バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年06月

竣工したセレス・アソーク(その3)

セレス2

さて、次は同プロジェクトの構造についてですが、「損切りが始まったLaviqは要注目!」でも書いたように、ファサードには
最先端の強化Low-Eグラスを使っていて、これは経年劣化が少なく、しかも黒光りするハイテクイメージの精悍な外観が魅力です。

このセレスも同じで、前回の写真がその外観ですが、Laviq同様に存在感があり、格好いいと私は思います。

Low-Eグラスは以前は主にオフィスビル等の商業ビル外壁に使われていました。しかし最近は、その遮熱、UV遮断性能が向上しただけでなく、量産効果でコストも下がってきたのだろうと思いますが、そのデザイン性が受けて、次第に高級コンドミニアムにも使われるようになってきています。

また、道路を隔てて正面にあるアシュトン・アソークは、セレスよりロケーションは優れるものの、普通のRC構造です。

これも以前、このブログで書いたことですが、特別な耐風強度が必要な50階建ての超高層でありながら、鉄骨を使わないRCでしかもマッチ箱を立てたように極端に悪い
アスペクト比であることから、建物が受ける負担は相当大きい、と日本の1級建築士が指摘したこともあり、私は強度的な不安があるのではないかと思っています。

その点、セレスのグラスカーテンウォール工法は建物重量を大幅に軽くできるし、しかも四角い建物形状であることからアスペクト比も問題なく、構造は頑丈だと思います。

もっとも、こういう四角い形状は本来オフィスビル向きであり、表面積が大きく取れて開口部が広くなる長方形がコンドミニアムには理想なので、効率はあまり良くありませんが...。ただし、少なくともこのユニットは角部屋なので開口部は十分取れています。

そして何より、この工法の利点は天井から床まで全面ガラスにできるので、上の写真のような圧倒的に解放感があるパノラマビューが実現できることです。

今後賃貸運用する上で、70㎡となると家賃は80,000バーツ(28万円)近くになってしまい、このユニットを借りられる欧米企業駐在員や日本企業駐在員の数は限定されますが、このビューが他のコンドミニアムとの差別化につながるので、空室リスクを低く抑えられるのではないかとも思うのです。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その2)

IMG_20200704_105308

ところで、今回のコロナによるロックダウン等の影響で工事の方も大幅に遅れが出た結果、セレスもやっと今月竣工となったわけですが、運よくコンドミニアム市場での取引も次第に動きが出てきたところです。

セレス6

ちなみに、著書(基礎編)でも書きましたが、アソークではBTSスクムビットラインとMRTブルーラインの2つのメインラインが唯一都心部で交差することから、南北に位置する将来のCBD、ワンバンコクとラーマ9、東西にある既存CBDのセントラルルンピニーとEEC(東部経済回廊)への出発口であるバンナー交差点と、4方向の中心に位置するという絶好の職住接近型ロケーションであり、オンヌットと並び注目すべき駅です。

従って、この物件は約5,500万円と平均的な日本人投資家にとっては予算的に難しくても、資金に余裕がある香港やシンガポールの投資家が興味を持つポテンシャルを持っていると思います。


実際の引き渡しは9月か10月になりそうです。その頃にはコロナの影響も弱まり、外国人投資家、特に香港チャイニーズが戻ってくるのではないかと私は思っているので、昨年、私が自分の物件を売却した際に使った香港のエージェントのような、海外のブローカーを使ってみてもいいのではないかと考えています。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その1)

IMG_20200704_102222

BTSアソーク、MRTスクムビットの両駅から徒歩数分のセレス・アソークが今月竣工しましたが、来週末、高層階
2ベッドルームの予約権を売却したいという人がいるので、見に行ってきます。

