バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年06月

CBREの四半期レポートから思うこと(その2)

バーツ相場さて、先のグラフからもう一つわかることがあります。

それは、リーマンショックが起こった2008年9月以降、バンコク中心部の高級コンドミニアム市場も多大な影響を受けたということです。

しかも、同じCBDであっても、当時最も価格の高かったセントラルルンピニやシーロム・サトーンの値下りが特に激しかったのがわかります。

一方、同様に値下りはしているものの、当時はまだスクムビットやリバーサイドはそれほどには人気がなく、価格にも割安感があったことから、値下り率も比較的小さかったわけです。

それが今、新しいCBDとしてスクムビットが大きく成長した結果、ハイエンドのコンドミニアム価格はシーロム・サトーンを超えてきています。

これは著書でも書いたことですが、最初、バンコクのCBDはヤワラートでした。その後、スリウォンへ、そしてシーロム・サトーンへと移動し、BTS開通後はセントラルルンピニへ、そしてこの10年はアソークからプロンポン、トンローへとスクムビット沿いにCBDが広がってきた動きそのままに、ハイエンドプロジェクトの販売価格も上昇してきています。

従って、もし今度波乱があった場合、値上りが激しいスクムビット沿線のコンドミニアムが受ける影響の方が大きいと思うのです。実際、この10年で人気が出たリバーサイドは既に大幅な値下りを始めているのがわかります。

最近、トンローのスーパーラグジュアリーの販売がかなり苦戦しています。その結果、少しのタイムラグをおいて、こういったスクムビットのハイエンドコンドも値下げ、というよりこれまで急激に上りすぎたことへの調整が入る可能性は高いと思うのですが、それについては次回のCBREの調査報告を待つことにします。

ところで、今の米中貿易戦争、それに伴う中国人バイヤーや観光客の激減、タイ中央銀行の融資規制、そしてこのグラフからもわかるように、この1年間、突き進んできたタイバーツ高と、それが原因でマイナス5.8%と落ち込んだタイの輸出、と探し始めると、タイ経済と不動産市場とってマクロでもミクロでも悪材料に事欠かない状況です。


私など、あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています。

その上、私の古巣でもあるドイツ銀行が万策尽きてどうやらもう危なそうだという噂もかつての同僚達から聞こえてきます。もし破綻という最悪の事態になれば、リーマンショックの4倍の影響を世界経済に与えるそうです。

そう考えると、やはりバンコクのコンドミニアム市場がリバウンドするのは、まだかなり先のことではないかとさえ思えてくるのです。

さらに、このCBREのレポートではもう一つ、我々日本人が不動産投資をする上で、見過ごせない重要な市場の変化についても触れています。

次回に続く

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CBREの四半期レポートから思うこと(その1)

CBRE Q1大分前にこのブログで、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトにはもう投資妙味がないのではないか、むしろ、建設中のプロジェクトの購入予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、と書きました。

しかしその後、ここにきてちょっと状況が変わってきたので、次のように修正もしました。

すなわち、デベロッパーは竣工しても引き取り手のいなくなった大量の完成在庫を抱えつつあり、その結果、大幅値引きで在庫処分を始めたので、市場でのリセールだけでなく、むしろこういうデベロッパーの完成在庫一掃の特別セールにも魅力が出てきた、と書き直したものです。

ところで、これはつい最近CBREが公開した第1四半期レポートに載っていたグラフですが、都心部ハイエンドクラスのプレビルドプロジェクトの販売価格の推移を表しています。


これを見る限り、一時人気の出たチャオプラヤー川沿いのコンドミニアムがかなり値下りしているのがわかりますが、それだけでなく、CBD(中心部ビジネス街)であるシーロム・サトーンも価格が下がり始めています。また、日本人投資家に人気のスクムビットもそれまで続いてきた価格上昇の勢いがなくなっており、第2四半期にはここも下降に転じている可能性があります。

こういう調査結果を見ると、つい先日「10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)」で紹介した、ターンセータギットの記事にあるコリアーズインターナショナルの次のコメント通りのことが実際に起こっているのだろうと実感できます。

国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきている

次回に続く。

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タイ不動産の基礎知識を身につけたい人へ

Recommended Bookタイの不動産に興味があり、まずは取引や物件選定方法等、全体にわたって基礎知識を身につけたいという人におすすめの本をここで紹介してみようと思います。

私もバンコクに住み始めて、何か有益な図書はないかとあれこれ探した結果、4年前に購入し、今も時々手に取って読み返している本がこれです。

「Buying Property in Thailand」といいますが、今回、お勧めの本としてこのブログの右枠に添付しておきました。

残念ながら、これはバンコクのような大都市型コンドミニアムでなく、プーケットなどのリゾート地での住宅取得に関して書かれた本です。

しかし、バンコクでの投資にも役立つ記述が多く、7年も前に書かれたものですが、現在、日本語で書かれたこれほど体系的な本が見当たらない中、お勧めです。

例えば、前回のブログでも書いたように、我々のような個人がデベロッパーと直接価格交渉できることや、タイのブローカーのいい加減さやレベルの低さ等、業界の実態を赤裸々に描いていて、10年前も今も、そしてリゾート地でも大都市バンコクでも様子は全然変わらないと苦笑させられます。

