タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年01月

バンコクでは東京よりも重要な駅からの距離(その1)

世田谷区昨日、「人気エリア、世田谷で空き家が増える訳」と題するプレジデントの以下の記事を読みました。

駅から1分離れただけでマンション価格が平米あたり1万8,000円も下がるのは何故か。
 
ヒントは「利便性」だ。通勤をはじめとする利便性について、妻が専業主婦で通勤は旦那1人なら多少の駅距離は許容できるが、2人とも働くとなると通勤はもちろん、買い物をはじめとする利便性が非常に重要になってくる。
 
東京都心7区(中央・千代田・港・新宿・渋谷・品川・目黒)の各駅から1分離れたときの中古マンション成約単価の下落率は、6年前は平米あたり8,000円程度だったが、2018年(5月末時点)では1万8,000円に拡大しており、この傾向には歯止めがかかりそうにない。
 
都心でも都市郊外でも、そして地方でも、あらゆるところでこうした駅距離による資産格差のフラクタル構造がみられる。時間の経過につれ、駅から離れたときの不動産価格下落カーブは今後さらに急角度となっていっても全く不思議ではないだろう。
 
新築マンションも同様で、その売れ筋は「都心一等立地」や「駅直結」「駅前・駅近」「大規模」「タワー」といったキーワードに代表されるマンション販売は比較的堅調だが、「駅遠」「郊外」といったマンションは売れにくく、マンション用地の仕入れも「徒歩7分」を超えると慎重姿勢を見せている。

コラム記事は以上ですが、これはバンコクのコンドミニアムについても当てはまります。ニューヨークやロンドンの場合、Park & Rideといって駅まで車を運転して行き、そこから電車でCBDに通勤する人も多いのですが、どこも渋滞するバンコクの場合、東京と同じく徒歩で駅まで行って電車に乗れることに大きな価値があります。

それに、バンコクでは専業主婦というのはあまり見かけず、ミドルクラス以上の家庭の大半が夫婦共働きなので、この記事にある現代の東京で暮らす人達と事情は全く同じです。

先日、「2019年の人気ロケーション、ベスト5(その7)」でDDプロパティの調査結果を紹介したように、バンコクでコンドミニアムを探すミドルクラスやアッパーミドルクラスの場合、駅に近いことがもっとも重要で、しかも、せいぜい400から500メートル(1分80メートルとして徒歩5~6分)以内という条件が付くこと、そして次に、職場に近い駅であることの2つが、住宅を選ぶ最優先事項となっているのがわかります。

特に、先進国と違ってまだ中進国のタイですから、現時点ではマストランジットシステムといわれる地下鉄を含む電車の路線はエアポートリンクやパープルラインを入れても5路線しかなく、そこに800万人ものバンコク都民が暮らしているわけですから、駅前とか駅近の住宅には東京以上の希少価値があります。

ただし、「都心でも都市郊外でも、そして地方でも、あらゆるところでこうした駅距離による資産格差のフラクタル構造がみられる」というところだけは、バンコクの場合、ちょっと違います。

次回に続く

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激減する供給量と市場の縮小(その2)

49%ダウンさて、下に貼り付けたタイ語のコラムがコリアーズのリサーチ部門によるコメントですが、その概要を訳したのが以下です。

表題:コンドミニアムの新規供給は増えず、第1四半期は前年同期比49%減

コンドミニアム市場の下落が今も続いていることから、デベロッパー各社はビジネスプランを変更して新規売出のプロジェクトをさらに減らし始めた。

その結果、今年の第1四半期はわずか13プロジェクトが売り出されるだけとなりそうである。

また、LTVによる融資規制が緩和されたものの、デベロッパーの多くは今の供給過剰を危惧していて、今年も1年を通して販売在庫の一掃に注力するであろう。

不動産市場は中央銀行の融資規制による投資需要の減少、タイ経済の低迷による消費者の購買意欲の落ち込み等で、2018年に66,000ユニットも売れていたコンドミニアム市場が、2019年には44,662ユニットへと33%も落ち込んだ。しかし、今年はさらに落ち込むと予想している。

また、タイ中央銀行が発表した一部規制緩和についても、デベロッパー各社は市場にとって大した効果はなく、消費者の住宅購入意欲も回復しないと考えている。その結果、2020年はほとんどのデベロッパーが新規プロジェクトを見送り、販売在庫の一掃に注力することになりそうだ。


そんな中、デベロッパーによっては、完成在庫については30%以上もの値下げをして在庫処分に必死になっているところも出てきているし、一方でプロジェクトの仕様を変更してスペックダウンし、ダウングレードで価格競争力をつけて販売しようとするところも出てきている。

