バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年03月

今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)

販売在庫これは、先日、経済紙グルンテープトゥーラギットに載った表ですが、昨年末時点の有利子負債資本倍率と予想販売在庫の金額を比較したものです。

赤枠が自己資本の2.5倍前後以上の負債を抱えるデベロッパー、つまり総資産の7割以上が有利子負債のところで、緑枠が自己資本が総資産の半分ほどあり、B/Sが比較的健全なデベロッパーです。

この赤枠の中で、サンシリは2.5には届いていませんが、販売在庫が628億バーツと業界最大級を抱えているし、最大手の一角ではあるものの、交渉次第では、割と簡単に完成在庫に対しては特別値引きが取れるかもしれません。

実際、私の知人が以前、同社の複数物件に指値を入れたら、サンシリの販売部門から夜になって電話がかかってきて、特別値引が取れたということも聞いています。

実は私もこの表の中のE社(上場企業)のプロジェクトに、以前、指値を入れたことがあるのですが、同じように、夜になって先方のマネージャーから連絡があり、特別値引をオファーしてきました。

残念ながら、その時は私の指値までは値引きしてくれなかったことから、最終的に話は流れましたが、相手がデベロッパーであっても、タイミングによってはこういう個別交渉も可能なのです。

さて、この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます。

従って、こういうところの駅前プロジェクトの完成在庫やキャンセル物件であれば、大きな値引きが取れる可能性が高いかもしれません。

私の場合は、CBDのロケーションのいいところに開発プロジェクトが多いノーブルのプロジェクト、特にリコール、BE19、そしてBE33のオーナーポスティングの動きに注意しているのですが、ノーブル自体もこれからますます資金繰りが厳しくなるはずなので、投売りが始まる可能性があると思っています。

実は、ノーブルは従来から厳格なデベロッパーで、2015年のことでしたが、スクムビットBE33を売り出した際、知人の欧米系仲介業者がシンガポールの投資家を10人ほど集めてグループを組み、一括購入するので角部屋だけチェリーピッキングさせて欲しいとノーブルに直接交渉したところ、当時はまだ市場が成長中であったこともあり、きっぱりと断られました。

危機対応しかし、今は状況が違います。どこのデベロッパーもこれからも長引きそうなコロナウイルスの影響によるタイ経済、そして世界経済の不況により、さらに不動産市場は低迷悪化すると考えていて、新規プロジェクトを抑え、一刻も速く販売在庫、特に負担の大きい完成在庫を一掃して有利子負債を減らそうとしています。

そして、もし計画通り販売在庫が売れなければ、現在建設中のプロジェクトが竣工してくるにつれて、さらに負債資本倍率が上がり、不良在庫ともいえる完成在庫も増えることになります。

前回紹介したように、ノーブルリコールの場合、転売に失敗した購入者の投売りで、既に14万バーツ台/㎡まで落ちてきているので、これでも十分魅力があります。

しかし、今後、市場はもっと悪化すると私は考えているので、今は資金を温存し、さらなる値下りを待つべき時だと思うのです。

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)

Noble Recoleコンドミニアムの市場価格は、巷でいわれるほど値下りしてないという人もいるようですが、それは違います。

例えば、ここに添付した資料が、今まさに竣工引渡しのタイムリミットにきているノーブルリコール(Noble Recole)というスクムビット19にあるプロジェクトの購入予約権の投売りです。

今も覚えていますが、このプロジェクトはクーデター後の価格高騰が始まったばかりの2014年9月に売り出され、即日完売しました。

BTSアソークから徒歩5~6分でロケーションもそう悪くなく、CBDでありながら、ワタナースクールの緑の借景を見下ろせる中層階の北向きの部屋は、非常に魅力があると私は思っています。

また、18万バーツ/㎡という当初プリセール価格も今となってはかなり割安感がありますが、それなのに、今、損切りの投売りなのです。

当時は、シンガポールや香港を中心とする外国人投資家の再参入で、コンドミニアム市場が力強い回復を始めたところであり、
アシュトンアソークの完売等、売り出されたCBDの注目物件はすぐに完売になっていた頃です。

このノーブルリコールも平均価格が18万バーツ/㎡で売り出され、一方、同時期に売り出されたアシュトン・アソークが23万バーツ台/㎡ということで、価格もリーズナブルであったことから、即日完売となったものです。

ただし、即日完売の翌日には実に多くのユニットがリセールで売り出されたことから、ワイヤレス通りのライフと同じく、まさに転売目的の投機的マネーゲームの格好の餌食になっていたこともわかります。

ところで、確かこのプロジェクトの場合、タイ人向けのダウンペイメントは20%だったように記憶しているのですが、このデータにあるように、値引き17%とか18%となると、売主はもう少しでもいいので支払ったダウンペイメントを回収しようとしていることがわかります。

つまり、もうこれ以上引渡しを引き延ばしできないと切羽詰まった現時点では、転売という投機目的で買った連中が、最後の投売りをかけてきているわけです。

しかし、多分、このうちの多くは売却できず、最終的にダウンペイメントを全部没収されてデベロッパーのノーブルに完成在庫として戻るはずです。

さて、このキャンセルされた物件がデベロッパーに返されると、ノーブルにとっては完成在庫、特に今のような過度な供給過剰下では、ある意味、管理費や固定資産税のかかる不良在庫となってしまうわけです。

一方、それまで預り金として負債勘定にあった2割のダウンペイメントを、違約金収入としてP/Lに計上できることになるので、ノーブルは何とかこの新築不良在庫の一掃を急ぐために、さらに1割とかの追加値引き、つまり当初価格から3割値下げをしてでも売ろうとする可能性が高くなります。

