タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年06月

竣工したセレス・アソーク(その3)

セレス2

さて、次は同プロジェクトの構造についてですが、「損切りが始まったLaviqは要注目!」でも書いたように、ファサードには
最先端の強化Low-Eグラスを使っていて、これは経年劣化が少なく、しかも黒光りするハイテクイメージの精悍な外観が魅力です。

このセレスも同じで、前回の写真がその外観ですが、Laviq同様に存在感があり、格好いいと私は思います。

Low-Eグラスは以前は主にオフィスビル等の商業ビル外壁に使われていました。しかし最近は、その遮熱、UV遮断性能が向上しただけでなく、量産効果でコストも下がってきたのだろうと思いますが、そのデザイン性が受けて、次第に高級コンドミニアムにも使われるようになってきています。

また、道路を隔てて正面にあるアシュトン・アソークは、セレスよりロケーションは優れるものの、普通のRC構造です。

これも以前、このブログで書いたことですが、特別な耐風強度が必要な50階建ての超高層でありながら、鉄骨を使わないRCでしかもマッチ箱を立てたように極端に悪い
アスペクト比であることから、建物が受ける負担は相当大きい、と日本の1級建築士が指摘したこともあり、私は強度的な不安があるのではないかと思っています。

その点、セレスのグラスカーテンウォール工法は建物重量を大幅に軽くできるし、しかも四角い建物形状であることからアスペクト比も問題なく、構造は頑丈だと思います。

もっとも、こういう四角い形状は本来オフィスビル向きであり、表面積が大きく取れて開口部が広くなる長方形がコンドミニアムには理想なので、効率はあまり良くありませんが...。ただし、少なくともこのユニットは角部屋なので開口部は十分取れています。

そして何より、この工法の利点は天井から床まで全面ガラスにできるので、上の写真のような圧倒的に解放感があるパノラマビューが実現できることです。

今後賃貸運用する上で、70㎡となると家賃は80,000バーツ(28万円)近くになってしまい、このユニットを借りられる欧米企業駐在員や日本企業駐在員の数は限定されますが、このビューが他のコンドミニアムとの差別化につながるので、空室リスクを低く抑えられるのではないかとも思うのです。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その2)

IMG_20200704_105308

ところで、今回のコロナによるロックダウン等の影響で工事の方も大幅に遅れが出た結果、セレスもやっと今月竣工となったわけですが、運よくコンドミニアム市場での取引も次第に動きが出てきたところです。

セレス6

ちなみに、著書(基礎編)でも書きましたが、アソークではBTSスクムビットラインとMRTブルーラインの2つのメインラインが唯一都心部で交差することから、南北に位置する将来のCBD、ワンバンコクとラーマ9、東西にある既存CBDのセントラルルンピニーとEEC(東部経済回廊)への出発口であるバンナー交差点と、4方向の中心に位置するという絶好の職住接近型ロケーションであり、オンヌットと並び注目すべき駅です。

従って、この物件は約5,500万円と平均的な日本人投資家にとっては予算的に難しくても、資金に余裕がある香港やシンガポールの投資家が興味を持つポテンシャルを持っていると思います。


実際の引き渡しは9月か10月になりそうです。その頃にはコロナの影響も弱まり、外国人投資家、特に香港チャイニーズが戻ってくるのではないかと私は思っているので、昨年、私が自分の物件を売却した際に使った香港のエージェントのような、海外のブローカーを使ってみてもいいのではないかと考えています。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その1)

IMG_20200704_102222

BTSアソーク、MRTスクムビットの両駅から徒歩数分のセレス・アソークが今月竣工しましたが、来週末、高層階
2ベッドルームの予約権を売却したいという人がいるので、見に行ってきます。

上の写真は、デベロッパーがオーナーに送ってきた室内写真ですが、実は、1月にもオーナーから損切りでも売却したいとの相談があったものです。

当時はまだ工事の進捗度合が7割弱で、竣工予定も4月末ということもあって、ほとんどリセール取引の動きがなかったのですが、その後、コロナの影響でマーケットがさらに冷え込んでしまいました。

それもあって、オーナーも随分弱気になり、私は同プロジェクト内の他の売物件と比べても、価格については既に十分競争力があると思ったので、今はまだこれ以上の値下げはしない方がよいのではないかとアドバイスしたのですが、結局、売却を優先しさらなる値下げに踏み切りました。

セレス4

その結果、最初の1,670万バーツからさらに1,615万バーツまでもう一段売値を落とし、3年前のプリセール価格から213万バーツ(約750万円)もの値下げとなったわけです。

ところで、「2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)」でも書きましたが、今の状況下では
下手にデベロッパーの投売りを狙うより、こういった個人の投売りの方がよほど投資妙味があると思っています。

実際、CBDのアソーク駅前一等地で、高層階2ベッドルームの角部屋がプリセール価格からさらにここまで安く買えるチャンスなどなかなかありません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)

2020年地価上昇3
ところで、実際に300万バーツ/タランワーで用地取得して30階建てのコンドミニアムを開発した場合のフィージビリティスタディをAREAがしてみたのがこの計算です。

それでも400,000バーツ/㎡で販売が可能になったとのことで、市場が低迷するついこの前まで、このあたりで販売していたコンドミニアムは600,000/㎡の値段がついていたものもあったが、それは市場度外視の価格であった、ともいっています。

その結果、400,000/㎡であれば、このエリアであればそうおかしな価格ではないので、たとえ用地が300万バーツ/タランワーであってもコンドミニアムの開発は可能だという結論です。

AREAのコメントは以上ですが、ここでいっている600,000バーツ/㎡というのはサンシリの98ワイヤレスのことだと思いますが、確かにあれはグレードはすごく高い様ですが、市場を無視したような値付けだったので、お金に糸目をつけないタイの富裕層やシンガポールや香港のお金持ちが買っていたようです。

今となっては相当な含み損を抱えているのではないかと思いますが、ああいう連中は気にしてないでしょうから構いませんが、これからワイヤレスロードの一等地でスーパーラグジュアリーが400,000バーツ/㎡で出てくるのであれば、市場さえ回復すれば買い手は出てくると思います。
もっとも、外国人不在の今はまず売れないと思いますが...。

そういう意味では、以前「ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!」で書いたように、駅からは確かに少し離れていますが、ワイヤレスのフリーホールドが17万バーツ/㎡台で買えるというのは、我々のような予算が数千万円の個人投資家にとってはチャンスでもあり、今のような低迷期だからこそだろうと思います。

