バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年11月

2019年のベストラグジュアリープロジェクト

Beatniqタイランドプロパティから今年のベストラグジュアリープロジェクトとして、SCアセットのBEATNIQがPeople's Choiceで選ばれたというレポートが出ていました。

BEATNIQはトンロー駅から200メートルほど歩く、スクムビットの偶数側に開発されたラグジュアリープロジェクトですが、さすがSCアセット、彼らが得意とする豪華絢爛なデザインワーク、しかも、価格は確か25万バーツ/㎡前後とリーズナブルだったと思いますが、それも受けたようです。

私がSCのラグジュアリーを初めて見たのは、トンロー駅前のクレストが竣工した時なのですが、その時の印象はただのオバデコ(外資系業界でよく使うオーバーデコラティブの略で、見掛け倒しという意味です)プロジェクトと思ったものでした。

しかし、タイ人にはこの豪華なデコレーションが受けるようで、やはり日本人とは感覚が違います。私は別にここで悪口を言いたいわけではなく、日本人ならもっと天井高を上げるとか、広々したロビーにするとか、基本のスペックを重視するとその時に思ったのですが、タイでは、
シーロムのサラデーンワンもそうですが、むしろ、ワッサドゥ(建材)で大理石を使ったり、経年劣化の少ない見栄えのいいファサードにしたり、また、高価な住宅機器を使ってラグジュアリー感を強調する方が人気が高いのです。

ある意味、タイ人のオバデコ好きは国民性でもあり、これもタイの市場特性、いや、ひょっとすると質素でありながら実質を重んじる日本を除けば、
中国人をはじめ、アジア人全体に共通する傾向なのかもしれません。そして、私も日本の感覚に固執しないでタイ人の価値観で物件の価値を判断する方がいいと、次第に思うようになりました。

また、同じくSCがチットロム28で開発したラグジュアリーも難しい形状の敷地で、結局2棟建にして眺望の取れないユニットも出たのですが、こういう場合、高級感のあるデザインを売り込むという彼らの戦略は、非常に有効だと思うのです。

実は、私は竣工後のBEATNIQの中を見たことがありません。毎日、BTSの車窓から工事が進んでいくのを見下ろしながら、こんな三角形の
地型でSCはよく高級コンドミニアムを開発する気になったものだといつも思っていて、そもそも最初から興味がなかったので一度も見に行くことはありませんでした。

しかし、いざ竣工してみると、夜になってこのBEATNIQの前を歩くと光の演出が非常に魅力的で、いかにも高級コンドミニアムという雰囲気を醸し出していて、これがSCアセットの魅力か、と初めて納得したわけです。

そして、その後次第にSCのプロジェクトに注目するようになり、
中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する」で紹介したオンヌットのチャンバースも、アッパークラスながらなかなか良いプロジェクトで、今、SCは私の好きなデベロッパーの一つになっています

その結果、「大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価」のリストでわかるように、SCはラグジュアリークラス以上のプロジェクトについては数あるデベロッパーの中でもベスト5に入るブランド価値があると考えています。

ところで、私は今執筆中の本でも、純粋に投資対象として見た場合、これからトンローは奇数側より偶数側にこそチャンスあり、という考え方を書いているのですが、そういう意味でもこのBEATNIQは今後の中古相場をウオッチすべきプロジェクトなのかもしれません。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

The public chooses BEATNIQ as SC Asset’s luxury condominium soars

The Dot Property Thailand Awards 2019 named the very first People’s Choice Award for “Project of the Year” at this year’s event. The honour was voted on exclusively by the public with the numerous outstanding projects vying for the historic award.
It was the stylish BEATNIQ garnering the most votes from the public with the result revealed at the Dot Property Thailand Awards 2019 presentation ceremony on August 15. Chalermchai Wongsoonthorn, SC Asset Head of Project Management High Rise, and Krittiya Chalermpong, SC Asset Head of Marketing High Rise, were on hand to collect the trophy.
In addition to winning the People’s Choice Award for “Project of the Year”, BEATNIQ also took home Best Luxury Condominium Bangkok on what was a very good night for developer SC Asset. 
BEATNIQ from SC Asset: Located in Bangkok’s trendy Thong Lor neighbourhood, BEATNIQ features incomparable exterior and interior design; an innovative smart home concept; and generous living spaces at a competitive price. The public responded well to all of these points as the rare blend of luxury and practicality provided to be a hit A total of 15 projects were in the running with developments from Bangkok, Phuket, Samui and Pattaya among those vying for the public vote. 