上の写真は、デベロッパーがオーナーに送ってきた室内写真ですが、実は、1月にもオーナーから損切りでも売却したいとの相談があったものです。

当時はまだ工事の進捗度合が7割弱で、竣工予定も4月末ということもあって、ほとんどリセール取引の動きがなかったのですが、その後、コロナの影響でマーケットがさらに冷え込んでしまいました。

それもあって、オーナーも随分弱気になり、私は同プロジェクト内の他の売物件と比べても、価格については既に十分競争力があると思ったので、今はまだこれ以上の値下げはしない方がよいのではないかとアドバイスしたのですが、結局、売却を優先しさらなる値下げに踏み切りました。

セレス4

その結果、最初の1,670万バーツからさらに1,615万バーツまでもう一段売値を落とし、3年前のプリセール価格から213万バーツ(約750万円)もの値下げとなったわけです。

ところで、「2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)」でも書きましたが、今の状況下では
下手にデベロッパーの投売りを狙うより、こういった個人の投売りの方がよほど投資妙味があると思っています。

実際、CBDのアソーク駅前一等地で、高層階2ベッドルームの角部屋がプリセール価格からさらにここまで安く買えるチャンスなどなかなかありません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)

2020年地価上昇3
ところで、実際に300万バーツ/タランワーで用地取得して30階建てのコンドミニアムを開発した場合のフィージビリティスタディをAREAがしてみたのがこの計算です。

それでも400,000バーツ/㎡で販売が可能になったとのことで、市場が低迷するついこの前まで、このあたりで販売していたコンドミニアムは600,000/㎡の値段がついていたものもあったが、それは市場度外視の価格であった、ともいっています。

その結果、400,000/㎡であれば、このエリアであればそうおかしな価格ではないので、たとえ用地が300万バーツ/タランワーであってもコンドミニアムの開発は可能だという結論です。

AREAのコメントは以上ですが、ここでいっている600,000バーツ/㎡というのはサンシリの98ワイヤレスのことだと思いますが、確かにあれはグレードはすごく高い様ですが、市場を無視したような値付けだったので、お金に糸目をつけないタイの富裕層やシンガポールや香港のお金持ちが買っていたようです。

今となっては相当な含み損を抱えているのではないかと思いますが、ああいう連中は気にしてないでしょうから構いませんが、これからワイヤレスロードの一等地でスーパーラグジュアリーが400,000バーツ/㎡で出てくるのであれば、市場さえ回復すれば買い手は出てくると思います。
もっとも、外国人不在の今はまず売れないと思いますが...。

そういう意味では、以前「ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!」で書いたように、駅からは確かに少し離れていますが、ワイヤレスのフリーホールドが17万バーツ/㎡台で買えるというのは、我々のような予算が数千万円の個人投資家にとってはチャンスでもあり、今のような低迷期だからこそだろうと思います。

ところで、この計算書からもわかりますが、これまでに私が何度も書いてきたように、タイのデベロッパーは粗利で30%を平気で取ります。

私が日本のデベロッパーで働いていた時には、マンション開発の場合、15%が設定利益であったし、今はもっと厳しくなったと聞いています。そういう意味で、タイのコンドミニアム開発の事業は日系デベロッパーにとってもおいしいビジネスだと思うし、数年前に続々とタイに進出してきたのもわかります。

もっとも、今はどこも完成在庫を抱えて大変なので、先日も某デベロッパーと話したときに、先行して進出してきた地所、三井不以外は結局、どこも儲かってなどいないのではないかということでしたが、私も多分そうだろう思います。

しかし、このことは逆にいえば、我々は竣工後すぐに売らなければならないデベロッパーではないので、投資家として絶好の買いのチャンスが近づいてきているとも思うのです。

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その2)

2020年地価上昇4
ここで彼らのレポートを検証するために、私の方でもタイ中央銀行が継続して調査発表しているバンコクのコンドミニアムと地価の推移をグラフにして比較してみました。

