バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2019年01月

これから狙うべきセグメント!(その1)

セグメンテーション表今のところ、2019年のコンドミニアム市場は悲観的で不透明な要素が多く、明るい材料がほとんどありません。

それもあって、私は雑誌の連載やセミナー、そしてこのブログでも、向こう半年か1年は様子見をすべきで、極めて好条件の物件を見つけた時だけ、投資を実行するべきと書いてきています。

しかしながら、ただやみくもに投げ売りや損切り物件を買えばいいというものでもなく、例えば、郊外の損切り物件を安く買っても、その後も価値が下がり続けば、結局は自分も最後に損切りで売ることになります。

従って、これまで何度も書いてきたように、今後も人気や需要が増大し、物件は古くなっても経年劣化による減価以上に価値が上がっていくような手堅い物件を買わなければなりません。

では、どういう物件にターゲットを絞っていくのがいいかというと、2年以上前に出版した最初の著書「バンコク不動産投資」でも明確に書きましたが、やはり大きな需要があるタイ人アッパーミドルクラスが今後買い上がっていく、グレードセグメンテーションでいえばアッパーからハイクラス、今であれば価格で15万バーツ/㎡前後の物件だと思うのです。

この表は、昨年
私が作成し、著書「続バンコク不動産投資 実践編」の中で使ったものですが、そうは大きく変わってないので、今も使えると思います。

一方、もう1年以上前から、私は日本各地のセミナー等で、ラグジュアリーコンドミニアムには勝ち組と負け組が出てくるようになりつつあり、以前のように売り出せばどれでもすぐに完売できる時代は終わった、と解説してきました。つまり、このセグメントは需要がそれほど拡大しないので、ある程度需要が満たされれば、その後は伸びが緩やかになります。

そして、いよいよこのラグジュアリー及びスーパーラグジュアリー級の高級コンドミニアムの人気が下降局面に入るのが今年だと思います。とはいえ、このクラスの物件はロケーションさえ間違ってなければ、その内また復活してくるので、安く値切って底値で買う逆張り的な投資はありだと思いますが…。

さて、ここで大手デベロッパー、プルクサーのCEOであるプラサート氏が、経済誌デイリーマネジャーの中で、私が考えていることに近いことをいっているので、以下で紹介してみます。確かこの人は政府系不動産調査機関REICの理事長でもあったと思いますが…。

  1. อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของบริษัท เริ่มมาตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมา เพื่อรองรับแผนการลงทุนในปีนี้ โดยเริ่มจาก
  2. การหาดีมานด์เฉพาะ ทำเซ็กเมนต์ใหม่ๆ ที่ยังมีกำลังซื้อ ลดการลงทุนในตลาดที่พักอาศัยระดับซูเปอร์ลักชัวรี เนื่องจากตลาดถูกดูดซับไปมาก และเริ่มอิ่มตัว โดยปีนี้จะเน้นแบรนด์ เดอะแชปเตอร์ ระดับราคา 1.5-2 แสนบาทต่อ ตร.ม. ทำเลที่มีดีมานด์เฉพาะ เช่น ทองหล่อ ซึ่งราคาขายในปัจจุบันอยู่ที่ 2-3 แสนบาท/ตร.ม. แต่บริษัทสามารถพัฒนาและขายได้ในราคาไม่เกิน 2 แสนบาท ทำเลสุขุมวิท เป็นต้น ทั้งบ้านและคอนโดฯ มีดีมานด์จำกัด การพัฒนาสินค้าที่มีราคาสูงมากไม่ได้ ราคาจะต้องเข้าถึงได้ไม่เกินเอื้อม
  3. การบริหารกระแสเงินสด หรือแคชโฟลว์ ให้ดี เนื่องจากการขายไม่ได้ดี รายได้ที่จะเข้ามาอาจไม่เป็นไปตามแผน และ
  4. การลงทุนที่เหมาะสมกับตลาดที่มีจำกัด ใช้ความรู้ความสามารถที่มี พัฒนาสินค้าออกมาให้ตรงกับความต้องการของตลาด แม้ว่าจะมีเม็ดลงทุนมากก็ไม่ควรลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในช่วงนี้

    次回に続く

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中国人バイヤー動向(その2)

人民元さて、そこで視点を変えて、ではタイ中央銀行はどういう見方をしているか見てみます。

半年ほど前になりますが、台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろで4回にわたり、タイ中央銀行が中国人投資家の急増を警戒しているということをレポートしたのですが、その後、最近になって中央銀行は引き続き下のような内容のコメントを出しています。