2020年に向けて

外国デベこのところ、ブログの更新頻度が落ちていますが、実は今、仮題:2020年の混乱市場を勝ち抜くヒント、という題で3冊目の本を書いているので、そちらに時間を取られています。

そして今回は、出版社を通す商業出版でなく、編集者とのやり取りが必要なく速やかに出せる電子出版にする予定です。

商業出版は本屋さんに本が並び、まず手に取ってから買うかどうか決められるのが利点ですが、私の本はタイ、特にバンコクに住んでいる人も多く買ってくれているので、今回は日本でも海外でも価格が同じになる電子出版にすることにしました。

内容としては、2019年にコンドミニアム市場が一大転換期を迎えてから、これまでの投資方法が通用しなくなってきていて、来年以降、どんなことが起こりそうなのか、そして、その中で失敗せずに勝ち残っていくにはどうすればいいのか、と私なりに考えていることをヒントとして書いているつもりです。

何とか年末までにはアマゾンで発行できるように急いでいますが、準備ができたらまたこのブログでお知らせします。

さて、2019年も終りが近づきましたが、最近、タイの住宅産業協会理事長がこんなコメントを出しているので簡単に紹介します。

วัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มีขึ้น-ลง คาด 1-2 ปีฟื้นตัว

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่า ในปี 2562 มีหลากหลายปัจจัยที่ส่งผลทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ต่อเนื่องไปถึงปี 2563 ที่ยังต้องเผชิญกับหลากหลายปัจจัย ทั้งสงครามการค้า เงินบาทแข็งค่าขึ้น รวมถึงเศรษฐกิจโลกยังคงผันผวน
การวางแผนพัฒนาธุรกิจจึงควรมองถึงสิ่งที่เป็นรูปธรรมเป็นหลัก เช่น การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ถือเป็นตัวแปรสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีวัฎจักรทั้งขึ้นและลง คาดว่าไม่น่าจะเกิน 1-2 ปี ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัว ในช่วงนี้จึงเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องอดทนและปรับตัว

題:不動産市場にはサイクルがあるので上げ下げするが、あと
1、2年で不動産市場は回復する

2019年は様々な要因で市場が低迷したが、これは2020年も続くので、我々は貿易戦争、タイバーツ高、先行き不透明な世界経済動向といった今のマイナス要因に、来年も引き続き向き合わなければならないであろう。
従って、デベロッパーは政府のインフラ整備計画などの実態に沿ってビジネスプランを立てるべきで、無理な開発は避けるべきである。
いずれにせよ、不動産サイクルから見て、今の低迷期はあと1、2年もすれば終わり、市場の回復が始まるので、デベロッパーは今は無理をせず、それまで我慢の時期である。

以上、今の低迷はあと1、2年で終わるという具体的な根拠がさっぱりわかりませんが、実際のところ、デベロッパーに限らず、ブローカーや調査機関等、タイの不動産業界では来年も市場低迷が続くという考えが大半を占めているのは間違いなく、しばらくの間、新規開発を控えて現在の供給過剰を緩和すべきであることには、私も全く賛成です。

従って、この状態がいつ終わるのか、そしてどうやってそれまでこの低迷を乗り切ればいいのかが投資家の知りたいところだと思うので、私なりの考えをまとめて本を執筆しているところです。

ところで、最近、上の表に載っている日系を含めた海外のデベロッパーが、逆に随分
強気なコメントをしているようです。

しかし、どうもその理由には説得力がなく、今の状況がわかってないのか、私には、
遅れて今頃タイ市場に参入してきた海外のデベロッパー達が、何とか成功を収めようと必死にポジショントークをしているようにしか思えないのですが…。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その2)

