バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年07月

2019年の住宅供給は2割減

AREA Forecast下に添付したのは、AREAが最近公表した今年のバンコク首都圏住宅供給に関する市場予測です。

タイ経済の悪化が主な原因で、前年度比金額で29%減、戸数で21%減になるだろうとのことです。

これについては、NEXUSやコリアーズもコンドミニアムの新規供給量が前年度比2割減と予測しているので、やはり今年の住宅市場の減速は免れないということだろうと思います。特に金額ベースで約3割も減るとなると、各デベロッパーの決算にも大きな影響を与えることになりそうです。

タイの大手住宅デベロッパーの決算書を調べると、コンドミニアムの開発は粗利が25%前後もあり、日本のそれが10%程度なのに比べて非常においしいビジネスだとわかります。しかし、今後数年間は付加価値が低いエントリークラスのプロジェクトが開発の中心になることから、総合デベロッパーは別としても、多くのコンドミニアム専業デベロッパーが減収減益となるはずです。もっとも、こういう時期こそコンド専業デベロッパーの株は逆張りで買いなのかもしれませんが...。

ただし、AREAによれば、この供給減によりバンコクの不動産市場では当面バブルのリスクが緩和されたということで、プラス面もあるようです。これまでの慢性的な供給過剰から需給が引き締まった健全な住宅市場に戻るには、一時的に成長の減速も必要なことなので、この機会に販売在庫を一掃して一旦すっきりさせた方がいいのかもしれません。

さて、このAREAの調査結果で注目すべきは、今年に入ってからの5カ月間で売出された住宅全体のうち、価格が100万バーツ以下のコンドミニアムが戸数で21%を占めて最大となり、続いて2位が100万~200万バーツのコンドで全体の15%、そして3位が200万バーツ~300万バーツのコンドで10%と、300万バーツ以下のコンドミニアムの新規供給が、タイの住宅市場全体の半数近くと上位を独占したことです。

以前、「これからの市場の主役、中低価格帯」でも4回にわたってDDプロパティ等の予測を紹介しましたが、今後は200万バーツ以下の物件が市場での中心になるという予測は間違っていなかったようです。

実際、つい3年前にはCBDでラグジュアリークラスの高額物件が大量に供給されていたのが、今年は100万バーツ以下の郊外型エントリークラスのコンドミニアムが最も多く売出されているという、驚くべき市場の変化だと思います。

いずれにせよ、当面、我々外国人投資家はそういう廉価物件には手を出さず、静観するのがベストではないかと思っています。さらに、最近では一部でいよいよ土地の値段も下がり始めたという報告も出ていて、こういうことはこれまでなかっただけに、今回の事態は相当深刻なような気もします。

それでも、Condo Exchange CenterやZmyHome等でたまに出てくるまだ地価が割安だった3,4年前に売り出されて最近竣工したプロジェクトの投売り等は積極的にチェックするべきだと思うのですが、これも言葉や土地勘、プロジェクトに対する評価やブランド価値に対する知識等でタイ人に比べるとハンディがあるので、魅力的な売物件情報をタイムリーに拾うのはそう簡単ではないとも思います。(注: 私はいつもそういう物件をモニターしているので、リテインドエージェントとしてであれば、ご案内は可能です)

であれば、
少なくともあと1年はこの低迷状態が続くと思うので、焦らず無理せずに「待つも相場、休むも相場なり」というスタンスで、買えなければ買えないでそれでよしと開き直るべき時期ではないかと思うのです。


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ด่วน คาดปี 2562 ตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวแรง 21%

            คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จะหดตัวลงถึง 21% หรือหนึ่งในห้าของตลาด ทั้งที่เมื่อคราวไตรมาสที่ 1 คาดว่าจะหดตัวเพียง 15%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) คาดการณ์ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวอย่างแรงประมาณ 21% ทุกฝ่ายควรเตรียมตัวให้ดี

จากข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ณ 5 เดือนล่าสุดของปี มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมจำนวน 86 โครงการ รวม 37,644 หน่วย รวมมูลค่า 148,964 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.957 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามปี 2561 มีหน่วยเปิดใหม่ 125,118 หน่วย มูลค่าการพัฒนา 565,811 ล้านบาท  อาจกล่าวได้ว่าราคาหน่วยขายเฉลี่ยในปี 2561 สูงถึง 4.522 ล้านบาท

            ถ้านำข้อมูล 5 เดือนแรกมาพิจารณาเบื้องต้นโดยคูณด้วย 12 หารด้วย 5 จะเห็นว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ประมาณ 90,346 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 ถึง -28% และมีมูลค่าการพัฒนาเพียง 357,514 ล้านบาท หรือหดตัวลงถึง -37% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงไป -9%  การลดลงมากเช่นนี้เป็นเพราะสถานการณ์เศรษฐกิจของไทยชะลอตัวลง แม้แต่โครงการราคาถูกๆ ก็ยังขายแทบไม่ออก

อย่างไรก็ตามโดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/2562 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมามาก  แต่หากเป็นในยามปกติ  ดร.โสภณ คาดว่าราคาต่อหน่วยน่าจะเป็นเงิน 4.1 ล้านบาท  หากใช้ราคาเฉลี่ยที่ 4.1 ล้านบาท และหากประมาณกว่าจำนวนหน่วยขายในอีก 7 เดือนต่อมาน่าจะสูงกว่าใน 5 เดือนแรก อยู่ 15% ก็จะทำให้จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2562 น่าจะเพิ่มเป็น 98,251 หน่วย ทำให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะลดลงเพียง -21% จากปี 2561 และทำให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 402,828 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 -29%

            ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะหดตัวกว่าปี 2562 ราว 21% ซึ่งก็ถือว่าเป็นการหดตัวที่มีนัยสำคัญ  เพราะหากไม่หดตัวและยังเปิดกันมากมายเช่นปี 2561 ก็จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้  แต่ถ้าหดตัวลงบ้างก็จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง

            สิ่งที่พึงระวังในปี 2562 ก็คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากจนเกินไปในแต่ละทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไป อาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งในแง่หนึ่งอาจเป็นข้อดีในการเพิ่มอุปสงค์ แต่ในอีกแง่หนึ่งประชาชนจะเดือดร้อนเพราะราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมาก  ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างแทบไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น  ค่าแรงขั้นต่ำก็คงไม่ได้เพิ่มมากขึ้น คงเป็นแค่การหาเสียงของพรรคการเมืองบางพรรคเท่านั้น

            หากเศรษฐกิจดีกว่านี้ ก็จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตที่สูงกว่านี้ จึงต้องรอรัฐบาลชุดใหม่ว่าจะทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นได้หรือไม่

トンロー・スクムビット36新築市場(その2)

