バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年02月

東京セミナーの最終案内

2019住宅市場明後日、24日(日曜日)の東京セミナー、最終のご案内です。

参加ご希望の方は、申し込み手続きのご案内を送りますので、直接私までメールでご連絡下さい。(
bkk.condostory@gmail.com)

演題「不都合な真実:2019年、踊り場にきたタイ新築プレビルド市場、焦らず底値買いに徹すべき」

日時: 2月24日(日曜日)
時間: 午後1時
場所: 東京国際フォーラム

一般的に日系デベロッパーや日系不動産媒介業者が行うセミナーは、営利目的ということもあって物件の販売説明会的な傾向が強くなるのは当然であり、どうしても都合の悪いことは言わないようになります。

その結果、空室リスクを考慮したキャッシュフロー予測、売却時の税額、全てを含めたROIやIRR、そしてマルティプルはいくらになる見込か、といった具体的な投資リターンの話はあまり出てきません。

その代わり、なぜ今、タイの不動産が魅力なのか、なぜ、タイの不動産投資は儲かるのか、タイはこれからAECの中核になるのでどうしたこうした、便利で将来性のあるロケーション…、というマクロで抽象的なプレゼンが多いのですが、それに惑わされてタイの不動産を購入してしまい、結局は失敗している人が多くいます。

実際には、どんな市場にも光と影の2面性がある中、今はタイの不動産市場においてこの影の部分である市場の不透明性が非常に大きくなっています。

従って、私個人としては、今は「休むも相場、待つも相場なり」のスタンスで、これはと思えるような物件が底値で出てくるのを待ちながら、しばらく様子見を決め込んだ方がいいと考えています。特に今から新規で売り出されるプレビルド物件を買うのは、既に時期を逸している可能性が高いとさえ思っています。

この講演はそういう中立的な内容であり、これからバンコクの不動産購入を考えている人や、既に投資物件を保有している方に参考意見として聴いていただければと思います。

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サンシリもハイエンド市場から撤退?

サンシリBPこれまでトンローなどで、スーパーラグジュアリー級高額コンドミニアム開発の旗手でもあったサンシリが、180度方向転換し、2019年は新規開発の実に96%を中低価格帯のプロジェクトに集中するというアナウンスをしました。

つまりこれは、ラグジュアリーコンドミニアム市場から事実上の撤退と考えた方がいいのかもしれません。

サンシリでもそうなのかと驚く半面、トンロー通りのコンドミニアムなどは、最近、大量のキャンセルが出たりで販売在庫が増えているとは聞いていましたが、今の高級コンドミニアム市場は、かなりの供給過剰状態になっているということだと思います。

従って、これから狙うべきセグメント!(その2)でも書いたように、サンシリにとってもさらに20万バーツ/㎡を超えるラグジュアリープロジェクトを売り出しても、自社販売中の物件を含め、周辺の売れ残っている他社の販売在庫やキャンセル物件との競合になることは必至です。

コンドミニアム市場の低迷を見越した大手デベロッパー各社は、今年に入りLPNを始め、セナ、レイモンランド等の大手がコンドミニアム開発事業を縮小したり、戸建てやタウンハウス等の低層住宅開発にシフトするという方針転換を打ち出しました。

ところで、知らない人もいるの思うので、どうしてコンドミニアム開発がリスキーで、低層住宅(タイ語でネーウラープ)の開発がリスクが低いかという点について、ちょっと触れておきます。

低層住宅はたとえ100区画ある大規模開発であっても、売れるにしたがって、次の住宅を建てて行けばいいので、デベロッパーにとって一度に大きな資金が寝てしまわず、資金繰り上の大きなメリットがあります。

だから、日本でも戸建て開発の場合、中小の工務店のようなところがミニ開発をやれるのですが、大規模マンション建設となると、一旦着工したら途中で止めるわけにはいかないので、とにかく1棟全体を竣工させなければならず、これがリスクを大きくします。

バンコクの場合も、30階を超える総ユニット数が400とか500もあるような超高層ハイライズコンドミニアムを開発する場合、売れる売れないに関係なく一旦着手してしまえば、竣工までもっていかなければならず、資金力のある大手デベロッパーの独壇場となります。

しかし、もしそのプロジェクトの売れ行きが悪い場合や、キャンセル続出で竣工引渡しができない場合には、建設費用として使った相当な額の資金が回収できず寝てしまうことになり、下手をするとそれがデベロッパーの資金繰りを圧迫し、最悪倒産という事態も起こりえるわけです。

