バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年03月

いつ買うの?、今でしょ!(その3)

完成在庫で溢れる市場いよいよ3月末となりましたが、今後はデベロッパーが大量の完成在庫を抱えることになり、コリアーズ・インターナショナルのリサーチ部門もこのように警告を発しました。

”中央銀行のLTV規制が始まる前までに、デベロッパーが今の完成在庫の大半を一掃できなかった場合、残った在庫は今後長期間にわたり不良在庫になってしまう”というのです。

ところで、外国人である我々はそもそも現地の銀行から融資を受けられず、全額現金で購入するしかないので、この融資規制は影響がありません。

一方、主にタイ人の投資家やセカンドハウス需要、そして転売目的の投機的購入に確実に影響が出てくるというのが各調査機関の予測です。

特にこの転売目的の購入が激減すると、都心部の新規プロジェクトの売れ行きに大きな影響を与えることになり、2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)で書いたように、今年の新規供給は1割以上減少するといわれています。

LTV
さて、4月1日、つまり来週からいよいよこの融資規制が始まるわけですが、一度ここで簡単にその概要をまとめておきます。

1.原則、1件目の住宅を買う実需層はLTV規制はかからない

2.2件目の住宅を買う人で、最初の住宅のローンを3年以上払ってきた人はダウンペイメントが10%、しかし、3年に満たない場合、ダウンペイメントは20%

3.3件目の住宅を買う場合、最初の2件の住宅ローンを完済していなければ、ダウンペイメントは30%

4.ただし、購入金額が1,000万バーツ以上の場合、1件目、2件目に関係なく、ダウンペイメントは一律20%。3件目の場合なら30%

5.除外規定: 2018年10月15日以前に売買契約を締結した人、及びダウンペイメントを支払った人は除外される

以上ですが、この規制の影響をもろに受ける価格帯が10万バーツから15万バーツ/㎡、もしくは12万バーツから15万バーツ/㎡のコンドミニアムだといわれているので、それが我々にとって底値買いのターゲットになるわけです。

もっとも、こういった売れ残りの完成在庫やキャンセル物件の再販、リセール物件はまさに玉石混交で、本当の掘出し物件を見つけることが難しいのです。

くれぐれも、デベロッパーに頼まれた仲介業者が勧めてきた売れ残り物件を、ただ安いからという理由だけで簡単に掴まされないように用心して下さい。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



いつ買うの?、今でしょ!(その2)

CBRE Reportさて、一番下にコピーペーストしたのはCBREからの最近のレポートですが、2019年のコンドミニアム市場の見通しについて、彼らも先のDDプロパティと同様のコメントをしています。

ただ、CBREの方がより具体的で内容に説得力があり、特に以下の2つのパラグラフには留意しておくべきです。

This is the year when condominium end-user buyers can smile; with many developers saying that they will concentrate on clearing their completed but unsold condominium inventory in response to weaker demand.

 

The reason that end-user purchasers should be cheerful is that many developers are going to offer impactful incentives to purchase, including some significant discounts and aggressive promotional campaigns.

(訳:今年は自己居住目的の実需購入層にとって幸運だ。今の住宅需要の低迷により、デベロッパー各社は特に完成在庫の一掃に注力し、破格の値引きや積極的なセールスプロモーションを打ち出すからである。)

その他の個所についてはいちいち訳しませんが、他にもいろいろと興味深いことが書いてあるので読んでみて下さい。例えば、次のようなところです。

The residential market this year will be more driven by end-user demand, with fewer investors or speculators compared to recent years.

The discounts will mainly only be available in buildings with unsold inventory; and CBRE does not expect a fall in prices across the whole market.

いずれにせよ、これからの市場の主役、中低価格帯(その4)で詳しく書いたように、高値で用地取得した結果、高額にならざるを得ないこれから売り出されるプロジェクトよりも、”完成在庫やリセール物件の底値買い”にターゲットを絞り、
玉石混交ではありますが、その中からこれはというものを選び取るべき時であるというのがわかると思います。


次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


Condo End-User Buyers Can Smile

This is the year when condominium end-user buyers can smile; with many developers saying that they will concentrate on clearing their completed but unsold condominium inventory in response to weaker demand, partly due to the Bank of Thailand’s stricter mortgage requirement policy for 2nd and 3rd homebuyers.

