バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年10月

東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その4)

プーケットそして、最後に人気第1位のタイについてです。

1.言語:タイ語(英語はわずかに使われる程度)

2.生活費:1,050ドル/月(約11万円)

3.人気リタイアメントスポット:プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ

4.リタイアメントビザ:期間1年、更新可

退職生活者にとってのタイの魅力は、割安な生活費と食文化である。最近、米ドルやユーロといった世界の主要通貨に対してタイバーツが高くなっているものの、物価にはまだ割安感がある。しかも、医療は水準が高いにかかわらず、極めてリーズナブルな費用ですむ。

国内に多くのリタイアメントスポットがあり、かつ、国内移動が容易なところも魅力である。
タイ国内のどこにでも外国人退職者がいて、ビーチ沿いに住みたい人達はプーケットやパタヤに住むし、山間部に住みたい人達はチェンマイを選ぶ。また、フアヒンなどは海と山の両方があるリゾート地。

従って、タイはリタイアリーの間で最も人気のある国ではあるのだが、一方で、ビザ取得の手続きが幾分面倒なのがネックである。

リタイアメントビザを取るには、タイ国内で80万バーツ(約300万円)の預金、もしくは年金等で65,000バーツ/月(約23万円)以上の収入があることが必要であり、ハードルが高い。しかも、期間は1年で、この財務基準を満たしていることを条件に、毎年更新しなければならない。

グーグルサーチ等で調べると、このリタイアメントビザについては失敗談や許可されなかった例が多く出ていて、ビザ取得に苦労している人も多いというのが実情である。

従って、タイで不動産投資をする余裕のあるリタイアリーであれば、期間10年の投資ビザ取得を考える方が得策かもしれない。

さて、コラム記事は以上ですが、実は私も以前、この投資ビザを検討したことがあります。これまでに40㎡~50㎡のコンドミニアム、計8ユニットに投資してきたので、投資額1,000万バーツ(約3,500万円)ならいつの時点でも超えていました。

しかし、自宅を除いてあまり長期で持たず、機関投資家と同じく
市場動向に応じて最長5年で資産を入れ替えていくというのが私の投資方針なので、投資ビザでは10年間、投資の「出口」で足かせとなると思い、諦めました。 

実際、昨年後半以降、市場が大転換し低迷が始まる中、このブログでも書いてきたように手持ち物件を次々と売却し、今は「待つも相場なり」と様子見をしているところであり、このビザでなくて結局は良かったと思っています。

また、
為替市場でのタイバーツ高により、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」でも書いたように、タイのリゾート地での生活費はかなり高くなっているので、フィリピンより生活費が安いというのは嘘です。

さらに、最近のトーモー28や30、そして今月末から施行されるタイの健康保険加入義務化で、外国人リタイアリーにとってタイのハードルはますます高くなっています。

ちなみに、この健康保険はタイの保険会社でなければならず、60歳前後のリタイアリーの場合、安いものでも年間5~6万バーツの保険料がかかることになり、70代になればさらに高くなります。

こうなると「タイランドエリートカード
」を使って、50万バーツで5年間の滞在権を買う方が得かもしれません。もっとも、こうなってくると、近いうちにエリートカードも値上げに動くだろうと思いますが…。


いずれにせよ、このところ高齢者にとってますます住みにくくなりつつあるタイは、ついの住みかとしては、もう期待しない方がいいのかもしれません。

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その3)

クアラルンプール人気第2位のマレーシアですが、次のようなことが書いてあります。

1.言語:マレー語であるが、英語と中国語も広く使われ、比較的普及している

2.生活費:1,400ドル/月(約15万円)

3.人気リタイアスポット:ペナン、クアラルンプール

4.リタイアメントビザ:期間10年、マルチエントリー(MM2H)


ラグジュアリーコンドミニアムは、他のアセアン諸国に比べて価格が非常に安い。しかも、マレーシアで自己居住用不動産を購入し、かつ生活費をマレーシアで働かなくとも自己資金で賄えるという証明ができれば、マルチエントリーが可能な10年間のビザがもらえるというマレーシア独自のプログラム、MM2H(Malaysia My Second Home)があり、東南アジアでも特に人気がある。また、このビザを取れば、同伴家族についても同じく滞在許可が出る。

生活費はアセアンの中ではシンガポールに次ぐ高さであるが、それでもアメリカやヨーロッパに比べれば割安である。また、医療費については欧米諸国よりかなり安い。

多様な文化と自然が共存するジョージタウンは、特にアメリカ人リタイアリーの間で人気があるが、クアラルンプールでは、ここ数年、香港人とシンガポール人退職者達の流入が続いている。一方、メラカは、最近、リタイアリー達の間で確実に人気が出てきているスポットである。

