タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年12月

2019年の人気ロケーション、ベスト5(その5)

バンナー

4. บางนา

มาถึงอันดับที่ 4 ทำเลบางนา ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันมีการพัฒนาต่อเนื่องทั้งด้านการเดินทางที่มีรถไฟฟ้า BTS พาดผ่านช่วงบริเวณแยกบางนา และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากมาย จากแต่เดิมที่การพัฒนากระจุกตัวอยู่บริเวณแยกบางนา อาทิ ห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัลพลาซา บางนา และศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา แต่ปัจจุบันการพัฒนาเริ่มกระจายตัวออกไปจากบริเวณอื่นมากขึ้น ซึ่งปัจจัยหลักมาจากห้างสรรพสินค้าใหม่อย่างอิเกีย บางนา และเมกาบางนา

ส่วนรูปแบบที่อยู่อาศัยก็มีหลากหลายทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี บริเวณแนวถนนกาญจนาภิเษก

ทำไมบางนาถึงน่าอยู่

มีตัวเลือกการเดินทางที่หลากหลายทั้งถนนบางนา-ตราด และสุขุมวิท ใกล้ทางด่วนอย่างทางพิเศษเฉลิมมหานคร ทางพิเศษบูรพาวิถี และถนนกาญจนาภิเษก และใกล้รถไฟฟ้า BTS

จุดเด่นสำคัญ

อนาคตบริเวณแยกบางนาจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของเดอะมอลล์กรุ๊ปอย่างแบงค็อกมอลล์ ซึ่งจะช่วยผลักดันให้ทำเลนี้เติบโตเพิ่มขึ้นไปอีก

บางนา เป็นเพียงไม่กี่ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดปี 2562


翻訳:

検索頻度第4位のバンナー駅では、BTSスクムビット線のバンナー交差点周辺での開発や交通網の整備が続くだけでなく、セントラルバンナーやバイテック国際展示場、コンベンションセンター等の施設もあることから、その発展は無視できない。

さらに、最近は周辺地域にあるIKEAやメガバンナーなどの影響もあって、交差点周辺だけでなく、バンナーの他のエリアにも開発が広がり始めている。

それに伴い、住宅市場もコンドミニアムだけでなく、タウンハウスや一戸建も増えているが、特にガーンジャナーピセーク通り地域では、ラグジュアリークラスの一戸建が増えている。

何故、バンナーが住みやすいのか?

バンナートラッド通りとスクムビット通りがあるだけでなく、いくつかの高速道路が利用できること、その他の主要な道路にも近いこと、そしてBTSと、様々な交通手段が選べるという優れた交通の利便性がある。

特筆すべきポイント:

将来、このバンナー交差点付近では、モールグループが開発中のザ・バンコクモールという大型ミックスユースプロジェクトがオープンする予定で、さらなる発展が期待できる。


実際、バンナーは2019年を通して不動産価格が値上りを続けたバンコクの数少ないロケ―ションの一つである。


以上ですが、日本が経済協力する話題のEEC(東部経済回廊)の玄関口でもあるバンナー交差点は交通の要所としてますます重要性が高まるし、今後はBTSバンナー駅というよりも、バンナー地域全体が発展するという予測は全くその通りで異論はありません。


従って、コンドミニアムだけでなく、一戸建やタウンホームを含め、将来、都心近郊のミッドタウン住宅エリアの中心として発展していくと思います。

ただし、我々日本人はコンドミニアムしか買えないので、そう考えると、やはり投資先として検討できるロケーションはBTSの駅周辺と限られてきます。しかも、バンナー駅よりもさらに便利なウドムスク駅の方が買いだろうと、私は思います。

そこで、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で5回にわたって書いたように、私はオンヌットと並びウドムスクに非常に期待しているのですが、ひょっとするとザ・バンコクモール完成後は、駅からかなり遠いプンナウィティのウイズダム101などは、ただのローカルモールになってしまい、将来はオンヌット駅近くのモール、ザ・フィル・スクムビット54同様、あちこちで空室が出てくる可能性があるとさえ、最近は思っています。

何しろ、タイのローカルモールの実に8割が失敗するといわれており、中途半端なモールはなかなか成功しないのです。


従って、以前、ウイズダム101のコンドミニアムを自己居住用に購入検討しているというクライアントからセカンドオピニオンの依頼があった際、「こんな時期は焦らず、もう少し待って先を見極めた方がいいので、あそこに住みたければ、3年ぐらい、まず賃借で借りて、バンコクモールが完成してから、ウドムスクと比較検討した方がリスクは低い」とアドバイスしたことがあります。

