バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年07月

出口、出口、出口(その3)

出口
最新著書の第6章で「行きはよいよい、帰りはこわい」と題して書いたことでもありますが、バンコクの場合、供給過剰もあり、とりあえず買うのは簡単ですが、市場特性として購入者の新築志向が強すぎるため、一旦中古となった物件をリセールするのには相当な時間がかかります。

かつてCBREリサーチ部門のマネジャーであったZmyHomeの社長、ナタポン氏が中古物件が売却されるまでの期間を調査したところ、平均でほぼ1年かかるという結果だったそうです。

もっとも、タイの場合、5年ぐらい前までは急がなくても構わないという余裕の売主がとりあえず希望価格で売り出しているケースも多く、当時はそれでも新築市場が右肩上がりで上昇していたことから、1年もするとじわじわと中古市場も値上りしてきて、やがて買い手が付くというケースが多かったようです。

その後、彼は独立して今の売買情報データベースの会社を立ち上げたのですが、今も新築の購入予約権はそれなりに売買されるのものの、やはり、中古となると買い手がぐっと減ってしまうようです。

また、私自身の経験からも、これまでに合計5物件を売却してきて、そのうち2件が予約権の売却でしたが、あとの3件は中古だったので時間がかかりました。

しかも、バンコクに住む私のように現地対応できる外国人はまだしも、「品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い」で6回にわたって書いてきたように、重要事項説明もない中、隠れた瑕疵が怖いので、できれば中古物件は避けて新築を買おうと外国人投資家が考えるのも当然のことです。

従って、これだけ外国人投資家のシェアが増えても、相変わらず中古市場は未成熟なままで、今も「出口」が最難関であることに変わりはなく、本当に希少価値のある駅直結とか徒歩数分の物件を買うことが中古の「出口」リスクを軽減します。

例えば、日本の場合、築3~5年程度の中古であれば内外装ともまだきれいで、厳しい建築基準法や品確法により施工にも一定の信頼感があるので売れ行きもそう悪くないのですが、タイの場合は、やはり、仲介料もかからないこともあってデベロッパーから直接新築を買おうとします。すなわち、建築施工レベルがまだまだ信用されてないということでもあると思うのです。

また、私も身を持って経験したのですが、バンコクの中古市場で急いで売りたければ、かなりの魅力的な値段に下げないと、ほとんど仲介業者の案内も入りません。特に今は、コロナによる不況もあって、それこそ値段の問題以前に、住宅を探す買い手が本当に少なく、ちょっと絶望的な状況になっています。

一方、今の市場構造は昔のようにじっと待っていれば、新築の値上りに伴って中古も値上りしてくるという状況にはなっていません。むしろ、劣化が激しいバンコクのコンドミニアムは、新築の値上りが止まれば都心部であっても、これといってアップサイドのない中古は経年劣化で価値が落ち始めます。

そこで、値下りリスクがもっとも低いのはどこかと考えると、需要に厚みのあるアッパーミドルクラスに人気のあるエリアです。つまり、これが「出口」リスクの小さい投資物件の一つの条件ということになります。

また、彼らの月収はせいぜい10万バーツまでですが、上の表はCity Smartがちょっと前に調査した結果です。これを見てわかるように、今の厳しい銀行の与信基準でも余裕でパスできる彼らは、自己居住目的でも投資目的でも、かなりの住宅ローンを取り込めるので、800万バーツ(2,800万円)の物件まで手が届くわけです。

とはいっても、実際には500~600万バーツ程度の物件の購入層が一番多いと思うので、彼らがどこに住みたがっているかがわかれば「出口」リスクも軽減できることになりますが、トンローやプロンポンなど彼らは欲しがっていません。

次回に続く

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出口、出口、出口(その2)

新規供給数2
しかしながら、既に社内的なゴーサインも出ていて、そのプロジェクトを今更止めるわけにはいかなかったようで、結局、彼の会社は数か月前に
プリセールを開始しました。

残念ながら、タイミングが悪く、既に
新規プロジェクトがほとんど売れなくなり、タイの大手デベロッパー各社が新規の開発を急激に減らしつつある中での売出しとなってしまいました。プロジェクト名はいえませんが、まさにアゲインストの市場環境でのスタートとなってしまったわけです。

そして、その結果については、コロナの問題等も重なり、マーケットの低迷が今までずっと続いていることから、上のグラフの通り、
今はこの10年で最悪の販売率なわけで、苦戦していることは容易に想像がつくと思います。

