タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年02月

市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その2)

完成在庫推移予測先日、「CBREのポジティブな市場予測」でも書きましたが、CBREは時々、このようなちょっと能天気すぎるコメントを出します。

そして今回も、CBREだけが今年後半からコンドミニアム市場が急回復するというような、根拠のない楽観的なことをいっています。

特にこのMDは業界でも有名人なのですが、数年前にも、セレスアソークのプリセール時に、見え透いた提灯記事を書いて持ち上げていたので、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)」の中で私は、「このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ややミスリーディングです」とコメントしたことがあります。

このように、ブローカーではCBREやプラスプロパティのコメントにはバイアスがかかっていることが多く、注意が必要だというのが私の実感ですが、一方で、独立系調査会社のAREAや国営銀行の調査機関であるREIC、そして民間ブローカーではコリアーズがニュートラルなコメントを出すので、参考になることが多いです。

それもあって、このブログでも私はAREAやREICの調査結果を頻繁に引用するようにしていますが、今回の記事についても読んでの通り、AREAやコリアーズが厳しい見方をしているのがわかります。

そしてデベロッパーでは、ランドアンドハウス、クオリティハウス、プルクサーなどが客観的で説得力のあるコメントを出すのに対し、アナンダやオリジン、APなどはややはったりを感じさせるポジショントークが多く、注意が必要だというのが私の個人的な印象です。

さて、そういうことを理解した上で今回のブルームバーグの記事を読んでいくと、事態は決して楽観できるような状態ではないのがわかると思います。

また、「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でこのAREAの予測表を付けて解説したように、今後、ランドアンドハウスのようにデベロッパーが新規プロジェクトを止めても、既存の進行中プロジェクトがこれから竣工してくるので、2022年になってもコンドミニアムの完成在庫だけでもまだ1万ユニット近くある可能性があるのです。

そういう意味では、最後のコリアーズのコメントは大袈裟とは思えないし、個人の中古物件の投売りなどは別として、少なくともデベロッパーの在庫一掃セールなどは、今の時点で焦って買わない方がいいと思うのです。

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市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)

株式市場これは2日前のブルームバーグに載っていた記事ですが、タイ最大のデベロッパーであるランドアンドハウスは、今年はもうコンドミニアム開発は一切やらないとのことです。

また、これまで強気であったシンハーも慎重になっていますが、いつも強気のポジショントークが多いアナンダやオリジンも、さすがにこれからは少しおとなしくなるだろうと思います。

ではまず、以下がこの記事の概略です。

1.調査機関のAREA談:
 かつては中国人投資家が好んで買っていたバンコクのコンドミニアムであるが、コロナウイルス感染騒動で購入者が激減した結果、2020年のコンドミニアム市場での外国人投資家比率はわずか10%へと落ち込む。
 また、
今年前半はこの影響で外国人投資家需要がほとんどなくなってしまうと予想され、バンコク首都圏にある10万ユニットを超える空室物件を国内の実需で消化していくしかないが、それは容易なことではない。

2.ランドアンドハウス社長談:
 タイ中央銀行が住宅ローン規制を緩和して住宅市場を活性化させようとしているが、ほとんど効果はなく、今のコンドミニアム市場は怖くて近寄れない。
 それに、コロナウイルス騒動だけが原因ではなく、実際にはそれ以前の2019年から、様々な要因により外国人投資家の需要は陰りを見せていたので、今の市場低迷はもっと根が深い。
 
3.ランドアンドハウスは今年、新規のコンドミニアムプロジェクトは一切計画しておらず、シンハー・エステートも現在の供給過剰状態を警戒して、新規プロジェクトのための用地取得には消極的である。

4.CBREのMD(マネージングディレクター)談
 今年前半はコロナウイルスの影響で不動産セクターは低迷するものの、それが終われば急回復する。

5.先週、政府は、
不動産業界全体の不振はタイ経済にとっても大きな問題の一つであり、2020年のGDP成長率は1.5%程度まで落ち込む可能性があると発表した。


6.現在、タイの株式市場での不動産セクターの株価は過去1年で24%も下落しており、全体のインデックスに比べても13%以上も下落が大きい。

7.コリアーズインターナショナル談
 2020年の第1四半期、デベロッパー全体で6,000ユニットの新規プロジェクトが売り出される予定であるが、これは昨年同期比で40%減である。しかし、それでも今の供給過剰状態は極めて厳しいものであり、今後3年くらいで需給のバランスが取れればいい方だと考えている。


次回に続く

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Bangkok Has 100,000 Empty Apartments and May Soon Have More


Bangkok’s condominium market, once a favorite of Chinese investors, faces a bleak year as the novel coronavirus outbreak keeps buyers away.

Foreigners are set to account for as little as 10% of purchases in 2020, down from a fifth two years ago, consultancy Agency for Real Estate Affairs estimates. Chinese buyers used to provide the bulk of overseas interest but are now hampered by the travel curbs and economic havoc sparked by the disease.

The demand from foreigners may disappear in the first half following the outbreak,” said Sopon Pornchokchai, the consultancy’s president, adding that there are 100,000 vacant condominiums in and around Bangkok. “We’ll need to rely on local buyers, but that won’t be easy.”

The Bank of Thailand has loosened mortgage-lending rules to encourage domestic purchasers but developers remain wary. For instance, Naporn Sunthornchitcharoen, the chief executive of major Thai developer Land & Houses Pcl, last month said the firm is “afraid” of the condominium segment.

