タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年05月

ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)

ノーブル1
前回、「いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?」でノーブルが当初のプリセール価格に値下げするというセールスプロモーションを紹介し、これには私も興味があると書きました。

それで、この中でもっとも興味のあるノーブル・リコールの販売物件の内容を見ようと、
早速その日のうちに、この1週間限定オンラインセールに登録したのです。

しかし、この通り、中国語のページが出てくるだけで販売物件の詳細ページに入っていけず、その時は何かおかしいと思ったのですが...。

そして偶然ですが、昨日の土曜、会社名は出せませんが、大手デベロッパー業界の知人と朝からゴルフに行った際、この件を話したところ、実は今、いくつかのタイのデベロッパーが実行しつつある戦略がある、ということを聞かせてもらいました。

それが以下のような内容です。

中国人の人気
「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、
というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分してしまおうというもの。
 従って、ノーブルの今回のセールも、実はタイ人顧客がメインターゲットであり、高層階や角部屋等の魅力的な物件は中国人投資家向けに取ってあるので、今回はほとんど出てこないと思う」。

以上ですが、そういう裏があるのであれば、外国人が今回のセールに登録しようとすると中国語しか出てこない理由がわかります。彼らは今、日本人や欧米人ではなく、中国人投資家の潜在顧客情報を集めようとしているわけです。

また、メージャーデベロップメントがドンムアン近くの郊外に開発した、中国人を含め外国人はまず買わないプロジェクト、メイナーを半額処分するのもわかります。

ノーブル2
ところで前回、ノーブル・プルンチットはスペックが悪いので興味がないと書きましたが、この間取り図を見れば一目瞭然です。要するに「うなぎの寝床」なのです。2ベッドルームはまだ開口部がある程度広いのでいいですが、天井も低く、確か2.7メートルだったと記憶しています。さらに使ってあるワッサドゥ(建築資材)のグレードも今一つで、ラグジュアリーの名に相応しいプロジェクトではありません。

ノーブル3
それもあって、私は今回のセールではノーブル・リコールだけに興味があります。これも以前、ブログで書いたのですが、このプロジェクトは、昔はタイの貴族の子供たちが通っていた名門私立女子学校、ワタナースクールの広大な庭園が借景として見下ろせる北向きのユニットが買いです。

高層階である必要はありませんが、10階以上の中層階フロアであれば開放感のある眺望が約束されるので魅力的です。しかし、今回の販売ユニットを見ると、2階から4階ですが、これではちょっと低すぎます。

一つだけ15階の1ベッドルーム(34.5㎡)がありますが、この物件は173,500バーツ/㎡と他の低層階の物件に比べれば割高です。ただし、確かにプリセール価格です。しかし、ノーブルはいつもそうですが、プリセール最初の2日間限定で5%の特別値引きがあるので、厳密にいえば、最初に買った人はもう少し安く買っていると思います。

いずれにせよ、できればもう少し広い、45~55㎡のユニットが欲しいところですが、それは中国人投資家に200,000バーツ/㎡以上で売ろうと取ってあるのだろうと思います。

また、この写真では全ユニットから庭園が見えているものの、15階以外、Unblocked Viewとは書いていません。もしこれが南向きであったりしたら、もう私は買う気が失せてしまいます。

そこで他にも別のユニットは売りに出てないのかと探そうとしたのですが、先に書いたように、中国語のページが出るだけで、今回の売却物件の詳細が全く出てきません。

結局のところ、今回のプロモーションはプリセール価格へのReset Priceとか書いているものの、実態は外国人が買わないような不良在庫をタイ人に処分価格で売ってしまうのと、中国人バイヤーの顧客情報収集が本当の目的のように思えるのです。

もしそうであれば、こんな裏事情のあるセールには飛びつかない方がいいし、こんなことをやっていると、そのうちノーブルは、今の資金繰り状況から見て倒産するかもしれません。

ところで、
中国政府の海外不動産購入規制もあるので、タイの大手デベロッパーが期待するように、コロナが収束したらすぐに中国人投資家が大挙して戻ってくるかどうかは、私は疑問だと思っています。

しかし、著書の中で一部始終を書きましたが、昨年末、私は香港のエージェントを使ってスクムビット36に建設中であった55平米の1ベッドルームの購入予約権の転売に成功しました。当時は
市場が増々失速低迷しつつあったにもかかわらず、400万円近く儲けることができたのですが、これから再び香港バイヤーの買いが入ってくる可能性は高いと思っています。

今後、中国共産党政府が香港支配をしようと圧力をかけてくるほど、昨年同様、香港の中金持ち以上のアッパーミドルクラスや富裕層が、最悪の場合に備えてタイやマレーシアで再びコンドミニアムを買い始めると思うからです。

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ゴールドラインは中国製無人電車で大丈夫?

ゴールドライン3
経済紙のプラチャーチャート・トゥーラギットの記事によると、いよいよゴールドラインが10月下旬には開通する予定で、中国から購入した電車(というかバス?)3つのうち、1つが先に届いたので、来月から早速試運転を開始するそうです。

それと、これはタイで初めての無人電車で、とりあえず2両編成の列車が3つ、つまり6台の車両が10月から自動運転で運行されることになります。ただ、電車とはいいながら、見ての通りタイヤ走行なのでどうも違和感が残りますが...。

関西国際空港でターミナルへ向かう時に乗るタイヤ式無人電車のようなものだろうと思いますが、それなら日本製を使えばよかったのに、と思ったりもしますが、やはり中国製との値段の違いですかね。

ゴールドライン2
ゴールドラインは第1フェーズでは川向うを走るので、外国人不動産投資家にとってみればあまり重要性はないのですが、アイコンサヤームに駅が直結します。10月下旬といえば、コロナが収束して観光客が戻ってきている可能性も高いので、将来外国人観光客などが訪れるようになってくれば、非常に利用価値の高い路線になります。

ゴールドライン1
今の路線図を見ると、わずか3駅間を走る短い路線でわざわざアイコンサヤームの利用客誘致のために作られた新線のようにも思えてしまうのですが、アイコンサヤームはこの路線のために20億バーツ(70億円)以上もの資金を出したということなので、官民一体の開発だと思えば、それも納得できてしまいます。

ゴールドライン4
ところでこの列車、中国で製造したということですが、以前、中国では新幹線の脱線事故があったように、車両運行のノウハウに弱みがある中国製の自動運転で大丈夫なのかと思ったりもします。

もっとも、当面は全部で3つの列車しか走らないのでそんな過密な運行スケジュールでもなく、ガイドレールに沿って走るスカイトレイン方式なので、駅で停まらず通り越して行ったりすることはあっても、大きな事故は起こらないとは思いますが...。

ところで、やはり車両の信頼感や安全性という意味では、さっぱり路線としての人気はないものの、日本製新型車両が走るパープルラインに軍配を上げてしまうのは、やはり日本人としてのひいき目ですかね。

ゴールドライン5
さて、この車両は長さが13メートル弱とBTSスクムビットラインの電車に比べて小ぶりで、その分、ドアも2つしかなく、2車両連結での定員総数も137人とあまり旅客輸送能力はなく、文字
通りライトレールです。

私はアイコンサヤームにはあまり興味はないですが、9月には無料で乗れる試運転期間があるようなので、ぜひその時には乗ってみようと思います。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その2)

値下げ物件
一方、ノーブルと同じく資金繰りが逼迫しそうだと書いたメージャーも、「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介したメイナーというミドルクラス向けのプロジェクトを最大40%値下げセール、ということで4月中旬に始めたところでした。

メイナー全ユニット44%値下げ
そして次は、5月1日から31日までの期間限定で全ユニット44%値下げするセールスキャンペーンを始めました。

メイナー半額処分
そしてこれは昨日から始まった新たなキャンペーンですが、今度は6月1日から7日までの1週間限定で1ベッドルームをさらに値引きし、すべて半額処分だそうです。そのうち、2ベッドルームを含めた全ユニット半額セールを始めるかもしれません。

もっとも、ドンムアン近くのメイナーなど投資として買っても仕方がないので、会社がこんな状況であれば、私ならもう少し経ってからアソークのミュニークの指値買いができないか画策しますが...。

いずれにせよ、こいういう状況を見ていると、いつまでも続く販売不振の中、デベロッパー各社の値下げが時間の経過とともにさらにエスカレートしてきているのがわかります。

続く販売不振
ところで、4月20日にこのブログで、REIC(Real Estate Information Center)のレポートを引用し、以下のように書いています。
REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです

つまり、完成在庫を含めた全住宅の販売在庫が159,000戸あるということだったのが、それからわずか1か月で上の記事にあるように、昨日、REICはとうとう販売在庫が200,000戸を超えたと発表しているので、新規プロジェクトだけでなく相当なキャンセルも出ているのだと思います。

さて、市場では5年も前のプリセール価格や半額セールが出るようになり、いよいよ値下げ競争も佳境に入ってきたという感じがします。従って、タイではコロナが落ち着いてきた今、第2波の番狂わせでも起こらない限り、年末、もしくは遅くとも来年初めあたりが底値買いのベストタイミングではないかという気がします。

ただし、コロナの2次波でロックダウンが再開されるような事態になれば、最近ようやく出てきた底値買いの動きがすべて引っ込んでしまうので、こういう準大手デベロッパーでも、最悪、ディベンチャー償還期限の時に手元流動性が不足し破綻する可能性が高くなってきます。

もしそうなれば、以前、日本のニュースサイト、アゴラへ寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いた通り、不動産市場の底が抜けてしまうので、四の五のいわずにしばらく全面撤退するしかありません。

従って、今は底値買いを焦ることはないので、もう数か月、市場動向を静観する方がより安全だろうと思うのです。

それに、残念ながら、現時点では日本人を含め、外国人はタイに入国できません。特に150,000バーツ/㎡を超えるプロジェクトの市場は、外国人投資家が不参加ではなかなか回復しないので、焦る必要はないと思います。

ノーブルの完成在庫処分3
逆にいえば、今回のノーブルのCBDプロジェクトなどは、自己居住需要があまりなく、さらに落ち込む可能性もあり、底値買いのチャンスはもう少し先のような気がします。

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ロックダウン解除後にタイ人が訪れたい場所、ベスト10

人気旅行先ベスト10
これは先日、現地経済紙であるターンセータギット(経済の基礎)に載ったコラム記事で、オンライン旅行予約のBooking.comが、今のコロナウイルスによるロックダウンの最中に行った、タイ人が次に訪れたいと思っている「夢の旅行先」についての調査結果、人気ベスト10です。

人気旅行先ベスト10 2
今は旅行が禁止となっていることから、それでも次には行きたいと思っている、文字通り夢の旅行先というわけです。

嬉しいことに、海外では人気1位に東京と3位に大阪が入りました。これだけ日本に興味を持ち、好んで来てくれるのはタイ人と台湾人ぐらいではないかと思うのです。

一方、中国人旅行者の間でも日本人気は高いのですが、彼らは13億もの人口を抱える大国なので、数の上ではタイや台湾を圧倒的に凌いできました。しかし、日本に興味があるとか、日本が好きだというのもあるでしょうが、爆買い目的というのもあり、一部で非常識な行動を起こす旅行者もいるので、人気の理由がちょっと違うような気もします。

さて、この調査結果で分かったことは、世界全体の旅行者統計と比べた場合、海や山のリゾート地を選ぶ旅行者の世界平均がわずか6%に過ぎないのに対し、タイ人旅行者の場合、21%がリゾート志向ということです。

だから、国内旅行のランキングを見ると、バンコク以外、全部が海浜リゾートかチェンマイの山岳地帯です。特に、意外にもパタヤ周辺の数か所に人気が集まっているのには驚きますが、あの辺はダイビングなどの海の娯楽やスポーツだけでなく、近くに乗馬をしたり家族で行くファミリーパークもあるので、タイ人に人気があるとのことです。

