バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年05月

ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)

ノーブル1
前回、「いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?」でノーブルが当初のプリセール価格に値下げするというセールスプロモーションを紹介し、これには私も興味があると書きました。

それで、この中でもっとも興味のあるノーブル・リコールの販売物件の内容を見ようと、
早速その日のうちに、この1週間限定オンラインセールに登録したのです。

しかし、この通り、中国語のページが出てくるだけで販売物件の詳細ページに入っていけず、その時は何かおかしいと思ったのですが...。

そして偶然ですが、昨日の土曜、会社名は出せませんが、大手デベロッパー業界の知人と朝からゴルフに行った際、この件を話したところ、実は今、いくつかのタイのデベロッパーが実行しつつある戦略がある、ということを聞かせてもらいました。

それが以下のような内容です。

中国人の人気
「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、
というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分してしまおうというもの。
 従って、ノーブルの今回のセールも、実はタイ人顧客がメインターゲットであり、高層階や角部屋等の魅力的な物件は中国人投資家向けに取ってあるので、今回はほとんど出てこないと思う」。

以上ですが、そういう裏があるのであれば、外国人が今回のセールに登録しようとすると中国語しか出てこない理由がわかります。彼らは今、日本人や欧米人ではなく、中国人投資家の潜在顧客情報を集めようとしているわけです。

また、メージャーデベロップメントがドンムアン近くの郊外に開発した、中国人を含め外国人はまず買わないプロジェクト、メイナーを半額処分するのもわかります。

ノーブル2
ところで前回、ノーブル・プルンチットはスペックが悪いので興味がないと書きましたが、この間取り図を見れば一目瞭然です。要するに「うなぎの寝床」なのです。2ベッドルームはまだ開口部がある程度広いのでいいですが、天井も低く、確か2.7メートルだったと記憶しています。さらに使ってあるワッサドゥ(建築資材)のグレードも今一つで、ラグジュアリーの名に相応しいプロジェクトではありません。

ノーブル3
それもあって、私は今回のセールではノーブル・リコールだけに興味があります。これも以前、ブログで書いたのですが、このプロジェクトは、昔はタイの貴族の子供たちが通っていた名門私立女子学校、ワタナースクールの広大な庭園が借景として見下ろせる北向きのユニットが買いです。

高層階である必要はありませんが、10階以上の中層階フロアであれば開放感のある眺望が約束されるので魅力的です。しかし、今回の販売ユニットを見ると、2階から4階ですが、これではちょっと低すぎます。

一つだけ15階の1ベッドルーム(34.5㎡)がありますが、この物件は173,500バーツ/㎡と他の低層階の物件に比べれば割高です。ただし、確かにプリセール価格です。しかし、ノーブルはいつもそうですが、プリセール最初の2日間限定で5%の特別値引きがあるので、厳密にいえば、最初に買った人はもう少し安く買っていると思います。

いずれにせよ、できればもう少し広い、45~55㎡のユニットが欲しいところですが、それは中国人投資家に200,000バーツ/㎡以上で売ろうと取ってあるのだろうと思います。

また、この写真では全ユニットから庭園が見えているものの、15階以外、Unblocked Viewとは書いていません。もしこれが南向きであったりしたら、もう私は買う気が失せてしまいます。

そこで他にも別のユニットは売りに出てないのかと探そうとしたのですが、先に書いたように、中国語のページが出るだけで、今回の売却物件の詳細が全く出てきません。

結局のところ、今回のプロモーションはプリセール価格へのReset Priceとか書いているものの、実態は外国人が買わないような不良在庫をタイ人に処分価格で売ってしまうのと、中国人バイヤーの顧客情報収集が本当の目的のように思えるのです。

もしそうであれば、こんな裏事情のあるセールには飛びつかない方がいいし、こんなことをやっていると、そのうちノーブルは、今の資金繰り状況から見て倒産するかもしれません。

ところで、
中国政府の海外不動産購入規制もあるので、タイの大手デベロッパーが期待するように、コロナが収束したらすぐに中国人投資家が大挙して戻ってくるかどうかは、私は疑問だと思っています。

しかし、著書の中で一部始終を書きましたが、昨年末、私は香港のエージェントを使ってスクムビット36に建設中であった55平米の1ベッドルームの購入予約権の転売に成功しました。当時は
市場が増々失速低迷しつつあったにもかかわらず、400万円近く儲けることができたのですが、これから再び香港バイヤーの買いが入ってくる可能性は高いと思っています。

今後、中国共産党政府が香港支配をしようと圧力をかけてくるほど、昨年同様、香港の中金持ち以上のアッパーミドルクラスや富裕層が、最悪の場合に備えてタイやマレーシアで再びコンドミニアムを買い始めると思うからです。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その2)

値下げ物件
一方、ノーブルと同じく資金繰りが逼迫しそうだと書いたメージャーも、「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介したメイナーというミドルクラス向けのプロジェクトを最大40%値下げセール、ということで4月中旬に始めたところでした。

メイナー全ユニット44%値下げ
そして次は、5月1日から31日までの期間限定で全ユニット44%値下げするセールスキャンペーンを始めました。

メイナー半額処分
そしてこれは昨日から始まった新たなキャンペーンですが、今度は6月1日から7日までの1週間限定で1ベッドルームをさらに値引きし、すべて半額処分だそうです。そのうち、2ベッドルームを含めた全ユニット半額セールを始めるかもしれません。

もっとも、ドンムアン近くのメイナーなど投資として買っても仕方がないので、会社がこんな状況であれば、私ならもう少し経ってからアソークのミュニークの指値買いができないか画策しますが...。

いずれにせよ、こいういう状況を見ていると、いつまでも続く販売不振の中、デベロッパー各社の値下げが時間の経過とともにさらにエスカレートしてきているのがわかります。

続く販売不振
ところで、4月20日にこのブログで、REIC(Real Estate Information Center)のレポートを引用し、以下のように書いています。
REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです

つまり、完成在庫を含めた全住宅の販売在庫が159,000戸あるということだったのが、それからわずか1か月で上の記事にあるように、昨日、REICはとうとう販売在庫が200,000戸を超えたと発表しているので、新規プロジェクトだけでなく相当なキャンセルも出ているのだと思います。

さて、市場では5年も前のプリセール価格や半額セールが出るようになり、いよいよ値下げ競争も佳境に入ってきたという感じがします。従って、タイではコロナが落ち着いてきた今、第2波の番狂わせでも起こらない限り、年末、もしくは遅くとも来年初めあたりが底値買いのベストタイミングではないかという気がします。