それに、どうせプンナウィティで買うのであれば、今回の本でも具体的に推薦しましたが、駅前のザ・ルーム・スクムビット62の方にこそ投資妙味があると思っています。


なお、ウドムスクのポテンシャリティについても、今回の本でも書いているので読んでみて下さい。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その4)

ラーマ93. พระราม 9

ทำเลที่มียอดการค้นหามากเป็นอันดับที่ 3 คงหนีไม่พ้น พระราม 9 เพราะที่ผ่านมามีการพัฒนาในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 ซึ่งมีทั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ขนาบข้างทั้ง 2 ฟากฝั่งถนน ได้แก่ ฟอร์จูน และเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 ไม่ไกลกันนักก็มีทั้งเอสพลานาด ซีนีเพล็กซ์ รัชดาภิเษก และเดอะ สตรีท รัชดา 

แม้ว่าซุปเปอร์ทาวเวอร์จะพับโครงการไปแล้ว แต่ยังมีอาคารสำนักงาน และแหล่งงานขนาดใหญ่จำนวนมากในย่านนี้ และมีโครงการใหม่ ๆ รอจ่อคิวพัฒนาเป็นจำนวนมาก จึงไม่น่าแปลกใจที่พระราม 9 ได้ชื่อว่าเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือ New CBD โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลนี้มียอดขายเฉลี่ยสูงถึงเกือบ 90%

ทำไมพระราม 9 ถึงน่าอยู่

·        ทำเลใกล้ห้าง ใกล้แหล่งงาน

·        ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 เชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS ได้สะดวก อนาคตจะเชื่อมต่อเป็นวงแหวนกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง

จุดเด่นสำคัญ

·        เป็นทำเลที่กลุ่มชาวจีนเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก เพราะใกล้สถานทูตจีน

·        ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นปีละประมาณ 10-20%

·        ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

翻訳:

検索数第3位はラーマ9であるが、ここは以前から継続的に開発が続いていることから人気があって当然である。

特に、MRTのラーマ9駅周辺では、通りを挟んでフォーチュンタウンとセントラルプラザ・グランドラーマ9の2つの大型デパートがあるし、近くにはスプラナード・シネマコンプレックス、ザ・ラチャダーストリートもある。


また、ラーマ9はスーパータワーの開発で有名であるが、その他にもたくさんのオフィスビルや大きなワークスペースが周辺にあり、さらに多くの新規開発プロジェクトも計画されている。


従って、ラーマ9が新しいCBDとして人気があるのは当然のことであり、コンドミニアムの販売率も90%以上となっている。


何故、ラーマ9は住みやすいのか?

・ 大型デパートやショッピングセンターが近くにあり、職場も近い。

・ MRTラーマ9駅に近く、BTSへの乗り換えも便利であり、さらに将来、このMRTブルーラインはタウプーンとタープラ間、フアランポーンとラクソーング間を繋げて環状線になる。


特筆すべき点:

・ 中国大使館が近くにあることから、中国人が多く住むエリア

・ コンドミニアム価格も年間10%から20%上昇している

・ 投資利回りは5%見込める

以上ですが、注意しなければならないのは、コンドミニアム価格が年率10%から20%も値上りしているというのは、新規プロジェクトの売出価格が上昇しているということであり、竣工済の中古物件がそれだけ値上りしているわけではありません。

もちろん、若干は値上りもしているかもしれませんが、この数年間だけでも相当数の新規供給があったので、空室リスクは結構高いと思います。

それに、民泊で貸し出す中国人投資家も多いので、旅行者がうろうろする物件は1年の賃貸借契約でタイ人や外国人に賃貸するのは簡単ではないとも思います。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その3)

アーリー2.อารีย์
อีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหาสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 ในปี 2562 คือ อารีย์ หากถามว่าทำเลนี้มีอะไรดี คงต้องบอกว่าทำเลนี้แต่เดิมเป็นทำเลขุนนางเก่า ที่มีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง และมีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด หลังจากมีรถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการ ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดยเฉพาะรูปแบบคอนโดมิเนียมที่มีเพิ่มมากขึ้นทุกวัน
รวมถึงยังเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายทั้งตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง เดินทางเชื่อมต่อสะดวก ไม่ไกลจากใจกลางเมือง และสถานีกลางบางซื่อ

ทำไมอารีย์ถึงน่าอยู่
ใกล้สถานีกลางบางซื่อ
เชื่อมต่อใจกลางเมือง-ปริมณฑลได้สะดวก ด้วยรถไฟฟ้า BTS โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย

จุดเด่นสำคัญ
ศูนย์กลางอาคารสำนักงานแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ทั้งภาครัฐและเอกชน มีคนทำงานมากกว่า 6,000 คนต่อวัน

翻訳:
2019年に2番目に多く検索された人気駅はアーリーである。

このロケーションのどこがいいかといえば、もともとこの土地は古くから由緒ある高貴な土地柄であり、その後も継続的に発展してきた。

特に、BTSが開通して以後は開発が急ピッチで進み、コンドミニアムを中心とする住宅地としても広がってきた。

政府機関や民間企業が混在するオフィス街であるだけでなく、市場や商店、レストラン、ショッピング街も近くにあり、都心部からも遠くないという便利さが魅力である。さらに、(タイ北部への玄関口である)バンスー中央駅にも近い。

何故、アーリーが住みやすいのか?

バンス―中央駅に近く、かつ都心部と郊外をつなぐ位置にあり、BTSで乗り換えることなくどちらにも行けるという交通の便利さがある。

特筆すべき点:

新しいオフィス街として成長著しく、公官庁や民間企業で既に6,000人を超える人達が毎日ここで働いている。

アーリーについてのDDプロパティのコメントは以上ですが、オフィス街でありながら、閑静な住宅街でもあり、こんなところに住んで徒歩で毎日通勤し、週末にはBTSで郊外に行くのもよし、サヤームのパラゴンやチットロムのセントラルワールドでブラブラするのもよしで、東京でいえば、代官山みたいなところですかね。

日本人が多いエリアには住みたくないが、便利で暮らしやすいところに住みたいというのであれば、アーリーは自己居住目的でコンドミニアムを買っても、将来売却する際に損切りする羽目には、多分、ならないだろうと思うのでお勧めです。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その2)

on nut11.อ่อนนุช
อ่อนนุช ถือเป็นทำเลยอดฮิต ติดอันดับต้น ๆ ของยอดค้นหามากที่สุด มาตลอดแทบจะทุกครั้ง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แพงเกินไป ถือเป็นช่วงราคาที่คนทำงาน หรือผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน ยังสามารถซื้อเป็นเจ้าของเองได้ 
นอกจากนี้ยังเดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า BTS เชื่อมต่อใจกลางเมืองและศูนย์กลางธุรกิจทั้งทองหล่อ อโศก สยาม หรือสีลม สาทร ได้ไม่ยาก และใช้เวลาไม่นาน รายล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ตลาด และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย มีสีสันในการใช้ชีวิตที่ครบจบในที่เดียว

ทำไมอ่อนนุชถึงน่าอยู่
ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ตลาดอ่อนนุช, เทสโก้ โลตัส สุขุมวิท 50, บิ๊กซี อ่อนนุช, ฮาบิโตะมอลล์, พิคอะเดลี่
เดินทางง่ายใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช และเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีนุช (อนาคต)

จุดเด่นสำคัญ
ตลาดเช่าใหญ่ของกลุ่มชาวต่างประเทศที่มาทำงานในเมืองไทย (Expat) โดยมีชาวต่างชาติเช่าห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยในย่านนี้สูงถึงประมาณ 70% ราคาค่าเช่าคอนโดมิเนียมสูงขึ้นถึง 10% ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา

翻訳:
オンヌットは毎回の調査で住宅を探すタイ人に最も多く検索される駅であり、特にBTSオンヌット駅周辺の住宅に人気がある。

その理由の一つは、まだ住宅の価格が高過ぎて手が届かないというほどではなく、オフィスワーカーやジュニア―クラスでも購入できる物件があるからである。
(注:これは、ソイ81のマイコンドとか、偶数側に建ち並ぶローライズのことだと思いますが、結構築年数が経っていることもあり、今でも10万バーツ/㎡前後で買えます。)


さらに、オンヌットであれば職住接近で通勤に便利である。すなわち、トンロー、アソーク、サヤーム、シーロム、サートーンといった都心部に短時間で行くことができ、しかもデパートや市場、その他のハングアウトスポットにも行きやすく、楽しく生活できる。

何故、オンヌットが住みやすいのか?