さらに、これもコロナの影響だと思うのですが、今回の調査では海外旅行より国内旅行の方を選ぶ人が増えてきていて、昨年の54%から72%に急増しているそうです。

人気旅行先ベスト10 3
そして、この3つのホテルが、タイ人旅行者が泊まってみたい宿泊施設トップ3とのことです。

フアヒンは、私はまだ行ったことがないのですが、さすが王様の避暑地だけあって、この写真を見るだけでも、リラックスして過ごせそうなよさそうなリゾート地に見えます。そのうち、ぜひ行ってみたいものです。

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いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?(その1)

ノーブルの完成在庫処分
以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、私はこう書きました。
ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。
 従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。
 私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーズポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています

そして、どうやらその予想は的中したようです。とうとうノーブルは、完成在庫の一掃処分策として、昨日から最初のプリセール価格に戻すという広告に打って出ました。

彼らとしては、これからしばらく市場はさらに低迷する可能性が高く、このまま完成在庫を抱え続けていたら資金的にもたないという判断の結果ではないかと思います。

販売在庫

私は長年、アメリカのCPAとして現地法人の決算も含めて海外不動産投資及び開発ビジネスをやってきましたが、ノーブルはビッグ10にも入っていない準大手デベロッパーでありながら、昨年末で160億バーツ以上の販売在庫を抱え、さらに有利子負債も業界トップクラスの自己資本の2.94倍もあったわけですから、ちょっと会計をかじった人が見れば、これは危ないと思うのは明らかです。

今回のセールにより、過去にCBDでノーブルの物件を買って今も持っている既存客は面白くない思いをしているはずですが、ノーブルもそんなことを考えている余裕がなくなっているのだろうと思います。

Noble Ploenchit2

例えば、ノーブルはちょっと前までは、このような一律20万バーツ/㎡のワンプライスセールというキャッチフレーズでノーブル・プルンチットのキャンペーンを張っていましたが、結局、それでも売れなかったのだろうと思います。

私もあまり興味がなかったので、むしろリセールのオーナーズポスティングしかチェックしていなかったのですが、今回のReset Priceと銘打って、ほぼ全ての完成在庫を当初のプリセールプライスで放出するというのにはちょっと興味があります。

ノーブルの完成在庫処分2
この価格を見ても、175,000バーツ/㎡というのは確かに説得力があります。もっとも、このノーブル・プルンチットについては、ブログでも何年か前に書いたように、ロケーションはいいものの、スペックが今一つなので、私はあまり興味はありませんが...。

いずれにせよ、ノーブルに限らず、現時点のバンコクコンドミニアム市場は5年~7年ぐらい前の水準に戻ってしまったということだと思います。

こういうCBDの値がさ物件を購入した人にとって、少なくともこれまでに蓄積されてきたほとんどの含み益が消えてしまったということでもあります。

ただし、これまで賃貸運用していれば、年率5%として2、3割の資金回収をしているので、元も子もなくなったというわけではありませんが...。

しかし、底値で買うことを狙っている投資家は、まだ焦らなくても時間は十分あります。それに、ノーブルプルンチットのように築年数が結構経った物件の場合、経年劣化も考慮する必要があるので、プリセール価格だからといって飛びつく必要はなく、さらに安く買えなければ底値買いとはいえません。

次回に続く

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損切りが始まったLaviqは要注目!

laviq3
最近、BTSの車窓から見える竣工したばかりのLaviqのモダンなルックスに興味を持ち、いろいろと調べたのですが、このプロジェクトはなかなかいいと思います。

もし、トンローで底値買いを狙っているのであれば、いよいよ引き渡し期限が迫り、投売りも出てきつつあるので、このLaviqはこれから要注目だと思います。

特に、トンローはこれから駅周辺や偶数側が住宅地としてのステータスを上げてくると私は思っているので、トンロー通りの奥に入って行って30万バーツ/㎡を超えるようになってしまったバカ高いスーパーラグジュアリーを買うよりも、このLaviqのある駅周辺やスクムビット36や38の方が買いだと思っています。

販売当初、残念ながらこのプロジェクトのリアルアセットというデベロッパーは知名度がいまいちで、ブランドがないことからあまり人気がありませんでした。私も聞いたこともないデベロッパーだったので、当初から興味がなくあまり詳しく調べたこともありませんでした。

しかし、竣工したプロジェクトを見る限り、
これは私の個人的な好みでもあるのですが、Low-Eグラスをふんだんに使った精悍なファサードデザインは非常に魅力的だと思います。

すぐ近くのトンロー通りに、ランドアンドハウスのザ・バンコクが同じくLow-Eグラスを全面に使ったグラスカーテンウォール工法で建てられていますが、これは10年経っても古臭くならないのが魅力です。もっとも、いくらLow-Eグラスといってもガラスなので、さすがに西と東向きは暑いと思うので、できるだけ北か南向きがお勧めですが...。

ただ、Laviqの構造を調べたところ、残念ながらグラスカーテンウォール工法でもストラクチャーグラスウォール工法でもないようで、単純にRC構造にしてファサードにLow-Eグラスを多用しただけのようです。しかし、それでも十分魅力的に見えます。

laviq2
これが今、タイ人の転売に失敗した購入者たちから、42平米の1ベッドルームがプリセール価格から1割値下げした投売りがいくつか出てきています。

先日、「底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!」で書いたように、
ขายขาดทุนのキーワードを使ってLaviqの損切りを検索すると、いくつかの損切り物件が出てきました。ただし、これだとまだ214,000/㎡なので、若干のお得感は出てきているものの、まだ底値買いという域には届いておらず、今は飛びつかない方がいいです。

laviq1
ここでもう少し待っていると、これから外国人の投売りが出てくるかもしれません。その場合、多分、25%のダウンを払っているので、うまくいけば20%の値下げで買えるチャンスがあります。彼らとしては、最悪の場合、全部ダウンを捨てるより5%でも回収したいと考えるからです。

ただ、ここで仲介業者などを使うと余計な費用がかかるし、せっかくの底値買いの魅力が失せてしまうだけでなく、まず売主が乗ってきません。こういう直接売買の底値買いは、少なくとも英語ならその辺の仲介業者などよりうまく使いこなせるという自信のある人が自力でやるべきです。

そしてもう一つの買い方は、直接このデベロッパーと指値交渉することです。リアルアセットの資金繰り状況がわからないので何ともいえませんが、既に転売に失敗した連中からのキャンセルも出てきていると思います。

その場合、デベロッパーはダウンペイメントを没収しているはずですが、もし彼らが資金的に逼迫していれば受けてくる可能性もあるので、どうせダメもとで19万バーツ/㎡台の価格で指値してみるのもありだと思います。

laviq4

私自身は今、トンローで積極的に探しているわけではありません。しかし、もし
中層階以上でこの42㎡~45㎡の1ベッドルームが19万バーツ/㎡台で買えるのなら、賃貸運用としても手ごろなサイズであり、買ってもいいと思っています。もっとも、自分で部屋を実査して、ビューや施工に満足することが前提条件ですが...。

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タイ航空の再建はまだ道半ば(その2)

タイ航空破綻2
さて、前回から3日ほど経ち、その間にも進展があったので、それも含めて書いています。なお、タイ航空の問題についてあまり知らない人は「誰がタイ航空をこんなにした?」で2回にわたり解説しているので読んでみてください。

まず、これが現在のタイ航空の財務内容です。コロナウイルスのロックダウンによるこの数か月の空港閉鎖で、ほとんどの便が欠航になったことで収入が途絶えました。その上、労働組合が強いこともあって従業員を解雇できないため、この半期だけで181億バーツ(約600億円)もの赤字となる予定です。

その結果、資本の部がマイナスに転落し、とうとう債務超過状態となります。すなわち、のれん代や含み益といった目に見えない資産価値を除いたバランスシート上の企業価値はゼロということです。

これを会社更生法で再建しようというわけですが、不動産会社やホテルなどはビルや土地の含みがあるので、会社再建の足掛かりにもなりますが、国営航空会社が不動産投資をしているとは思えません。

先日、破産したレナウンなどは業歴も長いので、もしかすれば、不動産も保有していて担保余力があるかもしれませんが、タイ航空は飛行機も全部リースで、大きな資産価値のあるものはほとんどありません。

これで会社再建といっても、前回書いたように和議や民事再生と違って
更生の場合は、会社再建の計画に債権者の合意が必要です。

さらに、昨日、偶然
パキスタン航空の旧型航空機、エアバスA320がカラチ市の住宅街に墜落しましたが、誰がタイ航空をこんなにした?(その2)」で海外のアナリストが指摘しているように、タイ航空もいまだに同じA320やA340という、安全性でA380のような新型機に及ばない旧型機を使っています。

従って、早急に新型機種への更新が必要ですが、そのためにはさらに大きな資金が必要になると同時に、それを整備できるだけの技術の習得も必要という課題もあります。


今のところ、海外の債権者は破産裁判所による会社更生に賛同しているということなので、とりあえずは前に進みそうですが、こういった課題が多いだけに、実際の再建計画が出た時点で反対するところが出てくる可能性は大いにあると思っています。

いずれにせよ、政府が持つタイ航空の発行済株式のうち、3.17%が既に第三者のファンドに譲渡され、タイ航空は民間企業へと移行し、会社再建に向けて動き始めました。

タイ航空
次に、2万人ほどいる従業員の3割を解雇することになりそうですが、同時に、硬直した人事制度の見直しをすることも必須です。

これについては、労働組合も当初は民営化には反対していましたが、結局、会社が倒産してしまえば、元も子もなくなるので、民営化と従業員の解雇や労働組合解散に同意しつつあるようです。

今の時点ではこんな状況ですが、タイ航空はすでに78億バーツもの資金ショートを起こしているわけですから、一刻も速く再建プランを策定し、裁判所と債権者に承認してもらう必要があります。

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底値買いは「ขายขาดทุน」のキーワードで探せ!

損切り物件検索結果
このリストは、私が底値買い物件発掘のために、ネットで頻繁にサーチしている損切り物件の検索結果です。うまく検索していけばこういう損切りサイトにいくつもアクセスすることが可能です。

実際、底値買いをするといっても、タイ語が読めない人には、そもそも損切り物件の見つけ方がわからない人が多いと思います。
また、次にタイ語が書けなければ、せっかくオーナーズポスティングやエージェントポスティングの中にいい物件を見つけても、ラインやFB上での筆談による価格交渉が難しいと思います。

もっとも、最近は英語でやり取りできるブローカーも増えてきているので、魅力的な損切り物件の特定さえできれば、あとは運がよければ英語での条件交渉も可能ですが…。

ただし、最初の物件検索に関しては、英語だけでは極めて狭い範囲に限られてしまうことから、損切り物件の底値買いを探している投資家は、どうしてもタイ語での検索が不可欠です。

損切り物件検索結果2
そこで、一つのキーワードをここで紹介します。「คอนโดขายขาดทุน」という文字ですが、これは「損切り売却コンドミニアム」の意味です。そして、この文字をコピペーしてググれば、いろんな情報が出てきます。

もっとも、損切り物件とは書いてあっても、実は購入希望者を引き付けるための悪質な虚偽であったりもするので、十分な注意も必要なのですが…。

ちなみに私の場合、オーナーズポスティング等で興味がある損切り物件を見つけた場合は、それが最初のプリセールで購入されたことを確認するために、売主からタイ語でバイサンヤーと呼ばれるデベロッパーとの売買契約書をPDFで送ってもらい、契約日や契約内容を確認しすることにしています。

例えば、日本からタイの不動産を購入するために海外送金する場合、日本の銀行は必ずその証拠となる本人名義の売買契約書を見たいというのと同じことです。もっとも、彼らはタイ語の契約書は読めないので、署名欄に本人のサインがあるのと売買金額くらいしかチェックしませんが…。

さらに、ここで騙されると怖いので、価格交渉を始める前に直接デベロッパーに連絡して、現時点でその契約書記載通りの人が確かに予約権の保持者であること、そして、これまでに第三者に転売がされてないことを確認します。