VTARA36168の隣にあるVTARA36は、ローライズながら450ユニット以上もある大型プロジェクトなのですが、現在、相当数のユニットが民泊で貸し出されています。

このプロジェクトは当初販売時から香港のエージェントを使っていたことから、メインランドの中国人が多く買っているとは聞いていたのですが、今、
アゴダやブッキングドットコムなどで調べると多くの部屋が違法民泊ホテルとして市場に出てきているのがわかります。

しかし、もう4年も前になりますが、当初、デベロッパーのVプロパティは、日本人駐在員に人気のあるスクムビット49の温泉付きコンド、エークワを真似て館内に温泉を作り、
日本人エクスパットを入居者ターゲットにして売り出したものです。

それがどういうわけか、日本人エクスパットでなく、
スーツケースを引きずりながらロビーを平気で出入りする観光客がたくさんいるわけですから、日本人エクスパットの賃借人はますます望めないという状況です。

もっとも、日本人入居者が付かないから仕方なく民泊が増えたのか、お金にシビアな
中国人オーナーが多いので普通の賃貸よりも儲かる民泊が増えたのかはわかりませんが、多分、前者の理由の方が大きいのではないかと思います。

それもあって、以前、
このブログでも「中古物件を改装して転売(入口編1)」で紹介したように、このプロジェクトは昨年から相当数の投売りが出ていました。そういう状況下で私が書いたのが、この7階の57㎡の物件は広いし、さらにもう1割値引きが取れれば、つまり10万バーツ/㎡以下なら、竣工時の「フリップ」目的で買っても悪くないと思ったものです」というコメントですが、そこまで足元を見られていたわけです。

そして、168もこれと同じ状況が起こる可能性が大だと私は思っています。つまり、入居者募集がかなり難しいのではないか、その上、
購入予約権の転売で儲けられるという時代が終わった今、コンドミニアム市場ではむしろ実質的な値下りが始まっているので、将来竣工しても最悪損切りをするか、やむなく民泊を始める投資家が出てくる可能性が高いのではないかと思うのです。

スクムビット36の通り周辺には、当初リミックス、キーン、クレスト、リズム、アシュトン等があったのですが、その後、ビートニック、アービティアが竣工し、さらにエッセ、アイディオQ、そしてスクムビット38でランドアンドハウス、サンシリの新規ハイライズがたて続きに売り出されます。

従って、バンコクの日本人駐在員が減少傾向となる中、この通りでの供給過剰が明らかとなり、さらに2022年にはラーマ4通りを走るグレイラインの新駅がすぐ近くにできるという当初の期待も遠のいた結果、トンロー駅から離れた168スクムビットやVTARA36のようなローライズはその存在がかすんでしまいました。

長期的にはこの通りに新しいコンドミニアムが次々と開発されるのはエリア全体の発展につながるのでプラス面もあるのですが、残念ながらこれから竣工を迎えるのではタイミングが悪過ぎると思うのです。

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トンロー・スクムビット36新築市場(その1)

市場価格このブログで私は、昨年末あたりからトンローの新築市場が停滞し始めたと書いてきました。

では、現在建築中、もしくは竣工して間もないプロジェクトの市場が実際に今、どうなっているのか興味のあるところですが、最近、こういうマーケット地図が出されました。

特にこの地図に載っている168スクムビット36やルネストンロー5については、私が日本でバンコクのコンドミニアム市場動向についてセミナーを行った際、講演のあとで、同席していたデベロッパーが直接自社物件の販売説明会を行っていたこともあり、私自身も少なからず縁があります。

それもあって、私もそれぞれのプロジェクトの内部事情も知っているのですが、実はこの168のデベロッパーとは、理由があって最近はあまり付き合わないようにしています。

そのことについてはまた別の機会に事の経緯を詳しく書いてみようと思いますが、今回は特にこのスクムビット通りの偶数側、スクムビット36、38の市場で今何が起こっているのかを見ていくことにします。

先日、「バンコク・グレイラインについて」の中で書きましたが、この168のプロジェクトにとって重要な意味を持っていたグレイラインが沿線住民の反対で頓挫してしまったことにより、正直なところ、値上り期待が半減してしまったと私は思っています。

もっとも、こういうタムレ・サカヤパープ(将来性のあるロケーション)への投資については、タイの場合、番狂わせがしょっちゅう起こるので仕方がないことではありますが…。

ところで、この地図では168スクムビットがプリセール価格の12万バーツ/㎡から145,000/㎡へと2割も値上りしたとありますが、これは実態を正確には表していません。

そもそも12万バーツ/㎡などという廉価なユニットなど最初からなかったし、これまでに1、2件ぐらいはタイミングよく2割の利鞘を取って購入予約権が転売された事例もあったかもしれませんが、現在ではせいぜい、隣のVTARA36と同じくわずかな値上りだろうと思います。

従って、プリセール以降、2次、3次の値上後にこの物件を購入した人については、残念ながら、時価が買値を下回っている可能性もあります。

しかし、実はこのプロジェクトには、もっと他のところに深刻な問題があると、私は考えています。


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大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その3)

ブランド価値さて、この表が私がこれまで得てきた経験や知識、情報に基づく各デベロッパーのブランド価値に対するざっくりとした評価です。

ただし、先にも書いたように、これは私が限られた範囲のプロジェクト、主にスクムビットを中心とするプロジェクトを見てきた上での主観に基づいています。

従って、これに納得できない人も多いだろうし、間違っているところもあると思います。しかし、これまで数多くタイの不動産を見てきたつもりだし、このブログで紹介してきたニュースや調査レポートに基づく市場の評価も把握した上での評価であり、これからタイで不動産投資をする人にとって、ある程度の参考にはなるのではないかと思います。

これにいくつか注釈をつけるとすれば、以下です。

1.同じデベロッパーであっても
プロジェクトごとでかなりバラツキがあり、全部一緒くたにして評価はできないので、敢えて大まかに3段階評価とし、◎が優秀、〇が平均的、△があまりよくない、で分類し、さすがに✖はつけませんでした。プロジェクトによっては、こんなのは絶対に避けた方がよいというものもありますが、それはコンサルティングの中で語る話であり、そこまでは踏み込んでいません。

2.郊外がメインになるエントリークラスやメインクラスについては、メトロポリスのようなプロジェクトを除き、基本的に日本人は買わない方がいいと思っているのでリストに入れていません。しかし、LPNやスパライは本来、このセグメントに強みを持つデベロッパーであり、優秀なデベロッパーだと私は思っています。