オンヌット駅の周囲にはオンヌット市場、テスコロータス、ビッグC、ハビタモール、ピカデリーなどのファシリティが充実していて、日常の買い物も便利である。また、将来、イエローラインのシーヌット駅にもつながる予定というアップサイドもある。

特筆すべきポイント:

さらに重要なことは、オンヌットは外国人エクスパットが次々と移り住み始めていて、今はもう駅周辺のコンドミニアム賃貸物件の約70%が外国人で占められているほど、大きな外国人マーケットになっているのである。


その結果、駅周辺コンドミニアムの家賃もこの3年で10%値上りしている。

yellow lineオンヌットについてのDDプロパティの記述は以上ですが、オンヌットがイエローラインの新駅につながるというのが、私にはよくわかりません。

しかし、確かに原文ではそう書いてあるので、その内、また調べておきますが、直接つながるはずはないので、何かの間違いかもしれません。

(注:調べたところ、シーヌット駅はオンヌット通りであるソイ77を直進してシーナガリン通りと交差する辺りにできる新駅であり、直接つながるわけではありません。距離にして3キロ以上離れていると思いますが、この2つの駅をつなぐオンヌット通りが今後さらに発展するのは間違いないと思います)。

ところで、夕方、BTSオンヌット駅の高架から人の流れを眺めたら一目瞭然ですが、ほとんどがオンヌット通りに向かって歩いていきます。従って、オンヌットは今後も奇数側のソイ77に向かって栄えるはずですが、一方で、偶数側のザ・フィルというモールなどは閑古鳥が鳴いているので、同じオンヌットでもどこでもいいというわけではないようです。


いずれにせよ、私自身がオンヌットに住んでもう4年以上になりますが、ソイ50のビーコンプレイスにあるパブやソイ79のビアガーデン、リトルビッグなど、日本人もいますが欧米人も多く、この辺は本当に外国人が増えたという印象です。

といっても、いわゆる現地採用組やデジタルノマド、そして駐在員でも中堅企業の単身赴任組が日本人、欧米人を問わず多いのですが、それでも彼らは2万バーツ位の家賃なら払えるので、この辺の中古ローライズは5~7%ぐらいのイールドプレイ目的なら買いだと思います。

実際、私も今の44平米の自宅が竣工してすぐのときに、700バーツ/㎡で日本の一部上場企業の単身赴任駐在員に賃貸していたので、駅前の新築ハイライズであれば、今でもそのくらいで賃貸できるはずです。

ただし、私の場合、8年前の2012年にプリセールで510万バーツで買っていたので、新築当時の利回りは7%以上でしたが、さすがに今、駅前で新築ハイライズが売り出されたとしても、もう5%の表面利回りも難しいかもしれません。

従って、今回の本でも書いていますが、あの頃に比べたら、オンヌットを含めたバンコク全体の不動産は、投資対象としての魅力がほぼ半減してしまっているのであり、純粋に投資として買うのであれば、今はフィリピンあたりの方が面白いと思います。

そして、それでもバンコクで不動産を買いたいというのであれば、投資対象としてだけでなく、タイの不動産を持つことに対するメンタルバリュー、エモーショナルバリューといった別の価値を持つことが必要だと、私は考えています。

次回に続く


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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その1)

人気駅ナンバー1今日、タイ最大の不動産ポータルサイトであるDDプロパティが毎年のように発表する、今年1年でもっとも頻繁にチェックされた駅のベスト5が掲載されました。

DDプロパティは、よくデベロッパー側に立ってポジショントークをするので、あまり信用できない記事も時々見かけるのですが、これは実際に住宅を購入する、もしくは賃借するためにタイ人ユーザー達からもっとも多くの検索が入った駅の順位なので、本当に住宅を探すタイ人の間での人気駅を表していると思います。

こういうダウンタウンやミッドタウンで住宅を探す所得層を考えると、特に多いのが、ミドルクラスとアッパーミドルクラスだと思いますが、その連中の人気駅のトップがオンヌットであり、これはもう5年程、ほとんど変わってないようです。

今回の本でもAREAが発表したBTSでもっとも地価が上昇した駅のランキング表を載せていますが、オンヌットがやはりトップであり、タイ人ミドルクラス以上からの根強い人気がわかります。

しかしながら、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その3)」で書いたように、駅前物件はタイ人アッパーミドルクラスにとって、購入にせよ、賃借にせよ、なかなか厳しくなってきているので、実態はソイ77や81の中古物件に対する需要が多いのだろうと思います。

もっとも、著書でも書いたように、オンヌットに富裕層が移り住んできて、将来高級住宅地になるというようなことはないと思うので、トンローのような一等地と比べるのは無理がありますが…。