Even before the coronavirus spread from China, foreign interest was flagging as the outlook for an economy reliant on trade and tourism deteriorated amid currency strength in 2019 and the U.S.-China trade war.

 

Caution Reigns

Land & Houses doesn’t plan to open any new condominium projects this year. Another developer, Singha Estate Pcl, is “very cautious” about buying land for residential offerings because of concerns about an oversupply of property in certain locations, Head of Investor Relations Maysenee Ratnavijarn said.

The real estate sector slowdown is among the many challenges ahead for the Thai economy in 2020. Gross domestic product growth may weaken to as little as 1.5% this year, a six-year low, a government agency forecast last week.

While the first half will be slow because of travel restrictions caused by the virus, the property sector will eventually recover quickly, said Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Group Inc. in Thailand.

Thailand’s 55-member Property Development Index has tumbled about 24% in the past 12 months, worse than the 13% slide in the overall Thai stock market.

Developers are expected to bring about 6,000 new condominium units to the market in Bangkok in the first quarter of 2020, down 40% from a year earlier, according to Phattarachai Taweewong, associate director of Colliers International Group’s Thai unit.

It’s tough situation in 2020,” Phattarachai said. “Hopefully the market can go back to balanced supply and demand again in the next three years.”



中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦

ブログPV最近はこのブログも読者が増えて、新しい記事を更新しない日でも毎日400人から500人が読みに来てくれるようになりました。

おかげさまで、
バンコクのコンドミニアム事情というニッチな話題に特化したブログにもかかわらず、にほんブログ村のバンコク情報カテゴリーでのPVランキングも、このところ1位になることが続いていて、本当にありがたく思っています。

数年前の順調に市場が成長していたころに比べて、今は市場が低迷しかなり危ない状況になりつつあるにもかかわらず、逆に読者が増えてきているということは、むしろ危機が迫ってきた今こそ、バンコクの不動産市場の情報を得ようとしている人が増えているのかもしれません。

最新著書でも書いたように、今年は「待つも相場、休むも相場なり」でじっと状況を見ていくべき時であり、基本的には動かない方がいいと私は考えているので、しばらくは具体的にどのプロジェクトがいいとかお勧めだとか、ピント外れのことを書く気もありません。

余程割安な投売り物件(多分、個人の単発的なリセール物件になると思います)が出たら粛々と拾っていくというのがベストであり、実際、私もそれを狙っているのですが、日本在住者の場合はなかなか良い情報が取れないし、これはという物件を見つけても即座に動けません。

従って、確かな信頼できる情報ルートがないのであれば、底値買いにはあまり期待しない方がいいかもしれません。

くれぐれもコミッション目当ての仲介業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分で十分検討を重ねた上で、投資は自己責任であるということを自覚して判断して下さい。

さて、前回、「ナイトフランクのネガティブな市場予測」でも引用したタイの日経新聞ともいえる、グルンテープ
ゥーラギット紙に、今度は中国人クライアントが多いことで有名なエンジェル・リアル・エステートが以下のコメントを載せています。

このブログでもこれまで、コロナウイルスの影響等で中国人バイヤーが激減しつつあることを伝えてきましたが、こうやって現場の第一線で仲介をしているブローカーから具体的な状況説明が出ると、今の深刻度が一層実感できます。

新型肺炎で
不動産仲介会社 25%減収

タイの外国人向け不動産仲介会社エンジェル・リアル・エステート・コンサルタンシーのサイモン・リー社長(共同創業者)は、2020 年の売上高が前年比 25%減の 40 億~50 億バーツ(約 142 億~177 億円)との見通しを示した。新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行などで、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている。

エンジェルの顧客の売約件数は 3,000 戸(販売総額 200 億バーツ)で、このうち住宅の完成・引き
渡しで年内に購入代金の支払い期限を迎えるのは 2,000 戸(約 140 億~150 億バーツ)。エンジェルの顧客は中国人が 50%、中国以外のアジア人が 40%、欧州人が 10%を占めるが、肺炎の流行や中国政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っている。

エンジェルは大手デベロッパーに対し、コロナの流行が収束するまで中国人の支払いを6カ月から1年間待つ
よう交渉しているが、資金の流動性で問題を抱えている業者などは支払い期限を3カ月過ぎても支払わない場合に頭金を没収する措置を取っているという。リー社長は、コンドミニアム(分譲マンション)の在庫が 20 万戸あり、放出に約2年かかる見通しのため、中国人の支払い期限を延長する方が市場にもプラスとの見方を示した。

記事は以上ですが、もしこの延期の要求が通り、各デベロッパーが引渡しと決済を半年から1年待ってくれるとすれば、当然それは日本人を含め他の外国人投資家にも適用されるべきです。

そうなれば、今バイジョーング(購入予約権)を持っている投資家は、急いで損切りしなくてもよくなることになり、ある意味、既存の投資家を救済できる反面、今の市場の失速低迷を長引かせてしまうリスクもあり、底値買いを狙っている投資家にとってはデメリットとなります。

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ナイトフランクのネガティブな市場予測

ナイトフランクの市場予測さて、前回のCBREの前向きな予測に対して、下に添付したのが、タイの経済紙であるグルンテープトゥーラギット(バンコクビジネス)に掲載された、ナイトフランクのリサーチ部門による今後のコンドミニアム市場に対する予測です。