すると、確かにAREAのいう通り、昨年4月に始まった住宅ローン規制やタイバーツ高による外国人投資家の激減、米中貿易戦争の煽りを受けた景気低迷という中で、昨年前半はコンドミニアム価格も地価も、他の3回のマーケット低迷期(リーマンショック、大洪水、反政府運動)よりも大きな失速低迷が起こっています。

しかし、なぜか10月あたりからまた上昇に転じていて、結局年度末にはコンドと地価のどちらとも上昇しているのがわかります。

このグラフは調査開始の2008年から12年間で作成したので、過去3回の低迷時の影響がほとんどなかったように見えますが、これを月次ベースにして5年間のグラフにすると、実際には当時も市場が低迷していたことがわかります。

逆にいえば、この長期スパンのグラフでも今回の低迷が明らかに見て取れるということは、過去の3回に比べてかなり大きな市場悪化であったということです。
残念ながら、中央銀行が統計を取り始めたのが2008年3月からなので、1997年のアジア通貨危機の時の動きと比較することはできませんが。

ただし、コンドミニアムの場合、これは新規プロジェクトの販売価格であり、過去に用地取得していた土地代の影響が大きいと思います。

従って、価格が上がったからといって売れ行き好調とは限らず、実際のコンドミニアム市場は今、大量の完成在庫を抱え、新規プロジェクトはほとんど売れてないという大変な状況です。

一方、土地については、AREAのようにアスキングプライスをも反映するのではなく、中央銀行なので、多分、土地局で移転登記された売買事例をもとにインデックスを作成していると思われ、こちらの方がより市場の実態を表しているように思います。

それによると、昨年末には地価が値上りに転じていることはわかりますが、AREAのグラフのように14%もの値上りはしていません。

また、コロナの悪影響が本格的に出てきたのは4月以降なので、これについてもまだ中央銀行の数字が出ておらず、AREAのいう通り、2020年は本当にCBDの地価か過去最高値を更新するかもまだわかりません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その1)

2020年地価上昇
AREAの最近の調査によると、バンコク首都圏の地価上昇は止まっておらず、上の写真の説明にあるように、CBDのひとつ、セントラルルンピニーの最高地価が今年は330万バーツ/タランワーとなりそうだということです。

2020年地価上昇2

これは大体290万円/㎡ということになりますが、日本人の感覚からすれば、赤坂や六本木で超高層建築物が建てられる容積率の一等地が、わずか1,000万円/坪で買えるはずがないので、全然高いとは思いません。しかし、バンコクではこれまでの最高価格の更新です。

こんなにタイの経済が悪い中、なぜ地価が上がるのかと不思議に思う人も多いはずですが、正直、私も今年の地価は横ばいか、ひょっとすると下がるのではないかと思っていました。

これに対するAREAの説明が以下です。

1.バンコク各地で工事中が進んでいるマストランジットシステム新線により、その沿線が将来良くなるという期待から首都圏の多くの地点で地価が値上りしている。しかし、パープルラインの例にあるように、新線沿線だからといってコンドミニアムをつくりすぎると、供給過剰に陥る可能性もある。今のところ、デベロッパーは新規開発の用地取得を見送っているので、期待先行で売出し価格が値上りしている。

2.コロナの影響による市場悪化で不動産が売れなくなっているにも関わらず、土地の売り手は強気であり、AREAの鑑定価格より1割から2割高い投機的な価格で出ている。

3.CBDでは新線が開通するわけでもないのに地価が上がっている理由は、郊外の新線が都心部に来る路線と連結されるので、そこから乗り換えて都心部にますます人が集まってくることを見越して、CBDの地価も上昇している。

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2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)

GDP
これは、最近IMFが公表したタイの実質GDP成長率予測です。コロナによるロックダウンや外国人観光客の入国禁止で経済が相当犠牲になった結果、マイナス6.7%と、この分布地図にあるようにベトナムやカンボジア、マレーシアといった周辺ASEAN諸国に比べても大きな落ち込みになりそうです。