3.具体例としては、APの
最高グレードであるアドレスシリーズはここ7~8年以内に竣工したもの、例えばスクムビット28や61のプロジェクトは、ファサードの経年劣化が少なくデザインもよくできているので、なかなかクオリティの高いものだと思いますが、それより前の築年数の経ったものはこれがアドレスかと思うほど平均的なクオリティのものが多くあります。
 一方、APは最近、アドレスの新規開発はほとんどやらなくなったようで、
むしろランク下のリズムやライフ、アスパイアを中心に開発しています。ハイクラスやアッパークラスに入るリズム、ライフはそれなりにクオリティがいいと思いますが、タイ人のユーザー評価を見ていると、その下のアスパイアは施工上のクレームが多いようです。その結果、このようにセグメントによって、私の評価も違ってきます。

以上ですが、日本に居てあまりデベロッパーのことを知らないという人は、これから不動産投資をする上での参考にしてもらえばと思います。

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大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その2)

デベロッパー顧客満足度調査ちなみに添付の表は、著書の中で引用したタイ人顧客満足度調査の結果ですが、ここに出ているデベロッパーはどれも大手の部類に入ります。しかし、大手であってもその信用に大きな差があることがわかります。

この中のトップ4社は、アンケートに答えた人の8割以上から信頼できると支持されているのですが、我々としても、少なくとも50%以上から支持を受けているデベロッパーのプロジェクトでないと不安になるかもしれません。

ただし、注釈しておかなければならないのは、この調査は住宅を購入した、もしくは購入を検討しているタイ人消費者200数十人に対して行った小規模なアンケートであり、多少のバイアスがかかっているとも思います。

しかし、CBRE等のブローカーやそのリサーチ部門はこういった大手
デベロッパーを顧客にしていることもあり、絶対にこんな調査結果を表に出せないし、一方、プラスプロパティのようなデベロッパー系列のリサーチ会社による、親会社礼賛のポジショントークが目に見えてわかる調査レポートを鵜呑みにしても仕方がありません。そういう意味で、非常に希少価値のある調査結果でもあるのです。

正直なところ、私自身もこの調査結果にはどうも納得がいかない点もあります。たとえば
、アドレスやリズムといったそれなりのプロジェクトを開発しているAPが最下位というのは、調査を実施した時に偶然、何らかの悪い評判が流れていたのかもしれません。

そこで、「最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10」で紹介したAREAの最新調査に基づくビッグ10のブランドを中心に、私がこれまで現場で見てきた経験や各種情報に基づいて、独断と偏見が多分に入るものの、自分なりのレーティングをしてみることにします。

実際、私は物件を購入しようとするクライアントにセカンドオピニオンを出すコンサルティングサービスをしているのですが、
客観的で信頼できるプロジェクトごとの完全な評価書など市場のどこにも存在しない以上、Think of LivingやPrakard等に出てくるプロジェクトの詳細やユーザー評価を参考にしながら、あとは自分の経験を基に評価をするようにしています。

次回に続く

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大手デベロッパーのブランド価値、個人的評価(その1)

Mode Address著書でも書いたことですが、バンコクで中古を含めてコンドミニアムを購入する際に重要なポイントは、以下の順だと私は思っています。

1.ロケーション
2.建築施工のクオリティ
3.デベロッパーのブランド
4.CRM(顧客サービス、顧客満足度の向上)
5.プロパティマネジメント(建物管理)

日本とは順番が違うところがバンコクのコンドミニアム市場の特性の1つであり、これを理解しておかないと失敗してしまうリスクがあります。

周辺環境を含めたロケーション、そしてデザインや施工のハード面の良さが最も重要なのは日本も同じですが、次に重視されるのは築年数の経った物件が多い日本の場合、建物管理です。つまり、古い中古ほど、地所や三井不といったデベロッパーのブランド価値よりもしっかり管理メンテナンスされていることの方が重要です。

しかし、タイではちょっと事情が違います。もちろん、
管理は重要ではあるものの、オーナーが年次総会にほとんど出席せず、自分では何もしない日本の場合と違って、タイ人オーナーには自分の大切な資産である建物の管理運営状況を監視している人が多く、管理体制に問題がある場合、管理会社は数年ごとに交代させられることになります。その結果、管理体制の改善も行われていきます。

それに、アセットマネジャーとして各種不動産のプロパティマネジメントを管理してきた経験上、大体築10年を超えたあたりから修繕でのメンテナンスの差が目立ち始めるのですが、ほとんどの物件が築10年以内であるバンコクでは、少なくとも今のところ、修繕は日本ほど重要ではありません。

また、これまで賃貸運用によるイールドプレイ目的で投資するのであれば、築5年以内ぐらいの築浅物件が一番買い得だと書いてきていますが、こういう物件ならあまり修繕履歴に神経質になる必要もありません。

実際、いくらタイのコンドミニアムは経年劣化が速いといっても、アッパークラス以上のプロジェクトであれば、それなりの建材を使っているので築5年かそこらの物件ではプリヴェンティブ・メンテナンスと呼ばれる予防修繕の必要はほとんどありません。ビルディングエンジニアを使った本格的な計画修繕の検討や導入が必要になってくるのは築7、8年目ぐらいからだろうと思います。

従って、タイでは竣工後すぐに不動産価格に影響が出るデベロッパーのブランド価値やCRMが重視される、というより重視すべきだと私は思っているのですが、気をつけなければいけないタイのコンドミニアムの特性です。

ではなぜ、タイではブランドがそれほど重要なのかというと、中小デベロッパーの開発したプロジェクトを見るとわかりますが、詐欺同然のような瑕疵だらけの施工をしておいて、引渡しを済ませたらあとは何もしないという無責任なデベロッパーが少なくないからです。

品確法がある日本ならそんなことはありえませんが、中小にはCRMによる顧客満足度向上努力などする余裕がないデベロッパーが多く、当然、ブランド価値などありません。

また、タイの民法上の建物に対する保証期間は5年なのですが、施工で重要な瑕疵が見つかっても大手でさえ保証期間内であることなど無視して直さないケースがあるのです。
(参考記事:「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」)

特にローライズコンドは中小デベロッパーの主戦場であり、タイ人富裕層などは玉石混交の危ない市場であると知っているので、信頼できる施工とアフターフォローに実績がある大手デベロッパー、たとえば以前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介したこの写真のようなブランドプロジェクトを高く評価するのです。そして、そのブランド価値は将来売却するときにも評価されます。

一方、超高層のハイライズは資金的負担が大きいので中小デベでは参入できませんが、大手間でもやはりブランド価値に大きな違いがあるのです。そこで次回は、大手デベロッパーごとのブランド価値について書いてみます。


次回に続く

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最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その4)