The residential market this year will be more driven by end-user demand, with fewer investors or speculators compared to recent years.

Many developers said they will focus more on low-rise residential new launches with single detached houses and townhouses, rather than condominiums this year. The low-rise residential market is entirely driven by Thai end-users, not buy-to-rent investors, foreigners or speculators.

CBRE expects to see a significant increase in new low-rise housing projects, raising the level of competition in this segment.

The condominium market is going to be slower this year. Condominium developers, instead of planning many new launches, will concentrate more on unloading their built-but-unsold condominium inventory, completing buildings, transferring titles to existing purchasers, and selling remaining units that are under construction.

CBRE believes the condominium market is going to be driven mainly by the end-users; people who buy units to live in themselves. There will be a lower level of speculative buying of off-plan condominium units to resell before construction completion.

Buy-to-rent investors will be more selective because the number of expatriates, which is the main source of demand for the central business district (CBD) rental market, did not increase, nor did the expatriates’ rental budgets.

The reason that end-user purchasers should be cheerful is that many developers are going to offer impactful incentives to purchase, including some significant discounts and aggressive promotional campaigns.

Purchasers will be able to see a range of completed projects in their preferred locations and compare completed products, rather than rely on the brochures and show units of under construction developments. They can see exactly what they will get, making the comparisons much easier.

The discounts will mainly only be available in buildings with unsold inventory; and CBRE does not expect a fall in prices across the whole market. In fact, the opposite is the case with prices still rising in the most sought after, prime, CBD condominium developments.

Overall, the market cooling measures will be positive in the longer term, preventing the buildup of an excessive bubble and allowing real demand to take over from speculative demand.

There will still be new off-plan launches at every level of the market, but the developers will be more cautious and increasingly focus on domestic end-user purchasers in the entry and mid-level market. This means they will have to provide a product that people want; in terms of size, design, and specification; in their preferred locations at a price they can afford.

An article written by Patti Tomaitrichitr, Head of Research and Consulting, CBRE Thailand dated 20 March 2019.

いつ買うの?、今でしょ!(その1)

Time to Buy先日、DDプロパティでこんな記事が出ていました。

この赤線のところを訳すと、今はコンドミニアム市場が低迷していて、物件売却のタイミングとしては最悪だが、裏を返せば底値買いの絶好のチャンスだ、というものです。

ひらたくいえば、表題通り「いつ買うの?、今でしょ!」ということになりそうです。

もっとも、これは間違ってはいないし、基本的には私も賛成ですが、ややミスリーディングでもあります。これまでにも書いてきたように、これから新規で売り出されるプロジェクトは警戒した方がいいし、リセールでも急ぐ必要は全くないので物件選びが最も重要という但し書きが付くのですが…。

2019住宅市場さて、これは以前、2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)でも書きましたが、昨年10月に友人である不動産データベース会社「ZmyHome」の社長から、中国人バイヤーからのキャンセルが急増してきたことや、流通市場で売物件がオーバーフロー気味になりつつあり、
2019年は物件売却がかなり難しくなりそうだという話を聴きました。

また、AREAやREIC等の不動産業界記事や新聞記事を読んでいくうちに、いよいよコンドミニアム市場が低迷期に入りつつあるということがわかってきたので、当時、自分自身が売り出していたトンローの1ベッドルーム(40㎡)の売出価格を大幅値下げしてエグジット(中古物件を改装して転売(出口編6))を急いだわけですが、今になって思えば、ぎりぎりセーフだったかと胸をなでおろしています。

余談になりますが、この物件を買ってくれた人は、タイでは結構人気のある男性俳優の弟さんでした。中古物件を改装して転売(出口編4)で書いたように、ネット広告を通して私にコンタクトしてきた現地仲介業者の1社が連れてきた彼らの常連客の一人だったのですが、優秀なタイのブローカーはこういう固定客を持っていることが多いのです。

タイでは俳優というのは結構稼ぐみたいで、その人気俳優のお兄さんがまだ30歳ぐらいの弟のためにポンと現金で買ってあげたわけです。

売買契約時に初めて面談した際、購入者本人も憧れのトンローに住めてハッピーだといっていたし、中古物件を改装して転売(改装編)で3回にわたって載せた写真の通り、徹底的にリファビッシュされた物件を気に入ってくれていました。

