最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第１四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間５万から６万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

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先日、「不動産コラム集」として紹介した新たな電子書籍がアマゾン出版から承認され、販売開始となったのでお知らせします。

以下がその目次ですが、全て現地の雑誌等で連載してきたものなので、バンコク在住の方は読んだことがあるかもしれません。また、これまでの著書で引用されている内容も多く、目新しいものではないかもしれません。

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さて、カシコンが何故、２０２０年を通してバーツが強くなるといっているのかという点については、下に添付した英文の記事を読んで下さい。

私は為替のアナリストでもないので、彼らの予想についてああだこうだといえる立場にはありませんが、さすが観光立国タイ。

世界４位、６００億ドル以上もの観光収入と巨額の外貨準備金を持ち、その海外経常収支が注目されて、世界の投資家からヘイブンカレンシー（避難通貨）として今年も買われ続けるということのようです。

もっとも、為替の予想は大体外れるので、カシコン銀行であってもその予測が的中するのかどうかはわかりませんが…。

ただ、年末にはドルバーツは３０バーツを割り込み、29.25バーツまで高くなるという彼らの予想が正しければ、不動産市場に外国人投資家が戻ってくる可能性も低いということです。

今回の著書や「２年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でも書いたように、タイ人の投資需要が中央銀行によって締め出された結果、今後バンコクのコンドミニアム市場が復活するには外国人投資家が不可欠だと、私は思っています。

そうなると、もしカシコン銀行の予想が正しければ、バンコクの不動産市場もまだまだ低迷が続くということだろうと思うのです。

最近は、このブログでもネガティブな話が多いのですが、私もできるだけ客観的に考えているつもりです。この状況下で、新規で売り出されたプレビルドが買いだ、などという人がいるとすれば、販売在庫の処分に奔走するデベロッパーのセールスか、コミッション目当ての仲介業者ぐらいなのではないかと思います。

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KBank: Baht to rise throughout 2020

Economic imbalance spurs relentless climb

The baht's strength is expected to continue throughout this year, buoyed by Thailand's increased surpluses in current account and trade balance coupled with flat growth in imports, says Kasikornbank (KBank).

The local currency's value is forecast to hover around 29.75 against the US dollar in the first half before appreciating to 29.25 by the end of the year, said Kobsidthi Silpachai, KBank's head of capital markets research.

On Dec 30, the baht touched a six-year high of 29.90 per dollar before depreciating into the 30s in 2020. Anaemic trade volume as the holidays approached allowed some investors to easily manipulate the baht, while the country's economic fundamentals also contributed to the previous gain.

The baht was Asia's best-performing currency last year, rising by more than 7%, according to Reuters.

Despite subdued economic growth, the baht gained from the country's massive current account surplus, inflows of tourism revenue and near-record foreign reserves.

KBank: Baht can go higher

Rate cut will not slow baht appreciation

KBank predicts baht climb against dollar

Ample foreign reserves have made Thailand stand out as a safe haven to park capital, either for actual investment or speculation.

"We estimate that the country's current account will record a surplus of US$33.8 billion this year, a reflection of imbalances in the economy," Mr Kobsidthi said.

Thailand's current account surplus totalled $33.2 billion as of November 2019, accounting for 5.3% of GDP, according to Bank of Thailand data.

The country's trade surplus with the US was $19 billion in 2019, according to the US Treasury Department.

Although the Bank of Thailand's Monetary Policy Committee is expected to make another 25-basis-point rate cut this quarter to shore up economic growth momentum and fend off appreciation, limited monetary policy space will still put pressure on the baht's upward trend going forward, Mr Kobsidthi said.

Thailand's GDP growth is projected at 2.7% this year, supported by fiscal 2020 disbursement budget and public investment, he said.

Drought is anticipated to incur economic losses of more than 20 billion baht or 0.1% of Thailand's GDP, Mr Kobsidthi said.

If economic losses stemming from drought and fourth-quarter GDP growth data are worse than expected, the 2.7% growth forecast could be downgraded, he said.

The tweak to ease loan-to-value (LTV) regulations is not projected to rev up property sales, he said, as purchasing power has been dented by elevated household debt, which accounts for 79% of GDP.

The ratio of household debt to income is as high as 220%, contributing to a slowdown in private consumption, Mr Kobsidthi said.

The Bank of Thailand has eased the LTV rules governing mortgage lending, shortening the minimum debt-servicing period for first mortgages required for those seeking a second loan for homes priced below 10 million baht.

Another change was lowering the minimum down payment for first mortgages for homes valued at 10 million baht or more.