マレーシアについては以上です。

このMM2Hビザについては、私も詳しくはありませんが、家族も帯同できるという点が魅力なのだろうと思います。

タイの場合、夫婦できても、もし奥さんが50才以下であればリタイアメントビザは取れないので、面倒なことになります。それでも、50万バーツ払って5年間住めるエリートカードやコンドミニアム等に1,000万バーツ以上投資することで許可される、期間10年の投資ビザというのもありますが、その点、MM2Hはシンプルです。

次回に続く


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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その2)

dumaguete beachさて、まず、3位人気のフィリピンですが、どうして欧米人に選ばれるかというと、以下がその理由です。

1.言語:英語
2.生活費:1,100ドル/月(12万円)前後
3.人気リタイアスポット:セブ、ラグーナ、クラーク
4.リタイアメントビザ:無期限

まず、フィリピンはどこでも英語が通じるという点で人気が高い。

さらに、東南アジアでリタイアするにはベストともいえるビザ制度がある。このビザの便利なところは、マルチエントリーが最初から与えられるので何度でも出入国が可能であり、しかも無期限でフィリピンに居住可能である。

生活費も比較的安くカンボジアやタイに次ぐ。また、外国人が買える不動産についても制限がなく、値段も破格に安い。

セブ島は日本人や韓国人リタイア組に人気が高く、ラグーナやクラークはオーストラリア人やアメリカ人に人気が高いし、北ヨーロッパ諸国やドイツのリタイア組はフィリピン群島全体に広く住んでいる。

フィリピンについては以上ですが、ここでも一番最初に言語を持ってきているように、使用されている言語の問題は非常に重要です。例えば、タクシーに乗って英語で簡単な行き方を説明した場合、フィリピンなら問題なくわかってくれるのですが、タイのタクシーではほとんど通じなかったのを経験した人は多いと思います。

特に高年齢の日本人リタイア組にとっては、普段の生活の中で英語が通じず、かといってタイ語という新しい言葉を身につけるのも容易ではないため、生活面での支障が多くなりフラストレーションがたまってしまった結果、1、2年で日本に帰ってしまう人達も多いと聞いています。

ところで、このリストでタイの人気が第1位だからといっても、これは参考にはなりません。というのも、この記事を書いているのがタイランドプロパティといって、そもそもタイのサイトなので、幾分、バイアスがかかっていると思います。従って、この3つの国の各地域が欧米人にほぼ同等に人気があると考えた方がいいと思います。

それに、前回も書いたように、もし海浜リゾートで暮らすのであれば、やはり、私なら英語で気楽に生活できるフィリピン、しかも、プーケットやパタヤよりも治安が良く日本人向きであり、物価も今のタイバーツ高の為替水準であれば、多分、パタヤの半分近い生活費で暮らせるセブ島の方を選ぶだろうと思います。

もっとも、私の場合、東南アジアの大都会が好きなので、今のところ、リゾートに住もうとは思いませんが…。

ところで、セブのCBDにあるコンドミニアムの場合、新築は既に10万バーツ/㎡を超えてきています。先日、アヤラ財閥が建設中のコンドを見てきたのですが、造りやスペック、間取りも大した事がなく、バンコクのアッパークラスにも引けを取るようなプロジェクトでした。

そこで、これがセブのラグジュアリーコンドだ、とアヤラから説明されたのですが、そういう意味では
不動産価格は決して安いとは思いませんでした。もっとも、ビーチリゾートの家(ビラ)などは、また違うのだろうとは思いますが…。

次回に続く

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東南アジアでリタイア、人気リゾートベスト3(その1)

リゾート1前回、「タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?」で、このところのタイバーツ高で、日本人に限らず外国人全体にとって、タイは住みにくい国になってきていると書きました。

また、パタヤで暮らす欧米人などは、フィリピンやカンボジアに再移住をする人達も出てきているというバンコクポストの記事も紹介しました。

しかし、誤解しないで欲しいのですが、ネガティブなことばかりでタイはもうつまらないという印象をもった人もいるかもしれませんが、実はそうでもありません。

私などは、中国や欧米社会で10年以上暮らしてきて、タイを入れると外国生活は20年を超えますが、やはり、今は東南アジアが一番面白いと思っているし、大都会バンコクの混沌が好きで
日本に戻ろうという考えは、今のところありません。