1.タイ中央銀行は、今後タイのコンドミニアムに対する外国人需要、特に中国人の需要が減少することを警戒している。すなわち、世界経済が低迷すれば、タイのコンドミニアムに対する外国人需要をも減少させ、その外国人需要を見込んでこれまで新規供給されてきたプロジェクトが売れ残る
リスクがある。

2.外国人投資家の投資需要はこれまで増加してきたが、中央銀行の統計によれば、昨年第3四半期の外国人購入者によるコンドミニアム所有権移転登記は全体の31%にもなった。これは2017年の27%、2018年の21%と比べても急上昇していて、もしこれが一度に減少に転じれば、そのマーケットリスクは大きい。

3.さらに、もし世界景気が悪化すれば、多くの外国人投資家はタイで購入したコンドミニアムに対して、既に支払ったダウンペイメントを放棄してでもキャンセルせざるを得なくなり、これがコンドミニアムのさらなるオーバーサプライをもたらす。

また、中央銀行は、外国人投資家の問題だけでなく、4月1日から施行されるLTV(借入金/物件価値比率)引下げにより住宅ローンの与信基準がさらに厳しくなることで、コンドミニアム市場にとってさらに悪い影響があるともいっています。

今回、これについてはここで触れませんが、現時点でタイ中央銀行は世界経済の低迷、その中でも特に中国経済の悪化に伴って、タイ不動産市場も相当な悪影響を受けると警戒しているわけです。

この考えには全く私も同感で、前回の中国の不動産ポータルサイトの楽観的なアナウンスメントなど、能天気過ぎるとしか思えません。

それに、このタイバーツと人民元の今日の為替チャートを見て下さい。人民元はこのところバーツに対して売られっぱなしです。そして、これから中国の景気悪化が鮮明になってくれば、さらに暴落する可能性もあると思います。

こんな状況下で、中国人投資家が購入金額の75%~80%の資金を中国から送金して、これから竣工引渡しを迎えるラーマ9やラチャダーピセークのプロジェクトの移転登記に応じるか疑問です。

為替だけで見ても、中国人にとってますますアゲインストな状況になりつつある中、景気悪化に伴い相当数の投資家がこれまで払ったダウンペイメントを放棄してでもキャンセルしてくる可能性は高いと思うのです。

もしそうなると、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場には、
キャンセルされた大量の再販物件が特別値引きでデベロッパーから出てくることになるかもしれません。

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BoT frets over condo supply risk
Economic slowdown could hurt demand

The Bank of Thailand is concerned about the risk of weaker demand for condominiums from foreigners, Chinese buyers in particular, as the global economy slows, the central bank's chief says.

The global economic downturn could dampen foreign demand for condos in Thailand and create a higher risk of excess supply, said governor Veerathai Santiprabhob.

Foreign demand, particularly from Chinese condo buyers, has continued to increase, he said, and the central bank is keeping a close eye on the property surplus.

According to central bank data, the proportion of condo ownership transfers by foreigners surged to 31% in the third quarter of last year from 27% in 2017 and 21% in the previous year. Money transfers made for condo purchases by foreigners reached 68 billion baht in the July-September quarter of 2018.

Deputy governor Mathee Supapongse said the global economic slowdown could compel foreigners to give up a down payment on condominiums in Thailand, which would aggravate the oversupply situation in the condo market.

"Even though they always purchase condominiums with cash, we're wary that they will give up down payments amid the economic slowdown," Mr Mathee said. "The supply surplus will increase and create risks.

中国人バイヤー動向(その1)

中国人バイヤー先日のことですが、下の記事にあるように中国の不動産ポータルサイトのCEOが、おかしなプレゼンテーションをしました。

今は中国人の間でタイの不動産購入が一番人気で、特にバンコク、チェンマイ、パタヤのコンドミニアムに対する中国人バイヤーのコンドミニアム購入は今年も止まらない…、というものです。

これを読んで私がすぐに思ったのは、そもそも中国のマスコミなど信用できないし、多分に受け狙いのポジショントークだろうということです。

従って、私はあまり参考にしていませんが、絶対違うともいえないので、一応、概要を簡単に以下でまとめてみました。

1.2019年もタイの不動産購入は中国人バイヤーにとって人気ナンバー1である。特に
バンコク、チェンマイ、パタヤに人気があり、少なくとも昨年比で10%以上の増加となる。

2.その最大の理由は、中国人バイヤーにとって、中国政府の資金統制や不動産価格高騰により、
中国国内にはタイの不動産のように予算内で買える魅力ある投資機会がないからである。

