バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年05月

フィッティングアウト工事の現場から(その2)

Fitting-out Agreement 2ここで掲載した雛形は日本に住むクライアントを想定してドラフトしたものですが、この中で私はOwner's Agentとしてサインし、施主の代理人として施工監理を含め実質的主導権を持つ形式にしています。

 

これが自分の投資物件であれば、私がOwnerとしてサインするというように、毎回、この雛形を物件ごとにデザイナーとの合意内容に基づきアレンジしながら何度も使い回しています。

 

ただし、私自身が全てドラフトした契約書であり、どの条項が何を目的として書いたのかわかっているのでよみがえるか、陸の孤島(その5)」で書いたような、他人の使い回しでぐちゃぐちゃになり、意味が取れなくなってしまうということはあり得ません。

 

それに、ロンドンでデベロッパーとして長年開発をやっていたので、当時からこういう簡単な英文契約書は大抵自分で作っていたし、いつでも必要に応じて変更修正もできるからです。

これ以外には、オーナーと私が交わす日本語の「施工監理の覚書」があるのですが、そこで私が施主代理として責任を持ってこのフィッティングアウト工事全体を完成させるという契約の建て付けにしています。

ところで、こういう
フィッティングアウトやその施工監理は、当初、私がリテインドエージェントとして投資物件購入のお手伝いをしたクライアントに対するアフターフォローとしてやっていたのですが、最近は「中古物件を改装して転売(改装編)」を読んだ方々からも依頼が入るようになりました。

その結果、こんな需要があったのかということがわかったのですが、考えてみれば、特に日本在住の方の場合、購入した物件を賃貸に出すためにフィットアウトしたいが、誰に頼んだらいいのかわからないという人も多いと思うのです。

それもあって、最近は
そういう方の需要も引き受けるようになってきているので、ますますこのデザイナーたちとのつながりは強くなっています。


従って、このブログを読んでいる方で、新築、中古を問わず購入した物件のフィッティングアウトやリファビッシュメントを考えておられるのであれば、私の方でお手伝いも可能です。


さて、では実際の現場での工事に照らし合わせながら、次回は施工監理のキーポイントを書いていくことにします。


次回に続く

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フィッティングアウト工事の現場から(その1)

Fitting-out Agreement 1フリーのデザイナーを使うには大体30万バーツ以上の内装工事である必要がありますが、仕事の依頼を受けたデザイナーが最初にやるのが、物件実査です。

これには私も必ず立ち合い、
大体の予算を念頭にいろいろとデザイナーのアイデアを聞きながら、コンセプトを作っていきます。

例えば、ウォールマウントミラーだけでも通常ミラー、グレイ、ダークと
大きく分けて3種類あり、それを部屋の向きや採光量を参考にしながら、明るいトーンにするか、重厚なトーンにするか決めていきます。また、眺望の素晴らしい部屋はそれを生かすプランにします。

さらに、壁はミラーにするかラミネートボードにするか、ビルトイン・クローゼットやシェルフの形状や表面材質選び、TVボードや物入のカウンタートップはマーブルストーンを使おうとか、デザイナーが次々とアイデアを出してきます。

もっとも、私はデザイナーではないし、
基本的に生活感がある女性の方がセンスがあると思っているので、プランについてはほぼお任せにして、むしろ、完成までのスケジュールや工期、出来高払いの支払い方法、施工監理のための現場立ち合い検査の回数等、実務的なところを詰めていきます。

そして、デザイナーからCGを使ったプランが出てきたところで、Scope of Worksと照らし合わせて金額がリーズナブルであることを確認してから、工事請負契約に入ります。

ちなみに、私がざっくりとイメージしているのは、新築の場合、40㎡程度の1ベッドルームのフィッティングアウトでラグジュアリークラス仕様であれば、10,000バーツ/㎡(約140万円)、アッパーやハイクラス仕様なら7,000バーツ/㎡(約100万円)というところです。ただし、当然、これは使用する建材やデザインに基づく施工の難易度、部屋のサイズによって変わってきます。

そして、実は工事請負契約からが私の出番なのですが、大体のデザイナーが用意する契約書は、着手金が契約金額全体の7割とか、オーナーは施主なのにデザイン変更に口を出せない、施工にディフェクトがあってもステージペイメントを止められない(そもそも施工監理などやったことがないのでどこをチェックしたらいいのかわからない)、オーバーランした場合のペナルティ条項がない等、オーナーに非常に不利になっています。

