バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年04月

アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その3)

Ideo Rama9ソンクラーン休暇で間が空いてしまいましたが、以下がこのデベロッパーからの手紙の概略です。

1.本プロジェクトの進行状況を説明すると、弊社はEIA(環境影響評価)の許可取得手続き中であるが、これが取れるまで着工できない。

2.現在、予想外の問題が発生し、当初計画から着工が大幅に遅れる結果となっている。

3.しかし、弊社はEIAの諮問委員会であるONEPと協議を続けた結果、今年の第3四半期にはEIAの承認が降りる見込。

4.こういう状況ではあるものの、購入予約契約から今までの長期にわたり貴殿にご心配、ご迷惑をかけたことを弊社も認識しており、特別値引きとして、竣工後の土地局での所有権移転登記時、1%の移転税を免除する。

5.弊社はこれまで20年間、業界のリーダーとしての経験と実績があり、これまで1プロジェクトたりともEIAの許可が取れなかったことはなく、本物件についても許可取得に自信を持っている。

あとは、お決まりの宣伝文句である、このIDEOは最高のロケーションと品質であるとか自画自賛が続くのですが、最近のトラブル続きのIDEOに対する消費者の評価は厳しいし、そんなのを訳しても仕方がないので省きます。

それに、
引渡し時にトランスファータックスの1%をデベロッパーが負担するというのはどこでも一般的に行われている引渡し促進のためのインセンティブであり、特にここでもったいぶって持ち出すような値引きではありません。

ところで、以前、このブログでも購入を勧めたサムローンのメトロポリスも、実は当初計画に対してEIAの認可が降りず、急遽階数を減らしてユニット数も減らしたという経緯があります。彼らは着工が遅れることを恐れてすぐにEIAの要求に応じたわけですが、ここで気になるのは、プリセールで販売したのが昨年の6月でありながら、アナンダ・三井不がいまだに売買契約してないというところです。

今、バンコクもグリーン化が注目されていて、環境への配慮が重視されるようになってきています。従って、案外、デベロッパーのプランに対して相当な床面積を減らせという深刻な要求が出ているのかもしれません。しかし、もう売ってしまっているのに、そこを削れといわれると困ってしまいますね。

いずれにせよ、昨年6月のプリセールで購入予約契約をしてくれた何百人もの消費者に対し、もうキャンセルしたいという申し入れを受け付けず、またちゃんとした状況説明もしてこなかった顧客無視の態度では、タイ人の間でアンチアナンダの消費者が増えても仕方がないように思えます。

しかも、この手紙では、今年の第3四半期に許可が取れそうだというのですが、それだとプリセールからもう1年以上経ってしまいます。また、タイの場合、こういう予定は大体遅れるし、これまでのデベロッパーの対応からも、それもあまり当てにはならないような気がします。

購入予約してもう1年近く経つのに売買契約もせず、しかも予約契約の解約にも応じない。一方、EIAの認可が取れないために着工のめども立たないという状況では、自宅として自己居住目的で買った消費者にとってはいつまでも転居の予定が建たず、全く冗談じゃない、というのは、まさにごもっとも、だと思うのです。

著書でもチュラロンゴン大学の調査結果を挙げて書きましたが、タイの不動産購入においてはデベロッパーのCRM(顧客満足度向上姿勢)は非常に重要だということでもあります。

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アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その2)

Ideo Rama9 Asokeさて、これがこの購入者に送られてきた4月1日付のアナンダ・三井不JVからの手紙です。

ただ、この手紙だけを読むと、アナンダ・三井不はリーズナブルな返事をしていると誤解してしまう可能性があるので、まず、それまでの経緯を説明しておく必要があります。

今回のクレームは、そもそもいつまで経っても売買契約をしないデベロッパーに対して、自宅として自己居住目的で買ったと思われる購入者達から、いつまでも待っていられないのでキャンセルしたい。

従って、申込予約金を早く返してほしいという要求をしたのが始まりであることを忘れないでください。

以下は、これに対し同じような境遇の人から投稿があったもので、次のような経緯を報告してきています。

-พ.ย. ไปขอคืนสัญญาที่ไซต์ : ได้ใบเยี่ยมชมมาให้เซ็นต์แทนใบขอยกเลิกการจองตามรูป

-ธ.ค.โทรไปตาม ได้รับคำตอบว่ากำลังเสนอผู้ใหญ่

-ต้นม.ค. โทรไปตาม ได้คำตอบว่า อนุมัติแล้ว ภายในปลายเดือน

-ก.พ.โทรไปตาม ได้คำตอบว่า ผู้ใหญ่ยังไม่อนุมัติ ถ้าอยากได้คืนเร็ว ให้มายื่นเรื่องใหม่!!!

