バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年04月

完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)

値引率
これはナイトフランクが出してきた、デベロッパーが現在販売中のコンドミニアムに関するロケーション別の値引率比較です。

当然のことですが、供給過剰が一番激しい郊外ほど値引き率が大きくなりますが、実際には販売を開始したばかりのプロジェクトと建設中の販売在庫、そして完成在庫であるかによっても値引率は大きく違います。

それに、私はデベロッパー破綻という最悪のケースも考えて、今は完成在庫のみを投資対象とするべきとこのブログでも書いてきていますが、完成在庫の値引き率の実態はこの程度ではすまないと考えています。

特に「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)」で書いたように、これからもっと資金繰りが厳しくなるデベロッパーにしてみれば、プリセールで売り出したばかりのプロジェクトならまだ建設に取り掛かってないので、用地取得費用だけで止めておけますが、コンドミニアムという建物の性質上、一旦建設工事を始めてしまったものは途中で止めることができないので、開発費用がどんどんかさんでいきます。

従って、デベロッパーとしては竣工までにできるだけ多く売ってしまいたいわけですが、それよりも頭が痛いのが完成在庫です。

例えば、7割ぐらい売れていて3割が完成在庫として残っている場合、既に多くの入居者がいるわけですから未販売の部分の共益費等はデベロッパー負担になるし、建物が劣化していく中で、マーケット価格も値下りするという今の状況は、二重、三重のリスクなわけです。

販売在庫
このグラフにあるように、昨年末でバンコクの累積供給ユニット数である62万ユニットと累積販売実績の52万ユニットとの差が約10万ユニットあることから、単純に10万ユニットもの販売在庫があるわけです。

そして、これまでにも書きましたが、問題はその内の30,000ユニットが完成在庫であり、彼らの頭痛の種でもあるわけです。

ちなみに、つい数年前まで、大手デベロッパーの中には随分高飛車な態度のセールスも多かったものですが、今は住宅ローン審査など必要がなく、全額現金で買う我々外国人はのどから手が出るほど欲しい客です。

従って、言い方は悪いですが、今回は札束でセールスマンの頬を叩くつもりで、満足するだけの値引きが取れないのであれば買うのはやめた、という強気の指値交渉をして、ダメなら余裕をもって立ち去ればいいだけだと考えています。

ただし、こういうデベロッパーとの交渉の場合、仲介業者は話がややこしくなるだけで不要です。彼らはデベロッパーから3%から5%のコミッションをもらえることから、基本的に取引が成立することを優先するのでどうしても利害の不一致が起こります。

やはり、ここは自分で有望物件を選び出し、直接デベロッパーに指値交渉して、その分も値引きしてもらった方が得です。

なお、そういう有望物件の発掘や指値交渉には私がアドバイザーとしてお手伝いもできますが、あとはそんなに難しくもないので、投資家とデベロッパーのやり取りで簡単に権利移転までやれます。

それにもし必要なら、時々私が使っている権利移転専門のプロ、日本でいう司法書士みたいなタイ人女性を使って10,000バーツで手配することもできます。

さて、こんな状況下、大手デベロッパーはこれからの生き残りをかけてそれぞれ戦略を練ってきているわけですが、それについて次回、見ていくことにします。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)

住宅販売在庫
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ร้อนระอุตั้งแต่ต้นปี จากปรากฏการณ์การนำสต๊อกเก่า หน่วยหลุดดาวน์ ทิ้งโอน หมุนเวียนจัดโปรโมชัน ลดแลกแจกแถมดัมพ์ราคาขายใหม่ เพื่อนำเงินสดที่ได้สร้างสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ที่ครบกำหนดในปีนี้ประดังเข้ามา มองว่าไม่ง่ายนักสำหรับการระบายออกได้รวดเร็วกลางกระแสเชี่ยวโควิด-19 ที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อ เพียงกลุ่มเดียวและไม่มากนัก หากเทียบกับความเสียหายบนซากปรักหักพักของธุรกิจ คนตกงาน ซึ่งเป็นกลุ่มสร้างตัวเรียลดีมานด์เดิม 

これはターンセータギットに載った記事ですが、ここに書いてある内容は以下のようなものです。

「今、3,000億バーツ(1兆円)もの住宅販売在庫を抱える不動産業界は
販売在庫の一掃に必死であり、年初から竣工引渡し促進のためのプロモーション、価格の見直し、そして投売りなど、異常な競争が続いている。
 というのも、今年は多くのディベンチャー(社債)が償還期限を迎えるため、手元流動性が必要だからである。しかしながら、コロナの影響が続く中、デベロッパー間の競争も激しく、なかなか在庫が掃けない。
 一方で、当初唯一頼りとしていた自己居住目的の実需層による購買意欲も、コロナによる失業や減収懸念からほとんど消えてしまっているのが現状である」。


資金不足
そんなお先真っ暗な中、まず第2四半期だけで業界全体で総額780億バーツ(2,500億円)もの社債償還期限を迎えるというのです。

特に、準大手や中堅デベロッパーについては、社債のロールオーバー(借り換え)に必要な資金手当てを金融機関が断ってくる可能性があるとのことで、もしそうなった場合、破綻するデベロッパーが出てくる可能性も十分あります。

資金繰り状況
これは、スパライ、サンシリ、プルクサー、セナの大手デベロッパーの資金繰り状況です。各社ともコメントで資金繰りは問題ないようなことをいっていますが、今の時点で社債の償還に応じる資金手当てがついてないなどというはずもなく、大手でさえ実際にはその時になってみなければわかりません。

また、準大手以下のもっと小さいところは追加担保がなければ融資に応じないと銀行にいわれているようで、資産に余裕がないところはいよいよ大変だろうと思います。

いずれにせよ、少なくとも今年一杯はコロナの影響によりタイ経済全体が不況となるのは間違いなく、住宅の購買需要が持ち直すとは思えません。

年内償還総額
一方で、そうこうしているうちに第3四半期、第4四半期と社債の償還期限が次々にやってくるので、デベロッパー各社は一層の在庫販売努力、つまり値下げに動くはずです。そして、当然、それに伴って、中古相場も下がります。

しかし、コンドミニアムの完成在庫だけで30,000ユニット、建設中のものも入れると100,000ユニットの販売在庫といわれている今、簡単に一掃できるはずもありません。

従って、本当の底値買いのタイミングはもう少し先だと思うのです。

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その2)

ベストタイミング
実は4月20日に、こんな内容の記事が英字紙The Nationに載りました。この執筆者は私と同じく「デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)」で紹介した経済紙ターンセータギットの記事を取り上げていて、デベロッパー各社が在庫一掃の特別値引きを始めた今こそ、コンドミニアムはいよいよ買いのタイミングなのではないか、と考えているようです。

しかし、前回にも書いたように、私は全く違う考えで、まだまだマーケットは悪くなると見ているので、もう一段安を待った方がいいと考えているわけですが、あと半年もすればどちらが正しいかわかると思います。

日本のマンション市場
ちなみに、東京の住宅市場に関しても状況は同じようです。コロナの影響でオリンピックも延期されたし、これから世界的な不況がくることから、21日のプレジデントオンラインの記事によると、今は
「底なし沼」状態ということです。

これによれば、「新築マンション・一戸建て販売はほぼストップといっていい。三井不動産レジデンシャルや住友不動産・三菱地所レジデンスは一部を除いて新築マンションモデルルームなどの販売拠点を閉鎖している」ということですが、これはバンコクも同じで、販売事務所に客がやってこないのでオンライン特別値引と銘打って、ネットで広告をしているわけです。