従って、そういうのをいちいち修正するのは面倒くさいので、
私の場合は一切彼女たちの契約書は使わず、最初からここに添付した私が自分で作った雛形に基づいて作成した請負契約を使わせることから始まります。

次回に続く

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デザイナーを使った内装工事(その4)

Designer's Fit-outさて、他社がどんな形態でやっているのかわからないので、これは私の場合だけの例ですが、これからデザイナー仕様フィッティングアウトの実際について少し書いてみることにします。

ところで、初めに断っておきますが、このデザイナーを紹介して欲しいという問合せは全てお断りしたし、それは今後も同じです。

実は以前、日本人の知人に内装工事をするので紹介して欲しいと頼まれ、このデザイナーを紹介したのですが、結局、他でやることにしたという連絡があり、紹介したデザイナーに悪いことをしてしまった経緯があり、それで懲りています。

デザイナーの仕事内容を考えればわかるのですが、真剣に見積りを出す場合、まず最初に物件実査をした上で、プランやレイアウトを考えたり、それに合うサイズや仕様のビルトイン家具の制作費用を算出したりと結構な作業量なのです。従って、余程大きな仕事でもない限り、相見積を取るようなところとはやりたくないというのが彼女たちのプライドでもあるのです。

一方、多くの日本人家主はいわゆるリフォームと勘違いしているところがあります。日本では壁紙が1,200円/㎡だの、畳の表替えが1枚5,000円だのと単純に比べられるので、相見積が当たり前と思っているようですが、こういう人達はインテリアデザインに付加価値を見出しておらず、ただの工務店だと思っているわけです。

日本のように家具なしで貸すのならそれでもいいですが、家具家電製品完備の
Fully Furnituredでの賃貸の場合、ホテルのスイートルームと同じでインテリアデザインは決定的に重要になります。

現地のラグジュアリーコンドミニアムのショースイート(モデルルーム)を見たら、大抵の人はこんなところに住みたいと思うはずですが、実はあれは一流のデザイナーを使い、普通の人はまずやらないような折り上げ天井にして間接照明を使い、天井に深みを持たせたりと、100万バーツ以上かけて徹底的にフィットアウトしているからなのです。

しかし、もしどうしても相見積を取って比較したければ、オリジナルデザインをするフリーランスのデザイナーでなく、金時飴みたいに同じ内装工事をする量産工事業者に頼むという手があります。

ただ、施主がしっかり施工監理をしないと見えないところで手抜きをされたり、様々な建材の知識がないと勝手にスペックダウンをされてしまうリスクがあるし、同じ建材の使い回しをするので、そもそも厳しい入居者獲得競争の中で、肝心の差別化ができなくなります。


では、前置きが長くなってしまいましたが、次回から私がデザイナーを使ってフィッティングアウト、またはリファビッシュをする場合の実務について書いていくことにします。


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デザイナーを使った内装工事(その3)

雨水で腐った床材雨漏りによる黒カビ竣工写真TV BoardFlooring WorkS__34922539Built-in Bed7808762135746一方、もう一つの中古物件の方は、私自身が最初からリファビッシュメント後に転売する目的で購入した、トンローにある築4年、40㎡の1ベッドルームです。

そして、このケースではタイ人のアッパーミドルクラスが購入する10万~15万バーツ/㎡の物件の内装工事を得意とする別の女性デザイナーを起用しました。

すなわち、リーズナブルな費用で内装を仕上げたので、マーブルストーン等の高価な資材は使っていません。

ただし、単なる内装だけのフィッティングアウト工事でなく、床全体を、雨水の侵入で腐ってボロボロになった安っぽいラミネートウッドからアイヴォリーのセラミックタイルに交換、サッシ周りのコーキングの打ち換えや外壁の防水工事もするという、まさにリファビッシュメント(アメリカではむしろリノベーションということが多いようです)といえる大掛かりな工事をしたわけです。

しかし、それにもかかわらず、わずか33万バーツ(約110万円)というリーズナブルなコストで、この完成写真のように北欧のホワイトチーク調の明るいトーンで統一が取れた、新築と見間違うような魅力的なユニットに彼女は仕上げてくれたのでした。

従って、2,000万円前後のアッパークラスの物件に投資する投資家の場合、やはり彼女を使うべきだと私は思っています。ただ、英語が全然ダメで、私も下手糞なタイ語でやりとりしなければならないのが、唯一のネックなのですが…。

いずれにせよ、その結果、以前にも書いたように、300万バーツで買ったこのボロボロのユニットに33万バーツの工事費用をかけ、新築と大差ないほどにリファビッシュして付加価値をつけ、最終的に420万バーツで転売して利益を得ることができたわけです。