-ต้นมี.ค.ส่งจดหมายมาว่าจะลดค่าธรรมเนียมให้ 1%

งงในงง รอมาเป็นปีแล้ว สรุปจะไม่ยอมให้คืนอีก??? #เงินตูอยู่ไหน คืนก็ไม่คืน ดอกก็ไม่ได้

翻訳:
昨年11月: 現地販売事務所に行き、契約のキャンセルを申し出た。しかし、キャンセル申し出を受け付けたという文書の代わりに、来訪があった旨の確認書をくれただけであった。
12月: 電話したところ、これから上司に伺いを立てるところだとの返事
1月初め: 再度電話したところ、今月末には承認が取れるとの返事
2月: 再度電話したところ、上司はまだ承認してくれていない。もし、急ぐのなら、もう一度新たにキャンセル申し出をしてくれとの返事 (注:結局、それまで何も対応せず、ほったらかしにされていたということだろうと思います)
3月初め: アナンダ・三井不JVから手続き費用を1%値引きするという手紙が届き、一体どういうことか分からなかった。もう1年も待ったあげく、結局はキャンセルによる予約金の返還には応じないという結論なのだろうか?これでははっきりしない。


さて、そこで、次回はこのアナンダ・三井不JVからの手紙の話に入ります。カメラで撮ったものなのであまりクリアではなく、ちょっと読みにくいのですが、どうも怪しげなことが書いてあります。

私の印象としては、ひょっとすると年内の売買契約締結も難しいかもしれないという気がします。そんなに難しいことは書いてないので、タイ語が読める方はまず読んでみて下さい。

次回に続く

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アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その1)

アンチアナンダクラブ現地の不動産関連サイトをネットサーフィンしていると、反アナンダクラブ結成というのが目に止まりました。

何だろうと読んでいくと、三井不動産とのJVプロジェクトで、1,200ユニットを超す36階建大型プロジェクト、アイディオ・ラーマ9‐アソークのことでした。

จากเหตุการณ์การยื้อสัญญา Ideo Rama9-Asoke มาข้ามปี (2018-2019) ทำสัญญาไม่ได้ซะที แต่ก็ไม่คืนเงินจอง ทั้งอ้างทั้งผลัด สารพัด

จากเหตุผลที่ไม่ใช่ความรับผิดชอบของประชาชนตาดำๆอย่างเรา แต่เรากลับต้องมารับผิดชอบ!

พวกเราขอทวงสิทธิ์ของพวกเรากลับมา! คืนเงินจอง!

「昨年販売開始されたアイディオ・ラーマ9‐アソークは、購入予約後、いまだに売買契約ができない状態だ。にもかかわらず、デベロッパーはいつまでたっても予約金の返還に応じない。我々に非はないのだから、デベロッパーに対して公正な申込金の返還を要求する (アンチアナンダクラブ)」


詳しいことは知りませんが、どうもEIA(Environment Impact Assessment 環境影響評価)の建築許可が取れないことが原因で、アナンダと三井不は売買契約を先延ばししてきているようです。

この件でのタイ人同士のやりとりをかいつまんでいうと、もう半年も経つのに契約できないのだから、購入申込はキャンセルするので申込予約金を返してくれと要求している。しかし、デベロッパー側は毎回言うことが違い、何ら誠意ある対応をしない。それならみんなで力を合わせて、デベロッパーに対して正義を実行させよう、というようなものです。

ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?でも書いたように、ラーマ9周辺の新規プレビルドなんか買ってはダメだとこれまで何度も言ってきているので、私自身はこのプロジェクトに興味がなく、あまり詳しく調べるつもりもないので、実際のところはわかりません。従って、デベロッパー側にも言い分があるのかもしれません。

ただ、同じアナンダ・三井不が開発したアシュトンアソークの引渡し目処が立たなくなったのが
ちょうど昨年の今頃です。その時は私も同物件をリコメンドしていたこともあり、アシュトンアソーク、引渡しできずと題して、当時何が起こっていたのかを徹底的に調べて7回にわたりレポートしました。実際、その時の日本からのこのブログへのアクセス数は凄かったです。