しかし、これも見方を変えれば、デベロッパーにとっては「入口」がデューディリジェンスに基づく市場動向調査やプランニング、そして用地取得であり、次の「運用」が開発許可や建築承認の取得、それに基づく建設工事、そして最後の「出口」のプロセスがこの販売にあたります。

結局、「入口」でマーケットのトレンドを見誤ったことで、最後の「出口」で完成在庫を抱えてしまうようなことになると、それが長引くほど開発ローンの金利負担や販売費用が嵩むことになり、確実に資金繰りと収益を圧迫することになってしまうのですが、これがデベロッパーの開発リスクです。

そこで、今、デベロッパー各社がやっているような、完成在庫の値下げ合戦が始まるのですが、この状況を投資家側から見ると、今のコンド市場はまさに買い手市場であり、このブログでも何回か書いているように「こんな時に新規プロジェクトなど買ってはいけない。買うならデベロッパーの完成在庫の値下物件であり、ベストは、個人投資家からの投売りを仲介業者など通さず直接買う」ということになります。


ちなみに、先日「今回のウィクリートはアジア通貨危機を超えた?」で書いたように、GDPの42%、全雇用者数の78%をも占める中小企業の資金繰りがますます悪くなっていて、今後800万人を超える失業者が出るとも予想されています。いよいよアジア通貨危機を超える大不況がタイ経済に迫っているのかもしれません。

一方、政府の入国規制により、外国人投資家、特に中国人の不動産への投資再開もだいぶん先のことになりそうで、不動産市場も出口の見えない低迷が続きそうです。

従って、最悪の場合、資金繰りに窮したデベロッパーの破綻等、大荒れになる可能性も出てくるのではないかと思うようになりました。

次回に続く

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出口、出口、出口(その1)

新規供給数
前回、日本人駐在員が減少を続ける中、賃貸物件の
供給過剰を考えると、トンローなどのスクムビットCBDの高額物件を買って、高額家賃が払える日本人駐在員へ賃貸することには、これからはあまりこだわらない方がいいと書きました。

どうしてもある程度まとまった投資金額の、高額な家賃が期待できる物件に投資したいのであれば、セントラルルンピニーやパトゥムワンの高級物件の方がリスクが低いかもしれません。

あのマーケットは、欧米人やタイ人ビジネスマンの賃貸需要が大きく、入居者の対象が広がることで空室リスクを軽減することもできるし、特にタノン・ランスアンやウィタユのフリーホールドであれば、希少価値もあって「出口」リスクも軽減できます。

ところで、もう開示しても構わないと思うのですが、実は2年近く前、某日系デベロッパーがバンコクのコンドミニアム開発に進出するにあたり、そこの海外事業担当役員がバンコクに来た際、私を訪ねてきたことがあります。

彼は私の元同僚でもあり、また、今でも飲み友達でもあって気心が知れていることから、私のバンコクの不動産市場に対する率直な考えを聞きたいということでした。

その質問内容は、今度、日本人駐在員が多く住むスクムビットのCBDでラグジュアリーコンドミニアムの開発を手がけることにしたが、私ならどう思うかというものでした。

それに対し、私は、当時トンローなどの高額コンド市場が既におかしくなり始めていること、さらにLTV規制の導入も検討されていることから、これからマーケットはもっと悪化するので、もし間に合うのなら、今回は見送った方がいい、というアドバイスをしたものです。

ちなみに、その後、某邦銀からも同じ内容で同社の彼の部下と面談したと聞きました。これはデューディリジェンスとして当然のことでもありますが、彼の会社は私以外のところでもいくつかヒアリングしたということです。

しかし、
私もロンドンで不動産会社の駐在員をしていたのでわかりますが、邦銀の海外支店程度の規模で、現地の不動産市場動向を細かく把握できるはずもなく、多分、当たり障りのない話しか聞けなかったのだろうと思います。

次回に続く

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日系不動産仲介業者も苦しい展開に(その2)

日系仲介業者2
私の知る限り、バンコクの日系不動産仲介業者の場合、一部を除き、ほとんどが従業員数人から数十人規模の個人企業です。

従って、もしここで今年1年分の新規駐在員の住宅賃借需要がなくなってしまえば、労働集約型だけに、コストの大半を占める人件費負担で経営はかなりきつい状況でははないかと思います。

また、賃貸契約の更新手数料は普通、家賃の0.3か月分と聞いているし、それさえも私のように自分で契約書をドラフトしてテナントと直接更新してしまうタイ人オーナーも結構いることから、更新手数料だけでやっていくのはなかなか厳しいと思います。