ところで、この計算書からもわかりますが、これまでに私が何度も書いてきたように、タイのデベロッパーは粗利で30%を平気で取ります。

私が日本のデベロッパーで働いていた時には、マンション開発の場合、15%が設定利益であったし、今はもっと厳しくなったと聞いています。そういう意味で、タイのコンドミニアム開発の事業は日系デベロッパーにとってもおいしいビジネスだと思うし、数年前に続々とタイに進出してきたのもわかります。

もっとも、今はどこも完成在庫を抱えて大変なので、先日も某デベロッパーと話したときに、先行して進出してきた地所、三井不以外は結局、どこも儲かってなどいないのではないかということでしたが、私も多分そうだろう思います。

しかし、このことは逆にいえば、我々は竣工後すぐに売らなければならないデベロッパーではないので、投資家として絶好の買いのチャンスが近づいてきているとも思うのです。

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その2)

2020年地価上昇4
ここで彼らのレポートを検証するために、私の方でもタイ中央銀行が継続して調査発表しているバンコクのコンドミニアムと地価の推移をグラフにして比較してみました。

すると、確かにAREAのいう通り、昨年4月に始まった住宅ローン規制やタイバーツ高による外国人投資家の激減、米中貿易戦争の煽りを受けた景気低迷という中で、昨年前半はコンドミニアム価格も地価も、他の3回のマーケット低迷期(リーマンショック、大洪水、反政府運動)よりも大きな失速低迷が起こっています。

しかし、なぜか10月あたりからまた上昇に転じていて、結局年度末にはコンドと地価のどちらとも上昇しているのがわかります。

このグラフは調査開始の2008年から12年間で作成したので、過去3回の低迷時の影響がほとんどなかったように見えますが、これを月次ベースにして5年間のグラフにすると、実際には当時も市場が低迷していたことがわかります。

逆にいえば、この長期スパンのグラフでも今回の低迷が明らかに見て取れるということは、過去の3回に比べてかなり大きな市場悪化であったということです。
残念ながら、中央銀行が統計を取り始めたのが2008年3月からなので、1997年のアジア通貨危機の時の動きと比較することはできませんが。

ただし、コンドミニアムの場合、これは新規プロジェクトの販売価格であり、過去に用地取得していた土地代の影響が大きいと思います。

従って、価格が上がったからといって売れ行き好調とは限らず、実際のコンドミニアム市場は今、大量の完成在庫を抱え、新規プロジェクトはほとんど売れてないという大変な状況です。

一方、土地については、AREAのようにアスキングプライスをも反映するのではなく、中央銀行なので、多分、土地局で移転登記された売買事例をもとにインデックスを作成していると思われ、こちらの方がより市場の実態を表しているように思います。

それによると、昨年末には地価が値上りに転じていることはわかりますが、AREAのグラフのように14%もの値上りはしていません。

また、コロナの悪影響が本格的に出てきたのは4月以降なので、これについてもまだ中央銀行の数字が出ておらず、AREAのいう通り、2020年は本当にCBDの地価か過去最高値を更新するかもまだわかりません。

次回に続く

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今年も値上りが続くバンコクの地価(その1)

2020年地価上昇
AREAの最近の調査によると、バンコク首都圏の地価上昇は止まっておらず、上の写真の説明にあるように、CBDのひとつ、セントラルルンピニーの最高地価が今年は330万バーツ/タランワーとなりそうだということです。

2020年地価上昇2

これは大体290万円/㎡ということになりますが、日本人の感覚からすれば、赤坂や六本木で超高層建築物が建てられる容積率の一等地が、わずか1,000万円/坪で買えるはずがないので、全然高いとは思いません。しかし、バンコクではこれまでの最高価格の更新です。

こんなにタイの経済が悪い中、なぜ地価が上がるのかと不思議に思う人も多いはずですが、正直、私も今年の地価は横ばいか、ひょっとすると下がるのではないかと思っていました。

これに対するAREAの説明が以下です。

1.バンコク各地で工事中が進んでいるマストランジットシステム新線により、その沿線が将来良くなるという期待から首都圏の多くの地点で地価が値上りしている。しかし、パープルラインの例にあるように、新線沿線だからといってコンドミニアムをつくりすぎると、供給過剰に陥る可能性もある。今のところ、デベロッパーは新規開発の用地取得を見送っているので、期待先行で売出し価格が値上りしている。

2.コロナの影響による市場悪化で不動産が売れなくなっているにも関わらず、土地の売り手は強気であり、AREAの鑑定価格より1割から2割高い投機的な価格で出ている。

3.CBDでは新線が開通するわけでもないのに地価が上がっている理由は、郊外の新線が都心部に来る路線と連結されるので、そこから乗り換えて都心部にますます人が集まってくることを見越して、CBDの地価も上昇している。

次回に続く

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コロナ制圧を自画自賛するタイ政府は韓国と同じ?(その4)

タイバーツ5
一方、タイトヨタ、ホンダ、ニッサン、マツダ、イスズといった日本の自動車メーカ進出現地生産ている。2018216生産半分輸出タイ貿易黒字貢献て、今ではタイアジアのデトロイトとまで呼ばれようてい

し、昨年12日本のメディア2018った急激タイバーツ採算悪化り、日本の自動車産業が工場アセアン諸国検討てい報道タイ話題った


後、世界コロナ感染拡大同時ったバーツ一旦は話題にならなくなったものの4タイ国内コロナの感染落ちタイバーツ独歩高である。タイ中央銀行や政府は問題に対無策である。

タイ航空破綻1
例えば、筆頭株主であるタイ政府が、6年間抜本的な経営改善策を打ち出せないまま、結局、ナショナルフラッグキャリアであるタイ航空の会社更生法適用申請に踏み切らざるをえなかったように、今の軍事政権は経済の舵取りはあまりうまくないといわれている。だから、このままではタイ経済タイ知識層危惧ていである。

筆者は自民党支持者というわけではない。しかし、タイというてい世界でコロナから安全トップ5評価てい日本の安倍政権、国際的視野に立って他国との状況比較などしようとしない野党らはて経済を含めた国としてりには失敗ないようであ

同様にタイ政府にコロナ制圧自画自賛経済無策韓国政府現地日本企業む海外からの投資支援策や為替対策打ち出しいである。

(注:このコラムは、6月21日に日本の言論サイト「アゴラ」の国際経済欄で掲載されたものを、加筆修正してこのブログでも載せたものです)

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コロナ制圧を自画自賛するタイ政府は韓国と同じ?(その3)