これこそまさに、アセットマネジャーが大好きなバリュークリエーション型投資です。もっとも、周辺相場を理解した上で、安く放置されていて、しかも隠れた魅力を持つ物件を選び取る力が必要になるので、安易なリファビッシュの投資判断は命取りになりますが…。

ところで、こういったデザイナーを使ったフィッティングアウトやリファビッシュメントは、自分自身の投資物件か、
リテインドエージェントとして私がクライアントのために購入した物件に対してのみ、アフターフォローとしてこれまで行ってきていました。

それが前回、「中古を改装して転売」の中で初めて紹介したところ、日本だけでなくバンコク在住の方々からも思わぬ反響があり、信頼できるデザイナーを紹介して欲しいとの問合せがあったのです。そこで、現場では今、こんな需要があったのかと、初めて認識させられた次第です。

その中には、今、自己居住しているユニットが古くなったので、もっと居心地がよくなるように改装したいというものや
、入居者募集のために新規で購入した物件の内装をやって欲しいという問合せもあったのですが、やはり工事代金の持ち逃げや途中放棄、手抜き工事等、日本人ではなかなか手に負えないトラブルが怖いというのが実情なのだろうと思います。

しかしまた、それは私も同じなのです。だからこそ、私自身もこれまでの付き合いから、信頼できるこの2人のデザイナーしか使わないことにしているのですが、逆に彼女たちも私が他社から相見積りを取らないことを知っているので、
私から依頼があった物件は、たとえ20万バーツ程度のあまりビジネスとして面白みのない仕事でも、最初から真剣に対応してくれるのです。

次回に続く

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デザイナーを使った内装工事(その2)

Ashton 2 bed drawingAshton 2bed 1ところで、私は著書「続・バンコク不動産投資」の第5章・投資の「運用」戦略、の中で、現地のプラスプロパティのレポートを引用しながら、以下のようなアドバイスをしていますが、このプロジェクトでも文字通りそれを実行しました。

Plus Propertyのレポート:

『コンドミニアムを外国人に賃貸したければ、外国人それぞれの生活スタイルや文化の違いを理解するべきである。つまり、同じ外国人といってもバンコクに住む外国人は大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人(主に中国人や韓人)、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っている』

  例:

      日本人は家主が家具家電を買い揃え、いつでも住める状態にきれいに内装装飾されたFully Furnitured(家具完備)の部屋を好む。

      あまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、40㎡から50㎡あれば十分満足するし、家族同伴のエクスパットの場合でも2ベッドルームを選択することが多い。

      こういったデータが不動産投資家に、日本人テナントの好むようなデザイナー仕様の内装デコレーションをしたり、日本人テナントのデータベースを持つ日系仲介業者を優先的に使おうとさせるのである。


筆者のアドバイス:

      日本人家主は日本で賃貸物件を家具なしで貸すことから、ソファーやベッド、テーブル、その他室内装飾、そしてTV、洗濯機、冷蔵庫、エアコン等の電気製品を含めたFully Furnituredの物件を賃貸した経験がほとんどありません。その結果、自分で家具購入や装飾をやってしまうというミスを犯します。筆者が見る限り、素人のセンスではデザインに調和がなく、また、妙なところで費用を倹約したりするので部屋が魅力に乏しくなり、結果として空室リスクが高くなってしまうのです。

      インテリアデザインは日本人家主が思う以上に重要で、しかもタイ人のインテリアデザイナーはセンスがある人が多く、自社工場で製作したビルトイン家具を取り付けたりして魅力的な日本人好みのデザインで内装工事をしてくれます。

      特に競争が激しい1ベッドルームの場合、少しでも空室リスクを減らしたければ、たとえ新築物件であっても優秀なデザイナーを使ってリノベーションを行い、他の部屋と差別化するべきです。


著書からの引用は以上ですが、欧米人と違って、日本人駐在員はとにかく綺麗で清潔、かつ家具も電化製品も全て揃った豪華な内装のデコレーションを好むのです。しかし、Fully Furnitured(家具完備)という形での賃貸に慣れていない日本の投資家の場合、近くのホームプロあたりで見つくろってきた廉価な家具を置いてしまい、その結果、この厳しい入居者獲得競争の中、何ヵ月たってもテナントが付かずに困っているオーナーを見かけます。

しかし、だからといって今さら買ってきた家具を捨てるわけにもいかず、困り果てることになるのですが、そんなリスクを取るよりも最初からデザイナーを使って他の部屋との明らかな差別化ができれば、結局は高い家賃設定ができるだけでなく、空室リスクも著しく軽減できるというダブルのメリットがあるのです。