もっとも、中には既存の賃貸物件の更新でも、1か月分の家賃を更新手数料として取るようなところもあるようなので、そういうところは平気でしょうが...。

一方、ここ数年、日本人駐在員が減ってきているという根本的な問題があります。上の表が最新の現地雇用を含めた就労ビザを持つエクスパット全体の数ですが、日本人エクスパットはジリジリと減少し、もうすぐ中国人にトップの座を奪われることになりそうです。

しかも、このグラフでは日本人エクスパットの減少は緩やかに見えますが、今回のコロナによる外国人の入国禁止が契機となり、「やがてタイ経済の没落が始まる(その2)」で書いたように、タイバーツ高により、日本企業のタイ撤退が懸念されるだけでなく、コスト軽減のための現地法人運営に関するこれからのニューノーマルは、人件費の安い現地雇用の日本人を増員し、ぎりぎりまで駐在員を減らすことになるそうで、この32,000人の日本人エクスパット全体に占める駐在員の数はもっと激しく減っていきます。

つまり、50,000バーツ以上の高い家賃の払える日本人駐在員が主なクライアントである日系賃貸仲介業者にとって、そのビジネス環境はますます厳しくなりつつあるわけです。

一方、トンロー通り周辺は、住人の25%が日本人駐在員とその家族といわれているほど、日本人が高いシェアを占めてきました。しかし、次々と新築のラグジュアリープロジェクトが竣工する一方で、駐在員が減り始めるとどうなるかというと、当然、賃貸物件の供給過剰が始まります。

その結果、入居者獲得競争の激化により、新築でも家賃が上がらなくなります。そして、新築好きな日本人需要は竣工したばかりの物件に流れてしまい、わずか築3年ぐらいの築浅物件でも空室リスクが高くなります。

従って、著書やこのブログでも書いているように、私はこれからバンコクで不動産投資をするとしても、賃貸運用する場合には、最初から日本人駐在員だけに的を絞るのはもうやめた方がいいと考えています。


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日系不動産仲介業者も苦しい展開に(その1)

日系仲介業者1

最近、現地のフリーペーパーである週刊ワイズが随分薄くなっています。基本的に
フリーペーパーは広告収入だけで成り立っているので、コロナ不況で広告を出す企業やお店がかなり減っているのだと思います。

HG2018_バンコクのコンド購入の教科書-01
以前、私も半年ほどこのワイズで不動産コラムの連載をさせてもらったし、年間誌のバンコクハウジングガイドで巻頭記事を書かせてもらったこともあります。また、エムクオーティエ・ビラットタワーでの同社主催の不動産セミナーで講演をさせていただいたこともあります。

週刊ワイズは確か発行部数が30,000部を超えるバンコク最大のフリーペーパーだったと思います。従って、当時は聞いたこともないような小さな日系不動産仲介会社も広告を出していたのですが、今のワイズを見ると、バンコクには50社以上の日系仲介会社があるといわれる中、昔から付き合いのある10社ほどが広告を出しているだけのようです。

最大手でもこういう状況なので、他の多くの隔週や月間のフリーペーパーは広告収入でもっと苦境に立たされているのかもしれません。

日系仲介業者3

さて、先日、某日系大手製造業の駐在員と飲んでいたのですが、今年4月に交代するはずであったタイの駐在員は、結局取りやめで交代は1年延期になったということでした。そして、多くの企業が同じような対応をしているとのことでもありました。

すなわち、日本企業の人事制度は、国内、国外とも4月と10月が異動期であり、今も外国人の入国規制が続く中、この分では10月の人員交代も難しそうなので、この会社の場合、来年4月までもうタイでの人事異動はしないと決まったそうです。

となると、私が普段付き合いのある所を含め、日系賃貸仲介業者の多くは、当初、このコロナ騒ぎが落ち着けば、やがて日本人駐在員の交代が始まるので要は時間の問題、とどこか高をくくっていたところがあったのですが、今年の新規移動が丸々なくなってしまうとなれば、1事業年度分の新規仲介料収入が吹き飛んでしまう可能性もあるわけです。

次回に続く

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27%もの価値が吹き飛んだバンコク不動産市場

価値減少1
前回、REICの発表では、完成在庫に関して現時点でコロナの影響がもっとも大きいのは、サムットプラガンの郊外市場ということでした。

一方、今回のグルンタイ銀行の調査結果では、バンコク首都圏の住宅不動産価値は5,700億バーツから4,200億バーツへと27%も減少したとのことです。つまり、不動産市場から1,500億バーツ、約5,000億円が消えてなくなったことになります。