しかし、バンコクの場合、供給過剰により30,000ユニットものコンドミニアム完成在庫があることから、状況はもっと深刻であり、
買いのチャンスはまだまだ先だと思っています。

コロナ後の経済

ところで、今回、コロナが不動産市場にも大きな影響を与えていますが、コロナウイルスは今後も長期間なくならないといわれていることもあり、世界ではこれからますますデジタルによるリモートワークが増えてきます。

もともとタイ人は大企業で働くよりも、自由に働くことに重きを置くところがあります。だから、自分で起業したり、フリーランスで働く人が多く、コーワーキングスペースやシェアードオフィスがシェアを延ばしてきました。

そして、今回のコロナ騒動で多くの企業がテレワークを実施したところ、これがサービス業の管理部門などではうまく回ることがわかってきたとのことで、今後はクラウドを使ってのサテライトオフィスや在宅での勤務に拍車かかります。

オフィス需要
そうなると、住宅に対する価値観も変わってきます。これまで、職住接近と駅に近いことがコンドミニアム購入の最優先項目であったのから、むしろ生活利便性が重視されるようになり、ショッピングモールが近い、病院が近いなどの重要度が高まってくることになります。

私など、最近のパタヤのコンドミニアム市場がバンコク同様に崩れているのを見て、これからデベロッパーの資金繰りがますます苦しくなるにつれて、さらに販売価格も下がるように思います。

そういうチャンスがあれば、ナクルアあたりで海が一望できる50㎡ほどのコンドミニアムをセカンドハウスとして買い、1カ月の半分ぐらいはそこでこのブログを書いたり、ゴルフをしたりして過ごすのもいいと考えるようになりました。

そして、リモートワークが一般的になれば、たぶん、タイ人アッパーミドルクラスも私と同じことを考えるような気がします。

それに、将来、バンコクから高速列車が走るようになれば、パタヤはもっと身近になり、投資先としても面白いと思います。


では、次回は各デベロッパーの資金繰り面での今の窮状について書いてみたいと思います。これが悪くなればなるほど、我々にとってはコンドミニアムが安く買えるチャンスがあるわけですから目が離せません。

次回に続く

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「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その1)

アナンダの値下げ攻勢
ここ数日、頻繁に目につくアナンダのセールスプロモーション広告です。しかし、2年間タダで住めるとか、最大300万バーツ(1,000万円)の値下げとかは、前回のブログ記事で紹介したように、他社でもオンラインでプロモーションを展開しているところであり、あまり魅力を感じなくなってきています。

むしろ、この広告からわかるのは、アナンダも現在、32ものプロジェクトで完成在庫を抱えているということであり、金額とかユニット数まではわかりませんが、これらに現在建設中のものを入れた昨年末の販売在庫が200億バーツ(670億円)以上あり、そして最近売出したラーマ9のアイディオなどの新規プレビルドなどを入れると、たぶん、相当な資金負担だろうと思います。

ところで、これまで紹介してきたアナンダも、ノーブルやメージャーも、都心部の駅近でロケーションのいいプロジェクトが多いという共通点があるのですが、大きな違いは資金繰り状況ではないかと思います。

corona 3
アナンダは昨年末の負債資本比率も1.64とそれほど高くなく、それもあって最近、ディベンチャーファイナンスで40億バーツ(130億円)の資金調達ができたようなので、当面は手元資金に余裕があると思います。

従って、この中にもし自分の気に入ったものがあったとしても、今は飛びつかない方がよさそうです。あと数カ月モニターしていれば、納得できる価格まで下がってくるかもしれません。

一方、ノーブルやメージャーはもっとぎりぎりの値下げを出してきているので、そういう意味では「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表で赤枠で囲った7社の完成在庫や特別セールなどは調べてみる価値がありそうです。

ところで、つい今年初めまで私はこのブログでも、これだけ都心部が値上りしてしまったら、プラカノーン以遠のフリンジやミッドタウンの方が、これからは投資妙味があるということを書いてきました。

特に、トンローやプロンポンのプレビルドは30万バーツ/㎡を超すプロジェクトばかりになった結果、将来の値上がり分をも先取りしてしまったので、これから数年はプラカノンからウドムスクあたりの方が面白いと考えていたし、著書でもそう書きました。


しかし、予想外であったこのコロナの影響で状況が変わりつつあると考えています。

リセッション
先日寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」の中で書いたように、タイの不動産市場はますます状況が悪くなっていきます。

また、最近のブルームバーグの予測でも、アメリカ経済は向こう12カ月以内に100%の確率で大きなリセッション(経済不況)がやってくるということですが、これはタイも同じです。

そして、前回紹介したターンセータギットの記事にあるように、既に今のコンドミニアム市場の状況は12年前のリーマンショックを超えていて、23年ぶりの不況、すなわち、トムヤムグン危機以来だというのです。


ここまでくると、当面は「待つも相場なり」で見送りが一番ですが、次第に底値買いのチャンスが近づいてきているのも事実です。

どこで底を打つかはわかりませんが、もし、いくつかのデベロッパーが破綻し始めるようなことがあれば、その時こそは間違いなくチャンスです。

次回に続く

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その3)

値下げ物件
さて、スクムビット通りやCBDといったロケーションに拘らなければ、もっと大きな値下げをしているプロジェクトもいくつか目につきます。

例えば、このメイナーですが、チャオプラヤー川の岸辺に建ち、30㎡から62㎡まで1ベッドルームと2ベッドルームがありますが、全てのユニットが最大40%値引きとなっています。

ここまでやると、もうデベロッパーの開発利益はほとんどないのではないかとも思いますが、それでもデベロッパーは完成在庫を一刻も速く一掃したいわけです。


ところで、このプロジェクトのデベロッパーは大手の一角、メージャーです。ブランドもあるし、そういい加減な施工をしているとも聞いていません。むしろ、ローライズのマエストロシリーズなどは、私の好きなブランドでもあります。

彼らは、現在建設中であるアソークのミュニーク、そして竣工済のプロンポンのマークといったスーパーラグジュアリーコンドも開発していますが、一方で、郊外でもこういったメインクラスの大型プロジェクトを手広く手掛けているだけに、資金負担も大きいはずです。


販売在庫
しかも、メージャーは「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で私が狙い目と指摘した、100億バーツ以上の販売在庫を抱え、かつ負債比率の高いデベロッパーの1つでもあります。

上の図は昨年末のデータに基づいて作成されたものですが、その後のコロナ騒動で、どのデベロッパーもさらにキャンセル等で販売在庫が膨らんでいるはずで、メージャーも資金繰りがもっと大変になっていてもおかしくありません。

従って、こういうデベロッパーのプロジェクトこそ底値買いのチャンスでもあるのですが、建設中のプロジェクトには、コンプリーションリスクと呼ばれる竣工前破綻のリスクがあるので、むしろ完成在庫を検討するべきです。

値下げ2
さて、ターンセータギットの記事によれば、各社、この2カ月間のコンドミニアム売上はほとんどゼロであり、これはもうリーマンショックを超えて、1997年の通貨危機並み、つまり23年ぶりのマーケット低迷と書いています。

現在の住宅全体の販売在庫は、3,000億バーツ(約1兆円)もあり、今後さらに新しいプロジェクトが竣工してくると、もっと増えることになることから、各デベロッパーは必死で在庫一掃を試みているのです。