3.中国とアメリカとの貿易戦争も、中国人投資家にアメリカへの投資からタイ不動産投資に方向転換させる原因となっている。

4.その結果、タイは2016年に不動産投資先として6番目に人気があったが、2017年には3位に上昇し(中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろ(その2)を参照)、2018年はとうとう第1位となった。

5.中国人の不動産購入の72.4%が投資目的

以上、都合のいいことばかりいっていますが、最後の締めくくりのところで、中国でタイのコンドミニアムを売りたければ我が社を使うのが一番、としっかり
自社の宣伝をしているところが笑ってしまいますが…。

しかし、実態はそんな単純なものではなく、今年のバンコクコンドミニアム市場にとって、大きな不透明要因であり、その影響が無視できないのが中国人投資家の動向だと思っています。

また、もう2年近く前になりますが、中国マネー見参!で4回にわたり、中国人バイヤーについて書きましたが、是非それを読み返して下さい。

あれから予想通り、タイでの中国人投資家の買いが急増してきましたが、ここで不動産を買っている中国人の多くは、アメリカやオーストラリアでの投資と違い、政府高官や成功したビジネスマンが財産を海外に逃避させマネーロンダリングする目的で買うというよりも、不動産価格が高騰してしまい、
本国ではもう自宅が買えなくなってしまったような、予算が400万~500万バーツのいわゆるミドルクラスの人達が多いのです。

こういう投資家達は経済的な余裕があまりなく、中国経済がおかしくなればあっという間にいなくなるし、今年の竣工引渡しの際にまとまった資金の調達ができずにキャンセルする可能性も高いのです。

次回に続く

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Thai Property lures Chinese
Bangkok, Chiang Mai, Pattaya most popular 


Thailand is expected to remain the most popular country for Chinese property buyers in 2019, with growth of at least 10% from last year and Bangkok, Chiang Mai, Pattaya and Phuket as the top destinations.
Carrie Law, chief executive and director of Juwai.com, the Chinese international property portal, said there has never been so many buying inquiries for Thai property.
"This reflects excellent offerings from developers combined with quality, lifestyle and investment prospects," she said.
"This is also the result of other factors driving Chinese consumers to seek appealing overseas property in the price ranges available in Thailand, particularly given Beijing's regime of capital controls and a lack of alternative investment opportunities within China itself," she said.
Ms Law said the ongoing infrastructure developments in Thailand provide Chinese buyers with confidence in Thailand's long-term economic potential.
US-China trade tension will be another key driver that will shift Chinese buyers' interest from the US to Thailand, she said.
Last year was the first time Thailand had the most inquiries for any country on Juwai.com, according to the website that reaches more than 3.1 million Chinese-speaking users monthly and showcases 2.8 million listings from 90 countries.
From ranking as the sixth most popular destination in 2016, Thailand rose to third place in 2017 before hitting the top spot last year.
Following Thailand in the latest rankings are Australia, the US, Canada and the UK.
By total value invested, Thailand was ranked the fourth with US$2.3 billion (73.2 billion baht), following the US ($30.4 billion), Hong Kong ($16.2 billion) and Australia ($14.1 billion). Malaysia came in fifth with $2 billion.
In terms of total investment value, Ms Law estimated some 15,000 new Bangkok apartments were sold to buyers from mainland China and Hong Kong during 2018.
They accounted for about half of all foreign buyer purchases in Bangkok.
This means if Chinese buyers purchased units at an average price of 5 million baht, the total investment during 2018 by mainland and Hong Kong Chinese buyers was 75 billion baht.
The top six searched cities in Thailand were Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Phuket, Sattahip and Samui.
The top five enquired locations included Bangkok, Chiang Mai, Pattaya, Phuket and Samui with total enquiry value of $547.7 million. The median enquiry price was $122,000.
Buying for investment was the top motivation among Chinese buyers, accounting for 72.4% of purchasers, followed by personal use, holiday, retirement, education and rental.
Last year top three most enquired listings in Chiang Mai. They were led by a two-year-old single detached house with a usable area of 305 square metres priced 5.65 million baht.
This was followed by a one-year-old single detached house priced 7.48 million baht with a usable area of 240 sq m and a two-year-old condo unit sized 30 sq m, priced 650,000 baht.
While Bangkok led all other global property investment destinations in terms of Chinese interest, there are long-term threats to Bangkok's appeal, especially the high levels of pollution seen recently.
"Chinese buyers don't want to go overseas just to encounter the same levels of air pollution they have to put up with at home," she said.
As there will be a large number of condo projects being completed and transferred to Chinese buyers this year, Ms Law suggested Thai developers prepare a transfer process and after-sale services specifically for Chinese buyers.
"Thailand will have a general election in the next couple of months. Instead of waiting for things to settle down, developers should be making plans," she said.
"Last year we suggested Malaysian developers make plans as their country had approaching general elections. Those who were prepared had the advantage."
Juwai.com on Tuesday signed a memorandum of understanding with Prop2morrow.com, a Thai investment property website that will be a reseller for Juwai.com in Thailand.
"We will be a channel for overseas businesses that do not have servers in China," said Ms Law. "As long as you don't have a server in China, you will be invisible to Chinese consumers."