市場分布6.バンコク首都圏とそれ以外のエリアで、過去25年間の新規供給実績を比較すると、供給戸数において7割、開発金額においては8割近くと、首都圏に集中しているのがわかる。
 また、過去25年間に417万戸もの大量の住宅が新規供給されてきたが、新築需要は最近減少しつつある。その理由は、過去に開発された住宅が、今は中古となって市場に大量に存在することになったからである。
(所見:25年間の住宅供給全体の中で、バンコク首都圏の占める比率が金額ベースで8割ということは、コンドミニアムに限ればおそらく9割を超えていると推測できます。
 また、
AREAが指摘する通り、過去から蓄積されてきた大量の中古物件の存在もバンコクの新築コンドミニアム販売不振の原因になっていて、現状ではコンドミニアム市場がサチレートしているのだろうと思います)

以上がAREAのレポートとそれに対する私のコメントですが、私にはこの最後のAREAのコメントが一番気がかりです。

2019住宅市場
昨年あたりから、プレビルド物件が竣工を迎えてもプリセール価格に比べてほとんど値上りしないケースが増えてきている原因は、いつ買うの?、今でしょ!(その1)」で説明したように、中古を含めたリセール物件が市場でオーバーフローしているからなのかもしれません。

すなわち、中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少や解約という
外部的要因でなく、実はこの大量の中古物件の存在という市場自体の内部的要因が主な足カセとなってコンドミニアムのプレビルド市場の低迷をもたらしている気がします。

そうなると、今のリセール物件のオーバーフローが落ち着き、かつ新規物件の供給過剰も沈静化するまでには、まだかなりの時間がかかりそうです。

従って、「2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3))」で年初に書いた少なくとも向こう半年から1年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです」というくだりは、「少なくとも向こう1年から2年は」に書き換えた方がいいのかもしれないと思うのです。

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AREAレポートの続き
หากเทียบระหว่างการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกับจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด จะพบว่า ในจังหวัดภูมิภาคมีสัดส่วนเป็นส่วนน้อย โดยมีจำนวนโครงการเพียง 40% ของทั้งหมด  มีจำนวนหน่วยเพียง 30% ของทั้งมด และมีมูลค่ารวม 23% ของทั้งหมด  แม้ประชากรส่วนใหญ่จะอยู่ในจังหวัดภูมิภาค แต่ส่วนมากยังอยู่ในชนบท ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยแบบบ้านจัดสรรหรือห้องชุดแต่อย่างใด

การเกิดเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยถึง 4,171,484 หน่วย ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา นับว่าสูงมาก นับได้ประมาณปีละ 166,859 หน่วย  หรือมีมูลค่ารวม 380,271 ล้านบาทในแต่ละปี  อุปสงค์นี้มีจำนวนลดลงตามลำดับเพราะมี “บ้านมือสอง” เกิดขึ้นเป็นเงาตามตัว  แต่มูลค่าการพัฒนาในระยะหลังกลับมีสูงขึ้นเพราะการพัฒนาสินค้าที่มีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้นมากกว่าสินค้าที่มีมูลค่าต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อในระดับล่างลดลงในขณะนี้


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その3)

アソーク駅前4.AP、ランドアンドハウス、クオリティハウスは5、6、7位と続いているが、実は関連会社同士でもある。
 特にランドアンドハウスとクオリティハウスは兄弟会社で関係が深く、この2社の開発総額を合わせると、1位のプルクサーをも凌ぐ。
 また、この3社の特徴は、ユニット単価の高い高級物件を得意とするデベロッパーであり、特にランドアンドハウスは485万バーツ/ユニットと最も高い。

 (所見:ユニット当たりの平均価格を比べればわかりますが、この3社やサンシリの平均価格が400万バーツ以上なのに対して、プルクサーが214万バーツ、LPN(ルンピニ)に至ってはわずか147万バーツと低価格住宅に関しては群を抜いていることがわかります。
 ただし、「アナンダのポジショントーク(その2)」の中で私はこうも書いています。
 「LPNは私個人としては非常にいいデベロッパーだと思うのですが、かつて、そのLPNがプロンポンのソイ24でルンピニ24というラグジュアリープロジェクトを開発しました。残念ながら、外見は格好いいのですが、内装は安普請で私はあまり魅力を感じませんでした。
やはり、これまで得意としてきたセグメントからあまりかけ離れたセグメントでの開発は難しいのだろうと思います。
 同様にこのセグメントにあまり経験のないアナンダが、コスト管理の勝負でもある100万バーツ台の物件をしっかり開発できるのかという疑問があります」
 つまり、こういうアフォーダブルプロジェクトの開発ノウハウは一朝一夕には身につかないと思うので、高級物件を得意としてきた大手がこれからエントリークラスに入ってくるとしても、そう簡単ではないだろうと私は考えています)


アナンダーへのクレーム5.8位のアナンダと10位のオリジンは1997年のトムヤムクン経済危機(アジア通貨危機)以降に設立された比較的新しいデベロッパーであるが、急成長してきた。
 (所見:この2社は後発組ということもあったのでしょうが、これまでマーケットシェア拡大を最優先し、コンドミニアムの大量供給に余念がありませんでした。
 その結果、施工監理やCRM(Customer Relationship Management )をおろそかにしてきた面があり、正直なところ、ビッグ10に入っていても彼らのプロジェクトのブランド価値はあまりないと私は思っています。
 ちなみに、このブログでも
よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」、アシュトンアソーク、引渡しできず」、そして最近では「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」等でアナンダの問題点をレポートしてきました。
 一方、オリジンについても同様で、特に施工監理に問題が多いデベロッパーだと私は思っているので、コンサルティングの中でも私は否定的なコメントをすることが多いです)

次回に続く

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AREAレポートの続き

แม้ บมจ.เอ พี (ไทยแลนด์) บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ จะติดอันดั้บที่ 5, 6 และ 7 แต่โดยที่เป็น “เครือญาติ” กัน  โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ หากถือเป็นเครือเดียวกัน ก็อาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในด้านมูลค่าการพัฒนาเสียอีก  ทั้งนี้เพราะบริษัททั้ง 3 แห่งนี้พัฒนาสินค้าที่มีราคาเฉลี่ยสูงเป็นพิเศษ โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ พัฒนาในราคาถึง 4.853  ล้านบาทต่อหน่วยโดยเฉลี่ย

มีข้อน่าสังเกตประการหนึ่งก็คือ ในจำนวนบริษัทขนาดใหญ่พิเศษ 10 แห่งนี้ มีอยู่ 2 แห่งที่เป็นบริษัทที่เพิ่งเปิดตัวหลังวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 คือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งมีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 8 และ 10  ในระยะหลังมานี้ เริ่มมีบริษัทใหม่ๆ ที่เติบใหญ่มากขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งบริษัทจากประเทศจีนจำนวนหนึ่งด้วย  บริษัทมหาชนขนาดใหญ่ 10 แห่งนี้ ยังมีราคาขายสินค้าสูงกว่าบริษัทอื่นๆ โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 3.101 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทอื่นๆ มีราคาเฉลี่ยเพียง 2.228 ล้านบาท