実際、アジア通貨危機の時はこれで多くのデベロッパーが資金繰りで行き詰まり、開発途中で頓挫したプロジェクトが次々と出たことから、大手のデベロッパーであっても、今のような状況下では資金負担の大きいハイライズコンドミニアムは敬遠し、比較的建設コストが小さい高さ23メートル制限のローライズコンド、もしくはネーウラープのプロジェクトにシフトしようとするのです。

いずれにせよ、今年はミドルクラス以下の価格帯で、しかも規模の小さい8階建ローライズプロジェクトが開発の主流になりそうです。

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The company will focus on medium-priced and affordable market segments, which compose 96 per cent of the total value of new projects in the year. The company has targeted Bt36 billion in presale revenue this year, along with ownership transfer value of Bt32 billion. 

中古物件の見直し買いが始まった?(その5)

CBD地価高騰がストップ中古物件を改装して転売のところで10数回にわたって書いたように、内装のくたびれたユニットをオーナーから直接安く買い取ってリファビッシュすれば、それなりの付加価値が出て、短期譲渡税等の高額の税金を払ってでも利益を出せることが経験としてわかりました。

しかし、次の投資では、同じようなリノベーションが必要な中古物件を安く買って全面改装するものの、その後は税金のかからない形で中長期賃貸運用するつもりです。

ただし、前回のような単純な転売目的ではなく、賃貸運用を伴う中長期投資なので、投資物件の選択基準はさらにハードルが高くなります。

すなわち、信頼できるブランド、手抜のない施工、しっかりした管理とメンテナンス、これから発展が確実な駅、駅前の最高の立地条件、そしてタイ人アッパーミドルクラスが買える価格帯で広めの1ベッドルームか2ベッドルーム…、といった難しい条件を満たす物件選びをする必要があります。

実際、これらの投資クライテリアを全て満たす物件はなかなかないのですが、個人的には、ほぼこの条件を満たす3つのプロジェクトに既に的を絞っていて、売主から直接出てくる投売り物件がないか、頻繁にオーナーズポストの売情報をチェックしているところです。

いずれにせよ、現時点では焦る必要はなく、様子見をしながらターゲットとして絞り込んだこの3つのプロジェクトから、これはというユニットが出てきたときに底値買いできればいいと思っています。

ちなみに、これは統計があるわけではなく、私の単なるガッツフィーリングですが、経年劣化で値下りする郊外の廉価コンドミニアム、割安感だけが取り柄の駅から相当離れた物件、ブランドのない中小デベが開発した施工のずさんなプロジェクト、日本人現地採用者でも借りないような狭小ユニット等、投資として相応しくないものを買ってしまっている日本人が非常に多く、バンコクのコンドミニアムに投資している日本人の6割~7割が、実は失敗してしまっているのではないかとさえ思っています。

購入予定物件に対するセカンドオピニオンを依頼してきたクライアントの中には、私の指摘した内容に納得し、結局購入を見送った人も何人かいますが、はっきりと自分の投資クライテリアを持っていれば、その判断はそう難しいものではありません。

最初の著書でも書いたように、投資の「入口」である物件購入で失敗したらまずリカバリーは難しいのです。天高と階高の違い、S造とRC造の違いも説明できないような仲介
業者や販売員のいうことは適当に聞き流しておき、投資は最後は自己責任であるということを十分認識した上で、妥協することなく投資物件をスクリーニングするべき時なのです。

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中古物件の見直し買いが始まった?(その4)

新規供給量縮小いずれにせよ、プラスプロパティのいうように、タイ人の間では今も都心部に住みたいという需要が非常に大きく、これは今後も続くことは間違いありません。

こちらに住んでバンコク中心部の渋滞の激しさを知っていれば容易に納得できますが、いくらこれから新線新駅ができるといっても、その多くが郊外を結ぶもので、都心部を貫いて走るスクムビットラインやシーロムラインのようなマストランジットはあまりなく、東京以上に都心部の職住接近需要は大きいのです。

さらに、40歳以下購入層の人気ロケーションで4回にわたって書きましたが、これからタイ人ミレリアル世代が住宅購入を始めるという大きな潜在マーケットがあります。

特にその中でも、エリート層であるアッパーミドルクラスにとっては、価格が高騰した
新築物件はもう購入できなくても、代わりに都心の中古市場が購入対象になってきます。

新規供給量が減少し、コンドミニアム市場の成長は減速することになるかもしれませんが、だからといってデベロッパーと投資家はそもそも目的が違うので、あまり悲観的になる必要はありません。