そこまでやれば、大体の場合、買主にとって価値ある損切り案件なのか、それとも危ない物件なのかの判断がつくのですが、ただし、ここでもタイ語が読めないと苦労することになります。

それもあって、タイでリセール物件を購入する場合、タイ語と英語が使えないとリスクがあるので、一般の日本人投資家はどうしても日系仲介業者に依存してしまうのだと思います。

ただ、少なくとも英語には自信あり、という人であれば、タイのブローカーも有能な人は平均的な日本人駐在員より英語が流暢です。そこでもし、自分一人では心配というのであれば、そういうタイ人ブローカーを使って損切りの格安物件を探してみるのもお勧めです。

少なくとも、彼らは買主からも仲介料を取るという両手商売はしないので、不要なコストの節約にもなります。

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Life Asoke-Rama9の投売り(その2)

ライフアソーク3
これは、最近デベロッパーが出している同プロジェクトの広告です。部屋の広さがわかりませんが、一番小さい28㎡だとしても、デベロッパーのモデルルームの内装は、普通最低でも70万バーツ位はかけるので、この価格は割安感があるように思えます。

そうなると、個人売買のリセール市場ではもっとお得感がなければ取引は成立しないと考えられますが、そこで今の購入予約権のリセール状況を見てみます。

ライフアソーク1
これは私がプロジェクトごとの人気度やリセール需要の強さを調べる時に、参考としてよく使う売買取引のデータです。

一番右側のขายแล้ว赤字が売却済を意味するのですが、このライフは、現時点では転売市場でほとんど人気がなく、これまでに4ユニットしか売れていないのがわかります。

このデータベースは定期的に売主にまだ売るつもりがあるのか問い合わせを行い、返事がない売主の物件は自動的に消去されるシステムになっています。

また、取引が成立したので取り下げるとの回答が売主からあったものについては、ขายแล้วとしてそのまま残すようになっているので、Hipflatのように過去に販売に出された物件が何年経っても残っているという事がありません。

従って、現時点での売物件と過去の取引事例がある程度わかるようになっていることから、私はHipflatよりも頻繁に使っています。

Tree ラームカムヘーン2
実際の市場では、この何倍ものユニットがオーナーズポスティングや多くのブローカーを通したリセールで売り出されていますが、少なくとも、以前、「個人的に気になる在庫一掃プロジェクト」で添付した上のTreeのデータと比べれば、そのプロジェクトの人気や需給が一目瞭然でわかります。

すなわち、このライフのように投機的転売目的で最初にその実力以上に買われてしまったプロジェクトの場合、一旦市場が弱含みになると、そのリセール物件はエンドユーザーである自己居住目的の実需や賃貸運用目的の投資需要で吸収できなくなり、余剰物件の投売りや解約キャンセルが相次ぐことになるのです。

そういう意味では、少なくともこのプロジェクトに関しては、2年半前のプリセール時にブログで書いたように、「
11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います」という考えは正しかったと思います。

ตามหาห้อง one bedroom plus (35 ตร.ม.) อยู่อาศัยเอง
ตอนแรกมองว่าจะซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ถ้าใครอยากปล่อยต่อลองทักมาคุยก่อนได้ครับ ถ้าไม่มีค่อยคุยกับโครงการอีกที
(ライフ アソーク・ラーマ9)自己居住目的で35平米の1ベッドルームを購入希望。当初はデベロッパーから直接買うつもりであったが、購入予約権のリセールが安ければそれを購入したい。

ちなみに、最近はこういった物件指定をした上でのバイヤーズポスティングの広告を時々見かけるようになっていますが、これも底値買いの有効な手段の一つです。そして、これを見た多くの売主からベストオファーが集まってきます。

私も、今のような買い手市場の時にエージェントとして買主代理を引き受ける場合、こうやってリセール市場でバイヤーズポスティングをします。実際、数年前に次々とアシュトン・アソークやサムローンのメトロポリスの投売り買いをした時もこの手法を使ったものです。

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タイ航空の再建はまだ道半ば(その1)

タイ航空破綻1
昨日、内閣は
ศาลล้มละลาย(破産裁判所)に対してタイ航空の再建を申請するという結論に至りました。

これは日本の「会社更生」法
に近いものだと思いますが、裁判所に任命された管財人がタイ航空の再建を行うというものです。

ただし、申請したからといって裁判所が単純に引き受けるものではなく、
タイ航空の会社再建計画や負債状況などの詳細をチェックした後、再生をする価値があると認めてもらえなければなりません。

もし、タイ航空が粉飾決算や不正な会計処理を行っていることなどがわかれば受理されず、そのまま倒産という場合もあります。

それに、海外の債権者も多いのでアメリカのチャプターイレブン申請も考えているようですが、これまでタイ航空は国営だから潰れないと信用してきた海外の債権者にしてみれば、裏切られたような気もするかもしれません。従って、簡単に再建計画に同意するかどうかもわかりません。

このように、会社の再建に乗り出すには、上の図にあるように、再建計画を裁判所と債権者に承認してもらわなければならず、タイ航空にとってはこれから2つ難関が控えているわけです。

ところで、私もずいぶん昔のことですが、不動産業界に転職する前に金融機関で働いていたことがあります。その頃の日本には「和議」法という非常に債権者にとって不利な法律があり、倒産した債務者にこれを申請されて受理されてしまうと、債権者は手が出せなくなったものでした。

今はそれがあまりに債務者を保護し過ぎるということで「和議」はなくなり、代わりに「民事再生」法というのができていますが、それでもこれは、既存の無能な経営陣がそのまま会社の再生を任されるというものであり、債権者にとっては不利な法律です。

しかし、今回の決定が日本の会社更生法に相当するものであれば、タイ航空にとっては、「誰がタイ航空をこんなにした?」で2回にわたって書いたように、政治家や軍人を中心とする官僚の利権を断ち切ることができると思います。

それともう一つ、これまで会社経営のネックといわれてきた労働組合の問題がありました。これまでタイ航空の株式の51%を持つのがタイ政府ということもあり、タイ語でいう「カーラチャガン」、つまり、公務員と同じ法律が適用されていて、従業員の人員整理や解雇ができませんでした。

しかし、今回の会社更生ではタイ政府の持ち分を2%落とし、49%にするということのようです。それであれば、タイ航空は民間企業となり、管財人は不要な従業員の整理ができるし、非効率な人事が指摘されてきたタイ航空の人件費削減も可能となります。

ただし、この民営化に対しては、労働組合がその既得権を失いたくないので猛烈に反対しているようです。

次回に続く

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Life Asoke-Rama9の投売り(その1)

ライフアソーク4
もう2年半前になりますが、私はブログで2,200ユニットを超すこの巨大なプロジェクトを
取り上げて、少なくとも我々日本人投資家はこんなのは買わない方がいいとコメントしています。

その理由については当時のブログ「
Life Asoke Rama 9について思うこと」を読んでみて下さい。

ライフアソーク5
さて、著書でも書いたように、2017年当時のコンドミニアム市場は、ちょうど中国人の大量買いが続いていた頃で、このように同プロジェクトのプリセール前オンラインセールもあっという間に売り切れたのですが、多分、その購入者の多くは中国人投資家だったのではないかと思います。

そして、それを見たタイ人たちが投機目的の転売で儲けようと、同年11月11日の現地プリセール当日に長蛇の列をつくりました。当時、新聞等でも写真入りで話題になったくらいです。

従って、この時にうまく買えた人たちは、これでちょっとした小遣い稼ぎができたとぬか喜びをしたに違いありません。しかし、実は
これはデベロッパーであるAPと三菱地所の見事なマーケティング戦略だったのかもしれません。

この翌年の2018年後半から次第に市場が失速し始め、実際にうまく売り逃げた人はそうはいなかったのではないかと思います。その結果、竣工引渡しの期限が近づくにつれて、市場ではこの転売で売り損ねた連中による投売りが始まりつつあるのです。

従って、デベロッパー側も、これから始まる竣工引渡しを受けない大量の解約キャンセルに、今は戦々恐々としているのではないかと思いますが。

ライフアソーク2
ちなみに、これはちょうど今、投売りで出てきている物件のごく一部です。現時点では200,000バーツ程度の損切りですが、もう少し経つとこれがもっと大きくなっていくはずです。

タイ人のダウンペイメントは一般的には10%から15%なので、2割も値下げすることはありませんが、
FQ(外国人枠)で買っている中国人などの外国人は、ダウンペイメントが25%から高いときは30%なので、プリセール価格から2割値下げしてくる可能性は大です。

次回に続く


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タイのゴルフ、これからのニューノーマル!

ゴルフ ニューノーマル
現地の新聞、プラチャーチャート・トゥーラギットに、コロナ後のゴルフに関する、タイのニューノーマル(新常識?)の記事が載っていました。

先日、やっとゴルフが解禁になり、連日ゴルフ場や練習場が大勢の人で賑わっているものの、同時に、コロナ対策の新ルールは不便で面倒臭いと感じている人も多いようです。

もっとも、これについては、以前、私も「コロナ後の新ゴルフルール(その3)」で、この炎天下でいろいろな新ルールの制約を受けながら、しかもマスクをしてやるゴルフはあまり楽しくないのではないか、と書いたところでもあるのですが…。

いずれにせよ、これからはこれがタイのニューノーマルになるので、ゴルフをしたければ従うしかないということで、前回といくつか重複しますが、そのニューノーマルとやらを、以下に箇条書きにしてみました。

1. 各ラウンドは10分以上のインターバルをおいてスタートすること。

2. 必ず2メートル以上のソーシャルディスタンスを取る。これが嫌ならゴルフは諦めるべき。(ここには書いていませんが、当然、常にマスク着用です)

3. ゴルファーは自分専用のアルコール消毒液を持ち歩くこと。

4. ゴルファーはゴルフ場にティーオフの時間よりあまり早く来てはいけない。他のゴルファーに近寄ったり、話すことになるから。

5. ロッカーが閉まっているところがほとんどなので、ゴルファーはコースに着いたらすぐにプレイできるように、家を出る時にゴルフウエアを着てくること。

6. 他のゴルファーのクラブやボール、持ち物に触ってはいけない。また、パットの時もピンには触らず、ピンを抜かないでプレイする。

ニューノーマル3
7. バンカーの砂を平らに戻す時はレーキ(熊手)に触れてはいけない。また、ほとんどのコースではレーキを取り除いてしまうので、自分のゴルフクラブか足で砂を直す。

8. ゴルファーはナイスプレイをした時も、他のプレイヤーと握手をしてはいけない。もし触りたければ手を握ってグーのままでぶつけ合うか、もしくは肘どうしをぶつけ合うこと。

9. ゴルフカートを運転する時は、まずハンドルをアルコール消毒すること。

ニューノーマル
10. コース上で唾を吐いてはいけない。もしどうしても唾を吐きたい場合、コースから離れたところまで行って吐き、上から土をかけて埋めること。

11. ゴルファーは食べ物と飲み物を持参すること。また、自分のゴルフクラブ、ボール、グローブをプレイの間、適宜消毒すること。

12. ゴルファーはプレイ中に不要な会話や大きな声での会話をしてはいけない。また、プレイが終われば速やかにゴルフ場から立ち去ること。

以上、これがこれからのゴルフのニューノーマルであり、最初は窮屈に感じるゴルファーもいるかもしれないが、やっているうちに慣れてくるはずである。

ということなのですが、一緒に回っている他のメンバーと雑談をするなとか、握手もするなとかいわれると、コミュニケーションの楽しみがなくなって、あまり面白くなさそうですが、本当にやっているうちに慣れるのですかね?