コロナ制圧3
て、Forbes紹介ていもう1ランキング香港投資会社組成コンソーシアム、ディープ・ナレッジ・グループDeep Knowledge Groupコロナっと安全100The 100 Safest Countries In The World for COVID-19レポートであ

コロナ制圧1
日本の評価ガラッ感染者ていドイツシンガポール上位け、日本5ランクていであ

それに対し、中国やニュージーランド、韓国はコロナの感染制圧に早々と成功した優等生と見られているし、それを自慢にしてもいるが、トップ5には入っていない。国家としての安全性の確保はドイツのメルケル首相や安倍首相の采配に軍配が上がるということなのかも知れない。

コロナ制圧2

一方、タイ世界100中央47ない。り、コロナの感染拡大はうまく食い止めたものの、コロナの危険げ切ていないという一体どういうろうか。

ディープ・ナレッジ・グループ説明、世界でコロナ感染ってった当初いち早くロックダウン等対応をったが、安全な国として上位ランクてい

し、程度落ち着いてくると国民の健康安全をできるだけ経済の正常化にもうまく取り組んでいるが安全な国として上位ランクる。り、状況変化評価基準わってくるいうである。

スイスドイツ感染者ったロックダウン等の必要な対策取っただけでなく経済へのダメージを軽減しながらていという世界2トップであ

これには筆者も全く同感で、いつまでもコロナ感染を阻止できたと誇っていても、そのせいで国の経済力が沈んでいくのではあまりに代償が大きい。まさに韓国がそうだと思うが、政府経済的な無策がやがて国民に重い荷物を背負わせてしまうことになるのである。

次回に続く

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コロナ制圧を自画自賛するタイ政府は韓国と同じ?(その2)

コロナ制圧6

一方、
日本どう世界24コロナ悪戦苦闘中という評価毎日50人前後の新規感染者クラスタ発生というちょっとお粗末状況仕方いう

コロナ制圧8

タイロックダウン実態スーパーなどの食料品店や薬局を除き、デパートやレストランなど、人が集まるところはほとんど閉鎖れた。また、電車に乗るのもマスクと改札口での検温が必須で、ソーシャルディスタンシングのために隣同士では座れない。今でもこの規則は変わってないが、日本ではここまで徹底してなかったと思うので、この光景を見て苦笑する人もいるかもしれない。(注:一部の駅では最近、検温はしなくなってきている)

そして、理由がよくないスーパ禁止筆者自宅不自由。近所の零細経営の酒屋が隠れて常連客にってかり、警察まることもあったというしいで、日本のようにいつでもコンビニで缶ビールが買え、自治体居酒屋等飲酒自粛る、などというった

そ、コロナコントロールない軍事政権けあって強制的国民行動規制手のである。

し、しい規制結果、タイ各地失業ストレス自殺者相次タイ経済GDPマイナス6.7代償ったである。

っとも、筆者タイ政府のタイムリーな非常事態宣言やロックダウンったっていしい規制奏功コロナの感染を最小限に食い止められたのだろうって

問題非常事態宣言解除ておらず、5月初めに始まったロックダウン夜間外出禁止令の解除段階的なものでありスロ一体経済犠牲である。

次回に続く

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コロナ制圧を自画自賛するタイ政府は韓国と同じ?(その1)

コロナ制圧5
タイろ、コロナ新規感染者ゼロてい5人、10人単位感染者海外帰国タイ人であタイ政府連日勝ち誇ったよう感染者を報道同時2感染リスク理由非常事態宣言の解除を引き延ばしている。

確かに、勝手に集会を開かれてまた集団感染が広がったら大変だというのもわからなくはない。しかし一部では、この国家緊急時特別法により、政府は集会やデモの禁止、報道規制など、反対勢力を抑える特殊権限を持つことができるため、まだこれを手放したくないからともいわれている。

一方、タイ知識層コロナ感染落ち着いてきず、遅々ない政府経済復興支援急激タイバーツり、タイ経済アセアンインドネシアフィリピンベトナム追い越まうと危機感を募らせている。

コロナ制圧7
実際、IMF今年実質GDP成長率予測タイマイナス6.7周辺アセアン諸国突出い。非常事態宣言下、都市ロックダウン県間移動規制、夜間外出禁止令て国境閉鎖による外国人入国の全面禁止という非常しい措置った結果経済ダメージ顕著に反映されてである。

で、コロナ制圧タイ状況評価てい2レポートがあ1は、マレーシア政府協力PEMADUアソシエイツというていGlobal COVID-19 IndexGCIという各国コロナ回復度であ

コロナ制圧4
は、タイ政府自画自賛てい見事コロナコントロール新規感染抑え込み、コロナ回復成功いうで、タイは世界2ランクてい。当然、タイ政府もプロパガンダとして、マスコミ等を使ってことさらこの成果を国内で喧伝している。

次回に続く

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やがてタイ経済の没落が始まる(その3)

タイの没落5
บริษัทญี่ปุ่นย้ายฐานจากไทย สัญญาณฉิบหายของชาติ

(日本企業が生産基地をタイから移すということは、タイ経済没落の始まりのシグナルでもある)

1.タイにとって日本がいればこれからも経済成長が可能である。しかし今、日本企業はタイから去ろうとしている。これはこの先、タイが経済でベトナムやインドネシアにも追いつかれ、やがて追い越されていくことになるかもしれない悪い前兆なのである。

2.特に、日本の自動車産業が生産基地をタイから海外に移転した場合、これまでそこにパーツや資材を提供していた周辺産業も崩壊することになり、タイ経済全体にとって大きな影響が出る。

3.そして、日本企業がタイから去ってしまった場合、タイでも韓国や台湾、中国で育ったような自国ブランドの国際企業が育つだろうか?