私がかつて住んでいたロンドンなどはほとんど新規供給がなかったので、デベロッパーの出る幕などなく、中古物件の価格動向が相場の中心でしたが、それでも不動産業界は隆盛を極め、不動産投資は個人の資産形成の最良の手段の一つとなっていました。

造っては売るを繰り返すだけのいわゆるマンデベと、将来価値に投資して資産価値増大を狙う機関投資家ではそもそも戦略や目的が違うのと同じように、デベロッパー業界が不況でも中古市場が活気づくのであれば、そこには大きな投資のチャンスがあります。

かくいう私も、45㎡の自宅と55㎡の建築中プレビルドの2物件を残し、
これまでに投資してきた物件は昨年末までに全てエグジットし「出口」のプロセスを終えたので、今はキャッシュポジションを高めています。

一方で、折からの1バーツ3.5円以上という久しぶりのバーツ高・円安のチャンスということもあり、
とりあえず、この売却して得た資金を今月中には全額日本に送金して、一旦、為替差益を実現しておくことにしました。そして、いつになるかわかりませんが、次にこれはという投資物件が見つかった時点で、また日本からタイへ送金しようと考えています。

次回に続く

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中古物件の見直し買いが始まった?(その3)

高級中古物件価格推移このグラフは前出CBREのレポートにあるものですが、昨年第3四半期までの9カ月間だけで見ても、CBDの築浅中古物件価格の上昇スピードが上がっているのがわかります。

特にセントラルルンピニーとスクムビットの値上りが大きいですが、第4四半期は中央銀行の住宅ローン融資規制が始まる前の駆け込み需要も入ってきて、もっと値上りの度合いが激しくなっているかもしれません。

都心部の中古物件はこれまでも緩やかながら値上りしてきているのですが、最近は新規プレビルドの価格高騰で見直し買いが入ってきているということだと思います。

さらに、CBREだけでなく、プラスプロパティ・リサーチでも下の英文コメントにあるように、今は中古物件人気が出ているとレポートしていますが、特に青字でハイライトしたところが興味深いのでその概要をまとめると以下のようになります。

1.
都心部に住みたいという住宅需要が今も大きい中、開発用地不足によりCBDやその周辺のマストランジット駅では新規供給が難しくなっている。それに代わって、その需要を満たせるのが中古コンドミニアムであり、価格が上昇中である。

2.特にスクムビット通り(ミッドタウン・フリンジのアウタースクムビットを含む)の中古コンドミニアムは、平均で年率10%のリターン(キャピタルゲインと賃貸利回りを合算したもの)が見込め、これはバンコクの他のエリアよりも高い。

3.ただし、ここ2、3年以内に売出されたプロジェクトについては、(プリセール価格がかなり高いので)キャピタルゲインは低くなるため、竣工前の転売は難しく、引渡しを受けて最低でも3年位は利回り4~6%で運用しながら保有する必要がある。

次回に続く

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The condominium market continues to grow due to the real demand of residents as well as from investors, according to Plus Property Co Ltd, a full-service professional property and facility management agency.

Anukul Ratpitaksanti, the company’s managing director, said findings from Plus’s research and strategies development division indicate that the residential market is continuing to expand. This is especially true for properties in central business districts and nearby zones that are serviced by the electric train, and where people generally prefer to live.

Despite there being high demand from potential buyers, development of new projects was difficult. To this end, resale condominium units at already-completed projects are seeing an attractive growth, due to their ability to provide solutions to the demands from those who want to live at downtown locations.


One contributing factor for the everlasting popularity of inner Bangkok condominiums is the return on investment. Capital gain and rental yield are similarly high for inner Bangkok. Projects producing returns that are higher than the average return are generally found in Sukhumvit and outer Sukhumvit areas where the total return is about 10 per cent per year, with a tendency to increase continually. 

It should be noted, however, that projects that recently launched within the past two to three years produced less capital gain. It can be reasoned, then, that prices of new projects have been increasing each year. In order to profit from a price difference, an investor may need to hold the property for at least three years while accepting a rental yield of 4-6 per cent. However, overall return will eventually increase because of the forecasted tendency for an ever-increasing price level.