ただ、アジア通貨危機の例を見てみると、当時もマイナス7.6%と落ち込んだものの、短期間でリバウンドしたこともあって、コロナ制圧に成功したタイ経済は来年にはリバウンドすると、IMFも考えているようです。

従って、不動産市場も同様に、来年あたりから回復が始まると考えてもいいように思うのですが、外国人が買えない低層住宅と違って、コンドミニアムの場合、外国人投資家が戻ってこないとリバウンドは難しいという市場特性があります。

中国人の人気
そうなると、やはり、今、世界で一番タイの不動産を欲しがっている中国人投資家の動向が、コンドミニアム市場復活の鍵を握っていることになります。

以前、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」の中で、デベロッパー業界の内輪話として、「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分する」という話を聞いたと書きましたが、デベロッパー各社も中国人投資家が市場低迷の突破口だと考えているわけです。

実際、最近のノーブルのセールの場合、プリセール価格へのリセットはいいのですが、ノーブル・プルンチットは「うなぎの寝床」みたいな間口の狭いユニットが中心、リコールもバルコニーに目障りな柱があるユニット、APのワンワイアレスにしても、1,300ユニットを超す大型プロジェクトでありながら、今回のセールはわずか13ユニットのみで、しかも2ベッドルームは1つもなく、小さい1ベッドルームやスタジオのみであることなどを考えると、
やはり、中国人投資家の再来を手ぐすねを引いて待っているのかもしれません。

それもあって、最近私は、デベロッパーから買うよりも、むしろ、タイ経済悪化の影響をもろに受けて、竣工引渡しが近づいても減収でローンがつかず引渡しに応じられないタイ人や、
急激なバーツ高による予算オーバーやロックダウンで入国できない外国人投資家が、切羽詰まってダウンの投売りをしてくるのを狙う方が、プリセール価格以下での底値買いのチャンスがあると考えるようになりました。

一方、築浅中古を格安で買うというのもありなのですが、既に中古になっているということは、住宅ローンがついて引渡しを受けているので、売主もダウンの投売りのように損切りしてでも処分しなければならないというケースは少なくなります。

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2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)

CBRE予測1
以下は、最近CBREが年初からの市場動向と今後の予測について、デベロッパーや不動産投資家、実需層に対し聞き取り調査を行った結果、出てきたコメントです。

タイバーツ高やLTVのローン規制により、昨年後半から始まった住宅市場の低迷は、今年に入ってやや回復の兆しが見えたが、その後のコロナの影響でまた失速することとなった。

ただし、コンドミニアム以外の戸建てやタウンホーム等の低層住宅市場は、
少なくとも3月までは取引も活発で特にコロナによる大きな影響を受けていなかった。

それが、ロックダウンが始まった4月以降、物件を見にくる客が激減し、低層住宅市場までもが、取引が止まってしまった。

ただ、5月以降、ロックダウンの緩和に伴い、低層住宅市場は回復途上にある。しかし
、コンドミニアム市場については、外国人の入国禁止が続く間、自己居住目的の実需層、及び賃貸運営目的の投資で買うタイ人投資家だけが市場の主役である状況が続く。

ところで、昨年からの市場低迷でデベロッパーが多くの新規供給を延期したため、供給過剰が改善され、需給もバランスしつつある。

従って、今後はまず最初に
第3四半期に入ると、この市場の主役であるタイ人の実需層や投資家層が、今の買い手市場の中、割安な物件を底値買いで購入し始める。

そして、その後、第4四半期には、外国人投資家もタイに入国できるようになると予想され、それに合わせて、竣工物件の引き渡しに応じるために、既に購入していた外国人投資家がタイに戻ってくる。その結果、これまで引渡しが遅れていた物件の移転登記が行われ、売買が完了する。