最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その2)

デベロッパービッグ10さて、では下に貼り付けたAREAの「タイの大手デベロッパー10社」という題のレポートを解説していきますが、各社に対するAREAのコメントで面白そうなところをピックアップしながら、私自身のコメントも入れて書いてみます。

1.過去25年間にタイで供給されてきた住宅は約417万戸、約9兆1、300億バーツにのぼり、この内、大手10社のシェアは供給戸数で11%、プロジェクト数で20%、プロジェクト金額で28%を占める。

2.プルクサーは名実ともに業界1位のデベロッパーである。それに続くLPNは供給ユニット数では2位だが、開発金額においては8位。理由は、LPNは廉価な中低所得層向コンドミニアムの開発が中心であり、販売平均価格も147万バーツ/ユニットと最も低いからである。
 しかし現在、この中低所得層の住宅購買力が低下していることから、LPNはもっと購買力のあるアッパーミドルクラス向けの市場に開発をシフトしつつある。
アッパーミドルの給料 (所見:厳密には、ตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า と表現しているので、実際にLPNが現在シフトしようとしているのは、いわゆる中低所得層よりも少し所得が高いアッパーミドルクラスというニュアンスです。
 従って、私がいつもこのブログや著書の中で書いている、月収5万バーツを軽く超えるようなエリートクラスのアッパーミドルクラスとはちょっと違うように思えます。
 すなわち、既に「アナンダのポジショントーク(その1)」で書いたように、アナンダが300万~500万バーツの価格帯が売れなくて今年の売上目標を減額せざるを得なくなってきたことからも、LPNもそこまではいかず、多分、郊外の平均販売価格が
200万~250万バーツのプロジェクトにターゲットをシフトするつもりなのだろうと思います)

3.サンシリはプロジェクト数ではそう多くないが供給戸数で388万ユニットと3位に入った。しかも、開発総額では3,600億バーツと業界2位であり、平均価格も400万バーツ/ユニットを超え、高級物件に強いデベロッパーであることがわかる。また、首都圏以外のエリアに関しては、サンシリグループはプルクサーをも凌ぐ開発販売実績を持つ。
 (所見:ただし、サンシリは年初に大きく方向転換して今年の新規開発のほとんどを中低所得層向けの廉価なプロジェクトにシフトすると発表していています)

次回に続く

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10 บริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดในไทย


พฤกษา เรียลเอสเตทยังครองอันดับหนึ่งในแผ่นดิน ตามด้วย แอล พี เอ็น’ ‘แสนสิริ’ ‘ศุภาลัยและ เอ พี’  10 บริษัทแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั่วประเทศมากที่สุดถึง 11% ในด้านจำนวนโครงการ 20% ในด้านจำนวนหน่วย และ 28% ในด้านมูลค่าโครงการ


ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำเสนอข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทไทย ตั้งแต่เดือนมกราคม  2537 ที่ศูนย์ข้อมูลฯ เริ่มสำรวจ จนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2562 รวมเวลา 25 ปี 3 เดือน พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมกัน 21,011 แห่งทั่วประเทศ รวม 4,171,484 หน่วย รวมมูลค่า 9,126,507 ล้านบาท หรือเป็นเกือบ 3 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทยในแต่ละปี หน่วยขายเหล่านี้มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.228 ล้านบาท 

ในจำนวนนี้มีบริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 แห่ง ซึ่งล้วนแต่เป็นบริษัทมหาชนทั้งสิ้น โดยบริษัทอันดับหนึ่งก็คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพัฒนาโครงการรวมทั้งหมด 664 แห่ง รวมหน่วยขาย 232,438 หน่วย มีมูลค่ารวม 497,866 ล้านบาท  บริษัทนี้แม้พัฒนาจำนวนที่อยู่อาศัยน้อยกว่าการเคหะแห่งชาติซึ่งพัฒนาบ้านเอื้ออาทรไปราว 300,000 หน่วย  แต่เมื่อเทียบกับบ้านเคหะชุมชนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างตามปกติของการเคหะแห่งชาติ (142,103 หน่วย: https://bit.ly/2Lj9Uw5) ก็กลับพบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท สร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าการเคหะแห่งชาติเสียอีก

บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นบริษัทที่มีสินค้าผลิตออกมามากเป็นอันดับที่สองถึง 129 โครงการ แต่มีจำนวนหน่วยขาย 117,697 หน่วย  อย่างไรก็ตามมูลค่าที่รวมเป็นเงิน 172,798 ล้านบาทนั้น เป็นเพียงลำดับที่ 8 เท่านั้น เพราะกลุ่มนี้เน้นสร้างบ้านราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัย โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 1.469 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน เน้นตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า ในขณะที่ตลาดล่างมีกำลังซื้อต่ำมากในขณะนี้


บมจ.แสนสิริ แม้มีจำนวนโครงการไม่มากและจำนวนหน่วยมากเป็นอันดับ 3 คือ 88,458 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 รวมเป็นเงิน 360,030 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านของบริษัทนี้มีราคาเฉลี่ยที่ 4.07 ล้านบาท   กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สร้างบ้านขายมากที่สุดในจังหวัดภูมิภาค (ยกเว้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) มากกว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทที่เป็นบริษัทอันดับหนึ่งเสียอีก


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その1)

Big10過去25年にわたるタイのデベロッパーの開発実績、具体的にはこれまで供給してきた総戸数を基に、現時点でのビッグ10のランキングが独立系調査機関、AREAから発表されました。

ただし、これは住宅全体についてなので、コンドミニアムだけでなく一戸建てやタウンホームも含まれています。

従って、必ずしもコンドミニアムのビッグ10というわけではありませんが、今のタイの住宅市場にあって極めて大きな影響力を持つ、業界のガリバー10社だともいえます。

また、AREAのレポートを読むと、中小を含めると200社を超すタイ不動産デベロッパーが競う中、このガリバー達だけでプロジェクト全体の3割近い開発シェアを持っていることがわかります。

これは、日本のガリバーである大手5社、すなわち地所、三井不、住不、東急、野村に似ていますが、実はちょっと違います。

日本の大手5社は総合デベロッパーであり、住宅というよりもオフィス、ショッピングセンター、ホテル等の商業ビルを中心に開発するデベなので、その経験やノウハウの深さは住宅専業デベとは一線を画しています。

そういう視点で見ると、日本人にもお馴染みのターミナル21を開発し、モール専業のセントラルやエンポリアムのモールグループにも対抗できるランドアンドハウスや、センターポイントホテルのクオリティハウスのような総合デベロッパーは、顧客対応のCRMもしっかりしているし、施工面でも完成度の高い住宅を供給することから、以前、このブログでも「不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング」として紹介したように、タイ人の間で評価が高いのがわかります。