スペックダウン以下は現地のビジネス紙に載っていた記事ですが、長いのでここでは概要だけ紹介します。

1.今年のコンドミニアム市場は数年前までとは違って、市場が急速に縮小しつつある。中央銀行の融資規制後、タイ経済の不振に起因する購買意欲の減退もあって、昨年に比べ販売額は2030%以上縮小した。

2.その結果、デベロッパー各社は新規プロジェクトの開発を先送りするようになり、中には一旦売り出したものの、あまりに売れ行きが悪く、販売を中止する例も出てきている。

3.コ
リアーズ・インターナショナルによれば、今の市場では、デベロッパーはまず実需顧客の購買力を十分調査した上で、その予算内で買えるコンドミニアムを供給しなければならなくなっている。従って、第4四半期以降に売り出されるプロジェクトは、2年前までのように、当然のように値上げをしながら新規開発物件を売り出していけるような状況にはない。

4.過去においては、天然大理石等の高級建材を使用したり、ハイスペックの最先端技術を取り入れたり、またはCBDやトンローといった特別なロケーションのプロジェクトは、富裕層にしか買えないような高価格で販売されてきたが、それでも売れてきた。


5.しかし、今は投資需要が激減し、自己居住目的の実需層が主な住宅購買層となっているので、デベロッパーはスペックを落としてグレードダウンし、彼らが買えるところまで販売価格を引き下げざるを得なくなってきている。


6.例として、サンシリは当初「ライン」ブランドで売り出す予定であったペチャブリ通りのプロジェクトを急遽スペックダウンし、かつ専有面積も縮小してユニット数を200から500に増やし、廉価な「ベース」ブランドに格下げした。このプロジェクトは実需層向けに「ザ・ベース・ペチャブリー・トンロー」として売り出されたが、27㎡のユニットが269万バーツ、平均価格も98,000バーツ/㎡と売りやすい価格設定となった。


7.同様にアナンダもチャオプラヤー川沿いのプロジェクトで、ほとんどのユニットがリバービューでありながら、平均ユニット価格が159万バーツ、62,000バーツ/㎡という、合計1,400ユニットの廉価な大型プロジェクトを売り出したが、周辺で売り出されているプロジェクトが120,000バーツ/㎡であることから、相当な割安感がある。

以上、大体の内容としてはこんなものですが、この表からもわかるように、今年の第1、第2四半期の新規プロジェクトの売行きは、それぞれわずか22.6%、15.7%と酷いものでした。すなわち、デベロッパーが当然のように毎回値上げしながら、粗利で20%~25%も取るというような殿様商売ができる時代はもう終わったということです。

ところで、ここで注意しなければならないのは、このサンシリとアナンダのプロジェクトの両方とも、マストランジットの駅からかなり離れていて、ロケーション的にはBクラスのプロジェクトです。
もっとも、サンシリのはエアポートリンクの駅からは何とか歩ける距離のようではありますが…。

ただし、日本人でなくタイ人アッパーミドルクラスに賃貸するのが戦略というのであれば、10,000バーツ/月前後の家賃であれば需要はあると思うので、中長期でイールドプレイをするというのなら、これはありだと思うのです。

いずれにせよ、今のマーケットではこういう実需客に売れる価格でなければどうにもならないので、引き続き来年もこういったベーシックなスペックで価格を極力抑えたプロジェクトが出てくるので、ある意味、イールドプレイヤーにとっては大きなチャンスです。

ただし、わずか築4、5年でどこか古ぼけてくるような経年劣化の速い物件が出てくる可能性もあるので、それをカバーできるだけのデベロッパーのブランドやロケーション的な魅力を持つプロジェクトを選ぶ必要があります。

もっとも、私などはこういう駅から離れたロケーションで投資物件を買うのであれば、スペックダウンしたプロジェクトを買うよりも、
数年前に売り出されたハイスペックのプロジェクトもこれら廉価プロジェクトに引きずられて値下りしてくるはずなので、その投売りを買う方がグレードも高く割安感があるのではないかと考たりもするのですが…。