そしてつくづく、宅建業法のないこの国の不動産投資には最新の注意が必要だと再認識させられます。

ただし、全編英語で書かれたものなので、これまでに英語の原書で本を読んだ経験がなければ、少々てこずるかもしれません。

しかし、これまで欧米を含め海外不動産の仕事を長年やってきた私から見ても、将来、海外不動産投資をしてみよう、海外不動産の仕事をしてみようと思っている人には、語学と不動産に関する基礎知識の両方が身につくというダブルのメリットもあるので、お勧めの本です。


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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その5)

中国人投資家の現状一方で、3日前に今度はこんな記事も出ました。

このエンジェルというエージェントはバンコクのコンドミニアムを中国人に売っている業者としてこちらでも有名なのですが、その彼らが今年はダメだというのです。

前回のアナンダの株主対策のためのポジショントークと違い、
これは信憑性が高く、タイでも中国人投資家の勢いがいよいよ減速し始めているのがわかります。

すなわち、「台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろ」で4回にわたって書きましたが、その中で書いたタイ中央銀行が危惧する次のようなことがこれから起こる可能性が高いのです。

不動産デベロッパーへの影響: 
外国人需要の増加に対して、デベロッパーがそれに応じて外国人へのコンドミニアム販売に注力し過ぎた場合、デベロッパーの財務状態とコンドミニアム供給市場の両方に悪影響を与える可能性がある。

例えば、将来、タイで多くのコンドミニアムを購入している外国人の属する国が経済危機に陥った場合や、外国またはタイ政府が外国人によるタイ不動産購入の規制を始めた場合、外国からの不動産購入資金の流入も急減することになる。(まさに今の中国がそうです)

その結果、外国人購入者は契約をキャンセルし、竣工時の移転登記が行われなくなるという事態になれば、最終的にデベロッパーの資金繰りが悪化し、さらに、そのキャンセルされた物件が国内市場に流入してくることで、市場に供給過剰をもたらすことにもなる。


金融セクターへの影響:

外国人需要の増加は今のところ、金融機関の与信基準に影響を与えていない。つまり、法律でタイの金融機関は外国人が不動産購入する際に融資することを禁止されていることから、直接的な影響は受けていない。
しかし、デベロッパーが今後外国人需要にシフトし過ぎた場合、彼らは開発コストの70%以上を借入金でまかなっていることから、もし不動産市場で異変が起こった場合、デベロッパーへの融資が焦げ付くというような間接的なリスクがある。


この結果、先の中央銀行によるLTV規制だけでなく、中国人バイヤーの激減もこのVicious Circleに勢いをつけることになるのです。

また、これはバンコクだけでなく、パタヤやプーケットなど、中国人が多く買っている他のコンドミニアム市場にも、今後、相当な影響が出てくると思うし、以前書いたように、少なくともあと半年はタイのコンドミニアム市場は混迷と低迷が続き、焦らなくても底値買いのチャンスが巡ってくるのではないかと思うのです。

ところで、現地に居ると、同業の友人や業界関係者、オンライン情報やマスコミ等、いろんなルートから情報が入ってくるのですが、単なるポジショントークから真実を伝えているものまでごちゃ混ぜです。

そこで私の場合、英語とタイ語を使って情報を取捨選択した後、自分なりに分析して日本語で発信しているわけですが、これが機関投資家として市場動向分析をやってきた強みだとも思っています。もっとも、読みが外れて見当違いの方を向いていることも多々あるのですが…。

そして今度は、このVicious Circleが終わり、市場が活気を取り戻してリバウンドし始める兆候をいち早く見極めることが、自分にとって次のチャレンジだと思っています。そして、その時は少額ではありますが、私自身も底値買いを狙って買い出動するつもりです。

何といっても、リバウンド寸前に底値買いして、あとはゆっくり値上り益を享受して転売するというのが理想のキャピタルゲイン狙いの投資ですから。もっとも、そんなのはプロでもなかなかできないというのも真実ですが…。

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)

ANANDAこれは6日前のバンコクポストで出たアナンダの記事です。

今年前半は中央銀行のLTV融資規制でわずか2つのプロジェクトしか売り出せず、それもわずか39%しか売れてないそうです。

しかし、後半には全部で8つ、340億バーツ(約1,200億円)もの新規プロジェクトを売り出して中国人に売るそうです。

こんなことは現実的でなく、すぐにポジショントークだと思いましたが、以下のようなことが書いてあります。

As the Chinese market remains strong, the company set up an international unit to tap new segments in second-tier Chinese cities. It expects the sales proportion from foreign buyers will rise from 20% in the first quarter to one-third by the end of the year.

(訳:中国人の購買意欲は今も旺盛であり、アナンダは今後、中国各地の中核都市に拠点を設けて販売する。これにより、外国人購入者比率を今の20%から30%以上に引き上げる)

ポジショントークでなく、アナンダがこんなことを本気で考えているとしたら、多分、成功しないのではないかと思います。確かに地方都市の購入者は少しは増えるかもしれませんが、大マーケットの大都市の顧客からのキャンセル続出、購入意欲の減退で中国人バイヤーは全体として大幅に減りつつあるからです。

20%から30%以上に外国人シェアを増やすどころか、まずコストに見合わないだろうと思うし、こんな時に中国人購入者をあてにして1,200億円ものプロジェクトを始めたら、以前にも書きましたが、コンドミニアムというのは一旦着工したらもう止められないというリスクがある(注:サンシリもハイエンド市場から撤退?)ので、それこそ資金繰りが危なくなります。