４日前のバンコクポストによれば、カシコン銀行が２０２０年もタイバーツの上昇が続くだろうと発表したそうです。

カシコンは昨年後半あたりからタイバーツの上昇を予想していて、このところ何度もそういうコメントを出してきています。

ただし、つい最近はタイ政府の介入もあって、ドルバーツはやや落ち着いていますが、これも長くは続かないというのが大方の予想のようです。

実は私も、この分ではしばらく新しい不動産を買うこともないだろうと、ちょうど先週の木曜、アソークのＣＩＴＩバンクに行き、手持ちのバーツ資金を米ドル建てのミューチュアルファンドに入れたいと、担当のフィナンシャルアドバイザーに伝えました。

すると、バーツはまだ高くなりそうなのでやめておいた方がいいのではないかといわれ、そういうことならと、結局はバーツ建てのインカムファンドでしばらく運用することにしました。

私の場合、投資信託で大きく儲けてやろうなどとは思ってないので、株式のファンドは避けてパンタバット（ボンド）のファンドで常に運用するようにしているのですが、こうやって一旦、ファンドで投資運用しておくと、次回海外に送金する時に資金の出所を聞かれなくてすむのです。

今は、資金ソースが不明の場合、マネーローンダリングを防止するために、海外送金は１回につき２万ドルまでという制限があり、これに引っかかると何回にも分けて送金することになり、それを避ける一つの手がこういったファンドでの運用です。

将来、またコンドミニアムに投資する時にも、海外から外貨で送金された資金で１００％購入しなければならないというタイの不動産購入要件があるので、このファンドを解約して一旦日本に送金し、折り返しで日本円のままバンコクに送り返せるので、今のうちにファンドで運用しておけば小回りが利き便利です。

次回に続く

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２０１６年６月から経済誌「アレイズ」の連載を始め、その間、並行して「ワイズ」や「バンコクハウジングガイド」にもコラムを書いてきました。

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昨日、現地経済紙、ターンセータギットに

さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくＡＲＥＡの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、２０１９年の22,197ユニットが２０２０年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ１月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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２０１７年９月のＶＩＰプリセールの１日だけで全体の８０％が売れてしまったセレスアソークですが、このプロジェクトは販売開始前から前評判が高く、私も当時、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて」で３回にわたり、コメントをしています。

従って、まずそれを先に読んでもらえれば、当時の様子や私の考えがわかると思います。

プリセール価格が平均２５万バーツ/㎡台とラグジュアリークラス並の価格でコストパフォーマンスにも優れる。販売当初は大変な人気であったことからもわかるように、今でもこの割安感は魅力。

２．パノラマビューの開放的な間取りはタイでは特に人気があり、同プロジェクトに採用されているグラスカーテンウォール工法は、ファサードの経年劣化や陳腐化に対する耐性も高く、タイの過酷な気候条件下でも長期間資産価値が落ちない。（「トンローのプレビルド、トップ５（その３）」を参照）

３．スーパーラグジュアリープロジェクトで定評のある、タイでもトップクラスの設計事務所やプロフェッショナルチームを採用した飽きのこないデザインと居住性。

弱点：

１．

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つい３日前のことですが、アソークのコンドミニアム、特にこのセレスアソークのある駅周辺に関して、コンサルティング会社のフェニックスプロパティから下に添付した英語のコメントが出ています。

「今の低迷する不動産市場にあっても、アソークの地価が年率１５％で値上りしてきたことや、近くのミックスユース開発により今後も発展が継続することから、ここは他とは違う特別なエリアである」という、幾分持ち上げ過ぎの内容にはなっていますが、特に間違いでもないと思います。

私自身も４年前までアソークに住んでいたのですが、同じＣＢＤといってもトンロー通りは住宅中心の中にオフィスが点在するのに対して、アソークは逆に駅周辺のベストピッチにはオフィスビルやホテル、ショッピングモールが建ち並び、その周辺にコンドミニアムがあるという感じで、まさにＣＢＤの中のＣＢＤです。

従って、高級コンドが林立するトンロー通りに比べれば、アソークのスーパーラグジュアリーコンドの方が希少価値があると思います。

また、著書でも書きましたが、どうしてもトンローが買いたければ、市場が行き詰っているトンロー通りよりも、これからの発展性があるスクムビット３６や３８といった偶数側のアッパーからハイクラスのプロジェクトが買いですが、一方でどうしてもスーパーラグジュアリーが買いたければ、これもやはりトンロー通りよりもアソークの方が供給過剰感は小さく発展性もあるので、底値買いとしては悪くない時期かもしれません。

さて、現在、市場で売りに出ているセレスを調べると、全部で６６ユニットあり、その平均価格がこのグラフの271,762バーツ/㎡です。そして、この中に同じ70.3㎡の２ベッドが１６件あり、最も安いのが243,000バーツ/㎡です。

多分、低層階ではないかと思いますが、このユニットだけが売主が損切りしてでも本当に売りたがっている値付けであるとわかるし、これを仲介しているBeyond Real Estateは、私も以前、アシュトンのディールで取引をしたことがありますが、歩合制で働く熱心なブローカー達です。