DDプロパティの市場予測(その3)

Chambers On Nutまた、このミレニアル世代の住宅需要は確かに大きいのですが、だからといって我々も出て行って同じところを一緒になって買うべきと考えるのは少し短絡的です。

この実需層は第一次取得層であり、日本と同じく資金的な理由から最初は郊外や都心部周辺の廉価な物件を買うことになりますが、こういうロケーションは土地がまだ払底しておらず、今後も供給過剰が続き、その結果、なかなか値上りせず、賃貸も容易ではありません。従って、投資対象としては向いてないともいえます。

ただし、ここなら検討可、といえるのは著書でも書いたように、BTSスクムビット線沿線であり、
この中ではプラカノン、オンヌット、ウドムスクにかけての沿線はいいと思います。もっとも、駅から遠くても500メートル以内、できれば200メートル以内のプロジェクトですが…。

例えば、最近、大手デベロッパーのSCアセットがオンヌットの駅から徒歩5分弱のところ、スクムビット81でチャンバース・オンヌット (
Chambers On Nut Station) というローライズプロジェクトを売り出しましたが、これなどはロケーションも悪くないし、デベロッパーのブランド価値もあるし、価格も300万バーツ台とミレニアル世代にはもってこいのプロジェクトだと思います。

実際、なかなかお買い得感のあるプロジェクトなのですが、残念ながらローライズ全般にいえる、廉価で華がない地味な物件であり、スクムビット通りのブランドハイライズほどには値上りしないと思うので、キャピタルゲインも欲しいというのなら、多分、不向きです。

バンコク市場は新築志向が強く、最近中古市場に対する見方が変わってきたとはいえ、今も中古物件はそれほどには値上りしない傾向にあります。従って、将来の売却益のことも考えて
投資として買うなら、各駅を代表するような、中古でも人気が衰えず希少価値のある優良物件を買うべきなのです。

ただし、中長期で賃貸運用するのが主目的であり、賃貸需要が大きく空室リスクが低い、そして
それなりの利回りが継続的に見込めることが一番の投資クライテリア、というのであれば、チャンバースへの投資はありです。

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DDプロパティの市場予測(その2)

2018 Supplyこれ以外にもDDプロパティは、そのレポートの中でこれからの住宅需要について書いているのですが、ここで参考になると思うのは、以下のようなところです。

1.今後は中央銀行の意向もあって、金融機関はいわゆる投機的購入を行う人には融資をしくなり、その結果、ゲンガムライ(竣工前の転売)目的の購入は激減していく。

2.1981年から1996年の間に生まれたいわゆるミレニアル世代の45%がこれから親元を離れて独立する。そしてその65%が自宅を購入しようと貯金をしているで、今後大きな市場になる。

3.しかし、彼らの購入予算は100万から400万バーツに集中し、500万バーツ以上の物件を購入できる人はわずか5%程度なので、デベロッパーはこの市場に照準を合わせて新規開発供給を始める。

4.ミレニアル世代が買おうとしているロケーションは、全体の36%がバンコク郊外、続いて26%が都心部周辺の新CBDとなるラチャダーピセーク、ラートプラオ、ラーマ9、そして15%がシティフリンジの住宅地、プラカノン、オンヌット、ウドムスクである。

以上、内容としては大体こんなところですが、ミレニアル世代の動向については40歳以下購入層の人気ロケーションで4回にわたり、既に詳しくレポートしているので読んでみて下さい。

ところで、この中で一番気になるのが、今後、転売目的の買いが減る、というところです。こういう投機的な買いは、今までバンコクのコンドミニアム市場を支えてきた柱の一つでもあり、これが減るというのは今後、新規で売り出されるプロジェクトの売れ行きがかなりスローになる可能性があります。