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その4)

開発用地売却
พิษโควิดลามหนัก บิ๊กอสังหาฯแห่ขายที่ดิน-ทรัพย์สิน นอกจากระบายสต๊อกเก่า รักษาสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ ล่าสุดยักษ์พฤกษา ประกาศขายที่ดิน 5 แปลงรวดแนวรถไฟฟ้า กำเงินสดไว้ในมือ
「コロナの影響は相当大きく、デベロッパーも完成在庫の処分だけでなく、とうとう開発用地をも手放し始めている。例えば、大手デベのプルクサーは社債償還用の手元資金調達のため、スカイトレイン沿線にある5つの開発用地の売却処分を発表した」

これは、つい2日前の記事ですが、業界最大手ともいえるプルクサーでさえ、将来の開発のために用地取得していた5つの土地の処分を決めたわけです。

前回の表を見ると、完成在庫については、プルクサーはセナやサンシリ、アナンダに比べれば少ないものの、昨年末時点で762億バーツ(2,500億円)という業界最大の
建設途中を含めた販売在庫を抱えていることから、資金繰りは相当厳しいのだろうと思います。

同様に、サンシリも業界でプルクサーに次ぐ有利子負債があること、しかも、負債資本倍率は2.39とプルクサーの0.98よりかなり高く、状況はもっと深刻かもしれません。

従って、今はデベロッパーと投資家との“我慢比べ”の時だと、私は思っています。

年内償還総額
上の図のように、これから大量の社債償還期日が次々とやってくる中、デベロッパーもいつまでも悠長なことをしていられないはずです。

大手であっても、資金ショートを避けるために、いよいよ完成在庫の損切りをするところが出てくると思うのです。もしかすると、先日のペースデベロップメントのように破綻するところもいくつか出てくるかもしれません。そして、いよいよそこが市場の底値であり、これからそう長く待たないうちにやってくるのではないかと思うのです。

引渡し条件の緩和1
ところで、上の写真の中のコメントは、商工会議所の不動産設計建設協会の会長のものです。

デベロッパーもこれだけ大々的なセールをやっても、今の市場ではなかなか新規の客など見つからないとわかってきた。従って、
以前のように引渡しに応じない購入者に対し、簡単に解約してダウンペイメントを没収したりできない状況になってきている。

むしろ、
引渡しに迷っている既存顧客に対し、顧客の状況に合うように譲歩するのが一番の得策だ、というものです。

そして実際、デベロッパー各社は建設工事をわざと遅らせたり、竣工後の引渡し期限を延長したり、あるいは、支払い開始をコロナ危機の後とし、先に住み始めてもらうというような対策を取るようになっているということです。

例えば、アナンダは
コロナのせいでタイに来られなくなった中国人購入客に対し、引渡し期限の延期を受け入れたと発表しました。多分、大量の中国人購入者を持つ力のある仲介業者、エンジェル・リアルエステートの要求が通って、半年から1年の期限延長を受け入れたのだろうと思います。

アナンダとしても、相当な中国人顧客がいるのでしょうから、期限通りに引渡しに応じない客のダウンペイメントを次々と没収していたら、ますます完成在庫が増えるわけで、それこそ自分の首を締めるようなものです。

そういう状況なので、日本人購入者も最低でも半年ぐらいは引き延ばしていくべきだと思うのです。タイのロックダウンは既に段階的緩和が始まっていて、今日から第2フェーズに入ります。そして、6月中旬には完全に解除される予定です。また、非常事態宣言もその内解除されるので、他の国に比べると先行してコロナの最悪期を脱しつつあります。

一方、ここまで長期間、売買が細ってしまっている以上、一旦市場が底を打つと、底値買い狙いの投資家だけでなく、実需層の買いや、富裕層や外国人の投資家層が戻ってくるので、大きくはなくても
それなりのリバウンドはあると思います。

その場合、払ったダウンペイメントの満額回収は無理としても、うまくいけば、いくらかは回収できるかもしれません。どうせダメ元なのですから、今から諦めることはありません。せいぜいジタバタして半年か1年、引渡しを先延ばしできれば、光明も見えてくるかもしれません。

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タイで広がる「善意のクーポン券」

善意のクーポン1
前回、タイ全体で広がっている「トゥーパンスク・幸せのキャビネット」のことについて書きました。これはもともと欧米で始まった運動で、それがタイでも受け入れられて全国的に広がったのですが、中のものを心無い連中に盗まれてしまうという問題もありました。

善意のクーポン券6
もっとも、そんなリスクがあることは、みんな最初から承知していたことなので、これが原因でやらなくなったということでは全然ないのですが、チュラロンゴン大学の学生たちが別なやり方を考え出したところ、これがタイ国内で広がりつつあります。(注:マヒドル大学の学生が始めたという記事もあります)

善意のクーポン券2
最初は、彼らが少額の資金を出し合って手作りのクーポン券を作り、それを路上の屋台や食堂の店先に貼らせてもらい、お金がなくて食べ物も買えない人がやってきたら、その店先でクーポンを引きちぎって渡せば食べ物と交換できるというものでしたが、これが広がっていったのです。

善意のクーポン券5
ところで、先の「幸せのキャビネット」は生活に困っている人が食べ物を得られるというメリットがあるだけです。

一方、実はこの「善意のクーポン券」には、ロックダウンで多くの人たちが収入がなくなり、屋台飯を買うことができなくなった結果、その屋台のオーナー達も生活に困ってしまうという共倒れのような状況になっていたのも助けるという2つのメリットがあるのです。

善意のクーポン券4
つまり、屋台のオーナーはこの写真のように、善意のクーポン券を購入してお金を寄付した人から前もって代金をもらえるので、
収入になるわけです。

これであれば、店主の前で食べ物に困った人が自分の分だけのクーポン券をちぎって渡すわけですから、
夜中に全部盗まれることもありません。

コロナの影響はこんなところにも!(その2)」で生活苦のために2人の子供を置いて自殺した母親のケースを紹介した時に、「政府の、我々は誰も見捨てない、はずの支援も、その申し込みがネットでやることになっているので、スマートフォンも持ってないような貧乏な人は申請も難しいらしく、こうやって洩れる人もいるのだろうと思います」と私も書きましたが、このチュラロンゴン大学の学生たちも、仕事がなくなってホームレスになった人や80歳を過ぎたような高齢者たちで、政府の支援の申請さえもできなくて漏れてしまった人を助けるために始めたということです。

今ではこれが全国に広がって、屋台の前を通る通行人などが立ち止まって、クーポン券を購入して寄付をしてくれるようになっているそうです。

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その3)

完成在庫保有高
この図は、最近、経済紙のグルンテープトゥーラギットが今年の完成在庫予測を調べたものです。こうやって見ると、どのデベロッパーがこれから資金繰りが困難になりそうか、あるいは既になっているかがわかります。

販売在庫

以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」でも、昨年末時点での各デベロッパー販売在庫(建設中のものも含む)と負債資本倍率を紹介しましたが、その後、状況はさらに悪化し、完成在庫だけでここまで積み上るという予測です。

この中でも赤枠で囲ったところが、コンドミニアムの完成在庫がかなりの金額に上り、この先、本当に赤字覚悟の値下げをしてくるかもしれないところです。

それにしても、こうやって見ると、この赤枠で囲った5社、アナンダ、セナ、プロパティ・パーフェクト、オリジン、サンシリは全て日系デベロッパーとJVで組んでいるところです。これまでいけいけでやってきて、勢い余ってしまったのかもしれません。

特に、この中だと、セナはビッグ10にも入ってない中堅でありながら、これだけの完成在庫を抱えてしまうと、資金繰りは相当厳しいはずです。

聞くところによると、特にコンドミニアムのニッチシリーズが苦戦しているようで、JVを組む阪神阪急不動産も内情は大変なのかもしれません…。

昨年、まだバンコクのビジネス誌「アレイズ」に不動産コラムを連載していた時、6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題して、大半の日系デベロッパーが完成在庫の積み上りを恐れて、新規プロジェクトの開発を見送る中、一人、阪神阪急不動産だけが何故か果敢に新規プロジェクトに挑戦し続けていたということを書きましたが、どうやらその結果は、「凶」と出てしまったのではないかと思っています。

実際、このブログや
著書でも書いたように、その前年の2018年10月には不動産市場失速の兆候が出てきたので、私自身は、オンヌットの自宅を除き、3物件あった自分の投資物件を全て「出口」に向かって売却を開始しています。

その結果、昨年12月には全部売り切ったのですが、不動産は投資に限らず開発であっても「入口」のタイミングを間違うと、もっと取り返しがつかなくなるので、市場トレンドの読みは常に重要です。

ちなみに、セナは私のような個人でも、購入客を連れてきたら5%のコミッションをくれます。従って、買主からも3%取る日系仲介業者の場合は、8%のおいしい両手商売ができるわけです。

しかし、タイも日本と同じで、デベロッパーから直接買うのに仲介業者など不要なのですから、そんな面倒なことなどせずに、こういう場合は、デベロッパーと直接交渉してその5%を値引きしてもらうべきです。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その2)

アナンダの値下げ攻勢
最近の完成在庫の広告を見てもわかるように、多くのデベロッパーが在庫の一掃をしようと2~3年間タダで住めるとか、家賃保証を付けたりとか、300万バーツの値引とか、あの手この手の宣伝文句を使ってきています。

アシュトン広告
しかし、気をつけなければいけないのは、それが本当に買い得なのかどうかです。以前、「今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!」でアナンダの広告を例に挙げて、こんなのは少しも安くなってないので買わない方がいいと書きましたが、実際、いうほど安くなってないのに、すごい大安売りでもしているかのようないやらしい広告も結構目につきます。

アシュトン値引き1
一方で、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で挙げたノーブル・リコールの例のように、当初のプリセール価格から2割安くなっているものも投売りで出てきています。

前回、「完成在庫の原価割れ大セール」で原価割れのセールをやるという広告を例に取って、ただの提灯記事だとは思うものの、どんな物件がいくらくらいで出ているか、興味のある人は参考までに見てみたらいいと勧めました

実際、私もちょっと覗いたのですが、あんまり食指は動きませんでした。中には随分安くなっているのもあったのですが、大したアップサイドもなく、どうも安物買いの銭失いに終わりそうな物件でした。玉石混交というか、今のところは本当にいい物件はそうは安くなっていません。

結局のところ、このブログや著書でも勧めているように、直接売買サイトのオーナーズポスティングで、売主が直接売り出しているリセール物件を辛抱強く物色するほうが、少なくとも今のところはいい買い物に出会える可能性が高いと思った次第です。

ところで、デベロッパーのセール価格が本当に安いかどうかは、現地の相場観がある程度あれば大体わかるのですが、日本に住んでいる人の場合はわからないと思うので、その時の簡単なチェック方法があります。

私もよくやるのですが、バンコクのコンドミニアムはほとんどの場合、どこかのポータルサイトが販売開始直前にプロジェクトレビューを書いているので、それをチェックすればいいだけです。

全部タイ語なので、内容まではわからなくても、当初の販売価格は数字なのですぐにわかります。こうやって、売り出した当初の販売価格を調べてみれば、今のセール価格が大体どれだけ安いのかわかります。

私の場合は、気に入ったプロジェクトでも、ここから少なくとも2割ぐらい安くなってなければ、見送ることにしています。何回か書いてきたように、無理する必要はありません。もう少しすると、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、一段安があると期待しているからです。

さて、ちょっと横道にそれましたが、ではなぜ、今は引渡しを遅らせて粘った方がいいと思うかについて、次回、書いてみることにします。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その1)

引渡し条件の緩和1
最近、数年前にプレビルドでコンドミニアムを買っていて、いよいよ竣工引渡しが近づいてきたものの、どうすればよいかという相談が、10人ほどの投資家から私のところにもきています。

これについては、既に著書でも書いていますが、結局はその物件の持つポテンシャル次第です。

特に、バンコク市場では既に都心部でも供給過剰となっていることから、将来コロナの問題が解決されても、ありきたりのプロジェクトでは経年劣化とともに価値が落ちていく可能性が高いので、購入後の「運用」と「出口」がある程度読める優良プロジェクトの場合のみ、引き取ってホールドした方がよいと考えています。