その結果、メージャーなどは4月15日からシークレットセールで50%値下げをオファーしたり、オールインスパイアーは月額わずか22バーツのダウンペイメントで2年間、実質タダで住めるというキャンペーンを展開しています。

また、スパライは新しい試みとして、新規プロジェクトをプリセールで購入予約しても、竣工引渡し時に住宅ローンが借りられなければ、ダウンペイメントを全額返金するというスキームを導入しました。

これなど、日本のローン特約停止条件と同じです。すなわち、プレビルドの大きなリスクの1つである、竣工時にローンが借りられければ、それまで払ったダウンペイメントを放棄して泣く泣くキャンセルせざるを得ないというリスクがなくなり、実需層にとっては非常に魅力的なオファーなのです。

もっとも、問題はその実需層の購買意欲が、今はほとんどなくなっていることであり、もし昨年末あたりからこれを始めていたら、今頃はかなりの在庫圧縮ができていただろうと思うのですが…。

各社値引

ちなみに、REICによれば、現在、69,000戸の住宅完成在庫があり、その内、コンドミニアムは30,000ユニットで、その他が39,000戸だそうです。さらに、これ以外に建設中プロジェクトの販売在庫が合計90,000戸もあり、これから完成在庫はますます増えるとのことです。

いずれにせよ、タイのコロナの問題については峠を越しつつあるものの、これからやってくる経済不況を考慮すると、不動産市場はますます悪くなると考えるべきです。

その結果、生き残りをかけたデベロッパーの投売りは、今後さらに激しさを増すと思うのです。

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その2)

ダンピング値下げ
15日の現地紙によると、最近はコロナの影響で、中低所得層が失業や減収のリスクが高まってきた結果、一斉に様子見となり、200万バーツ以下の物件がさっぱり売れなくなったそうです。

そして、代わりに出てきたのが、賃貸目的の投資家層とキャッシュリッチなアッパーミドルクラスの実需買いであり、どちらも
底値買いが狙いです。

彼らのターゲットは主に300万バーツから500万バーツの物件であり、直接値引き交渉を入れてくるものの、それでもこの底値買い狙いの需要は大きいので、各デベロッパーはダンピングしてでも完成在庫を売ろうとしているとのことです。

値引1
บมจ.ไรมอนแลนด์นำห้องชุด เดอะลอฟต์ ราชเทวี ราคา 6.8 ล้านบาท ลงทะเบียนออนไลน์รับส่วนลด 1.5 ล้านบาท

さて、まずレイモンランドのロフト・ラーチャテウィですが、この駅はサイアムやパヤータイに近く、タイ人ビジネスマンの間で職住接近が人気の駅です。

そして、ロフトシリーズはアソークやエッカマイにもありますが、レイモンランドはデザインやスペック、そして施工もしっかりしたデベロッパーで、友人のフランス人いわく、あのヨーロッパ調のデザインが欧米人を引き付けるそうです。

実際、ロフト・エッカマイはFQ(外国人枠)が早々と完売したし、ロフト・アソークのロビーなどを見ると、外国人に人気のある理由がわかります。


また、今回の著書でも書いたように、これからの賃貸運用は「脱日本人駐在員」だと思っているので、こういうラーチャテウイのようなロケーションは注目すべきだと思っています。

それに、いつも強気の値付けをするレイモンランドが公式にこれだけの値引きをするのは、非常に珍しいです。もっとも、だからといってこれで買うのではなく、さらに価格交渉するべきですが…。

Sukhumvit 64
บมจ.เจ้าพระยาพร็อพเพอร์ตี้ หรือ CMC นำคอนโดฯ ชาโตว์อินทาวน์ สุขุมวิท 64/1 ลดราคาจากห้องละ 3.69 ล้านบาท ลดเหลือ 2.69 ล้านบาท หรือลดทันที 1 ล้านบาท พร้อมแพ็กเกจช่วยผ่อนนาน 3 ปี ฟรีทุกค่าใช้จ่าย, ฟรีแอร์, ฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้า และโปรฯ ช่วยผ่อนนาน 3 ปี

次は、上場企業でもあるCMCがBTSプンナウイティ駅から250メートル(徒歩3~4分)のところで開発したローライズプロジェクトですが、269万バーツ(9万バーツ/㎡)への値下げ、3年間の共益費と住宅ローン利息負担、家具家電付き、移転税等の費用はデベロッパー負担と、魅力的なパッケージにしてきています。

予算が1,000万円以下で投資物件を探している人向きですが、駅から徒歩3~4分で広さも最低30㎡あること、そしてプンナウイティはこれからますますよくなるミッドタウンだと思うので、タイ人に貸すつもりであれば、悪くないと思います。

もっとも、3年間ただで住めなくてもいいので、買値を8万バーツ/㎡以下まで値切りたいところですが…。 

Life Asoke
APระบายสต๊อกห้องชุดไลฟ์ อโศก พระราม 9 จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 1.39 แสน ลดเหลือ 1.15 แสน/ตารางเมตร

これは、中国人とタイ人アッパーミドルクラスの間で人気の高いラーマ9にあるAPのプロジェクトですが、115,000バーツ/㎡に値下げしています。

ここは中国人がかなり買っているので、「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」で書いたように、キャンセルがこれからもっと出てくると思います。従って、もう少し待ってから指値をすれば、10万バーツ/㎡以下で買えるかもしれません。

ラーマ9はこれからCBDになることから、さすがに10万バーツ/㎡以下で大手ブランドの新築が買えるのであれば、タイ人の賃貸需要は十分あるし、数年間賃貸してから転売するのであれば、悪くありません。

これ以外にもプルクサーのザ・トゥリー・ラートプラウやザ・プライヴァシー・ラーマ9といったラチャダー・ピセーク通り沿線のプロジェクトが、APと同様の値下げをしてきています。

この辺はとにかく中国人が買い漁ったエリアであり、今後のキャンセル物件を安く値切って買い取り、日本人に貸すのでなく、タイ人アッパーミドルクラスに賃貸するつもりであれば、狙い目だと思うのです。

次回に続く

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デベロッパー在庫処分値引きの実例(その1)

アシュトン値引き1

前回、アナンダがアシュトンアソークを最大130万バーツ値引きするという広告について書きましたが、そこに出ている11物件の中でもっとも高層階にある32階の16号室を例に取ってみます。

この図のごとく、今回のオンライン特別値引きでは
103万バーツの大幅値引きで8,390,000バーツ、つまり245,609バーツ/㎡というのが、彼らのうたい文句です。

アシュトン値引き2

ところで、もう3年近く前になりますが、同プロジェクトで竣工前の投売りが始まった頃、私もアシュトンの投売り買いをブログやセミナーで推薦していました。

その際に、以前から私のコンサルティングのクライアントでもあった人から、それならアシュトンの1ベッドルームを安く買いたいとの申し出があったものです。

そこで、私が現地のオーナーポスティング売情報の中で探した結果、
プール等の共用部より上のハイゾーンと呼ばれる、エレベーターも別になっている人気フロアで、16号室とはちょうど廊下を隔てて対面にある夜景が魅力のシティビュー、しかも角部屋の19号室を見つけてきて、売主から直接プリセール価格で購入しています。