すなわち、デベロッパーにしてみれば、2割の違約金収入が出たことから、3割引きでも実質1割引きと、まだ粗利ベースでそれなりの開発利益が残ることになるのです。そして今、こういうことはノーブルに限らず、他社でも起こりつつあります。

実際、資金繰りが厳しい中小デベロッパーは大抵こうやって、自社の利益を多少削ってでもキャンセル物件を一刻も速く売却しようとするのですが、大手の場合は会社のB/Sの健全性にもよります。

そこで各デベロッパーの財務諸表を調べてその懐事情がわかれば、どこが大量の販売在庫と資金繰りに苦しんでいるのか、そして減額交渉を入れやすいのか、おのずとわかります。

さて、いずれにせよ私は、もし今年自分自身が新築完成在庫や築浅中古へ投資する場合、気に入った物件であっても、プリセール価格から3割以上安いことを投資クライテリアに設定しました。

それで買えなければ、これから長い不景気が始まる今のようなときは、欧米の金融業界でよくいわれる「Cash is King」です。これからは「休むも相場なり」と投資資金を温存し、何もしない方がいいと考えています。

次回に続く

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今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その1)

アイディオ・ラーマ9・2今日、CBREがこんなコメントを出しました。

In Q4 2019, the condominium market continued to be weakened with a slow sales rate and a decline in number of newly launched units.

As for the entire year of 2019, the total number of newly launched units was decreased by 16% Y-o-Y.

Developers have become more cautious when launching new projects in this market situation.

We have seen developers relaunching projects with adjusted pricing, while others closed their sales gallery in some projects and delayed launches until the market show sign of recovery.


We expect to see more development revisions and discounts from projects in terms of product, pricing, and target buyers to survive the competition from new projects which focus more on affordability.


簡単に訳すと、以下のようなことです。

 昨年第4四半期のコンドミニアム市場が悪化し、販売在庫はさらに売れなくなり、結局、2019年の新規プロジェクトの売り出しユニット数は、前年比で16%の縮小となった。その結果、デベロッパー各社は、新規プロジェクトの販売に弱気となり、販売価格を見直して値下げしたり、販売自体を中止するところが出てきた。
 今後、多くのデベロッパーが生き残りをかけて、さらなる価格の見直しや値下げ、スペックダウン、実需層へ販売対象のシフトを行うとことになる。

さて、これまでこのブログでも何回か書いてきたように、今やデベロッパーはスペックダウンしたり、価格を下げたりして、とにかく既存の販売在庫の一掃、そして金利負担のかかる用地取得済みのプロジェクトも何とか速く処分しようと苦肉の策を弄してきているわけです。

しかし、今、コロナウイルスによる非常事態宣言もあって、売買だけでなくエクスパットへの賃貸も含め、不動産市場はほぼ完全に死んでいます。

こんな中で、これからの市場動向を考えると、私は少なくとも今年はバンコクでの不動産投資はもう駄目だと考えるようになりました。

特に中国経済はかなり深い傷を負っているはずであり、コロナ騒動が終わっても、中国人投資家の大半はしばらく戻ってこないと考えています。

そんな中、この写真のように、以前、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたって書いた、いわくつきの三井不動産とアナンダのラーマ9のプロジェクトが、仕切り直しでまた出てきました。

しかし、このプロジェクトには非常に疑問が残ります。あれだけ消費者に迷惑をかけたプロジェクトでありながら、謝罪もしませんでした。その後、問題となっていたEIA(実質上の建築確認)が取れたのかどうか知りませんが、いずれにせよ、こういうのはまず買わないことをお勧めします。

アシュトンアソーク在庫処分そもそも、アシュトンアソークもそうなのですが、私的には三井不動産とアナンダがジョイントでやるプロジェクトは問題物件になることが多いという印象があり、しかも今はほとんどいなくなった中国人投資家がメインターゲットのラーマ9の物件ですから、我々日本人が買う物件ではないと考えています。

いずれにせよ、今の状況を見ると、今年の新規プレビルドプロジェクトの購入は論外で、これから完成在庫や築浅中古を3割以上の値引きの底値で買える時期に入ってくると思うのです。

従って、2、3年前の価格高騰時にプレビルドを購入して、これから竣工引渡しを受けるという投資家の場合、残念ながら、今は損切りしてでも、まずは一旦予約権を転売してドロップアウトした方がいいと考えるようになりました。

もちろん、プロジェクトにもよりますが、2、3年前に売り出された月並みなプロジェクトの場合、大半は既に支払ったダウンペイメント以上の値下りを余儀なくさせられていると思うのです。

しかし、これは見方によっては不幸中の幸いだったのかもしれません。最悪、契約キャンセルの場合でも、それまで払ったダウンペイメントを捨てることになってしまいますが、それ以上の損は被りません。逆にいえば、デベロッパーが今後のマーケットリスクを引き継ぐことになり、彼らは今、これを一番恐れているわけです。

従って、まだ竣工引渡しを受けていないのであれば、購入予約権の損切りや解約で、まずは一旦撤退し、将来、
もっと割安で優れたプロジェクトに乗り換えた方がよいのではないかと、個人的には考えています。

次回に続く

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新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その3)

不良在庫9.経済の悪化でタイ人だけでなく外国人投資家についてもコンドミニアム需要はさらに減少するリスクがあり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー間での価格競争はもっと熾烈になる。その上、割安な価格の中古物件との競争も加わる。