従って、そのプロジェクト名と購入した物件の価格を聞いて、ロケーションやスペック、今の市場での取引事例や売物件の一覧を調べた上で、それぞれの人にアドバイスをしているわけです。

ただし、今のような市場では引渡しを受けたくないので、損切りしてでもなんとか予約権を転売したい、また、最悪の場合は解約キャンセルしてダウンペイメントを全部捨てるつもりと考えている人が多いです。

しかし、
これまでにも書いてきたように今の市場は完全な買い手市場であり、損切り覚悟でいくらかでも回収したいといっても、それでさえ、かなり厳しい状況です。

ただ、一昨日の新規コロナ感染者はとうとうゼロになり、他のアセアン諸国に比べてもタイ経済の底打ちは早いように思えるし、うまくいけば今年の終りか来年の初めには不動産市場もやっと底を打つ可能性はあるのではないかと思っています。

そこで私は、どうせダウンペイメントを全部払ってしまったのであれば、これ以上損することはないので、デベロッパーからの通知や連絡を無視しないで、返事が必要なものにはしっかり返事をするようにとアドバイスしています。

これをやらないと、私の経験では3回目の通知ぐらいで向うから一方的にキャンセルされてしまうので、無視するのはまずいです。

そして、解約キャンセルしたいようなことは絶対にいわず、コロナの影響で日本からタイに行けないので室内のインスペクションができないとか、資金の手当てをしているところであるとか、とにかく正当な理由をつけて、もう少し待ってくれと時間稼ぎをするようにと伝えています。

次回に続く

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”ビッグトゥ”大いに怒る

ビッグトゥ
Prime Minister Prayut Chan-o-cha has condemned those who emptied "pantries of sharing" and abused the public's goodwill, saying it must not be allowed to happen again.
プラユット首相は、生活に困っている人達のために市民が寄付した品が置かれているキャビネットから、食料等を盗み出し、その善意を踏みにじった連中に対し、こんなことを二度とするな、と厳しく非難した。

直訳するとこんな感じになってしまいますが、これだけではわからないので、もう少し説明を加えます。

パントリー2
今回のコロナの影響で生活苦に陥った人のために、市民が食料や衣料品を持ち寄って
ตู้ปันสุข(トゥーパンスク)、幸せの共同キャビネットとでも訳すのでしょうか、この写真のような小さなキャビネットに入れて路上で保管し、必要な人に持ち帰ってもらおうという動きが全国で起こっています。

簡単にいえば、日本の助け合い共同募金と似たようなものですが、地域住民の人たちがお金でなくて食料品などを寄付する、地元密着型の助け合いなので、もっと実感がわく助け合いだと思います。

しかし、これを狙って車やバイクで乗り付けて根こそぎ盗んでいく事件が各地で起こっているのです。

パントリー5
最近は、警察も出てきて、巡回したりしているようなのですが、夜中にきて全部盗まれたらもうわかりません。犯人にしてみたら、路上に置いてある鍵もかかってないキャビネットから寄付の品々を盗み出すのですから、いとも簡単なことです。

パントリー1
こういう心無い行いに対して、プラユット首相が、二度とこんなことをするなと怒ったという記事なわけですが、残念ながら、どこの世界にも他人の善意や困っている人の心の痛みがわからない、身勝手なことをする連中はいるものです。

中に入っているものといえば、水やママーと呼ばれるインスタントラーメンなどですが、そんなものでもまとめて全部盗めば、いくらかのお金にはなるのでしょうが…。

パントリー3
こういうところが、タイはまだ貧乏な国なのだなあと感じさせられる反面、タイ人はそれだけ敬虔な仏教徒であり、近所同士の助け合いやタンブンの心があって、この国の良さもわかります。

パントリー4
今回のプラユット首相の怒りは全くごもっともですが、こういう人間臭いところは悪くないですよね。日本でもし、こういうことが起こったとしても、安倍総理がいちいちこんな細かいことに怒るとは思えません。

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誰がタイ航空をこんなにした?(その2)

タイ航空5
さて、以下が外国人アナリストから見た現在のタイ航空の概要です。

1.雑誌フォーブスが昨年11月に出したコラムによれば、タイ航空はタイ政府が株主であり、観光立国であるタイにとってタイ航空は観光のシンボルでもあることから、どれほど赤字を出しても支えるので倒産しないと多くのアナリストが考えている。

2.タイ航空が2005年に購入したエアバスA340-500,A340-600が燃費の悪い航空機であり、かつタイ国内の政治的な騒動(黄シャツ事件)もあって、それまで40年間、黒字を維持してきたタイ航空は2008年に初めて210億バーツの赤字となった。

3.タイ航空の問題点
a. 多くの問題があるが、特にマネジメントが貧弱であり、かつ経営構造に問題がある。その結果、利益率が低く借金過多にもなっている。
(政治家や官僚の利権に基づく介入や労働組合の無理な要求のこと)

b.過去の決算書を見ると、2011年から2019年にかけて、売上はほとんど増えていない。それにも関わらず、販売管理費ばかりが2倍以上に膨らんでいて、売上高に対する比率も3.4%から7.5%に倍増と、経営効率が悪くなっている。

c.たびかさなる赤字で、2011年に627億バーツあった自己資本も、2019年にはわずか117億バーツへと減少。その結果、負債自己資本倍率は2018年時点で12.2にまで高まっている。
(注:健全な倍率は1~1.5。これは私の不動産投資ブログ「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中でも、この負債資本倍率が2.5を超えて販売在庫も100億バーツ以上あるところは、資金繰りがかなり苦しいので要注意デベロッパーと書きましたが、12.2倍というのは民間企業であれば論外です。しかも、もうすぐ債務超過に陥りそうなタイ航空に、国が保証してさらに借入れをおこすというのは相当なリスクです


d.管理体制が問題で、何を決定するにも政府の承認を取る必要があり、決断が遅すぎる。しかも、労働組合が強すぎて、細かい変更についてもああだこうだと足を引っ張るため、
今の航空業界で勝ち残っていく機動力がない。

e.技術的な遅れ。12機種もの航空機を持っている反面、それをちゃんと整備する技術がない。また、A380といった新型機種を導入しても、整備する技術力がないので、
A320やA340といった古い機種をいつまでも使っている。これでは、より安全な機種が選ばれる今の顧客ニーズを満たせない。例えば、シンガポール航空の平均機体年齢が7年7カ月に対し、タイ航空のそれは10年である。世界のエアラインとの厳しい競争を勝ち残るには、技術力の向上、新型機の導入が必要である。

f.
タイ政府がタイ航空の経営に口を出し過ぎであり、タイ航空は完全な民間企業になるべきである。

g.
子会社のLCC、タイスマイルとの住み分けができてない。

h.タイ航空はヨーロッパ直行便ルートが多すぎるので、減らすべきである。また、北米への直行便は持たない方がいい。

タイ航空4
以上ですが、こういうのがわかってくると、完全な赤字体質となってしまったタイ航空を生き長らえさせる為だけに湯水のようにお金を投入しても、結局このままでは国民の負担になって跳ね返ってくるのかもしれません。

賛否両論あるようですが、タイ政府を株主から外して政治家や軍人の利権から切り離し、100%民間にして真剣に会社再生をするか、さもなくば、いっそここで倒産させてしまうという2者択一の選択しかないのかもしれません。

(注:これらは、私がタイの現地新聞を読んでそのサマリーを書いたものなので、解釈を間違えているところもあるかもしれません)

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誰がタイ航空をこんなにした?(その1)

タイ航空2
以前、「タイ航空を救え?」で、タイ航空のことについて書きました。

私自身も前職でIB(投資銀行)のハゲタカファンドにいたこともあり、こんな不甲斐ない会社はもう潰れても仕方がないのではと思っていたので、どうしても救う必要があるのか、さっさと自己破産して解体売却した方が速いのではないのか?という意味のつもりでわざわざクエスチョンマークをつけて書いたわけです。

ただ、あまりタイの会社のことを外国人の私がああだこうだと批判するのはよくないのでやんわりと書いたつもりですが、やはり、私と同じように考える人も多いようで、今回の政府のその場つなぎの債務保証をめぐって各方面から批判が噴出しています。

実は国営タイ航空は51%が国が株主ですが、49%は海外のファンド等、民間セクターが株主なのだそうです。それであれば、彼らにしても2017年からの赤字続きに不満がたまっているのだろうと思います。

タイ航空3
これは私も知らなかったのですが、元財務相によれば、実はタイ航空はタクシン政権の時は、なんと5年連続で利益を出していて、中でも2003年には125億バーツ(410億円)もの利益を出したのだそうです。

タイ航空1

それが、次第に経営効率が悪くなり、2017年以降は連続赤字に転落。その結果、昨年のように世界的な海外旅行ブームでタイにも4,000万人もの外国人がやってきたにもかかわらす、世界のナショナルフラッグキャリアの中でタイ航空だけが赤字という、おかしな結果になっているわけです。

その上、今回は政府が救済のために債務保証して、500億から700億バーツ(1,700億円~2,300億円)もの借入をおこすというのですから、こんなのはドブに捨てるようなものだという批判が国内で起こっているわけです。いわゆる追い銭(おいぜに)というやつで、二度と戻ってこない融資です。

ところで、2014年5月22日にクーデターが起こって今の軍事政権になったわけですが、タイ航空の社外役員によれば、何とか経営を立て直すべく経営陣を刷新しようとしたものの、結局は政治家と軍人がその利権を離さず、どうしようもない状態が今も続いているというコメントも出ています。

そこで、海外のアナリストたちが今のタイ航空をどう見ているのかをまとめてみることにします。

次回に続く

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個人的に気になる在庫一掃プロジェクト

Tree ラームカムヘーン
前回、底値買いをするなら5つのゾーンがお勧めと書きましたが、実は最新著書に書いた3つのプロジェクトが面白いとも思っています。

その中でも、予算が1,000万円以下のエントリーレベルの投資物件を探している人に、リスクも大きくなくちょうどいいのではないかと思うのが、このプロジェクトです。

ロケーションはBTSプラカノーンからもスクムビット71を車で10分以内で行けるし、水上バスでアソークやプルンチット方面へ通勤可能。大きなキャピタルゲインは期待できませんが、職住接近を望むアッパーミドルクラスの賃貸需要が大きいエリアです。

従って、転売狙いより、中長期の賃貸運用をメインにした手頃な不動産投資がしてみたいというのであれば、お勧めだと思うのです。

ただし、最寄り駅がエアポートリンクのラームカムヘーンであり、そこから300メートル離れていることから、前回紹介した5つのゾーンからはちょっと外れているし、本来なら投資対象に入りません。

Tree ラームカムヘーン1
しかし、この賃貸物件リストからもわかるように、竣工時に賃貸で出てきた物件はすぐに満室状態となりました。家賃水準も500バーツ/㎡とリーズナブルで、30㎡の1ベッドルームであれば15,000バーツ/㎡とアッパーミドルクラスであれば払える額です。

Tree ラームカムヘーン2
さらに、これが昨年の竣工時に転売で出てきた物件ですが、当時、既に不動産市場は失速しつつあったにもかかわらず、ほとんど売買が成立しています。つまり、このロケーションでこのクラスの物件の需要は大きいということです。

そこで、今回の在庫一掃セールで高層階の30㎡の1ベッドルームを、80,000バーツ/㎡以下で買えることができれば、今の為替水準で800万円程度で築1年のブランド物件が買えることになります。

家賃収入は15,000バーツ、5万円程度で大したことはありませんが、それでも日本の地方県庁所在地での1ルームマンション投資程度の家賃くらいにはなります。また、7.5%のリターンは悪くないし、初めての海外不動産投資には向いていると思うのです。