ちょっと長いので、ここでは要点のみを箇条書きで紹介します。

1.2020年のコンドミニアム市場は供給過剰が解消せず、需給バランスが取れるようになるには2021年までかかる。

2.大手デベロッパーはリスク軽減策として、郊外の新線沿線に新規開発をシフトしつつあり、また、住宅だけでなくオフィスやホテルを含むミックスユース(複合開発)や、自己居住目的の実需が中心の戸建てやタウンハウスといった低層住宅の供給にも比重を移しつつある。一方、コンドミニアム専業の中小デベロッパーは生き残りが難しくなってきている。

3.2~3年前までは年間6万ユニットの新規供給がされる中、5万ユニットが売れてきた。しかし、2019年は、46,709ユニットが新規で売り出され、その内、20,990ユニットしか売れておらず、それ以前からの販売在庫が15,000ユニット売れたとして、合計35,000が売れたと考えられる。つまり、販売在庫は減ってない。

4.ここまで販売数が落ち込んだ原因は、市場全体の40%を占めていた投資需要の激減である。さらに、新規プロジェクトの供給過剰により、賃貸市場での入居者獲得競争も激しくなった結果、空室リスクが高くなり、賃貸運営目的の投資家も消極的になっている。

5.銀行が住宅ローンの与信基準をさらに厳しくしつつある中、残った50%から60%の実需層の購買力だけでコンドミニアム市場を回復させるのは難しい。

6.今年売れるコンドミニアムは、実需層が購入するミッドタウンや郊外の価格が3百万~5百万バーツのいわゆるグレードBに入る物件だけである。


ナイトフランクの市場予測の概要は以上ですが、私が現在認識している市場動向とほぼ同じで、少なくとも2020年は底値買いで非常に魅力的な価格で投売りが出た場合以外、あまり積極的に投資はしない方がいいと思っています。

さらに、2月下旬に入った今でも感染拡大が続くコロナウイルスの影響で、タイのコンドミニアム市場は中国人投資家のキャンセルだけでなく、新規購入も昨年からさらに激減していて、どう考えても年内に状況が好転するとは思えません。

どうやら、「コロナで弱り目に祟り目」で2回にわたって書いた各社のコメントの中でも、事態を深刻に受け止めていたタイコンドミニアム協会の
バイアスのかかってない予測が、もっとも正しかったように思えます。

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คาดอสังหาฯ ปรับฐานสมดุลปี 64 “คอนโดชานเมือง” 3-5ล้าน ยังไหว

ที่ปรึกษาอสังหาฯ ชี้ตลาดปี63 ยังโอเวอร์ซัพพลาย เรียลดีมานด์ไม่ฟื้น  นักลงทุนหาย แบงก์ยังคุมเข้มสินเชื่อ จากปัญหาแบกหนี้ครัวเรือน เผย“ชานเมือง”ดีมานด์คอนโด 3.5 ล้านยังพอไปได้ คาดตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลดีมานด์-ซัพพลายปี 2564

“ปี 2563 เป็นปีที่ตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลายในปี 2564 โดยตลาดคอนโดถดถอยเกิดซัพพลายมากเกินความต้องการในตลาด(โอเวอร์ซัพพลาย)จึงกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา และนักพัฒนาอสังหาฯ หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงไม่พึ่งพาตลาดเดียว มีทั้งคอนโด โรงแรม ค้าปลีกและสำนักงานในแปลงเดียวกัน รวมไปถึงบางส่วนหันไปพัฒนาแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่ในตลาดในปัจจุบันจึงเป็นผู้ต้องการซื้อจริงเป็นหลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายย่อยอาจจะหายไปจากตลาด”

 ด้านนางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า แนวโน้มปี 2563 ยังเป็นอัตราที่ทรงตัวหรืออาจจะลดลงจากปีก่อน ที่แม้จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงไปแล้วแต่ยอดขายก็ลดลงตาม สะท้อนให้เห็นว่าดีมานด์ยังลดลงต่อเนื่อง แม้จะมีมาตรการรัฐเข้ามา และปรับเกณฑ์LTVแต่ยังมีคอนโดสะสมอยู่ในระดับโอเวอร์ซัพพลายหากเทียบกับกำลังซื้อ โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นกว่ายูนิตต่อปี และมียอดขาย 5 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562  เปิดตัวโครงการลดลงเหลือ 46,709 ยูนิต มียอดขายโครงการใหม่ 20,990 ยูนิต รวมกันกับยอดขายโครงการเก่าสะสมอีก 15,000 ยูนิต จึงมียอดขายรวมประมาณ 35,000 ยูนิตลดลงกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยขายได้

 “สาเหตุที่ลดลงเพราะตลาดนักลงทุนที่มีสัดส่วน 40% หายไป ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังมีซัพพลายในตลาดแข่งขันกันสูง ทำให้จึงเหลือแต่เพียงกลุ่มผู้ซื้อReal Demandที่มีสัดส่วน 50-60%ที่ปัจจัยเสริมยังไม่ชัดว่าจะเข้ามากระตุ้นตลาด เพราะแบงก์ยังคงคุมเข้มสินเชื่อ และภาวะหนี้ครัวเรือน” นางสาวริษิณี กล่าว

ส่วนภาพรวมคอนโดที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นย่านชานเมืองที่ระดับราคาคอนโดเกรดบี ราคา 3-5 ล้านบาท ที่เป็นราคากลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงที่มีสัดส่วนใหญ่ในตลาด ที่ยังมีกำลังที่พอจะซื้อได้