だから、今、多くのデベロッパーは新規開発をストップし、完成在庫を含めた販売在庫の一掃に注力しているわけです。

また、詳しいことは書けませんが、実は私のところにも、中国本土のデベロッパーが開発したバンコクのプロジェクトの完成在庫を日本人に売ってくれないかという話が来ています。詳細を見ると、ロケーションも価格もまあまあのプロジェクトなのに、いまだに相当数の完成在庫を抱えているのです。

そこで結論をいうと、中国本土のデベロッパーがお膝元である母国の中国人に売れなくて困っているのに、こんな中でアナンダが単独で中国に乗り込んで行ったところで仕方がないし、やはりこれは株主等に対するポジショントークだろうと思うのです。

次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その3)

積み上がる不良在庫実は昨年、私は東京のある中堅企業と顧問契約をしていたのですが、その会社はバンコクのプレビルドに興味を持ち、購入予約権の転売益を狙っていくつものプレビルドプロジェクトの購入予約権を購入していました。

ただ、現地に支店もなく市場動向がわからないということで、私の東京でのセミナーに参加した後、コンタクトがあり、バンコクの不動産市場に異変があった場合、すぐに知らせて欲しいということで、顧問契約を結んだものです。

そして私は、昨年10月に同社社長宛にメールで次のような警告を出しています。


2018年10月20日
XX様
ご無沙汰しております。
つい最近、タイ中央銀行がセカンドモーゲージに対し自己資金の下限を2割にするという方針を打ち出しました。現在、中央銀行は各界にヒアリングをしているところであり、今後どういう決着になるかはまだわかりません。
しかし、これが予定通り施行されるとなると、最も影響を受けるのはプレビルドの転売狙いが多い10万バーツから20万バーツ/㎡の物件だろうと思います。
今、デベロッパーや金融機関はこの新規制に反対していますが、長い目で見たら他の東南アジアの国と同様、これが流れだろうと思います。
従って、現在お手持ちの購入予約権は、今のうちに手仕舞いすることをお勧めします。

これに対して、先方の社長様から早速翌日、返事がありましたが、その後、うまく売り逃げられたのかどうかは、私にはわかりません。

一方、私も「いつ買うの?、今でしょ!(その1)」で自分自身の投資物件に関して、以下のように書いています。

”昨年10月に友人である不動産データベース会社「ZmyHome」の社長から、中国人バイヤーからのキャンセルが急増してきたことや、流通市場で売物件がオーバーフロー気味になりつつあり、2019年は物件売却がかなり難しくなりそうだという話を聴きました。
 また、AREAやREIC等の不動産業界記事や新聞記事を読んでいくうちに、いよいよコンドミニアム市場が低迷期に入りつつあるということがわかってきたので、当時、自分自身が売り出していたトンローの1ベッドルーム(40㎡)の売出価格を大幅値下げしてエグジット(中古物件を改装して転売(出口編6))を急いだわけですが、今になって思えば、ぎりぎりセーフだったかと胸をなでおろしています”


次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その2)

中国マネー失墜プレビルド投資というのはまさに「諸刃の剣」です。

不動産市場が上昇している間は、”バイジョーング”と呼ばれる購入予約権の転売によって少ない資金で大きく儲けることができる、つまりレバレジを効かせて稼げるので、これまでタイ人アッパーミドルクラスや富裕層に人気のマネーゲームでした。

しかし、この歯車が今のように逆回転し始めると、自分の買った物件が値下りしてしまった、もしくは値下りする局面になります。

その結果、たとえ自己居住目的の実需であっても、タイ人の場合、ダウンペイメントは5%から15%であることが多いので、これからさらに値下りするリスクのある
竣工物件を引き取るより、それまでに払ったダウンペイメントを捨ててでも、一旦キャンセルした方がいいと考えるようになります。

一方、アッパーミドルクラスによる投資や転売目的の投機的
購入の中心価格帯が平米単価で10万バーツから20万バーツのコンドミニアムなのですが、中には購入者全体の半分以上が転売目的であるプロジェクトもあったりします。

しかし、資金力のない彼らは今のタイ中央銀行のLTVによる住宅ローン規制によって窮地に立たされているので、竣工しても資金手当てがつかず、ここでもキャンセルせざるを得なくなるケースが続発します。また、そもそもこれこそが中央銀行の狙いであり、今後も彼らに対する救済措置は期待できません。

その結果、自己居住、投資、転売目的の全ての購入者から予約権のキャンセルが続出することになり、それを受けてデベロッパーによる在庫一掃のために販売価格の値下げが始まります。するとさらに多くのキャンセルが出てきて、それに伴い物件価格もさらに値下りする、という負の連鎖反応が起こります。

これがVicious Circle、すなわち悪の連鎖循環であり、特に投資や転売目的の購入者が多いアッパーからハイクラスの物件ほど叩き売られるリスクが高いのです。

さらに、ここに添付した新聞記事は、今朝の日経新聞に出ていたものですが、このブログでも以前、「中国人バイヤー動向」と題して2回にわたって書きましたが、最近の中国人投資家の撤退やキャンセル増で、まさにタイ中央銀行が危惧していたことが現実味を帯びつつあるようです。

そう考えると、今のバンコクのコンド市場がこんな状況になりつつある中、「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」で3回にわたり書いたように、EIA取得に失敗して1年近くも売買契約ができない状況でありながら、デベロッパーであるアナンダと三井不動産が今もかたくなに解約に応じようとしないのには、キャンセルさせず何とか購入者をつなぎとめておきたいという意図が透けて見えるのです。

次回に続く

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やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その1)