4.それができなければ、タイは過去に
韓国や台湾、マレーシア、シンガポールに経済で追い越されたように、やがてフィリピン、インドネシア、ベトナムにも追い抜かれてしまうという恐ろしいことが起こるのである。

5.
6 ปีมานี้ของบิ๊กตู่ที่ประเทศญี่ปุ่น เกาหลีพาเหรดกันไปประเทศอื่นถือเป็นความสูญเสียของไทยจริงๆ ビッグトゥ(プラユット首相)が政権を握ってからの6年間で、
日本や韓国の多くの企業がタイ以外のほかの国に工場進出していったが、これはタイにとって非常に大きな損失なのである。

以上が彼らのコメントの概要ですが、確かに韓国のサムスンやLG、中国のフアウェイや台湾のエイスース等、こういった国では多くの国際企業が自国で育ち、経済成長のベースになっています。

しかし、タイの国民はあまり起業家精神やビジネスに対する野心がないのかもしれません。日本企業が去ったあと、タイに自力でハイテクの工業分野で国際企業を育てる風土があるかといえば、それは難しいということを彼らも知っているのだろうと思います。

ところで、かつてキャノンが中国で工場を持っていたころ、中国人にすぐに最新のハイテク技術を盗まれてしまうので、当時の御手洗社長の英断で、工場をたたんで中国から撤退したということがありました。

一方、タイ人はそういう裏切り行為をせずに働いてくれるので、日本企業にとっても信用できるパートナーだと聞いたことがあります。

いずれにせよ、タイにとって日本企業の存在はこれからも重要であり、よきパートナー同士でもあるのですが、今後もタイバーツ高が進むとなると、残念ながら日本企業の海外移転の流れは止まらないのではないかとも思うのです。

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やがてタイ経済の没落が始まる(その2)

タイの没落4
さて、これがAREAの過去30日間で最も多く読まれたコラムのランキングですが、日本企業がタイから出ていくことのタイ経済への影響について書いたこのコラムが1位となっています。

基本的にAREAは専門的なことを書く研究所であり、私も著書や自分の不動産ブログでよく彼らの調査結果やレポートを引用するのですが、タイ人の間では経済やビジネスに十分なベースがある知識人が主な読者です。また、新聞にもよくそのレポートが取り上げられます。

そういうことを考慮すると、このコラムが5月27日にアップされたにも関わらず、今も1位の座を占めているということは、多くのタイの知識人やビジネスマンが、この記事に注目しているということでもあります。

ところで、実は彼らのコラムは2部構成になっていて、5月27日と6月16日の2回に分かれています。そこで、この2つをまとめた形でその概要を、以下に訳してみます。

เศรษฐกิจไทยถึงเวลาจมดิ่งแล้ว(没落の時が来たタイ経済)

1.1985年9月22日のプラザ合意により、日本企業は海外へ生産拠点をシフトし始めた。そのターゲットとなったのがアセアンであり、中でも特にその恩恵を受けたのが、当時、政治的に安定していたタイである。

タイの没落2
2.その結果、タイは高度の経済成長を遂げられた。日本からの巨額の投資でタイの工業生産は急拡大し、3年後の仏歴2521年(1988年)には、タイのGDPにおける工業生産が、それまで1位であった農業生産を超えたのである。このことは言い換えれば、日本がいたからタイは工業国としてここまで成長できたのである。

3.しかし、それから30年経った今、その日本企業がタイから去ろうとしている。パナソニックはベトナムに去ったし、シャープはインドネシアに移った。

4.そして、タイがアジアのデトロイトと呼ばれるようになったのは、日本の自動車産業がいたからである。トヨタ、ホンダ、ニッサン、マツダ、イスズといった日系企業がタイに工場を置き、2018年には216万台もの車が生産され、その約半分が輸出されている。

5.この巨大産業が今、徐々にタイから去ろうとしている。その理由はタイの人件費が高いからではない。タイバーツが高すぎるからである。そしてこれは、タイ中央銀行とタイ軍事政権の愚策の結果である。このままでは、タイもかつてのアルゼンチンやブラジルと同じ轍を踏むことになってしまうのである。

次回に続く

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やがてタイ経済の没落が始まる(その1)

タイの没落1
先日、不動産市場の大手リサーチ会社であるAREAが、没落の危機にあるタイ経済とそれに伴う不動産市場の行方についてセミナーを行いました。

不動産市場のことについては、私の別のブログ「バンコク コンドミニアム物語」で扱うことにしているので、ここではタイの経済的な地位がこれから没落していくという彼らの危機感について紹介してみます。

実は昨年12月にも、止まらないタイバーツの独歩高に対して上のような新聞記事が出ていました。この調子でバーツ高が続けば、アジアのデトロイトとまで呼ばれているタイから日系自動車メーカーが次々と生産基地をほかのアセアン諸国に移してしまい、やがて近い将来、タイ経済は没落するのではないかと危惧されていたわけです。

しかしその後、世界経済の不透明感が広がったことから、新興国から米国へのドルの還流が始まり、バーツ高にストップがかかりました。

さらに、その後のコロナの影響によるロックダウンでバーツ安となり、自動車産業も工場閉鎖に追い込まれて工場移転どころではなくなってしまい、しばらくこの問題は忘れ去られていました。

タイバーツ2
ところがここにきて、つい先日も「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ(その2)」で書いたように、4月以降、またもや急激なタイバーツの独歩高が始まっています。

タイの没落3
それに合わせて、先月末、AREAが日本企業の工場シフトとそれに伴うタイ経済の没落危機について、改めてこの問題を指摘したものです。

そして、最後にこう結んでいます。

 6 ปีมานี้ของบิ๊กตู่ที่ประเทศญี่ปุ่น เกาหลีพาเหรดกันไปประเทศอื่นถือเป็นความสูญเสียของไทยจริงๆ
ビッグトゥ(プラユット首相)が政権を握ってからの6年間で、日本や韓国の多くの企業がタイ以外のほかの国に工場進出していった。そして、これはタイにとって非常に大きな損失なのである。

ちょっと意味深であり、この責任は現政権の政治的、経済的な愚策にある、といっているようにも取れるのですが...。

いずれにせよ、この内容は非常に興味深いもので、今のアッパーミドルクラス以上のタイ人知識層が、日本企業の動向に対してどう考えているか、ということを理解するのにも参考になると思います。

次回に続く

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2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)

GDP
これは、最近IMFが公表したタイの実質GDP成長率予測です。コロナによるロックダウンや外国人観光客の入国禁止で経済が相当犠牲になった結果、マイナス6.7%と、この分布地図にあるようにベトナムやカンボジア、マレーシアといった周辺ASEAN諸国に比べても大きな落ち込みになりそうです。

ただ、アジア通貨危機の例を見てみると、当時もマイナス7.6%と落ち込んだものの、短期間でリバウンドしたこともあって、コロナ制圧に成功したタイ経済は来年にはリバウンドすると、IMFも考えているようです。

従って、不動産市場も同様に、来年あたりから回復が始まると考えてもいいように思うのですが、外国人が買えない低層住宅と違って、コンドミニアムの場合、外国人投資家が戻ってこないとリバウンドは難しいという市場特性があります。