私自身は仲介はしないので、この時も仲介料は取りませんでしたが、取引の内訳が残っているのでここで紹介すると、以下のようなものです。

階数:4X階19号室
広さ:34.5㎡
取引成立価格:8,620,000バーツ
平米単価:249,800バーツ/㎡

これだけ見ても、竣工からもう2年以上経過したローゾーンにある32階の1ベッドルームでこの価格では、大して値引きなど取れてないことがわかります。

逆にいえば、
アシュトンはロケーションが素晴らしいだけに、まだそれほど値崩れしてないのかもしれませんが、もし買うとしても、プリセール価格から2割以上安い、つまり、20万バーツ/㎡以下でなければ底値買いの妙味はないと思います。

もっとも、もしこれが、同じ32階でも希少価値のある6号室、2ベッドルームの平米単価というのであれば、話は別ですが…。

一方、最近、他のデベロッパーが出している処分値引きにはもっと魅力的なものが多くあり、今のような売一色の時期にあってしっかり底値買いをするためには、まずその物件の本当の市場価格を見定めていかなければなりません。

次回に続く

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今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!

korona 8

これは、数日前に現地ビジネス紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに載っていた記事ですが、コロナの影響でさっぱり販売在庫の処分が進まないデベロッパーが、最近は数百万円単位の値引きをオファーして、とにかくストックを減らそうとしているということです。

このところ、FBなどのオンラインによるデベロッパーの在庫整理の値引広告が、毎日のように目につきます。コロナの影響でお客がモデルルームにも販売事務所にも来なくなったことから、唯一ネット広告を通じて販売につなげようと各社苦心しているわけです。

ashton asoke discount2

これなどは、今日のFBに出ていたアナンダのアシュトンアソーク、最大130万バーツ(420万円)値引きという広告ですが、正直、今となっては、特に安いとは思いません。

著書でも書きましたが、アシュトン・アソークがプリセールで販売されたのが2014年の9月です。シンガポールで事前に販売が開始され、まず外国人枠がすぐに完売になり、ほぼ同時期にタイで行われたVIPセールで全部完売となったわけですが、それが今はこんなに苦戦をしているということから、マーケットリスクというのは本当に怖いものです。

2年ほど前、「アシュトンアソーク、引渡しできず」で7回にわたりこの事件について詳しく書きましたが、アナンダが権利関係の問題から引渡しができなくなった際に、購入者からのキャンセルに対してダウンペイメントの返金に応じたのです。

その時に確か80数ユニットがキャンセルされて戻ってきたと、アナンダ本社に勤める知人から聞いたことがありますが、今回、この広告で出ている11物件は、それをまだアナンダが持っていて、新築未入居物件として売り出しているのだろうと思います。

ashton asoke discount

ちなみに、例えば、左端の22階の30㎡の1ベッドルームですが、816万バーツから699万バーツへと117万バーツ(370万円)の値引となっています。しかし、この816万バーツはデベロッパーが勝手に値上げしてつけた価格であり、この値引には惑わされない方がいいです。

当時のプリセール平均価格が235,000バーツ/㎡であったことから、699万バーツは226,500バーツ/㎡であり、実質的には、大して値引きなど取れていません。アシュトンはもう築3年目に入ったプロジェクトであり、ロケーション的に秀逸ではあるものの、設計及び施工面で問題が多いし、この写真のようにFully Furnituredであっても、少なくとも当初価格から2割以上安くないと底値買いとしては面白くないと思うのです。

従って、もし本当に買う気があれば、
このブログでも既に何回か書きましたが、買主側からデベロッパーに直接指し値をして交渉を持ちかけるべきです。

例えば、
580万バーツ以下で指値して、それで断られたらまた別の機会を待てばいいだけで、無理して交渉の継続はしない方がいいです。ただし、冷やかしでオファーするのはやめるべきですが…。

ところで、こういった交渉をザ・エージェントとかシティ・スマート、プラスといったデベロッパー直系のブローカーを通してやるのは、できれば避けた方がいいと思います。というのも、私がこれまでこういう大手デベロッパー系のブローカーと付き合ってきた経験から、全員がそうというわけではもちろんありませんが、どうも基本的にやる気がない連中が多いようです。

それに、所詮第三者でしかない
日系仲介業者などに相談するべきでもありません。余計なコミッションを取られるだけで、あまり意味がないからです。

本気で買うつもりで指し値交渉するなら、やはり、他人任せでなくデベロッパーの営業と直接、相対で交渉した方が良い結果が出ると思います。

ちなみに、仲介業者FazWazの社長が次のようなコメントをしていますが、今のマーケットトレンドを理解する上での参考になると思います。

FazWas CEO Brennan Campbell says that, with Chinese buyers staying home for now, there are some great opportunities for buyers to get creative with developers and come up with options, in the buyers favour.

“Many developers are wanting to move stock and it’s clearly a great time to push them into sharpening their pencils and throw in extras to get you into a new condominium. There’s never been a better selection of brand new condos and Bangkok continues to grow as a regional business capital.”

簡単に訳すと、「中国人投資家がトラブルに陥っている今こそ、デベロッパーと交渉して有利な条件で取引を行えるチャンスでもある。今、多くのデベロッパーが必死で在庫処分をしようとしている中、交渉してさらなる値引きを取って買い取れるチャンスであり、しかも新築のコンドミニアムがよりどりみどりなどということもこれまでになかった。これからもバンコクが地域経済の中心として成長し続けることを考えれば、大きなチャンスなのである」。

では、次回、実際にデベロッパーが今、どんな特別値引きやスペシャルオファーを出しているのか、いくつか紹介してみることにします。

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10万ユニットの空室がバンコク賃貸市場で猛威を振るう

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これは以前、2月にブルームバーグに掲載された記事ですが、その情報元になったのが、AREAの調査報告です。

Bangkok’s condominium market, once a favorite of Chinese investors, faces a bleak year as the novel coronavirus outbreak keeps buyers away. Foreigners are set to account for as little as 10% of purchases in 2020, down from a fifth two years ago, consultancy Agency for Real Estate Affairs estimates. Chinese buyers used to provide the bulk of overseas interest but are now hampered by the travel curbs and economic havoc sparked by the disease.
“The demand from foreigners may disappear in the first half following the outbreak,” said Sopon Pornchokchai, the consultancy’s president, adding that there are 100,000 vacant condominiums in and around Bangkok. “We’ll need to rely on local buyers, but that won’t be easy.”
Even before the coronavirus spread from China, foreign interest was flagging as the outlook for an economy reliant on trade and tourism deteriorated amid currency strength in 2019 and the U.S.-China trade war.

まず、この記事を簡単に訳すと、以下のようになります。

多くの中国人投資家が買っていたバンコクのコンドミニアム市場であるが、コロナの影響で、2年前に比べて外国人投資家の比率が半減し、不況に陥っている。特に中国人投資家は、コロナにより旅行者が減り、経済が低迷したこともあって、激減している。

AREAによると、「今年の前半は、外国人需要がほとんどなくなる上に、既に100,000ユニットもの空室コンドミニアムがバンコク首都圏に存在する。そんな中、デベロッパーはタイ人購入者に頼るしかないが、それも容易ではない」。

そもそも、コロナ感染が始まる前から、米中貿易戦争やタイバーツ高により、バンコクのコンドミニアム市場の悪化は始まっていた。

(AREA Seminar)
Are there really 100,000 condominium units unsold in Bangkok right now?
Where are there or at which particular location?
At which price ranges are there in trouble?
How many units were bought by foreigners in Bangkok, Pattaya, Phuket?