次回に続く

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พฤติกรรมผู้บริโภค
จากผลสํารวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Consumer Sentiment Survey ล่าสุดพบว่า ความพึงพอใจของผู้บริโภคปรับตัวลดลงจากผลสํารวจรอบที่ผ่านมาอยู่ที่ร้อยละ 57 จากร้อยละ 61 ในการสํารวจครั้งก่อนหน้า และลดลงอย่างมากจากเมื่อ 3 ปีก่อนหน้าที่ดัชนีความพึงพอใจของผู้บริโภคสูงถึงร้อยละ 68 โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ร้อยละ 70 มองว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสูงเกินกว่าที่ควรจะเป็น และกว่าร้อยละ 61 มองว่า รัฐบาลไม่ได้ออกมาตรการใด ๆ ที่จะช่วยสนับสนุนให้ผู้บริโภคสามารถซื้อ ที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยผู้บริโภคร้อยละ 83 มองว่าอสังหาริมทรัพย์จะมีมูลค่าสูงขึ้น ภายใน 1-5ปี ผู้บริโภคร้อยละ 41 กําลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอีก 6 เดือน ซึ่งขยับขึ้นจากร้อยละ36 ในครึ่งปีหลัง 2560 ที่ผ่านมาทั้งนี้ แม้จะมีความต้องการว่าจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่หากในอีก 6 เดือนข้างหน้า ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังสูงเกินเอื้อมถึง ก็อาจซื้อไม่ได้จริง
ประเด็นที่น่าจับตามองคือ กําลังซื้อของกลุ่มมิลเลนเนียล (Millennials) หรือคนที่เกิดระหว่างปีพ.ศ. 2524-2539 โดยคนกลุ่มนี้มีแนวโน้มจะกลายเป็นตลาดใหญ่ของภาอสังหาริมทรัพย์ และจะมีการตัดสินใจซื้อบ้านในอนาคตเนื่องจากปัจจุบันชาวมิลเลนเนียลส่วนใหญ่ยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่และมีความต้องการที่จะย้ายออกไปซื้อที่อยู่อาศัยอยู่เองถึงร้อยละ 45 และชาวมิลเลนเนียล ร้อยละ 65 มีแผนการเก็บเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะมีกําลังซื้ออยู่ระหว่าง 1-4 ล้านบาท เมื่อมองจากสถานการณ์ดังกล่าวแล้ว ดีเวลลอปเปอร์อาจจะต้องพิจารณาประชากรกลุ่มนี้รวมถึงในเรื่องของระดับราคามากขึ้น
ด้านระดับราคา พบว่าผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 6 เดือน ร้อยละ 95 มี ความสามารถในการซื้อไม่เกิน 5 ล้านบาท ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกที่อยู่อาศัยอันดับ 1 ถึงร้อยละ 95 ยังคงเป็นเรื่องของทําเล โดยร้อยละ 36 ระบุทําเลที่ต้องการอันดับ 1 คือ กรุงเทพฯรอบนอก รองลงมาร้อยละ 26 เลือกทําเลโซนศูนย์กลางธุรกิจใหม่ของกรุงเทพฯ หรือ NewCBDs ได้แก่ รัชดาภิเษก, ลาดพร้าว และพระราม 9 ตามด้วย ร้อยละ 15 ระบุว่า ต้องการทําเลพระโขนง, อ่อนนุช และอุดมสุข กล่าวโดยสรุป ในช่วงที่ผ่านมา ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังมองว่าอสังหาฯ ในปัจจุบันมีราคาสูงกว่าที่ควรจะเป็น และภาวะเศรษฐกิจยังไม่ปรับตัวดีขึ้น จึงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์ออกไป และอยากให้รัฐบาลกําหนดเกณฑ์ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ และให้มีมาตรการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านหลังแรก รวมถึงอยากให้รัฐควบคุมอุปทานขออสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าผลสํารวจในรอบต่อไปความพึงพอใจจะมีแนวโน้มปรับตัวลดลงหลังจากที่มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผลบังคับใช้ซึ่งทําให้ผู้บริโภคต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น และต้องมีความพร้อมทางด้านการเงินที่มากขึ้นหากมีบ้านหลังที่สอง

DDプロパティの市場予測(その1)

DD Property Forecast 2019タイ最大の不動産ポータルサイトであるDDプロパティから2019年の市場予測が出てきましたが、下にあるようにタイ語のレポートなので、大切と思えるところだけをピックアップして訳してみます。