しかし、これがミドルクラス対象の家賃が5,000バーツとか6,000バーツしか取れない物件だと、さすがにわざわざ海外不動産投資をやる意味がありません。

それに、Treeというブランドはアフォーダブルのブランドですが、大手デベロッパー、プルクサーの開発であり、それなりの知名度はあります。

ただし、所詮廉価ブランドなので、日本並みの細かい施工やクオリティのことをいい出すと無理があります。また、このエリアはアッパーミドルクラスの購買層が中心で、外国人はなかなか買わないエリアです。

従って、今の経済状況では300万バーツ以上の物件はしばらく「出口」が読めないし、一方、8%以上の利回りを取ろうとすれば、家賃もオーバーレントになり、入居者募集に苦労することになるので、これはリーズナブルな家賃で賃貸稼働を優先したい人に向いている物件だと思うのです。

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完成在庫の原価割れ大セール(その3)

マハナコン
数日前、スーパーラグジュアリーコンドのスペシャルデベロッパーともいえる上場企業、ペースデベロップメントが200億バーツの負債を抱えて破綻しました。

もっとも、不動産不況というより、資金繰り難からトロフィービルであったマハナコンを数年前にキングパワーに売却し、再起をかけて多角経営に乗り出していたのですが、今回のコロナの影響で返ってそれがあだとなり、破綻につながったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、著書でも書いたのですが、ラグジュアリーコンドブームはもうとっくに終わり、ペースも撤退するしかなかったのだと思います。そして今は、かつて人気のあった多くの高級コンドが実質値下げで続々と出てきています。

さて、では前回の5つのロケーションを改めて以下に書きます。もし、これからバンコクのコンドミニアムを底値買いするつもりがあるのなら、あまり他人と違うようなことをしようとせずに、マーケットを一番よく知っているタイの投資家達が物色しているこの5つのゾーンから探す方が正解だと思います。

1.プロンポン~トンロー~エッカマイ 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

アソークも入れて以前からの定番、ロワースクムビットゾーンですが、普通のタイ人はなかなか手が出ないので富裕層と外国人投資家が主な購入者です。外国人駐在員に賃貸するのを目的にするか、富裕層のセカンドホームとしてキャピタル狙いで購入される例が多く、今の買い手市場では、30㎡台の1ベッドルームなどという狭小物件は論外です。

しかし、1,500万バーツ以上となると5,000万円を超えてしまうので、大抵の日本人投資家の場合、かなりきついと思います。

アシュトン
ちなみに、つい最近、アナンダはアソークのアシュトンに、1年間フリーステイ、そして6%の利回り保証をつけてきました。なんでこんな回りくどいことをするかというと、既に購入した客からクレームが出るのであからさまには値下げができないからです。

アナンダに限らず、こういう形で実質値引きをするデベロッパーは多いのですが、逆にいえば、直接指値交渉ができるというシグナルだと考えてもいいと思います。

2.ルンピニー~シーロム~サムヤーン 売れ筋物件:1,500万バーツ以上

ここもシーロム・サトーンのCBDゾーンですが、特にこれからワンバンコクなどのミックスユース開発計画があるルンピニやサムヤーンは注目されています。

しかし、日本人投資家には縁がなく、私もあまり知識がありませんが、このゾーンよりはEEC(東部経済回廊)につながるスクムビット沿線の方が日本人には向いていると思います。

3.パンムアン交差点~ペチャブリ~プラディットマヌタム 売れ筋物件:300万~500万バーツ

ラーマ9を中心とする
新興CBD、いわゆる副都心ですが、中国人のキャンセルで、たぶん、今一番販売在庫がダブついているゾーンではないかと思います。

4.プラカノーン~オンヌット、プンナウィティ~ウドムスク 売れ筋物件:
300万~500万バーツ

アッパースクムビットのフリンジとミッドタウンです。このゾーンについては、
以前からこのブログで何度も推薦してきたので、今さら特にいうことはありません。

5.アヌサワリー~ラーチャテウィ~ラーチャプラロップ 売れ筋物件:1,000~1,500万バーツ

パトゥムワンと呼ばれるこのゾーンはお勧めですが、3,000万円以上の予算と脱日本人駐在員の賃貸運営が必要です。従って、日系賃貸仲介業者には期待できず、自力で入居者を見つけるか、タイの業者を使うしかありません。

以上ですが、私なら、予算のことも考えると、やはり4.のグリーンライン沿線、アッパースクムビットのフリンジかミッドタウンでの底値買いを狙います。

ただし、いくら買い手市場といっても、駅から100メートル以内のプロジェクトがほとんどないので、これについては200メートル以内でもいいと思いますが…。

原価割れセール
さて、今日からネクサスの「原価割れプロジェクト」の一斉売りが始まります。予算もないのに、高価な物件ばかり見ても仕方がないので、自分の予算に合ったエリアをこの5つのゾーンから選んで、面白そうな物件がないか探してみて下さい。

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完成在庫の原価割れ大セール(その2)

底値買いのロケーショントップ5
ทำเลยอดนิยมของตลาดคอนโดมิเนียม ที่ลูกค้าสนใจซื้อมากที่สุดมี 5 โซน เกือบทั้งหมดอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 100 เมตร 
「値下げ物件を物色する購入者の間でもっとも人気があるのは上の5つのゾーンである。人気ゾーンのほとんどがグリーンライン沿線であり、しかも買われるのは駅から100メートル以内の物件である」

これは、ターンセータギットに載ったコラムですが、まさに今の底値買い相場の実態を表していると思います。

前回も書きましたが、2、3年前までであれば、駅から遠いとか、ブランドがない二流プロジェクトでも、人気のゾーン内にあればそこそこ売れたのですが、今の
買い手市場では、ちょっとでも欠点がある物件は安く値下げしてもなかなか売れません。

実際、私もコロナの影響でここまで市場がボロボロになる前は、トンローやプロンポンは数年先の値上り分を先食いしてしまっているので、少なくともあと2、3年はミッドタウンの方が面白いと著書でも書いたのですが、今はちょっと状況が変わってきています。

すなわち、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、ロワースクムビットの3つのCBDでも大幅な値引き物件が出てくるようになったので、資金に余裕がある人は、今はむしろそういうのを物色するチャンスだとも思います。

もっとも、予算が2,000万円程度の私のような平均的な投資家が、CBDの一等地でしかも駅から100メートル以内などという物件が買えるほどには市場は暴落していませんが…。

それに、どうやらコロナの新規感染者もこのところ、毎日数人に減り、このままいけば、タイの非常事態宣言やロックダウンも近いうちに解除されそうな雰囲気です。

そうなると、タイ経済が来年に入ってもコロナで振り回されてさらに悪化することはどうやらなさそうに思えます。ということは、そろそろ不動産の底が見えてきたのかもしれません。

もちろん、株式相場もそうですが、あそこが底だったというのは、後になって振り返って初めてわかるので、今は何ともいえませんが、底なし状態が来年も続くということはなさそうに思います。

では、次回はこの5つのゾーンを見ていきます。

次回に続く

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コロナ後の新ゴルフルール(その3)

プレイルール
ところで、ゴルフ場の中には、このようにゴルファーの事前審査を行うというところもあります。何をどう審査するのかわかりませんが、これにパスしなければ予約も受け付けないという厳格なルールを導入しています。

このように、政府の指針に沿った一般的なガイドライン以外にも、細かい点ではゴルフコースによってそれぞれまた独自のルールがあるので、その時は柔軟に対応するしかありません。

ゴルフルール4
また、ドライビングレンジ(打ちっ放し練習場)にも新しいルールができました。大体、ゴルフコースと同じですが、やはりマスクは必須で、シャワーも使えません。

私などは、打ちっ放しで1~2時間、たっぷり汗をかいて、施設内のシャワーを浴びた後、クラブハウスで飲むビールが楽しみの1つだったのですが、それもなくなってしまいました。

実は先日、私は1カ月半ぶりに隣駅にある都内のゴルフ練習場に行ってきたのです。マスクをしないとやらせてくれないというので、マスクをしてやったところ、昼過ぎだったこともあり、40度を超える猛暑の中、とても息が続かず、すぐにへたばってしまいました。

私が思うに、これは心臓によくないし、高血圧の高齢者などにはかなりきつく、健康によくないように思います。しかも、屋根の下で立ってやるドライビングレンジと違って、炎天下のコースに出て猛暑の中をマスクをして歩き回るのはもっと辛いと思います。


ところで、新ルールではカートは自分で運転し、大きなパラソルをパッティングの時も自分で持ち歩いたり、グリーン上では自分でボールを拾ってボールマーカーを置いたりと、今までキャディがやってくれていたことを、これからはほとんどゴルファーが自分でやらなければなりません。


ゴルフルール6
もちろん、キャディはキャディで上のようなコロナ対策の細かい規則が追加されているのはわかります。

しかし、今までと同じくキャディに300バーツ(1,000円)のチップを払うのに、実質、ほとんど一人でプレーしているような状況であり、これでは日本でプレイするのとあまり変わりません。しかも、これから雨季にかけての炎天下でマスクをしてやるわけです。

このプラチャーチャートのコラム記事では、「ロックダウン緩和後も今まで通りにゴルフを楽しめる。ただ、ルールが厳しくなっただけ」みたいなことを書いていますが、実際には、これでは以前ほど楽しくないように、私は思うのです。

少なくとも、日本からわざわざゴルフをしに来るのであれば、やはり、次の冬が始まる11月まで待つことをお勧めします。その頃には、この新ルールや規制も次第に緩くなり、もっと自由にプレイできるようになっているのではないかと思います。

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コロナ後の新ゴルフルール(その2)

ゴルフルール2
食事はファーストフードのような簡単なものしか出せないようです。それもレストランが閉まっているので、カートの中で一人わびしく食べるしかないのであれば、我慢して家で食べた方がよさそうです。

ただ、ロッカーも使えないということは、自分の荷物はどこに置くのですかね?まさか、カートに積んだままでプレイするのではないと思いますが。

最近は日本もそうらしいですが、要はプレイして終わったらシャワーも浴びずにさっさと帰れ、ということです。
しかし、シャワーを浴びずに長い時間をかけて家まで我慢するのも気持ちが悪いので、これからは名門コースより近場のコースの方に人気が出るかもしれません。

そういう意味では、車を持ってない私がタクシーでわずか10分程でいける海軍のパブリックコースなんかはクラブハウスのシャワーが使えなくても平気です。

その他には、予約なしでは駄目で必ず事前に予約を入れる、グループは最大4人まで、グリーンにオンした後のボールはゴルファーが自分で拾い、キャディはボールに触れないなどとあります。

また、ゴルフ場側のルールとして、キャディは終始フェイスシールドと手袋をし、ゴルファーのクラブのグリップに触れてはいけない、必ずクラブヘッドを持ってゴルファーに渡す、ボールにも触ってはいけない、1番ホールと10番ホールでゴルファーの乗ったカートを消毒するとか、ゴルファーをバイ菌扱いするような、いろいろとややこしいことが書いてあります。

もっとも、不特定多数の人がやってきてプレイするので、中には無症状の感染者もいるわけですから、キャディはできるだけゴルファーやゴルファーの持ち物には触らないようにするというのもわかりますが…。

ゴルフルール5

ところで、このロイヤルゴルフ・アンド・カントリークラブでは、プレイが終わった後にキャディにチップを渡す時にも、
การให้ทิประมัดระวังให้ใช้วิธีจ่ายทางระบบอิเล็กทรอนิกส์(キャッシュで渡すのでなく、エレクトロニックペイメントを使う)とあるようですが、ここのところは私には何のことか分かりません。

ただ、上にアップしたパブリックコースのルールでは、キャディが用意したプラスチックの封筒に現金を入れればよいことになっているので、なんだかんだいっても現金を渡せば喜んで受け取ると思います。

次回に続く

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完成在庫の原価割れ大セール(その1)

値引きセール1
こんな記事が出ています。どちらかというと提灯記事であり、今のマーケットではショックでも何でもないのですが、主催者であるネクサスが大手デベロッパーの販売在庫、特に完成在庫を集めて特価セールを行うというものです。

