付き、ボールがまっすぐ飛ぶようになり、軽く打っているのに飛距離も伸び始めたところです。また、ゴルフ場の景色は開放感があるので、気持ちよく歩けて、精神的にもいいものです。

そんなわけで、以前はそれほど好きでもなかったゴルフですが、最近はドライビングレンジに行くのも楽しくなってきたところです。

golf course

ところで、タイはまさに今、ゴルフシーズンです。例年なら、外国人ゴルファーがたくさんやってきてゴルフ場にとっても繁忙期なのですが、今年はコロナでお客が激減し、名門コースでも割安にゆっくりとゴルフができるせっかくのチャンスです。

そこで、タイに住んでいる人でもしゴルフに興味があれば、是非一度始めてみることをお勧めします。人によっては、すぐにはまってしまうかもしれませんよ。



買い手不在の中、来年も処理不能のNPLが続々と!(その2)

NPL1
さて、BAMは金融機関から買い取ったNPLに抵当として入っているコンドミニアム等を、任意売却で市場で処分して利益を上げるのですが、参考までに、これは彼らが今売りに出している物件の一つです。

APのアスパイアで築8年、36㎡の1ベッドルームです。BTSプラカノン駅からは900メートルとちょっと離れていますが、近くにはバンコク大学があり、学生の賃貸需要が強いところです。

価格についても、270万バーツというのはたしかに同プロジェクト内の他の売物件に比べると割安です。これを投資対象としてみた場合、駅から遠いのでキャピタルゲインはあまり望めませんが、賃貸需要はある地域なので、中長期で賃貸運用するイールドプレイを目的にするのであれば、検討の価値がありそうです。

実は私も2004年に東京の門前仲町にあるマンションを裁判所の競売で落札したことがあります。バンコクに来る直前までの7年間、賃貸で運用した後、買値の5割増で売却できたので、IRR20%近い投資利回りを実現できました。


NPLの処理ビジネスも、銀行等の金融機関から不良債権をまとめて安く買い取って、担保物件を市場価格より安めに素早く売り捌いて儲けるのですが、レベルイールド法というキャッシュフロー重視型の投資であり、まさに時間との勝負なわけです。

従って、なかなか売れない物件の場合、いつまでも持つことはせず、競売にしたり、さらに値下げしてでも売ろうとするので、継続して見ていれば思わぬ掘り出し物件を見つけることも可能です。

さて、タイではこのNPL買取業者で最大手のBAMが、来年も物件は売れないという判断で、金融機関からのNPL買取基準をもっと厳しくするといっているわけですから、処分できないNPLが銀行等に積み上がっていくはずです。そうなると、売れない中古物件により中古住宅市場もさらに下落することになります。

最近のニュースを読んでいると、サンシリ、アナンダ、ノーブル等大手デベロッパー各社が増収増益とぶち上げていますが、それは2、3年前に売り出したプロジェクトの竣工引渡しが今年であったからであり、来期の決算にこそ、本当のコロナの影響が出てくると思います。

従って、BAMのようなところが投売りの処分価格で売り出してくる差し押さえ物件を底値で拾うのはありだとは思うのですが、基本は市場に何か新しい流れが出てこない限り、来年も「休むも相場なり」で様子見を決め込むのが一番だと思います。



買い手不在の中、来年も処理不能のNPLが続々と!(その1)

BAM1
まず、NPLについてですが、これはNon Performing Loanの略です。日本語だと債務者の返済が滞った"不良債権"のことですが、随分昔のことなので、金融機関で働く人ででもなければ、NPLって何だ?と思う人も多いかもしれません。


今から20年以上前のことになりますが、日本の金融機関がバブル崩壊により何兆円ものNPLを抱えて苦しんでいた時に、外資系金融機関がその焦げ付いた不良債権を買い取り、スペシャルサービサーというプロを使って債権回収をしていったおかげで、日本の金融機関はようやくバブルの後遺症から抜け出すことができたわけです。

もっとも、失われた20年といわれるように、日本経済が新たな成長を始めるには、その後、さらに10年の助走期間が必要だったわけですが...。

ところで当時、私はGEキャピタルというアメリカのノンバンクで不動産投資をやっていたのですが、同じ会社で働いていた同僚のアセットマネジャーたちがこの債権回収ビジネスをやっていました。

不動産のアセットマネジャーといっても、私はいわゆるハードアセットと呼ばれる不動産そのものに投資して運用するアセットマネジャーだったので、建築、施工面だけでなく、空調設備や機械式駐車場、エレベータといったエンジニアリング系の方にも強かったのですが、彼らは
バックグラウンドが不動産そのものというより、どちらかというと権利関係や抵当権といった不動産に関する法律に詳しく、登記簿謄本を読んだだけでその物件の歴史を読み解いてしまうというほどのエキスパートたちで、大量のNPLを金融機関から買い取って債権回収をやっていたわけです。

さて、タイでも1997年のアジア通貨危機で大量のNPLが発生したのですが、その際、窮地に陥ったタイの金融機関を救うために政府によって設立され、金融機関からNPLを買い取って不良債権処理をしていったのがこのBAM(Bangkok Commercial Asset Management)です。

しかし、昨日のバンコクポストの記事によると、BAMが買い取ったNPLの担保となっている不動産の売却が進まず、今期の売上は前期比で77%ものダウンとなり、さらに来年も状況が好転する見込みが立たないことから、来年のNPLの買い入れ基準は特に厳格にするとのことです。

ちなみに、同社会長によれば、かなり安く買っているはずのNPLであってもその担保不動産が売れない理由は以下とのことで、今はミドルクラスの購入者層にとって、値段が安くてもコンドミニアムを買える状況にないことがわかります。

“Sales of our assets are very tough because people don’t have money,” said Mr Bunyong. “Some of our debtors are still on debt repayment waivers because of the impact of the pandemic.”

我々にとって不動産の売却が非常に難しくなっている最大の原因は、人々にお金がないことにある。また、買い取ったNPLの債務者の中には、コロナ不況の影響で今も債務返済の免除を受けているものもいる

次回に続く



  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
タイ情報ブログランキング
  最新記事(画像付)
   プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/-/e/B082ZCRHZ4#nav-top

バンコク不動産投資2020年版
バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語に自信のある人にお勧め
    カテゴリー