そして、AREAはこの後、3月中旬にセミナーを開き、バンコク首都圏で100,000ユニットもの空室があることの根拠説明、それらの多くはどのエリアにあるのか、どの価格帯の物件なのか、そして、どのくらいの数のコンドミニアムがバンコク、パタヤ、プーケットで外国人投資家によって購入されたのか、といった点について解説しました。

参加費用が3万円近くもするので、私は行きませんでしたが、会社負担にできる日系デベロッパーの駐在員などは行ったのではないかと思います。資料だけでも1,000ページにも及ぶ膨大なデータに基づいたものなので、タイのコンドミニアム市場の現状と問題点を理解するいい機会だろうと思います。

私もロンドンに駐在していた頃は、サビルスやJLWのセミナーによく参加したものですが、こういうのを理解しておくと、市場の流れがクリアにわかります。

もっとも、私の場合、定期的にAREAのレポートを読み込んでいるので、わざわざ参加しなくても市場の動向は大体わかりますが…。


また、最新の著書、「バンコク不動産投資(2020年の混乱市場を勝ち残るヒント)」の中でも、「空前の空室リスクがCBDの賃貸市場を直撃する」の項等で触れているので読んで頂ければと思います。

いずれにせよ、これらのデータや他の情報を合わせて出した私自身の結論が、先日、日本のニュースサイトに寄稿した「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」であり、もしできるのであれば、今はとにかく撤退すべき時だと思っています。

さらに、日本人駐在員が減りつつある中、これだけの空室があると、日本人投資家にとっても、これからは「入口」、「運用」、「出口」の3つ中で、ますます「賃貸運用」と「出口」が難しくなってきます。

旅行客に貸そうとしていた中国人投資家も、中国人旅行者がいなくなった今、タイでの不動産投資から撤退しつつありますが、我々日本人投資家にとっても、状況は同じようなものなのです。


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値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その2)

corona 7
ちなみに、ナイトフランクのいう通り、他の新聞でも今のコーワーキングスペースは、コロナの影響でほとんど利用者がいなくなったと書いています。

日本と違ってタイの場合、大企業で働くよりもデジタルワーカーとしてフリーランスで自由に働きたいという人も多く、これまでコーワーキングスペースが順調に増え続けてきたのです。

その結果、最近のCBDのコンドミニアム等では、大抵ワーキングスペースがつくられるようになってきていますが、ここで急ブレーキがかかってしまいました。

一方、住宅の場合、現時点で、100,000ユニットもの販売在庫があり、前回のブログで書いたように、REICの調査では30,000ユニットが完成在庫ということであれば、販売在庫全体の実に3割が完成在庫ということになります。

ただし、ナイトフランクはここで、当初価格が150,000バーツ/㎡だったものが200,000バーツ/㎡まで値上りした中古物件を、今回の値下りで170,000/㎡で買うというような例を挙げていますが、これからもっと状況が悪くなることを考えると、ローンなど不要で全額現金で買う我々のような外国人投資家にとっては、この程度の値引きぐらいでは底値買いとはいえないような気がします。こういう時こそ、以前にも書いたようにCash is Kingなのです。

さて、次にコリアーズのコメントを紹介しますが、前回のブログで既に書いたので、簡単にまとめると以下の2点です。

1.さらなるタイ経済の悪化により、2020年の新築及び販売在庫は引き続き値下りするが、全体の平均価格は昨年度比8%から10%値下りする。

2.特に完成在庫については、デベロッパーは既に昨年から20%以上の値引きをしている。


こんなところですが、いずれにせよこれからは、新規プロジェクトは敬遠して、販売在庫、特にデベロッパーが一刻も速く売ってしまいたがっている完成在庫、今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で紹介したような引渡し期限が迫ってきた購入予約権の投売り、そして中古市場での築浅物件の投売りを狙っていくべきだと思うのです。

これからも買い手市場が続くことから焦る必要はないので、まず自分が気に入った有望プロジェクトをしっかり絞り込んで、直接デベロッパーに完成在庫の指し値買いを入れてみたり、直接売買サイトのオーナーポスティングをチェックすることで、思わぬ拾い物を見つけることができるかもしれません。

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ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) มองแนวโน้มราคาอสังหาฯในปี 2563ว่า มีปัจจัยลบและภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ส่งผลทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดที่มีการเปิดตัวใหม่และโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จอาจจะยังคงปรับตัวลดลงต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะปรับลดลงประมาณ8-10%เมื่อเทียบจากปี 2562 ซึ่งราคาขายคอนโดเฉลี่ยอยู่ที่ 123,130 บาทต่อตร.ม.

 “ผู้ประกอบการก็ไม่กล้าที่จะปรับราคา สำหรับโครงการใหม่ๆ เนื่องจากเกรงว่าหากตั้งราคาขายสูง ถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่บนทำเลที่เป็นที่ต้องการก็ตาม”

นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหลือขาย ถูกนำมาปรับลดราคาลงมากกว่า20%เพื่อระบายสต็อกที่คงค้าง

สำหรับสำหรับภาพรวมของตลาดคอนโดเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาสที่1ปี2563 พบว่า มีโครงการคอนโด เปิดใหม่ 16โครงการ 5,880 ยูนิต ถือว่ามีอุปทานเปิดขายใหม่ที่น้อยที่สุดในรอบ 8 ปี หรือ 32 ไตรมาสที่ผ่านมาหลังจากวิกฤติมหาอุทกภัย ปี2554

値下りが続く中、底値を拾う投資家達(その1)

ナイトフランク住宅販売調査
これは、タイの経済紙、グルンテープ・トゥーラギットに載った、不動産コンサルティング会社のナイトフランク・タイランド、及びコリアーズインターナショナル・タイランドの最近の調査結果とコメントです。


まず、ナイトフランクからですが、以下にまとめました。

1.2メートルのソーシャルディスタンシングを取るように政府がいっていることもあり、バンコクのコーワーキングスペースは、ガラガラでオフィス市場も大きなダメージを受けている。

2.タイでコロナウイルスの感染が始まった1月下旬から現在までの住宅販売動向について調査したところ、市場の悪化がはっきりしていて、新規プロジェクトのプリセールが従来比で半減していることがわかった。また、モデルルームを訪れる客数も半分以下となり、デベロッパーも展示場での販売員の数を半分以下に減らしている。

3.2020年の新規売出プロジェクトは11,000~12,000ユニットにまで落ち込むと予想される。これは、57,000ユニットが売り出された昨年比で80%のダウンであり、過去8年間で最少の供給数である。なお、過去8年間の平均年間新規供給量は60,000ユニットである。

4.3月15日までの2週間で売り出された新規プロジェクトは3つしかなかったが、その大半が100,000バーツ/㎡以下の実需層向けのプロジェクトであり、3月15日以降は政府のコロナ感染を阻止する規制が厳しくなった結果、一切の新規プロジェクトの売出がストップした。

5.第2四半期についても、非常事態宣言下の政府の規制により、大手デベロッパーは新規供給ができそうもないことから、昨年末までに積み上がった100,000ユニットもの販売在庫の一掃に注力することになる。

6.コロナの感染が始まる前までは、今年の新規供給は20,000ユニットと予想されていた。その内訳は、大手上場デベロッパーが13,000~15,000ユニット、そして非上場の中小デベロッパーが5,000ユニットであったが、現時点では、中小は新規プロジェクトを取り止めることから、大手だけにより、11,000~12,000ユニットに落ち着くと予測している。