10.デベロッパーの利益率はますます減少し、特に大量の販売在庫を多く抱えるデベロッパーほど収益が苦しくなるので、人員整理等の管理費節減や効率化が必要になり、新規プロジェクトの売出にも慎重になってくるのではないか。

翻訳は以上ですが、今回の著書でも例を挙げたように、ウィズダム101で昨年脚光を浴びたプンナウィティでも、実はソイ101のちょっと奥に入るとコンドーピーシングと呼ばれる不良在庫と化した物件が投売りされています。

もちろん、いくら安くて未入居といっても、こんなのは買ってはいけませんが、ここで書かれているように、次々と大量に市場に売り出されてくる割安な中古物件の影響で、新築の完成在庫はこれからますます安くなりそうです。

この写真はプラスプロパティのコメントなのですが、既に完成して長期間売れてない物件はもう販売を諦めて、収益物件として賃貸に出すべきだというところも出てきています。もっとも、簡単に入居者がつく物件なら既に売れているのではないかとも思うのですが…。

さらに、これに追い打ちをかけているのがコロナウイルスで、今、売買市場では閑古鳥が鳴いています。こんな状況下ではデベロッパーも完成在庫の整理が進まず、いくら大手であっても、資金繰りの問題があるはずなので、いよいよ損切りも出てくるのではないかと思います。

その結果、ダムが決壊するように、コンドミニアム市場全体がちょっと危なくなってきつつあるような気もするので、いくら安くても少なくともあと数ヵ月は下手に動かない方がいいのかもしれません。

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ความเสี่ยงของเศรษฐกิจที่มีอยู่รอบด้านยังคงกดดันอุปสงค์ในตลาดคอนโดมิเนียม ทั้งอุปสงค์ที่เป็นชาวไทย
และชาวต่างชาติ จึงมีโอกาสที่การแข่งขันทางราคาของกลุ่มคอนโดมิเนียมอาจมีมากขึ้น รวมถึงการแข่งขันที่มาจากคอนโดมิเนียมมือสองที่มีความได้เปรียบในเรื่องของราคาที่ต่ำกว่าโดยเปรียบเทียบในพื้นที่เดียวกัน

ดังนั้น มีโอกาสทำให้อัตรากำไรของผู้ประกอบการปรับตัวลดลง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายจำนวนมาก ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอาจต้องอาศัยการบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดทอนผลจากอัตรากำไรที่ลดลงจากการแข่งขันทางราคาที่อาจเกิดขึ้น ขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่อาจต้องระมัดระวังมากยิ่งขึ้น

新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その2)

AREA予測3.コンドミニアムの場合、実需でなく投資で購入されたものが多いことから、中古市場では多くの未入居物件が売り出されている。
こういった中古物件は、新築志向がある購入者にとって、実質的には新築と同じであり、未入居物件の少ない戸建てやタウンハウスの中古市場とは事情が違う。
(注:タイ人の新築志向は、前に誰かが住んでいた部屋は幸運が逃げるという中国の風水からきているもので、単に新しいものが好きという日本人の新築志向よりも根が深いと私は思っています)

4.AREAの調査によれば、バンコク首都圏全体では低層住宅の9%が未入居物件であるのに対し、コンドミニアムの場合、14%と高い。特に、バンプリー、バンナー、ミンブリー、ノンタブリ、クロントーイ等は、14%から18%と高い。

5.タイ経済の低迷に伴う消費者購買力の低迷、金融機関のますます厳格になりつつある与信基準により、割安感のある中古コンドミニアム市場への消費者のシフトは今後も続く。
実際、2019年の首都圏中古物件平均価格は160万バーツであったことから、新築希望の住宅購入者も中古にシフトしつつある。


6.既存の投資家からの投資物件売却により、さらにコンドミニアム市場では売り物件が増える。特に、銀行から借金をして投資物件を購入している投資家の場合、その投資リターンが借入金利をカバーできないような投資物件については、中古物件価格がさらに値下りする前に売却しようとする。

7.2016年から2019年の間、中古コンドミニアム価格の上昇率は平均で年率7%であったが、今年はもうそれほど上がらない。また、2010年には賃貸利回りも6~7%であったのが、2020年の利回りは3.4~3.5%へと半減した。

8.AREAの調査では、2019年末時点でコンドミニアムの販売在庫は93,882ユニットもあり、その内、23%が完成在庫。しかも、2020年には現在建設中の販売在庫の40%が竣工引渡しを迎えるとのことで、さらに完成在庫が増える。

次回に続く

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(2) คอนโดมิเนียมมือสองหลายแห่งยังเป็นคอนโดมิเนียมที่ไม่ได้ผ่านการอยู่อาศัยจริง ทำให้การอาศัยอยู่ในคอนโดมิเนียมมือสองไม่ได้สร้างความแตกต่างจากคอนโดมิเนียมมือหนึ่งมากนัก ซึ่งไม่เหมือนกรณีซื้อบ้านเดี่ยว/ทาวน์เฮาส์มือสองที่ส่วนใหญ่ผ่านการอยู่อาศัยจริงมาแล้ว สาเหตุสำคัญมาจากคอนโดมิเนียมมีสัดส่วนของการซื้อเพื่อการลงทุนที่สูงกว่าแนวราบ ทำให้มีคอนโดมิเนียมที่ถูกซื้อไปแล้วไม่ได้อยู่อาศัยในสัดส่วนที่สูง
จากข้อมูลการสำรวจของ AREA พบว่า ในพื้นที่ของกรุงเทพฯและปริมณฑลมีสัดส่วนของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยสูงถึง 14% ของคอนโดมิเนียมที่มีทั้งหมด โดยเฉพาะในพื้นที่บางพลี บางนา มีนบุรี นนทบุรี บางบัวทอง และคลองเตย (มีสัดส่วนคอนโดมิเนียมว่างถึง 14-18%) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีเพียง 9% ของที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งหมด