中古物件の見直し買いが始まった?(その2)

リセール価格ではまず、下のCBREのレポートの概要を箇条書きで紹介してみます。

1.バンコク都心部の新規プロジェクトの価格高騰により、多くの住宅購入希望者が割安感のある中古物件に目を向け始めた。

2.特に2018年の第4四半期に入ってこの中古物件需要が高まってきた。最大の理由は、価格が割安なので新築より広い面積の住宅が買えるからである。

3.CBREの調査では、2018年第3四半期時点で市場で売り出されている都心部の中古物件は145,350ユニットで、価格は55,000~350,000バーツ/㎡。一方、30万バーツ/㎡以上の新築高級物件は小さなサイズのユニットが多い。

4.竣工前の購入予約権の転売に関しては、売り出してすぐに完売したような人気プロジェクトの場合、完売直後に盛んに売買が行われる。しかし、その後の工事期間中は売買取引が減り、竣工が近づくにつれてまた増える傾向がある。また、現物の完成物件がないので、デベロッパーのブランドや過去の実績、当初の販売カタログ通りのクオリティやスペックのものを引渡ししてきたという信頼性等が取引では重視される。

5.中古物件売買の場合、通常、売買契約書を締結すると同時に売買価格の1割の手付金が支払われ、その1カ月から2か月後に土地局での所有権移転登記がされる。また、この時に引渡しと同時に残金支払いが行われる。中古物件購入のキーポイントは、建設工事の良し悪し、メンテナンス状態の良し悪し、そして共用部の管理やメンテナンスを行う管理会社(日本の管理組合)の財務状況等である。

6.
1979年にコンドミニアム法が成立以来、タイ人の大半は竣工前のプレビルド物件を購入してきたので、中古物件はあまり人気がなかった。しかし、最近は新規で売り出されるプロジェクトと中古物件で価格に相当な差が出てきたため、自己居住目的のタイ人購入者は、予算的に手が届かなくなった新築物件よりも、既存の物件をターゲットにするようになってきている。つまり、タイ人購入者はこれまでの新築志向をあきらめてでも、同じ価格で買えるもっと広い中古物件を選択するようになってきた。

7.ただし、
中古物件といっても、中には新築に比べても遜色ないほどクオリティの高いのものから、当初の施工が悪くメンテナンス状態も悪いものまで、ピンからキリまである。従って、中古物件の購入希望者にとって、施工品質、メンテナンス状態、管理や修繕計画に関する財務状況等に対するデューディリジェンスがこれから非常に重要になってくる。

次回に続く

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Bangkok Resale Condo Market Continues To Grow

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok have continued to rise, many buyers have begun considering resale or second-hand condominiums as an alternative to brand-new projects. CBRE, an international property consultant, has seen an increase in demand for the existing second-hand market from Q4 2018. As the prices of secondhand condominium units are often cheaper than those at newly-launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable prices.

There are two types of resale units; those in buildings under construction where investors want to resell before transfer of title and those in completed ready-to-move-in units where the title has already been transferred to the original buyer.

According to the survey by CBRE Research, the total supply of completed condominiums as of Q3 2018 in downtown Bangkok was 145,350 units, with prices ranging from THB 55,000 – 350,000 baht per sq.m., depending on the grade and age of the condominium, and how well the building has been maintained. The selling price of newly-launched condominiums in downtown Bangkok in the luxury grade now ranges from THB 300,000 - 600,000 per sq.m., which generally have smaller unit sizes than older completed buildings.In terms of payment, purchasers pay the seller the amount that has already been paid to the developer together plus the seller’s profit.

The original sales and purchase contract is then assigned to the new buyer who takes all responsibility for any future payments to the developer. For most high-end properties in the central business district (CBD), the payment terms offered by developers are 10% on signing a sales and purchase contract, and 10-20% during the construction period with the balance paid on transfer of title at the completion of construction. The amount that the new purchaser must still pay to the developer depends on how many monthly down payments remain before transfer of title. It is important to note that the developer must sign the assignment agreement as well as the seller and purchaser for the contract transfer to be valid.

Ms. Pornpimol Phuengkhuankhan, Head of Advisory & Transaction – Residential Sales Ad Hoc, CBRE Thailand said the market for resale-before-completion units is more active right after launch if the project sells out and there are no units left for sale by the developer. During construction, uncompleted units’ resale activity tends to drop and picks up again as the project nears completion.

The key considerations for the purchaser are the reputation of the developer and the track record of their ability to deliver the quality described in the sales material.

For a completed building, the sale process includes signing a standard sales and purchase contract, usually with a deposit equivalent to ten per cent of the price, and transfer of title at the Land Department 30-60 days after signing the sale and purchase agreement. The balance of the price is payable to the seller at the Land Department on transfer of title.