例えば、アシュトンの47㎡の2ベッドルームの場合、30階以下の下の階の部屋でもちゃんと内装工事ができていれば、少なくとも5万バーツは家賃が取れるので、内装工事をケチったために半年空室になれば、それだけで30万バーツの機会損失になります。一方、すぐにテナントが入った私のクライアントの部屋は電気製品や家具を含めて60万バーツのフィッティングアウトをしましたが、空室になってしまった部屋に比べてキャッシュフロー上、この時点で既に半分は元を取ったことになるのです。

さらに、半年経っても入居者が決まらない物件は、新築なのに1年経っても空室のままという、笑えない状況になってしまうケースが多いのです。

ところで、このブログのプロフィールでも「日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます」と書いているように、投資家に損をさせてでもディール優先という利害が相反する仲介ビジネスには興味がなく、むしろ楽しみながら仕事をしたいので、私を信頼して買主代理人として専任で任せてくれる人でなければ断るようにしています。(参考:リテインド・エージェント(買主代理人)ついて

次回に続く

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デザイナーを使った内装工事(その1)

2ベッドルームデザインCG22ベッドルームデザインCG以前、新築と中古の2つの物件をほぼ同時期に2人のデザイナーを使って内装工事を行ったので、中古を改装して転売」と題してまとめてレポートしました。

新築の方はアシュトン・アソークという、いわゆるスーパーラグジュアリー級コンドであったので、ヒルトンホテルやアイコンサイアムの内装工事を手掛ける人気女性デザイナーを起用して、ダークミラーを多用した重厚なトーンの魅力的な内装工事を施しました。

これにより、同プロジェクト内の他のユニットとの差別化ができ、高い家賃水準で日系企業からすぐにオファーが入り、現在、そこの支社長様が入居されています。

実は、この物件を購入したのは関西にある会社の社長様なのですが、私が1年半前に大阪で「今こそアシュトンアソークの投売りを買うチャンス」という題でバンコクの不動産投資戦略について講演会をした際に興味を持っていただき、リテインドエージェント(買主代理人)としてアポイントしてもらったものです。(参考:
久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!

その後、私はこのクライアントの専任代理人として、Condo Exchange CenterやPrakardで36階以上のフロア限定でアシュトンの2ベッドルームを買いたい」というタイ語の広告を出して物件探しを始めたのですが、4X階のこれと思う物件を見つけてからは、価格交渉に入り、無事、売買契約に至りました。

そして、竣工引渡し、フィッティングアウト(内装工事)のためのデザイナーからの見積り入手と仕様打合せ、工事請負契約内容の交渉と締結、その後のオーナー代理としての施工監理、そして完成後は懇意にしている日系賃貸仲介会社の社長に既存お得意顧客への優先案内を依頼して、最後の入居者募集までお手伝いさせていただいたわけです。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その6)

ザ・スカイ同様に、個人投資家、特に予算が2,000万円位までの投資家にとっても、これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。

つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきであり、この場合、家賃の平米単価は安くても購入単価も割安なことから、都心部に比べて賃貸利回りが高くなります。

さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、
総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです。

しかも、ミッドタウンの場合、3,000万円以上もする物件はむしろ投資効率が悪く、向う5年のスパンで見た場合、
1,500万円から2,000万円の物件にこそ投資妙味がありそうです。

さて、最後にここでザ・スカイに話を戻します。このプロジェクトは隣駅のウィズダム101周辺のリセール物件価格に比べて、現在は価格的に出遅れ感があります。

しかし、既に建設工事が始まったザ・バンコクモールが完成すれば、ザ・スカイはスクムビット線沿線のミッドタウンで、副都心のバンナーオフィス街と東南アジア最大級のモールの両方が徒歩圏になるという、ある意味、他のプロジェクトの追随を許さない職住接近の便利なプロジェクトになります。
(注:
ウドムスクの将来性については、2年前に5回にわたり書いた「スクムビット・ミッドタウンフリンジの今」でさらに詳しく解説しているので読んでみて下さい)

また、それだけでいえば、ウドムスク駅の反対側にあるアイディオ・モビ66もポテンシャリティは高いのですが、トラブルの多いアナンダーのアイディオ・モビであり、価格的にも面白みがないような気がするので、私は個人的には興味がありません。

