バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年08月

今の外国人投資家動向からその先を読む(その2)

外国人比率(以下はAREAのコメント)
3.タイ政府は外国人が購入できるコンドミニアムの価格に下限をつけるべきである。さもなくば、彼らのゲンガムライ狙いの投機的な買いで、一般のタイ人が自己居住用に買うような物件まで値上りしてしまう。また、外国人は新規プロジェクトしか買えないようにして、リセールの購入を禁止したり、外国人の売買に対する税金を引き上げるという方法も検討すべきである。

4.上半期に外国人が購入したコンドミニアムはユニット数で市場全体の14%となり、昨年の20%に比べて落ち込んだ。主な原因は中国人バイヤーの減少であり、今後さらに減るものと思われる。また、現時点では市場での売買全体の3分の2が自己居住用の実需によるものであるが、それでもまだ3分の1が、転売目的や外国人の購入である。これがもっと減れば、デベロッパーも乱開発により慎重になり、やがて供給過剰の問題もなくなる。従って、政府は今の内に何らかの対策を講じるべきである。

AREAのレポートは以上ですが、上の表は前回添付したAREAの表を基に、私が外国人が買う3つのエリアに絞ってまとめたものです。

すなわち、バンコク都心部であるダウンタウン(外国人購入額全体の55.6%)、中国大使館があり、中国人が中心となって購入するラチャダーからラートプラーウにかけてのMRT沿線
(同19.5%)、そして日本人を含めアジア人及び欧米人の購入が比較的多いBTSスクムビット沿線のオンヌットからサムットプラガンにかけての東部エリア(同13.9%)で、金額ベースでの外国人購入の約9割が集中しているのです。そして、この傾向は今後もまず変わらないと思います。

そこで、各エリアについて私の考えを書いてみます。

バンコク都心部:新築市場は、今の市場の主役ともいえる一般タイ人の自己居住需要ではなかなか手が出せないので、低迷が長引きそうです。やはり、富裕層や投資目的の買いが出てこないと難しい市場です。ただし、アッパーミドルクラスが自己居住用で買える価格帯にある、たとえばローライズの築浅中古などは動くと思いますが、それでも30㎡以下がほとんどなので、我々が買っても日本人への賃貸は諦めるしかありません。

ラチャダー~ラートプラーウ:
中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)で書きましたが、私としては中国人バイヤーが多いラチャダー周辺は民泊で出される物件が多い上に、賃貸するにも中国人入居者は家賃交渉が厳しいので、日本人投資家は避けておくべきと思っています。

また、このエリアは
都心部でもないのに、ラーマ9を筆頭に大量の新規供給が行われ、今も多くのプロジェクトが建設中です。しかも、4ユニットに1つが外国人の購入であることがこの表からわかりますが、この大半が中国人バイヤーです。そして、AREAがここでいうように、今後さらに中国人の購入減やキャンセルが続けば、販売在庫が積み上がり続けるはずで、今の供給過剰状態はもっと悪化します。

ただし、この沿線は
40歳以下購入層の人気ロケーション」で書いたように、タイ人アッパーミドルクラスが住みたがるエリアでもあり、そういう賃貸ニーズもかなりあるので、もうしばらく待って底値買いした上で、中国人でなくタイ人に賃貸するという運用戦略であれば、それはありかもしれません。

オンヌットより東のエリア:この中でも特にバンコク都に入るエリア(ベーリング駅を超えるとサムットプラガン県に入るので人気が落ちる)では、欧米人や日本人の現地採用組、タイ人アッパーミドルクラスの賃貸需要があります。この表を見る限り、BTSスクムビット線沿線のオンヌットからウドムスクにかけてのミッドタウンエリアであれば、まだ外国人比率も15%程度とラチャダーのように買い荒されていないように思えます。

従って、予算が2,000万円前後の日本人投資家にとっては、このエリアでリセールを含めた駅近物件を底値買いしていくのがベストだと思うのです。少なくとも、今後とも外国人は誰も買わないようなノンタブリなどは買うべきではありません。

また、AREAのいう通り、これまでタイのコンドミニアム市場は外国人に対して開かれ過ぎていたところがあり、これがタイ人の住宅購入を難しくしつつあるので、これからはマレーシアやシンガポール、香港のように、政府が外国人の購入に一定の縛りをつけてくる可能性はあると思います。

もしそうなれば、ミッドタウン駅前の手頃な価格帯の物件は、将来規制が入って買えなくなることも考えられるので、ラグジュアリー級の富裕層向けプロジェクトよりも、中古でもいいので購買層が厚い400万から500万バーツの広めの1ベッドルームや2ベッドルームを買っておく方が、投資としても面白いと思うのです。