CBREのポジティブな市場予測(その2)

新規プレビルドさて、そのCBREのコメントが以下です。

ปัจจัยลบกลายเป็นบวก

ต้องยอมรับว่า ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯซบเซา ซึ่งมาจากมาตรการของภาครัฐ, ภาวะเศรษฐกิจ และความกังวล ปรับตัวของผู้บริโภคจากกฎหมายใหม่ๆ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่มุมมองสำหรับตลาดปีนี้ มั่นใจว่า จะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาเพราะ 

1) ธปท. ช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ของแอลทีวีลง ถือเป็นการเพิ่มปัจจัยบวกในตลาด 
2) อัตราภาษีสิ่งปลูกสร้าง ที่ถูกคำนวณลดลง ทำให้ลูกค้าที่เคยกังวล ไม่เข้าใจ และคิดว่าจะต้องถูกเรียกเก็บในอัตราสูงนั้น ผ่อนคลายขึ้น 
3) ซัพพลายคอนโดฯ เราพบจากปัจจัยลบก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการช่วยกันชะลอเปิดโครงการใหม่ในทำเลฮอต เช่น สุขุมวิท จุดนี้จะช่วยปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายให้อยู่ในระดับเหมาะสม 
4) การปรับตัวของผู้ประกอบการ ที่หันมาจับกลุ่มลูกค้าที่มีตัวตน เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะยาว ไม่ใช่เพื่อกลุ่มเก็งกำไรอย่างในอดีต ก็ย่อมช่วยรวมเศรษฐกิจให้ดีขึ้นมาได้ และส่งต่อมายังความต้องการในอสังหาฯ

“วันนี้มีปัจจัยบวกเยอะ ซัพพลายใหม่ก็ไม่มาก การแข่งขันก็ไม่แรงเท่าเดิม ขณะที่ดีเวลอปเปอร์เลือกโฟกัสโปรดักต์ดีๆทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น”


題:これまでのマイナス要因がプラス要因に

昨年、コンドミニアム市場は低迷したが、その原因は政府の規制やタイの経済状況、そして固定資産税導入による消費者心理の悪化が要因である。

しかし、今年の市場に関していえることは、少なくとも昨年よりは良くなるということであるが、以下がその理由である。

1.タイ中央銀行はLTVを使ったローン規制をやや緩めたが、これは不動産市場の回復にとって少なくともプラス要因である。

2.今年から導入される建物税の計算方法がはっきりせず、消費者を不安にさせていたが、詳細がはっきりしたことで、安心感が広がった。

3.
コンドミニアムの供給過剰というネガティブ要因を危惧したデベロッパー各社が、スクムビット通りのような過熱気味の市場で新規供給を遅らせた結果、需給のバランスが改善しつつある。

4.デベロッパーが販売のターゲットをゲンガムライ(竣工前の短期転売)目的の投機的な購入層から自己居住目的の実需層と中長期投資家へとシフトしたことは、タイ経済の健全化にとってもいいことであり、また住宅需要も健全化される。

その結果、今、新規供給は以前に比べれば減少したし、デベロッパー間でのマーケットシェア争いの競争も弱まってきた。

そして、デベロッパー各社は供給量の競争から、クオリティの高い住宅の供給に重点を置くようになってきたことから、消費者の間でも購入意欲が高まりつつあるというポジティブな要因がたくさん出てきている。

以上がCBREのコメントですが、私も今回の著書の第4章で「面白くなってきた新築プレビルド」と題して、最近売り出された3つのプロジェクトを紹介しました。

確かに、最近はデベロッパーが2、3年前の値段まで価格を抑え、かつデザインやクオリティの高い新規プロジェクトを出してきつつあるので、これからは新規プレビルドも興味深い、という趣旨のことを書いたし、この点ではCBREの最後のコメントには異論はありません。

しかし、だからといってすぐにコンドミニアム市場が回復し始めるかというと、それはちょっと難しいように思うのです。

これについては、「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でAREAの調査結果を解説したように、そう簡単に販売在庫や完成在庫が一掃できるとは思えず、需給バランスがちょっとよくなれば、早速今まで遅らせてきた用地取得済みのプロジェクトが市場に売り出されると思うからです。

一方、このCBREの対極で、非常にネガティブなコメントをナイトフランクがしているので、次回はそれを解説してみることにします。

私個人は、このナイトフランクの市場予測の方が現実的だと思います。

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CBREのポジティブな市場予測(その1)

CBREの市場コメント最近、CBREがバンコクのコンドミニアム市場を好転回復させる4つの要因が発生しているという、興味深いことをいっています。

ただし、別に間違いではないのでしょうが、幾分ポジティブ過ぎるというか、ポジショントークを感じさせられます。

というのも、私は今の状況はもっと深刻で、彼らがいうほど明るくないように思うし、著書でもその理由をあげて解説したように、2020年はやはり、「待つも相場、休むも相場なり」で、個人的に余程の好条件で投売り物件が拾えるチャンスに出会えるのでもなければ、自分から新規プロジェクトを買いに行くような積極的な行動はしない方がいいと思っているからです。

もっとも、CBREにとってはあまり否定的なことをいうと、重要顧客である大手デベロッパーの反感を買うだけでなく、売買取引も減って自分の首を絞めることにもなるので、ここが投資家とブローカーの立場の違いでもあるのですが…。