7.この2、3カ月の間に売れた物件は、100,000バーツ/㎡以下の廉価で、かつラームカムヘーンやジェーンワタナーといった新線の駅に近いものばかりである。

8.こういう状況下、デベロッパーは戦略的に、契約予約金やダウンペイメント比率の引き下げ、そして販売価格の実質値下げ等を繰り広げて、積極的に客の購買意欲を誘おうとしている。ただし、これらの値引きは売れ残っている販売在庫に対してであり、新規で売り出したプロジェクトについては値引きはせず、市場が回復するまで価格を維持したまま待つようだ。

9.一方、不動産市場が下落する中、マーケットではキャッシュを持つ投資家にとっては底値買いのチャンスとなっていて、将来、景気が回復する途上で転売して十分利益が取れると思われる物件を買い始めている。

10.特にCBD等の都心部中古市場において動きが出ていて、前オーナーが15万バーツ/㎡で購入し、一旦は20万バーツ/㎡まで値上がりしたものを新オーナーが17万バーツ/㎡で買い取るような取引がかなり出てきているが、この場合、売り手も買い手もウインウインのケースとなる。

次回に続く

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“ไนท์แฟรงค์”เปิดผลวิจัยโควิด-19 ทุบยอดขายที่อยู่อาศัยวูบ50%

ผลจากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งหนึ่งในจำนวนนั้นคือโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในผู้เช่าของตลาดอาคารสำนักงาน

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัทไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย ) จำกัด เผยผลวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ปลายเดือนม.ค.2563จนถึงขณะนี้ว่า ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว โดยพบว่ายอดขาย (Pre-sale) ลดลงกว่า 50% มีผู้เข้าเยี่ยมโครงการลดลงกว่าครึ่ง ทำให้ต้องลดจำนวนตัวแทนการขายในโครงการ จากมากกว่า 5 คน เหลือ 1-2 คนต่อโครงการ 

ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 คาดว่า จะเปิดตัวโครงการใหม่เพียง 1.1-1.2 หมื่นยูนิตจาก 50 โครงการ หรือหายไปประมาณ 80%จากปี 2562 ที่มีการเปิดตัว 5.7 หมื่นยูนิตจาก 130 โครงการ อีกทั้งยังถือเป็นปีที่มีการเปิดตัวลดลงต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา จากค่าเฉลี่ยในรอบ 8 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นยูนิตต่อปี

โดยในช่วงครึ่งเดือนแรกของมี.ค. (1-15 มี.ค.) พบว่ามีการเปิดตัวเพียง 3 โครงการส่วนใหญ่ราคาต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. และหลังจากวันที่ 15 มี.ค.ภาครัฐเมื่อเริ่มมีมาตรการสกัดการระบาดเข้มข้นขึ้น พบว่าไม่มีการเปิดตัวเลย ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่มีการเปิดตัวโครงการในไตรมาสที่ 2 เนื่องมาจากมาตรการรัฐสั่งปิดสถานที่ชุมชน และเป็นช่วงการเคอร์ฟิว จึงหันไปเน้นการระบายสต็อกเก่าสะสมในตลาดที่ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีคอนโดมิเนียม เหลือขาย 623,381 ยูนิต ขายไปแล้ว 525,223 ยูนิต เหลือสะสมกว่า 1 แสนยูนิต

“ก่อนจะมีโควิด-19 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ประมาณ 2 หมื่นยูนิต มาจากการรวบรวมข้อมูลจาก 20 บริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีแผนจะเปิดตัวโครงการ 1.3-1.5หมื่นยูนิต และเป็นบริษัทอสังหาฯนอกตลาดหลักทรัพย์รายกลางและเล็กอีก 5,000 ยูนิตซึ่งเมื่อโควิดเกิดขึ้น คาดว่าทำให้รายกลางและรายเล็ก ระงับการเปิดตัว คงเหลือเพียงแต่รายใหญ่ จึงคาดว่าจะเปิดตัวเหลือ 1.1-1.2 หมื่นยูนิต”

นางสาวริษิณี ยังระบุว่า โครงการที่ขายได้ในช่วง 2-3 เดือนที่ผ่านมา เป็นกลุ่มราคาที่สามารถเข้าถึงได้ (Affordable) หรือต่ำกว่า 1 แสนบาท ต่อตร.ม. และกลุ่มที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นทำเลที่อยู่ใกล้กับจุดเชื่อมต่อการขนส่งมวลชน ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่น รามคำแหง และแจ้งวัฒนะ

 โดยกลยุทธ์ในช่วงวิฤติโควิด-19 นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนใหญ่มุ่งเน้นการดึงลูกค้าไว้กับตัวเอง จึงหันไปลดราคาทั้งอัตราการจอง ลดอัตราการผ่อนดาวน์ และอาจจะระงับการจ่ายเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้น 3 เดือน รวมไปถึงการจูงใจนำสินค้ามาลดราคา ซึ่งเป็นเพียงบางส่วนของโครงการที่ขายไม่ได้อยู่แล้ว ถือเป็นกลยุทธ์ของนักพัฒนาฯ ที่ต้องการเร่งการขาย เพื่อทำยอดแต่ยังคงเก็บห้องบางส่วนไว้ในราคาเดิม เพื่อรอเศรษฐกิจฟื้น

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์อสังหาฯชะลอตัวเช่นนี้เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ(เงินเย็น) ใช้โอกาสจากการลดค่าจอง เงินดาวน์ และราคาที่ลดลง เป็นโอกาสในการเข้ามาซื้อเพื่อทำกำไร ระหว่างรอให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดที่จะคึกคักและขายได้คือกลุ่มตลาดขายต่อ (Re-sale) โดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมืองที่มีราคาซื้อเริ่มต้น 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งราคาตลาดขึ้นมาอยู่ที่ 2 แสนบาทบาทต่อตร.ม. มีบางรายยอมปล่อยในราคา 1.7 แสนบาทต่อตร.ม. ก็ถือว่ายังสามารถทำกำไรได้ แม้จะไม่สูงเท่ากับราคาตลาด ก็ตาม

3つのリサーチ会社が不動産市場の大幅ダウンを予想

2020市場予測
昨日、タイコンドミニアム市場の暴落危機について、私の考えていることを書いたところですが、偶然、現地の経済紙、プラチャーチャート・トゥーラギットに、タイの著名なリサーチ会社3社による、コロナによるリセッションや消費者購入意欲の減退などを踏まえた上での、現時点の市場予測が出ていたので概略を書きます。

ちなみに、これは以前にも書いたことがあるのですが、この3社はどこもバイアスのないニュートラルな報告をするので、私は個人的には信頼していて、このブログでも頻繁に紹介させてもらっています。

さて、以下にこれら3社の現時点での市場予測をまとめましたが、いずれも値下りが続くハードランディングになる、との厳しい見方をしています。

1.AREA
コロナの影響が始まる以前は、今年の住宅市場は5%から10%の成長と見込んでいたが、コロナ感染が始まった今となっては、15%から20%のマイナス成長と大幅なダウンを予想する。

2.REIC
現在、住宅市場には68,000戸もの完成在庫があり、その内、30,000ユニットがコンドミニアムである。また、コロナの影響により、今年の引渡しは昨年比で、戸数で11%から17%の減、金額で13.8%から17.1%の減になり、完成在庫はさらに増加する。