(3) แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมมือสองอาจยังเติบโตได้ต่อเนื่อง ผลจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังอ่อนแอตามทิศทางเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว และความเข้มงวดที่ยังมีต่อเนื่องในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ผนวกกับราคาของคอนโดมิเนียมมือสองที่อยู่ในระดับที่เข้าถึงง่ายสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป(ในปี 2019 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑล อยู่ที่ 1.6 ล้านบาทต่อหน่วย) ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

นอกจากนี้ มีโอกาสที่จะเห็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนอาจนำคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดซื้อขายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่มาจากกลุ่มที่กู้ยืมมาซื้อเพื่อการลงทุน ผลจากอัตราผลตอบแทนของการถือครองคอนโดมิเนียมอาจปรับตัวลดลงจนไม่คุ้มกับต้นทุนดอกเบี้ยจากการกู้ยืม รวมถึงการเร่งปล่อยคอนโดมิเนียมที่ถือครองไว้ก่อนที่ราคาของคอนโดมิเนียมมือสองจะลดลงไปมากกว่าปัจจุบัน

ทั้งนี้ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนที่ลดลงเป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมที่มีแนวโน้มลดลง (ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมมือสองในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2016-2019 หดตัวเฉลี่ยปีละประมาณ 7%) และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่มีแนวโน้มลดลงเช่นกัน (จากฐานข้อมูลของ Numbeo อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้นของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯในต้นปี 2020 ปรับตัวลดลงอยู่ที่ประมาณ 3.4-3.5% จากที่เคยสูงสุดที่ 6-7% ในปี 2010) ยิ่งไปกว่านั้นในปีนี้เป็นต้นไปผู้ที่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 หน่วยจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะเป็นต้นทุนเพิ่มเติมสำหรับการถือครองที่อยู่อาศัยด้วย

จากแนวโน้มของคอนโดมิเนียมมือสองที่จะเข้ามาในตลาดซื้อขายที่มากขึ้น จะเป็นอีกหนึ่งปัจจัยด้านลบที่เข้ามากดดันการระบายคอนโดมิเนียมใหม่ที่เหลือขายของผู้ประกอบการในปี 2020 ซึ่งจากการสำรวจของ AREA พบว่า ณ สิ้นปี 2019 คอนโดมิเนียมเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเร่งตัวขึ้นต่อเนื่องสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 93,882 หน่วย โดยประมาณ 23% ของหน่วยเหลือขายเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และอีก 40% กำลังจะสร้างเสร็จภายในปีนี้


新築プロジェクト低迷の中、中古物件取引が拡大中(その1)

中古物件市場の成長今回の著書、「2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント」で、「これからの「入口」戦略」の1つの選択肢として、「中古物件へシフト」するべきとの、私の考えを書きました。

そして、つい2日前、3月13日付ビジネス新聞「プラチャーチャート・トゥーラギット」に、コンドミニアム市場全体が低迷する中にあっても、中古取引のマーケットシェアは増えてきているという記事が載りました。

これは、サイアム商業銀行のEconomic Intelligence Centerと呼ばれるリサーチ部門によるコラムですが、新規プロジェクトの売行きが落ち込む中、実は昨年も中古物件市場のシェアは拡大していて、新築市場にとって新たな脅威となってきているというものです。

また、同じく今回の著書で、「今の市場で起こっていること」と題して「投資妙味が半減したタイの不動産」と書き、
バンコクでの不動産投資は10年前に比べて投資利回りも低下し、投資対象としての魅力が半減してしまったと書いたのですが、このコラムでも同じことを具体的な数字を挙げて解説しています。

必ずしも彼らのコメントが正しいというわけではないのでしょうが、同じことを第三者機関でも書いてくれたことに、私も自信を深められたので、今回はそれをここで紹介してみます。

ただし、かなり長いタイ語の記事なので、ポイントだけまとめていきます。

題:新築コンドミニアムにとって脅威となってきた中古コンドミニアム市場

1.バンコク首都圏の中古コンドミニアム市場は、過去3年間拡大が続いてきた。具体的には、コンドミニアム取引全体の中古物件売買の占めるシェアは、2016年の15%から2019年には27%へと増加したが、中でも特に、バンコク都の比率がもっとも高く、30%に達した。

2.ここまで中古物件取引の比率が伸びた要因の一つは、新築と中古の価格差の拡大である。2016年当時、新築の平均価格と中古の平均価格の価格差は10%弱であったが、その後の新築プロジェクトの価格高騰で2019年にはバンコク都内ではこれが80%にまで開いてしまったのである。

注:ここでいう中古物件の定義がないので何ともいえませんが、2016年で価格差が10%弱しかなかったというのは、文脈からすると、竣工間もない築浅中古物件の平均価格との比較ではないかと思います。それが、その後の価格高騰で、新規プロジェクトとの価格差が2019年には、バンコク都では80%にも開いたということだろうと思います。

次回に続く


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ตลาดมือสอง คู่แข่งสำคัญคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง

ตลาดบ้านมือสองใน BMR เติบโตต่อเนื่องในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองที่ยอดโอนมีสัดส่วนเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องจาก 15% ของยอดโอนคอนโดมิเนียมทั้งหมดใน BMR ในปี 2016 เป็น 27% ในปี 2019 ซึ่งกรุงเทพฯมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองสูงที่สุดที่ 30% ในปี 2019 ขณะที่นนทบุรีและสมุทรปราการมีสัดส่วนยอดโอนคอนโดมิเนียมมือสองปี 2019 เพิ่มขึ้นจาก 3 ปีก่อนหน้ามากที่สุดที่ 150-170 ppt สู่ระดับ 23-24%

ปัจจัยสำคัญส่วนหนึ่งที่สนับสนุนให้คอนโดมิเนียมมือสองทยอยเพิ่มความสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย ได้แก่

(1) ส่วนต่างราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่เร่งตัวออกห่างจากคอนโดมิเนียมมือสองมากขึ้น ทำให้คอนโดมิเนียมมือหนึ่งที่มีราคาในระดับที่จับต้องได้ หรือเหมาะสมกับผู้บริโภคหาได้ยากมากขึ้น ท่ามกลางรายได้ของภาคครัวเรือนที่เติบโตช้ากว่าราคาคอนโดมิเนียมในปี 2016 ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งอยู่สูงกว่าราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมมือสองไม่ถึง 10% แต่ส่วนต่างราคามีทิศทางเพิ่มขึ้น โดยในปี 2019 ราคาของคอนโดมิเนียมมือหนึ่งสูงกว่าคอนโดมิเนียมมือสองถึงประมาณ 80% ซึ่งส่วนต่างราคามือหนึ่งกับมือสองที่เร่งตัวขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ สมุทรปราการ และนนทบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมมือสองค่อนข้างสูง

相次ぐコンドミニアム事業の縮小と撤退(その2)

アナンダさて、これまで業界ではいつもポジショントークを連発して強気を演出してきたアナンダですが、彼らもとうとう観念したのか、プレス発表でこんなことをいっています。

5.アナンダ
SET-listed developer Ananda Development plans to launch one project this year to focus on draining its 2,700 completed but unsold condo units worth 18 billion baht.

大手上場企業のアナンダは、今年は現在抱える2,700ユニットもの完成在庫、約180億バーツ相当の一掃を最優先し、新規プロジェクトは1つしか出さない。

Seven condo projects are planned to be completed this year, worth a total 29.8 billion baht. Of these, 50-60% are sold on average. In other words, Ananda has an additional 12-13 billion baht as unsold, completed condo waiting for sales.
さらに、今年中に7つのプロジェクト、298億バーツ相当が竣工するが、実態はこのうち、5~6割程度しか売れておらず、このままでは120億~130億バーツの完成在庫が上積みされることになる。

以上ですが、実はこの中で今年唯一売り出すプロジェクトというのは、昨年6月に
やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)」で「今年前半は中央銀行のLTV融資規制でわずか2つのプロジェクトしか売り出せず、それもわずか39%しか売れてない」と書いたプロジェクトの1つ、アイディオ・サパーンクワーイで、一旦は売り出したものの、途中で販売を取りやめにしたという経緯があります。

結局、この的外れの値付けがされたプロジェクトでは、マーケットにほとんど相手にされなかったので、今回、大幅なスペックダウンで売値を230,000バーツ/㎡から139,000バーツ/㎡へと値下げし、再度販売することになったものです。従って、他には新しいプロジェクトはやらないということであれば、
事実上、アナンダは新規凍結ということでもあります。

もっとも、2カ月前に「2019年の人気ロケーション、ベスト5」で紹介したように、サパンクワーイはタイ人に人気のある駅としてベスト5に入っていることから、値段さえ需要にマッチすれば売れるのかもしれませんが…。

ただし、アナンダは過去にこのブログでも書いてきたように、手抜き工事や設計の無理等で大きな問題を起こしてきているので、ここまで価格を落すとまたろくな事がないような気もしますが…。

ところで、アナンダのポジショントークは少しやりすぎだといつも思っていたこともあり、以前、「アナンダのポジショントーク」で一度、彼らのいうことはハッタリだと非難したこともありますが、今回、
強気一辺倒のポジショントークばかりだったアナンダが、さすがにトーンダウンしたのです。

すなわち、既に180億バーツもの完成在庫を抱えている上に、さらに今年は120億バーツの上乗せがくる、つまり、「
販売在庫」でなく300億バーツ(約1,000億円) もの「完成在庫」を抱えることになり、これは業界でも最多水準に入ること、そして、実はこれまで自慢していたほどにはアナンダの物件は売れてなかったことを認めたわけです。

さらに、中国人だけでなく、今はタイ人のキャンセルも増えてきていることから、完成在庫がもっと増える可能性もあるわけで、アナンダと多くのプロジェクトでJVを組む三井不動産も、頭を抱え込んでいるのかもしれません。

いずれにせよ、「市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)」でも紹介したように、業界最大手のランドアンドハウスでさえも、SCアセットと同様、今年はコンドミニアムの開発から撤退を決め込んでいることから、
今のコンドミニアム市場の状況は相当深刻だと考えるべきです。

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相次ぐコンドミニアム事業の縮小と撤退(その1)

デベロッパーの対応策1月に「激減する供給量と市場の縮小」で紹介したコリアーズの予測通り、第1四半期は供給量が激減しています。

さらに、その後に発生したコロナウイルス感染の影響も重なって、デベロッパー各社が最優先で注力してきた販売在庫の一掃も、売行き低調でなかなか思ったようにバックログが減らせないというジレンマに陥っています。