しかし一方で、今のバーツ高により為替差損を被るリスクをも考えると、全額を一括支払いしなければならない中古よりも、ダウンペイメントだけで、今後数年間、様子見ができる新規プレビルドも検討の価値があるので、難しいところです。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村












สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2562 แตกต่างจากปีก่อนราวกับหนังคนละม้วน หลังปี 2561 สร้างประวัติศาสตร์ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำสถิติการเปิดตัวใหม่กว่า 66,000-68,000 ยูนิต ดันตลาดทั้งภาพรวมเติบโตเฉียด 20% แต่ปีนี้ผู้ประกอบการและนักวิจัยตลาดอสังหาฯฟันธงตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว ยอดการเปิดขายใหม่ลดลงกว่า 20-30% หลังเจอยาแรงของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งใช้มาตรการ LTV คุมการปล่อยสินเชื่อบ้าน ซํ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนที่วางไว้ และก็มีบางโครงการต้องยุติการขาย หลังพบตลาดไม่ตอบรับ ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ทรรศนะว่า จากนี้ไปผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องศึกษากำลังซื้อผู้บริโภค เพื่อกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริง ดังนั้นโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้เป็นต้นไป การปรับราคาขายใหม่เพิ่มขึ้นสูงๆ ดังเช่น 2 ปีที่ผ่านมาคงไม่สามารถทำได้
“สมัยก่อนโครงการเปิดใหม่มักจะตั้งราคาเพิ่มสูงกว่า 10% ถ้าเป็นโครงการที่ใช้วัสดุพิเศษ เช่น หินอ่อน หรือมีเทคโนโลยี และทำเลพิเศษ เช่นในศูนย์เศรษฐกิจ หรือซีบีดี อาทิ ย่านทองหล่อ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมากกว่า 100% สูงเกินกว่าที่มนุษย์เงินเดือนจะซื้อได้”ดังนั้น เพื่อผ่าวิกฤติกำลังซื้อ เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายปรับลดสเปกโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 4 นี้ เพื่อทำราคาขายให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงเช่น เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ของบมจ.แสนสิริ เดิมจะพัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ เดอะไลน์ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ จึงปรับลดสเปกโครงการลงมา และเพิ่มจำนวนยูนิต จาก 200 ยูนิต เป็นประมาณ 500 ยูนิต ขายในราคาเริ่มต้นละ 2.69 ล้านบาท สำหรับห้อง 27 ตร.ม. หรือเฉลี่ยราคาขายประมาณ 9.8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อช่วยให้ขายง่าย กำหนดเปิดจองวันที่ 2-3 พฤศจิกายนนี้
 อีกรายบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมเปิดตัวโครงการไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว ช่วงเปิดพรีเซลราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 62,000 บาทต่อตร.ม. ที่สำคัญทุกยูนิตเห็นวิวแม่น้ำ เป็นโครงการใหญ่จำนวน 1,400 ยูนิต เปิดให้จองวันที่ 5 พฤศจิกายนนี้ เปรียบเทียบราคากับโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไอดีโอ ราคาตํ่ากว่าราคาตลาดมากกว่า 30%นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการจะยึดหลักสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะความผันผวนทางเศรษฐกิจจากภายในและภายนอก นอกจากจะเน้นทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพสูงติดแนวรถไฟฟ้าตามวิสัยทัศน์แล้ว การเปิดราคาขายในจังหวะนี้ ต้องหาจุดสมดุลให้เจอถึงจะอยู่ได้ ไม่ซึมตามตลาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีบริษัทเตรียมเปิดพรีเซล โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการ เริ่มจาก ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว มูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท ด้วยราคาเริ่ม 6.2 หมื่นบาทต่อตร.ม. ซึ่งถือเป็นราคาที่ตํ่าในปัจจุบัน ราคาเทียบเท่าคอนโดฯในยุค 3 ปีก่อน เพื่อให้เหมาะกับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ เจน z
 “ไม่เป็นการฝืนตลาดและเหนื่อยตามมา ผ่านการควบคุมต้นทุนตั้งแต่ผู้รับเหมา ไปจนถึงการออกแบบ แม้กำไรจะลดน้อยลง แต่ขณะนี้มองว่า ควรทำโปรดักต์ที่ไม่หวือหวา ต้นทุนสูง และเป็นไปตามภาวะตลาดถึงจะเหมาะ”ด้าน นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ( LTV) ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังเดือนเมษายนที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบ และมีการปรับตัวทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ การเปิดโครงการใหม่ปรับแผนบางส่วน ให้สอดรับกับตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนั้น ซึ่งพบว่า คอนโดฯในระดับราคาที่ไม่สูงมากอย่างคอนโดมิเนียมเซ็กเมนต์ C และ D เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีโอกาส โดยเฉพาะ
อย่างยิ่งบนพื้นที่ชุมชนที่เป็นทำเลของผู้อยู่อาศัยจริง โดยกลุ่มลูกค้ายังคงเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ในการซื้อคอนโดฯเพื่อสะท้อนความสำเร็จในฐานะของบ้านหลังแรก ซึ่งจะเป็นแผนรุกหนักในช่วงปี 2563 ผ่านแบรนด์  “เดอะ เบส”  

スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その1)

スペックダウンによる値下げ最近のデベロッパーの戦略の一つが、スペックダウンと専有面積の縮小による販売価格の低下です。

といっても、これは既存の販売在庫、特に完成在庫を一掃するために自分たちの利益を削ってでも行う特別値引きとは違って、最初に建築コストを下げて一定の利益を確保した上で販売価格を低く抑えるので、その分、グレードはかなり落ちます。

以前、「40歳以下購入層の人気ロケーション」や「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で紹介したように、ミレニアル世代が住みたがるダウンタウンやミッドタウンでの住宅需要、そして最近注目されているジェンZ世代の需要を取り込むためのデベロッパー各社の戦略がこれです。

今のような住宅需要全体が弱い中では、彼らの需要が大きいロケーションの物件を予算的に手が届く範囲内で供給するために、スペックを落してグレードダウンし、専有面積も縮小して、とにかく何が何でも買いやすいように価格を下げるわけです。

その結果、ダウンタウンやミッドタウンでは、20㎡台のスタジオや1ベッドルームといった、日本のワンルームマンションと大差ない狭小物件が増えることになり、逆に40㎡を超えるような1ベッドルームは中長期的には今よりさらに希少価値が出てくることになります。

ところで、やはりいくら割安といっても駅から500メートル以上あるようなプロジェクトは、多分、あまり値上りしないと思うので、近くに新線の駅ができるとか、ミックスユースの複合開発であるとか、余程のアップサイドでもなければ、我々が買えるようなものはそう多くはないだろうと思います。

さて、これについての現地紙の記事を次回紹介してみますが、サンシリなどはペチャブリー通りで、当初は「ライン」ブランドで売り出す計画であったプロジェクトを、それでは売れそうもないので変更し、ユニット数を増やして平均価格も10万バーツ/㎡以下に抑えた廉価ブランドの「ベース」にして売り出したようです。

確かにこの価格なら、今のマーケットから見れば割安感はあるので、売れ足は速いだろうとは思うのです。もっとも、だからといって私は買おうとは思いませんが…。


次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その2)

segmentation1さらに、来年からは土地建物税が施行されるし、今月から始まった政府の住宅購入促進策も、金額にして300万バーツ以下の中低所得層を対象にしただけのものであり、市場全体にとってあまり明るい材料は見当たりません。

また、これまでのコンドミニアム市場の動きから考えて、市場の力強い回復には、相場の牽引役として外国人投資家が戻ってきて、アッパークラス以上のセグメントを動かし始めることが不可欠と私は考えているのですが、今のタイバーツの高騰が来年も続くと予想するアナリストが多いことから、これもあまり期待できなさそうです。

