バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2020年01月

年齢詐称詐欺?

timeline_20190110_124746 (2)ここ数年に知り合った人の多くから、私のブログを見て、「このプロフィール写真は詐欺だ。一体何年前の写真を載せているのだ?」といわれるようになりました。

実際、この写真は私がまだドイツ証券に居た頃に、赤坂の山王パークタワーのオフィスで撮ったものですが、まだ40代終わりの頃のものです。

その数年後、リーマンショックの不動産不況で会社を解雇され、今さらええ歳こいて再就職先探しなどしたくない、とアーリーリタイアを決め込んでなんとなく2011年にバンコクにやってきたものです。

しかし、そうこうしているうちに数年もすると暇を持て余してきたので、
昔取った杵柄でバンコクで個人投資家として不動産投資を始めました。

そして、ある程度タイ語も喋れるようになり、次第に不動産市場の動向もわかるようになった頃、就労ビザを取って給料も払ってくれるという会社があり、そこで仕事として不動産
ブログを書き始めたというのが、そもそものいきさつです。

その当時は、まだこの現役時代の写真でも十分だったのですが、バンコクに来てもう9年目になりました。さすがにこの写真は今の私とは大分違うので、実は、以前にも
このライブドアのプロフィール写真を変更しようと試みたことが何回かあります。しかし、毎回なぜか変更できず、結局そのままになっていました。

つい先日も、ライブドアのお問合せ先に、何度やってもプロフィール写真の変更ができません、とメールしたのですが、それでも一向に返事もありません。

そこで仕方がないので、最近、プロフィール欄を「近況は以下の著者紹介で」と変更して、アマゾンの著者紹介を使って、私の近況や最近の写真を紹介するようにしたものです。

この写真はプロンポンのエムクオーティエで撮ったのですが、今の実際の私はこんな感じです。まあ、写真などは重要でもないとは思いますが、「この写真は詐欺だ」とかいわれると、ズルをしているようで落ち着かないので、ここで一応自己弁護させてもらいます。

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セレス・アソークの損切りリセール(その3)

Celes52017年9月のVIPプリセールの1日だけで全体の80%が売れてしまったセレスアソークですが、このプロジェクトは販売開始前から前評判が高く、私も当時、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて」で3回にわたり、コメントをしています。

従って、まずそれを先に読んでもらえれば、当時の様子や私の考えがわかると思います。
そして、それから2年以上経った今、ラグジュアリーコンドミニアム市場は状況が一変してしまったわけですが、今後どうなるのかを見極めたいところだと思います。

そこで今、私が思うセレスアソークの主なプロとコン、つまり強味と弱点について列記してみることにします。

セレスアソークの有利な点:

1.
ハイライズでありながら全部で217ユニットと少なく、780ユニットもあるアシュトンのような大型プロジェクトに比べて高いプライバシーがあり、まさに富裕層向けのスーパーラグジュアリー。また、スーパーラグジュアリーに相応しいスペックやデザインにも関わらず、プリセール価格が平均25万バーツ/㎡台とラグジュアリークラス並の価格でコストパフォーマンスにも優れる。販売当初は大変な人気であったことからもわかるように、今でもこの割安感は魅力。

Celes22.パノラマビューの開放的な間取りはタイでは特に人気があり、同プロジェクトに採用されているグラスカーテンウォール工法は、ファサードの経年劣化や陳腐化に対する耐性も高く、タイの過酷な気候条件下でも長期間資産価値が落ちない。(「トンローのプレビルド、トップ5(その3)」を参照)

3.スーパーラグジュアリープロジェクトで定評のある、タイでもトップクラスの設計事務所やプロフェッショナルチームを採用した飽きのこないデザインと居住性。

弱点:

1.
ロケーション的に、アシュトンアソークに比べると落ちるし、日本人駐在員の場合、むしろ隣のスクムビット23の方を好む傾向にあることから、アソーク通りの東側というのはやや中途半端。それでもアソーク駅から5分以内という立地には希少価値がある。

2.デベロッパーはこれまでローライズプロジェクトしかやった経験がないようで、今回が初めてのハイライズ。しかも、高度なテクニックが必要なスーパーラグジュアリーとなれば、デベロッパーのブランドという意味では未知数であり、施工監理の失敗等で深刻な瑕疵が出る可能性も。