こんな状況下、第1四半期で新規で売り出されるプロジェクトはわずか13プロジェクト、4,561ユニットと予想され、昨年の第4四半期から7割も落ち込み、昨年同期の8,953ユニットに対しても半減しそうである。

以上ですが、完成在庫で3割以上もの値下げといえば、500万バーツの物件が350万バーツ以下で買えるということになり、しかもこれが新築物件なわけですから相当な値引きです。

そういえば、今回の著書でも書いたコンドーピーシングと呼ばれるタイ人にも嫌われるプロジェクトが最近増えてきているようですが、
こういう物件はたとえ3割引きでもあまり買いたいとは思わないですね。


それにしても、そこまで値引きをすると完全にデベロッパーの開発利益が飛んでしまって破綻という危険水域に入ってきているわけで、ちょっと、今後が心配にもなります。


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คอนโดเข็นไม่ขึ้น Q1เปิดใหม่วูบ49%
ตลาดคอนโดฯ ยังซึมยาว ผู้ประกอบการปรับแผนเปิดขายใหม่ ไตรมาส 1 ปี 2563 คาดมีแค่ 13 โครงการ ลดจากปีก่อนเกือบ 50% กังวลซัพพลายท่วม แม้คลายเกณฑ์แอลทีวี ส่วนใหญ่เดินหน้าลุยระบายสต๊อกต่อเนื่อง  เกือบ 1 ปีที่ตลาดอสังหาริม ทรัพย์หดตัว เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัวหลังธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศมาตรการมูลค่าต่อสินเชื่อบ้าน หรือ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านของธนาคารพาณิชย์ให้มีคุณภาพ และลดการเก็งกำไร ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ประกอบกับสถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว ก่อให้เกิดผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมอย่างมาก จากปี 2561 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายมากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562 ลดเหลือ 44,662 ยูนิต ลดลง 33% และคาดว่ายังคงชะลอตัวต่อเนื่อง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจขาดปัจจัยบวกหนุนอย่างไรก็ตาม แม้ ธปท.ประกาศผ่อนคลายกฎเกณฑ์ LTV ในสัญญาที่ 2 ก็ตาม แต่ผู้ประกอบการมองว่ายังไม่สามารถกระชากกำลังซื้ออสังหาฯฟื้นคืนมาได้มากนัก โดยรองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ นายภัทรชัย ทวีวงศ์ กล่าวว่า ช่วงไตรมาสแรกปี 2563 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต๊อกคงค้างก่อน และบางรายมีการปรับรูปแบบโครงการใหม่ด้วยการลดราคาลงจากที่ขายไปในช่วงก่อนหน้า ปรับลดสเปกโครงการลง เพื่อให้โครงการสามารถแข่งขันได้ในภาวะที่ตลาดยังคงชะลอตัวอย่างต่อเนื่องดังนั้น ไตรมาส 1 ปีนี้ คาดการณ์จะมีคอนโดมิเนียม
เปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเพียงแค่ 13 โครงการ 4,561 ยูนิต เท่านั้น มูลค่าการลงทุนอยู่ที่ 16,900 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาส 4 ปี 2562) ถึง 10,228 ยูนิต หรือคิดเป็น 69.2% และลดลงจากไตรมาส 1 ปี 2562 ที่เปิดขาย 8,953 ยูนิต ปรับลดลงประมาณ 4,392 ยูนิต หรือคิดเป็น 49.1% ทั้งนี้ มูลค่าการลงทุนอาจลดลงกว่า 28,530 ล้านบาทเมื่อเทียบกับในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าด้าน

激減する供給量と市場の縮小(その1)

四半期別新規ユニット数最近、コリアーズインターナショナルが出したタイ語のコメントがショッキングです。

結論からいえば、このグラフの通り、今年は各デベロッパーが新規コンドミニアムプロジェクトの売出に慎重になっていて、第1四半期の新規供給は昨年同期比で半分以下になるとの予測です。

私などは、供給過剰が指摘されながらもつい数年前まで続いていた、年間5万から6万ユニットの新規供給があった時代に慣れてしまっているので、改めて今のコンドミニアム市場の失速と縮小に驚かされます。

また、最近の新聞記事を読んでいると、タイ中央銀行がこれまでの住宅ローン規制を若干緩和したものの、その効果はほとんどなく、デベロッパーの警戒は解けてないようで、既にいくつかの大手デベロッパーは住宅開発への依存から、賃料収入を生み出す収益物件の開発にシフトする流れになっているようです。つまり、住宅市場からはしばらく撤退というところが増えているわけです。

実は、2日前も大手日系デベロッパーの人と飲んでいたのですが、もう2、3年はコンドミニアム市場は回復しないと考えているそうです。また、一部のデベロッパーを除いて、日系の多くは今、タイのデベロッパーの流れに同調して住宅からホテル等の商業ビルの開発にシフトしつつあるそうです。