これがどれだけ大きい数字なのか私にもピンときませんが、27%というのはかなりの下落です。私が今住んでいるオンヌットの自宅も、ロビーでオフィスを構える館内エージェント、バンコクレジデンスの担当者から、
2~3年ぐらい前には高層階のコーナーユニットなので170,000バーツ/㎡で売れるといわれていたのですが、今は150,000バーツ/㎡も難しいそうです。

しかし、27%も下落するということは124,000バーツ/㎡ということになり、いくら何でもそんなに値下がりはしてないようにも思えるのですが、郊外や駅から遠い物件、築年数のたった古い物件をも含んだ首都圏全体のことであれば、そういうこともあるのかもしれません。

また、新規プロジェクトの販売達成率も昨年の第4四半期が20%あったのが、今年の第1四半期は15%に落ち込み、第2四半期は12%へとますます売れなくなってきているとのことです。

もっとも、第2四半期はロックダウンのさなかなので、落ち込んで当然の事でもあり、第3四半期はいくらかは好転するはずだと私は思っているのですが...。

しかし、これについても、グルンタイ銀行リサーチセンターによれば、コロナの影響でタイ経済GDPは今年8.8%ものマイナス成長になりそうなことや、外国人投資家、特に中国人投資家の入国禁止が続いていることから、不動産需要はまだ減り続けるとのことで、極めて悲観的な見方をしています。

さらに、今年はデベロッパー各社が新規プロジェクトの売出しを抑えた結果、昨年比で40%も新規供給が減少すると予想されるにもかかわらず、それでも販売在庫は増え続け、今年は5%増になるとの予測です。

また、同銀行の不動産関連NPL(不良債権)も増加しつつあり、警戒が必要とのことで、これがさらに進むと、そのうち、建設途中で破綻するデベロッパーも出てくるかもしれません。

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政治的混乱でタイ経済はまたも悪循環に突入か?

経済動乱3

このブログ記事は「タイランド太平記」で読んで下さい。

注:「タイランド太平記」のブログ記事はこのブログでも紹介しています。

結局、コロナの影響を一番大きく受けたのは郊外市場

値下りしたエリア1
REIC(Real Estate Information Center)の調査結果によれば、第2四半期のコンドミニアム市場はロックダウンの影響をもろに受けたとのことです。

特に、BTSグリーンラインでサムットプラガン県の奥、サムローングよりもっと先の終点に近いエリアの完成在庫の値下りが激しく、最大36%の値下りとなったとのこと。今、郊外の完成在庫にはどのデベロッパーも頭を抱えているようです。

一方、第3四半期は始まったばかりですが、一応、非常事態宣言は残るものの、ロックダウンも解除されて次第に平常に戻りつつあります。

値下りしたエリア2
しかし、先日、「ウィクリート・ムアンタイ(タイの危機)はまだまだ続く」で書いたように、日本とタイでは中小企業の定義は違うものの、日本の中小企業が350万社ほどであるのに対し、人口が半分のタイは300万社もあります。

そして、ここで働く人たちの収入が大きく減ったため、住宅ローンの与信が通らなくなり、今は100万バーツ前後のエントリークラスのコンドミニアムの引渡しがもっとも大きな落ち込みを示しています。

4~5年前はラグジュアリーコンドブームで20万バーツ/㎡を超える物件が飛ぶように売れ、やがてそのブームが去ると、今度は多くのデベロッパーが郊外の新線沿線等でロワーミドルクラスの実需を狙って5万バーツ/㎡程度のアフォーダブル市場に流れ込みました。

それが次々と竣工し、キャンセルによる完成在庫が積み上がった結果が、郊外での各社値引合戦です。プレビルドの場合、プリセールから竣工引渡し期限までのタイムラグは大体3年ですが、この間に市場環境が大きく変わったわけで、これがプレビルドの怖いところでもあります。

ところで、今度はデベロッパーは、収入減の比較的少ない大手企業等で働くアッパーミドルクラスの実需にシフトしつつあるのですが、市場全体の購買意欲が低迷しているので、やがてここもまたサチレートするような気がします。

従って、今は、デベロッパーが売り出す新規プロジェクトなど買うべきではないし、やはり、完成在庫の損切り狙いがベストということになります。これについては、「2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)」で書いたCBREの、第3四半期はバーゲンハンターが動き出すという予想に賛成です。