そんな中、第1四半期の結果を見て、大手デベロッパー各社も次々と住宅市場、特にコンドミニアム市場に見切りをつけてきているようです。

さて、この写真は最近の大手デベのプレス発表の一部ですが、以下、概略をまとめてみました。

1.サンシリ
昨年末で120億バーツのコンドミニアム完成在庫を抱えていて、今年はさらに250億バーツ相当のコンドミニアムが竣工引渡しを迎える。また、中国人バイヤーの激減で、外国人へのプリセールは2018年の140億バーツから2019年はわずか30億バーツへと4分の1以下に落ち込んだ。従って、今年はコンドミニアムの新規開発は減らし、将来、中国人バイヤーが戻ってくるまで、戸建て等の実需層向け低層住宅にシフトする。

2.オリジン
新規コンドミニアムに関しては、昨年の16プロジェクト、182億バーツから今年は4プロジェクト、79億バーツに減らす。とにかく市場は今、オーバーサプライで、新規プロジェクト開発は既存の販売在庫物件の価格より安くしなければ売れないので難しい。従って、今年はもっと多くのパートナーとのJVで
リスク分散していく。現在のコンドミニアム完成在庫は70億バーツある。

3.AP
今年は低層住宅を中心にやる。また、コンドミニアムの新規プロジェクトは、合計4つ、121億バーツ相当を売り出す(この内、2つが三菱地所とのJV)予定であるが、今のコンドミニアム販売在庫は436億バーツある。

4.SCアセット
コンドミニアムの新規開発は凍結し、タイ国内でのホテル事業と米国でのアパート事業にシフトする。現在、タイのコンドミニアム市場は供給過剰が激しいので、新しく用地取得する計画も全くない。

次回に続く

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今は成長期から成熟期への過渡期?(その5)

コロナ入国規制CBDを中心とするダウンタウンやミッドタウンの既に用地取得が難しくなっているところでは、長年にわたりタイ不動産市場の特徴でもあった新築志向が崩れつつあり、今はまさに世界の大都市同様、バンコクも市場の成熟化が進んできています。

ちょうどその過渡期に、今回の不動産不況がやってきたわけですが、その中でもコロナウイルスについては、昨日写真を載せたようにタイの観光業界全体がかなりの影響を受けているし、中国人投資家の激減やキャンセルで不動産業界も大きな影響を受けているわけです。

もっとも、コロナウイルス自体はタイでは感染者も急増しておらず、一昨日もこの写真のように中国や韓国からの入国者に対してコロナに感染してないという医者の証明を持参する義務を課したところで、今のところうまくコントロールできているように見えます。

いずれにせよ、コロナウイルスの問題自体は比較的短期間で収束すると思うし、これだけが市況低迷の原因であれば、いわゆる悪目買いでそろそろ底値買いに出てもいい時期かもしれません。

しかし、「
市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)」で紹介した、今年は一切コンドミニアムの開発には手を出さないというランドアンドハウスのコメントのように、タイ中央銀行が住宅ローン規制を緩和して住宅市場を活性化させようとしているが、ほとんど効果はなく、今のコンドミニアム市場は怖くて近寄れない。それに、コロナウイルス騒動だけが原因ではなく、実際にはそれ以前の2019年から、様々な要因により外国人投資家の需要は陰りを見せていたので、今の市場低迷はもっと根が深い」というのが本当のところだと思うので、もうしばらく市場低迷と値下りは続くはずだと考えています。

とはいえ、この過渡期が終われば再びバンコクの不動産市場に中国を含め、香港やシンガポール等の諸外国からの資金が流入してくるはずであり、そこが市場回復のスタートだと考えているので、その時までが底値買いのチャンスだと思います。

実際、つい最近のことですが、中国の大金持ちから200ユニットものまとまった量の購入指図がプルクサーに入ってきているという報告もあり、歴史的にもこういう底値買いのうまい中国人の一部が買い始めたということは、我々にとってもそろそろ底値買いタイミングが近づいているシグナルなのかもしれません。

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今は成長期から成熟期への過渡期?(その4)

瀕死の観光業界さて、話をバンコクに戻すと、以前、「オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー」で書いたように、今後は新線沿いの郊外プロジェクトが多く供給されるものの、だからといって、我々のような外国人の投資に向いているわけではありません。

すなわち、パタヤのジョムティエンと同様、
これら開発が進む新興エリアは、デベロッパーにとっては大量供給のビジネスチャンスがある有望市場というわけですが、そのことが必ずしも投資家にとっても魅力があるというわけではないからです。

10年ほど前に日本人投資家も多く買っていたベーリングのプロジェクトなどがそうですが、新興エリアなのに
駅から500メートルも離れていることにはあまり触れず、将来グリーンラインが延伸すれば都心へも近く、職住接近の絶好のロケーションなので値上りしする、といううたい文句で売り出されたプロジェクトがいくつかあります。

デベロッパーにしてみれば、当時は比較的容易に用地取得でき、粗利で開発利益が3割も取れたおいしいプロジェクトだったわけですが、結局、駅前は今も閑散としており、これを買った個人投資家で儲けた人はほとんどいないと思います。

従って、タイの新聞記事やニュースを読んで、これからはここが有望だとか、人気が出るという言い回しがあっても、それを誰がいっているのか注意して見なければいけません。

一方で、都心部の一等地では用地不足が深刻化していることから、マーケットシェア争いをしているデベロッパーにしてみれば量的な開発余地がなく、ビジネスとしてあまり妙味がないという面もあります。