すなわち、タイの消費者は、施工やアフターフォローのしっかりした安心できるデベロッパーから買いたいと思っているのであり、我々投資家もブランドは重要ですが、ビッグ10といった事業規模にはそれほどこだわる必要はないと、私は考えています。

例えば、コンドミニアムの開発では、わずか数年前に参入してきた新参者のシンハーですが、実は長年、商業ビル開発をやってきている上場企業です。その彼らが初めて手掛けたコンドミニアムがエッセアソークなのですが、先日竣工したので見に行ったら、高級プロジェクトを得意とする他の大手に引けを取らない
デザインやクオリティーで、さすがだと思わせられました。

ところで、3、4年前までは10位のオリジンはここに入ってなかったのですが、時代の流れでしょうね。かつてそこにいた、サラデーンワンのようなスーパーラグジュアリーを得意とするSCアセットが今回は圏外となったようです。しかし、あとは順位に入れ替わりはあるものの、馴染みの深い常連メンバーが今も上位に君臨しています。

また、これからは中低所得層の実需でエントリークラスの物件がマーケットを牽引するとすれば、「アナンダのポジショントーク(その2)」で書いたように、こういうアフォーダブルなプロジェクトを得意としてきたLPNやプルクサー、スパライが今後地力を発揮してくるのではないかと思っています。

では次回、私の勝手な独断と偏見も混ぜながら、このAREAのレポートを解説してみることにします。

次回に続く

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下半期に起こりそうなこと(その2)

REIC市場予測残念ながらこの調子では、「これからの市場の主役、中低価格帯(その4)」で紹介したREIC(Real Estate Information Center)のベースシナリオをさらに下回ることになりそうです。

最新の報告では、今年の新規供給が前年比2割減になると予想しているところも出てきているし、竣工プロジェクトの引渡しも急減しつつあるわけですから。

ところで、「サンシリもハイエンド市場から撤退?」で書いたように、かつてはスーパーラグジュアリーの旗手であったサンシリが年初に突然、高級市場から撤退して廉価なプロジェクトにほぼ100%シフトすると極端な方向転換を発表したので、このブログでも紹介したのですが、今になってみれば、彼らはマーケットの先を読み違えていなかったことになります。

さらに、「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」でも書きましたが、他の大手デベロッパーが完成在庫一掃に躍起となる中、「
サンシリは今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと」ということで、これが本当なら昨年10月にはもう完成在庫処分に動き始め、今年3月には他社より先に既に区切りをつけていたことになり、彼らの市場動向に対する読みは今後も参考にした方がよさそうです。

いずれにせよ、今年下半期は
市場全体が冷え込む中、中低所得層の実需買いによるエントリークラスのプロジェクトが中心となって、市場を牽引していくのだろうと思うのです。

ただし、
だからといって日本人投資家が郊外でこのエントリークラスの廉価な物件を追いかけたらだめで、新築なら最低でもミッドタウンでメインクラス以上のセグメントを買うべきです

また、むしろタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が減退している今こそ、アッパークラスやハイクラス市場も低迷しつつあるので、下半期は中古を含めたこういうグレードセグメントが底値買いのチャンスだとも思うのです。

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下半期に起こりそうなこと(その1)

Segmentation7月に入り、下半期が始まりましたが、これからコンドミニアム市場ではどんなことが起こるのでしょうか。

日系デベロッパーに関していえば、上半期、セナと阪急阪神不動産のJVは積極的に新規開発を発表してきているし、それは住友林業も同様です。どちらかというと、遅れて参入してきた日系デベロッパーにはまだ既存の開発プロジェクトが少なく、従って完成在庫を抱えるリスクもあまりないので、先行した三菱地所や三井不動産のようなところとは、幾分、ビジネス戦略が違うようです。

ところで、私は年初に「これから狙うべきセグメント!(その1)」の中で、とにかく今年は不透明要素が多いので、半年か1年、様子見をするのがベストと書きました。

そして、以下のようにも書いています。
もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。
 そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います


さらに
これから狙うべきセグメント!(その3)」では、「最近の金利上昇と4月1日から始まる住宅ローン融資規制も、このアッパーからハイクラスのセグメントにとって短期的には大きなマイナス要因です。それは、この価格帯には投資目的や転売目的で買うタイ人が多いのですが、それが相当数減少することになるからです

現在、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリーの高額物件が苦戦し、2年近く前に平均33万バーツ/㎡でプリセールを開始したトンロー駅前のエッセなどは、実際にはまだ半分程度しか売れてないような噂が聞こえてきます。

一方、トンローでプロパティパーフェクトと住友林業が売り出したハイドなどは、今までのような値付けでは売れないとわかったので、価格設定を随分抑えて売り出してきています。つまり、今のCBDや高級住宅地では、数年前のようにデベロッパーが鼻息を荒くして価格をどんどん吊り上げる時代は終わったということです。

従って今、サンシリのモニュメント、シンハーのエッセ、ランドアンドハウスのバンコク等、トンローで最高級といわれたプロジェクトは、販売面で今後の長丁場を余儀なくされています。もっとも、バンコクを代表するトンロー通りであり、しかも最高のスペックでもあるので、決して
悪いプロジェクトではないとは思うのですが…。

一方、アッパーミドルクラス向けのミッドタウンでも、プンナウィティ駅前のクインなどは、プリセール開始からかれこれ半年以上経ちますが、タイ人の投資や転売需要が激減してしまったことから、ここもあまり売れ行きは良くないようです。

このプロジェクトもロケーションがよく、ハイスペックでクオリティは高いのですが、
いくら駅前とはいえ、ミッドタウンで20万バーツ/㎡という強気な価格設定では、タイ人の実需層はついてこられないと思います。


すなわち、私が一番心配していたタイ人アッパーミドルクラスの購買意欲が、投資や転売が難しくなったために半減してしまい、今は15万バーツ/㎡前後の物件でさえも売れなくなってしまっているのです。


もっとも、「これからの市場の主役、中低価格帯(その3)」の中で「これからの市場の主役は中低価格帯である100万から500万バーツの物件に移ると予想され、中でも200万バーツ以下のアフォーダブルの比率が高くなります」と自分で書いたものの、だからといって、まさかこういうエントリークラスが市場の中心になるような時代がくるとは思ってもいなかったのですが…。


次回に続く


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HotelsCombined では、複雑に見えるホテルのオンライン予約は全て簡潔でシンプルであるべきと考えています。何百ものサイトを確認し、無数の宿泊プランの中からどれが一番お得かを調べるのは非常に複雑です。最も重要な点は、お客様が予約したホテルが最適かつお得な料金かどうかということです。当社ではこの点に改善の余地があると見なし、ユーザーの皆様により最適なホテルを見つけていただけるよう日々取り組んでいます。