その中でも特に、個人のダウンの投売りが狙い目ですが、ざっくりいってできれば当初プリセール価格より2割は安く買いたいところです。

しかも、何らかのアップサイドのある物件にターゲットを絞るべきなのですが、時々、生活者としての主婦目線だけで物件を見ている人に会ったりします。

賃貸ビジネスを主とする仲介業者なら主婦目線でもいいのですが、投資家の場合、投資と賃貸を混同せずに、新聞や調査機関の情報から中長期のトレンドを把握し、市場の構造と特性をも理解した上で不動産のアップサイドを見抜く必要があります。

もっとも、そういう私も読み違いはしょっちゅうありますから、やはり
海外不動産投資は難しいです。

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その6)

見えない瑕疵7

私もこの方の相談を受けた後、日本のデベロッパーで働いていたころの元同僚で、施工監理を専門にしている1級建築士に意見を聞いてみたのですが、シロアリが発生したということは、コンクリートが相当な量の水を吸ってしまっているので、ここまでなってしまうと、もう一度、フローリングを全部はがしてフロア全体にわたってシロアリ駆除をした後、スラブを乾かしてから新しく張り直すしかないということでした。

見えない瑕疵8

また、
壁紙も下地に既にカビが生えている可能性がり、その場合、そこもはがしてやり直す必要があるとのことでした。

ところで、コンドミニアムの場合、管理会社がオーナーに代わって
ビルディング保険をかけているはずです。そして、給排水管は共用部であり、そこからの水漏れによる被害に対しては、保険金が出るはずなのです。

その後、サブロゲーションといって保険会社がデベ相手に損害賠償請求を起こすのですが、コンドミニアムのオーナーはそんなことに関わらずとも、保険金で修復できるのがビル保険のメリットです。

しかし、なぜかこの方の話では、管理会社はオーナーが個人で直してくれというばかりで、取り合ってくれなかったということでした。

詳しい状況がわかりませんが、管理会社がデベロッパーのいいなりの子会社であったのか、もしくは、この件については既に解決済ということで、今さら2次被害であるシロアリ被害については聞いてくれなかったのかもしれません。

いずれにせよ、この方への私のアドバイスは、日本に住むオーナーではこの状況にはとても対応できないし、既に保証期間の5年も過ぎているので、今からデベロッパーを引っ張り出すのも難しい。しかし、郊外物件で購入価格がそんなに高くなかったことが不幸中の幸いであり、早目に見切りをつけて、損切りになっても手放した方がいい、という結論になりました。

それと、さらに怖いのは、一つこういう大きな欠陥工事があるということは、著書で書いたパヤータイの欠陥プロジェクト例のように、他のところにも手抜きがある可能性が高いと思うのです。

「隠れた瑕疵」というだけに、いくら検査のプロでもこれを竣工検査で見つけるのは非常に難しいし、この例のように、大元の給排水管の瑕疵など、区分所有者にはチェックできません。

また、最高級グレードであってもデベロッパーによっては同様の問題を起こしていることから、この手のリスクを少しでも軽減するには、タイ人消費者から信頼されているブランドのデベロッパーを選ぶしか他に方法がないのです。

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その5)

見えない瑕疵1

さて、この方の購入された物件のトラブルを、まず以下にまとめてみました。

1.問題となった物件は、A社開発の郊外にあるエコノミークラスのプロジェクト。

2.築4年目で、フロア元の排水管から水漏れが起こり、そのフロアにある複数のユニットに大量の生活排水が侵水。

3.
この写真からもわかるように、床は水浸しで壁も水につかり、フローリングだけでなく壁紙や壁に据付型のテレビボード等の家具、建具もダメージを受け、すべて交換するしかない状態となった。

4.しかし、デベロッパーは排水管の修理と床のフローリング張替えはやったものの、家具や壁紙の被害については責任を取らず、この補修はすべて個人負担となった。

5.コンクリートが相当量の水を含んだまま、デベがフローリングを張り替えたため、フローリングが湿ってしまい、その後、シロアリが発生。下の写真のようにシロアリ被害で広いエリアでフローリングが食われて欠ける事態となった。

6.これについては、デベロッパーはもう何の対応もしてくれない。

シロアリ被害

以上ですが、これが具体的にA社のどのプロジェクトかはいえませんが、こういう郊外のエントリークラスやエコノミークラスは、コスト競争で価格を抑えるので経年劣化が激しいだけでなく、瑕疵の修復に追加費用を出す予算もデベロッパーにはありません。