ただ、個人的な意見としては、DDプロパティはやや不動産業界寄りのポジショントーク的なコメントが多く、全部鵜呑みにはしない方がいいと思っていますが…。


ではまず、今年の不動産市場動向に関する彼らの予測です。

2019年の不動産市場は第1四半期までは成長が続くが、タイ中央銀行による住宅ローンに関するLTVの新ルール(中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?を参照)が効力を持つ4月1日以降、変化が起こる。

すなわち、第2四半期以降、各デベロッパーはこの新ルールの規制にかからないミドルからアッパークラスのプロジェクト、金額でいえば800万バーツ以上、1,000万バーツ以下のプロジェクトを積極的に開発するようになる。

しかし、800万バーツ以下の比較的安いプロジェクトについては、タイの経済回復が芳しくないことや、減少傾向にあるとはいっても以前高水準にある
家計債務などが原因で、このクラスの住宅市場は依然低迷し、積極的な供給はされないと見込んでいる。

デベロッパーは今後、転売目的の投機的な購入でなく、実需層の購入に対して住宅ローンを出すという金融機関の方針に従って、実際の住宅需要が多い物件に絞って供給するようになる。

具体的には、コンドミニアムより実需の大きい一戸建てやタウンハウスなどの低層住宅の開発に力を入れるようになる。

さらに、バンス―駅周辺再開発やBTS新線、高速道路周辺等の郊外でも住宅の開発が行われ、老人向けの住宅開発も増加する。また、地価が高騰した都心部ではミックスユース(複合開発)が増加する。

一方、将来にわたって安定した利益を維持し、かつリスク分散するために、デベロッパーは他企業との提携やJVを増やし、新しい事業機会を模索するようになる。

また、3月24日に行われる民政移管選挙後の不透明性が市場の様子見を誘い、住宅需要と供給の両方を減少させる。その結果、不動産市場は全体として低迷する。ただし、この低迷は短期間に終わると予想する。

次回に続く

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แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2562

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ของปี 2561 จนถึงไตรมาส

1 ของปี 2562 ก่อนจะปรับตัวเพื่อรับมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทาง

ธปท. ซึ่งจะบังคับใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะส่งผลกระทบกับผู้ที่ผ่อน

ที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยต้อง

วางเงินดาวน์ขั้นตํา ร้อยละ 10-30

จากมาตรการดังกล่าวคาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงพัฒนาโครงการในตลาดระดับกลาง-บน

ราคาตั้งแต่ 8 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว ส่วนตลาดระดับ

กลาง-ล่าง ราคาตำกว่า 8 ล้านบาท ซึ่งยังไม่ฟื้นตัวจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และภาวะหนี้

ครัวเรือนที่แม้จะลดลงแต่ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาโครงการเฉพาะ

ในพื้นที่ที่มีอุปสงค์สูง รวมทั้งหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่าแนวสูงซึ่งเป็นกลุ่มเรียล

ดีมานด์มากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ภายใต้นโยบายของธนาคาร/สถาบันการเงินที่มีความเข้มงวด

ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

นอกจากนี้ จากโครงข่ายคมนาคมทั้งสถานีกลางบางซื่อ รถไฟฟ้าสายต่าง ๆ และมอเตอร์เวย์

ทำให้การเดินทางออกสู่ชานเมือง และต่างจังหวัดทำได้สะดวกขึ้น รวมถึงการพัฒนาเขตพื้นที่

ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ของรัฐบาล ล้วนแต่เป็นปัจจัยเสริมที่จะทำให้อุปทาน

กระจายออกไปยังพื้นที่ชานเมือง ปริมณฑล และจังหวัดทางภาคตะวันออกมากขึ้น


โดยอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะยังคงแข่งขันกันด้วยนวัตกรรมใหม่ ๆ ส่วนรูปแบบโครงการ

จะเห็นภาพการพัฒนาโครงการสำหรับผู้สูงอายุมากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ และ

โครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดิน

ปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงการ

ร่วมมือกันพัฒนาโครงการในแบบ Joint Venture ที่นำจุดเด่นของแต่ละบริษัทมาช่วยเพิ่ม

ศักยภาพให้กับโครงการ และเป็นการลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ

สิ่งที่น่าจับตาคือการเลือกตั้งที่มีกำหนดจะจัดขึ้นในปี 2562 โดยคาดว่าจะทำให้ตลาด

อสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวทั้งฝั่งอุปสงค์และอุปทาน เพื่อรอดูสถานการณ์ทางการเมืองที่

อาจเกิดความขัดแย้งหลังการเลือกตั้ง และความชัดเจนด้านนโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ แต่จะ