バンコク・グレイラインについて

Grey Line Phase 1最近、複数の日系仲介業者の物件広告の中で、グレイラインの第2フェーズ駅、「ラーマ4」が2022年に開通予定、という記述が目に止まりました。

これは、私の認識とは違っているので、今回、私が把握している状況について書いてみることにします。

実際、私も著書である「続・バンコク不動産投資」第2章の中で、5年後に様変わりするロケーション、タムレ・サカヤパープと題してグレイラインの起点となるプラカノンを挙げたくらいなので、第2フェーズの進捗状況には特に注目しています。

私がプラカノンを推薦した理由には大きく2つあり、デジタルノマドの増加とこのグレイラインなのですが、当時、グレイラインは第1フェーズと第2フェーズ、最終的には川向うに延びる第3フェーズまで計画されていました。

その中で、私は第1フェーズよりもCBDを走る第2フェーズの方が不動産市場にとって有望だと考えて、プラカノンを推薦したものです。

しかし残念ながら、事業主体であるMRTAが昨年6月に
EIA(Environmental Impact Assesment、簡単にいえば建設許可)の申請をしたところ、沿線住民からの強い反対により承認されませんでした。そしてこれは以下の状況から、その後、何か進展があったとは聞いていません。

City Hall has called for a revival of the first phase of the Grey electric monorail train line project from Watcharapol to Thong Lor following its failure to gain approval from locals living along the planned route and an unsuccessful environmental impact assessment.

(訳:当局はグレイラインの沿線住民の反対によるEIA不認可に関して、第1フェーズについて再度検討し出し直しするように要求した)

このEIAの取得については「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」のところでも3回にわたってアナンダと三井不動産がこの承認が取れないで困っているという話を書きました。8階建のローライズのプロジェクトについてはEIA認可取得はそう難しくないと聞いていますが、30階建等のハイライズの場合、プロジェクトによっては承認を取るのが相当難しいそうです。

ましてや公道での交通規制を伴うスカイトレインの建設においては、沿線住民の猛烈な反対が予想されもっと難しいのだろうと容易に想像がつきます。

ちなみに、第1フェーズの16キロ部分については建設期間が3年と見積もられているので、今年、このEIAの承認が取れれば、2022年の開通も不可能ではないと思いますが、第2フェーズについてはまず不可能だと思います。

それに、調べてもその後建設許可が取れたというニュースはどこにもなく、私の知る限り、グレイラインの全フェーズは着工の目途が立ってないというのが現状だと思います。

従って、これらの広告はちょっとミスリーディングでもあり、何をベースに2022年に第2フェーズが開通予定といっているのか腑に落ちません。

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アナンダのポジショントーク(その2)

売れ行き不振ところで今度は、アナンダは100万~200万バーツの廉価プロジェクトにシフトすると言い始めていますが、これらは基本的に第一次取得層向けの住宅です。

すなわち、新築市場ではタイ人アッパーミドルクラスが買うグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、もう売れなくなっているということだろうと思います。


また、最近のネクサスプロパティの調査結果でも、タイ中央銀行の目論見通り、投資や転売目的で買う購入客が減ってしまい、都内中心部の高級物件が売れなくなっています。

そして今は、実需層向け物件が住宅市場での取引の中心になっているとの報告も出ています。

実際、最近のCondo Exchange Center等で売り情報を調べると、竣工を迎えつつあるラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級プロジェクトの一部で投売りが始まっていて、かつて人気があって販売好調といわれていたプロジェクトの購入予約権でさえ、損切り価格で市場に出回っています。


従って、アナンダも遅まきながら、これからは実需の中心である中低所得層をターゲットにしたエントリークラスのプロジェクトにシフトすることを検討しているのだろうと思います。

ただし、このセグメントにはLPNやプルクサー、スパライという大手、そして多くの中堅デベというエントリークラスを得意とするデベロッパー達がひしめき合っています。

LPNは私個人としては非常にいいデベロッパーだと思うのですが、かつて、そのLPNがプロンポンのソイ24でルンピニ24というラグジュアリープロジェクトを開発しました。残念ながら、外見は格好いいのですが、内装は安普請で私はあまり魅力を感じませんでした。やはり、これまで得意としてきたセグメントからあまりかけ離れたセグメントでの開発は難しいのだろうと思います。

同様にこのセグメントにあまり経験のないアナンダが、コスト管理の勝負でもある100万バーツ台の物件をしっかり開発できるのかという疑問があります。特にアナンダは、最近、いろいろとトラブルの多いデベということもあり、やはり私なら買いませんが。

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アナンダのポジショントーク(その1)

ANANDA以下は7月1日にタイの経済新聞、กรุงเทพธุรกิจグルンテープ・トゥラギット)に載った記事の訳です。


住宅大手アナンダ、新規開発件数を削減

タイの住宅開発大手アナンダ・デベロップメントは、今年の住宅の新規開発件数を削減する方針を明らかにした。

タイ中央銀行(BOT)が4月に導入した住宅ローン規制と景気の低迷により消費者の住宅購入意欲が減退しているという。

アナンダは今年、通年で10件の新規開発を予定していたが、これまでに発売したのは2件のみ。予約販売目標は前年比14%増の360億バーツ(約1,270億円)、売上高目標は9%増に設定しているが、これらも下方修正する。

アナンダは従来、1戸300万~500万バーツの住宅を中心に開発・販売してきたが、市況低迷が続く場合は100万~200万バーツの低価格物件の開発に乗り出すことも検討する。また、これまで代理店を通していた中国人向けの販売活動を直接行うなど、外国人向けの販売を重視していく考えだ

つい3週間前、ここに添付した写真の記事の中でアナンダは、今年後半は
全部で8つ、340億バーツ(約1,200億円)の新規プロジェクトを売り出して中国人に直接自力で売る。そして外国人の販売額に占めるシェアを20%から30%に増やす、と威勢よくぶち上げたものの、ここにきてそれをあっさり撤回したことになります。

6月13日付のこの最初の記事を読んだ時に私は「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)」の中で「こんなことは現実的でなく、すぐにポジショントークだと思いました」と書きました。

従って、思った通り、あれはやはりただの株主対策だったのだろうと思いますが、こんなのはしっかり市場動向を把握していれば、すぐにハッタリだとわかるものです。

次回に続く


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CBREの四半期レポートから思うこと(その5)

Emporium Suites以上がこのレポートの概略ですが、結論からいえば、予算が2,000万円以下の、私を含め平均的な投資家はインナースクムビットと呼ばれる日本人駐在員が多く住むアソークからエッカマイで、少なくとも向こう数年間は無理して中途半端な物件を買わない方がいいと私は考えています。