中国人の人気
そうなると、やはり、今、世界で一番タイの不動産を欲しがっている中国人投資家の動向が、コンドミニアム市場復活の鍵を握っていることになります。

以前、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」の中で、デベロッパー業界の内輪話として、「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分する」という話を聞いたと書きましたが、デベロッパー各社も中国人投資家が市場低迷の突破口だと考えているわけです。

実際、最近のノーブルのセールの場合、プリセール価格へのリセットはいいのですが、ノーブル・プルンチットは「うなぎの寝床」みたいな間口の狭いユニットが中心、リコールもバルコニーに目障りな柱があるユニット、APのワンワイアレスにしても、1,300ユニットを超す大型プロジェクトでありながら、今回のセールはわずか13ユニットのみで、しかも2ベッドルームは1つもなく、小さい1ベッドルームやスタジオのみであることなどを考えると、
やはり、中国人投資家の再来を手ぐすねを引いて待っているのかもしれません。

それもあって、最近私は、デベロッパーから買うよりも、むしろ、タイ経済悪化の影響をもろに受けて、竣工引渡しが近づいても減収でローンがつかず引渡しに応じられないタイ人や、
急激なバーツ高による予算オーバーやロックダウンで入国できない外国人投資家が、切羽詰まってダウンの投売りをしてくるのを狙う方が、プリセール価格以下での底値買いのチャンスがあると考えるようになりました。

一方、築浅中古を格安で買うというのもありなのですが、既に中古になっているということは、住宅ローンがついて引渡しを受けているので、売主もダウンの投売りのように損切りしてでも処分しなければならないというケースは少なくなります。

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2020年下半期、どう動くバンコク不動産市場(その1)

CBRE予測1
以下は、最近CBREが年初からの市場動向と今後の予測について、デベロッパーや不動産投資家、実需層に対し聞き取り調査を行った結果、出てきたコメントです。

タイバーツ高やLTVのローン規制により、昨年後半から始まった住宅市場の低迷は、今年に入ってやや回復の兆しが見えたが、その後のコロナの影響でまた失速することとなった。

ただし、コンドミニアム以外の戸建てやタウンホーム等の低層住宅市場は、
少なくとも3月までは取引も活発で特にコロナによる大きな影響を受けていなかった。

それが、ロックダウンが始まった4月以降、物件を見にくる客が激減し、低層住宅市場までもが、取引が止まってしまった。

ただ、5月以降、ロックダウンの緩和に伴い、低層住宅市場は回復途上にある。しかし
、コンドミニアム市場については、外国人の入国禁止が続く間、自己居住目的の実需層、及び賃貸運営目的の投資で買うタイ人投資家だけが市場の主役である状況が続く。

ところで、昨年からの市場低迷でデベロッパーが多くの新規供給を延期したため、供給過剰が改善され、需給もバランスしつつある。

従って、今後はまず最初に
第3四半期に入ると、この市場の主役であるタイ人の実需層や投資家層が、今の買い手市場の中、割安な物件を底値買いで購入し始める。

そして、その後、第4四半期には、外国人投資家もタイに入国できるようになると予想され、それに合わせて、竣工物件の引き渡しに応じるために、既に購入していた外国人投資家がタイに戻ってくる。その結果、これまで引渡しが遅れていた物件の移転登記が行われ、売買が完了する。

ただし、コロナ以前の頃のように、新規プロジェクトのマーケットも回復するかというと、それはコロナのワクチンができるまで難しい。

概略はこんなところですが、要するに、年内に外国人投資家が戻ってきて、リバウンド的な力強いコンドミニアム市場の回復が起こるかといえば、それはまず望めないということだと私は思います。

次回に続く

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コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ(その2)

タイバーツ2
前回、「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ」の中で、タイバーツの独歩高がまた始まったのではないかということを書きましたが、あれから約2週間が経ち、このグラフを見てもわかるように当時の31.66からバーツ高がさらに加速しています。

以前このブログでも、1ドルが31バーツに近づくにつれて、バーツは実力以上に買われていると思うので、私個人は少しづつ米ドルに換えている、と書きました。

実際には、その交換した米ドルをカンボジアに送金し、高利回りのドル預金で運用しているのですが、この方が下手なバンコクCBDでのコンドミニアム投資より、利回りが高くなります。

しかも、著書でも書いたように、今の不動産市場は「待つも相場、休むも相場なり」の状況です。それならば、キャピタルロスや空室リスクといった不動産特有のマーケットリスクからしばらく離れて、5%以上の確定利回りがある米ドル定期預金で運用する方が魅力があります。

それに、カンボジアの方がタイよりちょっとカントリーリスクが大きいこと以外、この定期預金は「出口」リスクも小さく、バンコクでよほどの底値物件でも見つからない限り、無理に不動産投資をする時期ではないと思っていたからです。

しかし、その後、コロナ危機で一挙に1ドルが33バーツにまで戻ったので一旦中断し、しばらく様子見をしていたところです。それが、今朝の時点で30.985と、またも31バーツを割り込んできました。

こうなると、昨年末までにすべて売却できたバンコク投資用不動産の売却代金がまだかなり残っているので、そろそろまた米ドル買いを始めようかと考えているところです。


タイバーツ1
タイの新聞でも先日、上のようなカシコンリサーチの記事を載せていましたが、これによれば、エネルギーとエアラインがバーツ高の恩恵を受けるとのことです。

しかし、タイが今やろうとしている、コロナのコントロールに成功している中国や日本、韓国との間だけで観光客の入出国を認め合おうという相互協定、“トラベル・バブル”プランにとっては、タイバーツの独歩高はアゲインストです。

また、同様に不動産を含む外国人による投資にもマイナス効果となります。
現在のバーツ高はヘイブンカレンシー、つまり避難通貨として買われているので、中長期で資金が寝てしまう不動産市場にはあまり流れないのに、為替レートだけが投資家に不利に作用するからです。

タイ経済自体はよくないものの、コロナをうまく制圧できていることから一時的非難の安全通貨として買われているわけで、今後、世界でコロナの危機が落ち着いてくるにつれて、やがて他の国へと向かう可能性も高いと思うのです。

逆にいえば、今だけ
一時避難しているのであれば、今のうちにこのバーツ高メリットを享受して手持ちのバーツを米ドルに換えるチャンスだと、私個人は思っているわけです。

タイバーツ3
一方、中長期資金が使われる不動産市場にとって、為替レート変動の影響は大きく、昨年、中国人投資家の勢いが低迷することになった一つの要因が、一挙に進んだバーツ高人民元安だったのですが、上のグラフを見てもわかるように、4月以降、これがまた起こりつつあります。