Noble BE19 33ノーブル ”ノーブルよ、お前もか!”という感じです。

3月に
大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)」の中で、ここに掲載している下の広告(NOBLE DAY)を取り上げ、BE19とBE33の2つのプロジェクトが随分割安な価格で出ていると紹介したところでした。

ノーブルというデベロッパーはロケーションの選択がいい、つまり用地取得が非常にうまいので、
私は個人的には決して嫌いではありません。従って、この時にもこう書いています。

ノーブルBE19が16万バーツ/㎡台で買えるのであれば、私の記憶しているところでは、ほぼ3年前のプリセール時の最低価格であり、ここから減額交渉をしてさらなる値引きを取れるのであれば、検討する価値は大いにあると思います。
 ちなみに、うまくいくかどうかはわかりませんが、別に焦る必要はないと思っているので、私もワタナースクール側の眺望がある中層階のキャンセルユニットに対し値引き交渉しているところです」

実際、ワタナースクールの借景が見えるユニットに指値交渉したのですが、さすがに結構な値引き要求だったので、その時は受け入れられませんでしたが…。

そして、それなら無理して買わなくてもいいか、とまた別の物件を物色し始めたのですが、そうこうしているうちに、つい先週、ノーブルがとうとうこんなキャッチフレーズで、この2つのプロジェクトをプリセール以下の処分価格で売り出してきたのです。

ไม่ต้องไปซื้อรีเซลโดนบวกหลายๆแสน เพราะราคานี้ถูกกว่า Presale ฟังไม่ผิดครับ ถูกกว่า Presale ครับ อีกแล้วครับพี่น้องเต้ กล้า ท้า เช็ค ราคารอบ Presale ของทั้งสองโครงการได้เลย อย่าง Noble BE19 เริ่ม 6.2 ล้าน และ Noble BE33 เริ่ม ประมาณ 7 ล้าน แต่วันนี้กับโปรอำมหิตนำมาขายเพียง 5.9 ล้าน สนใจลงทะเบียนซื้อก่อนได้ที่

(訳:もう市場に出ている転売益が何10万バーツも上乗せされたリセール物件など買う必要はない。なぜなら、今回の特別価格はなんと最初のプリセール価格よりも安いのだ!兄弟たちよ、嘘だと思うなら、この2つのプロジェクトの最初のプリセール価格を調べてみてくれ!)

こんな広告を日本で出したら、最初に買ったお客が怒り出すだろうと思いますが、これがマーケットというものです。最初だろうが最後だろうが、その時に自己責任で買ったのであり、値上りして儲かったらにんまりで、値下りして損したらけしからんと怒り出すのは日本人ぐらいで、タイのプレビルド市場でそれは通用しません。

そして、キャッシュリッチな日本人投資家にとっては、最近の円高という追い風も受けて、これからが買い出動のチャンスだろうとも思うのですが、私の個人的な考えでは、まだまだ状況は悪化すると思うので、あと半年ぐらいかけてゆっくり底値買いを物色するつもりでいいのではないかと思っています。

もっとも、以前にも書いたように、玉石混交の中から自分の目で有望プロジェクトを選び取り、ブローカーなど使わずにデベロッパーと納得がいくまで自力で交渉して買わなければ、せっかくの千歳一隅のチャンスも無駄になってしまいますが…。

一方、既に25%のダウンペイメントを払って購入予約をしてしまった人にとっては、今の事態は相当深刻です。

次回に続く

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隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その3)

アシュトンアソーク35階Ashton 35th floorここでちょっと話を中断し、前回「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で2回にわたり書いた水漏れの問題について追加情報です。

実は昨日、別件で用があり、アシュトンアソークに行ってきたのですが、35階ではプールの周り全体に囲いが立てられ、関係者以外立ち入り禁止になっていました。

約3カ月かけてプール全体の大規模修理をしているところで、8月中旬まで使えないとのことでしたが、3カ月もかけて新築物件の修繕工事をしなくてはならないということは、極めて深刻な設計ミス、もしくは施工ミスがあったということになります。

前回書いたように、直下の34階のフロアでは膝のあたりまでプールの水が溢れるほどの漏水があったので、ありきたりのダメ工事ではないことはわかっていましたが、今、アナンダがどんな工事をしているのかはわかりません。

以前、日本のデベロッパーで働いていた時に、大手ゼネコンの人から聞いた話ですが、屋上にプールを作ったところ、同じように階下にプールの水が漏れ出し、いくら調査しても水道(みずみち)がわからなかったので、最後の手段としてプールにアルミ板を敷きつめ、バスタブのようにして完全に密閉し解決した、ということでした。

アナンダが果たしてこんな手の込んだことをしているのかどうか知りませんが、ここまで大規模な工事をしているのであれば、抜本的な解決方法を取っているように思えるし、考えようによってはこれは前向きに評価できます。

すなわち、ここまで大規模な修繕工事をするのであれば、これまで度々起こってきたしつこい漏水も完全に止められるのではないか、そうすれば前回書いたような、やがてコンクリート内の鉄筋がさびて膨張し、その圧力でコンクリートが裂けてしまう「爆裂」現象を防げることになります。

その結果、この漏水問題は爆裂等の大きな問題に進展する前に解決されることになりますが、私も複数のクライアントにこのプロジェクトを買ってもらった手前、是非、そうなることを期待しています。

これが中小の無責任なデベロッパーだと、屁理屈ばかりでまだ保証期間中なのに何もせず、平気でほったらかしにするところが多いのですが、なんだかんだいってもこの辺はやはり、アナンダは大手の一角であったということかもしれません。