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ในความเป็นจริงประเทศไทยพึงกำหนดราคาห้องชุดขั้นต่ำที่ต่างชาติจะสามารถซื้อได้ เพื่อป้องกันการมาเก็งกำไร และทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงจนเกินไป จนทำให้ประชาชนไทยเองไม่สามารถที่จะมีบ้านได้ เพราะถูกชาวต่างชาติแย่งซื้อ  หรือไม่ก็อาจกำหนดให้ต่างชาติซื้อได้แต่บ้านมือหนึ่ง ห้ามซื้อบ้านมือสอง   นอกจากนั้นยังอาจคิดภาษีสูงๆ เพื่อยับยั้งการซื้อขายห้องชุดโดยคนต่างชาติ
            การที่ต่างชาติซื้อห้องชุด 14% ของจำนวนทั้งหมดนี้นับว่าลดลงกว่าแต่ก่อนที่ประมาณ 20% เพราะจีนเข้ามาซื้อในปริมาณที่ลดลง  ในอนาคตอาจจะลดลงกว่านี้อีก  ตลาดที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้ มีผู้ซื้ออยู่เองจริง ประมาณ สองในสามเท่านั้น เพราะมีนักเก็งกำไรและต่างชาติมาร่วมซื้อด้วย  ถ้าการเก็งกำไรและการซื้อโดยต่างชาติลดลง ตลาดคงต้องสร้างอุปทานลดลงกว่านี้  การวางแผนการพัฒนาโครงการจึงต้องสำรวจวิจัยให้ถ้วนถี่
            รัฐพึงมีนโยบายที่ชัดเจนต่อการซื้อทรัพย์โดยชาวต่างชาติ หาไม่ประเทศไทยจะประสบปัญหาในไม่ช้า

今の外国人投資家動向からその先を読む(その1)

外国人が投資するエリアAREA(Agency for Real Estate Affairs)が現在販売中の2400にも及ぶ住宅プロジェクトに調査員を派遣して、その販売状況を調べ、今年上半期の外国人投資家動向をまとめた結果が、先日発表されました。

その結果を見ると、この表のように外国人の投資はごく限られたエリアに集中しているのがよくわかりますが、レポートには政府は早めに外国人の購入に規制をした方がいいとか、なるほどと思わせられるAREAの興味深い意見も書かれています。

また、タイの場合、外国人投資家といっても大きく①中国人、②香港やシンガポール、日本、台湾といったその他アジア勢、③イギリスやドイツ、北欧などのヨーロッパ勢の3つに分けられるのですが、その中ではここ数年、中国人の増加が際立っていました。しかし、今年に入ってそれが急減しつつあるということも数字に出ています。

一方で、2カ月にも及ぶデモによる中国との軋轢で、身近な避難場所としてタイの不動産がまた香港の投資家から物色され始めているということも、最近、
友人のアナリストから耳にしました。これは短期的な流れなのかもしれませんが、市場にとって悪い話ばかりでもないようです。

従って、今の停滞する不動産市場の中で、自分の持っている物件をどうしても売りたければ、香港の投資家層に顧客ルートを持つエージェントに売却依頼をするというのも一つの出口戦略だと思います。

さて、ではまず、「今年上半期のコンドミニアム売買金額全体に占める外国人比率は19%」というキャプションで始まる、このレポートのポイントを見ていこうと思います(注:本文は下に貼り付けています)。


1.今年上半期、バンコク首都圏全体では26,680ユニットのコンドミニアムが売買され、その中で外国人の購入は3,659ユニットと全体の14%であり、また、金額ベースでは19%を占めた。特に外国人購入額の中で都心部の占める比率は56%となった。

2.バンコク都心部とラチャダーからラートプラーウにかけての2つのエリアでは、ユニットベースでどちらも25%と外国人比率が最多となったが、一方で、ほとんど見向きもされなかったのがノンタブリからバーンブアトーングにかけてのエリアである。また、都心部で外国人が購入したユニット数は1,231となり、外国人全体の購入数である3,659ユニットに対して34%であった。

3.一方、金額においては、外国人の購入額は178億バーツ(約620億円)であり、バンコク売買市場全体の19%を占めたが、中でもラチャダーからラートプラーウでは同エリア売買市場の26%と、都心部の24%を抜き最高となった。また、外国人購入額全体に占める都心部物件の購入額は99億バーツ(約340億円)と全体の55.6%となった。

次回に続く

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ครึ่งแรกปี 62 ต่างชาติซื้อห้องชุดมูลค่า 19%