ちなみに、以下が2位から5位の駅です。

2位 アーリー
3位 ラーマ9
4位 バンナー
5位 サパンクワーイ

ところで、先に注釈しておいた方がいいと思うので、私個人の考えをまず書いておきます。

アーリーは都心部にありながら、落ち着いた街並みの高級住宅地ですが、超高級住宅地であるランスアンやウィタユ、ラーチャダムリー通りに代表されるセントラルルンピニー程ではありません。

しかし、アッパーミドルクラスにとっては、憧れの職住接近の高級住宅地なのだろうと思うし、もちろん、投資先としても、脱日本人駐在員を目指すのであれば、パヤータイとアーリーは面白いと思います。

ラーマ9は副都心として注目を浴び続けていて、将来、隣のタイランドカルチャーセンターにオレンジラインがつながることから、ここも職住接近で便利になる絶好のロケーションです。しかも、ここ数年、相当な新規供給があったので、賃貸物件は豊富で家賃も低く抑えられています。

ただし、投資として買うには、我々日本人にはあまり面白くないマーケットであり、私はこれまでもラーマ9についてはほとんど食指が動きませんでしたが…。

次のバンナーもラーマ9と同様、副都心として期待されています。将来はライトレールで直接スワナプーム空港までつなぐ路線計画もあり、有望なのですが、まだちょっと先の話です。

従って、私としては、本の中でも自分のコラム記事を掲載してダークホースとして強く推薦している隣駅のウドムスクの方に軍配を上げるのですが、タイ人がなぜここまでバンナーに期待しているのか興味深いところであり、次回以降、DDプロパティの説明を見ていきます。

最後のサパンクワーイはもうタイ人中心のマーケットであり、多分、中国人もまだ買ってないのではないかと思います。

ちなみに、サパンクワーイはこのところの新規供給増であちこちで工事が進んでいることもあり、バンコクでもっともPM2.5の濃度が高いエリアの1つでもあります。特に風が吹かない年末年始の今頃はPM2.5値が急上昇しているので、できれば近寄りたくないところです。

ところで、「アナンダのポジショントーク(その1)」で書いたように、アナンダがここで新規プロジェクトをやって、価格が高くてさっぱり売れず、途方に暮れていましたが、ミドルクラスからロワーミドルクラスが中心のマーケットで、200万バーツ前後の安かろう悪かろうの物件が多いように思います。

結局のところ、この5つの中で私が投資先としてお勧めするのは、やはりオンヌット、次がアーリーかバンナーで、他の2つはやめておいた方がいいと思います。

さて、では次回、何故、この5つの駅が2019年のベスト5に入ったのかについて、DDプロパティが解説しているので、それを見ていこうと思います。


次回に続く

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5 ทำเลฮอต ติดอันดับคนค้นหามากที่สุดประจำปี 62

ปี 2562 นับเป็นปีแห่งความลุ้นระทึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ผู้บริโภคก็ยังไม่สิ้นศรัทธายังมีการค้นหาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท โดยเฉพาะ 5 ทำเลสำคัญในกรุงเทพฯ

โดยเฉพาะกลุ่มที่พักอาศัย จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook ฉบับล่าสุด พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัว ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและทั่วโลกที่ชะลอตัว มาตรการ LTV ควบคุมสินเชื่อบ้านจากธนาคารแห่งประเทศไทย รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ด้วยความที่ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญ จึงเชื่อว่ายังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในตลาด รอเพียงการกระตุ้นจากภาครัฐ หรือโอกาสที่เหมาะสมเท่านั้น

สังเกตได้จากการค้นหาที่อยู่อาศัยในเว็บไซต์ DDproperty.com ที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลสำคัญ ๆ ของกรุงเทพฯ ลองมาดูว่าตลอดทั้งปี 2562 มีทำเลไหนที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ค้นหาที่อยู่อาศัยมากที่สุด 5 อันดับแรก 



「出口」を終えた168スクムビット36

香港抗議デモ12月に入った今でも、ニュース等で連日のように香港の抗議デモの過激化が報道されています。

この抗議デモは今年6月に始まったのですが、次第に激しくなるにつれて、
8月頃から移民先や避難場所の確保のためにバンコクでコンドミニアムを買う香港人が急増するようになりました。

それを見て、このブログでも8月に「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」と題して、香港人バイヤーがバンコクの不動産を買い始めたことを報告したわけです。

同時に「結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55㎡の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです」と書いたのですが、その後、幸運にも狙い通りのオファーが入り、先月、決済が終わったので書いてみることにします。

まず、この物件は「注目のスクムビット36」と題してこれまで何度か話題にしてきたスクムビット通りとラーマ4世通りを結ぶソイ36に建設中のローライズ、168スクムビット36というプロジェクトです。