3.
Celes Asokeについて」で書いたように、テナントを日本人駐在員に絞った場合、入居者募集が結構難しい物件と思われ、特に今回の販売物件である70㎡という2ベッドルームは予想外に空室リスクが高い可能性もある。従って、賃貸せず、自己居住で使うキャピタルゲイン狙いの投資家にはアシュトンよりもこちらの方が向いているが、賃貸運用目的であれば、空室リスクの問題がある。ただし、これは設定家賃やフィッティングアウトで調整できるので、ある程度リスク軽減可能。

私も昨年末で手持ち物件を整理して、次の投資のチャンスを待っているところなので、この物件がプリセール価格から500万円も安く買えるのなら、自分で買うのもありかと思ったのですが、今の為替水準で1,670万バーツ(約6,000万円)の投資は、
アマゾンの「著者紹介」で書いているように、リスクを抑えるために1,500万円から2,000万円の物件に絞って総額で5,000万円以内、という自分自身の投資クライテリアに反するので、逡巡してしまいました。

やはり、1物件で6,000万円というのは、私程度の既にリタイアした平均的個人投資家にはリスクが大きすぎると思います。いずれにせよ、竣工引渡しまでのあと半年間で、無事、この購入予約権を売却できて、クライアントのサポートができれば幸いと思っています。

なお、ZmyHomeでも昨日この物件をアップロードしてもらい、ここでのリスティングも終了したので、全部で7か所の直接売買サイトでアナウンスをしています。

ちなみに、有料にはなりますが、例えばZmyHomeサイト内での広告宣伝バナーも有効です。先日も、サムローンの損切り物件がここで広告を出すと、わずか数日で売却できたのを確認しました。

当然のことですが、
誰かが自分のリスティングに目を止めてくれるのを待つという受動的な販売方法よりも、プロアクティブに広告を出してマーケティングする方が人目に触れる確率は高くなります。

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セレス・アソークの損切りリセール(その2)

Celes3つい3日前のことですが、アソークのコンドミニアム、特にこのセレスアソークのある駅周辺に関して、コンサルティング会社のフェニックスプロパティから下に添付した英語のコメントが出ています。

「今の低迷する不動産市場にあっても、アソークの地価が年率15%で値上りしてきたことや、近くのミックスユース開発により今後も発展が継続することから、ここは他とは違う特別なエリアである」という、幾分持ち上げ過ぎの内容にはなっていますが、特に間違いでもないと思います。

私自身も4年前までアソークに住んでいたのですが、同じCBDといってもトンロー通りは住宅中心の中にオフィスが点在するのに対して、アソークは逆に駅周辺のベストピッチにはオフィスビルやホテル、ショッピングモールが建ち並び、その周辺にコンドミニアムがあるという感じで、まさにCBDの中のCBDです。

従って、高級コンドが林立するトンロー通りに比べれば、アソークのスーパーラグジュアリーコンドの方が希少価値があると思います。

また、著書でも書きましたが、どうしてもトンローが買いたければ、市場が行き詰っているトンロー通りよりも、これからの発展性があるスクムビット36や38といった偶数側のアッパーからハイクラスのプロジェクトが買いですが、一方でどうしてもスーパーラグジュアリーが買いたければ、これもやはりトンロー通りよりもアソークの方が供給過剰感は小さく発展性もあるので、底値買いとしては悪くない時期かもしれません。

さて、現在、市場で売りに出ているセレスを調べると、全部で66ユニットあり、その平均価格がこのグラフの271,762バーツ/㎡です。そして、この中に同じ70.3㎡の2ベッドが16件あり、最も安いのが243,000バーツ/㎡です。

Celes4多分、低層階ではないかと思いますが、このユニットだけが売主が損切りしてでも本当に売りたがっている値付けであるとわかるし、これを仲介しているBeyond Real Estateは、私も以前、アシュトンのディールで取引をしたことがありますが、歩合制で働く熱心なブローカー達です。

特にアソーク担当の女性ブローカーはなかなかのやり手だったので、もし彼女でも売れなければ、まだ価格が高いのかもしれません。

一方、他の15件は27万バーツ/㎡前後と売れたら売ってもよい程度のリセール出しです。従って、売り手にどうしても今売りたいという危機感がないのではなかなか値引き交渉も難しく、私は自分が買う場合はこういうのは追いかけないことにしているのですが、一応、市場価格の参考にする程度です。