ただし、コロナの2次波でロックダウンが再開されるような事態になれば、最近ようやく出てきた底値買いの動きがすべて引っ込んでしまうので、こういう準大手デベロッパーでも、最悪、ディベンチャー償還期限の時に手元流動性が不足し破綻する可能性が高くなってきます。

もしそうなれば、以前、日本のニュースサイト、アゴラへ寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いた通り、不動産市場の底が抜けてしまうので、四の五のいわずにしばらく全面撤退するしかありません。

従って、今は底値買いを焦ることはないので、もう数か月、市場動向を静観する方がより安全だろうと思うのです。

それに、残念ながら、現時点では日本人を含め、外国人はタイに入国できません。特に150,000バーツ/㎡を超えるプロジェクトの市場は、外国人投資家が不参加ではなかなか回復しないので、焦る必要はないと思います。

ノーブルの完成在庫処分3
逆にいえば、今回のノーブルのCBDプロジェクトなどは、自己居住需要があまりなく、さらに落ち込む可能性もあり、底値買いのチャンスはもう少し先のような気がします。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その1)

ノーブルの完成在庫処分
以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、私はこう書きました。
ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。
 従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。
 私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーズポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています

そして、どうやらその予想は的中したようです。とうとうノーブルは、完成在庫の一掃処分策として、昨日から最初のプリセール価格に戻すという広告に打って出ました。

彼らとしては、これからしばらく市場はさらに低迷する可能性が高く、このまま完成在庫を抱え続けていたら資金的にもたないという判断の結果ではないかと思います。

販売在庫

私は長年、アメリカのCPAとして現地法人の決算も含めて海外不動産投資及び開発ビジネスをやってきましたが、ノーブルはビッグ10にも入っていない準大手デベロッパーでありながら、昨年末で160億バーツ以上の販売在庫を抱え、さらに有利子負債も業界トップクラスの自己資本の2.94倍もあったわけですから、ちょっと会計をかじった人が見れば、これは危ないと思うのは明らかです。

今回のセールにより、過去にCBDでノーブルの物件を買って今も持っている既存客は面白くない思いをしているはずですが、ノーブルもそんなことを考えている余裕がなくなっているのだろうと思います。

Noble Ploenchit2

例えば、ノーブルはちょっと前までは、このような一律20万バーツ/㎡のワンプライスセールというキャッチフレーズでノーブル・プルンチットのキャンペーンを張っていましたが、結局、それでも売れなかったのだろうと思います。

私もあまり興味がなかったので、むしろリセールのオーナーズポスティングしかチェックしていなかったのですが、今回のReset Priceと銘打って、ほぼ全ての完成在庫を当初のプリセールプライスで放出するというのにはちょっと興味があります。

ノーブルの完成在庫処分2
この価格を見ても、175,000バーツ/㎡というのは確かに説得力があります。もっとも、このノーブル・プルンチットについては、ブログでも何年か前に書いたように、ロケーションはいいものの、スペックが今一つなので、私はあまり興味はありませんが...。

いずれにせよ、ノーブルに限らず、現時点のバンコクコンドミニアム市場は5年~7年ぐらい前の水準に戻ってしまったということだと思います。

こういうCBDの値がさ物件を購入した人にとって、少なくともこれまでに蓄積されてきたほとんどの含み益が消えてしまったということでもあります。

ただし、これまで賃貸運用していれば、年率5%として2、3割の資金回収をしているので、元も子もなくなったというわけではありませんが...。

しかし、底値で買うことを狙っている投資家は、まだ焦らなくても時間は十分あります。それに、ノーブルプルンチットのように築年数が結構経った物件の場合、経年劣化も考慮する必要があるので、プリセール価格だからといって飛びつく必要はなく、さらに安く買えなければ底値買いとはいえません。

次回に続く

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損切りが始まったLaviqは要注目!

laviq3
最近、BTSの車窓から見える竣工したばかりのLaviqのモダンなルックスに興味を持ち、いろいろと調べたのですが、このプロジェクトはなかなかいいと思います。

もし、トンローで底値買いを狙っているのであれば、いよいよ引き渡し期限が迫り、投売りも出てきつつあるので、このLaviqはこれから要注目だと思います。

特に、トンローはこれから駅周辺や偶数側が住宅地としてのステータスを上げてくると私は思っているので、トンロー通りの奥に入って行って30万バーツ/㎡を超えるようになってしまったバカ高いスーパーラグジュアリーを買うよりも、このLaviqのある駅周辺やスクムビット36や38の方が買いだと思っています。

販売当初、残念ながらこのプロジェクトのリアルアセットというデベロッパーは知名度がいまいちで、ブランドがないことからあまり人気がありませんでした。私も聞いたこともないデベロッパーだったので、当初から興味がなくあまり詳しく調べたこともありませんでした。

しかし、竣工したプロジェクトを見る限り、
これは私の個人的な好みでもあるのですが、Low-Eグラスをふんだんに使った精悍なファサードデザインは非常に魅力的だと思います。

すぐ近くのトンロー通りに、ランドアンドハウスのザ・バンコクが同じくLow-Eグラスを全面に使ったグラスカーテンウォール工法で建てられていますが、これは10年経っても古臭くならないのが魅力です。もっとも、いくらLow-Eグラスといってもガラスなので、さすがに西と東向きは暑いと思うので、できるだけ北か南向きがお勧めですが...。

ただ、Laviqの構造を調べたところ、残念ながらグラスカーテンウォール工法でもストラクチャーグラスウォール工法でもないようで、単純にRC構造にしてファサードにLow-Eグラスを多用しただけのようです。しかし、それでも十分魅力的に見えます。

laviq2
これが今、タイ人の転売に失敗した購入者たちから、42平米の1ベッドルームがプリセール価格から1割値下げした投売りがいくつか出てきています。

先日、「底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!」で書いたように、
ขายขาดทุนのキーワードを使ってLaviqの損切りを検索すると、いくつかの損切り物件が出てきました。ただし、これだとまだ214,000/㎡なので、若干のお得感は出てきているものの、まだ底値買いという域には届いておらず、今は飛びつかない方がいいです。

laviq1
ここでもう少し待っていると、これから外国人の投売りが出てくるかもしれません。その場合、多分、25%のダウンを払っているので、うまくいけば20%の値下げで買えるチャンスがあります。彼らとしては、最悪の場合、全部ダウンを捨てるより5%でも回収したいと考えるからです。