そうなると、タイの不動産業界が期待している、年末あたりには中国人投資家が市場に再び戻ってきてまた買い始めるという筋書きにも修正が必要になるかもしれません。

タイバーツ4
一方、日本円に関しては、今のところ、まだそれほどバーツ高にはなっていません。日本円も安全通貨として買われる側面があるので、こうなっているのだろうと思いますが、それでもこれ以上バーツ高が進行してしまうと、日本からの投資や観光客も影響を受けることになりそうです。

いずれにせよ、このタイバーツの独歩高にはいいことがほとんどないので、今後も要注意です。

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サイアミーズスクムビット48、地上50階のビューが圧巻

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つい昨日、日本のクライアントから依頼されて、オンヌットのサイアミーズの購入予約権の損切り売却を引き受けたので、このブログでも紹介させてもらいます。

本来、私は仲介はあまり積極的には引き受けないのですが、この方は以前、「関西住宅産業協会」様が主催した、私のバンコク不動産セミナーにも参加されており、その後もコンサルティングのクライアントとして有料で相談に乗っていた縁から、今回、どうしてもと頼まれたので引き受けることにしたものです。

そこで早速、今朝、上のような広告をタイ語と英語で作成し、
リビングインサイダーを始め5つの直接売買サイトに掲載したところです。
https://www.livinginsider.com/livingdetail/499141/Japanese-Owner-sells-his-Down-at-a-loss-of-112M-baht.html

リビングインサイダーでは、わずか2時間ほど前にアップしたのですが、現時点で39人がこの物件を閲覧中になっています。

そして、既に2つのエージェントからコーエージェントの申し込みが入りました。彼らも商売なので、これはというある程度インパクトがある価格でなければ時間の無駄になってしまい、コンタクトしてきません。

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さて、このクライアントの方は、私が2015年に上梓した最初の著書である「バンコク不動産投資・基礎編」で、これからはオンヌットがもっとも有望と勧めてきたこともあって、このプロジェクトを購入したのだろうと思います。

私としても、2016年の時点でオンヌットを選んだことは正しい選択であったと思うし、実際、この直近60日間のランク表を見ても、タイ人の間では今もラーマ9をおさえてオンヌットが人気1位です。

それに、このブログや最新著書「2020年度版 バンコク不動産投資」でも書いているように、脱日本人駐在員で投資するのであれば、これからはフリンジからミッドタウン、つまり、BTSでいえばオンヌットからウドムスクにかけてのエリア(シティフリンジのプラカノーンも入れていいと思います)が狙い目です。

ただし、残念ながら今回のコロナで市場は総崩れとなっていて、いくらオンヌットといえどもその影響をもろに受けてしまっています。

従って、今の完全な買い手市場の中、タイミング悪くこのプロジェクトは今月末が引渡し期限を迎えるため、他からも同様の投売りが出てきています。

そこで、この方には以前、「竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ」で書いたように、できるだけ引渡しを引き延ばして時間稼ぎをするようにアドバイスしてきたのですが、どうもサイアミーズというデベロッパーは、アナンダのようには簡単に先送りに応じないようにも思えます。

特にこのプロジェクトは、TQ(タイ人枠)の場合はダウンが15%に対し、FQ(外国人枠)のダウンは30%とかなり高いこともあり、デベロッパーが戦略的に
外国人枠の物件のみ手付金没収で契約を解消してくる可能性もあります。
注:その後、なんだかんだと理由をつけて引き延ばしてきているので、今もこの予約権は生きています

従って、デベロッパーに3割ものダウンペイメントを丸取りされてしまうのであれば、最悪は引渡しを受けて買い取るしかないと思いますが、この際、あまり欲は出さないで、最初からベストプライスとした方がいいと考え、今回、プリセール価格から2割近い値引きである112万バーツ、つまり400万円近い損切りに出たわけです。

その結果、44.27㎡の新築1ベッドルームが505万バーツ、114,000バーツ/㎡というインパクトのある価格になりました。

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しかも、このプロジェクトは全ユニットが天井高4.4メートルのメゾネットタイプであり、この売却物件は31階ですが、実質は通常のコンドミニアムの50階相当の高層階にあります。

また、北西向きのシティビューなので、西日が入るのも夕方ぐらいで午後も特別暑くはならず、しかも夜景がきれいです。

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この写真は33階からデベロッパーが撮った夜景ですが、こんな夜景が広がっているわけです。私もこれまでに数回、トンローのマリオットホテルにあるルーフトップバーでお酒を飲んだことがありますが、毎晩、自分だけの空間からそのルーフトップバーと同じような夜景を見ながら過ごせるというのが魅力です。

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ちなみに、ミッドタウンフリンジであるオンヌットに突然、高さ200メートルもあるコンドミニアムが出現したわけですが、
私などはこれを見ると、ニューヨーク・マンハッタンの432パークアベニューを思い出します。有名映画スター等の芸能人が多く住む超高層コンドミニアムで、非常に興味深いプロジェクトでもあります。

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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その2)

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さて、ちょっと間が空きましたが、ライフ・ワンワイヤレスの続きを書きます。

このところ、コロナの影響で思わぬコンドミニアムの買い場がやってきつつあるので、これまでいくつかの興味深いプロジェクトを紹介してきました。

トンローのLaviq、プリセール価格で買えるアソークのノーブル・リコール、間口の広いユニットであれば検討の価値があるノーブル・プルンチット、昨日のサイアミーズ・スクムビット48、そして、このライフ・ワンワイヤレス。

今回、デベロッパーであるAPがこのワンワイヤレスの特別値引きセールで売り出しているのは、小さい1ベッドルームばかり13ユニットで、これまでに既に8ユニットが売れ、この写真にある5ユニットが残っています。

この中では、28㎡や35㎡の1ベッドルームではちょっと狭いので、今回のセールで敢えて外国人投資家が選ぶとすれば、2つある38㎡タイプだろうと思うのですが、セールが始まってから1週間が経った今、この2つともまだ売れ残っています。ということは、ここで買っているのは実需のタイ人がほとんどなのだろうと思います。


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ノーブルのセールの場合、タイ人かワークパミット保有の外国人限定ということだったので、日本在住の投資家には買えませんが、実はこのワンワイヤレスもลดเพื่อชาติ(タイのための値下げ)とあるので、タイ人限定のセールなのかもしれません。