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その3)

今年後半も市場は低迷ではここで、下のターンセータギットの記事を要約してみます。

過去9カ月間、バンコクのコンドミニアム市場では各デベロッパーの熾烈な販売在庫一掃競争が続いている。

その主な原因はタイ中央銀行のLTV導入による住宅ローン規制であり、大量の販売在庫を抱えたデベロッパー各社は何とか消費者の購買意欲を刺激するべく、大幅値引やインセンティブをつけたりと過激な販売キャンペーンを繰り広げているのである。

例えば、アナンダの場合、2年間無料で住める、1年間住宅ローンの利息負担がゼロ、最大200万バーツの値引き、移転税の免除、管理費免除等、強力なプロモーション攻勢で在庫一掃を図っている。

また、サンシリも今年3月までの半年間、販売キャンペーンを行った結果、100億バーツ以上あった販売在庫が現在では20~30億バーツまで減らせたとのこと。

しかしながら、これ以外に年内に竣工引渡しを迎える10ものプロジェクトがあり、これがまた100億バーツにも上る。さらに、向こう3年で見ると合計500億バーツものプロジェクトが竣工するとのことで、今の消費者購入意欲の低迷が続けば、これらプロジェクトの竣工引渡しも影響を受けると危惧している。

一方、セナ(デベロッパー)によると、今年の上半期が終わろうとしている今も、市場の売れ行き不振はひどくなる一方で、下半期には状況が好転すると予想しているデベロッパーもいるものの、現時点では新規供給量は増えていないし、売出価格も上昇していないとのこと。

 

また、国際不動産コンサルタントであるコリアーズインターナショナルの調査結果では、今、ほとんどのデベロッパーは完成在庫一掃のために、実質2割から3割の値引きをしていて、この10年間で最大級の値下げ幅となっている。従って、今は資金力のある実需層と投資家の両方にとって、またとない底値買いのチャンスが巡ってきているとのこと。

今年第1四半期に売り出された新規プロジェクトについても、平均販売価格は115,000バーツ/㎡と、昨年1年間で売り出されたプロジェクトの平均価格、135,000バーツ/㎡に比べて下がっている。しかもこれは、CBDのプレビルド市場であっても同様に値下り傾向なのである。

以上が記事の概要です。私もバンコクに来て8年になりますが、こんな事態は今までに一度も経験した事がないので、確かに10年に1度の異変が起こっているのだろうと思います。

従って、今、予約権を持っていてまだ竣工引渡しを受けていない投資家の中には、価値の落ちた物件を引き取って市場回復を待つか、いっそダウンペイメントを捨てて、当面はこれ以上傷口が大きくなるのを避けるべきかの選択に迫られている人も多いと思います。

特に、タイ人と違って外国人は25%から30%のダウンペイメントを既に払ってしまっているケースがほとんどなので、さらに難しい選択を余儀なくさせられることになります。


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เกือบ 9 เดือนที่ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครเร่งระบายสต๊อกอย่างต่อเนื่อง จากปัจจัยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณสกัดความร้อนแรง ด้วยการเข็นมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยหลักเกณฑ์อัตรา ส่วนมูลค่าสินเชื่อ(เงินที่สามารถกู้ได้) เทียบกับมูลค่าหลักประกัน (บ้าน/คอนโดฯ) หรือมาตรการ LTV ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา

นับแต่ไตรมาสสุดท้ายของปีก่อนเป็นต้นมา บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในมือจำนวนมากๆ โหมจัดโปรโมชันแรงๆกระตุ้นกำลังซื้อ เริ่มจากส่วนลดเงินสดที่คืนให้, ลุ้นรางวัลใหญ่, ลดราคาจากสูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. ลงมาตํ่ากว่า 2 แสนบาท นอกจากนี้ยังมี อยู่ฟรี 2 ปี แถมฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน และ ดอกเบี้ย 0% นาน 1 ปี และยังเห็นโครงการหรูๆลดราคากระหนํ่า เช่น บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ นำคอนโดฯแบรนด์ไฮเอนด์อย่าง แอชตัน และไอดีโอ คิว จัดโปรอยู่ฟรี 2 ปี หรือ รับส่วนลดและสิทธิพิเศษสูงสุดถึง 2,000,000 บาท ราคาเริ่มต้น 5.59 ล้านบาท จำนวน 20 ยูนิตเท่านั้น บางทำเลมีเงินคืนให้ลูกค้าสูงสุด 8 แสนบาท


นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ต่อเนื่องช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 บริษัทได้จัดโปรโมชัน ทำแคมเปญกระตุ้นการขายอย่างหนัก ทำให้สามารถระบายสต๊อกคงเหลือจากเดิมที่มีมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท เหลือประมาณ 2-3 พันล้านบาทเท่านั้น 

อย่างไรก็ตาม ปี 2562 บริษัทมีโครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรอโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าอีกมากกว่า 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของ Backlog หรือ ยอดขายรอรับรู้รายได้ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 3 ปีจากนี้ (2562-2564 ) มูลค่ารวม 5 หมื่นล้านบาท โดยมีความกังวลเล็กน้อย ถึงลูกค้าเรียลดีมานด์ แต่ไม่มีอำนาจการซื้อ และอาจเกิดปัญหาเมื่อถึงช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเตรียมจัดกิจกรรม “เครดิต เดย์” ในช่วงเดือนกรกฎาคมนี้ โดยเป็นการร่วมกับสถาบันการเงิน 7 แห่ง เพื่อช่วยตรวจสอบสุขภาพการเงิน และเตรียมตัวให้ลูกค้าก่อนถึงกำหนด