ただ、ここで仲介業者などを使うと余計な費用がかかるし、せっかくの底値買いの魅力が失せてしまうだけでなく、まず売主が乗ってきません。こういう直接売買の底値買いは、少なくとも英語ならその辺の仲介業者などよりうまく使いこなせるという自信のある人が自力でやるべきです。

そしてもう一つの買い方は、直接このデベロッパーと指値交渉することです。リアルアセットの資金繰り状況がわからないので何ともいえませんが、既に転売に失敗した連中からのキャンセルも出てきていると思います。

その場合、デベロッパーはダウンペイメントを没収しているはずですが、もし彼らが資金的に逼迫していれば受けてくる可能性もあるので、どうせダメもとで19万バーツ/㎡台の価格で指値してみるのもありだと思います。

laviq4

私自身は今、トンローで積極的に探しているわけではありません。しかし、もし
中層階以上でこの42㎡~45㎡の1ベッドルームが19万バーツ/㎡台で買えるのなら、賃貸運用としても手ごろなサイズであり、買ってもいいと思っています。もっとも、自分で部屋を実査して、ビューや施工に満足することが前提条件ですが...。

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底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!

損切り物件検索結果
このリストは、私が底値買い物件発掘のために、ネットで頻繁にサーチしている損切り物件の検索結果です。うまく検索していけばこういう損切りサイトにいくつもアクセスすることが可能です。

実際、底値買いをするといっても、タイ語が読めない人には、そもそも損切り物件の見つけ方がわからない人が多いと思います。
また、次にタイ語が書けなければ、せっかくオーナーズポスティングやエージェントポスティングの中にいい物件を見つけても、ラインやFB上での筆談による価格交渉が難しいと思います。

もっとも、最近は英語でやり取りできるブローカーも増えてきているので、魅力的な損切り物件の特定さえできれば、あとは運がよければ英語での条件交渉も可能ですが…。

ただし、最初の物件検索に関しては、英語だけでは極めて狭い範囲に限られてしまうことから、損切り物件の底値買いを探している投資家は、どうしてもタイ語での検索が不可欠です。

損切り物件検索結果2
そこで、一つのキーワードをここで紹介します。「คอนโดขายขาดทุน」という文字ですが、これは「損切り売却コンドミニアム」の意味です。そして、この文字をコピペーしてググれば、いろんな情報が出てきます。

もっとも、損切り物件とは書いてあっても、実は購入希望者を引き付けるための悪質な虚偽であったりもするので、十分な注意も必要なのですが…。

ちなみに私の場合、オーナーズポスティング等で興味がある損切り物件を見つけた場合は、それが最初のプリセールで購入されたことを確認するために、売主からタイ語でバイサンヤーと呼ばれるデベロッパーとの売買契約書をPDFで送ってもらい、契約日や契約内容を確認しすることにしています。

例えば、日本からタイの不動産を購入するために海外送金する場合、日本の銀行は必ずその証拠となる本人名義の売買契約書を見たいというのと同じことです。もっとも、彼らはタイ語の契約書は読めないので、署名欄に本人のサインがあるのと売買金額くらいしかチェックしませんが…。

さらに、ここで騙されると怖いので、価格交渉を始める前に直接デベロッパーに連絡して、現時点でその契約書記載通りの人が確かに予約権の保持者であること、そして、これまでに第三者に転売がされてないことを確認します。

そこまでやれば、大体の場合、買主にとって価値ある損切り案件なのか、それとも危ない物件なのかの判断がつくのですが、ただし、ここでもタイ語が読めないと苦労することになります。

それもあって、タイでリセール物件を購入する場合、タイ語と英語が使えないとリスクがあるので、一般の日本人投資家はどうしても日系仲介業者に依存してしまうのだと思います。

ただ、少なくとも英語には自信あり、という人であれば、タイのブローカーも有能な人は平均的な日本人駐在員より英語が流暢です。そこでもし、自分一人では心配というのであれば、そういうタイ人ブローカーを使って損切りの格安物件を探してみるのもお勧めです。

少なくとも、彼らは買主からも仲介料を取るという両手商売はしないので、不要なコストの節約にもなります。

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Life Asoke-Rama9の投売り(その2)

ライフアソーク3
これは、最近デベロッパーが出している同プロジェクトの広告です。部屋の広さがわかりませんが、一番小さい28㎡だとしても、デベロッパーのモデルルームの内装は、普通最低でも70万バーツ位はかけるので、この価格は割安感があるように思えます。

そうなると、個人売買のリセール市場ではもっとお得感がなければ取引は成立しないと考えられますが、そこで今の購入予約権のリセール状況を見てみます。

ライフアソーク1
これは私がプロジェクトごとの人気度やリセール需要の強さを調べる時に、参考としてよく使う売買取引のデータです。

一番右側のขายแล้ว赤字が売却済を意味するのですが、このライフは、現時点では転売市場でほとんど人気がなく、これまでに4ユニットしか売れていないのがわかります。

このデータベースは定期的に売主にまだ売るつもりがあるのか問い合わせを行い、返事がない売主の物件は自動的に消去されるシステムになっています。

また、取引が成立したので取り下げるとの回答が売主からあったものについては、ขายแล้วとしてそのまま残すようになっているので、Hipflatのように過去に販売に出された物件が何年経っても残っているという事がありません。

従って、現時点での売物件と過去の取引事例がある程度わかるようになっていることから、私はHipflatよりも頻繁に使っています。

Tree ラームカムヘーン2
実際の市場では、この何倍ものユニットがオーナーズポスティングや多くのブローカーを通したリセールで売り出されていますが、少なくとも、以前、「個人的に気になる在庫一掃プロジェクト」で添付した上のTreeのデータと比べれば、そのプロジェクトの人気や需給が一目瞭然でわかります。

すなわち、このライフのように投機的転売目的で最初にその実力以上に買われてしまったプロジェクトの場合、一旦市場が弱含みになると、そのリセール物件はエンドユーザーである自己居住目的の実需や賃貸運用目的の投資需要で吸収できなくなり、余剰物件の投売りや解約キャンセルが相次ぐことになるのです。

そういう意味では、少なくともこのプロジェクトに関しては、2年半前のプリセール時にブログで書いたように、「
11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います」という考えは正しかったと思います。