以前、「海外不動産投資でプチリッチになろう」でも4回にわたって書きましたが、HNWI (High Net Worth Individual)、日本だと
いわゆるプチリッチの登竜門といわれる100万ドル(1億円)前後のネットアス(純資産)ができた人の場合、年齢に関係なくそろそろアーリーリタイアして東南アジアで過ごすことを考えてみるのもいいのではないか、とさえ思っています。

実際、私がこれまで会ってきた友人でもある40代、50代のイギリス人やイタリア人などは、1億円程度のネットアスでさっさとリタイアして、パタヤに移住してきていますから…。


そこで、今回のレポートは、以前、「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」で紹介した英国系サイトの記事を紹介してみます。

さて、タイの不動産に対する考えは、タイ人、日本人、そして欧米人でそれぞれ違うので、時々、欧米人の考えることを参考にするのも役に立ちます。特に、リゾート地については日本人はチェンマイを除き、ほぼマイノリティですから…。

いずれにせよ、パタヤやプーケットなどの海浜リゾート地を積極的に買っている外国人は、欧米人のリタイア組と中国人投資家による一騎打ちなので、あまり我々には関係ないものの、参考にはなります。

それに、こういうリタイアメント生活の話になると、やはり日本人より1日の長がある欧米人の方が、ハッピーリタイアメントの過し方を知っていると思うので、紹介してみることにしました。

まず、彼ら欧米人に人気のある東南アジアの国とリゾート地、ベスト3は以下の通りです。

1.タイ(プーケット、フアヒン、パタヤ、チェンマイ)
2.マレーシア(ペナン、クアラルンプール)
3.フィリピン(セブ、ラグーナ、クラーク)

私は、この中で
フィリピンのセブとマレーシアのクアラルンプールには行ったことがあります。その限られた浅い経験と知識からいわせてもらうと、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)」で「考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程住み易いのではないかとも思った次第です」と書いたように、セブ近辺はイギリス人に限らず、英語を第1外国語として話す欧米人にとっても第1候補である理由がわかります。

安い生活費、素晴らしいビーチとエメラルドグリーンの海、そして何より、フィリピン人なら誰でも当然のように喋る英語、が3大ポイントです。

私の場合も、英語での生活はほとんど苦にならないのですが、タイ語は所詮、第2外国語の範疇であり、まだまだ難しいという感覚があります。

従って、欧米人エクスパットにとって、国民のほとんどが英語を喋るフィリピンなら、
生活していくうえで言葉の苦労があまりなく、これは測り知れず大きなメリットだというのがわかります。

一方、マレーシアのクアラルンプールについては、市街地にはゴミもあまり落ちてなくて、街全体が綺麗に保たれているので、日本人、特に夫婦連れの日本人に人気があるのが理解できます。

しかし、私はここに住みたいとは特に思わなかったのですが、やはり東南アジアの魅力である、カオスを感じられなかったのと、イスラム教というどこか違和感のある文化に馴染めなかったからだと思います。

さて、個人的な独断と偏見に満ちた話はここまでにして、ではまず、欧米人達がどう思っているのか、この記事に沿って3位のフィリピンから見ていこうと思います。

次回に続く


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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その3)

超円高もっとも、我々日本人にとっては、2012年前後にこれより凄い超円高バーツ安の時期があったのですが…。

その頃、スーパーリッチなどの市中為替交換業者に1万円を持って行けば、4,100バーツに交換してもらえたのを覚えている人も多いと思います。

当時、私もタイに住み始めて間もない頃だったのですが、巷でいわれていたのが、タイは日本の3分の1の生活費で暮らせる、ということでした。

しかし、バンコクの場合、それはややオーバーながら、少なくとも東京の半分以下の生活費で暮らしていけるというのが、私の実感でした。

その後、このグラフでわかるように、2016年にバーツ安となったものの、それ以降、ほぼ3年間、日本円だけでなく世界の主要通貨に対するバーツ高のトレンドが続いています。

そして、もしこの状況が今後も続くとしたら、欧米人だけでなく我々日本人にとっても、タイはもうハッピーリタイアメントライフとはあまり縁がない国になってしまうはずです。


しかし、いくら貿易黒字と観光収入が魅力といっても、それが今、バーツ高のためにじりじりと減りつつあるわけで、今後、さらにタイバーツ高が続くというよりも、むしろ米ドルを含めた主要通貨に対するバーツ下落が遠からず始まるのではないかと思っています。