もっとも、金を出しても口は出せない、というのがほとんどの日系デベロッパーなので、提携するタイのデベロッパーの方針に反して、自分達だけで別のことをやるのは、なかなか難しいことであり、これも仕方がないことだろうとは思うのですが…。

いずれにせよ、市場低迷があと2、3年続くというのはちょっと長いような気がしますが、少なくとも今年一杯は、タイバーツの暴落といったような予想外のことでもなければ、コンドミニアム市場の力強い回復はなさそうです。

従って、余程の底値買い物件のチャンスに出会えば別ですが、少なくとも普通の新築や築浅中古の購入に関しては、これまでの「待つも相場なり」の姿勢から、これ以上ダラダラ待っていても仕方がないので「休むも相場なり」へと、完全に停止状態に向かった方がいいのかもしれません。


もっとも、私などは、2年も3年も待たなくても、この調子で新規供給量が激減して販売在庫も整理されていけば、市場復活は案外近いのではないかとも考えるのですが…。


では、次回にこの記事の概要を解説してみることにします。

次回に続く


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不動産コラム集について

コラム集表紙先日、「不動産コラム集」として紹介した新たな電子書籍がアマゾン出版から承認され、販売開始となったのでお知らせします。

以下がその目次ですが、全て現地の雑誌等で連載してきたものなので、バンコク在住の方は読んだことがあるかもしれません。また、これまでの著書で引用されている内容も多く、目新しいものではないかもしれません。

ただ、2016年から時系列に並べているので、
市場の変化に応じて最初はバンコクのコンドミニアム市場に対して極めてポジティブであった私の考え方が、2018年あたりから次第に警戒感を持つようになり、2019年に入ってからはかなりネガティブに変わってきているのがわかると思います。

そして、これらコラム記事で書いてきた経験や知識の積み上げから、最新の不動産市場動向やこれから市場で起こりそうなこと、そしてこの失速低迷が続くコンドミニアム市場で失敗しないための参考になればと書いた著書が、「バンコク不動産投資(2020年の混乱市場を勝ち残るヒント)」です。

目次

1.将来のヴィンテージ・コンドミニアムを買え!
2.プレビルドから中古へ、主役交代始まる
3.不動産投資の錬金術 マリエッジバリューを狙え
4.プレビルドで大切なのは、プロジェクトを選び取る力
5.注目のスクムビット・ソイ36
6.ダークホースはBTS「幸福駅」
7.マイナス成長でも地価上昇は止まらない
8.バンコク コンドミニアム事情
9.1ベッドルーム投資は可能な限りリスク軽減を
10.2017年はオンヌットからバンナーに注目!
11.ラグジュアリープロジェクトの大量供給、市場は息切れしないのか?
12.どんな日本人達がバンコクのコンドミニアムを買っているのか
13.サムローンはスクムビットライン延伸線の試金石
14.タムレ・トーングとタムレ・サカヤパープ、どっちに投資する?
15.バンコク コンドミニアム市場の今
16.安いからと郊外物件を買ってはいけない
17.デベロッパーが隠す、本当は一番怖い空室リスク
18.不動産投資の錬金術 ゲンガムライは竣工後に勝負する
19.ダラダラ持つな、イールドプレイは5年でエグジット
20.“ピー”は買い
21.プレビルド待機資金の運用と為替リスクのヘッジ
22.続々と参入する日系デベロッパー、武器は低コストジャパンマネー
23.アシュトン・アソークの投売りを買え
24.「木を見て森を見ず」で失敗するな!
25.ハッピー・リタイアメントをタイで過ごす方法
26.2018年度版「コンド購入の教科書」
27.2018年、プレビルド投売りの買い場が来る
28.楽観と悲観、2つに割れた2018年市場予測
29.BTSスカイトレインで最も地価が上昇した駅
30.「出口」でエージェントを使うなら灯台下暗し
31.デベロッパーの選択について
32.危ない自称不動産投資の専門家達
33.誰でも不動産投資で儲けられるわけではない
34.スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?
35.急増する中国人投資家は諸刃の剣
36.サムローン駅を代表するプロジェクト「メトロポリス」
37.中古物件のリファビッシュは儲かるビジネス
38.バンコク保有不動産の効果的エグジット方法
39.今の新規コンドミニアム市場、「待つも相場なり」
40.都心部の新規プレビルドは敬遠、中古こそ狙い目
41.主役はラグジュアリーから中低価格帯へ
42.海外不動産投資で世界のミリオネアを目指せ!
43.日系デベロッパー、強気一辺倒から急変、逃げ腰へ!
44.10年に1度の投売りが始まった!