さて、下に添付したDDプロパティの記事によると、最近、一部のデベロッパーでは100万バーツ前後の廉価物件の新規開発から、もう少し上のセグメントである、金額で300万バーツ以上でかつラグジュアリークラス以下のセグメント、つまりアッパーからハイクラスにシフトする動きも出てきているそうです。

理由としては、300万バーツ以下の中低所得層向けセグメントのコンドミニアムの場合、
LTVの問題以前に、購入希望者に対する銀行自体の住宅ローン与信審査が通らず、なんと4割が落ちてしまうそうです。

その結果、最後になってキャンセルが続出して完成在庫が残ってしまうことになり、デベロッパーにしてみれば、そんなことなら売れ行きはスローではあるものの、もっと資金的な余裕があり、住宅ローンの与信も通りやすいアッパーミドルクラスの自己居住需要を対象にしたプロジェクト、つまり、
10万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡のセグメントにシフトした方がリスクが小さいと考えるところが出てきているようです。

私は著書でもこのブログでも、一貫してこのアッパーミドルクラスが買う15万バーツ/㎡前後で広めの1ベッドルームや2ベッドルームへの投資を勧めてきましたが、今後とも、やはり我々日本人投資家が狙うべきはトンローやプロンポンのラグジュアリークラスでもなければ、ミドルクラス以下が実需で買うアフォーダブルでもなく、その中間のセグメントにある物件だろうと思うのです。


このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ลุ้น เหตุซัพพลายล้น รอเวลาฟื้นตัว

หลังจากประกาศใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value: LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการถึงผลกระทบที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม หลังผู้ซื้อถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทิ้งดาวน์ โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำกลับมาขายซ้ำ เป็นเหตุให้ซัพพลายเหลือขายในตลาดปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ เมื่อนับรวมกับโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ยิ่งเป็นการเพิ่มซัพพลายในตลาดให้สูงขึ้นไปอีก

หันจับตลาดไฮเอนด์ มีกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือนไม่กระทบ
ตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นตลาดใหญ่ ที่ผ่านมาเกิดการชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อมีกำลังซื้อต่ำ อีกทั้งมีปัญหาหนี้ครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลที่ยังคงปรับตัวสูง จึงเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด อสังหาฯ นิ่ง ซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน 40% เหตุแบงก์คุมเข้ม

 ประกอบกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวดี จากภาวะเศรษฐกิจซบเซา จึงทำให้ผู้ประกอบการหันไปจับตลาดระดับบน ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงระดับไฮเอนด์ ที่ถึงแม้การขายจะดำเนินไปอย่างช้า ๆ แต่เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยจริงและมีกำลังซื้อ จึงมีโอกาสได้รับอนุมัติสินเชื่อสูงมากกว่า


廉価プロジェクトからも撤退し始めたデベロッパー(その1)

悪化する供給過剰これは、先日、DDプロパティの記事に掲載されていた写真ですが、その下に小さく書かれている説明文が以下です。

จับตาซัพพลายเหลือขายระหว่างก่อสร้างและยังไม่ได้สร้างหลายหมื่นยูนิต แนะผู้ประกอบการแตะเบรกโครงการใหม่ หวั่นซัพพลายใหม่ล้น สวนทางกำลังซื้อชะงัก หนี้ครัวเรือนยังพุ่งสูง

訳:消費者の購入意欲が減退し、家計債務も増加し続けている中、デベロッパーは建設途上の販売在庫がまだ何万ユニットもあるという事実を直視しなければならない。そして、新規供給を制限しこれ以上オーバーサプライが進むことにブレーキをかけるべきである。

さて、最近のAREA等の調査資料を見ていても、市場には現在建設中のものを含めると相当な販売在庫が存在することが既に明らかになっています。

しかし、デベロッパーの多くは自分たちのビジネスにとってそういう都合の悪いことは開示しようとせず、今だけのスペシャルプロモーションだとか、最後の値引きだとか、やたら甘い言葉で消費者の購買意欲を刺激しようとしているわけです。