ตามหาห้อง one bedroom plus (35 ตร.ม.) อยู่อาศัยเอง
ตอนแรกมองว่าจะซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ถ้าใครอยากปล่อยต่อลองทักมาคุยก่อนได้ครับ ถ้าไม่มีค่อยคุยกับโครงการอีกที
(ライフ アソーク・ラーマ9)自己居住目的で35平米の1ベッドルームを購入希望。当初はデベロッパーから直接買うつもりであったが、購入予約権のリセールが安ければそれを購入したい。

ちなみに、最近はこういった物件指定をした上でのバイヤーズポスティングの広告を時々見かけるようになっていますが、これも底値買いの有効な手段の一つです。そして、これを見た多くの売主からベストオファーが集まってきます。

私も、今のような買い手市場の時にエージェントとして買主代理を引き受ける場合、こうやってリセール市場でバイヤーズポスティングをします。実際、数年前に次々とアシュトン・アソークやサムローンのメトロポリスの投売り買いをした時もこの手法を使ったものです。

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Life Asoke-Rama9の投売り(その1)

ライフアソーク4
もう2年半前になりますが、私はブログで2,200ユニットを超すこの巨大なプロジェクトを
取り上げて、少なくとも我々日本人投資家はこんなのは買わない方がいいとコメントしています。

その理由については当時のブログ「
Life Asoke Rama 9について思うこと」を読んでみて下さい。

ライフアソーク5
さて、著書でも書いたように、2017年当時のコンドミニアム市場は、ちょうど中国人の大量買いが続いていた頃で、このように同プロジェクトのプリセール前オンラインセールもあっという間に売り切れたのですが、多分、その購入者の多くは中国人投資家だったのではないかと思います。

そして、それを見たタイ人たちが投機目的の転売で儲けようと、同年11月11日の現地プリセール当日に長蛇の列をつくりました。当時、新聞等でも写真入りで話題になったくらいです。

従って、この時にうまく買えた人たちは、これでちょっとした小遣い稼ぎができたとぬか喜びをしたに違いありません。しかし、実は
これはデベロッパーであるAPと三菱地所の見事なマーケティング戦略だったのかもしれません。

この翌年の2018年後半から次第に市場が失速し始め、実際にうまく売り逃げた人はそうはいなかったのではないかと思います。その結果、竣工引渡しの期限が近づくにつれて、市場ではこの転売で売り損ねた連中による投売りが始まりつつあるのです。

従って、デベロッパー側も、これから始まる竣工引渡しを受けない大量の解約キャンセルに、今は戦々恐々としているのではないかと思いますが。

ライフアソーク2
ちなみに、これはちょうど今、投売りで出てきている物件のごく一部です。現時点では200,000バーツ程度の損切りですが、もう少し経つとこれがもっと大きくなっていくはずです。

タイ人のダウンペイメントは一般的には10%から15%なので、2割も値下げすることはありませんが、
FQ(外国人枠)で買っている中国人などの外国人は、ダウンペイメントが25%から高いときは30%なので、プリセール価格から2割値下げしてくる可能性は大です。

次回に続く


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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その4)

開発用地売却
พิษโควิดลามหนัก บิ๊กอสังหาฯแห่ขายที่ดิน-ทรัพย์สิน นอกจากระบายสต๊อกเก่า รักษาสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ ล่าสุดยักษ์พฤกษา ประกาศขายที่ดิน 5 แปลงรวดแนวรถไฟฟ้า กำเงินสดไว้ในมือ
「コロナの影響は相当大きく、デベロッパーも完成在庫の処分だけでなく、とうとう開発用地をも手放し始めている。例えば、大手デベのプルクサーは社債償還用の手元資金調達のため、スカイトレイン沿線にある5つの開発用地の売却処分を発表した」

これは、つい2日前の記事ですが、業界最大手ともいえるプルクサーでさえ、将来の開発のために用地取得していた5つの土地の処分を決めたわけです。

前回の表を見ると、完成在庫については、プルクサーはセナやサンシリ、アナンダに比べれば少ないものの、昨年末時点で762億バーツ(2,500億円)という業界最大の
建設途中を含めた販売在庫を抱えていることから、資金繰りは相当厳しいのだろうと思います。

同様に、サンシリも業界でプルクサーに次ぐ有利子負債があること、しかも、負債資本倍率は2.39とプルクサーの0.98よりかなり高く、状況はもっと深刻かもしれません。

従って、今はデベロッパーと投資家との“我慢比べ”の時だと、私は思っています。

年内償還総額
上の図のように、これから大量の社債償還期日が次々とやってくる中、デベロッパーもいつまでも悠長なことをしていられないはずです。

大手であっても、資金ショートを避けるために、いよいよ完成在庫の損切りをするところが出てくると思うのです。もしかすると、先日のペースデベロップメントのように破綻するところもいくつか出てくるかもしれません。そして、いよいよそこが市場の底値であり、これからそう長く待たないうちにやってくるのではないかと思うのです。

引渡し条件の緩和1
ところで、上の写真の中のコメントは、商工会議所の不動産設計建設協会の会長のものです。

デベロッパーもこれだけ大々的なセールをやっても、今の市場ではなかなか新規の客など見つからないとわかってきた。従って、
以前のように引渡しに応じない購入者に対し、簡単に解約してダウンペイメントを没収したりできない状況になってきている。

むしろ、
引渡しに迷っている既存顧客に対し、顧客の状況に合うように譲歩するのが一番の得策だ、というものです。

そして実際、デベロッパー各社は建設工事をわざと遅らせたり、竣工後の引渡し期限を延長したり、あるいは、支払い開始をコロナ危機の後とし、先に住み始めてもらうというような対策を取るようになっているということです。

例えば、アナンダは
コロナのせいでタイに来られなくなった中国人購入客に対し、引渡し期限の延期を受け入れたと発表しました。多分、大量の中国人購入者を持つ力のある仲介業者、エンジェル・リアルエステートの要求が通って、半年から1年の期限延長を受け入れたのだろうと思います。

アナンダとしても、相当な中国人顧客がいるのでしょうから、期限通りに引渡しに応じない客のダウンペイメントを次々と没収していたら、ますます完成在庫が増えるわけで、それこそ自分の首を締めるようなものです。

そういう状況なので、日本人購入者も最低でも半年ぐらいは引き延ばしていくべきだと思うのです。タイのロックダウンは既に段階的緩和が始まっていて、今日から第2フェーズに入ります。そして、6月中旬には完全に解除される予定です。また、非常事態宣言もその内解除されるので、他の国に比べると先行してコロナの最悪期を脱しつつあります。