もしそうであれば、先日、「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)」で「
コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている」と書いたように、外国人投資家不在の中、今のセールは、外国人が買わないような28㎡や35㎡の狭小ユニットばかりを、タイ人をターゲットに販売しているように見えます。

それであれば、無理にデベロッパーの特別セールのサイトで探す必要はなく、私がいつも書いているように、直接売買市場で自分で探すのがベストです。

しかも、この場合、売主側に仲介業者がいなければ余計なコミッションがかからないし、エージェントが絡んでいても、基本的にタイは売主が仲介料を負担するので、買主は別途仲介料を取られる両手商売をされることはありません。


ワンワイヤレス10
そこで、私が先ほど簡単に検索して拾ってきた、45㎡の購入予約権のリセールだけでもこれだけありました。外国人投資家不在のため、本来、こんな時期に出てこない希少物件が転売できずに出てきているのです。しかも、買値で処分というものも結構出てきているので、ここから交渉してさらなる値引きが取れるはずです。

ライフ・ワンワイヤレスは前回書いたように、そのロケーションとフリーホールドであることにアップサイドがあるので、希少価値のある45㎡タイプの物件を2017年のプリセール価格よりかなり安く買えるのであれば、それは買いだろうと思うのです。

もちろん、今後さらにマーケットが悪くなりもっと価格も下がるかもしれません。しかし、その頃には、15
~17万バーツ/㎡で広めのワンワイヤレスが買えるというチャンスはもうなくなっているかもしれません。築浅中古を買うのと違い、竣工直後の購入予約権の投売りを買う場合は、どうしても引渡期限というタイミングがあるわけです。

昨日、紹介したサイアミーズ・スクムビット48も同じで、デベロッパーが引渡期限の延期に同意しない場合、もし期限までに引渡しに応じてなければ、多分、7月末頃には手付金を没収され、契約解消になっていると思います。そして、それ以降はプリセール価格を2割も割り込むような投売りはもう出てきません。

ドルバーツレート
ところで、つい先日、「コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ」でタイバーツがドルに対して31.66バーツまで高くなってきたと書いたところですが、この1週間でさらにバーツ高が進み、今日は31.34まで進んでいます。

残念ながら、マーケットはタイバーツのヘイブンカレンシー(避難通貨)としての価値に再度注目し始めているようで、やはりバーツの独歩高がこれからも続きそうに見えます。

その場合、日本人だけでなく外国人投資家全体にとって、物件価格は安く買えても為替で割高になるというジレンマもあるので、今後ますます難しい決断が必要になりつつあります。


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ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!(その1)

ワンワイヤレス2
私が2018年に上梓した著書、「続・バンコク不動産投資」を持っておられる方は、改めて第1章4項の「完売したはずなのに、続々と出てくる損切り物件」のところを読み返してもらえればと思います。

そこで私は、このプロジェクトのプリセールについて書いたのですが、「Life Asoke-Rama9の投売り(その1)」でも例を挙げた、APと三菱地所の購入者の買う気を煽ろうとするちょっといやらしいオンラインセールの走りとなったのが、このワンワイヤレスです。

ワンワイヤレス3
当時、私自身はこのプロジェクトのロケーションの良さと、この周辺はフリーホールド(土地所有権付き)プロジェクトが少なく、希少価値があることから、このライフには非常に興味を持っていて、自分も買いたいと思っていたので、プリセールの1週間ほど前に現地を見に行っています。

さらに、プリセールの数日前にもまた、現地を見に行ったのですが、その時はこの写真のように、既に順番待ちをする人たちがいました。

ちなみに、ロワースクムビットに勝るとも劣らない最高級住宅地でもあるセントラルルンピニーといえば、ラーチャダムリ、ランスアン(公園裏通り)、ウィタユ(ラジオ通り)の3つのタノン(大通り)に代表されるのですが、この辺りは7割以上の建物がリースホールド(借地権)であり、フリーホールドというだけでプレミアムが付きます。

余談ですが、タノン・ウィタユのウィタユは“
ラジオ”の意味で、昔、ラジオが中心だった時代に、この通りにはラジオ局が集まっていたことから、ラジオ通りと呼ばれたそうです。そして、ラジオは無線なので、英語で無線の意味であるワイヤレス通りと呼ばれるようになったと聞いていますが、本当のところはわかりません。

いずれにせよ、この3つの通りのアドレスは、タイ人にとっても憧れのアドレスであり、このプロジェクトのあるワイヤレス通りには、あまり日本人は住んでいませんが、欧米人の賃貸需要があり、空室率も低いことから投資先としては決して悪くないロケーションなのです。

ワンワイヤレス
それもあって、私も45㎡か63㎡の2ベッドルームなら買いたいと思っていたのですが、この後のオンラインセールで開始後わずか5秒もしないうちに販売予定の100ユニットが全て完売となったのを見て、嫌気がさして買うのをやめました。

つまり、一般の公開入札といいながら、私のような一般の購入者がわずか5秒で名前や連絡先を記入できるはずもなく、すべてのユニットが事前に購入者が決まっていたということです。

そして、この翌日には著書の32ページで載せたリストにあるように、40件近い物件が転売目的の再販で出てきたのです。明らかにこれには何らかの裏があります。

前回、ノーブル・リコールに関して「ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)」の中で、「
実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります」と書きました。

従って、このプロジェクトもデベロッパー側の関係者が小遣い稼ぎで買ってすぐに転売しようとしていたのかもしれず、この国ではこういう顧客なえがしろのおかしなやり方をするところがあるので、嫌気がして買うのをやめたわけです。

もっとも、JVを組む三菱地所も、日本の宅建業法の観点から、予め購入者が決まっている物件を一般販売の競争入札のように見せかけるなど許されないので、止めようとしなかったのかとも思うのですが...。やはり、金は出しても口は出せなかったのでしょうかね。

正直、このプロジェクトは所詮、中級ブランドであるライフです。モデルルームを見ても、デベロッパーがオーバーデコラティブに内装したところを無視して、本来の基本スペックだけを見ればわかりますが、ハイサッシでもない、天井高も2.7メートル、ワッサドゥも中級とセグメントでいえばアッパーからハイクラスのグレードです。

ただ、このロケーションで平均価格が17万バーツ/㎡台というのが当時の市場からすればリーズナブルでお買い得感があったのも事実です。そして今、高層階ユニットの竣工引き渡し期限が近づいてきており、焦った購入者から予約権の投売りが始まっています。