ในรอบครึ่งแรกของปี 2562 ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลไปประมาณ 14% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด มีมูลค่ารวมถึง 19% ของทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมืองต่างชาติซื้อทะลุถึง 56%
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยว่า จากผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยทุกประเภท เชื่อว่า มีเพียงห้องชุดที่มีชาวต่างประเทศสนใจซื้อเป็นพิเศษ ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และตึกแถว ไม่มีชาวต่างชาติซื้อ หรือซื้อได้ยากกว่า เช่น ต้องนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาท เป็นต้น
            ในกรณีห้องชุดตามกฎหมายไทยกำหนดให้ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่ขายได้ทั้งหมดในอาคารชุดหนึ่งๆ ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกที่ต่างชาติสามารถซื้อได้ถึง 100%  ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ส่งคณะนักวิจัยออกสำรวจตลาดโครงการห้องชุดและที่อยู่อาศัยทั้งหมดเกือบ 2,400 โครงการที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดพบว่า

  1. ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 26,680 หน่วย โดยต่างชาติซื้อ 3,659 หน่วย หรือประมาณ 14% ของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตใจกลางเมือง และเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อแห่งละ 25%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อเพียง 2% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ซื้อเพียง 3%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 1,231 หน่วย รวมเป็น 34% ของหน่วยขายที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (3,659 หน่วย)

   2. ในแง่มูลค่าพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีห้องชุดขายได้แล้วประมาณ 93,648 ล้านบาท โดยต่างชาติซื้อ 17,783 ล้านบาท หรือประมาณ 19% ของมูลค่าของหน่วยขายทั้งหมด โดยในเขตรัชดา-ลาดพร้าวมีต่างชาติซื้อ 26% ซึ่งถือว่าสูงสุด ส่วนในเขตใจกลางเมือง มีต่างชาติซื้อ 24%   ส่วนบริเวณที่มีต่างชาติซื้อน้อยที่สุดคือนนทบุรี-บางบัวทอง ต่างชาติซื้อในมูลค่าเพียง 0.1% ของทั้งหมด รองลงมาคือแถวปิ่นเกล้า-พุทธมณฑล ซื้อเพียง 0.4%  อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยที่ต่างชาติซื้อ ปรากฏว่าในเขตใจกลางเมือง ต่างชาติซื้อมากที่สุด 9,893 ล้านบาท รวมเป็น 55.6% ของมูลค่าที่ต่างชาติซื้อไปทั้งหมด (17,783 ล้านบาท)

中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その5)

新線沿線コンドさて、余談はここまでにして、今回の主題である「中低価格のプロジェクトが市場を席巻する」に戻ることにします。

これまでにも何回か書いてきましたが、タイ中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少で、投資目的のコンドミニアム購入は急減しています。

特に、タイ人のアッパーミドルクラスによる投資目的の購入が激減していて、今は自己居住目的の購入が中心です。

その結果、購入可能価格も以前よりかなり下がってきていて、15万バーツ/㎡以上の物件はなかなか売れなくなっています。

添付の図は、こういった自己居住目的の購入者に特に人気のある新線や延伸線、ブルー、グリーン、オレンジ、イエローの沿線で販売中の15万バーツ/㎡以下の新規プロジェクトについてです。ミドルクラスは予算の関係から、今は不便でも将来電車が走るようになればもっと便利になるところを買ってきているというわけです。

日本の第一次住宅取得者層も同じようなことを考えるので、これについては理解できると思いますが、日本人なら別に新築でなくてもいいと考えるところが、タイ人はやはり新築志向が強いところがちょっと違うというところでしょうか。

この図を簡単に解説すると、現在開発が進む新線沿線プロジェクトで、実需層が買える15万バーツ/㎡以下のプロジェクトの供給数です。

1.ブルーライン(MRT):14,000ユニットの新規供給があり、既に75%が販売済

2.グリーンライン(北部延伸線):9,280ユニットの供給で、既に82%が販売済

3.オレンジライン(東側):17,400ユニット以上の供給があり、主にラームカムヘーン通り沿いとフアマーク駅周辺

4.イエローライン:ラートプラーウ周辺の2,000ユニット

すなわち、新規開発プロジェクトにおいては、自己居住目的でとにかくマイホームが欲しいという人達が買う、先に(その1)で書いたオリジンプロパティやオールインスパイアのようなプロジェクトですが、こういった30㎡もない狭小ユニットでかつ価格的にも200万バーツ前後までの物件が、これから数年間、新築市場を席捲するのだろうと思っています。

しかし残念ながら、我々は自己居住目的で買うのではないので、こういう狭くて劣化の速い廉価物件を買った場合、投資リターンが下手をするとマイナスになる可能性もあります。従って、この表のような新線沿線で開発中のプロジェクトにいくら人気があるといっても、我々日本人が投資として買ってもいいところはほとんどないと思うのです。