そしてどうやら、今もCRM(Customer Relationship Management)の欠如、つまり、顧客対応があまりよくないようで、その結果、タイ人購入者からもこういうクレームが出ているようにみえます。

また、アイディオで起きた施工上の問題について、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたって現地の報道を詳しく解説しているので、興味があれば読んでみて下さい。

次回はこの件に関し、アナンダ・三井不合弁会社がこの顧客にあてた弁解の手紙を見ていくことにします。

次回に続く

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その4)

Russia and CISそこで、(その1)の冒頭で書いたように、避けて通れない資産形成手段の一つはやはり不動産投資です。

ただし、今は円資産だけに集中せず外貨資産も持つべき時代であり、
別にタイである必要はありませんが、海外不動産投資は重要な選択肢だろうと思うのです。

さて、前回掲載した世界の不動産市場リスク表は、この2019年版ウェルスレポートの中で、世界の富裕層が住宅不動産投資をする際に、最低限自分の資産を守れ、かつ増やしてもいける地域を選ぶ際のスクリーニング表です。

かつて私がいた投資銀行でも、世界中の機関投資家から資金を集めた不動産投資ファンドを使って、世界各地の不動産に投資していたのですが、不透明で不安定、そしてもろい国内市場のため、マーケットリスクの観点から絶対に手を出さなかったのが、ロシア及び旧ソビエト経済圏であるCIS諸国の住宅不動産でした。

そして、このナイトフランクの表を見ると、今もその国内市場の極端なマーケットリスクが変わっていないことがわかります。

自主年金を作るためにいくら自分の資産形成を急ぐといっても、大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)でも書いたように、現地不動産市場の透明度や安定度は海外不動産投資で最も重要なクライテリアの一つです。いざという時に自分の投資資金が確実に回収できることを最低条件として考えるべきであり、元も子もなくなるような本末転倒のリスクはまず避けなければなりません。

すなわち、投資利回りがどうのこうのいう前に、不動産投資が投資とは呼べず投機でしかないような国は、まず最初のスクリーニングで除外するべきなのです。

しかし、残念ながら日本に居るだけでは、なかなか世界の地域ごとの本当の市場リスクはわからないものです。そういう意味で、このナイトフランクの市場リスク表は役にたちます。

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その3)

市場リスク実際、私はタイと日本を行ったり来たりの二重生活をしていますが、自宅が2つ必要な上にタイバーツが円に対して強くなったことから、今はバンコクは生活費が安いという実感も特にありません。

いわゆる「バンコク沈没組」のような切り詰めた生活でなく、ゴルフをしたり、食事会や飲み会に出たりと
それなりの生活をしていると結構コストがかかるものです。

また、バンコクのロングステイクラブの飲み会にも時々顔を出すのですが、そこで色々と話を聞いていると、皆さん、年金の範囲で生活をしている人が大半です。

ただし、月額30万円から40万円の年金収入がある人が多く、中には純資産が数億円もある人もいます。また、厚生年金等の公的年金だけでなく401Kに相当する企業年金ももらいながら、その範囲内で悠々自適のバンコクライフを楽しんでいたりします。

こういう人達を見ていると、団塊の世代を含めた今の日本人高齢者達は、よくいわれる年金制度の「勝ち逃げ世代」なのだなあと
実感させられるのですが、年金収入の範囲内で楽しく海外生活ができて、しかもいざという時のために退職金等の余裕資金を温存し手を付けずにいられるという、多分、これが理想の老後なのだろうとも思います。

しかし、
今後ますます日本社会の老齢化が進んでいく中、今の公的年金の状況では、将来、自分で積み立てた額さえ満額もらえるかどうかわからない我々の場合、前回の記事のように老後のための「自主年金」を別途作り上げていくしかありません。特に、今の30代の人達にとっては深刻な問題です。

そうなると、
このHNWIの仲間入りしてプチリッチになることが大きな目標になるし、実はそれほど贅沢な夢でもないことがわかると思います。従って、HNWIの仲間入りというのは、ある意味、我々の将来設計のゴールであり、経済的安全圏入りのライセンスだとも思うのです。

次回に続く

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その2)