結局のところ、私が売り急いだのでこの物件については税引き後で150万円ほどしか儲からなかったものの、今となっては双方にとっていい取引だったと思っています。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

これからの市場の主役、中低価格帯(その4)

竣工保存登記数2019年は昨年以上の数のコンドミニアムプロジェクトが竣工を迎えることになります。

しかし、
これはREIC(Real Estate Information Centre)の予測図にですが、主に中央銀行のLTV規制が原因で、実際に購入者に引渡され保存登記されるユニット数は、昨年の97,319ユニットから73,834ユニットへと24%も激減するという予想です。

在庫一掃セールつまり、完成在庫がさらに急増するわけですが、それもあって今、アナンダーの在庫処分セールノーブルの在庫処分セールで例を挙げたように、各デベロッパーは完成在庫の一掃に注力しています。

その中でも、特にこれまで投資や短期転売目的で投機的に買われることが多かった、プリセールの価格帯が10万から15万バーツ/㎡の1ベッドルームは、この融資規制で相当な影響を受けるはずです。

このことは以前、
中央銀行のコンド融資規制で市場はどうなる?(その3)でも書いたので読んでみて下さい。

その結果、竣工が近づくにつれて、市場には投売りやキャンセル物件の在庫処分が結構出てくると思っています。また、同価格帯の築浅中古もこれに引っ張られて売れなくなり、今後は買い手市場になる可能性が高いと思
うのです。

従って、こういう物件の中から30㎡程度の1ベッドルームでBTSスクムビットラインの駅から遠くても500メートル以内等、厳格な投資クライテリアに基づいて中古を含めた優良物件を探していけば、ミレニアル世代の需要増による空室リスク低減(ただし、日本人駐在員に貸すのは難しい)及びキャピタルゲインの両面で投資妙味があるはずです。

(注:この件については来月10日発行の「ArayZ」4月号でも、「主役はラグジュアリーから中低価格帯へ」と題して詳しく書いたので、ぜひ手に取って読んでみて下さい)

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

これからの市場の主役、中低価格帯(その3)

ネーウラープ市場これまで私は著書等で、外国人である我々日本人が投資として買うのであれば、300万バーツ以下の物件は、かかる手間暇が同じ割に空室リスクも高く、投資効率が悪いのでやめておいた方がいいと書いてきました。

しかしながら、先にも書いたように、これからの市場の主役は中低価格帯である100万から500万バーツの物件に移ると予想され、中でも200万バーツ以下のアフォーダブルの比率が高くなります。

だからといって、アフォーダブルの範疇に入る郊外の廉価物件は劣化が速いし値上りしないので、やはり買ってはいけないと思いますが、300万バーツ前後、つまり1,000万円前後の1ベッドルームであっても需要増大が見込めるので、新築に限らず築浅中古のリセールを含め、将来性のあるロケーションで厳しい投資クライテリアを満たす物件に絞って積極的に検討していくべきだろうと思うようになりました。

特に、この図にあるように、今、多くのデベロッパーが、市場低迷が見込まれるコンドミニアムを避けて郊外のネーウラープと呼ばれる低層住宅の開発にシフトするようになってきています。

その結果、
まだ地価の安い将来の新線沿線や高速の出入口近く等で用地取得したタウンハウスやセミデタッチハウスが、300万から500万バーツの価格帯でこれから続々と売り出されてきます。

こうなると、同じ郊外のコンドミニアムは土地付きタウンハウスなどとも競合することになり、多分、ほとんど値上りしないと思います。

しかし一方で、郊外でなく職住接近を望む実需層も多く、CBD周辺のミドルエリアでのコンドミニアム需要も増大してきますが、ミレニアル世代が住みたがっているロケーションについてはDDプロパティの市場予測(その2)40歳以下購入層の人気ロケーション(その1)で書いたように既にわかっています。

であれば、今後は彼らの予算で買える300万バーツ前後の中低価格帯の物件こそ積極的に検討するべきチャンスだと思うのです。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

これからの市場の主役、中低価格帯(その2)