ด้านผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 1 และไตรมาส 2 ของปี 2562 ยังคงจะชะลอตัว ซึ่งในไตรมาสนี้จะไม่เห็นการปรับขึ้นของซัพพลายใหม่หรือราคาขายที่เพิ่มขึ้น แต่มีการประเมินว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังแทน ขณะที่ดีมานด์ยังส่งสัญญาณที่ดี โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ประกอบกับบริษัทมีการออกแคมเปญเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การดำเนินงานช่วงไตรมาส 1/2562 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,212.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 124.5 ล้านบาท คิดเป็น 11.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ กล่าวว่า ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการนำโครงการคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่มาจัดโปรแรงๆ โดยรวมราคาลดลงประมาณ 20-30% เพื่อต้องการระบายสต๊อก กับปิดโครงการ ถือว่าช่วงนี้แข่งโปรโมชันแรงสุดในรอบ 10 ปี เป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อที่มีเงิน ทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ และซื้อลงทุน นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ภาพรวมราคาขายเฉลี่ย 1.15 แสนบาทต่อตร.ม. เทียบกับปี 2561 ทั้งปี ราคาเปิดใหม่เฉลี่ยอยู่ที่ 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าลดลง แม้แต่ในย่านซีบีดี ราคาเปิดใหม่ก็ไม่ปรับเพิ่ม เช่น โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ ราคาขายช่วงเปิดตัว 2 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในย่านดังกล่าวอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. 

10年で最大の値引き合戦が進行中!(その2)

アナンダの投売り実質値引き例えば、上の広告が、今日、出ていたアナンダのスーパーラグジュアリー、アシュトン・チュラ・シーロムの在庫一掃セールのものです。

そして、下がつい3か月前に
同じ物件の広告が出ていて大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)」で紹介したものです。

比べてみてわかるのは、前回もこれが最後のプロモーションといっていたにもかかわらず、わずか3カ月後の今、2年間タダで住めるだけでなく、さらにその上に最大100万バーツ(350万円)の値引きが加わっているのです。

スーパーラグジュアリーとはいっても、シーロムは日本人が買うべきロケーションではないので、私は最初から興味がありませんが、アナンダは「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」や「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で書いたように、
いい加減なCRMや手抜き工事等で最近評判を落としていることもあり、タイ人の間でも余程売れ行きが悪いのだろうと思います。

この分では「最後のスペシャルセール」と銘打って、もう一段値引きした広告があと
1、2回は出てくるかも知れません。

いずれにせよ、今はアナンダーやAP、オリジンのようなマーケットシェア争いばかりしてきたデベロッパーほど、あちこちで開発をやっているので、ここで一挙に完成
在庫が積み上がるのを恐れているのです。(注:これについては日系デベロッパーも一部を除きほとんど同じ状況で、今日発行の「ArayZ」6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題してその実情を詳しく書いてあるので、興味のある方は是非読んでみて下さい)

その結果、
購入希望者は現地の販売事務所で直接交渉すれば更なる値引きが取れる可能性が高くなります。

これは私自身の経験ですが、販売事務所では担当者の一存では決められないので、一旦はさらなる値下げ要求は断わられたものの、夜になって、上司の特別許可が出たといって電話がかかってきたことがあります。

結局、その時は追加で30万バーツ(100万円)もの値引きを取ったのですが、こういう時期こそ、住宅ローン審査が不要で現金買いの我々のような外国人は、デベロッパーにとっても喉から手が出るほど欲しい客なのです。

従って、自分で直接交渉すればそれだけ思わぬ値引きが取れるチャンスがあるので、本当に底値買いしたければ、バンコクに来てデベロッパーと直接交渉して買わなければ意味がないと、前回書いたのです。

さて、今、市場ではどんなことが起こっているのか、次回、この新聞記事を要約していくことにします。

次回に続く

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10年で最大の値引き合戦が進行中!(その1)

10年最大の値引きつい数日前、現地の経済新聞、”ターンセータギット”で「今、コンドミニアム市場ではデベロッパーの在庫処分競争が繰り広げられていて、値引が2割、3割とここ10年で最大の投売りが行われている」というショッキングな記事が載っていたので、今回はそれを見ていくことにします。

昨年10月、「今年のコンドミニアム市場は減速低迷か」と題して3回にわたって書きましたが、当時からもうコンドミニアム市場の低迷が始まっていることについて書きました。

その後、年初になると「DDプロパティの市場予測」を紹介しましたが、この予測は今のところかなり当たっていることになります。もっとも「不動産市場は全体として低迷する。ただし、この低迷は短期間に終わると予想する」という、いつものポジトークらしい能天気な結論だけは、どうやらはずれそうですが...。

その中で私は「この予測の中で一番気になるのが、今後、転売目的の買いが減る、というところです。こういう投機的な買いは、今までバンコクのコンドミニアム市場を支えてきた柱の一つでもあり、これが減るというのは今後、新規で売り出されるプロジェクトの売れ行きがかなりスローになる可能性があります」とコメントしていますが、今まさにタイ中央銀行の狙い通り、LTVによる融資規制でこの投機的な買いが激減しつつあるのです。