一方、ザ・スカイはタイ人消費者から一定の信頼もあるプロパティパーフェクトのプロジェクトであり、既に築4年という中古で価格も割安なので、
デザイナーを使ってきれいにリノベーションすれば、自己居住用のニーズだけでなく、比較的安い家賃で広い部屋を借りたいという賃貸需要に十分応えられる要注目プロジェクトだろうと思います。

そこで私なら、現時点で相当数のリセールが出ているので、仲介業者経由でなく売主が直接売り出しているものを選んで連絡を取っていき、これはという高層階の広めのユニットをベストプライスで買う交渉をしますが…。

ただし、前にも書いたように、タムレ・サカヤパープ(潜在的に成長余力のあるロケーション)は将来性は高いのですが、思わぬ要因等で予想が外れるリスクがあることも認識しておいて下さい。

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よみがえるか、陸の孤島(その5)

Work Permit著書の第一章で、頭打ちの日本人エクスパットと増加する中国人エクスパット、と題してこのグラフを使って解説しましたが、最近は就労ビザの発行数で中国人が急増する中、日本人エクスパットの数が頭打ちとなっています。
(注:このグラフは著書の執筆時点のタイ政府発表の数字に基づいていますが、ArayZの5月号で直近のデータが載っています。しかし、この傾向は依然変わっていません)

さらに、現地のリクルートエージェントと話していると、同じ就労ビザを持つ日本人エクスパットでも、内実は駐在員の数が減る一方で現地採用組が増えてきているそうで、現地雇用者を斡旋する彼らのビジネスにとってはこの傾向はウエルカムなわけです。
(注:本来、エクスパットの意味は企業駐在員だけでなく、母国を離れて外国で暮らす人全体を指すので、リタイアしてロングステイしている人も入ります。その中で就労ビザが必要なのは駐在員と現地採用で働く人の2種類です)

一方、日本では大手企業が40代以上の社員を対象に大量の人員整理を始めたと話題になっていますが、私の周辺でも40代、50代の駐在員で、今さら日本の本社に帰っても自分の居場所がないということで、帰国辞令が出た時点で退職し、タイの現地採用として残り、トンローやプロンポンから家賃の割安なオンヌットに引っ越してきた人が何人かいます。


そんなこともあり、7、8年前、私がバンコクに来た頃には、日本人駐在員の賃貸需要だけをビジネスにし、中心部にある家賃が3万バーツ以上の物件しか扱わないというような殿様商売の日系業者も目に付いたのですが、今は次第に業者間競争が激しくなってきています。

私も
自分のクライアントについては、無償で入居者募集方法の相談に乗ったり、日系やタイの賃貸仲介業者に優先案内をしてもらったりと運用面でもサポートしているので、いくつかの日系業者とも懇意にしています。それもあって、情報交換を兼ねて時々一緒に飲むのですが、この業界の現状は「オンヌット以遠は遠くて家賃が安いから扱わない、と昔のように選好みなどしていられない状況」なのだそうです。

従って、この業界も淘汰が進んでいるのを感じますが、今後も日本人駐在員が減少し続ける中、アソークからトンロー、エッカマイといった高級住宅地だけを専門とする旧態依然とした業者は競争が激しくなり、勝ち組と負け組が出てくると思います。

一方で、生き残りをかけてスクムビット線のミッドタウン市場に積極的に進出する業者も出てくると思いますが、都心部に比べてミッドタウンは家賃が安く、同じ1か月分の仲介料で日本人入居者だけを相手にしていてはなかなか採算が取れないはずです。

そこで、日本人入居者に特化してやれる自信があれば家主からもらう仲介料を2か月分にするとか、それが難しければ、日本人だけでなく欧米人やタイ人入居者も扱うオールマイティな業者になる必要があります。もっともその場合、英語もタイ語も苦手で
日本語が喋れるだけという”ただの日本人”では通用しないので、より優秀な人材が必要になるとは思いますが…。

ちなみに、担当者がもう何年も使い回しをしてきた結果、最初はしっかりと作られていたはずの英語の
賃貸借契約の雛形が、変更を加えていくうちにいつの間にか意味の取れない間違いだらけの契約書に変わっているのに、それでもまだ平気で使っているのを何回か目にしたことがあります。これなど担当者がさっぱり英語ができないという表れでもあり、ミッドタウン市場で欧米人客を相手にするのであれば、戦力にならないだろうと思います。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その4)

バンコクモール1年ほど前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)」の中で、私は次のようにも書いています。

「バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。しかし、まだ家賃水準が低いし物件を案内するにも遠くて不便なので、CBD(プロンポンやトンロー) にオフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にやってくれるところはほとんどない。従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし、彼らは物件管理やテナント対応もやってくれないので、こういうミッドタウンの物件は日本人投資家にとって、入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」