タイ語でこういうのをパークワーン(甘言)というのですが、こうやって実態を知らないままにセールストークに乗せられて、今が買い時とばかりに売れ残り物件を買ってしまうと、多分、後で後悔することになりそうです。

同様に、日本で開かれる仲介業者やデベロッパーのセミナーも、多分、これと似たり寄ったりの内容なのだろうと思いますが、購入の際はくれぐれも慎重に検討することをお勧めします。

デベロッパーにとっては、とにかく今の在庫を一掃して、既に用地取得してしまったプロジェクトを一刻も早く売り出したいというのが本音なのです。

しかし、上で訳したように、ここで新規の開発をコントロールしてブレーキをかけないことには、いつまで経っても供給過剰の問題が解決の方向に向かう事がなく、ますます市場が低迷することにもなります。

従って、下手をすると来年は、一部のデベの破綻とか危機的状況になる場面もあるのではないかと考えていますが、もしそうなれば、そのときこそ本当の買いのチャンス到来ということだと思います。

次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

いよいよ見えてきた地価下落の実態(その2)

コンドミニアム購入のチャンスTMBによれば、東南アジアのタイ、香港、シンガポール、マレーシアの全ての不動産価格、特にコンドミニアムの価格が経済不振の影響で大きく下落した。

また、タイの場合は、中央銀行によるゲンガムライ(転売益)目的の投機的購入を減らすための融資規制の影響も大きい。

今、デベロッパー各社はリスク軽減のための販売在庫処分に注力していて、これがコンドミニアム価格の下落をさらに進めている。

TMBリサーチによれば、「今の価格下落が、ひいては資金力のある投資家の投資意欲をも減退させてしまい、さらなる価格下落につながってしまうことを危惧している。一方で、銀行側も担保となっている不動産価格が下落した結果、LTVレシオが上がってしまうリスクを恐れていて、今後の融資においてさらにLTVレシオを引き下げてリスクヘッジしようとする可能性もある」

CIMB銀行も、今の不動産市場でのリスクが高まりつつあることを認めていて、その主な原因はタイ経済の低迷と外国人投資家、特に中国人投資家の激減であり、これらが需要をはるかに上回る供給過多状態をもたらした結果、不動産価格の価格下落につながっているとのことである。

もっとも、自己居住用の住宅を探している人にとっては、
今は住宅を安く買うチャンスでもあるとのことなのだが…

また、キアトナキン銀行によれば、過去に担保物件の価値が著しく毀損した例として、2つのケースがあったとのこと。

一つはバブル崩壊であり、デベロッパーが多額の債務を抱えてしまい、借金返済のために販売在庫を投売りするしかなくなったケース。そしてもう一つは、消費者の住宅購入意欲減退により需要が激減したケースで、この場合もデベロッパーは住宅の販売価格を大幅に値下げするしかなくなった。

しかし、今のところは、銀行の厳しい与信基準により、どちらのケースにも至っていないというのが彼らの見方である。

以上がこの記事の概要ですが、コンドミニアム市場は4月以降、明らかな失速と低迷期に入り、今も価格下落が続いてきているわけです。

さて、現在とりわけ悪者扱いされている住宅ローン融資規制だけでなく、実はデベロッパーに出す開発ローンを含めた融資規制も厳しくなっています。

これにより、短期的にはタイの不動産市場での投資や投機需要が減ってしまい、現在、市場低迷と価格下落が続いているものの、実はこの開発ローンの融資規制により、バブル時のようにデベロッパーが借金漬けになることもなく、また、需要が減ったからといってデベロッパーが投売りをするような価格崩壊を銀行がさせないというメカニズムが働いているので、今のところ、バンコクの不動産市場は危機的な状況には陥っていないというのが各銀行の見方です。