著書「続・バンコク不動産投資」でも第5章で「プレビルドの錬金術、マリエッジバリューを狙え」と題して書いた物件なのですが、今回、無事に「出口」を終えることができたわけです。

実をいうと、著書の中で“錬金術”とかいって少し大袈裟に花火を打ち上げたものの、今年に入ってからの不動産市場の失速と低迷で当初の目論見が外れそうになり、ちょっと心配もしていたのですが、今回、どうにか満足できる利益を実現できてほっとしている次第です。


さて、その売却価格ですが、現在のHip Flatの平均販売価格を上回る平米単価で売れたので、香港の騒動のおかげで本当にラッキーでした。

その結果、為替差益を含まないタイバーツでのキャッシュベース投資リターンはROE(Return on Equity)が60%、IRRも15%と十分満足できる結果となり、また、日本から円を送金してダウンペイメントを一括払いした2016年当時に比べて、既に2割以上のバーツ高円安になっていることから、為替差益も含めた円ベースではさらに利益が膨らみ、ROEが100%になりました。

しかし、同時に、常に市場動向を見ながら臨機応変にマーケティング方法を変えていかなかったら、今の市場低迷による買い手市場の中では、この物件は、多分売れなかっただろうとも思っています。

なお、この件については、この3年間でのスクムビット36の劇的な変貌や今の市場価格、価格帯ごとのマーケティング方法、物件選びのスクリーニング方法等、今回の書籍であらためて詳しく書いてあるので、そちらを読んで下さい。


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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その2)

地価上昇ストップ「2019年、バンコクの不動産市場は一大転換期を迎えた。
 タイ中央銀行による住宅ローン規制、タイバーツの独歩高、タイ経済の低迷、中国人投資家の激減…。
 コンドミニアム市場にとってかつてないほどのアゲインストの嵐が吹き荒れる中、リーマンショックの回復から10年にわたり成長を続けてきたバンコク不動産市場の興隆が、いよいよ失速したのである。

 本書は、この転機にあって、日本人投資家がやがて来たるべき市場復活に備えるためのヒントについて、記したものである。」(アマゾンの本書案内文より)

さて、以下が今回の書籍のもくじです。大体の内容がこれで掴めると思うので載せておきます。

まえがき
1.2020年のコンドミニアム市場

2.コラム記事からわかること

3.筆者自身の実例や経験を基に解説


第1章 2019年に始まった不動産市場の失速と低迷

1.クーデター以前のバンコク不動産市場

2.クーデター以降の凄まじいリバウンド

3.外国人投資家と富裕層によるラグジュアリーブームの終焉

4.中国人投資家の台頭

5.CBREの参考レポート

第2章 コンドミニアム市場が失速した原因

1.タイ人投資家を市場から締め出した中央銀行

2.回ってきた外国人投資家依存のつけ

3.タイ経済を蝕むバーツの独歩高

4.減らない家計債務と増加する不良債権

 

第3章 今の市場で起こっていること
1.投資妙味が半減したタイ不動産
2.コンドミニアム市場の一大危機
3.悪いキャップ・コンプレッション
4.2020年も続く「待つも相場、休むも相場なり」
5.それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家

第4章 これからの「入口」戦略

1.既存の高級住宅地よりこれから発展するエリアへ

2.CBDからフリンジ、ミッドタウンへ

3.中古物件へシフト

4.空室リスクの低い中古物件を発掘する方法

5.面白くなってきた新築プレビルド

6.所得層別購入可能価格帯

 

第5章 これからの「運用」戦略

1.空前の空室リスクがCBD賃貸市場を直撃する

2.勝ち残りたければ脱日本人駐在員

3.優良物件はホールドアンドウエイト

4.アップサイドのない物件こそ為替差益でエグジット

5.リファビッシュして空室リスクを軽減 

第6章 これからの「出口」戦略

1.「行きはよいよい、帰りはこわい」

2.潮目の変化を見逃すな

3.まずはオーナーポスティングから 

4.リセールの取引事例を調べる方法

5.日本で待っていても「出口」の扉は開かない

 

第7章 168スクムビット36投資顛末記

1.トンロー奇数側人気の行き詰まりと変貌する偶数側

2.168スクムビット36

3.わずかに開いた「出口」の扉

4.マリエッジバリューでレアユニットに

5.168のプロとコン

6.最初のスクリーニング方法

第8章 その他の参考コラム記事
  全24話


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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その1)