それもあり、このブログでも外国人の場合はできるだけアッパークラス以上の、それなりにクオリティのいいものを買うことを勧めていますが、それでも運が悪いと、こういうレイテント・ディフェクトに遭遇してしまいます。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その4)

Refurb8
ちなみに、「バンコク不動産投資(2020年度版)」で詳しく書いていますが、実は私も、トンローにある、まだ築浅なのにレイテント・ディフェクトにより、雨水が室内に入り込んだ結果、中がボロボロになってしまった1ベッドルーム(40㎡)を買ったことがあります。

Refurb7

当時、この物件を買った時は確か築4年だったと思いますが、いい加減な工事により既にファサードに亀裂が発生し、デベロッパーが補修しようともしないので、そこから雨水が室内に入りこんだ結果、壁一面にカビが生えていました。

腐った床

また、バルコニー側サッシ立上りのコーキングがうまく打たれてなくて、ここでもサッシ下から雨水が侵入し、床のフローリングが腐っていた状態でした。エンジニアリングウッドより水に強いとされるラミネート板がこんな状態になっていたのですから、もう何年も前から浸水が起こっていたものと推測できました。

これが日本なら、品確法により10年保証の対象になるのですが、この物件の場合、デベロッパーの対応が悪く、解決できないままとうとうこんな状態になってしまい、オーナーも絶望状態で投売り価格で売り出していたわけです。

だから私は、この物件を相場の半値、わずか6万バーツ/㎡ほどに買い叩けたわけです。そして、それを35万バーツかけてリノベーションした後、もともと賃貸運用するつもりはなかったので、できるだけ速く売るために、当時の相場よりも1割以上安い10万バーツ/㎡強で転売しました。

見えない瑕疵6
なお、リノベの内容としては、ファサードのクラックをモルタルで埋めて防水塗料で雨水の侵入を防ぎ、全部のサッシ周りのコーキングを打ち換えました(注:本来、タイでも一区分所有者が外壁やサッシの共用部を修繕することなど許可されないのですが、デベロッパーが直さない以上、自分の資産は自分で守るしかありません)。

Refurb6

また、もし万が一、将来少しぐらい雨水の侵入があっても大丈夫なように、床全体を腐らないセラミックタイルに換え、内側の壁には水を吸収し室内に蒸発させて湿気から壁を守る特殊なペンキ、つまり、アンダーアーマーのスポーツウエアみたいな塗料を壁全面に塗ってカビの発生を止めました。

余談ですが、税金等を差し引くと、
手間がかかった割に、結局100数十万円しか儲かりませんでした。タイ人投資家が税金のかからないゲンガムライで手っ取り早く儲けようとするのもわかります。

さて、ここで話を戻すと、最初にこの検査の専門家と一緒に現地で念入りに物件実査を行い、壁や床のダメージから見てコンクリートが爆裂を起こすほど深刻な雨漏りでなく、簡単な防水工事とコーキングの打ち換えで十分修復可能という結論になったので買うことにしたものです。

従って、漏水といっても入ってきた水の量にもよります。水道管が裂けて大量の水が中に入ってくるのと、雨季に大雨が降った時だけ雨漏りするというのでは建物の受けるダメージも違うからです。

では、次回は大量の浸水で修復不能となり、結局、新築で買ったのにレイテント・ディフェクトにより相当な損切りで処分するしかなくなった例を紹介します。

実は、これは
ある日本人の方が、大手デベロッパーA社からプレビルドで購入した新築コンドです。以前、私のところにどうしたらいいかと相談があったのですが、その方の許可を得ているので、その実例をここで紹介することにします。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その3)

クレーム

さて、ここで隠れた瑕疵に話を戻しますが、例えば、長く放置された完成在庫で、上層階や大元の給排水管から漏水があった場合、誰もいないその部屋に大量の水が回ってしまうことがあり、すぐに対応しなければ手遅れになってしまうので要注意です。

特に新築の場合、竣工引渡し後に次第に入居者が移り住んできて、日常的に生活をし始めて初めて漏水が始まり、給排水の欠陥工事が露見することが多いのですが、その時に空室であるユニットに大量の水が入り込んだまま放置されてしまうと、大きな問題になることがあります。

例えば、コンクリート打ちっぱなしの住宅を見て、コンクリートには耐水性があると勘違いしている人が多いですが、あれは透明な防水塗料を塗っているからであり、コンクリート自体は吸水性が高く、一度大量の水を吸ってしまうとなかなか抜けず、カビが生えたり、最悪、爆裂にもつながるので、漏水は実は木造住宅よりもコンドミニアムにとって大敵なのです。