ただし、コロナ以前の頃のように、新規プロジェクトのマーケットも回復するかというと、それはコロナのワクチンができるまで難しい。

概略はこんなところですが、要するに、年内に外国人投資家が戻ってきて、リバウンド的な力強いコンドミニアム市場の回復が起こるかといえば、それはまず望めないということだと私は思います。

次回に続く

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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その2)

ワンワイヤレス9

さて、ちょっと間が空きましたが、ライフ・ワンワイヤレスの続きを書きます。

このところ、コロナの影響で思わぬコンドミニアムの買い場がやってきつつあるので、これまでいくつかの興味深いプロジェクトを紹介してきました。

トンローのLaviq、プリセール価格で買えるアソークのノーブル・リコール、間口の広いユニットであれば検討の価値があるノーブル・プルンチット、昨日のサイアミーズ・スクムビット48、そして、このライフ・ワンワイヤレス。

今回、デベロッパーであるAPがこのワンワイヤレスの特別値引きセールで売り出しているのは、小さい1ベッドルームばかり13ユニットで、これまでに既に8ユニットが売れ、この写真にある5ユニットが残っています。

この中では、28㎡や35㎡の1ベッドルームではちょっと狭いので、今回のセールで敢えて外国人投資家が選ぶとすれば、2つある38㎡タイプだろうと思うのですが、セールが始まってから1週間が経った今、この2つともまだ売れ残っています。ということは、ここで買っているのはタイ人がほとんどなのだろうと思います。


ワンワイヤレス11
ノーブルのセールの場合、タイ人かワークパミット保有の外国人限定ということだったので、日本在住の投資家には買えませんが、実はこのワンワイヤレスもลดเพื่อชาติ(タイのための値下げ)とあるので、タイ人限定のセールなのかもしれません。

もしそうであれば、先日、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」で「
コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている」と書いたように、外国人投資家不在の中、今のセールは、外国人が買わないような28㎡や35㎡の狭小ユニットばかりを、タイ人をターゲットに販売しているように見えます。

それであれば、無理にデベロッパーの特別セールのサイトで探す必要はなく、私がいつも書いているように、直接売買市場で自分で探すのがベストです。

しかも、この場合、売主側に仲介業者がいなければ余計なコミッションがかからないし、エージェントが絡んでいても、基本的にタイは売主が仲介料を負担するので、買主は別途仲介料を取られる両手商売をされることはありません。


ワンワイヤレス10
そこで、私が先ほど簡単に検索して拾ってきた、45㎡の購入予約権のリセールだけでもこれだけありました。外国人投資家不在のため、本来、こんな時期に出てこない希少物件が転売できずに出てきているのです。しかも、買値で処分というものも結構出てきているので、ここから交渉してさらなる値引きが取れるはずです。

ライフ・ワンワイヤレスは前回書いたように、そのロケーションとフリーホールドであることにアップサイドがあるので、希少価値のある45㎡タイプの物件を2017年のプリセール価格以下で買えるのであれば、それは買いだろうと思うのです。

もちろん、今後さらにマーケットが悪くなりもっと価格も下がるかもしれません。しかし、その頃には、
17~18万バーツ/㎡で広めのワンワイヤレスが買えるというチャンスはもうなくなっているかもしれません。築浅中古を買うのと違い、竣工直後の購入予約権の投売りを買う場合は、どうしてもタイミングというのがあるわけです。

昨日、紹介したサイアミーズ・スクムビット48も同じで、デベロッパーが引き渡し期限の延期に同意しない場合、もし期限までに引渡しに応じてなければ、多分、7月末頃には手付金を没収され、契約解消になっていると思います。そして、それ以降はプリセール価格を2割も割り込むような投売りはもう出てきません。

ドルバーツレート
ところで、つい先日、「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ」でタイバーツがドルに対して31.66バーツまで高くなってきたと書いたところですが、この1週間でさらにバーツ高が進み、今日は31.34まで進んでいます。