超富裕層分布よく経済雑誌等で特集されるのが、老後の必要資金についてです。

自分がリタイアした後、将来いくら必要なのかということは、私を含め40代、50代の人にとって非常に気になるところです。

もっとも、これはその人の生活スタイルや将来の生活設計によって違うし、これが正解というものも当然ありませんが…。


そんな中、つい先日のことですが、マネーガイドで『老後にいくらのお金が必要かというゴールを明確に』ということで、以下のような興味深いコラム記事が載っていました。

「老後に必要な全体金額から、他人が用意してくれるお金(公的年金、企業年金)を引いた残りの金額が、自分で用意すべきお金(自主年金)です。

 現在これから退職する世代の人たちが必要としている老後の自主年金の額は2000~3000万円というアンケート結果があります。

 しかし、これは感覚的な期待値なので、あまり正確ではありません。次に積み上げて計算してみましょう。現在の日本で、リタイア後の夫婦が暮らせる月の生活費が平均で22万~23万円と言われています。その12カ月の30年分は8280万円で、そのうち4割が公的年金でまかなわれるとしたら、その6掛けは4968万円。約5000万円が必要な自主年金の額となります。

 いずれにしても、お金の心配をしないで人生をまっとうするには、5000万円くらいの自主年金は必要なようです。その上で、老後をもう少し前向きにとらえられる人はリタイア後の夢や願望があるでしょうから、その費用も自主年金に追加して考えてください。

 たとえば海外に移住したい、世界中を旅して回りたい、社会貢献のための活動をしたいなどの必要な資金額を見積もって、老後の生活費に加えておくのです。老後の必要生活費プラス夢の実現資金で、所要金額は5000万円プラスアルファとなることでしょう」

これを読んで、「えっ、そんなに要るの?」と驚いた人も少なくないと思いますが、将来は海外と日本の二重生活で暮らすなどという夢を持った生活設計をしているのであれば、
自分が住む住宅以外に5,000万円の金融資産を持っていたとしてもまだ足りない、というのには自分の経験からも頷けます。

次回に続く

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その1)

世界の億万長者最近、ナイトフランクが世界のお金持ちに関する2019年度版ウェルスレポートを出しました。

投資の知識がある人ならわかっていると思いますが、不動産というのは、多くの場合、個人が資産形成する上で避けて通れない重要な資産であり、メリルのような投資銀行だけでなく、ナイトフランクのような不動産サーベイヤーも毎年こういうリサーチをしています。

このレポートによれば、2018年は世界のミリオネアー(自分の居住する住宅資産を除いて100万ドル以上、約1億1,000万円以上の純資産を持つ富裕層)が1,960万人と約2,000万人になりました。日本語で簡単にいうと、いわゆる億万長者達です。

例えば、あなたの自宅を除外して、それ以外の不動産を含む全金融資産から、住宅ローンを含む全負債を差し引いたのが、この計算での純資産ということになります。そして、それが1億1,000万円以上あれば、あなたは世界の富裕層、上位2,000万人の仲間に入れるわけです。

このミリオネアーを最近はHNWI(High Net Worth Individual)と呼ぶようで、日本の場合、人口100万人当りの
HNWI比率は、アメリカ、ドイツと並んで世界でもトップクラスです。

ただし、日本は所得税や贈与相続税が高いこともあって、さらにこの上をいく、頭にウルトラのUが付く純資産3,000万ドル、約33億円以上のUHNWI、超富裕層の人口比率は、ほかの先進国に比べてあまり高くありません。

そうはいっても、日本人のHNWIは230万人もいるということなので、世界のミリオネア―全体の12%を占めていることになります。

ちなみに、純資産1億1,000万円以上といっても、例えば東京で最も所得が高いといわれる井の頭線沿線住民にはHNWIはごろごろいるし、それほど珍しくはないので230万人というのも頷けます。私が投資銀行にいた時には、よく見かける小金持ちという意味で”プチリッチ”と呼んでいたくらいです。

従って、我々庶民にとってUHNWIである超富裕層は無理でも、頑張ればHNWIになら
何とか手が届きそうです。せっかく日本というチャンスに恵まれた先進国に生まれたわけですから、30代の人であれば、まずはこのHNWIに入ることを自分のこれからの資産形成の目標にすると、世界での自分の位置付けがわかって励みになるとも思います。

次回に続く

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ファイナンシャルアカデミー 不動産投資の学校
家計を改善するためには、不動産投資の知識があると断然有利です。 多くの人は収入の1/3を住居費に使い、それが経済を支えています。 不動産投資を学んだ人は、家計を改善して家族の生活を支えています。 効率よく不動産投資の知識を身につけたい方、 まずは、不動産投資の学校の体験学習会へご参加ください!

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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