もっとも、バーツ下落はまだ1、2年先のことかもしれず、いずれにせよ、バンコクでの不動産投資のタイミングとしては難しい時期なので、新規の投資に関しては、今は様子見が得策だという考えには変わりないのですが…。

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タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その2)

fxタイバーツがこれだけ買われる理由は、今も続く貿易黒字と600億ドルを超える巨額の観光収入にある。

ブルームバーグの記録によれば、2019年だけでタイバーツは米ドルに対し6%以上も高くなり、アジア各国の中で最もパフォーマンスの良かった通貨である。

また、みずほ銀行の通貨トレーダーによれば、タイバーツは今後も強い通貨であり続けるだけでなく、他国企業が米国による中国製品に対する関税を回避するために、タイに工場を移転するようなことが起これば、さらにバーツ高が進む可能性もあるとのこと。

40年前、デンマークからパタヤに移住してきたニールズ・コロフによれば、パタヤの欧米人年金生活者たちの一部は、このバーツ高に対し、既に行動を起こしつつあるとのことである。

すなわち、ベトナム、カンボジア、そしてフィリピンへと移住していくエクスパットが増えつつあり、今も数千人のエクスパットが海外移住を検討している。

また、20年前にオーストリアから移住してきたクリスティアン・フォースターいわく、パタヤに住み続ける年金生活者にとって、これからは生活費を切り詰め、生活スタイルを変えて質素に暮らしていかなければならないという一大転期にきている、とのこと。

しかし同時に、タイでの生活費は今のところ、まだアメリカやヨーロッパ等の先進国よりは割安感があることから、これからもタイはリタイア後の移住候補地の1つではあり続けるであろう。

ところで、最初に登場したブライアン・マクシーの話に戻すと、彼が現在受け取っている月額1,000ポンド(約13万円)の年金では、既にリタイアメントビザ更新の要件を満たすことができなくなっていて、今はタイの銀行に80万バーツ(22,000ポンド)の預金をしなければならない。

それでも、彼自身はパタヤを離れるつもりはないものの、80万バーツもの大金を銀行口座で眠らせておかなければならないというのは負担が大きい、とのことである。

以上が、バンコクポストの記事ですが、ここに添付したのが、今日時点の米ドルとタイバーツの交換レートの推移です。これを見ると、2015年後半から2016年末まで1年半続いたタイバーツ安の間に、香港、シンガポール等の外国人投資家が、一挙にタイで不動産投資を始めた理由がわかります。

次回に続く

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A trade surplus and annual foreign tourism receipts exceeding $60 billion underpin its resilience.


The currency has appreciated more than 6% against the dollar so far in 2019, the best performer in a basket of Asian economies tracked by Bloomberg.


It’s likely to stay resilient, said Masakatsu Fukaya, an emerging-market currency trader at Mizuho Bank in Tokyo. There could be more upward pressure if firms relocate production to Thailand to skirt US tariffs on China-made products, according to Fukaya.


Some pensioners are already voting with their feet, according to Niels Colov, who moved from Denmark about 40 years ago and helps to organise a club for expats in Pattaya.


“There’s an exodus of foreigners from this area to Vietnam, Cambodia and the Philippines,” he said. “We’re talking thousands of people.”


Some of those remaining may have to cut back spending, said Christian Foerster, an Austrian who retired to Thailand 20 years ago.


“There’s an enormous change,” he said. “Everything is more expensive. But it’s about adjusting, adapting and living modestly.”


At the same time, the cost of living in Thailand remains lower than in developed nations such as the United States or in Europe, and officials continue to promote it as a retirement destination.


Baht strength leaves Pattaya retiree Maxey’s £1,000 pension far short of the minimum monthly requirement. As a result, he maintains the equivalent of a £22,000 deposit to satisfy the bank savings rule when renewing his visa.


“That’s a lot of money to hold in a bank account that you can’t touch,” Maxey said, while adding he wants to stay on in Thailand despite the difficulties as he’s settled in the country.