これについては、同著書の第4章3項「プレビルドはプリセールか竣工直前直後の投売りを狙え」で書いてもいます。しかし、現在、投売りで出てきているのはほとんどが30㎡前後のスタジオと1ベッドルームばかりです。

この一等地でこういう狭小物件は中途半端で借り手もおらず、空室リスクが高いので買っても仕方がありません。やはり狙いは45㎡か63㎡の2ベッドルームなのです。

本来ならこういう希少価値のある2ベッドルームの物件は投売りでは出てこないのですが、それが今回はコロナの影響もあり、普通なら出てこないはずの物件まで出てきているので、要注目なのです。

では、次回は具体的にどんな物件が出てきているのか見ていくことにします。

次回に続く

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コロナを制して再び独歩高を始めたタイバーツ(その1)

ドルバーツ
これが今朝の米ドルとタイバーツのレートで、1ドルは31.66バーツです。

昨年1年間続いたバーツ高により、タイバーツはブルームバーグからアジアで最もパフォーマンスの高かった通貨と称され、世界の機関投資家や富裕層によってヘイブンカレンシーとして買われていました。

その理由が、タイの経済自体はむしろ低迷していたにも関わらず、
これだけバーツ高になっても続く貿易黒字と巨額の観光収入であり、外国人投資家にしてみれば安全な避難通貨と見えたからでした。

これは、私のもう一つのブログ、「バンコク コンドミニアム物語」の中で、「まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その2)」と題して、まだコロナウイルスの問題が大きくなってない頃、カシコン経済研究所のコメントを引用し、タイバーツは2020年もさらに高くなるという予想を紹介しました。

ところが、実際には昨年12月がバーツ高のピークとなり、今年2月以降はコロナの影響による経済不安と新興国からのドル資金引き上げの波にのまれて、短期間で一気に2019年初頭のバーツ高が始まったころのレベルまでドル高バーツ安が進んだのがわかります。

しかし、4月以降は再びバーツ高が始まり、ここにきてタイバーツ復活の傾向が明らかになっています。

円バーツ
また、これは日本円に対しても同じで、円安バーツ高傾向になってきていて、世界の主要通貨に対するタイバーツの独歩高が再び始まったように思えます。

この理由は、タイがほかの国に比べていち速くコロナの感染拡大を抑えられたこと、香港やフィリピンといった周辺諸国だけでなく、これから世界的な食糧難が予想される中、コメをはじめとする食料品輸出が伸びていること、そして、タイの観光産業にはそう遠くない将来、観光客が戻ってくると予測する調査機関もあって、タイバーツが再び買われているようです。

すなわち、昨年、カシコン銀行が予測していたシナリオに再び戻ってきつつあるということだと思います。

人民元長期推移
これは、不動産業界にとっては、外国人投資家を遠ざけてしまうのであまりありがたくないのですが、同様に、外国人観光客へも悪影響を与えます。

特に中国人にとって、昨年末はリーマンショック以降、最大の人民元安バーツ高となったため、2016年から増加してきた中国人投資家の不動産購入に急ブレーキがかかり、既に購入されていた新築不動産のキャンセルも相次ぐことになりました。

しかし今、タイの不動産業界と観光業界が市場回復に一番期待しているのが、中国人バイヤーであり、中国人観光客です。特に不動産業界などは、近い将来、中国人投資家が戻ってくることを前提に、ロケーションのいい物件や眺望のいい角部屋等の人気物件を売らないで温存しているという話も聞こえてきます。

しかし、年初のカシコン銀行予想通り、今後1ドルが30バーツの壁を突き破ってさらにバーツ高となるようなことになれば、すぐに以前のように中国人投資家や観光客が戻ってくるというのは難しいはずです。

タイバーツが再びヘイブンカレンシーとして世界の投資家から買われるのか、今後の為替相場からは目が離せません。

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ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)

ノーブル4
昨日のブログに関し、ノーブルのサイトにログインする方法を読者の方が教えてくれたので、今朝、このReset Priceのサイトに入ることができました。

結局、今回の特別セールのサイトには、タイ人は誰でも入れるのですが、外国人の場合、ワークパミットを持ってないと入れないようです。

私が現地の会社にワークパミットを取ってもらってタイの不動産ブログを書いていたのは、実際には4年前までなのですが、一応、今もワークパミットあり、ということで再度登録し直すと、無事、このサイトに入ることができました。

このことは、逆にいえば、昨日私が書いたように、基本はタイ人顧客がメインターゲットで、大半の外国人投資家は今回の特別価格が見られないようになっています。

従って、最初に私がやったようにワークパミットがないということで登録してしまうと、自分は日本人だと書いているのに、なぜか中国語のページに飛ばされてしまい、メールアドレスや電話番号を記入するようになっています。従って、ノーブルはここで中国人バイヤーの顧客情報を収集しようとしているように思います。

ノーブル6

いずれにせよ、これでノーブル・リコールの販売物件は26ユニットあることがわかりました。この中で眺望の良い10階以上で、しかも北向きのユニットは上の6ユニットだけです。

価格については、2014年当時のプリセールの時に私も現地のモデルルームを見に行ったこともあって、今も覚えていますが、平均プリセール価格は180,000/㎡でした。ただし、最初の2日間に購入した人は、さらに5%の特別値引きがもらえるというものでした。

従って、確かにこの価格は6年前に売り出した当初の価格であり、もし、バンコクで現在、駐在員としてワークパミットを持って働いている人で、不動産投資を検討している人であれば、この6つのユニットの購入は決して悪くないチャンスだと思います。

ノーブル5

なお、参考までに当時のThink of Livingのプロジェクトレビューのグーグル翻訳を添付しておきます。日本語的にちょっとおかしいですが、何となくわかると思います。

ノーブル共通の弱点は、ワッサドゥ(建築資材)である洗面台やクローゼット、キッチン周辺の物入等が安っぽいことですが、このリコールもノーブル・プルンチット同様、貧弱です。(注:この訳では資料となってしまっていますが、この部分です)

また、このプロジェクトは即日完売したわけですが、当時、私はブログの中で、翌日には100ユニットを超す転売が早速出てきたことから、いくら何でも何かおかしいと書いたのを覚えています。

実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります。

いずれにせよ、同プロジェクトは、この2014年のプリセール価格であれば、さすがに損はしないと思うので、私も個人的には10B6か15B1なら買ってもいいのではないかと思います。

しかし、残念ながら、ワークパミットを持っていないので私は買えませんが、
もし、駐在員で投資物件を探している人がいれば、この6つのユニットはお勧めです。

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