私が機関投資家で働いていた頃、CBREのような仲介業者が、オフィスビルやホテル等の開発案件や既存物件をよく持ち込んできていましたが、リサーチだとかコンサルティングだとかきれいごとをいっても、結局はディールを決めて仲介料を取るのが彼らの本業です。

一方、自己資金、もしくは投資家の資金を預かって運用する機関投資家は、投資リスクを取って最終的に「出口」まで行って儲けなければならず、不動産マーケットの需給関係や将来性を慎重に調べて投資判断をするのが仕事であり、利害が一致しないことも多いのです。

そして、これは住宅についても基本は同じで、大手であっても仲介業者のレポートやコメントにはバイアスのかかった裏があるポジショントークも多く、最後は、それらを吟味した上での自分の判断次第ということになります。

ということで、次回はこのCBREのコメントを紹介してみます。

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オレンジ、ピンク、イエロー対トンロー

2020 supplyコリアーズインターナショナル・リサーチ部門のコメントですが、今年のコンドミニアム新規供給はこの5つのエリアに集中するようです。

また、現在の大量の販売在庫と購買意欲の低迷から、デベロッパーは10万バーツ/㎡以下の廉価な価格帯のプロジェクトにシフトするとのことでもあります。

要するに、外国人を含めた全体的な投資需要の激減により、各デベロッパーは今、最も需要の大きいミドルクラス以下の実需層をターゲットにするしかないというのが実情なのです。

その結果、来年以降、次々と開通予定のオレンジ、ピンク、イエロー等の新線沿線に多くのプロジェクトが集中しているわけですが、こういうところは路線格差の問題や空室リスク等があるので、これまでにもこのブログで書いてきたように、投資として我々のような外国人が買うことは、私はお勧めしません。

Demand in 2020やはり、新線よりもCBDに直接乗り入れている既存路線の駅、例えばこの表にあるタイ人需要トップ5の1つでもある、プラカノーンからバンナー交差点までのポテンシャルの方が余程確実な需要であり、その割に新規供給が多くないので、投資先としてはるかにお勧めです。


Among the top five condo hotspots, Thong Lor will be the only location in a prime area or the inner city where a large amount of new condo supply will be launched this year, as some projects were postponed or put on hold from 2019.


ただ、この5つの中に一つだけ例外としてトンローでの供給があります。この図でも分かるように、CBDでのラグジュアリーコンドブームが去ったにもかかわらず、トンローだけは合計7つのプロジェクト、2,000ユニットもの新規供給があるとの調査結果で、改めて住宅地としてのトンロー人気の高さがわかります。

もっとも、この中のいくつかは最近のラグジュアリー市場の低迷で、これまでデベロッパーが売り出しを遅らせてきたプロジェクトとのことなので要注意です。

つまり、私が今回の著書でも書いたように、
ここ数年以内に用地取得されたプロジェクトは、地価が既に将来の値上りをも先食いしてしまっている可能性が高いのです。

例えば、これらのプロジェクトで30万バーツ/㎡を超えるようなものや、またそれ以下の価格帯であっても、スペックを数段落としてしまっている可能性もあります。

Opposite Soi Thong Lor, Raimon Land will develop 200-300 condo units on Sukhumvit Soi 38, while on Sukhumvit Soi 59, two alleys away from Soi Thong Lor, Land & Houses will launch 500-700 condo units and Origin will develop serviced apartments.

一方、スクムビット59や偶数側の38でも新規プロジェクトが売り出されるとのことですが、かつてトンローといえば、トンロー通りソイ8や10といった中央部に人気があったのが、最近はトンロー駅周辺やスクムビット偶数側にも人気が出てきています。

すなわち、同じトンローでも新旧2つのエリアに市場が分かれてきているのですが、今後、投資対象として見た場合、トンロー駅近辺でもスクムビット通りに面する物件は、既に地価が高すぎてあまりアップサイドがないように思います。

従って、特にこれから発展が期待でき有望なのは、やはりスクムビット36や38だろうと、私は考えています。

ただし、だからといって急いで買うのもお勧めしないので、じっくりデュ―ディリジェンスをやって納得がいくまで検討するべきです。

例えば、ソイ38で新規供給するレイモンランドは、デザインやセンスの良さ、クオリティの高さは信頼できるのですが、全体的に割高なプロジェクトが多く、今回についてもまず価格を吟味するべきだと思っています。

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コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その2)

コロナウイルスさて、以下が今回のコロナウイルス騒ぎに関する業界関係者のコメント概略です。

1.タイコンドミニアム協会会長談
昨年、米中貿易戦争やバーツ高元安等の影響で、270億バーツへと半減した中国人バイヤーの不動産購入が、コロナウイルスに伴って中国が国をシャットダウンしたことで、さらに半減すると予想している。
第1四半期中にこの問題が素早く解決できるかどうかでコンドミニアム市場も大きく影響を受けるので、デベロッパー各社は状況を注視するべき。もし長引けば、中国人バイヤーのコンドミニアム解約が増加することになる。
特に、パタヤの多くの物件のように、エージェント(仲介業者)を通して一括購入契約が行われたものは、1フロア全部が解約されるというケースも出てくる。

(注)中国人バイヤーの多くは英語もできないこともあって、直接現地でデベロッパーと契約する人は少なく、中国専門のエージェントを通して購入するケースが多いのです。その際、エージェントはデベロッパーからフロア単位でバルク買いし、自分たちの利益を上乗せして再販しているケースが多いと聞いています。つまり、これらのユニットが売れなければ、エージェントも買い取るわけにはいかないので、フロアごとキャンセルされるケースが出てくるのです。実はバンコクでも、昨年からバルク買いしたエージェントからのまとまったキャンセルが出るという同様の問題が出ています。