一方、ここまで長期間、売買が細ってしまっている以上、一旦市場が底を打つと、底値買い狙いの投資家だけでなく、実需層の買いや、富裕層や外国人の投資家層が戻ってくるので、大きくはなくても
それなりのリバウンドはあると思います。

その場合、払ったダウンペイメントの満額回収は無理としても、うまくいけば、いくらかは回収できるかもしれません。どうせダメ元なのですから、今から諦めることはありません。せいぜいジタバタして半年か1年、引渡しを先延ばしできれば、光明も見えてくるかもしれません。

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その3)

完成在庫保有高
この図は、最近、経済紙のグルンテープトゥーラギットが今年の完成在庫予測を調べたものです。こうやって見ると、どのデベロッパーがこれから資金繰りが困難になりそうか、あるいは既になっているかがわかります。

販売在庫

以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」でも、昨年末時点での各デベロッパー販売在庫(建設中のものも含む)と負債資本倍率を紹介しましたが、その後、状況はさらに悪化し、完成在庫だけでここまで積み上るという予測です。

この中でも赤枠で囲ったところが、コンドミニアムの完成在庫がかなりの金額に上り、この先、本当に赤字覚悟の値下げをしてくるかもしれないところです。

それにしても、こうやって見ると、この赤枠で囲った5社、アナンダ、セナ、プロパティ・パーフェクト、オリジン、サンシリは全て日系デベロッパーとJVで組んでいるところです。これまでいけいけでやってきて、勢い余ってしまったのかもしれません。

特に、この中だと、セナはビッグ10にも入ってない中堅でありながら、これだけの完成在庫を抱えてしまうと、資金繰りは相当厳しいはずです。

聞くところによると、特にコンドミニアムのニッチシリーズが苦戦しているようで、JVを組む阪神阪急不動産も内情は大変なのかもしれません…。

昨年、まだバンコクのビジネス誌「アレイズ」に不動産コラムを連載していた時、6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題して、大半の日系デベロッパーが完成在庫の積み上りを恐れて、新規プロジェクトの開発を見送る中、一人、阪神阪急不動産だけが何故か果敢に新規プロジェクトに挑戦し続けていたということを書きましたが、どうやらその結果は、「凶」と出てしまったのではないかと思っています。

実際、このブログや
著書でも書いたように、その前年の2018年10月には不動産市場失速の兆候が出てきたので、私自身は、オンヌットの自宅を除き、3物件あった自分の投資物件を全て「出口」に向かって売却を開始しています。

その結果、昨年12月には全部売り切ったのですが、不動産は投資に限らず開発であっても「入口」のタイミングを間違うと、もっと取り返しがつかなくなるので、市場トレンドの読みは常に重要です。

ちなみに、セナは私のような個人でも、購入客を連れてきたら5%のコミッションをくれます。従って、買主からも3%取る日系仲介業者の場合は、8%のおいしい両手商売ができるわけです。

しかし、タイも日本と同じで、デベロッパーから直接買うのに仲介業者など不要なのですから、そんな面倒なことなどせずに、こういう場合は、デベロッパーと直接交渉してその5%を値引きしてもらうべきです。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その2)

アナンダの値下げ攻勢
最近の完成在庫の広告を見てもわかるように、多くのデベロッパーが在庫の一掃をしようと2~3年間タダで住めるとか、家賃保証を付けたりとか、300万バーツの値引とか、あの手この手の宣伝文句を使ってきています。

アシュトン広告
しかし、気をつけなければいけないのは、それが本当に買い得なのかどうかです。以前、「今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!」でアナンダの広告を例に挙げて、こんなのは少しも安くなってないので買わない方がいいと書きましたが、実際、いうほど安くなってないのに、すごい大安売りでもしているかのようないやらしい広告も結構目につきます。

アシュトン値引き1
一方で、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で挙げたノーブル・リコールの例のように、当初のプリセール価格から2割安くなっているものも投売りで出てきています。

前回、「完成在庫の原価割れ大セール」で原価割れのセールをやるという広告を例に取って、ただの提灯記事だとは思うものの、どんな物件がいくらくらいで出ているか、興味のある人は参考までに見てみたらいいと勧めました

実際、私もちょっと覗いたのですが、あんまり食指は動きませんでした。中には随分安くなっているのもあったのですが、大したアップサイドもなく、どうも安物買いの銭失いに終わりそうな物件でした。玉石混交というか、今のところは本当にいい物件はそうは安くなっていません。

結局のところ、このブログや著書でも勧めているように、直接売買サイトのオーナーズポスティングで、売主が直接売り出しているリセール物件を辛抱強く物色するほうが、少なくとも今のところはいい買い物に出会える可能性が高いと思った次第です。

ところで、デベロッパーのセール価格が本当に安いかどうかは、現地の相場観がある程度あれば大体わかるのですが、日本に住んでいる人の場合はわからないと思うので、その時の簡単なチェック方法があります。

私もよくやるのですが、バンコクのコンドミニアムはほとんどの場合、どこかのポータルサイトが販売開始直前にプロジェクトレビューを書いているので、それをチェックすればいいだけです。

全部タイ語なので、内容まではわからなくても、当初の販売価格は数字なのですぐにわかります。こうやって、売り出した当初の販売価格を調べてみれば、今のセール価格が大体どれだけ安いのかわかります。

私の場合は、気に入ったプロジェクトでも、ここから少なくとも2割ぐらい安くなってなければ、見送ることにしています。何回か書いてきたように、無理する必要はありません。もう少しすると、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、一段安があると期待しているからです。

さて、ちょっと横道にそれましたが、ではなぜ、今は引渡しを遅らせて粘った方がいいと思うかについて、次回、書いてみることにします。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その1)

引渡し条件の緩和1
最近、数年前にプレビルドでコンドミニアムを買っていて、いよいよ竣工引渡しが近づいてきたものの、どうすればよいかという相談が、10人ほどの投資家から私のところにもきています。

これについては、既に著書でも書いていますが、結局はその物件の持つポテンシャル次第です。

特に、バンコク市場では既に都心部でも供給過剰となっていることから、将来コロナの問題が解決されても、ありきたりのプロジェクトでは経年劣化とともに価値が落ちていく可能性が高いので、購入後の「運用」と「出口」がある程度読める優良プロジェクトの場合のみ、引き取ってホールドした方がよいと考えています。

従って、そのプロジェクト名と購入した物件の価格を聞いて、ロケーションやスペック、今の市場での取引事例や売物件の一覧を調べた上で、それぞれの人にアドバイスをしているわけです。