ところで、私の理解では、タイの民法上の躯体に関する瑕疵担保責任は5年ですが、実際には一般的にデベロッパーは3年ぐらいしか面倒を見てくれません。

特に欧米の住宅業界でもよく問題になるレイテント・ディフェクト、つまり隠れた重大な瑕疵が、引渡し後、かなり時間が経過してから見つかった場合、資金力のないタイの中小のデベロッパーは全く無視するか、何だかんだと理屈をこねて逃げ回ることが多いし、大手でも無責任なところは対応が非常に悪くなります。

ちなみに、タイでもこのレイテント・ディフェクトの問題が多いことから、アフターケアをしっかりやってくれるデベロッパーに消費者の人気が集まり、3年ほど前、いくつかの大手デベロッパーは、これからはアフターケアを充実させて顧客満足度を上げると宣言していたのですが、2018年後半から始まった市場低迷で、最近はそんなことをいうデベはいなくなりました。

完成在庫が積み上がる中、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、大手でさえも資金繰りが厳しくなり、今はとにかく資金回収を最優先にしているわけですから、
彼らとしてみれば、一旦引渡しが済めば、あとは経費がかかるだけの後ろ向きの仕事などやりたくないわけです。

「バンコク不動産投資・実践編」の第1章で「増え続けるクレームと欠陥工事」という項でも、具体例を挙げて解説していますが、タイではこういう話はよくあるのです。

もっとも、そういうことはタイ人消費者もよく知っているので、責任をもってアフターケアをしてくれるデベロッパーのブランドを重視するし、逆にビッグ10に入る大手であっても、多くのユーザーから嫌われているところもいくつかあるわけです。

これは、私の個人的見解ですが、施工監理をしっかりやってタイ人消費者から信頼されているデベロッパーはL社、Q社、L社、S社ですが、逆に最初から敬遠しておいた方がいいのはA社やO社です。ただし、これはコンドミニアムに関してであり、ネーウラープと呼ばれる低層住宅はまた違うようです。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その2)

竣工検査1
https://www.facebook.com/CondoNewb/videos/779711465872191/

ちなみに、これは建物検査のプーチアオチャーン(専門家、職人)が、買主側に立って竣工受入検査のチェックポイントについて解説しているビデオですが、タイ語はわからなくても見るだけでも十分参考になると思います。

タイは施工がいい加減なだけに、最近は消費者側も自分の買った大切な資産である住宅を守るために、厳しい竣工検査で対抗しようとします。その結果、こういった日本にはあまりいない検査のプロ集団がせっかく育ったのですから、プロの検査はお勧めです。

費用についても、もちろん広さにもよりますが、
コンドミニアムの場合、大体4,000~7,000バーツと大したことはありません。それに、この検査・完工報告書があると、引渡し後、そのまま賃貸せずに転売する場合には、ちゃんと専門業者が検査し、不良個所も修復したという一種の保証にもなります。

従って、ここで重箱の隅をつつくように相見積もりを取って金額が高いの安いのとケチるよりも、何千万円もする物件の大切な竣工検査をしてもらうのですから、どうせなら信頼できてしっかりしたレポートを出してくれるところに頼むべきです。

費用を節約したければ、むしろ、業者からキックバックを取る不動産仲介業者などを通さず、自分で直接発注し、完工検査にも立ち会うべきです。

ちなみに、私の場合、竣工検査の後、続けてフィッティングアウト(内装工事)に入る場合がほとんどなので、いつも使っているインテリアデザイナーと一緒に検査に立ち会います。

既に固まっている内装プランの中で、壁に鏡やラミネート板を使ったり、床をセラミックに交換したりする場合、壁紙が破れていたりフローリングに傷がついていたりしてもどうせ取り換えることになります。

従って、検査業者には不良個所として検査報告書に書かないようにしてもらうのですが、その代わり、水回りと建付け、空調等の機器据付には細心の注意を払って検査してもらっています。

なお、「バンコク不動産投資・実践編」第5章・投資の運用戦略「プレビルド引渡し前の竣工検査」の項でも、プロの検査を紹介しているので読んでみてください。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その1)

見えない瑕疵5
去年から新築コンドミニアムが売れなくなり、一方で続々と新しいプロジェクトが竣工してきた結果、売れ残った完成在庫が増え続けています。

各デベロッパーは新規のプロジェクト売出しをほとんどストップして、この完成在庫を一掃しようと懸命ですが、ロックダウンの影響が重なって景気がますます悪くなる中、完成在庫の増加に販売が追い付かない状態です。