2.プルクサー社長談
第2四半期以降も中国のシャットダウンが続けば、タイ経済、観光収入、貿易輸出にも大きな影響を与えるようになり、タイのコンドミニアムも中国への輸出品に近い側面があることから、大きな影響がある。
特に、中国人バイヤーへの依存度の高い、ラーマ9、ラチャダー、ラームカムヘーンといったところのプロジェクトは大きな影響を受ける。ただし、当社は従来からあまり中国人が興味を示さなかったBTSグリーンライン沿いのプロジェクトを進めているので、それほどの影響は受けないであろう。

(注)以前からこのブログでも、ラーマ9やラチャダーは中国人購入者が多く、そのほとんどが賃貸として市場に出回るので、ここでの投資は避けておいた方がいいと書いてきましたが、同じ将来のCBDといわれていても、ラーマ9とグリーンライン沿線のバンナーでは中国人リスクの度合いが違うわけです。

3.LPN社長談
米中貿易戦争とバーツ高で中国人バイヤーは昨年来激減していて、既に中国人がターゲットのエリアでの新規プロジェクトは先延ばししているので、今のところ大きな問題はない。
ただし、2、3か月程度で今の問題が解決できなければ、不動産市場だけでなく、タイ経済全体に大きな影響を与えることになる。

4.セナ社談
中国人の大半がエージェント経由で購入しているので、わざわざタイにやってくる必要がないことから、コロナウイルスの問題はそう大きくはない。また、セナは既にコンドミニアムの開発を減らしていて、中国人バイヤーのシェアが20%から10%へと下がっているので、影響も小さい。

5.スパライ社長談
むしろタイバーツ高の影響の方が大きく、今回のコロナウイルス問題は1か月もすればおさまると思うので、大きな影響はないと考えている。

以上、各社見通しが違いますが、
コンドミニアム協会がやや過剰な反応をしているのに対し、デベロッパー各社は昨年初めから大型の新規コンドミニアムの開発を見送り始め、ミドルクラス以下の実需向けにシフトしてきたことや、ネーウラープと呼ばれる低層住宅開発へのシフトから、あまり今回の影響を気にしていないようです。

いずれにせよ、結果はあと数カ月もすればわかるはずです。

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คอนโดรูด50% จีนยกเลิกซื้อ พัทยาทั้งฟลอร์
ตลาดคอนโดฯไทยอ่วม พิษไวรัสโคโรนา จีนปิดประเทศ ส่อลากยาว ทำลูกค้าจีนหายไปจากตลาดเพิ่มอีก 50% พัทยา ยกเลิกซื้อทั้งฟลอร์ จับตาทำเลเสี่ยง พระราม 9-รัชดาฯ-รามคำแหง สมาคมอาคารชุดฯ-บิ๊กเนมถอดใจ ไตรมาสแรก  

 คำสั่งปิดประเทศ สกัดการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา ของนาย สีจิ้น ผิง ประธานาธิบดี สาธารณรัฐประชาชนจีน สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วโลก เนื่องจากกำลังซื้อชาวจีนมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศ ทั้งภาคการท่องเที่ยว การส่งออก การซื้อขายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียม ประเทศไทยถูกไวรัสตัวนี้ถล่มซ้ำต่อเนื่องมาจาก ปลายปี 2562 ที่ฝุ่นตลบจากผลกระทบเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีน กับสหรัฐอเมริกา ค่าบาทแข็งค่า สถานการณ์ความรุนแรงฮ่องกง อีกทั้งผลกระทบภายในประเทศ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ (แอลทีวี) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) โดยยังไม่ทราบว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เมื่อใดนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุ การปิดประเทศของจีนเพื่อยับยั้งการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ส่งผลให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้นอีก 50% เมื่อเทียบจากมูลค่าการซื้อขายเมื่อปี 2562 27,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า
ไตรมาสแรก ผู้ประกอบการควรมองข้ามยอดขายสำหรับชาวจีนออกไป หากจีนไม่สามารถแก้ปัญหาได้เร็ว ผลที่ตามมาจะเกิดปัญหา คนจีนยกเลิกซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีซื้อผ่านเอเยนต์ เพราะล่าสุดเริ่มเกิดขึ้นแล้วที่ พัทยา ลูกค้าจีนขอยกเลิก ทั้งชั้น

 นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ต้องจับตาการแก้ปัญหาของจีนว่าจะหาทางออกได้เร็วหรือไม่ หากปัญหาลุกลามบานปลายข้ามไปยังไตรมาส 2 เชื่อจะกระทบเศรษฐกิจภาพใหญ่ ท่องเที่ยว ส่งออก ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯเปรียบเสมือนสินค้าส่งออกตัวหนึ่งต้องพึ่งพาลูกค้าจีนก็จะทรุดตามไปด้วย สำหรับทำเลเสี่ยง อาจได้รับผลกระทบจากการปิดประเทศของจีน ได้แก่ พระราม 9, รัชดาฯ และรามคำแหง ส่วนบริษัท น่าจะได้รับผลกระทบไม่มากเนื่องจากโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ อยู่ในช่วงปลายปี และอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่ชาวจีนให้ความสนใจน้อย เช่น สุขุมวิท 54, สุขุมวิท 97สอดคล้องกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ 