アフォーダブル タウンハウス一方で、大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)で書いたように、竣工が近づいたCBDのプロジェクトで、途中でキャンセルされたり売れ残ったユニットが、ほとんど販売当初のプリセール価格で再度売り出されるという市場の矛盾も起こっています。

かつての、”ロケーションのいいところに売り出されたブランドプロジェクトを、プリセールで早目に買っておけば、竣工する頃には多かれ少なかれ値上りする”というプレビルド神話はもう一昔前のことなのです。

となると、これからは築浅中古物件、竣工引渡し前の投売りやデベロッパーの在庫処分が格好の投資対象になるのですが、それも本当にいいものはなかなか出て来ないので、投資家自身の土地勘や、その駅や路線の将来性、プロジェクト自体を見極める力量、そして最後に価格交渉力が必要になります。

著書でも書きましたが、「入口」で失敗した物件のリカバリーはまず無理なので、物件選択には細心の注意と検討が必要であり、セールスやブローカーのいうことにはあまり振り回されないことです。

ちなみに、私は物件売却である「出口」戦略のお手伝いなら利害が一致するのでやらせて頂いていますが、物件購入時のいわゆる一般媒介はクライアントとの利害の不一致が起こるのが嫌なのでやらないようにしています。

その代わり、自分自身でバンコクのコンドミニアム8物件にこれまで投資してきました。試行錯誤を重ねながらやっているので、その内、最初の頃の2つはロスディールで若干の損切をしましたが、あとの6つは利益が出ています。

自宅を含めまだ保有している物件も一部ありますが、この2年でにエグジットした4物件だけでも300万バーツ程度の、
バンコクで暮らすには不足しないだけの売却益を実現できています。

そして、このブログも自分自身の投資戦略をまとめるという意味もあって、投資家目線で書いているのですが、今は
焦らず「待つも相場なり」だと思っているので、今回の東京セミナーでもそうアドバイスしたし、2月号の月間経済誌ArayZでも書いたように、投資家にも無理に買わせようとはしません。

しかしそんな中、このところ、目に見えてマーケットの潮目が変化してきたので、これからの投資方法やスタンスに
若干修正をする必要があるとも思うようになってきました。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

これからの市場の主役、中低価格帯(その1)

トレンド変化先日、サンシリもハイエンド市場から撤退?で書いたように、デベロッパー各社は今、ラグジュアリークラスの大型コンドミニアムプロジェクトを避け、中低所得層向けの小型プロジェクトにシフトしつつあります。

また、DDプロパティの市場予測で3回にわたって書いたように、
「1981年から1996年の間に生まれたいわゆるミレニアル世代の45%がこれから親元を離れて独立する。そしてその65%が自宅を購入しようと貯金をしていて、今後大きな市場になる。しかし、彼らの購入予算は100万から400万バーツに集中し、500万バーツ以上の物件を購入できる人はわずか5%程度なので、デベロッパーはこの需要に照準を合わせて新規開発供給を始める」とのことであり、この流れがこれからのコンドミニアム開発の主流になりそうです。

一方、「デベロッパーは今後、転売目的の投機的な購入でなく、実需層の購入に対して住宅ローンを出すという金融機関の方針に従って、実際の住宅需要が多い物件に絞って供給するようになる。具体的には、コンドミニアムより実需の大きい一戸建てやタウンハウスなどの低層住宅の開発に力を入れるようになる」ともあります。

そんなこともあり、私は今回の東京セミナーでは、ラグジュアリーコンドミニアム市場はこれから人気下降局面が続くので、20万バーツ/㎡を超えるような高額物件は買ってはいけないとアドバイスしました。

同時に、外国人である我々の場合は、12万/㎡から15万バーツ/㎡あたりに価格のターゲットを絞って、その中でもロケーションがよく、かつ割安感のある物件を物色するべきだという話をしたのですが、多分、これだとBTSスクムビット線のミッドタウンであっても、駅前で売り出される新規プレビルド物件を買うのは、価格的になかなか難しいと思います。

DDプロパティの市場予測(その3)で紹介したチャンバース・オンヌットのようなプロジェクトもたまにはあるのですが、オンヌットより2駅先のプンナウイッティ駅前で現在プリセール中のプロジェクト、クインなどは平均価格が20万バーツ/㎡もするのですから…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)