基本的にオンラインでやるので、日本からでもアクセスできるはずです。興味があれば参加して、自分の気に入る値下げ物件を探してみて下さい。また、今の市場価格の水準を掴む意味でも、参考になると思います。

ネクサス特別セール
これには、デベロッパー40社、80プロジェクト、1,500ユニットが原価割れの赤字セールで売り出されるそうです。赤字といっても、タイの不動産開発の場合、もともと日本より粗利が大きく、25%あるとして、そこから販管費で5%、その他で5%を差し引いても、まだ15%の経常利益が出ます。

従って、何を赤字といっているかにもよりますが、私は大体15%値引が経常ベースの損益分岐点だろうと勝手に思っています。

ただし、これも10万バーツ/㎡以下のアフォーダブルならそこまで値下げすればまず赤字になると思いますが、ラグジュアリークラスになればなるほど利益率が高いので、その場合は20%ぐらいの値下げが分岐点ではないかと思います。

さらに、FQ(外国人枠)のキャンセル住戸の場合、前購入者から既に20%から25%のダウンペイメントを没収しているので、実際には赤字ではありません。

そうはいっても、完成在庫の場合、竣工後の金利や共益費がかさんできているので、竣工して1年以上経っているようなプロジェクトは、デベロッパーとしては早く手放したいはずです。

先日、「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)」でナイトフランクの値引率を載せましたが、これはそこでも書いたように、現在建設中のものも含まれるので、都心部で20%値下げなどというのはごく一部の物件です。

ところで、完成在庫といっても玉石混交で、この中には、大量のキャンセルが出て
困っている二流プロジェクトも多く混じっています。一方、アシュトンアソークやノーブルプルンチットのような、デベロッパーが値上りを期待してわざと手持ち物件として残しておいたと思われるような物件も含まれていて、本当はこういうのを指値して買っていくべきで、安物買いの銭失いにならないよう、あまり値引率にばかり固執しない方がいいというのもあります。

一方、デベロッパーがここまで落としてくるということは、リセールで売りたがっている個人投資家は、当然、さらに安い値段を提示してきます。

デベロッパーだけから買う必要はないので、Condo Exchange Center等のオーナーズポスティングなども、同時に見ておくべきです。

次回に続く


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コロナ後の新ゴルフルール(その1)

さて、タイではゴルフが解禁になってから、各ゴルフコースが政府の指針に沿った形でプレイのための新ルールを発表してきているので、今回は現地紙のプラチャーチャートに載っていた記事を紹介してみます。

将来、タイにゴルフをしに来たのにこんなの聞いてなかったと後悔しないように、参考にして下さい。

なお、ゴルフコースによって若干の違いはあるものの、そう大きな違いはないということなので、ここでは日本人ゴルファーに人気のあるロイヤルゴルフ・アンド・カントリークラブの新プレイルールを例に説明していきます。

ゴルフルール1
まず、体温検査でもし37.5度以上あるとプレイできません。暑いので案外体温が高くなるかもしれませんが、政府のルールである以上、仕方がないですね。

プレイする間、ずっとマスクを着用です。とにかくクラブハウスを含め、敷地内ではマスク必須です。しかし、普通に歩いていても息苦しいのにあの暑さの中、マスクをしたまま歩き回るのは結構苦しいかもしれません。間違っても、密着度の高いN95の医療用マスクなどしない方がいいです。

カートは一人で乗らなければいけません。ということは、キャディは後から歩いてついてくるということですかね?それなら健康のためにも、プレイヤーも最初からカートは借りないで歩きでプレイできるショートコースの方がよさそうです。

それと、パラソルはキャディに持たせず終始自分で持つ、ということですが、あの大きな傘をさしたりたたんだりは結構鬱陶しいと思います。

しかし、今はちょうど一番暑い時期で、傘をささないでいると熱中症になるので、あまり体力に自信のない人はやはり屋根があるカートの方がいいかもしれません。

私などは、カートに乗ってやるとどうもスポーツとして物足りないような気がするので、カートがマストでないところでは、基本的にカートには乗りません。だから、最初にキャディに、カートは使わないけどそれでいいか?と聞いてからキャディを頼むことにしています。

と偉そうにいってますが、実はドライバーが芯を食ったときにだけランを入れてやっとなんとか200ヤードに届くようになったばかりの、下手くそゴルファーなのですが…。

次回に続く

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やっぱり出てきた緊急指令!

緊急指令
5月3日のお酒解禁初日のことで「集団感染リスクそっちのけでビールに群がる人たち」と題して、地元スーパーのお酒売り場で多くの人が我先にお酒をまとめ買いしようと奪い合いになっていたことを、私の体験を踏まえて伝えました。

その中で、「みんな一応マスクはつけているものの、熱気ムンムン、密集と密着でそれこそコロナ集団感染になっても仕方がない状況でした」と書いたのですが、やはり、これを政府は看過しませんでした。

警察派遣

早速、ソーシャルディスタンシングを徹底するようにという緊急指令の書状が全国に出されました。そして、警察や軍隊までがマクロなどの大きなショッピングセンターに動員され、昨日から厳しいチェックが始まったのです。

Shops across the country saw people buying beer, wine and whiskey in bulk, as a precaution against further prohibition, as the clock struck 11am, the earliest time alcohol can legally be sold.
「午前11時になると同時に、全国のスーパーマーケットではビールやワイン、ウイスキーを箱ごとバルク買いする光景が見られた。次にいつまた販売禁止になるかわからないことを恐れた消費者たちが、一刻も速くまとめ買いしようと集まった」

バンコクポストによると、5月3日のことをこう書いてあったのですが、やはり、朝令暮改のタイ政府のいうことをあまり信用していない、いかにもタイ人らしい行動だと思います。

多分、これが日本だったら、ここまでパニック状態になることはなかったろうと思うのですが…。

ビッグトゥ
それにしても、以前タイの新聞で、プラユット首相は執務室でよく怒鳴っている、ということを読んだのですが、5月3日のこの光景を見て、あれだけ注意したのに、わが国民はいったい何をやってるんだ、とさぞや怒ったことだろうと思います。

もっとも、一昨日のお酒の奪い合いを目の当りにしたら、こうなるのも無理はないと私も思いますが…。

追記:
“บิ๊กตู่” เตือน อย่าให้เห็นภาพแย่งซื้อเหล้า-เบียร์อีก สั่งจำกัดการซื้อ ถ้ามีอีกสั่งปิด-ไม่ให้ขาย แนะผู้ประกอบการตั้งเต๊นท์ให้รอ ลอความแออัด
“ビッグトゥ”の警告、「お酒やビールを争って買うようなことをさせるな!購入を制限しろ。もしまたこんなことがあれば、店を閉めさせお酒の販売を禁止する。店は外にテントを張って客をそこで待たせるなりして、密集を避けるようにしたらどうなんだ」。

このブログを書いたあと、プラユット首相が会見でこのような声明を出しました。気持ちが伝わるようにちょっと荒い口調に訳しましたが、やっぱり怒ってました。しかし、どうやらその怒りは消費者にではなく、お客を制御でなかった
お酒を販売する店側に向いています。

いずれにせよ、タイ人同様、我々も今のうちに十分買いだめしておかないと、
この分ではまた販売禁止になりかねないですね。

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その3)

帰ってきた投資家達
Condo investment buyers are starting to rule the market again by scooping up ready-to-transfer units at discount prices and speculating to reap capital gains over the next two years as the pandemic fades, according to property consultants.
「コンドミニアムの投資家たちは、値引きの大きい完成在庫の底値買いを始めており、再び市場の主役に戻りつつある。彼らの狙いは、コロナウイルスの影響がなくなる2年後くらいに売却して、キャピタルゲインを実現することにある」

これはバンコクポストに載っていた5月1日付の記事ですが、前回と同じくナイトフランクのコメントです。

昨年、中央銀行がLTVの導入で投資家を市場から締め出して以来、彼らは投資をやめていたのが、ここにきて、大手各社が損切りをも含めた大幅値引きで完成在庫の一掃処分を始めたことから、そろそろ買い時が近づいているということで、市場に戻ってきつつあるそうです。

また、ナイトフランクはこの中で、ラチャダーピセーク通りのプロジェクトが420万バーツから42%値下げの260万バーツで売却されたりしているという例を挙げていますが、以前にも書いたようにラチャダーピセークはタイ人のアッパーミドルクラスに職住接近住宅として人気があると同時に、中国人バイヤーが買い漁ったところでもあるので、中国人バイヤーからキャンセルされた物件なら、そのダウンペイメントを差し押さえているのでこういう値引きは十分あるだろうと思います。

底値買い
なお、今の値引き状況については、「デベロッパー在庫処分値引きの実例」で3回にわたり書いてきたので、もう驚かないと思うし、これからよく探していけば、きっといい投資物件が見つかると思います。

ただし、ナイトフランクはブローカーということもあり、市場の売買を盛り上げようというポジショントーク的なところも感じます。

私としては、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、もう少し待っていた方がいいような気もするのですが、ドンピシャ底値で買うというのはなかなか難しいので、将来のポテンシャルがあるプロジェクトであれば、4割も値引きしていれば買っても損はしないだろうとも思います。


大手デベロッパーの危機
บิ๊กเนมปรับแผนอุตลุด รับผลกระทบพิษโควิด-19 เล่นงาน เลื่อนเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 2 คาดยอดขาย กำไร ร่วงแรง นักวิเคราะห์กสิกรไทย ระบุทั้งปีไม่ต่ำกว่า 30-40%
デベロッパー大手各社は、コロナの影響により第2四半期のビジネスプランを急遽変更したが、今年の売上、利益とも30%から40%は減少すると予想する」

さて、これはカシコン銀行のリサーチ部門が先日公表した大手デベロッパーの今期の収益予測ですが、大幅な減収減益です。また、各社ともこれからやってくる経済不況に備えてできるだけ販売在庫を処分しキャッシュポジションを高めておこうとしている、ということであり、これも既にこのブログで書いたことですが、まだまだ完成在庫が残っているので資金繰りは厳しいままであり、この流れはもうしばらくは続くように思います。

それと、上の図はコロナの影響を受けてここまで減収減益となった要因を、カシコン銀行が図解したものです。これを見ると、3割から5割の販売値引、さらに中国人投資家がほぼ100%いなくなり、おまけにタイ人の住宅需要も景気悪化で半減した、ということで、お先真っ暗の様相を呈しているように思えますが、こういう時にこそ底値買いの投資家が出てくるのです。

為替についてもこれからさらにバーツ安に振れるという予測が出ており、いよいよ底値買いのチャンスが近づいているようにも思えるので、状況次第ですが、これから3ヵ月から6カ月が面白いような気がします。

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集団感染リスクそっちのけでビールに群がる人たち

酒類解禁日1
昨日はバンコクの待ちに待ったお酒の解禁日でした。

そこで私もビールがなくなっていたので、久しぶりに午後にはビールが飲めると、お酒が買える時間の午前11時ちょうどに、オンヌット駅前のテスコロータスに行きました。

ちなみに、タイは日本のように1日中お酒が買えるわけではありません。法律で午前11時から午後2時まで、そして午後5時から深夜12時までしか販売しません。

ロータスまでわずか徒歩3分なのでもう少し早めに行けばよかったのですが、のん気にちょうど11時に行ったのです。すると、既にお酒売り場は人だかりでなかなか近寄れもしない状態になっていました。

上の写真は、私が行ったスーパーではありませんが、これと似たような感じの修羅場が繰り広げられていて、みんな一応マスクはつけているものの、熱気ムンムン、密集と密着でそれこそコロナ集団感染になっても仕方がない状況でした。政府がお酒解禁を渋っていたのが何となくわかります。

酒類解禁日2
この写真のように、ビールの大びんが1ダース入った重い箱を1人で何ケースも買う人が結構いるのです。私の前にいたタイ人のおばさんなどは、チャーンビールの箱を10箱近くもぶんどっていて、そこから動こうとせず、他のお客が通る邪魔になっていました。