ただし、今のような市場では引渡しを受けたくないので、損切りしてでもなんとか予約権を転売したい、また、最悪の場合は解約キャンセルしてダウンペイメントを全部捨てるつもりと考えている人が多いです。

しかし、
これまでにも書いてきたように今の市場は完全な買い手市場であり、損切り覚悟でいくらかでも回収したいといっても、それでさえ、かなり厳しい状況です。

ただ、一昨日の新規コロナ感染者はとうとうゼロになり、他のアセアン諸国に比べてもタイ経済の底打ちは早いように思えるし、うまくいけば今年の終りか来年の初めには不動産市場もやっと底を打つ可能性はあるのではないかと思っています。

そこで私は、どうせダウンペイメントを全部払ってしまったのであれば、これ以上損することはないので、デベロッパーからの通知や連絡を無視しないで、返事が必要なものにはしっかり返事をするようにとアドバイスしています。

これをやらないと、私の経験では3回目の通知ぐらいで向うから一方的にキャンセルされてしまうので、無視するのはまずいです。

そして、解約キャンセルしたいようなことは絶対にいわず、コロナの影響で日本からタイに行けないので室内のインスペクションができないとか、資金の手当てをしているところであるとか、とにかく正当な理由をつけて、もう少し待ってくれと時間稼ぎをするようにと伝えています。

次回に続く

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個人的に気になる在庫一掃プロジェクト

Tree ラームカムヘーン
前回、底値買いをするなら5つのゾーンがお勧めと書きましたが、実は最新著書に書いた3つのプロジェクトが面白いとも思っています。

その中でも、予算が1,000万円以下のエントリーレベルの投資物件を探している人に、リスクも大きくなくちょうどいいのではないかと思うのが、このプロジェクトです。

ロケーションはBTSプラカノーンからもスクムビット71を車で10分以内で行けるし、水上バスでアソークやプルンチット方面へ通勤可能。大きなキャピタルゲインは期待できませんが、職住接近を望むアッパーミドルクラスの賃貸需要が大きいエリアです。

従って、転売狙いより、中長期の賃貸運用をメインにした手頃な不動産投資がしてみたいというのであれば、お勧めだと思うのです。

ただし、最寄り駅がエアポートリンクのラームカムヘーンであり、そこから300メートル離れていることから、前回紹介した5つのゾーンからはちょっと外れているし、本来なら投資対象に入りません。

Tree ラームカムヘーン1
しかし、この賃貸物件リストからもわかるように、竣工時に賃貸で出てきた物件はすぐに満室状態となりました。家賃水準も500バーツ/㎡とリーズナブルで、30㎡の1ベッドルームであれば15,000バーツ/㎡とアッパーミドルクラスであれば払える額です。

Tree ラームカムヘーン2
さらに、これが昨年の竣工時に転売で出てきた物件ですが、当時、既に不動産市場は失速しつつあったにもかかわらず、ほとんど売買が成立しています。つまり、このロケーションでこのクラスの物件の需要は大きいということです。

そこで、今回の在庫一掃セールで高層階の30㎡の1ベッドルームを、80,000バーツ/㎡以下で買えることができれば、今の為替水準で800万円程度で築1年のブランド物件が買えることになります。

家賃収入は15,000バーツ、5万円程度で大したことはありませんが、それでも日本の地方県庁所在地での1ルームマンション投資程度の家賃くらいにはなります。また、7.5%のリターンは悪くないし、初めての海外不動産投資には向いていると思うのです。

しかし、これがミドルクラス対象の家賃が5,000バーツとか6,000バーツしか取れない物件だと、さすがにわざわざ海外不動産投資をやる意味がありません。

それに、Treeというブランドはアフォーダブルのブランドですが、大手デベロッパー、プルクサーの開発であり、それなりの知名度はあります。

ただし、所詮廉価ブランドなので、日本並みの細かい施工やクオリティのことをいい出すと無理があります。また、このエリアはアッパーミドルクラスの購買層が中心で、外国人はなかなか買わないエリアです。

従って、今の経済状況では300万バーツ以上の物件はしばらく「出口」が読めないし、一方、8%以上の利回りを取ろうとすれば、家賃もオーバーレントになり、入居者募集に苦労することになるので、これはリーズナブルな家賃で賃貸稼働を優先したい人に向いている物件だと思うのです。

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完成在庫の原価割れ大セール(その3)

マハナコン
数日前、スーパーラグジュアリーコンドのスペシャルデベロッパーともいえる上場企業、ペースデベロップメントが200億バーツの負債を抱えて破綻しました。

もっとも、不動産不況というより、資金繰り難からトロフィービルであったマハナコンを数年前にキングパワーに売却し、再起をかけて多角経営に乗り出していたのですが、今回のコロナの影響で返ってそれがあだとなり、破綻につながったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、著書でも書いたのですが、ラグジュアリーコンドブームはもうとっくに終わり、ペースも撤退するしかなかったのだと思います。そして今は、かつて人気のあった多くの高級コンドが実質値下げで続々と出てきています。

さて、では前回の5つのロケーションを改めて以下に書きます。もし、これからバンコクのコンドミニアムを底値買いするつもりがあるのなら、あまり他人と違うようなことをしようとせずに、マーケットを一番よく知っているタイの投資家達が物色しているこの5つのゾーンから探す方が正解だと思います。

1.プロンポン~トンロー~エッカマイ 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

アソークも入れて以前からの定番、ロワースクムビットゾーンですが、普通のタイ人はなかなか手が出ないので富裕層と外国人投資家が主な購入者です。外国人駐在員に賃貸するのを目的にするか、富裕層のセカンドホームとしてキャピタル狙いで購入される例が多く、今の買い手市場では、30㎡台の1ベッドルームなどという狭小物件は論外です。

しかし、1,500万バーツ以上となると5,000万円を超えてしまうので、大抵の日本人投資家の場合、かなりきついと思います。

アシュトン
ちなみに、つい最近、アナンダはアソークのアシュトンに、1年間フリーステイ、そして6%の利回り保証をつけてきました。なんでこんな回りくどいことをするかというと、既に購入した客からクレームが出るのであからさまには値下げができないからです。

アナンダに限らず、こういう形で実質値引きをするデベロッパーは多いのですが、逆にいえば、直接指値交渉ができるというシグナルだと考えてもいいと思います。

2.ルンピニー~シーロム~サムヤーン 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

ここもシーロム・サトーンのCBDゾーンですが、特にこれからワンバンコクなどのミックスユース開発計画があるルンピニやサムヤーンは注目されています。

しかし、日本人投資家には縁がなく、私もあまり知識がありませんが、このゾーンよりはEEC(東部経済回廊)につながるスクムビット沿線の方が日本人には向いていると思います。