タイでハッピーリタイアメントはもう夢か?(その1)

Thai Bahtバンコクポストで、最近の急速なタイバーツ高のせいで生活費が上昇したため、欧米人の間でも、タイは住みにくい国になったという記事が出ていました。

これについては、最近私も実感しているので、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも既に書いたのですが、不動産投資とも間接的に関係する興味深い内容なので、これも紹介してみることにします。

たとえば、2016年のバーツ安の頃に、タイは生活費が安いからと、定年退職後のハッピーリタイアメントライフを過ごすためにやってきた人の間でも、自己居住用不動産を購入した人の場合、当時の交換レートでまとまった資金を日本円からタイバーツに交換して送金しているはずなので、今は2割前後の為替差益が出ていることになります。

一方、賃貸で過ごしてきた人にとっては、1バーツが3円50銭以上という今の為替レートでは、家賃も含めると馬鹿にならない生活費となってしまい、もうハッピーリタイアメントどころではない状況になっているのかもしれません。

しかし、輸出が減り、観光収入も減り、経済全体が低迷しつつある中、どうしてタイバーツだけが世界の主要通貨に対して独歩高を続けているのか、私を含めて不思議に思う人が多いはずですが、その理由についてもこの記事は書いてあります。

さて、下の記事は定年後のリタイアメントを過ごすためにタイにやってきたイギリス人の話で始まりますが、興味深いので全訳してみることにします。

題:タイバーツ高がハッピーリタイアメントライフの夢を打ち砕く

イギリス人のブライアン・マクシ―は、UKポンドで受け取る年金で十分余裕のあるリタイアメントライフが過ごせると信じてタイに移住してきたのだが、今のタイバーツ高により、最近はリタイアメントビザ取得のための財務要件を満たすのが難しくなってきているのを実感している。

彼はかつて航空機のエンジニアであったが、20年前に55歳で移住してきたころには、タウンハウス、ピックアップトラック、オートバイといったものを安く買うことができた。当時、1ポンドは60バーツの価値があったからである。しかし、今は38バーツにしかならない。

その頃、彼が住むパタヤでは、物価が安く生活しやすい場所として、主にヨーロッパの定年退職者に人気があったのだが、もう今はそんなことはない。

これは急速なバーツ高が、タイで過ごす外国人達に与えている影響の一つの例であるが、実はタイバーツは、この5年間で米ドルに対し、世界で最も強くなった通貨のベスト5に入っているのである。そして、これがタイの輸出競争力を低下させ、2014年以来最低の経済成長に引き下ろしてしまっている。


昨年、タイ政府は8万件のリタイアメントビザを発給したが、それでも2014年から30%の増加となった。このビザを取るためには、外国人はタイ国内の銀行に80万バーツを預金するか、65,000バーツ/月の年金収入、もしくは、年金収入と預金の合計が80万バーツなければならないという決まりになっている。

タイの移民局によれば、2018年、イギリス人がリタイアメントビザの取得数で最多数を占めていて、それに続いてアメリカ人、ドイツ人、中国人、スイス人と続いたが、彼らはいずれも、安い生活費と太陽に満ちたリタイアメント生活を夢に描いてタイにやってきたのである。

ところで、1997年に起こったアジア通貨危機当時、叩き売られたタイバーツであるが、今は世界中の投資家から、魅力ある安全な通貨と目せられるようになっている。

次回に続く

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Surging baht shatters expat dreams of easy retirement

Brian Maxey moved to Thailand from the United Kingdom expecting his sterling pension to afford him an easy retirement. Instead, he’s finding it harder to meet his visa’s financial stipulations because of the strong baht.


The former aircraft technician easily bought a townhouse, pickup truck and motorcycle when he arrived at the age of 55 two decades ago. Back then the pound bought about 60 baht, but now it fetches a little less than 38 baht.


“It was a cheap place to live then,” Maxey said in an interview in the coastal city of Pattaya, which is popular with European retirees. “It’s not anymore.”


The pressure on foreign pensioners is just one example of how the baht’s sharp appreciation is rippling through Thailand. The currency is the world’s top-performer against the dollar over five years, hurting export competitiveness and putting the economy on course for the weakest growth since 2014.


The government issued almost 80,000 retirement visas last year, a climb of 30% from 2014. To qualify, foreigners must show a deposit of 800,000 baht in a Thai bank or have a monthly income of 65,000 baht. Another route is to have income and deposits totaling 800,000 baht combined.


Britons accounted for the largest number of retirement visas in 2018, Immigration Bureau data shows. They were followed by Americans, Germans, Chinese and Swiss pensioners seeking affordable, sun-dappled golden years. 

Once best known for crashing and sparking the 1997 Asian financial crisis, the baht is today seen as a haven by global investors. 