以上、これが現在市場に出ているセレスの価格ですが、次回はこのプロジェクトのプロとコンについて私が思うところを書いてみます。

ところで、昨日アップロードした直接売買サイトでの広告に対して、早速3つのタイ人エージェントから扱いたいとの問い合せが入ってきました。やはり、彼らにとってもこの価格はインパクトがあるのだと思います。

ただし、今後のやりとりはタイ語による筆談になるので、
残念ながら一般の日本人には難しいと思いますが、これがタイの不動産市場でディールを進める上での実態なのです。


次回に続く

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Asoke property market sees strong take-up rates and soaring land prices
January 13, 2020

The Asoke property market has a great deal of potential and remains an area investors should keep an eye on. That was the sentiment of Surachet Kongcheep, local real estate expert and Managing Director of Phoenix Property Development and Consultancy, who also noted that land prices continue to increase around Asoke.

“The zone around Asok BTS station is one of the highest-potential areas in Bangkok for property development. In addition to being an interchange for the subway and skytrain lines, it’s home to Terminal 21, a well-known shopping mall,” Surachet told the Bangkok Post.

He continued, “Furthermore, some large-scale mixed-use projects, such as the renovation of Queen Sirikit National Convention Center and The Parq project at the corner of Ratchadaphisek and Rama IV roads, will have an influence on the nearby Asoke area’s evolution.”

All of this has been the catalyst behind Asoke’s soaring land prices, which have grown by 15 percent annually. According to Surachet, the Asoke property market currently has 6,928 condominium units with nearly 90 percent of these having been sold. This bodes well for the future.

“All new condominium projects in the area can expect a high level of interest from potential buyers, due to the desirable location, numerous transport options and the intangibles that set Asoke apart from other locations,” Surachet stated.

セレス・アソークの損切りリセール(その1)

Celes1BTSアソーク駅とMRTスクムビット駅のすぐ近くに建設中の高級コンド、セレスアソークというのがあります。

12月時点で工事全体の6割が完成ということなので、今年後半には引渡しとなると思
いますが、ここの高層階2ベッドルーム、70㎡の購入予約権を私のクライアントが売りたいというので、専任代理を引受けることにしました。

これまでにも書いてきたように、私は基本的に仲介はやらないのですが、昨年末で自分の投資物件の全てを売却できたことで幾分手が空いたこと、そしてこのクライアントとは以前、他のスーパーラグジュアリーで仕事をしたこともあるという縁から、今回やってみることにしたものです。

ただし、12月に出した著書で書いた通り、今は買い手市場なので、それでも売却するには、いくら販売当初に人気があったプロジェクトであっても、損切りはやむを得ないということを理解してもらったうえで、昨日、全部で6つの直接売買サイトにこの写真の広告をアップロードしました。

そして、これからZmyHomeの社長とも話して、そこでも物件情報を載せ、しばらく様子を見ることにします。

なお、これまで私は自分でリスクを取ってバンコクのコンドミニアムに投資してきたし、満足できる利益も得ているので、別にここで仲介で大儲けしようとも思っていません。

従って、この広告ではタイのCo-Agentも募集しており、売主からもらえる3%のコミッションは折半にします。また、現地の商習慣に従って、買主からコミッションを取るような両手商売もしないので、もしこの物件に興味のある方がいれば、追加費用なしで購入できるのでご連絡下さい。

ところで、こういうスーパーラグジュアリーを中長期投資目的で探している人であれば、このロケーションとスペックなら、入居者さえつけば家賃も7万バーツは取れると思うので、値下げ価格の16,700,000バーツに対して表面で5%で回りそうです。

今のトンロー辺りのスーパーラグジュアリーは3%台もあるというぐらい、価格が高騰してしまっているので、それに比べれば5%は悪くはありません。また、70㎡という広めの2ベッドルームには希少価値もあります。

ちなみに、同プロジェクトは2017年9月のVIPプリセールの1日だけで80%が売れてしまったという人気物件でしたが、その後のスーパーラグジュアリーブームの終焉で、トンローほどではないにしても、アソーク周辺でもアシュトンアソーク、2つのエッセやロフト、ミュニックと新築供給が続いた結果、市場ではだぶつき感が出ています。