The key considerations for purchasers of units in an older building are how good the original construction quality was, how well the building has been maintained, and the current financial status of the condominium juristic office, an entity jointly contracted by all co-owners that manages the common areas of the property as well as provides building maintenance.

Since the passing of the original Condominium Act in 1979, most Thai buyers have preferred new buildings, buying units off plan from a developer or a resale unit from an investor just before completion, rather than buying second-hand completed properties.

“However, since the price difference between new launches and older, completed properties is now becoming so great that buyers who want a unit to live in are looking increasingly at existing developments as new developments are priced beyond most Thai buyers’ budgets. Buyers are increasingly willing to give up the prejudice against previously occupied condominium units in return for the ability to buy a larger unit for their money,” added Ms. Pornpimol.

There is a wide range of quality among existing developments with some old projects being as good as new properties while others were poorly built originally and/or have been poorly maintained. Buyers looking at existing buildings should do due diligence on the construction quality and condition of maintenance as well as gain understanding of the financial situation of the juristic office of the building in order to gain an insight into the probability that the building will be well maintained and appreciate in value in the future.

中古物件の見直し買いが始まった?(その1)

中古物件への注目CBREは数年前から、バンコクの中古物件には割安感があり、いつかはロケーションに優れた中古物件価格の見直しが始まる、というコメントを出していましたが、これには私も全く同感です。

従って、このブログや最初の著書の中でも、「バンコクの場合、新築志向が強すぎる。これでは理屈が通らないので、やがて市場の修正が起こり、ロケーションのいい中古物件が見直されるはずである」というようなことを書いてきています。

そして、「建設用地が払底した都心部のBTS駅前などの希少な立地条件を満たす物件は、中古であってもやがてキャップコンプレッション(収益還元利回りの低下)が始まるはずなので、こういった築浅中古物件にこそ投資妙味がある」とも、私は書いてきています。

2016年2月に最初の本を出してから既に3年経ちましたが、最近、CBREが興味深い調査結果を公表しました。

「新規高級プロジェクトの売出価格が高騰した結果、
今の購入希望者は都心部の新築ラグジュアリー物件を敬遠し、出遅れ感が激しくなったCBDの中古物件で管理状態のいいものを買い始めた」という内容です。

これまで数回にわたり、昨年末辺りから市場に変化が出てきていたので、新たな投資はしばらく様子見をした方がいいということを書いてきましたが、潮目が変わりつつある証拠だとも思います。

こんな時に30万バーツ/㎡以上もするスーパーラグジュアリーを買うのは流れに逆行する投資でもあり、これから狙うべきセグメント!(その2)で書いたように、天井感の出てきた高級物件はこれからしばらく値上りしないとすれば、IRRが低くなり投資としてはあまり面白くありません。

だからといって、今度は都心部でなく割安感のある郊外のコンドミニアム市場にシフトすればいいのかというと、以前、竣工した「メトロポリス」のリセール状況で紹介したような一部の駅前物件を除き、郊外市場は今年も見込薄であり、ここも投資妙味はないと思います。

従って、自己居住目的で買うというのでもなければ、ジャンワット(バンコク都周辺の各県)に立地するような郊外物件は、基本的には今年もやめておいた方がいいと思います。

また、ダウンタウンのアッパークラスからハイクラスの新築市場も、金利上昇や住宅ローン規制でセカンドホーム需要や転売目的の購入見込客が減りそうです。

そんな中、昨年あたりから購入予約権を含めた都心部一等地のリセール物件、特に中古に見直し買いが入り始め、目に見えて価格が上昇を始めているという調査結果が出てきました。

次回に続く

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Resale condo market growing
Buyers eschew new posh condos, dig in city core for older units in well-maintained projects.

As the prices of new condominiums in downtown Bangkok continue to rise, many buyers have begun considering resale, or second-hand, units as an alternative, according to CBRE Thailand.

The property consultancy says it has seen an increase in demand for the existing second-hand market since the fourth quarter of 2018. As prices of second-hand units are often cheaper than those at newly launched projects, buyers benefit from bigger unit sizes at more affordable cost.