残念ながら、マーケットはタイバーツのヘイブンカレンシー(避難通貨)としての価値に再度注目し始めているようで、やはりバーツの独歩高がこれからも続きそうに見えます。

その場合、日本人だけでなく外国人投資家全体にとって、物件価格は安く買えても為替で割高になるというジレンマもあるので、今後ますます難しい決断が必要になりつつあります。


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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その1)

ワンワイヤレス2
私が2018年に上梓した著書、「続・バンコク不動産投資」を持っておられる方は、改めて第1章4項の「完売したはずなのに、続々と出てくる損切り物件」のところを読み返してもらえればと思います。

そこで私は、このプロジェクトのプリセールについて書いたのですが、「Life Asoke-Rama9の投売り(その1)」でも例を挙げた、APと三菱地所の購入者の買う気を煽ろうとするちょっといやらしいオンラインセールの走りとなったのが、このワンワイヤレスです。

ワンワイヤレス3
当時、私自身はこのプロジェクトのロケーションの良さと、この周辺はフリーホールド(土地所有権付き)プロジェクトが少なく、希少価値があることから、このライフには非常に興味を持っていて、自分も買いたいと思っていたので、プリセールの1週間ほど前に現地を見に行っています。

さらに、プリセールの数日前にもまた、現地を見に行ったのですが、その時はこの写真のように、既に順番待ちをする人たちがいました。

ちなみに、ロワースクムビットに勝るとも劣らない最高級住宅地でもあるセントラルルンピニーといえば、ラーチャダムリ、ランスアン(公園裏通り)、ウィタユ(ラジオ通り)の3つのタノン(大通り)に代表されるのですが、この辺りは7割以上の建物がリースホールド(借地権)であり、フリーホールドというだけでプレミアムが付きます。

余談ですが、タノン・ウィタユのウィタユは“
ラジオ”の意味で、昔、ラジオが中心だった時代に、この通りにはラジオ局が集まっていたことから、ラジオ通りと呼ばれたそうです。そして、ラジオは無線なので、英語で無線の意味であるワイヤレス通りと呼ばれるようになったと聞いていますが、本当のところはわかりません。

いずれにせよ、この3つの通りのアドレスは、タイ人にとっても憧れのアドレスであり、このプロジェクトのあるワイヤレス通りには、あまり日本人は住んでいませんが、欧米人の賃貸需要があり、空室率も低いことから投資先としては決して悪くないロケーションなのです。

ワンワイヤレス
それもあって、私も45㎡か63㎡の2ベッドルームなら買いたいと思っていたのですが、この後のオンラインセールで開始後わずか5秒もしないうちに販売予定の100ユニットが全て完売となったのを見て、嫌気がさして買うのをやめました。

つまり、一般の公開入札といいながら、私のような一般の購入者がわずか5秒で名前や連絡先を記入できるはずもなく、すべてのユニットが事前に購入者が決まっていたということです。

そして、この翌日には著書の32ページで載せたリストにあるように、40件近い物件が転売目的の再販で出てきたのです。明らかにこれには何らかの裏があります。

前回、ノーブル・リコールに関して「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)」の中で、「
実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります」と書きました。

従って、このプロジェクトもデベロッパー側の関係者が小遣い稼ぎで買ってすぐに転売しようとしていたのかもしれず、この国ではこういう顧客なえがしろのおかしなやり方をするところがあるので、嫌気がして買うのをやめたわけです。

もっとも、JVを組む三菱地所も、日本の宅建業法の観点から、予め購入者が決まっている物件を一般販売の競争入札のように見せかけるなど許されないので、止めようとしなかったのかとも思うのですが...。やはり、金は出しても口は出せなかったのでしょうかね。

正直、このプロジェクトは所詮、中級ブランドであるライフです。モデルルームを見ても、デベロッパーがオーバーデコラティブに内装したところを無視して、本来の基本スペックだけを見ればわかりますが、ハイサッシでもない、天井高も2.7メートル、ワッサドゥも中級とセグメントでいえばアッパーからハイクラスのグレードです。