こういう問題があったので、その頃まではバンコクに住んでいる投資家ででもなければ、将来性があるといってもミッドタウンは賃貸運用が難しく、人気がありませんでした。

しかし、
著書の第五章、投資の「運用」戦略の中でも、「増加の一途、外国人デジタルノマドを狙え」と題して書きましたが、プラカノン以遠に住む白人には最近増えているデジタルノマドや現地採用が多く、賃貸需要も増えてきています。

例えば、
最近はバンジャークでは欧米系企業が駅前の新しいオフィスビル等にオフィスを構えるようになってきていて、多くの白人を見かけるし、オンヌットでも駅前のシネマコンプレックスが年初にオープンして以来、日本食レストランが多数開店したこともあり、日本人現地採用者だけでなく駐在員を含めた日本人エクスパットの数が増えつつあります。

また、最近オープンしたウイズダム101のモールやオフィスは規模も大きく、職住接近を望むデジタルノマドやタイ人自営業者の住宅需要を満たせる理想的な環境でもあり、今後日本人を含めた外国人も移り住んできます。

その結果、少し目先の効く日系賃貸仲介業者であれば、早晩、生き残りをかけてここに支店を出すはずであり、そうなれば、今後はオンヌットからウドムスクにかけて、ミッドタウン全体で賃貸仲介をするようになります。


次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その3)

ウドムスクさて、私は当時からスクムビットライン沿線のミッドタウンはポテンシャリティが高く、その中でも特に注目すべき駅がザ・バンコクモールという複合開発が行われるウドムスクだろうと思っていたので、2016年11月に「ダークホースはBTS「幸福駅」」と題して雑誌の連載でも取り上げました。

しかしながら、この後、施主であるモールグループが当時増加中であった家計債務によるタイ経済の悪化を懸念し、その開発を突然延期してしまったので、肩透かしをくらってしまったわけです。

ただし、これもやっと昨年着工したので、いよいよこれからウドムスクが面白くなると思っていますが…。

いずれにせよ、将来の発展を見込んで先行投資するというのは、既存の高級住宅地に比べてやはり不確定要素が多く、こういったリスクがあるのは仕方のないことです。


whizdomそんなわけですが、ウドムスク以外は計画通り開発が進んでいます。オンヌット駅前のセンチュリープラザも年初にオープンしたし、プンナウィティの
ウィズダム101にある商業施設も先日オープンしました。

従って、もしその当時、売り出されたばかりのバンジャーク駅前のアイディオ、もしくはウィズダム101の住宅棟コンドミニアムであるコネクトやエッセンスに投資していた人は、今はそれなりの含み益が出ているはずです。

The Sky一方、ウドムスクにも同じような時期に、大手のプロパティパーフェクトが開発したザ・スカイというプロジェクトがあるのですが、残念ながら
あまり人気がなく明暗が分かれました。

そして、築4年なのに今もほとんどプリセール価格である11万バーツ/㎡台で多くのリセール物件が出回っています。


ザ・バンコクモールはウイズダム101以上の規模で店舗、オフィス、住宅棟を持つ複合開発であり、副都心となるバンナーのバイテックからもスカイウォークを通って徒歩で直接アクセスできます。しかも便利なバンナートラッドのすぐ横に建設されるので車でのアクセスもよいロケーションです。

ザ・スカイはそ
のすぐ横に建設され、本当ならここも人気が出るはずだったのですが、バンコクモールの建設が延期となったことが苦戦の大きな理由の一つだと私は思っています。

ところでなぜ、このプロジェクトを「陸の孤島」と私が呼ぶのか、BTSに乗って車窓から見てもらうとわかります。何もない広大な平地の中にポツンと現れる市場に忘れられた高層コンドミニアム群、それがザ・スカイです。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その2)

Chambers On Nut前回添付した見てくれのよくない地図は、実は2016年10月に私が日本各地で行ったセミナーで使ったもので、慣れないグラフィック作業をしながら作りました。

また、ArayZの2017年2月号でも、「2017年はスクムビットミッドタウンに注目」と題してその時にセミナーで私が話した内容に沿って書いているので、読んでもらえばどんな話だったか大体のところがわかると思います。

当時、オンヌットからウドムスクにかけていくつもの商業施設の開発計画があり、その恩恵を受けてこの辺りは住宅地としても様変わりするに違いないという予測に基づき、また、私のセミナーに来て頂いている大半の方が、私自身の投資スタンスと同じく予算的に1,500~2,000万円ということもあったので、プロンポンやトンローでなく、敢えてこちらを推薦したわけです。