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) สะท้อนว่า จากผลพวง สงครามการค้า ค่าบาทแข็ง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเหลือค้างสต๊อกทั้งระบบ จึงเป็นโจทย์ให้บริษัท ปรับแผน ยกเลิก เปิดพื้นที่ขายโครงการให้กับลูกค้าจีน มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยที่มีกำลังซื้อจริง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่ามีเพียงโครงการเดียว ตั้งอยู่บริเวณทำเลมักกะสัน ที่เปิดขายให้จีนเมื่อ 2 ปีก่อนล่าสุดมีการโอนเรียบร้อย ก่อนหน้าที่จะเกิดเหตุการณ์ไวรัสโคโรนา นายโอภาส ประเมินว่า หากโคโรนา สามารถยับยั้งได้ในเวลาอันสั้นเช่น 2-3 เดือนตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับผลกระทบ มุมกลับกรณี สถานการณ์ส่อเค้าบานปลายเชื่อว่า ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาฯเท่านั้นแต่จะกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมทั้งระบบ

 ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯมีความกังวลต่อปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ส่งผลกำลังซื้อต่างชาติ เช่น ชาวจีน ยกเลิกการซื้อคอนโดฯ อยู่ไม่น้อย ส่วนกรณีการแพร่ระบาดของ ไวรัสโคโรนา ที่อยู่ในการควบคุมของรัฐบาลจีน และ รัฐบาลไทยนั้น ยอมรับอาจจะมีผลต่อตลาดอยู่บ้าง ในแง่ทางอ้อมที่เกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นพระเอกตัวหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะยึดโยงกับกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าวขึ้น ทำให้แนวโน้มภาคการท่องเที่ยวที่คาดการณ์ก่อนหน้าว่าจะดี อาจแย่ลงได้ การที่รัฐบาลจีน สั่งห้ามคนจีนในเขตการระบาดของไวรัส ออกนอกประเทศเป็นการชั่วคราว คงไม่มีผลกระทบต่อการซื้อขาย, การนัดโอนปิดการขาย หรือ การโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด เนื่องจาก ปกติของขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ผู้ซื้อซึ่งมักเป็นนักลงทุน จะกระทำผ่านเอเยนต์ (ตัวแทนซื้อ ขาย) เป็นหลักไม่จำเป็นต้องเดินทางมาเอง เป็นเพียงการโอนเงินข้ามประเทศมาเท่านั้น จึงไม่น่าจะมีผลต่อตลาดรวมมากนัก โดยเฉพาะรายที่มีการขายให้กับนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากขณะที่ปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าชาวจีนน้อยลงมากอยู่ที่ประมาณ 10% จากเดิม 20% จากปัญหาเงินบาทแข็งค่า รวมถึงการที่บริษัท เริ่มพัฒนาคอนโดฯน้อยลง และหันไปจับกลุ่มโปรดักต์แนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางของตลาด 

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบมจ.ศุภาลัยมองว่าลูกค้าคนจีนอาจลดลงแต่เป็นเพราะเรื่องค่าเงินมากกว่า ส่วนเรื่องโรคไวรัสที่คาดว่าเป็นช่วงสั้นๆไม่น่าจะเกิน1เดือนน่าจะจบทำให้ไม่น่าจะเกิดผลกระทบ

コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)

コロナによるキャンセル最近、BTSに乗ると、乗客の半分近くがマスクをしています。

しかしよく見ると、安っぽいものが多く、PM2.5よりずっと小さいコロナウイルスを防ぐには全く役に立たないそうで、ただの気休めのようにしか思えません。

確かに、感染者であれば、マスクをすると少なくとも外部に飛沫を飛ばさないようにするので有益ではあるそうなのですが、BTSの駅などで降りる人を待たずに我先にと乗り込もうとするタイ人が、そこまで他人のことを考えてマスクをしているようにも思えません。

だから私は、コロナウイルスを防ぐ効果が全くないマスクなどしませんが、できるだけ繁華街には出て行かないようにしています。

さて、このコロナウイルス騒動が長びくと、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場にも大きな影響を与えるそうです。

これはターンセータギットに載っていた記事ですが、コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています。

動かない資産である不動産とはいいながら、タイのコンドミニアムは今や中国に対するタイの輸出品と化していて、それが中国人観光客の激減と中国経済の失速、バーツ高人民元安等で、中国人購入者が昨年は半減しましたが、今回の騒動でさらに半減してしまうそうです。

また、バンコクでも、これまで中国人が主な購入者であったラーマ9やラチャダー、ラームカムヘーンのプロジェクトに特に注意が必要とのことです。

運よく、彼らがあまり興味を持ってなかったスクムビット沿いへの影響は、比較的少ないようですが、それにしても、無傷ではいられないかもしれません。

まさか、こんな伝染病騒ぎで不動産市場までもが影響を受けるとは、昨年末には予想もできなかったのですが、今回の著書でも経験談として詳しく書いたように、2018年後半に始まった潮目の変化を読み取り、2019年末までに手持ちの投資物件を全て手仕舞いしておいてよかったと改めて思います。

いずれにせよ、このコロナ騒動がいつまで続くかによって、
バンコクだけでなくパタヤやプーケットの海浜リゾートを含め、これからタイの不動産市場はさらに大きな影響を受ける可能性があり、既に低迷が続いているタイのコンド市場にとって、まさに弱り目に祟り目というわけです。