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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いよいよゴーサインが出たグレイライン(その1)

Grey Line Phase 13カ月ほど前に「バンコク・グレイラインについて」でグレイラインは沿線住民の反対でEIAが取れずに頓挫していると書きました。

しかし、先週、BMA(Bangkok Metropolitan Administration)が当初のプランを修正し、とりあえず北部からBTSトンロー駅に南下してくるフェーズ1と西のタープラからルンピニーパークまでのフェーズ2に分けて2021年に着工し、2023年の開通を目指すことになったようです。

ただし、これもまたEIAが必要なので、100%確実というわけではないはずなのですが、既に8割の沿線住民から承諾が取れているので、今度はほぼ間違いないということらしいです。

しかし、残念ながら、もっとも重要で経済効果のあるトンローもしくはプラカノンからルンピニーパークまでの当初計画ではフェーズ2に入っていたスクムビットとシーロムを結ぶ区間が後回しになってしまいました。

この区間は土地の収用が難しく、とりあえず見切り発車ということのようですが、トンロー駅からスクムビット38を通ってラーマ4に出るという当初の案は、
トンロー駅前で広大な土地を持つグラミー社の社長が反対しているとの噂もあり、しかもソイ38がドン突きの行き止まりでラーマ4に接道していないことから、その他多くの地権者の土地収用も必要になり、かなり難航するといわれてきたのです。

そこで出てきたのが、プラカノンのスクムビット通りとラーマ4の交差点を始発駅にするという現実的な代案です。それであれば、ラーマ4という公道の上を走ることから、土地の収用も不要でコスト的にも安くなります。

私もこちらの方が理にかなっていると思っていたので、著書でも書いたように、BTSプラカノン駅からラーマ4を通ってルンピニーのワンバンコクを経由し、チョンノンシー駅まで繋げることになるだろうと思っていたのですが、結局、この区間については何も決まらないままペンディングということのようです。

しかし、それでもこの2つのフェーズのグレイラインには、ビジネス街でありながらBRT(専用レーンの高速バス)しかない陸の孤島ともいえるラーマ3やラートプラーウ以北をCBDに繋げる重要な価値があるので、ノンタブリ県郊外とブルーラインを結ぶだけのパープルラインなどよりずっと存在価値は大きいと思います。

そこで早速、タイランドプロパティドットコムなどは、
これがトンローの不動産市場にどんな影響を与えるかという点についてコメントしていて、駅からもっとも離れたサンシリのザ・モニュメントの人気が出るのではないかなどという予想をしています。

もちろん、トンロー通り沿いのハイライズだけでなく横道のソイにあるローライズも含め、すべてのコンドミニアムにとって大なり小なりプラス要因になるとは思いますが、私はむしろグレイラインの恩恵をもっとも受けるのはジャンクションになるBTSトンロー駅周辺のプロジェクトではないかと思っています。

次回に続く

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)

whizdom6.例えば、スーパーラグジュアリーの場合、コンドミニアムの建設費用は土地代とほぼ同じ、ラグジュアリークラスの場合は土地代の1.3倍、メインクラスやエコノミークラスであれば、土地代の1.5倍から2倍となる。その上、プロジェクトの竣工後は区分所有者として売れ残った部分について、他のオーナーと同様に管理費用等の運営費用も負担しなければならず、これらの追加費用はデベロッパーにとって馬鹿にならない。

7.市場が縮小しつつあるコンドミニアムの開発にはこういうリスクがあるので、
この1、2年、デベロッパーはミックスユースという複合開発により飲食業等にも乗り出して、ビジネスのバランスを取ろうとしているのである。

すなわち、コンドミニアムの売行きが悪化し市場が急速に縮小しつつある中、デベロッパーはコンドミニアムの開発を取りやめにして、当面は取得した用地を抱え込んだ方がましだと考えているわけです。

実際、大手デベロッパーがここ1、2年で取得したCBDの用地などはかなり高値掴みをしているので、そのコストに見合う価格でコンドミニアムを今さら開発しても、ラグジュアリーブームはもう終わっているのでまず売れません。

その結果、デベロッパーはリスクの高いコンドミニアム市場への過剰な依存をやめて、
ここ数年、ミックスユースという住宅以外の不動産開発に展開しようとしている、というのが案外本当のところなのでしょう。

そういえば、プンナウィティのウィズダム101などを見ると、駅からあれだけ遠いのでは住宅だけ建設しても17万バーツ/㎡もの価格ではまず売れません。そこで、オフィスや店舗ビルも一緒に開発してエリア全体の付加価値を上げようとしているわけです。

しかし、半年ほど前に鳴り物入りでオープンした
ウィズダム101のショッピングモールですが、最近はお客もあんまりいなくて閑散としているようなことを聞きました。私自身もオープンした頃に1度行ったきりですが、やはり駅から遠いのでわざわざ行くほどのこともないと思い、それ以来行っていません。