เป็นการชะลอตัวในช่วงสั้น ๆ




2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)

Nexus Forecast年が明け、調査機関やデベロッパーが次々と今年の市場予測やビジネスプランを発表してきていますが、昨年初めの各社予想に比べると随分トーンダウンしているのがわかります。

たとえば、ネクサスプロパティ・リサーチは、下のレポートの中で2019年のコンドミニアム供給量は昨年の60,900ユニットから53,000ユニットへと13%も縮小するとの予測を立てています。

LPN(ルンピニ)は既に昨年末、2019年のコンドミニアム市場は低迷すると予想し、今年はコンドミニアムから戸建てやタウンハウスといった低層住宅に開発の中心をシフトするとアナウンスしました。

また、最近では阪急阪神不動産とJVを組むセナも市場低迷による販売不振を見越して、コンドミニアムの供給量を縮小すると発表しています。

さらに、つい昨日のニュースでは、今度は東京建物とJVを組むレイモンランドも、今後はコンドミニアム市場全体がスローダウンするとして、ホテルや健康産業等の新規分野に事業展開し、不動産開発事業自体の比重を下げていくと発表しました。

実は中古物件を改装して転売(出口編5)で紹介したZmyHomeのナタポン社長と昨年面談した際にも、彼の予想では、2019年の
住宅市場では引き続きリセール物件が需要を上回って市場に出回るため、個人の売主にとって物件売却がますます難しくなるだろうとの意見でした。

それもあって、私は先の中古物件を改装して転売(出口編6)で書いたように、状況がさらに悪くなる前に年内に自分の物件を売却した方がいいと判断して、売値を420万バーツへと大幅に下げたのですが、特に我々日本人にとってはエグジットでハンディがあるので、売却に関してマーケティングチャンネルの選択と価格設定の重要性を強調したわけです。

一方で、アメリカと中国の貿易戦争や英国のEU離脱による世界景気への波乱要因、また、軍事政権に代わり民政移管選挙によって選ばれた新政権は、これまで
軍事政権が大盤振る舞いで進めてきた新線、道路網等のインフラ整備計画を見直すのではないかともいわれています。

さらに、最近の金利上昇と新たに導入されるLTVの新ルール(中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?)で住宅ローンの借り入れがますます難しくなる等、市場にとって不透明でネガティブな要因が多すぎます。

こういったことを考慮していくと、少なくとも向こう半年から1年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです。

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ตลาดคอนโดมิเนียม

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited)  เผยว่า ปี 2561 ยังคงเป็นปีที่มีอุปทานของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นในตลาดในจำนวนที่ค่อนข้างสูง จากทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่และรายย่อย โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ซึ่งทำให้คอนโดมิเนียมมีหน่วยสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย ทำเลที่นิยมในการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดา และ พหลโยธิน (21,100 หน่วย, 35%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (13,500 หน่วย, 22%) และ ธนบุรี เพชรเกษม (8,500 หน่วย, 14%) ตามลำดับ และในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทั้ง 3 ทำเลนี้ก็มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดโดยมากกว่า 65-70% เลยทีเดียว ซึ่งก็มีสาเหตุมาจากกระแสการอยู่อาศัยคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีมาอย่างต่อเนื่องนั่นเอง และในทำเลเหล่านี้ก็ยังคงหาที่ดินที่จะพัฒนาได้มากกว่าทำเลที่อยู่ในใจกลางเมือง
สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ เชื่อว่า ในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ  53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน






2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その2)

IMG_20190114_073416一昨日、日本からバンコクに戻ってきたのですが、朝起きると自宅の窓から見える風景が様変わりしていました。

これは今朝8時頃、自宅から撮った写真ですが、空気汚染でPM2.5が高濃度になり、
太陽が既に昇っているのに霧がかかったようになって遠くが見えません。

冬場は乾季なので雨が降らず、南西からのモンスーン風も吹かないことから、バンコクの汚れた空気がよどんだまま滞留しているようです。

普通ならこの時期には北東から吹く風が出て夜になると寒いぐらいになるのですが、今年はそれがなく汚れた空気を押し流していけないのかもしれません。また、このよどんだ空気は遠くパタヤやラヨーンにも広がっていて、そこでもPM2.5はバンコクと同じ位高くなっています。

冬の晴れた日にはスカッと抜けた青空が広がる日本ですが、こういうところで日本の空気がきれいなのを実感します。ちなみに、日本各地のPM濃度は安全圏の50前後なのに対し、バンコクのサパンクワイ周辺は今、400近くと桁違いです。こんなのがいつまでも続くと肺がんが怖いですね。