そして、2019年のコンド市場は波乱含みなので、高騰した用地取得をしてこれから売り出される新規プロジェクトなどを買わないで、建設中のプロジェクトの予約権や中古のリセールが投売りで出てくるのを待って買った方がいい、ということをこのブログや雑誌で
年初から書いてきました。(参考:ArayZ)

しかし、今はそれだけでなく、デベロッパーからも完成在庫を含めた手持ちの販売在庫が予想外の大幅値引きで売り出されてくるようになってきたので、これにも魅力が出てきつつあるわけです。

もちろん、このデベロッパーの投売物件の中には、一度は売れたものの、いざ引渡しとなった時点でローンが借りられずキャンセルとなったもの、転売目的で買ったが結局最後まで転売できずにキャンセルされたものなどが当然含まれています。

しかし、これらが2割も3割もの値引きで安く出てくるとなると、デベロッパーにはほとんど開発利益が残らないはずであり、今売り出されている予約権の投売りよりもさらに安い価格で買える可能性が高く、投資家はこれからの底値買いのターゲットを、リセール物件だけでなくデベロッパーの在庫処分にも向けた方がいいのではないかと思うのです。

ただし、これは投資家がデベロッパーの販売事務所に行き、直接交渉して買い叩かなければなりません。日系ブローカーなどを通していたら両手で仲介料を取られるだけでそのメリットがなくなります。

従って、そういう時間と語学能力、玉石混交の中から優良プロジェクトを選び取る自信がある人にとっては、今が最高のチャンスでもあるのです。

次回に続く

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始まった政府系銀行と中央銀行の戦い(その2)

GHBGSBさて、この政府セーヴィングバンク(GSB)の取締役会は今月18日に開かれ、そこで承認されればタイ中央銀行の基準でなく独自の貸出基準に基づく住宅ローンの貸し出しが始まることになります。

そして、GSBだけで150億から200億バーツ(5,000億円から7,000億円)の住宅ローンを貸し出す予定のようです。

これが本当に不動産市場にとっていいことなのかどうかは、もう少し状況を注視する必要がありますが、それにしても、このGSBの現在のNPL(不良債権)発生比率は総貸出残高に対して既に2.83%とのことです。

ここでたったの2.83%かと思わないで下さい。投資銀行などと違って普通銀行の住宅ローンのスプレッドなど知れています。

例えば、ローンの利益であるスプレッドが2%だとすれば、100万バーツの元本焦げ付きが出た場合、銀行はその50倍、つまり5,000万バーツのローン貸出で儲けた利益が一瞬で吹き飛んでしまうことになります。

さらに、もう一つの政府ハウジングバンク(GHB)の総貸出残高に対するNPL発生率は既に4.37%にも達しているというのです。

これは決して低くはないNPL発生比率だと私は思うのですが、それでもさらに貸し出し基準を緩和してリスクを取るというのは、絶対倒産しない政府系銀行だからできるのかもしれません。

いずれにせよ、私はどちらかというとこの救済措置はいたずらに不動産市場の供給過剰の問題解決を引き延ばすだけで、あまりよくないのではないかと思っています。

むしろ、タイ中央銀行の今のうちにバブルの芽を摘んで、健全な住宅市場に戻すという方が、中長期的には不動産投資家や不動産市場にとってプラスになると思うのですが…。

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始まった政府系銀行と中央銀行の戦い(その1)

供給過剰4月1日からタイ中央銀行が始めたLTV(借入金/不動産価値比率)による住宅ローン引締めにより、この第2四半期は昨年比で3割も住宅ローンの貸出が減りそうだと、政府ハウジングバンク(GHB)がレポートしました。

しかし一部のデベロッパーは、それでも大丈夫だとうそぶいているところもありますが、竣工しても住宅ローンが借りられないのでは、購入した人たちの多くがキャンセルするしかなくなるのは自明の理で、実際、その兆候が住宅ローン貸出額の急減という形で表れているわけです。

以前、「大量のバックログ、無事引渡しできるのか?
」で4回にわたり書きましたが、あれからさらに完成在庫が積み上りつつあり、タイ全体でなんと45万ユニットもの住宅完成在庫があるそうです。

一方、我々のような外国人はもともと住宅ローンなど借りられず、最初から現金買いなのでこの中央銀行による締め付けは何も怖くありません。

従って、こんな状況になってくると、今年は買い叩かれるだけなので、保有物件を売る年でなく、むしろ買い叩いて買いに行く年だと思います。(参考:「いつ買うの?、今でしょ!」)

ただ、ここにきて事態を重く見た政府系銀行が中央銀行の締め付けに対抗して救済策を打ち出してくるようです。すなわち、タイ
中央銀行の指図に従わなくてもよい財務省直轄の政府系銀行である、政府ハウジングバンク(GHB・タナカーンアーカーンソンクロ)と政府セーヴィングバンク(GSB・タナカーンオームシン)が住宅ローン貸出基準をもっと緩和し、住宅を買いたくても買えない中低所得層に貸し出して住宅取得を助けようという動きです。

ところで、タイではまだ正式には内閣総理大臣も決まっていないし、政府も発足してないのですが、政府系銀行は取締役会の判断でこういうことができるようです。それに、日本でも財務省と日銀が金融政策を巡って喧嘩することがありますが、今回のこれも同じようなものだろうと思います。

もっとも、次期新政府も最近のタイバーツ高騰が原因でマイナス1.9%成長に転じてしまった輸出の減少をカバーする意味でも、住宅産業の内需拡大でなんとか経済成長に寄与させたいと思うはずで、この政府系銀行の動きに反対するとは思えません。