これから狙うべきセグメント!(その3)

REIC Forcast先のプラサート氏のコメントによると、今後は大型プロジェクトより小規模プロジェクトに開発の重点が移るということですが、実際、DDプロパティの市場予測(その3)で紹介したChambers On Nut Stationが13万バーツ/㎡台であり、今年はこんなプロジェクトが増えてくるのだろうと思うのです。

また、中国人バイヤー動向(その2)でも書いたように、タイ中央銀行の直近の統計では土地局での移転登記ベースに占める外国人のシェアが31%にも達していますが、このうちの半分近くが香港人を含めた中国人ともいわれています。

そこでもし、巷でいわれているように、今年、中国経済が本当に悪化した場合、最近のブルームバーグの報道にある中国のコンドミニアム販売在庫は実は5,000万ユニットもあるというのが本当であれば、中国本土の不動産市場が崩れる可能性もあります。

そうなれば、タイのコンドミニアム市場にはミドルクラスの中国人バイヤーが多いことから、潮が引くように購入希望者が激減するだけでなく、既に契約済の物件も解約キャンセルとなって市場に波乱が起こるリスクがあります。

そして、タイで中国人が買っているコンドミニアムの中心価格帯は
10万~15万バーツ/㎡であり、バンコクでは特にこの価格帯の市場に影響が出ることになります。

さらに、最近の金利上昇と4月1日から始まる住宅ローン融資規制も、
このアッパーからハイクラスのセグメントにとって短期的には大きなマイナス要因です。それは、この価格帯には投資目的や転売目的で買うタイ人が多いのですが、それが相当数減少することになるからです。

参考までに、最近、REICが本年度コンドミニアム市場予測を出したので、これを私が表にしてみました。ベースシナリオとして彼らが予想しているのは、新規供給が9.8%減少するにも関わらず、販売在庫は4.7%の増加、また、竣工するユニット数が前年比で増加するにも関わらず、引渡しされるユニット数は24%も減少します。

これが最悪のシナリオというのであれば、まだいいのですが、ベースシナリオということなので、そう楽観視できない状況であることがわかります。

そんなことを考えると、やはり、少なくともここしばらくは20万バーツ/㎡を超えるような高額物件は需要があまりないので敬遠し、新築、中古を問わず将来的にもアッパーミドルクラスの需要が大きい15万バーツ/㎡前後のスクムビット通り沿い物件が、これから
投売りで出てくるとすれば、そういうのを底値買いするのがベストだと思うのです。

ただし、ありきたりの物件ならともかく、本当に魅力のある物件はそう簡単には投売りで出てこないとも思うので、基本は様子見姿勢です。

今月24日の東京セミナーでは、タイの不動産投資にとって
こういうどちらかというとネガティブな話をすることになるのですが、もし興味があれば是非ご参加ください。

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これから狙うべきセグメント!(その2)

高級コンドの天井感さて、以下がこのコメントの概略です。

1.各デベロッパーは、
市場の変化に対応するため、実は昨年末あたりから2019年のビジネスプランを変更し始めたのであるが、次のようなことを重視するようになっている。

2.ラグジュアリーやスーパーラグジュアリーコンド市場は需要が細ってきた結果、価格面でも天井感が出てきた。

 従って、デベロッパー各社は次のターゲットとなるセグメントを模索した結果、今なお購買力がありこれからも大きな需要が見込める価格帯、すなわち15万~20万バーツ/㎡のセグメントに狙いを定める。

 例えば、スクムビット通り沿いである。トンローは現在、20万~30万バーツ/㎡の価格帯が主流となっていて、今後需要が低迷する。従って、各社はスクムビットで20万バーツ/㎡以下のプロジェクト開発に注力する。

 一戸建であろうがコンドミニアムであろうが、住宅需要には購入予算の限度がある。その限界を超えた高額プロジェクトの開発をしても、もう売れないし、今後は需要を満たす価格帯の住宅だけが売れる。


3.これから住宅の販売が伸び悩み、減益となる可能性があるので、各社は資金繰りに最新の注意を払う。

4.不動産市場が低迷することを見越した上で、デベロッパー各社はこれまでの知識や能力を生かしながら、それに適した用地取得等の投資を行っていく。

 また、多くの開発機会の中から住宅市場の需要を満たせるプロジェクトの開発だけを取捨選択し、リスクの高い大型プロジェクトを避け、小さな規模のプロジェクトにシフトする。

以上ですが、このコメントの中で、各デベロッパーはこれから15万~20万バーツ/㎡の需要に注力するとありますが、この点については私はこれでもまだ高すぎると思っています。

つまり、今のアッパーミドルクラスにとってはちょっとハードルが高すぎるので、やはり15万バーツ/㎡前後が需要の中心だろうと思うのです。

それに、ミレニアル世代の平均的な収入はアッパーミドルより低いので、今後は18万バーツ/㎡を超すようなプロジェクトはスクムビット通りであってもなかなか苦戦すると思います。


次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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