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まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その2)

観光収入1さて、カシコンが何故、2020年を通してバーツが強くなるといっているのかという点については、下に添付した英文の記事を読んで下さい。

私は為替のアナリストでもないので、彼らの予想についてああだこうだといえる立場にはありませんが、
さすが観光立国タイ。

世界4位、600億ドル以上もの観光収入と巨額の外貨準備金を持ち、その海外経常収支が注目されて、世界の投資家からヘイブンカレンシー(避難通貨)として今年も買われ続けるということのようです。


もっとも、為替の予想は大体外れるので、カシコン銀行であってもその予測が的中するのかどうかはわかりませんが…。

ドルバーツただ、年末にはドルバーツは30バーツを割り込み、29.25バーツまで高くなるという彼らの予想が正しければ、不動産市場に外国人投資家が戻ってくる可能性も低いということです。

今回の著書や「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でも書いたように、タイ人の投資需要が中央銀行によって締め出された結果、今後バンコクのコンドミニアム市場が復活するには外国人投資家が不可欠だと、私は思っています。

そうなると、もしカシコン銀行の予想が正しければ、バンコクの不動産市場もまだまだ低迷が続くということだろうと思うのです。

最近は、このブログでもネガティブな話が多いのですが、私もできるだけ客観的に考えているつもりです。この状況下で、新規で売り出されたプレビルドが買いだ、などという人がいるとすれば、販売在庫の処分に奔走するデベロッパーのセールスか、コミッション目当ての仲介業者ぐらいなのではないかと思います。

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KBank: Baht to rise throughout 2020

Economic imbalance spurs relentless climb

The baht's strength is expected to continue throughout this year, buoyed by Thailand's increased surpluses in current account and trade balance coupled with flat growth in imports, says Kasikornbank (KBank).

The local currency's value is forecast to hover around 29.75 against the US dollar in the first half before appreciating to 29.25 by the end of the year, said Kobsidthi Silpachai, KBank's head of capital markets research.


On Dec 30, the baht touched a six-year high of 29.90 per dollar before depreciating into the 30s in 2020. Anaemic trade volume as the holidays approached allowed some investors to easily manipulate the baht, while the country's economic fundamentals also contributed to the previous gain.


The baht was Asia's best-performing currency last year, rising by more than 7%, according to Reuters.

Despite subdued economic growth, the baht gained from the country's massive current account surplus, inflows of tourism revenue and near-record foreign reserves.

KBank: Baht can go higher

Rate cut will not slow baht appreciation

KBank predicts baht climb against dollar

Ample foreign reserves have made Thailand stand out as a safe haven to park capital, either for actual investment or speculation.

"We estimate that the country's current account will record a surplus of US$33.8 billion this year, a reflection of imbalances in the economy," Mr Kobsidthi said.

Thailand's current account surplus totalled $33.2 billion as of November 2019, accounting for 5.3% of GDP, according to Bank of Thailand data.

The country's trade surplus with the US was $19 billion in 2019, according to the US Treasury Department.

Although the Bank of Thailand's Monetary Policy Committee is expected to make another 25-basis-point rate cut this quarter to shore up economic growth momentum and fend off appreciation, limited monetary policy space will still put pressure on the baht's upward trend going forward, Mr Kobsidthi said.

Thailand's GDP growth is projected at 2.7% this year, supported by fiscal 2020 disbursement budget and public investment, he said.

Drought is anticipated to incur economic losses of more than 20 billion baht or 0.1% of Thailand's GDP, Mr Kobsidthi said.

If economic losses stemming from drought and fourth-quarter GDP growth data are worse than expected, the 2.7% growth forecast could be downgraded, he said.

The tweak to ease loan-to-value (LTV) regulations is not projected to rev up property sales, he said, as purchasing power has been dented by elevated household debt, which accounts for 79% of GDP.

The ratio of household debt to income is as high as 220%, contributing to a slowdown in private consumption, Mr Kobsidthi said.

The Bank of Thailand has eased the LTV rules governing mortgage lending, shortening the minimum debt-servicing period for first mortgages required for those seeking a second loan for homes priced below 10 million baht.

Another change was lowering the minimum down payment for first mortgages for homes valued at 10 million baht or more.

まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その1)

Thai Baht4日前のバンコクポストによれば、カシコン銀行が2020年もタイバーツの上昇が続くだろうと発表したそうです。

カシコンは昨年後半あたりからタイバーツの上昇を予想していて、このところ何度もそういうコメントを出してきています。

ただし、つい最近はタイ政府の介入もあって、ドルバーツはやや落ち着いていますが、これも長くは続かないというのが大方の予想のようです。

実は私も、この分ではしばらく新しい不動産を買うこともないだろうと、ちょうど
先週の木曜、アソークのCITIバンクに行き、手持ちのバーツ資金を米ドル建てのミューチュアルファンドに入れたいと、担当のフィナンシャルアドバイザーに伝えました。

すると、バーツはまだ高くなりそうなのでやめておいた方がいいのではないかといわれ、そういうことならと、結局はバーツ建てのインカムファンドでしばらく運用することにしました。


私の場合、投資信託で大きく儲けてやろうなどとは思ってないので、株式のファンドは避けてパンタバット(ボンド)のファンドで常に運用するようにしているのですが、こうやって一旦、ファンドで投資運用しておくと、次回海外に送金する時に資金の出所を聞かれなくてすむのです。

今は、資金ソースが不明の場合、マネーローンダリングを防止するために、海外送金は1回につき2万ドルまでという制限があり、これに引っかかると何回にも分けて送金することになり、それを避ける一つの手がこういったファンドでの運用です。

将来、
またコンドミニアムに投資する時にも、海外から外貨で送金された資金で100%購入しなければならないというタイの不動産購入要件があるので、このファンドを解約して一旦日本に送金し、折り返しで日本円のままバンコクに送り返せるので、今のうちにファンドで運用しておけば小回りが利き便利です。

次回に続く

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不動産コラム集

コラム集表紙2016年6月から経済誌「アレイズ」の連載を始め、その間、並行して「ワイズ」や「バンコクハウジングガイド」にもコラムを書いてきました。
また、それ以前は2015年から「タイ自由ランド」でも不動産コラムを書いていたので、その連載も含めるとかれこれ5年以上にわたり、不動産マーケットについて連載をしてきたことになります。

そこで今回、これまでに書いてきたコラム記事の中から44話を選んで加筆修正、再編集して電子書籍としてアップすることにしました。

ところで、バンコクの不動産に関する本は英語でもあまり出てないので、今度はバンコクの不動産を買う他の外国人、つまり香港やシンガポール、台湾、ヨーロッパの人向けに、英語で簡単な本を出して反響を見てみようかと思っています。

もっとも、思ったままのことを書くので半分趣味の世界であり、いつになるかもわかりませんが…。

さて、このコラム集はこれまでのバンコクの不動産市場の変遷がわかるように、時系列で編集しています。こうやって読み返すと、2011年にバンコクにやってきた当時から供給過剰の問題は指摘されていたものの、2018年末頃まで、タイ人の投資需要と外国人需要が市場の矛盾を吸収してきたのだとわかります。

そして今、市場を支えてきた両輪ともいえるこの2つの需要が鳴りを潜めてしまった結果、しばらく出口の見えない状況になっているわけです。

ただ、あと数年もすると、次はここが化けそうだという確かなタムレ・サカヤパープもいくつか出てきているので、お先真っ暗というわけでもありません。

しかしながら、この状況で買い出動というのはさすがにまだ早いという感じなので、やはり今年は「待つも相場なり」で様子見をするしかないのかなとも思っています。

いずれにせよ、このコラム集はアマゾンの出版審査が来週には終わると思うので、興味があれば、是非読んでみて下さい。

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2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー

昨日、現地経済紙、2019 新規供給ターンセータギットに下に添付した記事が載っていたのですが、調査会社AREAの発表によれば、昨年末のデベロッパー各社が保有する住宅全体の販売在庫総数は20万ユニット以上あることがわかったそうです。

これは現在の需要に対して2年分以上のストックであり、政府が昨年来打ち出してきた減税等の不動産市場刺激策がほとんど功を奏してなかったということで、供給過剰状態はさらに悪化しているというものです。

主な内容は以下の通り。

今回の調査によると、2018年の新規住宅売出平均価格が460万バーツであったのに対し、2019年のそれは400万バーツと値下りした。

問題は2019年に売れた住宅はわずか99,862ユニットと、2018年の120,577ユニットから17%も落ち込んだことである。これは、デベロッパーの値引きや政府の刺激策にも関わらず、
消費者の購買意欲が今も回復していないということでもある。

その結果、現在、218,881ユニットもの販売在庫が積み上がり、これらが2020年でも引き続き販売されることになる。また、前回の調査での販売在庫は199,768ユニットであったことから、この1年間で19,113ユニット、約10%ストックが増えたことになる。

今後一切の新規供給をしなかったとしても、今の販売在庫の一掃には2年間かかることになるが、もし政府がこれからもさらに不動産市場刺激策を打ち出せば、それに便乗したデベロッパーがまた新規供給を増やし始め、状況はさらに悪化し危険な状態になる可能性もある。

以上ですが、これはコンドミニアムだけでなく、戸建てやタウンハウスといった他の住宅も含めた数字であり、コンドミニアムだけで20万ユニットものストックがあるという話ではありません。