3.パンムアン交差点~ペチャブリ~プラディットマヌタム 売れ筋物件:300万~500万バーツ

ラーマ9を中心とする
新興CBD、いわゆる副都心ですが、中国人のキャンセルで、たぶん、今一番販売在庫がダブついているゾーンではないかと思います。

4.プラカノーン~オンヌット、プンナウィティ~ウドムスク 売れ筋物件:
300万~500万バーツ

アッパースクムビットのフリンジとミッドタウンです。このゾーンについては、
以前からこのブログで何度も推薦してきたので、今さら特にいうことはありません。

5.アヌサワリー~ラーチャテウィ~ラーチャプラロップ 売れ筋物件:1,000~1,500万バーツ

パトゥムワンと呼ばれるこのゾーンはお勧めですが、3,000万円以上の予算と脱日本人駐在員の賃貸運営が必要です。従って、日系賃貸仲介業者には期待できず、自力で入居者を見つけるか、タイの業者を使うしかありません。

以上ですが、私なら、予算のことも考えると、やはり4.のグリーンライン沿線、アッパースクムビットのフリンジかミッドタウンでの底値買いを狙います。

ただし、いくら買い手市場といっても、駅から100メートル以内のプロジェクトがほとんどないので、これについては200メートル以内でもいいと思いますが…。

原価割れセール
さて、今日からネクサスの「原価割れプロジェクト」の一斉売りが始まります。予算もないのに、高価な物件ばかり見ても仕方がないので、自分の予算に合ったエリアをこの5つのゾーンから選んで、面白そうな物件がないか探してみて下さい。

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完成在庫の原価割れ大セール(その2)

底値買いのロケーショントップ5
ทำเลยอดนิยมของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้าสนใจซื้อมากที่สุดมี 5 โซน เกือบทั้งหมดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 100 เมตร 
「値下げ物件を物色する購入者の間でもっとも人気があるのは上の5つのゾーンである。人気ゾーンのほとんどがグリーンライン沿線であり、しかも買われるのは駅から100メートル以内の物件である」

これは、ターンセータギットに載ったコラムですが、まさに今の底値買い相場の実態を表していると思います。

前回も書きましたが、2、3年前までであれば、駅から遠いとか、ブランドがない二流プロジェクトでも、人気のゾーン内にあればそこそこ売れたのですが、今の
買い手市場では、ちょっとでも欠点がある物件は安く値下げしてもなかなか売れません。

実際、私もコロナの影響でここまで市場がボロボロになる前は、トンローやプロンポンは数年先の値上り分を先食いしてしまっているので、少なくともあと2、3年はミッドタウンの方が面白いと著書でも書いたのですが、今はちょっと状況が変わってきています。

すなわち、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、ロワースクムビットの3つのCBDでも大幅な値引き物件が出てくるようになったので、資金に余裕がある人は、今はむしろそういうのを物色するチャンスだとも思います。

もっとも、予算が2,000万円程度の私のような平均的な投資家が、CBDの一等地でしかも駅から100メートル以内などという物件が買えるほどには市場は暴落していませんが…。

それに、どうやらコロナの新規感染者もこのところ、毎日数人に減り、このままいけば、タイの非常事態宣言やロックダウンも近いうちに解除されそうな雰囲気です。

そうなると、タイ経済が来年に入ってもコロナで振り回されてさらに悪化することはどうやらなさそうに思えます。ということは、そろそろ不動産の底が見えてきたのかもしれません。

もちろん、株式相場もそうですが、あそこが底だったというのは、後になって振り返って初めてわかるので、今は何ともいえませんが、底なし状態が来年も続くということはなさそうに思います。

では、次回はこの5つのゾーンを見ていきます。

次回に続く

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完成在庫の原価割れ大セール(その1)

値引きセール1
こんな記事が出ています。どちらかというと提灯記事であり、今のマーケットではショックでも何でもないのですが、主催者であるネクサスが大手デベロッパーの販売在庫、特に完成在庫を集めて特価セールを行うというものです。

基本的にオンラインでやるので、日本からでもアクセスできるはずです。興味があれば参加して、自分の気に入る値下げ物件を探してみて下さい。また、今の市場価格の水準を掴む意味でも、参考になると思います。

ネクサス特別セール
これには、デベロッパー40社、80プロジェクト、1,500ユニットが原価割れの赤字セールで売り出されるそうです。赤字といっても、タイの不動産開発の場合、もともと日本より粗利が大きく、25%あるとして、そこから販管費で5%、その他で5%を差し引いても、まだ15%の経常利益が出ます。

従って、何を赤字といっているかにもよりますが、私は大体15%値引が経常ベースの損益分岐点だろうと勝手に思っています。

ただし、これも10万バーツ/㎡以下のアフォーダブルならそこまで値下げすればまず赤字になると思いますが、ラグジュアリークラスになればなるほど利益率が高いので、その場合は20%ぐらいの値下げが分岐点ではないかと思います。

さらに、FQ(外国人枠)のキャンセル住戸の場合、前購入者から既に20%から25%のダウンペイメントを没収しているので、実際には赤字ではありません。

そうはいっても、完成在庫の場合、竣工後の金利や共益費がかさんできているので、竣工して1年以上経っているようなプロジェクトは、デベロッパーとしては早く手放したいはずです。

先日、「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)」でナイトフランクの値引率を載せましたが、これはそこでも書いたように、現在建設中のものも含まれるので、都心部で20%値下げなどというのはごく一部の物件です。

ところで、完成在庫といっても玉石混交で、この中には、大量のキャンセルが出て
困っている二流プロジェクトも多く混じっています。一方、アシュトンアソークやノーブルプルンチットのような、デベロッパーが値上りを期待してわざと手持ち物件として残しておいたと思われるような物件も含まれていて、本当はこういうのを指値して買っていくべきで、安物買いの銭失いにならないよう、あまり値引率にばかり固執しない方がいいというのもあります。

一方、デベロッパーがここまで落としてくるということは、リセールで売りたがっている個人投資家は、当然、さらに安い値段を提示してきます。

デベロッパーだけから買う必要はないので、Condo Exchange Center等のオーナーズポスティングなども、同時に見ておくべきです。

次回に続く


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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その3)