では、次回、この記事の概要を見ていくことにします。

次回に続く

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バンコクでは東京よりも重要な駅からの距離(その3)

Noble PloenchitNoble Ploenchit2また、この記事の「新築マンションも同様で、その売れ筋は「都心一等立地」や「駅直結」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったキーワードに代表されるマンション販売は比較的堅調だが、「駅遠」「郊外」といったマンションは売れにくく、マンション用地の仕入れも「徒歩7分」を超えると慎重姿勢を見せているというところについても、バンコクは同じです。

私も以前から、都心部なら駅から遠くても500メートル以内、フリンジやミッドタウンは200メートル以内、しかもキャピタルゲインを狙いたければローライズよりも大通りに面した大型ハイライズ、と書いてきていますが、バンコクの市場も同じだと考えているからです。

ちなみに、今回の著書でも書きましたが、あの高級住宅地のトンローでさえ、これまで人気のあったトンロー通りソイ8やソイ10といった中心部付近のコンド市場が、少なくとも向こう数年は行き詰まると予想され、一方でグレーラインのターミナル駅になることもあって、今後はもっとトンロー駅に近い偶数側のスクムビット36や38が注目されると考えています。

今回上梓した「不動産コラム集」の表紙でも、3年前に、「これからはトンロー偶数側のスクムビット36や38が化ける」という趣旨で書いたコラム記事で、私が自分で現地に行って撮ってきた、当時のスクムビット36の駅前風景と開発が進みつつある現在の写真を載せて対比させていますが、わずか3年でここまで変貌してきているのがわかると同時に、この流れは今後もさらに続きます。

いずれにせよ、今の東京では1分歩く
距離が延びれば、つまり80メートル遠くなれば、平米で18,000円(5,000バーツ/㎡)も中古マンション価格に差が出るようになったという事実は、バンコクの数年先、特に都心部やミッドタウンの住宅需要を占う上でも大いに参考になると思うのです。

そういう意味では、最近目に止まったこのノーブルプルンチットの広告などは、
底値買いを狙う投資家にとっては興味深いと思います。

CBDのプルンチット駅正面という最高の立地にあるラグジュアリーコンドの完成在庫が、どの部屋でも20万バーツ/㎡均一で買えるという、まるでダイソーの100円均一みたいなデベロッパー必死の在庫一掃処分セールです。といっても、このプロジェクトは間口が狭いなど、スペック的にそれほど大したことはないので、本当に買いたければもっと値切れると思っていて、私ならこの値段では買いませんが…。

実は、つい先日も某日系賃貸仲介業者の飲み友達と、今年あたりに底値買いの絶好のチャンスがきそうだから、面白い投資物件を見つけたら2人で一緒に投資して、特定事業税がゼロになるまでの5年間賃貸運用してからエグジットしようという話で盛り上がりました。

常時不動産市場の動きをウオッチしている私と、賃貸のプロが入居者付けで協力してやる投資であれば、
仲介業者に両手商売をされることもないし、「入口、運用、出口」のプロセスで失敗する投資リスクも軽減できるはずです。

そして何より、こんな底値買いのチャンスは10年に1度しかないのだから、これを逃す手はないと我々も考えているわけです。


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バンコクでは東京よりも重要な駅からの距離(その2)

通勤ラッシュ今、バンコクではオレンジ、ピンク、イエローラインといった新線、新駅に注目が集まり、多くのデベロッパーがこぞってそういう新線沿いの、まだ地価がリーズナブルな郊外で用地取得を進めています。

ミドルクラス以下の自己居住需要であればそういうプロジェクトでもいいのですが、我々外国人にとっては投資が目的である以上、空室リスクやキャピタルゲインの可能性を第一に考える必要があります。自分で住まない以上、なかなか貸せない、値上りもしないという物件を買うわけにはいかないのです。

そして、少なくとも私がこれまで見てきた限りにおいて、パープルラインのように郊外を走るだけでCBDに行くには乗り換えなくてはならないという路線は、バンコクではまだあまり人気がありません。

そう考えると、あと数年で開通するオレンジやイエローラインも、タイカルチャーセンターやラートプラーウが当面の終点であり、バンコクの3大CBDであるシーロム・サートーン、セントラルルンピニー、ロワースクムビットに行くには乗り換えが必要になります。

さらに、日本の電車のように10両以上の車両がつながるのではなく、バンコクのそれは今のところ4両編成で、ラッシュ時には満員で下手をすると何度も電車をやり過ごすことになってしまうのです。

これが
パープルラインやエアポートリンクにあまり人気が集まらず、いわゆる路線格差を引き起こしている理由の1つなのですが、先の「2019年の人気ロケーション、ベスト5」の駅を見て分かるように、どれもCBDにダイレクトにアクセスできる駅ばかりです。

しかもこういった新線の郊外新駅周辺では、用地取得も比較的容易であり、これからいくらでも新規供給が出てくるので、中古物件の価格もなかなか上がらないのです。

従って、私は最近の著書やこのブログで、スクムビット線のフリンジやミッドタウンのタムレ・サカヤパープ、つまり、将来変貌発展する可能性の高いロケーションで、しかも駅から200メートル以内、徒歩2~3分の中古物件への投資を勧めています。

また、あまり先を読み過ぎてサブアーバンと呼ばれる郊外にまで行ってしまうと、いくら駅に近くても投資としてはリスクが高くなるので、基本駅にはお勧めしません。

次回に続く

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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