むしろ、都心部には早目に見切りをつけて、もっとミッドタウンフリンジやミッドタウンで駅前の手頃な物件を買う方が、イールドプレイをするにしてもキャピタルゲインを狙うにしても、今後ポテンシャリティが高いと思うのです。

ちなみに、「よみがえるか、陸の孤島(その6)」で既に私は以下のように書いていますが、ますますそう思うようになりました。

「これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきです。
 さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです」

ちなみに、欧米や日本の駐在員は会社から出る家賃が決まっていて、一流企業の駐在員であれば大体5万から6万バーツが一般的な住宅手当です。従って、普通、彼らはその予算の上限にある物件を検討することになります。

実際、私もロンドンで駐在員でしたが、無理して家賃を節約する必要はないし、外国ということもあって、住宅手当の範囲内で少しでも安全で住み心地のいい住宅に住もうと考えるのは当然のことです。

もっとも、タイには業者を罰する宅建業法がないこともあって、中には仲介業者と結託して二重契約にし、差額を入居者個人の懐に入れているという酷いケースを見かけたりもするのですが…。ちなみに、製造業と違い、これを金融・証券・不動産等のコンプラに厳しい業界の駐在員がやったらまずクビになります。

いずれにせよ、通常はそこで予算内に入るサービスアパートとコンドミニアムの比較になるのですが、個人オーナーが大半のコンドミニアムと違い、
アパートの場合、オーナーが1人、または1社が専業でやっているので、トラブルがあっても迅速に対応してくれるし、室内清掃など至れり尽くせりの付加サービスが提供されます。

だから、実はコンドミニアムよりサービスアパートの方が駐在員の間では人気があるのです。それもあって、92.8%などという稼働率を維持できているわけです。


そこで、CBREのレポートにあるように、今後減少する日本人駐在員賃貸市場に対しさらに3万ユニットもの新築賃貸物件が主にスクムビット市場に出てくるということを考えると、これからは(賃貸)需要と(賃貸物件)供給のミスマッチが急拡大し、人気の高級物件であっても空室リスクが高まっていくことは間違いないと、個人的には思っています。


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CBREの四半期レポートから思うこと(その4)

Serviced Apartmentそれでは以下で、CBREレポートの日本人エクスパットに関連する内容について書いてみます。

1.今年第1四半期のタイで働く外国人エクスパットは20万人で、昨年同期比14.3%増となった。

2.その中にあって日本人エクスパットの数は減少を続けている。ただし、現時点では日本人は外国人エクスパット全体の19%を占める最大勢力。

3.しかし、2019年第1四半期の日本人エクスパット数は昨年同期比で34,404人から33,460人へと2.7%減少した。さらに、これは2013年の35,539人をも下回っていて、この2年間で日本人エクスパットが急減しつつある。(所見:年間1,000人減少ということは、5年で5,000人も減るということであり、もしこのペースが今後も続けば、トンローやプロンポンの人気賃貸物件、例えばクアトロやHQ、エークアであっても空室リスクがかなり高くなります

4.CBREはこの日本人エクスパット減少の流れは今後も続くと予想しているが、それでも外国人エクスパットの全体数が増加している主たる原因は、中国人とフィリピン人の急増である。

5.ただし、彼らには日本人のように高い家賃を払える余裕はなく、これまで外国人エクスパットの間で人気のあった住宅地、シーロム・サトーン、セントラルルンピニ、そしてスクムビットで住宅を賃借することはない。(所見:これについては、私はこれまで一貫して日本でのセミナーやこのブログの中で、ラーマ9以北のラチャダー通り沿いの物件は買ってはいけないとアドバイスしてきました。実際、この辺りは中国人、韓国人、その他アジア人が集中して住むエリアであり、今後も供給過剰が続く中、家賃的に厳しい減額交渉に悩まされることになるので、近寄らない方がいいと考えています。詳細は著書でも「外国人エクスパットに賃貸する方法」として書いているので読んでみて下さい

6.今年第1四半期時点でサービスアパートの供給は4.1%の減少となった(添付のグラフを参照)。現在84,000ユニットものコンドミニアムがこれらエクスパットが住むCBDに存在する上に、賃貸用コンドミニアムは今後も増え続ける。CBREの予測では今後29,400から33,600ユニットもの竣工したコンドミニアムが新たに賃貸市場に出てくる。また、これらはスクムビットに集中していて、今後入居者獲得競争がさらに激しくなる。

7.都心部サービスアパートメントの入居率は、今のところ92.8%と高いものの、これからは高額家賃の払える日本人が減り続ける。さらに賃貸市場で増加し続けるコンドミニアムとの競争激化で、サービスアパートは今後家賃の上昇が見込めず、
その結果、新規開発も減少しつつある。

8.しかしながら、家賃が20,000から25,000バーツの2ベッドルームや3ベッドルームは1ベッドルームに比べて投資効率が高く、今も投資妙味がある。(所見:この家賃水準で2ベッドルーム、つまり50㎡以上となると、500バーツ/㎡以下ということになります。CBDの場合、これは当然新築でなくかなり古い中古です。一方、BTSスクムビット線沿いのミッドタウンなら、この家賃水準で新築の2ベッドルームが手頃な価格で買えます。だから私は脱日本駐在員、すなわちミッドタウンに注目しているのです


次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その3)

Work Permit実はこれについては既に著書でも書いているのですが、2017年をピークに日本人エクスパットの数が減り続けているという事実です。

 

この何が問題かというと、今のところはまだ、トンローのサービスアパートやコンドミニアムに住む外国人賃借人の過半数が日本人といわれているものの、それも近い将来、状況が変わる可能性があるからです。

 

現在、日系企業は製造業を中心に約8,000社がタイに進出してきているということですが、実はこれもピークアウトした可能性が高いのです。

 

実際、タイに来ている大手ゼネコンには、日系企業の工場建設の仕事が激減したことから、日本人現地採用者の人員整理を始めたところもあります。つまり、もうこれ以上、日系企業の工場進出はあまり見込めないと考えた方がよさそうです。

 

一方、今の流れはベトナムです。勤勉でよく働く国民性と、停電の少ない電力等のインフラも整った人件費の安いところに、日系製造業がタイプラス1の第2工場をつくる流れが出てきています。

 

これまで、日本企業駐在員はアジア人の中で唯一欧米人駐在員とほぼ同額の家賃を払えて、しかも数の上で最も多いということもあって、彼らが好んで住むスクムビット沿線、特にトンローやプロンポンの高級コンドミニアムをターゲットに、日本人投資家だけでなくタイ人富裕層も投資してきました。

 

しかし、こういったタイ人富裕層や日本人投資家は、本当は現地採用を含めて日本人エクスパット数が減少傾向にあり、将来もこの流れは止まりそうもないことにまだ気が付いていません。

 

では次回、CBREの調査報告の論点とそれに対する私の考えを解説していくことにします。

 

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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