一方で「40歳以下購入層の人気ロケーション」の中で、これから住宅取得を始める大きなボリュームゾーンであるミレニアル世代、特にアッパーミドルクラスと思われる層の需要についてこんなことを書いています。

(ミレニアル世代は)都心部で交通の便がいいロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。さらに、彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。具体的にはエッカマイ、フアイクワン、パヤータイといった3つのエリアであるが、これらはいずれもバンコクの(CBDからは離れた)ミドルエリアに位置し、今、ミレニアル世代が最も注目しているエリアである

我々が注目するとすれば、やはりこういったダウンタウンやフリンジの中古を含めたリセール物件しかないと思うのですが、これを書いたのが昨年の9月のことであり、その後、融資規制等で状況が変わり、購入当初は賃貸してできるだけ資金回収しておき、自分が住むのはその後にするという投資的購入が激減した結果、当時の「彼らは30㎡以下の物件で13万~30万バーツ/㎡の価格帯の物件に興味を示す傾向がある」というくだりのところは、今は「15万バーツ/㎡以下」に変える必要あると思っていますが…。

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その4)

Philippine Condosこの1週間ほど、フィリピンの物件視察を兼ねて遊びに行っていたので、途中で話が切れてしまいましたが、今日から再開します。

ところで、私には今回が初めてのフィリピンだったのですが、
最近、ASEANで最も元気を取り戻しつつあるのがフィリピンのマニラとかセブのコンド市場ということもあり、ちょっと興味があったので見てきました。

ただし、そもそもそこに住んでいるわけでもなく、土地勘もない門外漢の私には偉そうにああだこうだと能書きをいう資格もないので、旅行者目線で見てきた程度です。

それでも、マストランジットの駅からの距離とか、デベロッパーのブランドやCRMといったバンコク市場においては重要なクライテリアも、フィリピン市場においてはほとんど役に立たないことぐらいはわかりました。

また、JLLの不動産市場透明度調査からもわかるように、フィリピンはまだ透明度が低く、タイほどには不動産ビジネスが成熟していません。もっとも、その分、リスクはあるものの、これからが面白いということでもありますが…。

それと、これは余談ですが、フィリピン人はみんな英語を喋れるということだったので、私は少なくともアッパークラス以上はオランダ人のようにネイティブと遜色ないほどの英語を喋るのだろうと、勝手に想像していました。

ところが、ホテルのレセプションマネジャーにせよ、デパートのマネジャーにせよ、いわゆるアッパークラスといわれる人達でも文法的な言い回しに
間違いが多く、フィリピン人は実はそれほど英語がうまくないというのがわかりました。

この違いはその国の生活水準や教育水準の差からくるのだろうと思いますが、ちゃんとした教育の中で正しい英文法を学んだ人はあまり多くないようで、必ずしもオランダ人のようにごく普通の一般人でもイギリス人と遜色ないほどの洗練された英語が喋れるわけではないようです。

ただし、
フィリピン人はさすがに小さい頃から英語を喋って慣れ親しんできていることもあり、日本人の下手くそ英語でも確実に理解してくれます。つまり、簡単な英語しか喋れない日本人にとっては、現地の人達とのコミュニケーションも取り易く、ここが簡単な英語でもなかなか通じないことが多いタイとは違います。

さらに、フィリピンはタイよりまだ全然物価も安いので、
考えようによっては、リタイヤ後の日本人ロングステイヤーにとっては、タイよりフィリピンの方が余程いいのではないかとも思った次第です。

私は20代でアメリカに留学したのですが、毎日英語で必死にビジネスの勉強をしていると、1年後には英語で夢を見るようになっていました。しかし、50を過ぎてバンコクに来てからタイ語の勉強を始めたのですが、もう8年もいるのに一度もタイ語で夢を見たことはないし、テレビを見ても半分くらいしかわかりません。

やはり、歳をとると語学習得力は愕然と低下するのです。従って、もしフィリピン人がみんなオランダ人のように英語が流暢だったら、多分、
普通のリタイアした日本人はヒアリングがついていけないので、フィリピン生活は相当なフラストレーションになるはずです。

その点、タイだったら、タイ語自体が難しい文法のない比較的簡単な言語なので、「バンコク不動産投資・基礎編」の最終章「タイ語って簡単?」で書いたように、英語ができない人でも半年間、みっちりタイ語の勉強をすれば、タイ人とベーシックなコミュニケーションは取れるようになれるのです。もっとも、これも人によるのかもしれませんが…。