ただし、これ以上、政府は市場刺激策を打ち出すべきではないというのがAREAの考えのようで、今回の指摘も思ってもみなかった視点からのコメントです。

もっとも、AREAは今の供給過剰はデベロッパーの無謀なマーケットシェア争いに起因すると見ていて、以前からデベロッパーにかなり批判的だったのですが…。

完成在庫推移予測さらに、これは今回の著書でも引用させてもらった同じくAREAの調査結果表ですが、販売在庫でなく、既に竣工しているのにまだ売れてない完成在庫の予測です。

これこそ深刻な在庫であり、この表でコンドミニアムだけ見ても、2019年の22,197ユニットが2020年には31,076ユニットに増えるとの予想であり、状況は深刻化するばかりです。

そろそろ1月も下旬に入ろうとしているのに、何ら景気のいい話が聞こえてきませんが、タイ人の景気に対する不信感が続いていて、このままでは国内需要だけで不動産市場が力強く回復するという可能性はちょっと絶望的な感じです。

やはり、著書でも書いたように、外国人投資家の動向に注目するしかないのかもしれません。そのためには、タイバーツがまず下落することが必須条件だと思うのですが、それだけに、これからの為替の動きがますます気になります。

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สต็อกคอนโดท่วม 2แสนมาตรการรัฐไม่ช่วย
ปลายปี2562รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์  มีผู้ประกอบการ ผลิตโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกสู่ตลาด อย่างคึกคัก ขณะซัพพลายเดิมไม่ได้ถูกดูดซับให้ลดลงอย่างไรก็ตามผู้ประกอบการต่างพยายามปรับตัว พัฒนาโครงการให้มีขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ทั้งนี้จากการตรวจสอบพบ  ซัพพลายเมื่อปี 2562 มีการปรับลดราคาลงเหลือเฉลี่ย 4 ล้านบาทต่อหน่วยขณะปี 2561 มีราคาเฉลี่ย 4.6 ล้านบาทต่อหน่วยนายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) แม้การเปิดตัวของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะลดลงไม่มาก คือเพียง 5% ก็ตาม แต่สิ่งที่น่าวิตกคือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้รวมทั้งหมดเฉพาะในปี 2562 กลับมีเพียง 99,862 หน่วย เมื่อเทียบกับหน่วยขายที่ขายได้ในปี 2561 ที่มีถึง 120,577 หน่วย ถือว่าลดลงไปถึง 17%  ปรากฏการณ์นี้แสดงให้เห็นว่าการซื้อของผู้บริโภคอาจยังมีจำกัด แม้ผู้ประกอบการและรัฐบาลจะพยายามมีมาตรการกระตุ้นให้เกิดการซื้อก็ตาม
   ตัวเลขที่น่าห่วงขณะนี้คือยังมีหน่วยขายที่รอการขายและยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั้งหมดในกทม.และปริมณฑลมากถึง 218,881 หน่วยที่จะเข้ามาขายในปี 2563 ในขณะที่ก่อนหน้านี้ 1 ปียังมีหน่วยขายที่อยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 199,768 หน่วยที่เข้ามาขายในปี 2562 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 19,113 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 10% หากเฉลี่ยว่าปีหนึ่งมีการดูดซับอุปทานที่อยู่อาศัยประมาณ 110,000 หน่วย  ซัพพลายที่เหลืออยู่ 218,881 หน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาดูดซับอีกราว 2 ปีโดยไม่ต้องสร้างสินค้าใหม่  ดังนั้นหากรัฐบาลยังกระตุ้นการซื้อต่อไป อาจทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นจนถึงระดับที่อันตรายมากกว่านี้

年齢詐称詐欺?

timeline_20190110_124746 (2)ここ数年に知り合った人の多くから、私のブログを見て、「このプロフィール写真は詐欺だ。一体何年前の写真を載せているのだ?」といわれるようになりました。

実際、この写真は私がまだドイツ証券に居た頃に、赤坂の山王パークタワーのオフィスで撮ったものですが、まだ40代終わりの頃のものです。

その数年後、リーマンショックの不動産不況で会社を解雇され、今さらええ歳こいて再就職先探しなどしたくない、とアーリーリタイアを決め込んでなんとなく2011年にバンコクにやってきたものです。

しかし、そうこうしているうちに数年もすると暇を持て余してきたので、
昔取った杵柄でバンコクで個人投資家として不動産投資を始めました。

そして、ある程度タイ語も喋れるようになり、次第に不動産市場の動向もわかるようになった頃、就労ビザを取って給料も払ってくれるという会社があり、そこで仕事として不動産
ブログを書き始めたというのが、そもそものいきさつです。