従って、今回、私のアドバイスもあって、プリセール価格から150万バーツ(500万円)以上安くして出したものですが、同物件正面のアシュトンアソークの2ベッドルームが30万バーツ/㎡前後で取引されていることから、このセレスの237,500バーツ/㎡という損切り価格には十分インパクトがあると考えます。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その7)

DDプロパティ調査結果

ผลสำรวจชี้คนไทยยังใช้ทำเลเป็นเหตุผลหลักในการเลือกบ้าน

จะเห็นได้ว่าทำเลที่มียอดค้นหามากที่สุดทั้ง 5 อันดับ ล้วนแล้วแต่เป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ว่าซื้อหรือเช่านั้น มองเรื่องทำเลเป็นสำคัญสอดคล้องกับผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด ที่ระบุว่าทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ เชื่อว่าในอนาคตเมื่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย จะยิ่งทำให้เห็นภาพการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกระจายตัวออกไปสู่เส้นทางสายต่าง ๆ มากขึ้น

โดยพบว่า 1 ใน 3 ของผู้ที่ตอบแบบสอบถาม หรือ 32% มองว่าระยะทาง 400-500 เมตร จากที่พักอาศัยถึงระบบขนส่งสาธารณะ เป็นระยะห่างที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ยังพบว่า ระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ ได้แก่ 

60% ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

51% ใกล้สถานที่ทำงาน

34% ใกล้จากแหล่งช้อปปิ้ง

33% ใกล้สถานพยาบาล

ขณะเดียวกันยังพบว่า 35% ของผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสนใจกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ใกล้เปิดใช้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหลายเส้นทางทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจากเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกเช่นกัน รองลงมาจำนวน 16% ให้ความสนใจในทำเลรัชดา ลาดพร้าว พระราม 9 และอีก 15% ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน ขณะที่ทำเลสุขุมวิทรอบนอก อย่าง บางนา แบริ่ง และย่านอารีย์กับพหลโยธิน ได้รับความสนใจในจำนวน 11% เท่ากัน


総括:住宅を探すタイ人にとって、ロケーションが今も最重要事項である

これらの人気トップ5の駅についていえることは、いずれも駅から近いエリアに人気があり、購入にせよ、賃借にせよ、タイ人の住宅需要の大半がロケーションを最も重要視している。

また、これはDDプロパティが直近に行った住宅購入者の意識調査結果(DDproperty Consumer Sentiment Survey) と同じで、購入希望者にとってもやはりロケーションがもっとも重要な意思決定要因である。


すなわち、将来、バンコク首都圏で多くのマストランジット新線が開通するにつれて、住宅購入需要もそれら新線の駅に沿って広がっていくと思われる。

さらに、調査対象全体の32%のタイ人は、マストランジットの駅から400から500メートル以内が許容可能な距離と考えていることがわかった。


以下はそれぞれの施設に対する重要度の意識調査結果である。

1.駅に近い 60%

2.職場に近い 51%

3.ショッピングセンターに近い 34%

4.病院に近い 33%


同時に、全体の35%が住宅価格がまだ手頃であるバンコク郊外での住宅購入を希望していて、その理由は、都内では地価が高くなり過ぎたため、既に住宅に手が届かなくなっているからということであった。ただし、これには現在工事中のマストランジットで近いうちに開通する新駅も含まれる。

 

また、16%がラチャダー、ラートプラーウ、ラーマ9といったエリアに興味を示していて、一方で、今も15%が都内のスクムビット通りエリアに憧れている。

さらに、11%が同じスクムビット通りでも郊外のバンナー、ベーリングに注目する一方、同じく11%がダウンタウンであるアーリーやパホンヨーティンにも興味を持っている。


DDプロパティのレポートは以上です。特に、
スクムビット通りでも15%が選んだ都内部分については、“憧れている”と訳したのですが、原文を見ても他のところが興味を持っているというだけの表現に対し、都内スクムビットエリアだけは、「ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน」と特別な言い方をしており、タイ人は価格は高くなっているものの、ここに住むことに今も憧れみたいなものを持っているという意味です。

駅に近い(60%)と職住接近(51%)に対する需要が過半数という調査結果からも、それらの需要を満たせて、しかも人気のスクムビット通りにある都内ミッドタウン・フリンジのオンヌット駅周辺が人気ナンバー1になっているのだとも思われます。