ところで、以前読んだ記事では、タイのコミュニティモールの実に8割が失敗しているそうです。そういう意味では、
ウィズダム101も所詮、プンナウィティ住民のローカルモールなのかもしれません。

やはり、
駅から遠いところに無理やり作るミックスユースよりも、オンヌットやウドムスクのような駅前開発の方がわかりやすくてよさそうです。それに、東南アジア最大級ともいわれるザ・バンコクモールがウドムスクの駅前にできたら最後、ウィズダム101には閑古鳥が鳴くようになるのかもしれません。

このブログでも書きましたが、難しいことは考えず、CBDやダウンタウンならまだしも、ミッドタウンまで行ったら駅から200メートル以内を買え、というのが単純で無難だと思います。

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急速に縮小するコンドミニアム市場(その1)

縮小する不動産市場数日前、現地ビジネス紙、ターンセータギットに大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏がセミナーで話した内容が載っていました。

私はこの人の発言内容にはいつも注目していて、以前にもこのブログで何回か取り上げたことがあるのですが、バンコクの不動産市場で何が起こっているのかをバイアスをかけずニュートラルに伝えてくれるので、親会社にとって都合のいいような内容でポジショントークをするデベロッパー系リサーチ会社より余程参考になると思っています。

なお、記事本文は以下にペーストしておきましたが、タイ語で結構長いので興味深いところだけを解説します。これを読むと、我々がこれからどうすればいいのかについても、ある程度の方向性が見えてくると思います。


主題:急速に縮小する市場に立ち向かう不動産業界

1.昨年以降、国内外の経済低迷やバーツ高などでタイのコンドミニアム市場も失速したが、特に今年に入って施行されたLTVによる融資規制の影響が大きい。その結果、2019年の第3四半期は
各デベロッパーが開発を先延ばしするので、新規で売り出される供給量も減少する。

2.年初にはまだ中国人投資家がタイの不動産を買い漁っていたが、その後、アメリカとの貿易戦争やタイバーツ高中国人民元安の影響で彼らは激減した。しかし、この2か月間は、今度は反政府デモに触発された香港バイヤーのセカンドハウス需要の買いが急増した。まさに、メインランドチャイニーズから香港チャイニーズへの主役交代と目まぐるしい変化が起こったのである。

3.地価動向についても、最近は需給を反映するようになってきた。つまり、デベロッパーはもうかつてのように、都心部での無謀な用地取得争いをしなくなった。高価な土地で新規開発をしてもそれを買える消費者がいなくなった今、売れないコンドミニアムの開発などできないからである。

4.同様に、新規開発についても慎重になり、売れるかどうかわからないのに、以前のようにマーケットシェア争いのために見切り発車で大量の開発を実行してしまうようなこともなくなった。

5.既に用地取得をしてしまったデベロッパーは開発を延期したり中止したりして、当面、マーケットが回復するまで抱え込むところが増えてきた。というのも、一旦建設を始めてしまうとその建設コストは用地取得コスト以上にかかるので資金負担リスクが大きいからである。

次回に続く


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อสังหาฯ รับมือตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว
28 Sep 2019