しかし、逆に投資家にしてみれば、新規の競合物件が出てこなければ、既存物件であっても、ロケーションが一等地なら家賃水準だけでなく、キャップコンプレッション(還元利回りの低下)で価格の値上りも期待できることになり、
複合利益であるIRR(内部収益率)で見れば、いくらでも新規供給が出てくる新興エリアよりも投資妙味があることになります。

次回に続く

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今は成長期から成熟期への過渡期?(その3)

BTSコロナウイルス撲滅ダンスコロナウイルス撲滅ダンス
(状況がタイよりもっと深刻なこともあるとは思いますが、日本でJRがもしこんなの出したら、ふざけるなと非難ごうごうかもしれませんね)

 Jomtien and Na Jomtien have remained popular locations among developers during the past five years.
 Many projects were large-scale developments launched by Chinese firms. Some consisted of more than 2,000 units per project.
 The boom caused these two locations to see the largest number of unsold units in Pattaya, with about 20,000 units at the end of 2019.


さて、このコリアーズのコメントから読み取れるのは、パタヤ全体で史上最多の25,000ユニットもの販売在庫が出ているとはいうものの、実はその内、20,000ユニットがジョムティエンエリアに集中しているということです。

そして、用地取得が比較的容易なジョムティエンでは、
中国のデベロッパーが開発しているものが多く、中には2,000ユニットを超すような大型プロジェクトもあるとのことで、当然、彼らはそれらを母国で中国人バイヤーに売りまくっていたのが、ここにきて売れなくなり、キャンセルも続出で悲鳴を上げているわけです。

従って、同じパタヤではあるものの、セントラルとノースパタヤはある意味、ジョムティエンとは別のマーケットであり、それらが小さな半島を隔てて隣り合わせで存在するような状況になっているのだと思います。

ところで、バンコク市場もこれほど極端ではありませんが近いものがあります。以前から、私はラチャダーピセーク通りやラーマ9通り沿いは中国人バイヤーが多く、彼らはほとんど自分で住まないので、大半が賃貸市場に出てくるだけでなく、違法な民泊に使われるので投資先としては向かないと警告してきましたが、ここでも昨年からキャンセルや竣工引渡しの未実行が目立ってきています。

このことは既に「中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦」でも中国人向けブローカーとして最大手のエンジェルのコメントを紹介しましたが、「新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行や中国
政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っていて、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている」という彼らのコメントからも、深刻な状況は同じだろうと思います。

次回に続く


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今は成長期から成熟期への過渡期?(その2)

Pattaya over supply少し話はそれますが、実は昨夜、2週間ほどの一時帰国からバンコクに戻ってきたのですが、関西空港に昼の12時頃着いたところ、出発フロアは本当に人影まばらでした。

そして今回、私が乗ったのはLCCでしたが、飛行機も約400人の定員に対し40人ほどの乗客しか乗っていませんでした。

その上、
エアバスA330-300というエンジン騒音の比較的小さい新型機で1人で3席を使って横になって寝られたので、全く快適な6時間のフライトでした。

しかも、これで全部込みで片道たったの9,000円という出血大サービスですから、航空会社も儲かってないのは確実です。

一方、ドンムアン空港には夕方7時に着いたのですが、こちらもガラガラで、タイも日本も観光収入に注力しているだけに、今回のコロナウイルス騒動の両国経済への影響は大きなものがあるはずです。その内にGDPという具体的な数字に反映されるようになり、株式や不動産市場にもさらに影響が広がると思っています。

ただし、日本では、
タイは日本人の入国に神経質になっている、と少し大袈裟に喧伝していますが、そんなことはなく、何の問題もなくイミグレを通れたし、タイ人でもマスクをしてない人も半分位いるので、BTSに乗っていても以前のPM2.5の時のマスク率と何ら変わっていないように思いました。

さて、このコロナ騒動の影響がバンコクだけでなく、タイのリゾートコンドミニアム市場の代表ともいえるパタヤ市場でも広がってきています。

Over Supply in Patttayaパタヤのコンド市場は、2013年まで続いたロシア人特需がルーブル危機で崩壊したのに続き、今度はここ数年、中国人特需で買われてきたのが、人民元安とコロナの影響でますますおかしくなってきているようです。

以前、このブログでも「コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)
コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています」と、コンドミニアム協会のコメントを解説しました。

そして今回、コリアーズのリサーチが出したコメントもそれをデータを使って具体的に解説していて、「市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その2)」でも書いたように、彼らのレポートには
説得力のあるものが多いと私は評価しています。

彼らのコメント全文は下に添付しましたが、パタヤの販売在庫は今後も中国人のキャンセルで増え続けて史上最多になること、特にその大半がジョムティエンでの供給過剰ということであり、ここではかつてのような市場崩壊リスクもありそうです。

ただし、今の中国人特需はコロナウイルスが収まれば、来年にはまた戻ってくるという見方をしていて、前回のマーケット崩壊よりはリカバリーが速そうです。

一方、用地取得が困難なウォンガマットは供給がほとんどないことから、こんな時でもリスクは比較的小さいようですが、バンコク同様、パタヤもあれだけコンドミニアムが開発されてくると、市場は成熟期を迎えつつあるのだと思います。

不動産は、最後はロケーションがものを言う」という原則からしても、特に成熟市場においては、用地取得が困難な一等地にあることの方がポイントが大きいので、今後はパタヤでも新興エリアでの新築に拘るよりも、成熟した最高の一等地にある物件を買う方が安全だということだろうと思います。

次回に続く

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Colliers warns on Pattaya oversupply

Developers should freeze the supply of new condominiums in Pattaya because the coronavirus outbreak is hurting demand and will increase the number of unsold units to a record high, says property consultant Colliers International Thailand.