一方、フィリピンの場合、まさかタガログ語を勉強するわけにはいかないので、基本的に日本人にとっては英語しかないわけです。従って、フィリピン人も実は英語があまりうまくないということは、逆に聞き取りやすいということでもあり、リタイアした日本人ロングステイヤーにとっては、
むしろ過ごし易い国なのではないか、と私は思ったのでした。

次回に続く





中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その3)

オンヌット駅前ではここで、身近な例を挙げてみます。前回のAREAの表では、7年間の値上り率No.1になったのがミッドタウンフリンジ、BTSスクムビット線のオンヌット駅周辺です。

オンヌットは3年前に出版した「バンコク不動産投資・基礎編」の中で、一番のお勧め候補地として推薦したし、実際に私自身も7年前に同駅の将来性に着目して、まだ更地状態のときに駅前のプロジェクト(この写真の右のハイライズ)で2ベッドルームを購入したのですが、既に今年で築5年になりました。

そして、ここには私自身が今も住んでいるので、周辺のタイ人業者とも時々雑談をするのですが、彼らによれば、年初にオンヌット駅前でシネマコンプレックスがオープンしたこともあり、現在の駅周辺地価はさらに値上りして80万バーツ/4㎡(タランワー)を超えているそうです。

しかし問題は、ここまで地価が上がると、もし駅前で用地取得ができたとしても、新規で開発されるコンドミニアムの売値は軽く20万バーツ/㎡を超えてしまい、デベロッパーが争って取得しようということにはならないだろうと思うのです。

同じような例が2駅先のプンナウィティ駅前で開発分譲中のクインです。外国人販売用ユニットの平均価格は21万バーツ/㎡台で、この価格に相応しいラグジュアリー級のハイスペックなのは認めますが、残念ながら売行きは大してよくありません。

Segmentation実際、「アナンダのポジショントーク(その2)」でも書いたように、今の新築市場ではグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、なかなか売れなくなっています。従って、
地価がここまで上がってくると、自己居住目的のアッパーミドルクラスではもうミッドタウン駅前のハイライズプロジェクトには手が届かないのです。

ただし、スクムビット77とか81にある周辺プロジェクトであれば新築でも価格的に購入可能であり、中古であれば駅前でもまだ大丈夫なので、オンヌット全体が手が届かなくなったわけではありません。だから私は今、この沿線、特にプラカノーンからウドムスク間でIRRが10%以上を期待できる5つの有望中古物件だけに絞って、予算が2,000万円以下のクライアントに底値買いを勧めているのですが…。


一方で、頼みの綱であった中国人バイヤーも減りつつある中にあっては、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、
大手デベロッパーでさえも大きな開発資金が必要なハイライズにはなるべく手を出さないようにしているのが、今の業界事情です。


この状況下では、いわゆるフォーストセラー(Forced Seller)と呼ばれる、何らかの理由により売却を余儀なくされた地主が駅前の一等地を売り出したとしても、多分安く買い叩かれてしまうはずであり、実はこれが本当の市場価格なのです。

従って、実際にはCBDやオンヌットのような人気のあるマストランジット駅周辺の地価は停滞、もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと、私は思うのです。


特に、来年から土地に対する課税も始まり、こういうフォーストセラーがこれから出てくるかもしれず、もしそうなると地価の下落が具現化することになります。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)

各駅周辺地価の上昇率さて、これは著書「続・バンコク不動産投資」執筆時に私が参考資料として載せた表です。

出典はAREA(Agency for Real Estate Affairs)で、それを私が邦訳したものですが、
2017年末時点において、過去7年間で地価上昇が最も激しかった駅周辺の地価を彼らが鑑定したランキング表です。


著書の表でも、50万バーツ/4㎡以上になると販売価格が15万バーツ/㎡を超えてくると注釈を入れましたが、そ
条件としてアシュトンアソーク、引渡しできず(その2)」で説明したように、ハイライズが建てられる要件を満たしている必要があります。


なお、これについては前述著書の第4章6項「投資のロケーションは地価水準で選べ」でも解説しているので、読んでみて下さい。各駅の地価水準は、自分が投資すべきセグメントのプロジェクトに相応しいエリアであるかどうかの重要な判断基準にもなるので、バンコクでコンドミニアム投資をする上で、基礎知識として知っておくべきことです。


ちなみに、いくら駅に近くても、23メートルの高さ制限がある8階建のローライズしか建てられない土地では、容積割増が十分取れず、あまり値上りしません。

Chambers On Nut Stationそれもあって、私はオンヌット駅前のチャンバースについて「DDプロパティの市場予測(その3)」で解説したように、自己居住や長期のイールドプレイが主たる目的であれば買ってもいいが、数年程度の比較的短期の投資でキャピタルを取ってIRRで勝負するつもりであれば、投資には向かないプロジェクトだと思っています。