3.コリアーズインターナショナル・タイランド
今年第1四半期で売り出された新規プロジェクトは、5,880ユニットと過去8年間で最少となった。しかも、販売達成率は、わずか31%と過去10年間で最低となり、市場の縮小低迷は激しい。しかしまだ、3カ月が終わったばかりであり、残り9カ月をデベロッパー各社も戦略を練って乗り切ろうとしているので、今はまだ今後の予想はできない。

大体、こんな感じで、どこも見通しは暗い、もしくはまだ見えてこないというところです。

私としては、REICがここでいっている竣工引渡しの減少予測はどのベースなのかが不明であり、これは単純にタイ人の投資家や実需層のことだけをいっているのではないかと思います。

そもそも、中国人バイヤー等の外国人投資家がどれだけ竣工引渡しを受けずに解約してくるかなど、これからの為替や外国の経済状態にもよるので予測は難しいはずであり、完成在庫がさらに急増する可能性は十分あると思うのです。

では、次回はナイトフランクが今日のレポートで書いている、最近、キャッシュリッチな投資家達が底値買い狙いで買い始めた事例等、マーケットで今何が起こっているかについて見てみることにします。

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コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ

アゴラ掲載コラム

今朝、日本のサイト「アゴラ」に、私の
コラム記事が載りました。

これは、先日から「リーマンショック時を超える不動産不況がくる」と題して4回にわたってこのブログで書いた内容を、一般読者向けにわかりやすく加筆修正し、一本のコラムにまとめたものです。

ちなみに、アゴラは経済評論家の藤巻健史氏や不動産評論家でもある内藤忍氏等著名人の人気コラムも掲載されていて、私の個人ブログなどより圧倒的に読者が多いサイトであり、これを契機に、私の不動産ブログにも新しい読者が増えてくれれば幸いです。

さて、このコラム「コロナが直撃、タイ不動産市場は暴落の危機へ」のタイトルは、少し大袈裟に見えるかもしれません。

しかし、2017年前後に大量のプレビルド物件を購入した中国人投資家の今後の動向次第では、市場が暴落する可能性は十分あると思っています。

中国人投資家

特にバンコクの場合、外国人の購入ユニット数や金額が大きいことから、昨年来からの不動産不況により積み上がっている販売在庫に加えて、中国人投資家の大量解約が起これば、コンドミニアム市場全体に大きな影響を与えることになります。

ところで、2017年当時は、中国人だけでなく、多くの日本の個人投資家もタイのコンドミニアムを購入していたので、これからのマーケットの動向に注目している人も多いはずです。

残念ながら、今のコロナの影響次第では、2021年に入ってもタイのコンドミニアム市場は波乱が続いているかもしれません。

従って、私としては、以前にも書いたように、もしまだダウンペイメントを支払っている段階で、竣工引渡しを受けてないのであれば、一旦は解約して市場が底を打つまで様子見をする方がいいのではないかと考えています。

もちろん、既にダウンペイメントを全額払い終えて、後は引渡しを待つだけの人の場合は、とにかく理由をつけて、デベロッパーに引渡しを待ってもらい、市場が落ち着くのを待つべきで、もうこれ以上の引き延ばしは無理となった時の市場動向によって、解約するかどうかを改めて決めればいいのです。

一方、まだダウンペイメントの支払い中で、例えば10%しか払ってないというような人は、ここで一旦打ち切った方がいいと思います。

別にパニックを煽るつもりはさらさらないのですが、私もこれまで現役の個人投資家として、かれこれ10年以上、バンコクの不動産に投資してきた経験者なので、これからの方針を決める一つの参考意見として、このアゴラのコラム記事を読んで頂けたらと思っています。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その4)

corona 2ところで、もう10年以上前になりますが、リーマンブラザーズが破綻した時、株式市場は即座に反応して下落したのですが、実は不動産市場にその影響が本格的に出てくるまでに、半年以上のタイムラグがありました。

それから数年間、世界の不動産市場も低迷したのですが、不動産というのは株式のように毎日相場が立っていて即座に売却できるという資産ではありません。

もともと流動性が悪く取引成立までにかなりの時間がかかることから、一旦市場が下落し始めると、ほとんどの買いが引っ込み様子を見始めるので、次の取引成立までに相当なタイムラグが起こります。

すなわち、バンコクのコンドミニアム市場でも、今後しばらくは買い手不在の中、取引がほとんど成立しないままに気配値だけが下がり続けると思うのです。

そして、ほぼ底値と思えるところまで下がりきって、やっと取引が成立し始めるのですが、今はその時がいつになるのかもわかりません


これが不動産の最大の弱点である流動性のなさであり、マーケットが一旦崩れ出すと途中での売却は非常に難しくなるのです。

残念ながら、バンコクのコンドミニアム市場は既にそういう状況になっていて、売物件ばかりが目立ちますが、ほとんど取引が成立していません。従って、完成物件の先物買いである購入予約権を持っている投資家は、まだ解約するという手段が残っているだけ、不幸中の幸いでもあると思うのです。

今のような時期は、たとえいくらかの損切りを余儀なくされても、竣工引渡しによる資金流出を避け、
手元に資金を置いておくべきであり、以前にも書きましたが「Cash is King」です。

corona 3また、これは別に個人の話だけでなく、法人の危機管理のファイナンスの動きを見てもわかります。

アナンダもつい最近、社債を発行して資金調達をしました。表向きは、これからの新規プロジェクトのためとかいっていますが、実態は、今年竣工引渡しがくる大型プロジェクトの、解約による完成在庫増に備えるためだろうと思います。

また、デベロッパーに限らず製造業等でも、世界中で多くの企業がこのところ、社債やコマーシャルペーパーを発行して手元流動性資金を増やしてきています。

しかし、アナンダなどの比較的余裕のある大手はまだ、直接金融市場でこうやって低利の資金調達が可能ですが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の表にある、既に負債比率がかなり高いところや非上場の中堅デベロッパーは効率的な資金調達が難しく、今後の大量解約や販売在庫の積み上がりで破綻するところが出てくる可能性もあります。

もしそうなると、
アジア通貨危機の時のように建設途中で止まるプロジェクトも出てきて、それこそコンドミニアム市場の底が抜けてしまうのですが、今回のコロナによるリセッションは、少なくともリーマンショックの時よりずっと大きいと、私は警戒しています。

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その3)

観光収入1まず1つ目の「外国人投資家のさらなる減少」ですが、これは、そもそも外国人観光客の減少が今後も続くことが原因です。

今のコロナウイルス感染拡大があと1、2カ月で終わったとしても、世界経済がV字型回復するというようなことは、まず考えられません。

先のタイ航空を始めとする各国のエアラインや自動車産業等、世界中の実体経済が既に影響を被っていることから、今回のリセッションは、
金融業界だけの問題で起こったリーマンショックよりも強烈なはずです。

しかも、アメリカを始め各国政府がこれからとんでもない額の財政支出をしますが、これが全て税金という形で国民の負担になるわけで、この不況は長引くと思います。

いずれにせよ、バブル崩壊やアジア通貨危機の時、当時テフロン経済と呼ばれていたタイでさえも、不動産市場の回復には最低数年を要したことから、大地震があった後の余震が続くのと同じで、今回も少なくとも1年以上、コンドミニアムの値下りが続くと思っています。

さて、この表は2018年の資料ですが、観光収入世界4位の観光立国タイには、昨年4,000万人(うち、1,100万人が中国人)もの外国人観光客が訪れました。

それが(その1)で書いたように、今年は既に2月の時点から観光客は激減していて、今は非常事態宣言により、原則、入国禁止です。
それに、今後、非常事態宣言が解除され、外国人の入国が緩和されることになったとしても、世界経済は既にリセッションに入っているので、やはり観光客は戻ってきません。