帰ってきた投資家達
Condo investment buyers are starting to rule the market again by scooping up ready-to-transfer units at discount prices and speculating to reap capital gains over the next two years as the pandemic fades, according to property consultants.
「コンドミニアムの投資家たちは、値引きの大きい完成在庫の底値買いを始めており、再び市場の主役に戻りつつある。彼らの狙いは、コロナウイルスの影響がなくなる2年後くらいに売却して、キャピタルゲインを実現することにある」

これはバンコクポストに載っていた5月1日付の記事ですが、前回と同じくナイトフランクのコメントです。

昨年、中央銀行がLTVの導入で投資家を市場から締め出して以来、彼らは投資をやめていたのが、ここにきて、大手各社が損切りをも含めた大幅値引きで完成在庫の一掃処分を始めたことから、そろそろ買い時が近づいているということで、市場に戻ってきつつあるそうです。

また、ナイトフランクはこの中で、ラチャダーピセーク通りのプロジェクトが420万バーツから42%値下げの260万バーツで売却されたりしているという例を挙げていますが、以前にも書いたようにラチャダーピセークはタイ人のアッパーミドルクラスに職住接近住宅として人気があると同時に、中国人バイヤーが買い漁ったところでもあるので、中国人バイヤーからキャンセルされた物件なら、そのダウンペイメントを差し押さえているのでこういう値引きは十分あるだろうと思います。

底値買い
なお、今の値引き状況については、「デベロッパー在庫処分値引きの実例」で3回にわたり書いてきたので、もう驚かないと思うし、これからよく探していけば、きっといい投資物件が見つかると思います。

ただし、ナイトフランクはブローカーということもあり、市場の売買を盛り上げようというポジショントーク的なところも感じます。

私としては、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、もう少し待っていた方がいいような気もするのですが、ドンピシャ底値で買うというのはなかなか難しいので、将来のポテンシャルがあるプロジェクトであれば、4割も値引きしていれば買っても損はしないだろうとも思います。


大手デベロッパーの危機
บิ๊กเนมปรับแผนอุตลุด รับผลกระทบพิษโควิด-19 เล่นงาน เลื่อนเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 2 คาดยอดขาย กำไร ร่วงแรง นักวิเคราะห์กสิกรไทย ระบุทั้งปีไม่ต่ำกว่า 30-40%
デベロッパー大手各社は、コロナの影響により第2四半期のビジネスプランを急遽変更したが、今年の売上、利益とも30%から40%は減少すると予想する」

さて、これはカシコン銀行のリサーチ部門が先日公表した大手デベロッパーの今期の収益予測ですが、大幅な減収減益です。また、各社ともこれからやってくる経済不況に備えてできるだけ販売在庫を処分しキャッシュポジションを高めておこうとしている、ということであり、これも既にこのブログで書いたことですが、まだまだ完成在庫が残っているので資金繰りは厳しいままであり、この流れはもうしばらくは続くように思います。

それと、上の図はコロナの影響を受けてここまで減収減益となった要因を、カシコン銀行が図解したものです。これを見ると、3割から5割の販売値引、さらに中国人投資家がほぼ100%いなくなり、おまけにタイ人の住宅需要も景気悪化で半減した、ということで、お先真っ暗の様相を呈しているように思えますが、こういう時にこそ底値買いの投資家が出てくるのです。

為替についてもこれからさらにバーツ安に振れるという予測が出ており、いよいよ底値買いのチャンスが近づいているようにも思えるので、状況次第ですが、これから3ヵ月から6カ月が面白いような気がします。

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その2)

生き残り戦略
さて、ナイトフランクリサーチはこの中で以下のコメントをしています。

1.昨年売れたコンドミニアムユニット数は39,919ユニットで、これは一昨年前の58,000ユニットから31%の大幅ダウン。
その結果、2019年末のデベロッパーの販売在庫は98,158ユニットとなった。

2.昨年は、LTV規制の導入等でタイ人の投資目的の購入が減り、中国人投資家の減少については、中国政府が海外への送金を禁止したことや、その経済成長のスローダウンが原因。

3.その結果、昨年のコンドミニアム購入者の70%から80%がタイ人による自己居住目的の買いであり、彼らは実需なのでプレビルドで買うよりも、すぐに住める完成物件を好んで買う傾向がある。また、価格も300万バーツ以下のものを買う。

4.2020年のコンドミニアム市場も、コロナウイルスの世界的感染で中国人の購入を筆頭に外国人の購入はさらに減少する。

5.こんな状況下、2020年の各デベロッパーの生き残り戦略も以下のように違ってきている。

a. 供給をストップまたは極端に減らしてリスク回避し、コンドミニアム市場から距離を置く(ランドアンドハウス、ゴールデンランド、プロパティパーフェクト、アナンダ、SCアセット)

b. ネーウラープ(戸建て、セミデタッチ、タウンハウスの低層住宅)にシフトする(セナ)

c. 地方へのコンドミニアム展開(AP)

d. テナントを入れてインカムプロデューシングとし、50~100ユニット単位のバルクで機関投資家に売却(LPN)

e. 販売を中止し、市場が回復するまで一時撤退(プルクサー)

以上ですが、正直な話、私はこのどれにも興味がありません。その代わり、以前「市場から撤退を始めた大手デベロッパー」でも書いたように、彼らデベロッパーがもうバンコクのコンドミニアム開発から撤退したいというのが手に取るようにわかるということは、既存の完成在庫は彼らにとって相当なお荷物であり、早く処分したいということでもあります。

一方、開発型の不動産デベロッパーと完成物件に投資する不動産ファンドなどの機関投資家とでは、ビジネス上の利害関係が違います。つまり、デベロッパーが開発をやめれば、これから供給過剰の問題が徐々に解消されていくことになり、投資家にとってはチャンス到来でもあるわけです。

ただし、我々日本人は、少なくともタイの銀行からは借入できないし、この時期に日本で自宅担保に資金調達するのもできないと思うので、まさに普通預金口座に現金を持っているキャッシュリッチな人だけが参戦できる市場です。

間違っても、借金をして買おうとはしないで下さい。今は、余裕資金を持つ人だけの底値買い相場です。

その代わり、完成在庫を叩いて最低でも3割以上値引きを取って買えば、コロナウイルス騒動が収まった2年後には大きなキャピタルゲインが狙えるチャンスでもあると思うのです。

では、次回は、私と同じように考える底値買い狙いの投資家たちが、いよいよ市場に戻り始めているという話をしてみようと思います。

次回に続く

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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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