ช่วง 1-2 ปีนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีเรื่องราวเกิดขึ้นมากมาย และท้าทายผู้ประกอบการ ไม่ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย ส่งผลให้ภาวะเศรษฐกิจไทยไม่ดีตามมา แต่กระนั้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังเติบโตอย่างร้อนแรงทั้งในแง่มูลค่าตลาด และกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติ จนนำมาสู่การออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยเกณฑ์สัดส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าบ้าน หรือ (Loan to Value : LTV) เพียงมาตรการเดียวส่งผลกระทบอย่างเห็นชัดเจน โดยเฉพาะต่อตลาดคอนโดมิเนียมนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานสัมมนา”ผ่ากลยุทธ์ ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2019”ว่า ในปีที่ผ่านมามีปัจจัยมากมายที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการเปลี่ยนแปลง ทั้งกำลังซื้อในประเทศและลูกค้าต่างชาติ และผู้ต้องการที่อยู่อาศัยจริง  มาถึงปีนี้เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  ทั้งนี้ ภาษีและมาตรการต่างๆของภาครัฐ ที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างร้อนแรง โดยเฉพาะมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย สร้างผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเห็นได้ชัด ในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล ยอดขายช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ ในแง่มูลค่าติดลบ 13% ส่วนในแง่จำนวนหน่วยติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งแรกปี 2562 มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมูลค่าสูงขึ้น 17% ด้านจำนวนหน่วยเปิดใหม่สูงขึ้น 21% เนื่องจากผู้ประกอบการหลายรายซื้อที่ดินและวางแผนพัฒนาไว้เรียบร้อย ไม่สามารถเลื่อนโครงการ อย่างไรก็ตาม ช่วงไตรมาส 3 เริ่มเห็นหลายรายชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่ายอดเปิดตัวไตรมาส 3 จะลดลงส่วนยอดขายตลาดต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดหลักๆ ไปในทิศทางเดียวกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นั่นคือครึ่งแรกปีนี้มูลค่าติดลบ 8%  ในแง่จำนวนยูนิตก็ติดลบ 12%ด้านยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรกยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปีก่อน เนื่องจากเป็นลูกค้าที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้ ส่งผลให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการของ ธปท. อย่างไรก็ดี คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลังนี้ จากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกหดตัวอย่างรวดเร็ว(Hard Landing)
ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในโครงสร้างของตลาดอสังหาฯหลายด้านด้วยกัน เริ่มจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดต่างชาติเกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ช่วงต้นปีลูกค้าจีนค่อนข้างคึกคักมาก แต่หลังจากเงินบาทแข็งค่าเมื่อเทียบกับเงินหยวนของจีน รวมถึงเกิดสงครามการค้าสหรัฐ-จีน ทำให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดอสังหาฯของไทย อย่างไรก็ตาม ช่วง 1-2 เดือนนี้ลูกค้าฮ่องกงมาหาซื้อบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทยค่อนข้างมาก ผลจากเหตุประท้วงในฮ่องกง  ถือว่าตลาดสลับจากจีน แผ่นดินใหญ่ เป็นจีน ฮ่องกง  ราคาที่ดิน ขณะนี้เริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุล ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่แข่งกันซื้อที่ดินราคาแพงๆ เพราะที่ดินที่แพง สูงเกินกำลังซื้อของผู้บริโภค ราคาที่ดินสะท้อนถึงตัวสินค้าจะขายได้หรือไม่การลงทุนโครงการเป็นไปอย่างระมัดระวัง กลุ่มที่เคยลงทุนพัฒนาโครงการมากๆ  ถ้าขายโครงการไม่ได้ก็ยอมถอย หรือยกเลิกโครงการ วันนี้ไม่มีใครมีอัตตา ต้องเอาตัวรอด ถือที่ดินที่มีอยู่ภาระน้อยกว่าฝืนสร้างโครงการ เมื่อก่อสร้างไปแล้วค่าก่อสร้างมีสัดส่วนเท่ากว่าๆ ถ้าเป็นตลาดไฮเอนด์ก็เกือบเท่ากับราคาที่ดิน โดยระดับซูเปอร์ลักชัวรี่ต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับราคาที่ดิน ระดับลักชัวรี่ค่าก่อสร้างประมาณ 1.3 เท่าของราคาที่ดิน แต่ถ้าเป็นกลุ่มระดับกลาง-ล่างประมาณ 1.5 เท่า หรือ 2 เท่า ฉะนั้น หากตลาดกลุ่มนี้วาย ก็ ไม่ควรสร้าง เพราะผู้ลงทุนต้องเติมเงินอีก 2 เท่าของราคาที่ดิน“ยิ่งไปกว่านั้นเมื่อการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อย โครงการคอนโดมิเนียมร้ายกว่าราคาที่ดิน มีภาระจ่ายค่าส่วนกลางหลังได้จัดตั้งนิติบุคคล ดีเวลลอปเปอร์ไม่ใช่เจ้าของโครงการแต่เป็นเจ้าของร่วม เจ้าของโครงการคือลูกบ้านที่เข้าอยู่อาศัยแล้ว และเสียงใหญ่ด้วย ดังนั้น ต้นทุนของโครงการคอนโดมิเนียมไม่ใช่ดอกเบี้ยอย่างเดียว ยังมีค่าส่วนกลาง กรณีที่มีห้องชุดที่ขายไม่หมด เจ้าของต้องจัดโปรลดแลกแจกแถม ภาระนี้ค่อนข้างมาก”สำหรับเซกเมนท์ที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วง 1-2 ปีนี้นั่นคือ โครงการมิกส์ยูสเกิดขึ้นค่อนข้างมาก จากธุรกิจเครื่องดื่มและอาหารที่สนใจเข้ามาลงทุน ทำให้ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนการสร้างสมดุล

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
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