ただ、このロケーションで平均価格が17万バーツ/㎡台というのが当時の市場からすればリーズナブルでお買い得感があったのも事実です。そして今、高層階ユニットの竣工引き渡し期限が近づいてきており、焦った購入者から予約権の投売りが始まっています。

これについては、同著書の第4章3項「プレビルドはプリセールか竣工直前直後の投売りを狙え」で書いてもいます。しかし、現在、投売りで出てきているのはほとんどが30㎡前後のスタジオと1ベッドルームばかりです。

この一等地でこういう狭小物件は中途半端で借り手もおらず、空室リスクが高いので買っても仕方がありません。やはり狙いは45㎡か63㎡の2ベッドルームなのです。

本来ならこういう希少価値のある2ベッドルームの物件は投売りでは出てこないのですが、それが今回はコロナの影響もあり、普通なら出てこないはずの物件まで出てきているので、要注目なのです。

では、次回は具体的にどんな物件が出てきているのか見ていくことにします。

次回に続く

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ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)

ノーブル4
昨日のブログに関し、ノーブルのサイトにログインする方法を読者の方が教えてくれたので、今朝、このReset Priceのサイトに入ることができました。

結局、今回の特別セールのサイトには、タイ人は誰でも入れるのですが、外国人の場合、ワークパミットを持ってないと入れないようです。

私が現地の会社にワークパミットを取ってもらってタイの不動産ブログを書いていたのは、実際には4年前までなのですが、一応、今もワークパミットあり、ということで再度登録し直すと、無事、このサイトに入ることができました。

このことは、逆にいえば、昨日私が書いたように、基本はタイ人顧客がメインターゲットで、大半の外国人投資家は今回の特別価格が見られないようになっています。

従って、最初に私がやったようにワークパミットがないということで登録してしまうと、自分は日本人だと書いているのに、なぜか中国語のページに飛ばされてしまい、メールアドレスや電話番号を記入するようになっています。従って、ノーブルはここで中国人バイヤーの顧客情報を収集しようとしているように思います。

ノーブル6

いずれにせよ、これでノーブル・リコールの販売物件は26ユニットあることがわかりました。この中で眺望の良い10階以上で、しかも北向きのユニットは上の6ユニットだけです。

価格については、2014年当時のプリセールの時に私も現地のモデルルームを見に行ったこともあって、今も覚えていますが、平均プリセール価格は180,000/㎡でした。ただし、最初の2日間に購入した人は、さらに5%の特別値引きがもらえるというものでした。

従って、確かにこの価格は6年前に売り出した当初の価格であり、もし、バンコクで現在、駐在員としてワークパミットを持って働いている人で、不動産投資を検討している人であれば、この6つのユニットの購入は決して悪くないチャンスだと思います。

ノーブル5

なお、参考までに当時のThink of Livingのプロジェクトレビューのグーグル翻訳を添付しておきます。日本語的にちょっとおかしいですが、何となくわかると思います。

ノーブル共通の弱点は、ワッサドゥ(建築資材)である洗面台やクローゼット、キッチン周辺の物入等が安っぽいことですが、このリコールもノーブル・プルンチット同様、貧弱です。(注:この訳では資料となってしまっていますが、この部分です)

また、このプロジェクトは即日完売したわけですが、当時、私はブログの中で、翌日には100ユニットを超す転売が早速出てきたことから、いくら何でも何かおかしいと書いたのを覚えています。

実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります。

いずれにせよ、同プロジェクトは、この2014年のプリセール価格であれば、さすがに損はしないと思うので、私も個人的には10B6か15B1なら買ってもいいのではないかと思います。

しかし、残念ながら、ワークパミットを持っていないので私は買えませんが、
もし、駐在員で投資物件を探している人がいれば、この6つのユニットはお勧めです。

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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