ところで、この新聞記事の内容では、バンコクのコンドミニアム市場は今後も順風満帆というような印象を受けてしまうのですが、実態はそうではないと私は思っています。

特に、この中でフェニックスプロパティコンサルタントがいっている、”中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである”というところですが、どこか投資を煽るようなこのくだりには、私は賛成できません。

むしろ、CBDや人気のある都心部やその周辺の駅前の地価などは、現在、停滞もしくは値下り傾向にあるというのが実態ではないかと思うのです。

次回に続く

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中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その1)

廉価プロジェクトのロケーションこれはタイの経済紙、ターンセータギット(ฐานเศรษฐกิจ)に数日前に載っていた記事ですが、近い将来、ミッドタウンや郊外であっても将来の新線や延伸線の駅周辺で開発されるプロジェクトの場合、10万バーツ/㎡以下で買えるものはもうなくなってしまうだろうというものです。

 

ではまず、この記事の内容について概要を訳していきます(注:原文は本文の下に添付)。

 

マストランジット新線や延伸線の工事が進むにつれて、沿線の地価も値上りしてきたが、その結果、周辺のコンドミニアム開発コストも上昇し、今では10万バーツ/㎡以下のプロジェクトを見つけるのが困難になった。また、専有面積も小さくなるばかりである。

 

それに伴い、低所得層の人々は職場からさらに遠ざかった郊外の不便なところに住むしかなくなっているが、それでも彼らの住宅需要は大きい。従って、デベロッパーは今、郊外のマストランジット新線や延伸予定地で、10万バーツ/㎡以下のプロジェクトの開発に注力している。

 

例えば、オリジンプロパティが将来オレンジラインとイエローラインが交差するミンブリで開発中のプロジェクトや、オールインスパイアがラートプラーウで開発中のプロジェクトなどは7万バーツ/㎡である。いずれにせよ、郊外でこの価格は高いというしかないが、これも新線の影響である。

 

一方、フェニックスプロパティコンサルタントの調査によれば、今ならまだ10万バーツ/㎡以下のプロジェクトがいくつか存在するが、将来、これら新線や延伸線が開通すれば、今よりさらに地価が上昇してしまうことから、こういう価格帯のプロジェクトはもうなくなってしまうであろうとのことである。

 

かつてバンコクに存在した5万バーツ/㎡以下のプロジェクトが市場から消えて久しいが、これと同様に、やがて10万バーツ/㎡のプロジェクトもなくなってしまうのである。なぜなら、中心部の高額コンドミニアム価格に値下りする気配がないし、今後も地価の上昇は止まらないからである。

 

結局、新規プロジェクトの価格は用地取得価格に左右される。そして、現在各デベロッパーが建設用地として探しているのは、容積率(FAR)が700%あって50万バーツ/4㎡(タランワー)以下で買える土地であるが、これであれば、15万バーツ/㎡以下でなんとか新しいプロジェクトを開発できるからである。

 

翻訳はここまでですが、以前、著書でも書いたように、バンコクの場合、マストランジット沿線の容積率が700%エリアでは、一つの目安として地価が50万バーツ/4㎡以上になると、新規プロジェクトの売出価格が15万バーツ/㎡を超えてくるというのが、業界の共通認識でもあります。

 

従って、10万バーツ/㎡以下で売り出されるハイライズプロジェクトの場合、地価が30万バーツ/4㎡以下でなければ建てられないのだろうと思うのですが、そうやって見ていくとサブアーバンならまだしも、ミッドタウンではもうなかなか難しくなってきているのがわかります。

次回に続く

 

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เปิดทำเลคอนโดราคาถูก ชานเมือง

จากความก้าวหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่งผลให้ราคาที่ดิน ขยับสูง ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมขยับตาม ขณะราคาต่อตารางเมตรตํ่ากว่าแสนบาทเริ่มหายาก หากมีห้องต้องเล็กจิ๋วทำให้การอยู่อาศัยสำหรับ ผู้มีรายได้น้อยถูกถ่างออกไปนอกเมือง ไกลแหล่งงาน ท่ามกลางค่าครองชีพค่าเดินทางที่ถีบตัวสูงเมื่อความต้องการยังมี ผู้ประกอบการจึงปักหมุดโครงการชานเมืองแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