表紙先日、やっとデジタル版の書籍が上梓できたので、紹介させていただきます。

2020年のバンコク・コンドミニアム市場は、引き続き混乱と低迷が続き、しかもタイバーツもさらに世界の主要通貨に対して高くなると予想する専門家が多い中、これからどうするべきなのか、難しい選択が必要になりそうです。

「続・バンコク不動産投資」でキャッシュフローを付けて実例を挙げて解説したような、10年前にCBDの高級住宅地でプレビルドに投資しておけば、大抵の場合、リターンでIRRが10%以上になったという時代はもう終わっています。

そして、バンコクのコンドミニアム市場は10年に一度のウィクリート(危機的状況)に陥っているとタイのマスコミ等が指摘する中、以前のように、どのプロジェクトが買いかとかの物件物色から最初に入るのは的外れだと思っています。

すなわち、具体的にどの物件がどうのこうのと考える前に、まずは自分の基本的な投資スタンスを決めて、
来年も続く買い手市場の中でどう対応していくべきなのかといった、投資方針やクライテリアを先に決めていく必要があります。

とはいっても、個人投資家にはそれぞれ投資の目的や予算、期間等に違いがあり、これが正しいという答えもないので、この本はあくまで、個人投資家が今後の方針決定をする上での参考、そしてヒントになればと書いたものです。

従って、ここでは、私自身が今の失速低迷中の市場に対してこれまでどう対応してきたか、来年はこういう投資スタンスがいいのではないか等、個人的に考えていることを書いています。

ただし、具体的な内容をいちいち用語の説明などせずに書いていて、拙著の「バンコク不動産投資 基礎編」と「続・バンコク不動産投資 実践編」を読んだ上で、ある程度、バンコクの不動産に事前知識がある方を対象に書いてあります。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その5)

地価下落ところで、とりあえずここは一旦引渡しを受けてから、焦らずじっくり時間をかけて高値で売却しよう、というのが、一見、賢明な策のように見えるかもしれません。

しかし、実はこの内装工事もせずに空室のまま置いておく中途半端なやり方こそ、本当に売りたければ、オーナー自らがプロアクティブに動かなければいつまで経っても売れないという今の買い手市場では、為替差損や価格下落のマーケットリスクが大きくなるだけで、一番危険で非効率な方法です。

従って、私の場合、この選択肢は最初から論外でした。今回、ゲンガムライに失敗したら売却はきっぱり諦め、30万バーツほどかけてデザイナーを使ってフィットアウトした上で「55㎡の広い1ベッドルーム」ということで差別化し、懇意にしている仲介業者に頼んで入居者募集をしながら賃貸運営、4、5年は中長期保有するつもりでした。

ちなみに、これはデベロッパーにもよるのですが、今、竣工引渡しを打診されたとしても、まだ工事が続いているうちは落ち着かないから住みたくない、もしくは、工事中では賃貸が難しいという理由で、プロジェクト全体が竣工するまで引渡しを先延ばしして、時間を稼ぐという手もあります。

もう3年以上前になりますが、同じソイ36のリズム36-38も内装工事が出来上がった下の階から引渡しを進めて行ったものの、一部の購入客はごねて全体の竣工まで引渡しの実行を待ってもらい、その間に売却していました。

もっとも、今はデベロッパーも完成在庫の一掃に必死なので、何ともいえませんが…。

ところで、このブログ表題の説明でも書いていますが、私は個人投資家の目線でこのブログを書いているので、代理人として一任勘定で任せてもらうリテインドエージェントを除き、基本的に他の人の物件の売買仲介はやりません。

そもそも、そんな欲もないし、時間的余裕もありません。むしろ、趣味と実益を兼ねて自分でリスクを取りながら、これはと思う物件に投資をする方が面白いし、効率的だと思っているので、投資物件購入や保有物件売却等の媒介依頼は、私にではなく他の業者にお願いします。

有料にはなりますが、せいぜい私がお役に立てるのは、日系業者に勧められた物件購入の是非についてのセカンドオピニオン、売却すべきかどうかの判断、購入もしくは売却したい物件の市場価格の調査等について、利害関係のない中立的な立場からアドバイスするぐらいです。

また、以前にも書いたことがありますが、私が個人的に付き合いのあるタイ人エージェントやインテリアデザイナー等の関係業者についても、過去に第三者に紹介して迷惑を被った経験があるので、今後とも紹介はしません。ご理解ください。

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「出口」を終えた168スクムビット36(その4)