Phattarachai Taweewong, associate director of research for Colliers, said the impact from the virus on the condo market will be severe in Pattaya, where the market relies heavily on foreign buyers, particularly from China.

"The market has been down since last year because the Chinese, who make up the majority of foreign buyers in Pattaya, had difficulties with money transfers and felt the impact from the trade war," he said. "The stronger baht and weaker yuan also weakened their purchasing power."

Mr Phattarachai said there will be completed condo units at projects scheduled to transfer in the first half to Chinese buyers that will not be transferred.

"These buyers may dump the units they booked despite making down payments," he said. "These units will return to the market as unsold supply."

According to Colliers research on the Pattaya condo market, unsold supply exceeded 25,000 units at the end of 2019, up from 12,800 units in 2018. The 2019 figure was a record high, beating the 2014 level of 19,140 unsold condo units.

The surge was largely because of an abundance of new condo supply launched last year with a total of 15,540 units, the biggest portion in the past five years.

Mr Phattarachai said this year will see at least three new condo projects with a total of 1,200 units scheduled to launch in Pattaya.

"As the coronavirus has dampened demand, developers should wait until existing supply is absorbed," he said. "Otherwise the number of unsold units will soar to a new high this year.

"The market will come back next year as Chinese buyers consider buying more overseas properties. To survive the current setback, developers should extend the transfer period for Chinese buyers and find new markets such as India and Europe."

Colliers also reported a drop in the average sales rate of new condo supply launched last year to 25% -- down from 35% in 2018, 38% in 2017 and 45% in 2016 -- due to the large amount of new supply launched during the year.

The overall sales rate of condo supply was 73%, narrowly rising from 2018. But the number of returned units will cause the sales rate to drop to 70% by the end of 2020, Mr Phattarachai said.

Jomtien and Na Jomtien have remained popular locations among developers during the past five years. Many projects were large-scale developments launched by Chinese firms. Some consisted of more than 2,000 units per project.

The boom caused these two locations to see the largest number of unsold units in Pattaya, with about 20,000 units at the end of 2019.

Wong Amat saw the smallest number of unsold condos at only 580 units, due to limited land supply.

"The most popular condo projects in the second half of last year were those offering a guaranteed return, as condo buyers in Pattaya bought them as second homes," Mr Phattarachai said. "The programme gives them an alternative to make a better return than depositing money."

He said condo demand in Pattaya each year is about 35% of total unsold supply.

The remaining 25,000 units will take at least three years to absorb if there is no new supply being added.

"As the market remains sluggish and the number of unsold units was huge, some developers froze development temporarily," Mr Phattarachai said.

今は成長期から成熟期への過渡期?(その1)

コンドミニアム市場からの撤退一昨年後半から様子がおかしくなり、昨年初めから明らかに失速が始まって以来、今も低迷が続くバンコクのコンドミニアム市場。

私は2011年にバンコクに移り住んで以来、市場の動きを見てきたわけですが、アジア通貨危機が終わり、マストランジットシステムの開通とともに20年近く続いてきたバンコクのコンドミニアム市場の成長が、とうとうここで一段落したように思います。

特に、2010年代は毎年供給過剰が指摘されながらも、クーデター後の香港やシンガポールを中心とする外国人投資家需要の急増、ラグジュアリーコンドに対する富裕層の投資需要、そして中国人投資家の特需等、次々と新たな需要が発生した結果、2018年前半まで市場の成長が続いたわけです。

しかし、著書の「2020年の混乱市場を勝ち残るヒント」でも根拠を挙げて詳しく書きましたが、バンコクのコンドミニアム市場にとっては幸運が重なった結果、
その実力以上にここまで長く成長を続けられたのではないかと、最近、私は考えるようになりました。

また、タイ人だけでなく外国人も含めて短期転売、中長期投資、自己居住の3つの需要が重なり合い、その相乗効果でコンドミニアム市場を支えてきたわけですが、これが2019年に入ると、米中貿易戦争の影響を受けたタイ経済の低迷、タイバーツ高、中央銀行の住宅ローン融資規制、そして今年に入ってからのコロナによる観光客の激減と投資家のキャンセル等、たて続きに悪材料が出てきた結果、まさに市場全体が逆回転し始めたわけです。

そして今、需要全体の4割を占めるという投資需要が激減し、コンドミニアム市場はミドルクラスを中心とする自己居住目的の実需にしか頼れないというのが実情です。

しかしこの実需でさえ、世界で4番目に高いといわれるタイのGDPに対する家計債務比率により、銀行が住宅ローンの与信基準を厳しくしているので、住宅需要はあってもローン申請者の4割が却下されるという問題があり、販売在庫は一向に減らず、今まさにバンコクのコンドミニアム市場は八方塞がりの状態になっているわけです。

一方、既にCBDでは相当数のコンドミニアムが開発され、少なくとも中古を含めれば量的にはエクスパットの賃貸需要を十分満たせるだけのものがあることから、都心部の賃貸市場でも空室リスクが相当高くなってきています。

従って、今の低迷期が終わっても、CBREが予測するような、また以前のように投資需要が復活し、市場が急回復するということはちょっと無理だと思うし、デベロッパーが以前のように年間6万ユニットもの新規プロジェクトをまた供給し始めることはもうないだろうと、個人的には考えています。

次回に続く

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