しかしながら、この地価推移表では8月までのデータしかありませんが、9月以降の地価推移についても、おそらく下落幅がさらに広がっていると考えるべきで、来年はさらに厳しい状況になることはほぼ間違いないと思います。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย 4 ประเทศ ประกอบด้วย ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปรับลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพื่อสกัดเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อลดความเสี่ยงกระตุ้นยอดขายเพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไป“ผมกังวลเรื่องราคาคอนโดฯ ที่จะปรับลดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อจากเดิมคนมีเงินเหลือเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่ตอนนี้ทำได้ไม่ง่าย ขณะที่แบงก์เองต่างระมัดระวัง ซึ่งไม่ใช่กลัวคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่แบงก์กลัวราคาหลักประกันลดลงทำให้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพิ่ม จึงเป็นความเสี่ยงแบงก์ไม่กล้าอนุมัติเงินให้สินเชื่อเท่าเดิม และอาจต้องกดอัตราส่วน LTV เพื่อราคาที่จะปรับลดลงในอนาคต”นายพรชัย ปัทมินทร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจขนาดใหญ่ บรรษัทธุรกิจและวาณิชธนกิจ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับมีมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จำนวนการซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน ส่งผลให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ทำให้ราคาปรับลดลงจากแนวโน้มดังกล่าว จึงจะเห็นผู้ประกอบการอสัง หาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โครงการเกรด A ออกโปรเจ็กต์สู่ตลาดมากกว่าโครงการเกรด B รวมถึงพื้นที่และทำเลจะอยู่ในแหล่งที่มีความต้องการ เช่นเดียวกับการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาจากพื้นที่และทำเลที่คาดว่าจะมีความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความแข็งแรงของผู้ประกอบการเน้นกลุ่มที่มีโครงการระดับเกรด Aแหล่งข่าวจากธนาคารรายใหญ่ระบุว่า สถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ราคาปรับลดลงนั้น เป็นโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่สามารถจะซื้อที่อยู่อาศัย
หรืออสังหาริมทรัพย์ในขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นหรือในทำเลที่ดีได้ในราคาถูก“ปัจจัยทั้ง เศรษฐกิจ เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ในหลายประเทศ ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคส่งออกของไทย รวมทั้งรายได้ของผู้ประกอบธุรกิจ และเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคภายในชะลอกำลังซื้อ รวมถึงการไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ปรับลดลง ทั้งแนวราบและแนวสูง”นายสำมิตร สกุลวิระ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาหลักประกันอสังหาที่ปรับลดลง จะเกิดได้จาก 2 กรณี คือ เกิดฟองสบู่แตก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ติดหนี้จำนวนมาก และเทขายอสังหาริมทรัพย์ในมือออกมาในราคาถูก แต่ไทยยังไม่เกิดสถานการณ์ในลักษณะเช่นนี้ หรือในกรณีที่ดีมานด์หรือความต้องการซื้อไม่มีในตลาดจนถึงจุดที่ดีเวลอปเปอร์ต้องลดราคาลงมา เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกมา ซึ่งตอนนี้ธนาคารยังไม่เห็นมีดีเวลลอปเปอร์รายใดออกแบบทำแบบนี้
ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวด และเน้นปล่อยสินเชื่อตามความต้องการซื้อของตลาดเป็นหลัก เช่น ถ้าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่มีธนาคารก็อาจจะไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ตลอดจนการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้มากกว่าดูมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปัจจุบันความสามารถการชำระหนี้ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากยอดขายปรับลดลง ทำให้วงเงินปล่อยสินเชื่อปรับลดลงตามให้สอดคล้องกัน“คนกลัวจะเกิดฟองสบู่แตก และผู้ประกอบการหนี้ท่วมหัว จึงต้องเทขายของราคาถูกลง ซึ่งตอนนี้ไทยยังไม่ได้เกิดเหตุการณ์นี้ หรือกรณีไม่มีคนซื้อต้องลดราคาก็ยังไม่เห็นผู้ประกอบการถอดใจทำแบบนั้น เพราะแบงก์เองก็เข้มงวด เราดูความสามารถการชำระหนี้เป็นหลัก ส่วนหลักประกันจะดูเรื่องเงินฝากและพันธบัตร หากหลักประกันลดวงเงินก็ต้องลดลงตาม”

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
バンコク ブログランキング
カテゴリー