しかし、ここで書いてあるように駅から500メートル以内に住みたい(32%)という条件を合わせて考えると、オンヌットの場合、
どうしても価格的に新築よりも中古に比重が傾いてしまうと思います。

Chambers On Nut Stationそういう意味では、以前、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)」で紹介したチャンバースなんかは、ロケーション、ブランド、クオリティと揃ったプロジェクトであり、しかも、新築でありながら価格も直接売買サイトのリセールであれば、ブローカーのコミッションなしで12万バーツ/㎡台で買えることから、タイ人の実需だけでなくイールドプレイで中長期投資をしたい投資家にも向いていると思います。

いずれにせよ、同じBTSスクムビット線沿線であっても、オンヌットあたりでは、タイ人の間でも既に中古物件の価値が見直されつつあるということであり、一方で、これがバンナー以遠になると、中古物件はまだあまり人気がなく、大半が新築需要ではないかと思います。こういうエリアは、中古になって経年劣化とともに値下りするリスクがあるので、自己居住目的でもなければ要注意です。

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その6)

PM2.5一昨日、正月の帰省から戻りました。昨年同様、バンコクの空は濃厚なPM2.5で朝から外の景色がかすんでいて、これが1日中続くようになっていますが、数年前の北京のようです。


しかし、昨年は道を歩く人の多くがマスクを着けていたのですが、今年はもう慣れたのか、あまり見かけなくなっています。やはり、この辺は飽きっぽいタイ人らしく、何事もあまり続かない性格を表しているのかもしれません。

今、多くの日本人達がゴルフをしにタイにやってきていますが、バンコクもパタヤも同じようにPM2.5は高く、
東京の方が余程空気がきれいです。わざわざ健康によくないところにきて屋外でゴルフをするのもどうかと思いますが。

もっとも、私なんかも去年も今年もマスクなどせずにゴルフの打ちっ放しにせっせと通っていますが…。


さて、このブログも昨年の続きから始めようと思いますが、最後のサパーンクワーイは私としてはあまり興味がないところであり、我々が投資をするにはまだ早いとも思うので、簡単に要約していきます。

サパンクワーイ5. สะพานควาย

มาถึงทำเลสุดท้าย ไม่ไกล้ ไม่ไกล ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS คือทำเลสะพานควาย ทำเลนี้เป็นทำเลก่อนหน้าจตุจักรเพียง 1 สถานี จึงเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อได้ไม่ยาก เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย โดยปัจจุบันเป็นแหล่งงานสำคัญอีกแห่งหนึ่ง เชื่อมต่อกับถนนวิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษกได้สะดวก และใช้ถนนพหลโยธินเดินทางได้สะดวกเช่นกัน มีตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร Co-working space และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย


ทำไมสะพานควายถึงน่าอยู่

ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีกลางบางซื่อ

มีแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก และใกล้สวนจตุจักร


จุดเด่นสำคัญ

ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานจตุจักร มีเนื้อที่ประมาณ 727 ไร่

อนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม


5.サパーンクワーイ
最後の人気ロケーションであるサパーンクワーイは、都心部から近くもなく遠すぎもせず、BTS沿線のほどよいところにあるエリア。また、チャトゥチャク駅の隣り駅なのでバンスー中央駅にも簡単に行けるし、BTSサパーンクワーイ駅からの通勤等も便利である。

ウィパワーディランシット通りやラチャダーピセーク通り等の大通りへのアクセスが容易で、交通の要所であるだけでなく、市場やレストラン、コーワーキングスペース等も多い。

何故、サパーンクワーイが住み易いのか?

BTS駅があり、バンスー中央駅にも近いだけでなく、ハングアウトスポットやショップ、レストランが多くあり、しかも近くにはチャトゥチャク公園もある。

特筆すべきポイント:

727ライという広大なチャトゥチャク公園がある。

将来、ミックスユースの開発が予定されていて、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル等が建設される。

以上ですが、
チャトゥチャクのあたりはウィークエンドマーケットで観光客に有名ですが、バンコクの下町という感じで、ロンドンでいえばポートベロー、東京でいえば葛飾区とか台東区という感じですかね。いずれにせよ、あまり投資先としては向いてないように思います。

さて、最後になりますが、次回では今回の調査結果の総まとめとして、住宅を探すタイ人の傾向をDDプロパティが分析しているのでそれを解説していくことにしますが、これは大いに参考になると思います。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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