ただ、ここでラーマ9と並び、次世代のCBDになるといわれるバンナーは敢えて外したのですが、バイテックやオフィスビルはあっても、駅周辺の土地が国有地やお寺のものであったりして、結局、ここでは住宅用地が駅前にあまり残っておらず、ベーリングと同じで住宅地としてはなかなか駅前開発が進まないと判断したからです。

ところで、その後、あちこちでトラブルが続出したアイディオ・モビを、当時はオンヌットのベストバイの1つに入れていたのは
失敗でした。実際、オンヌットのアイディオも以前このブログで書いたように、深刻な施工不良が指摘されていて、買ってはいけない物件だと今は思っています。

従って、今オンヌットで賃貸人気があるのは、駐在員、現地採用を問わず、車で通勤する工場勤務の日本人が選ぶリズム50、サービス業や営業部門のオフィスのあるCBDで働き、BTSで通勤する日本人が選ぶQハウスとアイディオですが、賃借するのでなく投資で買うのであれば、アイディオは除外すべきと考えています。

あとは、マーケットトレンドに大きく左右されるため、不確実要素の多いキャピタルゲイン狙いよりも、
中長期保有でイールドプレイをしながら、NOI、つまりキャッシュフローに重点を置いた安定した投資がしたいと考えているのであれば、「DDプロパティの市場予測(その3)」で以前紹介した、今まさに建設中のチャンバースなどは検討に値するプロジェクトです。

著書だけでなく、「デベロッパーの選択について」でも書いた通り、このプロジェクトはタイ人消費者からも信頼されているSCアセットの開発であり、同じオンヌットで建設中のオリジンのナイツブリッジ・プライムなどよりも面白いと、個人的には思っています。

ただし、既にオンヌットもかなり高くなってしまったので、2,000万円以下の予算で値上り益も見込めることが投資クライテリアということであれば、やはりその先のバンジャークからウドムスクのハイライズにもっと注目した方がいいと思うので、次回はオンヌットより先のミッドタウン方面について書くことにします。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その1)

2017年3月セミナー以前から著書やこのブログでも、予算が2,000万円前後の一般的投資家であれば、スクムビット線のミッドタウン・フリンジであるプラカノンとオンヌット、そしてミッドタウンのバンジャーク~ウドムスクに注目すべき、と書いてきました。

日本人駐在員に賃貸することを目的に、いわゆるタムレ・トーングと呼ばれるトンローのような一等地の物件に投資するのもいいのですが、ここで中長期で運用してしかもキャピタルゲインをも狙うのであれば、私が以前「中古物件を改装して転売
で10数話にわたって書いた転売事例に出てくるような地味で施工もよくないローライズではダメです。

すなわち、トンロー通りに面するハイライズで50㎡くらいあるブランドプロジェクトを買う必要があるのですが、実際問題、こんなのは今となっては予算が5,000万円ぐらいある投資家でないと手が届きません。
(参考記事:タムレ・トーングとタムレ・サカヤパープ、どっちに投資する?


そういう私も、バンコクではこれまで2,000万円以下の物件にばかり投資してきたので、平均的な一般投資家目線で物件を探してきているのですが、そんな中、ミッドタウンは最近開発が進み好条件がそろってきたことから、今回はこのタムレ・サカヤパープについて改めて書いてみようと思います。

さて、私は以前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする」と題してバンジャークからウドムスクの将来性について5回にわたり書いたのですが、その結びでこんなことを書いています。

「バンコクの日本人エクスパット数が頭打ちになる中、今後は日本人駐在員が多く住むロワースクムビットエリアだけに固執せず、賃借人は欧米人や日本人現地採用者、またはアッパーミドルクラスのタイ人で構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです」

次回に続く

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隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その2)

アシュトンアソーク35階Ashton 35th floorさて、この図からわかるように、このプロジェクトはアスペクト比が相当高い、つまり、奥行きに対して横幅があり、非常に細長い上に50階建てという超高層です。

こういう時は建物をもっと大きく雁行させるとか、L字型にする例が多いのですが、細長い地型の関係上、それも難しかったのかもしれません。

しかも、建物の中で最も頑丈なエレベーターシャフトが中央に集まっていることから、両端は構造上それほど頑丈ではないことがわかります。

著書でも書きましたが、タイでは30階を超えたあたりから耐風強度の問題があるので強度維持のために建設コストが急上昇していくということからも、50階建てのこの建物は相当な風の影響を受けると想像できます。