สายใหม่ๆและส่วนต่อขยาย ในระดับราคาตํ่า 100,000บาทต่อตารางเมตรเช่น บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ ยึดทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสีเหลือง ขึ้นคอนโดฯราคา7หมื่นบาทต่อตารางเมตร ทำเลรามคำแหง 209 หรือมีนบุรีโครงการดิออริจิ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อถามว่า ชานเมืองราคานี้แพงหรือไม่ ต้องยอมรับว่าก็แพงพอดู เพราะอิทธพลรถไฟฟ้า เช่นเดียวกับ บมจ.ออลล์อินสไปร์ พัฒนาคอนโดฯทำเลลาดพร้าวใกล้โชคชัย 4 ในราคา 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตรคอนโดฯถูกอีกทำเลที่หาได้ในกทม. แนวรถไฟฟ้า บมจ. พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟคซื้อตึกร้างลดต้นทุนได้มาก พัฒนาคอนโดฯซอยนวมินทร์135 จำนวน 2,621 หน่วยเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังและส่วนที่เหลือ หากผู้มีรายได้น้อยกู้ไม่ผ่านก็ขายให้กับคนทั่วไป โดยมีสถานีรถไฟฟ้าสายชมพู คู้บอน สายสีนํ้าตาล สถานีแยกนวมินทร์ และสถานีนวลจันทร์เพียง 899,999 บาทขนาดห้อง 22 ตารางเมตร ตกราคาตารางเมตรละกว่า 4 หมื่นบาท ขณะหน่วยงานภาครัฐ จะมีการเคหะแห่งชาติ(กคช.) กระจายอยู่ทั่วไป รวมถึงทรัพย์ของสถาบันการเงินต่างๆ

ทั้งนี้ จากการสำรวจของฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันจะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาในระดับราคาตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร แม้ว่าในปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายตํ่ากว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่อง และคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคตแบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้วเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงขณะคอนโดฯในทำเลสำคัญราคาระดับเกิน100,000บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปขนาดห้อง24 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 2-3 ล้านบาทต่อหน่วย ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่เช่นกันแต่จะขยับเข้ามาในเขตกรุงเทพฯชั้นกลางยิ่ง รถไฟฟ้าใกล้เสร็จหรือเตรียมเปิดใช้เส้นทางราคาอาจจะขยับขึ้นอยู่กับความต้องการทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือ ราคาที่ดิน หากผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟฟ้าใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวา แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาตํ่ากว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูงๆ


最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム

賃貸需要これは先月、経済紙グルンテープトゥラギットกรุงเทพฯธุรกิจ)に出ていた記事ですが、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で6回にわたって私が書いた内容とほぼ同じようなことが書いているので、敢えて取り上げました。


まずは、この記事の概要を書いてみます(注:原文は下に添付しています)。

表題:コンドミニアムの供給過剰により家賃相場が値下がりした結果、10,000バーツ/月以下の賃貸物件に人気


不動産賃貸サービスのプロパチルが賃貸市場動向に関する討論会を開いたところ、参加した企業から以下のようなコメントがあった。


1.CBDであるプルンチットエリアでは新規プロジェクトが次々と竣工したことで、新しい賃貸物件が市場に大量に供給され、現在借り手市場となりつつある。その結果、特に月額家賃が10,000~30,000バーツの物件が(家賃下落の)影響を受け始めている。


2.CBD周辺のダウンタウンや郊外の一部では家賃が半額まで落ちたところも出てきていて、さらに入居者もライフスタイルへのこだわりが強くなりつつあることから、その住宅需要にも変化が出てきている。その結果、今、入居希望者はマストランジットシステム沿線の便利なエリアにあるコンドミニアム、特にオンヌット、プンナウィティ、ウドムスク、ベーリング、サムローンがますます人気を集めつつある。


3.一方、CBDにあるコンドミニアムで月額家賃が20,000~25,000バーツの物件は次第に入居者募集に時間がかかるようになった。つまり、空室リスクが高くなりつつあり、家賃の下落も始まっている。その理由は、供給過剰による競争激化で賃貸市場が借り手市場になりつつあるからである。


4.しかし、月額家賃が6,000~9,000バーツの物件に対する需要は大きく、特に大学の多いランシット(注:タマサート大学がある)やガセサート大学の近くにあるサパーンマイ周辺の人気が高い。また、ペチャブリー、ラーマ9、スティサーンのようなMRT沿線エリアも中国人の入居者需要が大きい。


以上ですが、これからはスクムビットラインのミッドタウンが人気が出てくるのでCBDよりも狙い目であるとか、イールドプレイをするのなら日本人駐在員に固執せずこれからはタイ人需要をもターゲットにすべきであること、そして地下鉄MRT沿線のラチャダーピセーク通り沿いのラーマ9やフアイクワン、スティサーンなどは中国人や韓国人が入居者になるのでやめておいた方がいいということなど、私がこのブログで書いてきた理由がわかると思います。