同時に、売れてない新築物件は誰も竣工検査をしないので、半年、1年とほったらかしになってしまいます。そうこうしているうちに竣工当初は手直し工事のために現地に待機していた施工業者もいなくなり、いざ、新しい買主が引渡し検査をして瑕疵や問題点を指摘しても、なかなか対応してくれなくなります。

こうなってしまう原因の一つは、タイのデベロッパーは決済をして移転登記を済ませないと、ダメ工事の修復をやってくれないどころか、竣工検査もさせてくれないところがあるからです。

建物一棟単位で買う機関投資家などのプロであれば、リテンションといって購入価格の5%とか10%を最終支払いとして取っておいて、デベがダメ工事を全部修復したところで残金をリリースするという方法があるのですが、タイの場合、これだけいい加減な施工をしておきながら、まず先に全額払えというのですから、個人買主には非常に不利なわけです。

ただし、今の状況下では買主の立場も強くなってきています。先日、サイアミーズやセレスの
デベロッパーと面談した時も、非常事態宣言による外国人入国禁止で日本の買主がタイに来て引渡しに応じられない状況もわかるので、引渡し時期などは柔軟に対応するといっていたことから、デベロッパー各社も外国人への引渡しを優先していることがわかります。

要するに、ここで買主のダウンを没収したところで、また次の購入者を見つけるにはかなりの時間と費用がかかることを彼らも知っているわけであり、それであれば辛抱強く待とうとしているわけです。

もっとも、下手なタイ語でそういう交渉をするのは私であり、
買主には買い取る気持ちが実はもうない、などとわかってしまえば彼らの態度も変わるので、面談にも注意が必要ですが...。

以前、「竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ」でも書いたように、3年前であれば、デベはもっと強気だったので、なかなか引渡しに応じなければ、ダウンペイメントの没収をほのめかしてきたのですが、今はそんなことはありません。

従って、
もし、かなり時間のたってしまった完成在庫を引き取る場合は、今ならエスクローアカウントでのリテンションを条件に決済という交渉もできると思うので、最終決済の前にプロの竣工検査を入れて、とことん隠れた瑕疵がないかチェックし、特に水回りや建付けの悪いところは徹底的に直させるのも可能かもしれません。

もっとも、仲介業者経由で買っている場合であっても、彼らはデベロッパーからコミッションをもらっているので、結局、自分で交渉してみるしかないと思いますが...。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その4)

セレス5

人口800万の大都会バンコク。このユニットは、その中心部ともいえるアソークから周辺の
林立する超高層ビル群の夜景を見渡せる高層階角部屋です。

ただし、デベロッパーが無名で過去の実績もローライズしかないことから、ブランド価値がほとんどないというリスクもあります。従って、竣工検査にはプロを使った細かなチェックが必要だと思います。

しかし、施工さえしっかりできていれば、ロケーション的にも、構造的にも、バンコクではなかなか見つからない10年超の長期投資に耐えられる物件でもあります。

また、先日「今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)」で書いたように、AREAの予測によると、今年の年末にはプルンチット駅前のワイヤレスロードの地価がいよいよ330万バーツ/タランワーと史上最高値を更新するとのことで、しかもそれでも駅周辺の一等地なら新規プロジェクトが400,000/㎡で開発出来るし、その価格なら売れるというレポートが出たところです。

ちなみに、バンコクを代表するCBDのマストランジット駅といえば、シーロム、プルンチット、チットロムなどですが、アソーク駅もそうです。その駅前にある新築スーパーラグジュアリーが230,000/㎡で買えるわけですから、土地勘のあるタイ人投資家であれば、この割安感はすぐにわかると思います。


いずれにせよ、最近のブログでも書いていますが、3年前まではまず誰も想像できなかった、今回の最悪の市場低迷も、そろそろ底値が近づいてきているように思います。

だからといって、焦って人気のない物件の安物買いをしても仕方がないので、「待つも相場」で物件選びは時間をかけてじっくりと吟味すべきです。しかし一方で、新築物件には竣工引渡し期限というタイミングもあります。

これまで、既に最後の投売りが始まっているということで推薦したトンロー駅近のLaviq、プルンチットのライフ・ワンワイヤレス、そしてこのアソーク駅前のセレスのような中長期投資に向いている新築プロジェクトは、タイミング的に今が底値買いのチャンスであり、これを逃すとダウンの没収でデベロッパーに戻るか、もしくは転売を諦めたオーナーの買い取りという形でリセール市場からなくなるからです。

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