さて、このバンコクのよどんだ空気と同じでコンドミニアム市場の行方も先が見えない踊り場に来ているような気がするので、
前回に続き、今年のコンドミニアム市場についてもう少し書いてみることにします。

タイ中央銀行インデックスこれはタイ中央銀行の新規コンドミニアム価格と地価に関する調査資料なのですが、直近の数値を見ると地価は2016年3月をピークに約3年間、横ばいになっているように見えます。

特に郊外の地価が伸び悩んでいるのだろうと思いますが、CBDの一等地がいくら値上りしたといっても全体でみれば地価は横ばい状態ということです。

だからといって、これでバンコクの地価上昇が止まることはまずありませんが、新規コンドミニアムの売出価格だけが上昇を続けていることから乖離が出てきています。

そして、過去の事例を見ると、先行して上昇したコンドミニアム価格は
地価が追いついてくるまで、2~3年の間、高止まりしたままになるという傾向があります。今回はこの後も乖離が広がっていくのか、それとも一過性のものなのか、あと半年ぐらい先を見てみないとわかりませんが…。

ただ、このことは先のAREAの調査結果にある、市場が縮小して供給量が10~17%も減る一方で、売出価格だけが1年で12%も上昇する見込みという内容と一致しているようにも思えますが、そうであれば今の時期に新規で売り出されるプレビルドを買っても竣工までに転売して儲けるゲンガムライはなかなか実現できないことになります。

いずれにせよ、投資の世界では「休むも相場、待つも相場なり」という言葉があるように、少なくとも新規で売り出されるプロジェクトに関しては今はそんな、様子見をすべき時期ではないかと思うのです。

次回に続く

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2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その1)

Housing Market2019年に入りこれが最初のブログですが、実は昨年の第4四半期あたりから、タイ人のアナリストや業界関係者と話していて、どうもバンコクの住宅市場、特に新規のコンドミニアム市場がよくないという印象を受けていました。

実際のところ、供給過剰によるコンドミニアム市場低迷の兆候は2016年後半あたりからあったのですが、デベロッパーのバンコク都内中心部への開発シフトや、それに伴う外国人投資家、特に中国人の購入激増が市場を支えてきたわけです。

しかしながら、昨年はバンコク都内の竣工直前のプロジェクトから相当数の投売りが出てきただけでなく、キャンセルになった物件に対してデベロッパーが都心部のプロジェクトであっても家賃保証を付けたりと、在庫一掃に相当苦心しているのを目の当たりにしてきました。

このAREAのレポートでも、2018年の住宅市場は全体として供給量が2017年度比で約10%、最悪17%縮小すると予想していて、特にコンドミニアム市場が縮小するようです。

昨年始めに2018年、専門家たちの予測で5回にわたり、2018年の市場予測について書きましたが、タイ経済は今後良くなるからコンドミニアム市場はリバウンドする、という一部のデベロッパーや大手エージェントの楽観的な予測ははずれ、市場は伸び悩んだということになります。

その時にも書きましたが、当時、私はどちらかと言えばこの楽観的な予測には懐疑的で、AREAほど悲観的ではありませんでしたが、コンドミニアム市場は伸び悩む可能性の方が高いのではないかと危惧していました。

さらに、最近、あるデベロッパーから聞いた話ですが、この頼みの綱であった中国人投資家の勢いについても、このところ中国政府による海外不動産購入規制がじわじわと効いてきているようです。つまり、ラチャダーピセークなどであれほど買いまくっていた中国人投資家なのですが、資金送金ができずにキャンセルになるという事例が増加しているそうです。

ちょっと前までは、香港経由や仮想通貨等を使って送金できたので、中国政府の規制は効果がないとまで言われていたのですが、これも次第に難しくなってきているということだと思います。従って、今後は中国人投資家の購入が減るだけでなく、既に契約されたものでもキャンセルが続出するかもしれません。

こんな状況下、今年は選挙があって軍事政権から民主主義政権に戻るからタイ経済が回復し、不動産市場もよくなるという楽観的な見方もあるのですが、今の供給過剰の問題がある程度解決するまでコンドミニアム市場、特に新規開発プロジェクトの売行きは良くないように思います。

従って、よほど優れたプロジェクトでない限り、これからCBDで新規に売り出されるプレビルドは、相当高額で用地取得をしてしまっていることもあって、当面見送っておいた方が無難な年になるのではないかと、個人的には思っています。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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