その当時は、まだこの現役時代の写真でも十分だったのですが、バンコクに来てもう9年目になりました。さすがにこの写真は今の私とは大分違うので、実は、以前にも
このライブドアのプロフィール写真を変更しようと試みたことが何回かあります。しかし、毎回なぜか変更できず、結局そのままになっていました。

つい先日も、ライブドアのお問合せ先に、何度やってもプロフィール写真の変更ができません、とメールしたのですが、それでも一向に返事もありません。

そこで仕方がないので、最近、プロフィール欄を「近況は以下の著者紹介で」と変更して、アマゾンの著者紹介を使って、私の近況や最近の写真を紹介するようにしたものです。

この写真はプロンポンのエムクオーティエで撮ったのですが、今の実際の私はこんな感じです。まあ、写真などは重要でもないとは思いますが、「この写真は詐欺だ」とかいわれると、ズルをしているようで落ち着かないので、ここで一応自己弁護させてもらいます。

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その7)

DDプロパティ調査結果

ผลสำรวจชี้คนไทยยังใช้ทำเลเป็นเหตุผลหลักในการเลือกบ้าน

จะเห็นได้ว่าทำเลที่มียอดค้นหามากที่สุดทั้ง 5 อันดับ ล้วนแล้วแต่เป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ว่าซื้อหรือเช่านั้น มองเรื่องทำเลเป็นสำคัญสอดคล้องกับผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด ที่ระบุว่าทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ เชื่อว่าในอนาคตเมื่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย จะยิ่งทำให้เห็นภาพการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกระจายตัวออกไปสู่เส้นทางสายต่าง ๆ มากขึ้น

โดยพบว่า 1 ใน 3 ของผู้ที่ตอบแบบสอบถาม หรือ 32% มองว่าระยะทาง 400-500 เมตร จากที่พักอาศัยถึงระบบขนส่งสาธารณะ เป็นระยะห่างที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ยังพบว่า ระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ ได้แก่ 

60% ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

51% ใกล้สถานที่ทำงาน

34% ใกล้จากแหล่งช้อปปิ้ง

33% ใกล้สถานพยาบาล

ขณะเดียวกันยังพบว่า 35% ของผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสนใจกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ใกล้เปิดใช้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหลายเส้นทางทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจากเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกเช่นกัน รองลงมาจำนวน 16% ให้ความสนใจในทำเลรัชดา ลาดพร้าว พระราม 9 และอีก 15% ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน ขณะที่ทำเลสุขุมวิทรอบนอก อย่าง บางนา แบริ่ง และย่านอารีย์กับพหลโยธิน ได้รับความสนใจในจำนวน 11% เท่ากัน


総括:住宅を探すタイ人にとって、ロケーションが今も最重要事項である

これらの人気トップ5の駅についていえることは、いずれも駅から近いエリアに人気があり、購入にせよ、賃借にせよ、タイ人の住宅需要の大半がロケーションを最も重要視している。

また、これはDDプロパティが直近に行った住宅購入者の意識調査結果(DDproperty Consumer Sentiment Survey) と同じで、購入希望者にとってもやはりロケーションがもっとも重要な意思決定要因である。


すなわち、将来、バンコク首都圏で多くのマストランジット新線が開通するにつれて、住宅購入需要もそれら新線の駅に沿って広がっていくと思われる。

さらに、調査対象全体の32%のタイ人は、マストランジットの駅から400から500メートル以内が許容可能な距離と考えていることがわかった。


以下はそれぞれの施設に対する重要度の意識調査結果である。

1.駅に近い 60%

2.職場に近い 51%

3.ショッピングセンターに近い 34%

4.病院に近い 33%


同時に、全体の35%が住宅価格がまだ手頃であるバンコク郊外での住宅購入を希望していて、その理由は、都内では地価が高くなり過ぎたため、既に住宅に手が届かなくなっているからということであった。ただし、これには現在工事中のマストランジットで近いうちに開通する新駅も含まれる。

 

また、16%がラチャダー、ラートプラーウ、ラーマ9といったエリアに興味を示していて、一方で、今も15%が都内のスクムビット通りエリアに憧れている。

さらに、11%が同じスクムビット通りでも郊外のバンナー、ベーリングに注目する一方、同じく11%がダウンタウンであるアーリーやパホンヨーティンにも興味を持っている。


DDプロパティのレポートは以上です。特に、
スクムビット通りでも15%が選んだ都内部分については、“憧れている”と訳したのですが、原文を見ても他のところが興味を持っているというだけの表現に対し、都内スクムビットエリアだけは、「ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน」と特別な言い方をしており、タイ人は価格は高くなっているものの、ここに住むことに今も憧れみたいなものを持っているという意味です。