そもそも景気が悪くなる場合、一般家庭は海外旅行などという贅沢なものに余剰資金を使うよりも、できるだけ出費を抑えてもしもの時のために備えようとします。海外旅行は最後の最後にしか回ってきません。

従って、中国ではコロナが克服され、普段の生産活動を取り戻し始めたといっていますが、だからといって、すぐにまた1,000万人もの観光客がタイに戻ってくることはなく、その半分でも難しいと思います。


一方、2017年頃をピークに多くの中国人がバンコクのコンドミニアムに投資した理由が、急増する中国人観光客にホテル代わりに貸せば高い利回りで運用できるから、ということであったことを思い出して下さい。

実際、中国人バイヤーのほとんどは
購入した物件に自分では住んでいません。中国人観光客向けの民泊施設として貸したり、中国の旅行会社に借り上げてもらったりしています。しかし、今後、中国人観光客が激減してしまうと、空室状態が長く続くようになり、もう手放そうと投売りが出てきます。

さらに、当時、プレビルドを買った中国人投資家も多くいて、
彼らが2017年から2018年にかけて大量に買ったプレビルドの多くは、今年と来年に引渡し期限を迎えます。その場合、投資として回らないのであれば、購入予約権を損切りして手放すか、最悪、ダウンペイメントを放棄して解約する方がリスクが低いと考えるようになります。

実際、もし私が彼らの立場なら「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)」の中で、「これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです」と書いた通り、それまでに払った20%から25%のダウンペイメントを放棄してでも、一旦撤退することを選ぶと思います。

そうなると、今でもデベロッパーは負担の大きい完成在庫をかなり抱えているのに、さらに大量の完成在庫が増加するわけで、その資金負担は「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、特に負債比率の高いデベロッパーの経営を圧迫することになります。

もっとも、エンジェル・リアルエステートなどはかなり力のある仲介業者なので、「中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦」で書いたように、それを見越して、大分前からデベロッパーに引渡し期限を半年から1年、延長するように交渉していて、アナンダなどは既に受け入れているようですが…。

中国人バイヤーところでこれは、コロナ感染拡大が問題になる前の1月に、コリアーズが出していた中国人投資家からの資金流入予測を私がグラフにしたものですが、今はもっとひどいことになっているはずです。

今年は投売りや損切り売却によるマイナス、つまり、ネットの資金流出になるかもしれません。


いずれにせよ、かつて外国人投資家購入額全体で3割以上を占めていた中国人投資家の存在感は、今後小さくなると考えるべきです。

そして、中国人投資家が好んで買っていたラチャダー通りやラーマ9通り沿いのプロジェクトは相当な売り物件が出てくると思います。

一方、日本を含め、シンガポールや香港、台湾の個人投資家も状況はほぼ同じです。実は私もそうですが、長期で景気が悪化しつつある場合、投資は一旦手仕舞いし、当面は手元流動性を高めて様子を見るというのが定石です。従って、彼らもしばらくはバンコクの不動産市場には戻ってきそうにありません。

次回に続く

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その2)

GDP 2020さて、昨年1年間、コンドミニアム市場を低迷させてきた主たる要因は、米中貿易戦争の影響等によるタイ経済の減速、中央銀行の住宅ローン融資規制、タイバーツ高、中国人を中心とする外国人投資家の激減、そして市中銀行の実需層に対する厳しい与信基準等でした。

この中で唯一、バーツ高の問題だけが最近、やや緩和されてきていますが、その他については特に改善しておらず、むしろ、今後悪化する可能性もあります。

そして、今年に入ってコロナウイルスの蔓延という世界経済全体を揺るがす大きな問題が起こり、今後、世界景気のリセッション入りは明らかです。

同様に、タイでも今後、非常事態宣言の影響等が経済面で出てきて、失業率の上昇や家計収入の減少が始まります。

これは、実際に今のバンコクの通りを歩けばわかることですが、スーパーの食料品売り場とコンビニ、薬局以外、デパートも、映画館も、マッサージ屋も人の集まるところは全部閉まっているし、前回紹介したタイ航空の問題だけでなく、トヨタやホンダも工場閉鎖を決めたりと、このバンコクポストの図にあるように、タイの多くの産業がダメージを受けています。

そんな中、タイ中央銀行の2020年のGDP予測は、昨年度比で5.3%のマイナス成長、そしてコロナの影響は来年まで続くという見方をしていますが、実際にはこれでも保守的過ぎて、全然足りないような気さえします。

その結果、今後のバンコクのコンドミニアム市場は、「外国人投資家の減少がさらに続く」、国内のリセッションで国内の実需層住宅需要も伸びずに販売在庫がさらに積み上がり「破綻するデベロッパー」も出てくる、の2つが大きなリスク要因となると思っています。

つまり、バンコクのコンドミニアム市場では、これから価格下落というダウントレンドが長期間続くということです。


次回に続く

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リーマンショック時を超える不動産不況がくる(その1)

タイ航空の危機3月初め、まだタイにはコロナの感染がほとんど広がっていませんでした。

従って、「所詮、これは中国の国内問題」とばかりに、タイ国内では今ほどの危機感はなかったのですが、実は観光業界では、既に1カ月以上前から、中国人を中心に外国人観光客が激減するという異変が起こっていました。

その結果、
今は成長期から成熟期への過渡期?(その4)」で紹介したように、7,000台もの観光バスが仕事もなく駐車場に停められていて、既にタイの観光業界は瀕死の状態になっていました。

そして、3月26日の非常事態宣言以降、
さらにそれがエスカレートして、国際、国内ほとんどの空の便が欠航となり、今度は飛ぶあてのなくなった大量の大型旅客機がスワナプームやドンムアン空港に駐機され、溢れています。

そんな中、
以前、緊急避難、外国人は故郷を目指す」でもタイのナショナルフラッグキャリア、タイ航空の経営難についてちょっと触れたことがありますが、2日前の新聞、プラチャーチャートによると、月間100億バーツもの運営経費がかかるタイ航空は、今や赤字の垂れ流しで資金繰りが回らなくなっていて、2カ月以内に新たな再生プランを出して財務省の援助を得られなければ、いよいよ経営破綻かと危ぶまれているようです。

といっても、別にこれはタイ航空に限らず他も同じで、どこのエアラインも大型旅客機を飛行場に駐機させている状態で経営が逼迫しつつあるのですが…。

カナダ航空の解雇例えば、カナダ航空は従業員の半数を一時解雇して生き延びることを表明したところです。

タイ航空も、仕事がないのなら同様のことをして、最も経費のかかる人件費をカットすればいいのですが、どうも労使環境の事情が違うようです。

この記事を読むと、従業員の給料を25%から40%削減するというような経費削減策を考えているようですが…。

ところで、話は変わりますが、別にここで私はタイ航空のことを心配して書いているわけではなく、ナショナルエアラインの倒産危機は、これから世界中でとんでもないリセッションが始まる前兆だということを心配しているのです。

そして、今回の著書でも「それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家」と、わざわざ項を割いて書いたように、バンコクのコンドミニアム市場が復活するためには、外国人投資家が戻ってくることが必須条件だと考えているのですが、今のこの状態では外国人投資が増えるのは無理だと思うのです。


次回に続く

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/-/e/B082ZCRHZ4#nav-top

バンコク不動産投資2020年版
バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
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