バーツ日本円一方、もし中長期保有に消極的なのであれば、竣工引渡し前の今のうちにエグジットするべきです。

なぜかというと、ここで今、竣工引渡しに応じて日本から75%の残金を送金してしまうと、為替レートの天井圏で投資してしまう可能性が高く、将来、大きな為替差損のリスクを抱えてしまうと思うからです。

もっとも、中長期の為替相場の読みだけはプロのトレーダーでも無理なので、こればかりは運ですが…。


しかし、逆にいえば、168の場合、海外ロードショーを最初に日本で始めたこともあって、30人ほどいる日本人購入者の大半は、プリセール段階で投資しています。つまり、
2016年の7月から10月頃の期間に25%のダウンペイメントを一括支払いしているはずであり、幸運にも当時の為替レートは1バーツ3円以下とほぼ底値圏だったわけです。

従って、今なら投資元本と売却益の両方に2割以上ものバーツ高円安差益がレバレジとして効いて、日本円ベースではさらにリターンが大きくなります。

こういったことから、今回、私が出した結論は、要は選択肢は2つしかないというものでした。

すなわち、1つは55㎡の広さとワンランク上のフィッティングアウトで差別化し、
空室リスクを軽減した上で、将来のアップサイドを狙って中長期でイールドプレイする。

そしてもう1つは、為替差損リスクと空室リスクだけでなく、来年はさらに悪化しそうな
マーケットリスクも回避して、一旦ここで「出口」に向かう、という2つの選択肢です。


次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その3)

greylineさて、この168のプロジェクトは、先月から下の階から順次引渡しが始まっていますが、全体が竣工するのは来年の2月か3月ぐらいになりそうな感じです。

しかし、来年も不動産市場の低迷が続くと思うし、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも書いた通り、バーツ高がさらに進む可能性もあります。

一方、「グレイライン」は今の計画決定された部分だけではあまり利便性が高くなく、将来的にはやはり当初計画通りルンピニパーク駅とトンロー駅をつなげることになるのは間違いないと思います。

その際、今の2つの案であるトンロー駅から直接延伸するか、プラカノーン駅からつながるのか、どちらのケースであっても、この168
から徒歩数分のソイ36とラーマ4の交差点付近に新駅ができる可能性が極めて高く、また、ソイ36自体も今後さらに変貌すると思うのです。

従って、168には
まだまだアップサイドがあることから、中長期で保有するのもいいと思います。ただし、賃貸運用する目的で購入した人にとっては、すぐ隣の450ユニットもあるVTARAで多くの賃貸ユニットが出ていることから、入居者募集は簡単ではなさそうで、今後とも空室リスクは高いと思います。

もしイールドプレイをしながら中長期で保有するつもりであれば、「デザイナーを使った内装工事」で書いたようなワンランク上のフィッティングアウトをして差別化し、空室リスクを軽減する必要があります。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その2)

36平米ところで、私のコンサルティングのクライアントにも、このプロジェクトの1ベッドルーム(36.4㎡)を購入したバンコクに居住する日本人がいるのですが、この人も最近、購入予約権の売却に成功しました。

買い手市場である今の市場環境でエグジットするには、
日系業者に媒介依頼をしただけでは無理なので、オーナーポスティングでオーナー自らが積極的にマーケティングしていくしかないとアドバイスしていたのですが、彼はその通りにやって成功した例です。

この方法については、以前、「中古物件を改装して転売(出口編)」で、私が自分でやった例を挙げて詳しく解説していますが、幸い、バンコク在住の彼にはタイ人のパートナーがいて手伝ってくれ、フェイスブック等でのオーナーポスティングを通して、自己居住用に実需で探していたタイ人に転売できたそうです。

の場合、プリセール価格131,000バーツ/㎡で買ったものを、(その1)で掲載したHipflatの平均売出価格である147,690バーツ/㎡にはわずかに届かなかったものの、147,000バーツ/㎡で売却できたので、為替差益を別にしてもリターンはROE35%となり、これも決して悪くはありません。

ビフォアアフターところで、同じフロアでありながら、私の物件のプリセール価格は123,000バーツ/㎡ともっと割安だったのには理由があります。

それは、この添付図面のように、最初は細長くて使いづらそうな27.5㎡の狭小ユニットだったからです。

それを著書で書いたように、隣り合う2つのユニットを購入してつなげ、下の図のような55㎡の広い1ベッドルームにしたわけです。

その結果、マリエッジバリューでバリューアップできただけでなく、1ベッドルームとしては希少価値のある55㎡という広さが
外国人投資家にも受け入れられて、Hipflatの平均価格よりも高く売却できたのだろうと思っています。

次回に続く

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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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