特にアソーク担当の女性ブローカーはなかなかのやり手だったので、もし彼女でも売れなければ、まだ価格が高いのかもしれません。

一方、他の１５件は２７万バーツ/㎡前後と売れたら売ってもよい程度のリセール出しです。従って、売り手にどうしても今売りたいという危機感がないのではなかなか値引き交渉も難しく、私は自分が買う場合はこういうのは追いかけないことにしているのですが、一応、市場価格の参考にする程度です。

以上、これが現在市場に出ているセレスの価格ですが、次回はこのプロジェクトのプロとコンについて私が思うところを書いてみます。

ところで、昨日アップロードした直接売買サイトでの広告に対して、早速３つのタイ人エージェントから扱いたいとの問い合せが入ってきました。やはり、彼らにとってもこの価格はインパクトがあるのだと思います。

ただし、今後のやりとりはタイ語による筆談になるので、残念ながら一般の日本人には難しいと思いますが、これがタイの不動産市場でディールを進める上での実態なのです。

次回に続く

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Asoke property market sees strong take-up rates and soaring land prices
January 13, 2020

The Asoke property market has a great deal of potential and remains an area investors should keep an eye on. That was the sentiment of Surachet Kongcheep, local real estate expert and Managing Director of Phoenix Property Development and Consultancy, who also noted that land prices continue to increase around Asoke.

“The zone around Asok BTS station is one of the highest-potential areas in Bangkok for property development. In addition to being an interchange for the subway and skytrain lines, it’s home to Terminal 21, a well-known shopping mall,” Surachet told the Bangkok Post.

He continued, “Furthermore, some large-scale mixed-use projects, such as the renovation of Queen Sirikit National Convention Center and The Parq project at the corner of Ratchadaphisek and Rama IV roads, will have an influence on the nearby Asoke area’s evolution.”

All of this has been the catalyst behind Asoke’s soaring land prices, which have grown by 15 percent annually. According to Surachet, the Asoke property market currently has 6,928 condominium units with nearly 90 percent of these having been sold. This bodes well for the future.

“All new condominium projects in the area can expect a high level of interest from potential buyers, due to the desirable location, numerous transport options and the intangibles that set Asoke apart from other locations,” Surachet stated.

ＢＴＳアソーク駅とＭＲＴスクムビット駅のすぐ近くに建設中の高級コンド、セレスアソークというのがあります。

１２月時点で工事全体の６割が完成ということなので、今年後半には引渡しとなると思

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ผลสำรวจชี้คนไทยยังใช้ทำเลเป็นเหตุผลหลักในการเลือกบ้าน

จะเห็นได้ว่าทำเลที่มียอดค้นหามากที่สุดทั้ง 5 อันดับ ล้วนแล้วแต่เป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ว่าซื้อหรือเช่านั้น มองเรื่องทำเลเป็นสำคัญสอดคล้องกับผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด ที่ระบุว่าทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ เชื่อว่าในอนาคตเมื่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย จะยิ่งทำให้เห็นภาพการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกระจายตัวออกไปสู่เส้นทางสายต่าง ๆ มากขึ้น

โดยพบว่า 1 ใน 3 ของผู้ที่ตอบแบบสอบถาม หรือ 32% มองว่าระยะทาง 400-500 เมตร จากที่พักอาศัยถึงระบบขนส่งสาธารณะ เป็นระยะห่างที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ยังพบว่า ระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ ได้แก่ 

60% ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

51% ใกล้สถานที่ทำงาน

34% ใกล้จากแหล่งช้อปปิ้ง

33% ใกล้สถานพยาบาล

ขณะเดียวกันยังพบว่า 35% ของผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสนใจกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ใกล้เปิดใช้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหลายเส้นทางทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจากเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกเช่นกัน รองลงมาจำนวน 16% ให้ความสนใจในทำเลรัชดา ลาดพร้าว พระราม 9 และอีก 15% ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน ขณะที่ทำเลสุขุมวิทรอบนอก อย่าง บางนา แบริ่ง และย่านอารีย์กับพหลโยธิน ได้รับความสนใจในจำนวน 11% เท่ากัน

これらの人気トップ５の駅についていえることは、いずれも駅から近いエリアに人気があり、購入にせよ、賃借にせよ、タイ人の住宅需要の大半がロケーションを最も重要視している。

また、これはＤＤプロパティが直近に行った住宅購入者の意識調査結果(DDproperty Consumer Sentiment Survey) と同じで、購入希望者にとってもやはりロケーションがもっとも重要な意思決定要因である。