駅に近い(60%)と職住接近(51%)に対する需要が過半数という調査結果からも、それらの需要を満たせて、しかも人気のスクムビット通りにある都内ミッドタウン・フリンジのオンヌット駅周辺が人気ナンバー1になっているのだとも思われます。

しかし、ここで書いてあるように駅から500メートル以内に住みたい(32%)という条件を合わせて考えると、オンヌットの場合、
どうしても価格的に新築よりも中古に比重が傾いてしまうと思います。

Chambers On Nut Stationそういう意味では、以前、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)」で紹介したチャンバースなんかは、ロケーション、ブランド、クオリティと揃ったプロジェクトであり、しかも、新築でありながら価格も直接売買サイトのリセールであれば、ブローカーのコミッションなしで12万バーツ/㎡台で買えることから、タイ人の実需だけでなくイールドプレイで中長期投資をしたい投資家にも向いていると思います。

いずれにせよ、同じBTSスクムビット線沿線であっても、オンヌットあたりでは、タイ人の間でも既に中古物件の価値が見直されつつあるということであり、一方で、これがバンナー以遠になると、中古物件はまだあまり人気がなく、大半が新築需要ではないかと思います。こういうエリアは、中古になって経年劣化とともに値下りするリスクがあるので、自己居住目的でもなければ要注意です。

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その6)

PM2.5一昨日、正月の帰省から戻りました。昨年同様、バンコクの空は濃厚なPM2.5で朝から外の景色がかすんでいて、これが1日中続くようになっていますが、数年前の北京のようです。


しかし、昨年は道を歩く人の多くがマスクを着けていたのですが、今年はもう慣れたのか、あまり見かけなくなっています。やはり、この辺は飽きっぽいタイ人らしく、何事もあまり続かない性格を表しているのかもしれません。

今、多くの日本人達がゴルフをしにタイにやってきていますが、バンコクもパタヤも同じようにPM2.5は高く、
東京の方が余程空気がきれいです。わざわざ健康によくないところにきて屋外でゴルフをするのもどうかと思いますが。

もっとも、私なんかも去年も今年もマスクなどせずにゴルフの打ちっ放しにせっせと通っていますが…。


さて、このブログも昨年の続きから始めようと思いますが、最後のサパーンクワーイは私としてはあまり興味がないところであり、我々が投資をするにはまだ早いとも思うので、簡単に要約していきます。

サパンクワーイ5. สะพานควาย

มาถึงทำเลสุดท้าย ไม่ไกล้ ไม่ไกล ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS คือทำเลสะพานควาย ทำเลนี้เป็นทำเลก่อนหน้าจตุจักรเพียง 1 สถานี จึงเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อได้ไม่ยาก เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย โดยปัจจุบันเป็นแหล่งงานสำคัญอีกแห่งหนึ่ง เชื่อมต่อกับถนนวิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษกได้สะดวก และใช้ถนนพหลโยธินเดินทางได้สะดวกเช่นกัน มีตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร Co-working space และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย


ทำไมสะพานควายถึงน่าอยู่

ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีกลางบางซื่อ

มีแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก และใกล้สวนจตุจักร


จุดเด่นสำคัญ

ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานจตุจักร มีเนื้อที่ประมาณ 727 ไร่

อนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม


5.サパーンクワーイ
最後の人気ロケーションであるサパーンクワーイは、都心部から近くもなく遠すぎもせず、BTS沿線のほどよいところにあるエリア。また、チャトゥチャク駅の隣り駅なのでバンスー中央駅にも簡単に行けるし、BTSサパーンクワーイ駅からの通勤等も便利である。

ウィパワーディランシット通りやラチャダーピセーク通り等の大通りへのアクセスが容易で、交通の要所であるだけでなく、市場やレストラン、コーワーキングスペース等も多い。

何故、サパーンクワーイが住み易いのか?

BTS駅があり、バンスー中央駅にも近いだけでなく、ハングアウトスポットやショップ、レストランが多くあり、しかも近くにはチャトゥチャク公園もある。

特筆すべきポイント:

727ライという広大なチャトゥチャク公園がある。

将来、ミックスユースの開発が予定されていて、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル等が建設される。

以上ですが、
チャトゥチャクのあたりはウィークエンドマーケットで観光客に有名ですが、バンコクの下町という感じで、ロンドンでいえばポートベロー、東京でいえば葛飾区とか台東区という感じですかね。いずれにせよ、あまり投資先としては向いてないように思います。

さて、最後になりますが、次回では今回の調査結果の総まとめとして、住宅を探すタイ人の傾向をDDプロパティが分析しているのでそれを解説していくことにしますが、これは大いに参考になると思います。

次回に続く

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