ただし、家賃が半額まで下落しているというのはあまり聞いたことがないので、ここで書いている通りごく一部のことではないかと思います。たとえば、かなり築年数の経った、しかも駅から500メートル以上離れたような投資対象としても全く面白みのないような物件です。

ところで、これからコンドミニアムを買って賃貸運用をすることを考えているのであれば、ラーチャダムリやプルンチットに代表されるセントラルルンピニ、そしてアソークからエッカマイにかけてのインナースクムビットと呼ばれる欧米人と日本人が多く住む、いわゆる高級住宅街にはそろそろ見切りをつけて、ミッドタウンに目を向けた方がいいということです。

当然、この意見に反対する人も多いだろうし、同じ不動産関連記事を読んでいても、安くなったCBDが今こそ買いだという意見も目にするので、そう思う人はプロンポンとかトンローの新築物件を買えばいいですが、私はあまり興味がありません。


もちろん、アソークからトンローにかけての高級物件市場がもう終わりというわけではありませんが、これから日本人エクスパットが減っていく中、現在工事中の新規ラグジュアリープロジェクトが次々と竣工し賃貸市場に出てくてくるという2つの大きなアゲインストの中では、投資回収に時間がかかり過ぎると思うのです。


従って、これまでにも書いてきたように、特にプラカノーンからウドムスクにかけてのエリアが今、一番投資妙味があると私は思っていますが、そこの駅前で築浅のブランドプロジェクトを狙っていくべきだと思っています。


ただし、残念ながら、家賃水準が10,000バーツ程度では投資として規模が小さ過ぎるし、スクムビットライン沿いはあまりそれには固執しなくてもいいと思います。ランシットなどの学生需要であれば10,000バーツ以下の物件に人気があるのはわかりますが、15,000バーツ前後でも欧米人や日本人の現地採用やデジタルノマドの需要があるし、タイ人アッパーミドルクラスでも次第にこのぐらいの家賃が払えるようになってきています。


また、それでもこの程度の家賃収入では投資規模として小さすぎるのですが、順次複数ユニットを買い増ししていけば、投資規模を大きくすることができるし、その分、リスク分散もできるというメリットもあります。

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คอนโดเช่าต่ำหมื่นบูม ซัพพลายล้นฉุดราคา

วานนี้ (8 ก.ค.) PropaChill ผู้ให้บริการเช่าที่อยู่อาศัยทั้ง บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ ในเครือบริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัด เสวนาในหัวข้อ“เจาะขุมทรัพย์ตลาดเช่าคอนโดฯแนวรถไฟฟ้าราคาไม่เกิน 10,000 บาท”

นายธนา ต่อสหะกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรบริษัทในเครือ บจม.ออริจิ้น พร็พเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาฯปล่อยเช่า ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District)โซนสุขุมวิท เพลินจิต ที่มีระดับราคาสูงตั้งแต่ 10,000-30,000 หมื่นบาทต่อเดือนเริ่มได้รับผลกระทบจากภาพรวมคอนโดที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น 

ส่วนหนึ่งเริ่มหันมาเช่าคอนโดในพื้นที่นอกเขตCBD และชานเมืองเพื่อลดค่าเช่าต่ำลง 50% ส่วนหนึ่งเกิดจากต้องการสัมผัสสิ่งแวดล้อมที่ตอบกับไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต ส่งผลให้คอนโดแนวรถไฟฟ้าตั้งแต่ อ่อนนุช ปุณณวิถี อุดมสุข แบริ่ง สำโรง ได้รับความสนใจมากขึ้น ยาวไปถึงย่านแพรกษา

ส่วนคอนโดในเขต CBD ที่มีระดับราคาตั้งแต่20,000 -25,000บาทต่อเดือนปล่อยเช่าช้าขึ้นเรื่อยๆ และราคาลดลง เพราะการแข่งขันสูงลูกค้าเริ่มมีอำนาจการต่อรองมากขึ้น ขณะที่คอนโดระดับราคา 6,000-9,000 บาทต่อเดือนปล่อยเช่าดีมาก โดยเฉพาะโซนที่มีมหาวิทยาลัยอย่างรังสิต ส่วนอีกโซนคือสะพานใหม่ มหาวิทยาลัยเกษตร ฯ นอกจากนี้ยังมีโซน เพชรบุรี พระราม9 สุทธิสาร ซึ่งกลุ่มลูกค้าส่วนหนึ่งจะเป็นชาวจีน

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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