ノーブル 一方、これはノーブルの現在の販売プロモーションですが、どれも人気ロケーションのプロジェクトでありながら、価格的に20万バーツ/㎡以下で出ています。

もっとも、これらは各プロジェクトで売れ残っている向きや階数、間取りなどで不人気なユニットの価格なので、もっと条件のいいユニットはこれよりかなり平米単価が高くなりますが…。

たとえば、アソークの新築、ノーブルBE19が16万バーツ/㎡台で買えるのであれば、私の記憶しているところでは、ほぼ3年前のプリセール時の最低価格であり、ここから減額交渉をしてさらなる値引きを取れるのであれば、検討する価値は大いにあると思います。

ちなみに、うまくいくかどうかはわかりませんが、別に焦る必要はないと思っているので、私もワタナースクール側の眺望がある中層階のキャンセルユニットに対し値引き交渉しているところです。

ところで、今はこんな状況が続いているわけですが、だからといってバンコクのコンドミニアム市場がこれでピークアウトし、かつてのバブル崩壊後の日本市場のようにこれから長い低迷期に入るのかというと、まずそんなことはないと思っています。

「これだけ供給過剰状態であって、投資利回りも低くなった。もうバンコクの不動産市場は投資対象として面白みがないし、タイの不動産はもう終わった…」などと達観したようなことをいう人に先日会いましたが、大した理論的根拠もなく、よくいる知ったかぶりをしたいだけの説得力のないものでした。こういう、自分では不動産投資をしたことがない門外漢の評論家が多いものです。

それならタイよりもっと経済発展の遅れた発展途上国で投資した方がいいのかというと、
著書でも書きましたが、市場透明度が低い、つまりマーケットがまだちゃんと確立されてない国の不動産市場では、何かあればすぐに市場が機能不全に陥り、ほとんど売れないという塩漬け状態になるのです。

そんな国で株や債券のような換金性の高いものならまだしも、
資産として最も流動性の悪い不動産投資などやるべきではないと、私は考えています。

また、JLLのレポートでは、ASEANの中でシンガポールの次に市場透明度が高いのがタイの不動産市場だそうですが、それであっても
中古物件を改装して転売(出口編)で書いたように、我々のような外国人投資家にとっては「出口」が最も難しいのです。

そういうことを考えると、ASEANで不動産投資をする場合、結局はタイに行きつくのだろうと思っているし、今の1兆円を超えるコンドミニアムのバックログで大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーは在庫処分で相当な値引きをしてくる可能性が高く、底値買いの絶好のチャンスがこれからやってくるかもしれないとも思っています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その3)

実質値引き今、大量の販売在庫を抱えたデベロッパーの多くは、この駆け込み購入ラッシュの機会にできるだけ完成在庫を減らすべく、いろいろなプロモーションを展開してきています。

例えば、これはアナンダが現在行っている特別セールですが、
とにかく今買ってくれれば今後2年間、支払いなしでタダで住めるというようなプロモーションです。

ここに載っているのはラグジュアリー級の高級物件ばかりであり、これまでにも書いてきたように、20万バーツ/㎡を超えるような高額物件が売れなくて苦戦しているのがわかります。

もっとも、私はこういうおかしな形態の値引きには興味がないので、実際にどんな仕組みのプロモーションになっているのか調べたことがありません。ここに書いてある通り訳しているだけなので、もし興味があれば、デベロッパーに直接問い合わせてください。

それに、今の市場の実態はこんなものではなく、もっと熾烈な値引競争になっています。私の知人は現地に行って、デベロッパーにさらなる現金値引きを要求したところ、それも受けてきたので買うことにしたそうです。

従って、こういう時こそ、タイ語などできなくとも英語さえ喋れるのなら、現地販売事務所で粘り強く値引き交渉をする価値は十分ありそうです。もっとも、買う気もないのに冷やかしで値引き交渉をするのは卑怯ですが…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その2)

New Ruleタイコンドミニアム協会によると、2018年は金額にして2,930億バーツ(約1兆円)の新規コンドミニアムがプリセールで販売されたが、これは2017年度比で19%の大幅増、合計70,066ユニットとなった。