それを1つ取ろうとした白人のおじさんに「触るな、これは全部私のだ」とタイ語で大声で怒鳴っていました。そんなに1人で買い占めたら、他の人が買えなくて困るだろうとも思ったのですが…。

たぶん、これは日本人が政府のいうことなど聞かず、我先にとトイレットペーパーやマスクを争って買った集団心理と同じです。ただし、タイではそれがビールになりましたが…。

お店の方も、1人1ケースまでと日本のように制限すればよかったのでしょうが、こんなことになるとは予想もしてなかったのかもしれません。

酒類販売許可3
もっとも、私は徒歩できているので、そんな重い箱を抱えて帰るわけにはいかず、何とかビアチャーンの大びん3本入りパックを1つだけ買えて、つつましく家に帰ったのですが、やはり、暑いタイではギンギンに冷やした上に、さらに氷を浮かしたビールですね。

ところで、ビール売り場で最初に売り切れたのが象のマークのチャーンビールです。私もこれが一番うまいと思うのですが、日本ではタイを代表するビールはシンハーだと思われているようです。

しかし、私の知る限り、お酒好きの人にあまりシンハービールのファンはいません。Hobsのベルギービールのようにスムーズで香りはいいのですが、上品なだけで日本人の好きな、のどもとをざわつかせてくれるあのシブがないのです。

このオンライン新聞、カーウソットの記事によると歴史的瞬間と茶化していますが、たぶん、そうなのでしょう。そして、これを見越したのかどうか知りませんが、首都圏の一部である、パトゥムタニー県だけは、独自の判断で昨日はお酒の解禁を見送りました。

どうしても買いたければバンコクに行って買え、ということで、自分の県内で集団感染が起こるのを避けて、落ち着いた頃に解禁するつもりなのかもしれませんね。だとすれば、賢い県知事ですが…。

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中古車市場暴落、買うなら今なの?

中古車1
コロナウイルスの感染が始まってからタイの景気は悪くなる一方で、車の販売も落ち込んでいます。特に中古車は個人業者が借地にテントを張ってやっている場合が多いので、資金的に体力もなく、あちこちで店を閉め始めているそうです。

ところで、
日本はお金持ちの人でも燃費のいい軽乗用車に好んで乗るし、最近は車なんか要らないという車離れも進んでいます。

一方、タイは中進国の罠にはまったまま、長期にわたって一人当たりのGDPが低迷していますが、それもあって、車はまだまだタイ人にとってステータスシンボルでもあります。

その結果、悪名高いバンコクの渋滞の中でも、わざわざ燃費の悪い大型車、アコードやカムリに乗ってさっぱり動かないスクムビット通りに乗り入れてくる人が多いわけですが、これも小さい車は貧乏くさいということで人気がないからです。

さて、そんな中、中古車市場で大きな変化が起こりつつあります。特にコロナウイルスで政府が非常事態宣言を出してから、仕事や収入に不安を持つようになった消費者が買わなくなり、中古車の場合、コロナの前に比べてお客が激減したそうです。

วิกฤติโควิด-19 ซัดธุรกิจ"รถยนต์มือ 2" อ่วม กำลังซื้อหาย 40% ไฟแนนซ์ยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการหนีตายยอมขายขาดทุน แถมตลาดป่วนจากการเทกระจาดรถใช้แล้วราคาตํ่าของธุรกิจรถเช่า

「コロナウイルスにより、中古車の購買需要は40%減少し、金融機関のファイナンスも与信基準が厳しいままである。その結果、中古車販売業者は生き残りをかけて赤字覚悟の値引きを行っている。その上、レンタカーで使用された車が格安で売り出されるようになり、中古車の市場価格全体をさらに引き下げている」

これがタイのビジネス紙、ターンセータギットに載った、中古車市場についての現状説明ですが、今までにこれほど中古車が安く買えたことはなかったので、車を探している人にはチャンス、と締めくくっています。

タイでは、お金持ちの人たちは余裕でファイナンスを組み、新車を買えるのですが、中古車を買う顧客の大半がミドルクラスであり、9割が銀行のローンを組んで購入するそうです。

これはコンドミニアムと同じで「完成在庫を狙って強気で指値交渉(その2)」で書いたように、ミドルクラスの実需層が買うのは300万バーツ(1,000万円)以下の廉価物件に集中するように、車に関しても中古車しか買えず、しかも現金買いする余力がないので、ローンを組むわけです。

しかし、最近は景気がさらに悪くなるのが見えていることもあり、銀行の与信も厳しくなっていて、多くの人がローン審査に落ちるのだそうです。

また、レンタカー会社がレンタカーとして使っていた車を格安で放出しているので、これがまた中古車市場の価格を引き下げるということですが、彼らはもうレンタカービジネスで十分元を取ったので、転売で儲けることより、さっさと簿価で処分したいのでしょうから、利鞘を取って儲けなければならない中古車業者では太刀打ちできないでしょうね。

中古車2
その結果、中古車の在庫が掃けなくなり、最近は資金繰りのために損切りをしてでも売らざるを得ない中古車販売業者が増えていて、ここも生き残りをかけ七転八倒しているわけです。

さて、この表がコロナ前と後の中古車実勢相場比較ということですが、なんか、不動産、特に今のバンコクのコンドミニアム市場にも似ています。3割程度の値引きにはもう驚かなくなり、損切りでも完成在庫を処分するデベロッパーも出てきていますが、中古車と同じく、コンドも今は時間の経過とともに価値が落ちていく資産になってしまっているので、不良在庫になる前に何とか早く売り払いたいわけです。

ちなみに、私はオンヌットの駅から150メートルのところに住んでいるので、普通は車は要らないのですが、たまに必要な時はいつも隣のバンジャークまで行ってレンタカーを借りています。

しかし、アメ車と違って、タイでは日本車は価値がなかなか落ちないので、もしそんなに割安で買えるのであれば、幸い、コンドミニアムのパーキングも空いていることだし、ゴルフの時にあると便利なので買ってもいいかなと思っています。

素人なので、この比較表の価格が本当に安いのかどうかはわかりませんが、3年落ちのトヨタ・ヤリスが380,000バーツから約3割ダウンの289,000バーツ(100万円)で買えるのであれば、私にとっては手頃でいいと思うのですが…。

中古車3
ただし、アメ車はやめておいた方がいいです。タイではアメ車はどんどん価値が落ちていって、転売が難しいと聞いています。

それに、最近、シボレーはとうとうタイから撤退を表明し、最大5割引きで在庫処分をしましたが、そもそも銀行が中古のアメ車にはローンを出さないケースが多く、今は安くても、結局、将来転売できなくなるので、あとで後悔することになります。

もっとも、アメ車が大好きで、ポンコツになるまで乗り潰すから構わないというのなら別ですが…。

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その2)

生き残り戦略
さて、ナイトフランクリサーチはこの中で以下のコメントをしています。

1.昨年売れたコンドミニアムユニット数は39,919ユニットで、これは一昨年前の58,000ユニットから31%の大幅ダウン。
その結果、2019年末のデベロッパーの販売在庫は98,158ユニットとなった。

2.昨年は、LTV規制の導入等でタイ人の投資目的の購入が減り、中国人投資家の減少については、中国政府が海外への送金を禁止したことや、その経済成長のスローダウンが原因。

3.その結果、昨年のコンドミニアム購入者の70%から80%がタイ人による自己居住目的の買いであり、彼らは実需なのでプレビルドで買うよりも、すぐに住める完成物件を好んで買う傾向がある。また、価格も300万バーツ以下のものを買う。

4.2020年のコンドミニアム市場も、コロナウイルスの世界的感染で中国人の購入を筆頭に外国人の購入はさらに減少する。

5.こんな状況下、2020年の各デベロッパーの生き残り戦略も以下のように違ってきている。

a. 供給をストップまたは極端に減らしてリスク回避し、コンドミニアム市場から距離を置く(ランドアンドハウス、ゴールデンランド、プロパティパーフェクト、アナンダ、SCアセット)

b. ネーウラープ(戸建て、セミデタッチ、タウンハウスの低層住宅)にシフトする(セナ)

c. 地方へのコンドミニアム展開(AP)

d. テナントを入れてインカムプロデューシングとし、50~100ユニット単位のバルクで機関投資家に売却(LPN)

e. 販売を中止し、市場が回復するまで一時撤退(プルクサー)

以上ですが、正直な話、私はこのどれにも興味がありません。その代わり、以前「市場から撤退を始めた大手デベロッパー」でも書いたように、彼らデベロッパーがもうバンコクのコンドミニアム開発から撤退したいというのが手に取るようにわかるということは、既存の完成在庫は彼らにとって相当なお荷物であり、早く処分したいということでもあります。

一方、開発型の不動産デベロッパーと完成物件に投資する不動産ファンドなどの機関投資家とでは、ビジネス上の利害関係が違います。つまり、デベロッパーが開発をやめれば、これから供給過剰の問題が徐々に解消されていくことになり、投資家にとってはチャンス到来でもあるわけです。

ただし、我々日本人は、少なくともタイの銀行からは借入できないし、この時期に日本で自宅担保に資金調達するのもできないと思うので、まさに普通預金口座に現金を持っているキャッシュリッチな人だけが参戦できる市場です。

間違っても、借金をして買おうとはしないで下さい。今は、余裕資金を持つ人だけの底値買い相場です。

その代わり、完成在庫を叩いて最低でも3割以上値引きを取って買えば、コロナウイルス騒動が収まった2年後には大きなキャピタルゲインが狙えるチャンスでもあると思うのです。

では、次回は、私と同じように考える底値買い狙いの投資家たちが、いよいよ市場に戻り始めているという話をしてみようと思います。

次回に続く

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タイのブーズ業界、剛腕で政府を土壇場で動かす

酒類販売許可
昨夜、突然、政府からの発表で、明日からお酒の販売が許可されました。

酒類業者の陳情
ちなみにブーズとはアルコール飲料全般のことをいいます。つい2日前に、「お酒の販売禁止は5月末まで再延長!」でも伝えましたが、上の写真にあるように巨額の税金を納めるブーズ業界が、かねてからお酒の販売を解禁するように政府に圧力をかけていました。

しかし、それにもかかわらず、政府が販売禁止期間を5月末まで延長したことで、納得のいかないブーズ業界はその後も政府と執拗な交渉を続けているとは聞いていましたが…。

そして結局は、プラユット首相も彼らの剛腕に屈したというところだと思います。
もっとも、今回のように朝令暮改でアナウンスがころころ変わるところがタイであり、まだ今日1日残っているのでまたひっくり返ることもあるかもしれませんが…。

ただ、これにはプラユット首相のサインもされているということなので、その可能性は多分なさそうです。しかし、数日したらまた禁止になるかもしれないので、早めに買い置きだけはしておいた方がよさそうです。

酒類販売許可3

The decision represents a u-turn by the government, which said earlier this week that the alcohol ban would remain in effect until May 31.
「この決定は、つい先日、アルコール飲料は5月31日まで販売を禁止すると発表したばかりの政府のUターンである」

今回の突然の方針転換には、バンコクポストも“Uターン”という表現をして、土壇場での180度方向転換にあきれているという感じですが、まさに私もそう思います。

酒類販売許可2
さて、これが今回、政府が発表した官報のその部分ですが、それを抜き出すと、下の文章になります。

สำหรับร้านอาหารหรือเครื่องดื่ม ซึ่งจำหน่ายสุรา ให้เปิดได้แต่ห้ามการบริโภคสุรา หรือเครื่องดื่มที่มีแอลกอฮอล์ในร้าน

これを私が直訳すると、「アルコール類を販売する食品もしくは飲料の店は店を開けることができるが、アルコール飲料を店内で飲むことは禁止する」とあるのでややこしいですが、レストラン等の飲食店ではアルコールを出せないが、酒屋等で買って家に持ち帰るのであれば許可するということだと思います。

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