そして、強風時、その力が建物の一番弱いところである35階北側の空洞部分に集まった結果、建物がねじれて35階の北側外壁に既に多くのクラックが入り、また、プールの防水槽が破損して階下に大量の漏水が起こった可能性があるのではないかと思っています。

さらに、最近の情報では、ユニット間の戸境壁などにクラックが入ったというクレームが出ていて、補修後に壁紙を張り替えるユニットが多数出てきているそうで、これも建物全体がねじれた結果かもしれません。

参考までに、私が連載を続けている現地の月間経済誌「ArayZ」で書いた過去の記事のアーカイブ、久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!、そして2018年、プレビルド投売りの買い場が来る?を読んでもらうとわかりますが、私も当時はまだ、バンコク都の建物使用許可が出ずに引渡しが遅れたり、その後もこんな問題が起こるとは全く想像しておらず、アシュトンアソークを第一推薦していたのですが、読みが甘かったと反省しています。

従って、当時、私のセミナー等に来られてこのプロジェクトを購入して頂いたクライアントの方にご迷惑をかけたこともあり、今もこのプロジェクトについてはウォッチを続けている次第です。

ただ、竣工直前の投売りが始まった時に同物件の1ベッドルームや2ベッドルームを買っていただいた私のクライアントは、私自身がCondo Exchange Center等でハイゾーンと呼ばれる36階以上の投売りユニットだけを選んで個人売主から直接交渉して買ったこともあり、幸運にもプールからの漏水被害は1件も出ていません。

しかし、今後も北側外壁のクラック発生が続くとか、プールから水が漏れるという事故が起こるとすれば、明らかにレイテント・ディフェクト(Latent Defect)、つまり目に見えない潜在瑕疵があることになるので、
今後は注意して管理会社の修繕履歴をチェックしていくべきです。

そしてもしそうであれば、3年、5年と経っていくうちに建物自体の爆裂が始まる可能性が高いというのが、そのゼネコンの知人の見解でもあり、その場合、特定事業税がゼロになる2023年1月以降、早速売却することも考えておいた方がいいかもしれません。

デベロッパーに10年保証を義務付ける厳格な品確法などタイにはありません。私の知る限り、
大して法的効力のない民法上の5年保証義務がある程度で、こういう瑕疵担保責任の場合、大抵デベロッパーは無視するのでほとんど役に立たない、というのが、私がこれまで他のプロジェクトを見てきた経験からの結論でもあります。

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隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その1)

Ashton Asokeこのところ、ブログの更新が止まっていますが、実は今、10連休というGWを利用して一時帰国しているからです。

おかげで、ブログランキングで常時2位につけているこのブログも、今朝は4位へと人気が急降下していますが、帰国してもう2週間近くになるので、そろそろバンコクに戻りたいと思い始めたところです。

さて、実は先日、不動産投資ファンドのアセットマネジャーであった頃に付き合いのあった大手ゼネコンと東京で飲む機会があり、アシュトンアソークについてちょっと気になる話が出たので、日本から久しぶりにブログ更新することにしました。

飲み会の中で、昨年このブログで7回にわたり書いたアシュトンアソーク、引渡しできずの問題が話題に上り、偶然、日本でも一部のマスコミで報道されたという話になりました。

そこで私が、その後も実はちょっと気になることがあったのだが、ということでアシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その2)で書いたことを話したのです。

さらに、最近わかったことですが、実は35階のプールから大量の漏水があり、階下の34階では膝下までくるほど水が床上浸水し、最終的に27階まで浸水したというのです。

これについては、私が自分で見たのではなく管理会社からちらっと聞いた話なので、確認はとれておらず、実際のところはわかりません。

しかし、実は私もこの物件を買っていただいたクライアントのユニットの竣工検査に行った際、偶然、非常用階段の扉が開いていたので覗いてみたら、大量の水が階下に向かって流れ落ちていたのを見かけたのです。

もっともその時は、水道管でも切れたのかなと思って、あまり気に留めなかったのですが…。

そして、その時にプールが修復工事中ということで35階を見に行くことを断られたのですが、どうもおかしいと思ったので、アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その1)で以下のように書いたわけです。

「先週、現地に行ったときに見つけたのですが、何らかの問題が35階のプール周辺で起こっているようです。工事業者やアナンダーは詳しく言おうとしないのですが、現在修復工事中とのことで、そうなると、新築なのに一体どんな問題が発生しているのか、と疑問を持ってしまうのです」

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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