そして、昨年度に販売されたコンドミニアムプロジェクトのほとんどが中国人投資家にも販売され、最大で20%位まで中国人購入者が占めている物件もある。


問題は、この中には個人投資家だけでなく中国本土の個人投資家へ金額を上乗せして転売を狙ったブローカーや再販業者が大量に購入し、結局、さばききれずに抱え込んでしまっているというのが現状なのである。

(注:これについては以前、中古物件を改装して転売(出口編2)でも書いたのですが、こういった売れ残り物件を抱え込んだブローカーは、中国人がダメなら日本人に売りつけようとしているので、その手のセミナーは要警戒です)


一方で、4月から始まるタイ中央銀行の住宅ローン規制の前に、駆け込み購入ラッシュが始まっており、国営住宅銀行の調査機関、REIC (Real Estate Information Centre)の調査によると、昨年第4四半期時点で住宅全体で92,500戸、金額で約1兆2,000億円もの引き渡しが行われ、過去3年間で最多となった。


ただし、4月以降、不動産市況は低迷するとREICは予測している。


また、アジアプラス証券によれば、今年、タイ経済や不動産市場が昨年比で低迷することは明らかであり、大手、中堅を問わず、デベロッパー各社はバックログ(契約残)や完成在庫の引渡しや処分を急ぐべきであるとしている。


さらに、今のタイ経済の弱さとタイ中央銀行の融資規制は、一部の実需層にとって住宅ローンがつかず竣工引渡しに応じられないという結果をもたらし、販売済ユニットのキャンセルが出てくることになる。


昨年末時点において、住宅全体で5,200億バーツ(約1兆8,200億円)もの販売在庫があることから、ここでさらに大量のキャンセルが出た場合、デベロッパーの経営を悪化させることにもつながるとのことである。


アジアプラス証券の調査では、大手上場デベロッパー12社の販売在庫だけでも5,200億バーツ(1兆8,200億円)もあり、その内、1割は既に竣工した完成在庫であり、9割が今年から来年にかけて竣工すると予想される。


そして、この販売在庫の処分には18カ月から最大2年間と相当な時間がかかり、この間、デベロッパーには資金繰り負担が重くのしかかる。


今、こんな市場環境にあっても、多くのデベロッパーはさらに新規プロジェクトを売り出すべく計画中であるが、もし売れ行きがよくなければ、これがさらに彼らの負担を大きくすることになる。


次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その1)

バックログ数日前にバンコクに戻ってきましたが、これから順次、最新の情報をアップロードしていこうと思います。

昨日、この2週間で何か変わったことでもあったかなと現地の新聞等をざっと拾い読みしてみましたが、大体は予想通りで、東京でのセミナーで話した内容と状況は変わっていません。

タイの総選挙が3月24日に迫り、さらに4月1日から施行されるLTV80%規制もあって、いよいよコンドミニアム市場は先が不透明になってきています。

そんな中、英字紙Nationが、この表にあるように昨年末の大手17社のコンドミニアム契約残高を発表し、この17社だけでも金額にして3,380億バーツ、つまり1兆2千億円近いバックログがあるということがわかりました。

特にバンコクのダウンタウンでは中国人投資家の購入比率が高く、中国人バイヤー動向で2回にわたって書いたように、現状では彼らが最後になって竣工引渡しに応じず、市場にキャンセルされた完成在庫が溢れるリスクは結構高いと私は思っています。

そして、その後も米中貿易戦争が続く中、中国の景気は目に見えて失速しつつあり、ミドルクラスが多い中国人投資家がどこまで竣工引渡しに応じるかはますます検討がつかなくなってきています。

このことは逆にいえば、今年は最高の底値買いのチャンスがやってくるかもしれない、ということでもあるのですが…。

ところで、この記事の中で、サンシリやAPなどの大手デベロッパー各社は完成後に無事引渡しが行われることに自信を持っているといっていますが、当然、彼らとしては、大量の解約キャンセルが出ることを危惧しているなどとは口が裂けてもいえないわけで、あくまで彼らのポジショントークだと思うべきです。

そこで、業界団体や調査機関、証券系の市場リサーチ会社のこれに対するコメントを紹介してみようと思います。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
バンコク ブログランキング
カテゴリー