いずれにせよ、タイ経済にとって重要な内需である住宅産業を成長させたい政府系銀行と、家計債務が膨らみ続ける中、不動産バブル崩壊による不良債権急増の芽を今のうちに摘んでおきたい中央銀行との間で、ある意味戦いが始まろうとしているわけです。

次回に続く

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フィッティングアウト工事の現場から(その4)

Ashton 1 bedroom 3Ashton 1 bedroom 4次に重要なポイントは、デザイナーが勝手に合意内容と違う変更をしたりスペックダウンさせないメカニズムを入れることです。

著書の基礎編でも写真を付けて例を挙げましたが、大手のデベロッパーでさえ、新築プレビルドで勝手な変更やスペックダウンをするぐらいですから、内装業者に至ってはこんなことはしょっちゅう起こります。

そこで私の場合、着手金よりも出来高払いのステージペイメントの比重を多くし、現地での立会検査を通してオーナー代理人である私が手抜きや勝手な変更を見つけた場合、工事代金の支払いを止めることができる、しかも私が満足するまで直さなければ支払いは止まったままにするという条項を入れています。

実際、この時点でデザイナーは大抵の場合、全ての資材を発注済でビルトイン家具の製作にも入っています。従って、今さら工事を途中で放り投げてしまうわけにはいかなくなっているので、私が要求する通りに直すしかなくなるわけです。

これについては、「中古物件を改装して転売(改装編6)」でも、実際に起こったトラブルを書いているので参考になると思います。

最初、デザイナーはこの契約書には随分抵抗していたのですが、最終的には折れて、今は私との仕事はいつもこの契約内容でやってくれるようになっています。

また、人気のあるデザイナーほど他にもっと金額の大きな仕事が入っていることが多く、小さい工事は後回しにされて完成が遅れることが起こるので、こちらの仕事を後回しにされないためにも、遅延ペナルティの条項を入れて睨みを効かせておく必要があります。

これをカバーしているのが、工事請負契約のペナルティ条項ですが、不可抗力に近いようなものについてまであまり厳しいことをいうと無理があるので、この辺はオーナー代理人である私の判断である程度柔軟に対応するようにしています。


最終的な目的が、入居者募集で高い家賃がとれることと、空室リスクをできるだけ軽減することなので、魅力的な内装が予算内でできればそれでいいわけですから。

以上、工事請負契約のポイントについてはこんなところです。もっとも、なんだかんだと契約でいくら縛っても最初に着手金を持ち逃げされたらもうどうにもできないので、結局は信用できるデザイナーとのつながりが非常に大切になりますが…。

さて、前回と今回に掲載した写真はそれぞれアシュトンアソークの1ベッドルーム(
35平米)の現在入居者募集中の物件です。

前回の写真はオーナーがその辺の家具屋で買ってきたと思われるベッドやソファを置いただけの殺風景な内装ですが、これで家賃35,000バーツで入居者募集中です。

一方、今回の写真は一流のデザイナーを使って同じサイズの1ベッドルームを、私でさえちょっとやり過ぎではないかと思うほどのグレードにフィットアウトしたもので、多分50万バーツ以上の費用がかかっていると思います。それでいて、わずか37,000バーツという割安感のある家賃で入居者募集を始めたところです。

どちらがすぐにテナントが付き、どちらがいつまで経っても入居者募集に苦労するかは一目瞭然だと思います。そして多分、この安っぽく見える物件の方は半年経っても入居者が見つからず、結局は家賃を大幅に下げるしかなくなるのだろうと思います。

特に日本に住む投資家の場合、こんなことに悩んだりするのなら、最初にそれなりの費用をかけて日本人駐在員でも借りてくれるような魅力的なユニットにしておいた方が、結局はその投資が成功する可能性が高くなるのです。

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フィッティングアウト工事の現場から(その3)

Ashton 1 bedroom 2Ashton 1 bedroom 1まず、この契約で最も重要なのが第1条のScope of Worksで、これは契約書に通常添付されるCGを使ったプランとで一組になります。

通常はここで数十アイテムにわたり詳細に工事内容を記載していくのですが、物件実査でデザイナーと協議した内容に基づいて記載されているか、施主の代理人として私がチェックしていきます。

なお、工事見積り取得時に各項目ごとに金額を分けたものを要求する人もいますが、結局デザインそのものに価値があるのでアイテムごとの積算はあまり意味がなく、私の場合は通常、スペックは詳細に書いてほしいが金額は最後の総額だけでいい、としています。

ところで、私が念入りにこれをやる理由は、「中古物件を改装して転売(改装編5)」で書いたように、デザイナーが施主の承認なく合意した仕様を変更したりスペックダウンすることを防ぐためです。

タイ人はデザインセンスはいいのですが、とにかく勝手なことをするところがあります。悪意はないのかもしれませんが、組織で動くことが苦手で施主の存在など忘れて自分の考えだけで動くケースが多々あるのです。

実は昨夜も、某日系デベロッパーの社長と飲んでいたのですが、何も知らないうちに1,000万円もするモデルルームのフィッティングアウトをタイ人従業員がデザイナーに勝手に発注していた、とぼやいていましたが、ここではこんなことがあちこちで起こるのです。

従って、私は契約書のScope of WorksとCGプランの中で、必要なグレードやスペック、色、材質等をできるだけ詳しくわかるように書くようにしています。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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