すなわち、将来、バンコク首都圏で多くのマストランジット新線が開通するにつれて、住宅購入需要もそれら新線の駅に沿って広がっていくと思われる。

さらに、調査対象全体の３２％のタイ人は、マストランジットの駅から４００から５００メートル以内が許容可能な距離と考えていることがわかった。

以下はそれぞれの施設に対する重要度の意識調査結果である。

１．駅に近い　６０％

２．職場に近い　５１％

３．ショッピングセンターに近い　３４％

４．病院に近い　３３％

同時に、全体の３５％が住宅価格がまだ手頃であるバンコク郊外での住宅購入を希望していて、その理由は、都内では地価が高くなり過ぎたため、既に住宅に手が届かなくなっているからということであった。ただし、これには現在工事中のマストランジットで近いうちに開通する新駅も含まれる。

また、１６％がラチャダー、ラートプラーウ、ラーマ９といったエリアに興味を示していて、一方で、今も１５％が都内のスクムビット通りエリアに憧れている。

さらに、１１％が同じスクムビット通りでも郊外のバンナー、ベーリングに注目する一方、同じく１１％がダウンタウンであるアーリーやパホンヨーティンにも興味を持っている。

そういう意味では、以前、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する（その２）」で紹介したチャンバースなんかは、ロケーション、ブランド、クオリティと揃ったプロジェクトであり、しかも、新築でありながら価格も直接売買サイトのリセールであれば、ブローカーのコミッションなしで

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一昨日、正月の帰省から戻りました。昨年同様、バンコクの空は濃厚なＰＭ2.5で朝から外の景色がかすんでいて、これが１日中続くようになっていますが、数年前の北京のようです。

しかし、昨年は道を歩く人の多くがマスクを着けていたのですが、今年はもう慣れたのか、あまり見かけなくなっています。やはり、この辺は飽きっぽいタイ人らしく、何事もあまり続かない性格を表しているのかもしれません。

今、多くの日本人達がゴルフをしにタイにやってきていますが、バンコクもパタヤも同じようにＰＭ2.5は高く、東京の方が余程空気がきれいです。わざわざ健康によくないところにきて屋外でゴルフをするのもどうかと思いますが。

もっとも、私なんかも去年も今年もマスクなどせずにゴルフの打ちっ放しにせっせと通っていますが…。

さて、このブログも昨年の続きから始めようと思いますが、最後のサパーンクワーイは私としてはあまり興味がないところであり、我々が投資をするにはまだ早いとも思うので、簡単に要約していきます。

5. สะพานควาย
มาถึงทำเลสุดท้าย ไม่ไกล้ ไม่ไกล ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS คือทำเลสะพานควาย ทำเลนี้เป็นทำเลก่อนหน้าจตุจักรเพียง 1 สถานี จึงเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อได้ไม่ยาก เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย โดยปัจจุบันเป็นแหล่งงานสำคัญอีกแห่งหนึ่ง เชื่อมต่อกับถนนวิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษกได้สะดวก และใช้ถนนพหลโยธินเดินทางได้สะดวกเช่นกัน มีตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร Co-working space และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย

ทำไมสะพานควายถึงน่าอยู่

ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีกลางบางซื่อ

มีแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก และใกล้สวนจตุจักร

จุดเด่นสำคัญ

ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานจตุจักร มีเนื้อที่ประมาณ 727 ไร่

อนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม

５．サパーンクワーイ
最後の人気ロケーションであるサパーンクワーイは、都心部から近くもなく遠すぎもせず、ＢＴＳ沿線のほどよいところにあるエリア。また、チャトゥチャク駅の隣り駅なのでバンスー中央駅にも簡単に行けるし、ＢＴＳサパーンクワーイ駅からの通勤等も便利である。

ウィパワーディランシット通りやラチャダーピセーク通り等の大通りへのアクセスが容易で、交通の要所であるだけでなく、市場やレストラン、コーワーキングスペース等も多い。

何故、サパーンクワーイが住み易いのか？

ＢＴＳ駅があり、バンスー中央駅にも近いだけでなく、ハングアウトスポットやショップ、レストランが多くあり、しかも近くにはチャトゥチャク公園もある。

特筆すべきポイント：

７２７ライという広大なチャトゥチャク公園がある。

将来、ミックスユースの開発が予定されていて、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル等が建設される。

以上ですが、チャトゥチャクのあたりはウィークエンドマーケットで観光客に有名ですが、バンコクの下町という感じで、ロンドンでいえばポートベロー、東京でいえば葛飾区とか台東区という感じですかね。いずれにせよ、あまり投資先としては向いてないように思います。

さて、最後になりますが、次回では今回の調査結果の総まとめとして、住宅を探すタイ人の傾向をＤＤプロパティが分析しているのでそれを解説していくことにしますが、これは大いに参考になると思います。

次回に続く

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