バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年12月

中古物件を改装して転売(出口編6)

Z Myhomeところで、ZmyHomeの社長は5年以上前からの友人でもあり、私も彼に連絡してこの写真のように物件情報ZmyHomeにも載せてもらいました。

実はこのサイトで、私の物件の市場価値は11万バーツ/㎡前後だろうという情報を最初にもらったのですが、既に彼のサイトには同じプロジェクト内の売物件が他に4件、オーナー直で登録されていて、内装が綺麗であれば11万バーツ/㎡まで下げると購入希望者からの問合せが入ってくるという最近のデータがあったからです。

そういう意味では、日本の業者では到底収集不可能な貴重なデータが集められているわけです。

さて、ここでもう一つ特筆すべきことは、
オーナーポストとして売却の広告を載せた際、私は他のタイ人がやるように、この物件を扱ってくれるブローカーも募集したのです。

先のCondo Exchange Centerの広告でも最後の行で書いていますが、
รับนายหน้าซื้อขายก็ได้(同物件を扱ってくれるブローカーもウエルカム)という内容の一文が入っています。

つまり、買主と直接成約することも狙っているのですが、こうやれば同時に売物件のオーナーを探しているエージェントの目にも留まるわけです。

実際、全部で6つのブローカーからコンタクトがあり、コミッション3%の成功報酬ということで各社はそれぞれの自社のHPやHipflat、DD Property等で広告を載せてくれました。

しかしながら、そうやって売り出したものの、当初の460万バーツという強気の売値ではやはり高過ぎたため、最初の3か月間はほとんど問い合わせも案内もありませんでした。

確かに、300万バーツで買って33万バーツの追加投資、つまりコストが333万バーツのものをすぐに460万バーツで転売しようというのはちょっと欲張りすぎたのかもしれません。

その結果、いたずらに時間ばかりかけても仕方がないので、何とか年内に売却してしまいたいということもあり、最終的にはZmyHomeのアドバイス通り、11万バーツ/㎡以下の420万バーツまで売値を下げたのですが、その途端、毎週のように購入希望者から問合せが入り始め、わずか1カ月で売却できたのです。そして、これはこの6つのブローカーの中の1社が連れてきた購入希望者との成約でした。

すなわち、今回の経験からも、バンコクのコンドミニアム売却には適切なマーケティングチャンネルの選択と市場価格に沿った価格設定が速やかにエグジットするための必須条件だと思うのです。

なお、本件については月間経済誌「ArayZ」の12月号と1月号で2回にわたって詳しく経緯を書いているので、興味のある方は是非読んでみて下さい。

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中古物件を改装して転売(出口編5)

売却広告たとえば、改装工事が終わった6月、私がすぐにオーナーポストとして載せたのがFacebook上でビジネス展開する有力サイト、Condo Exchange Centerでした。

ここでは、売主が無料で物件広告を載せられ、かつその広告を見た買主と条件合意し取引が成立すれば、ブローカーに払うコミッションなしで直接売買が成立するので、多くのタイ人ユーザーが利用しています。

これ以外にも以前からあるPrakardやBaan Finderのウェブサイトなどは、たくさんの売主やブローカーから売買物件情報が集まるサイトです。

また、最近では、Line上でマーケティング展開するCONDOTHAIというところも出てきています。

路面店舗や空中店舗といった古くからある日本的な不動産流通形態がないバンコクのコンドミニアム市場では、ネットを使った流通が主流であり、このようにウエブサイトだけでなくFacebookやLineといった、売主が直接参加できるマーケティングチャンネルが次々と出てきているわけです。

そして、こういった最近の流通チャンネルの中で私がもっともお勧めするのがZmyHomeです。これは、3年ほど前に立ち上がったサイトですが、携帯電話大手のDTACから資金協力を受けていて、信頼できる物件情報データベース構築により利用者も急増中です。

設立当初からの事業戦略が、ブローカーの悪質な物件広告を締め出し、実在する売却希望物件だけを売主から直接受け付けてデータベース化するというものです。その結果、誰もが知りたがっている自己所有物件の市場価格がわかるようになっていて、それに基づいて買主との直接売買を促進するというものです。https://www.facebook.com/zmyhome/videos/441749922683183/

ZmyHomeそして、このタイ語の事業説明にも書いているのですが、今、このサイトの売物件データベースはコンドミニアムだけでなく、戸建てやタウンハウスを含めると、売主からの直接登録物件数では業界ナンバー1とのことで、同社社長のナタポン氏の説明によれば、5万件以上のデータがあるそうです。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編4)

Condo Thaiまた、例えばリセール物件を日本人投資家が買うときは、日系業者は日本語で対応できるという強みを生かし顧客をがっちり掴んでいるので、タイの業者もコミッションが折半になっても日系業者に有力な物件情報を流してくれます。

しかし、これが逆方向の売却となると、数千、数万ユニットもの売物件が常時市場に出回っている中、コミッションが折半になる日系業者の持ち込み案件は、余程の人気物件か希少物件でもなければ、タイ人業者はあまり興味を示しません。

従って、金額的に少額の物件とか郊外の1ベッドルームも含めて、
自分の物件を本当に市場で売りたければ、それらを扱うタイ人業者に直接コンタクトを取るのがベストだと思います。

ただ、タイの業者でもそれぞれ得意とするエリアや価格帯、また、土地がメインであったり、戸建てやタウンハウスに強いところがあったりするので、自分の売ろうとする物件に強みを持つ業者を見つけることが肝心ですが…。

ちなみに、私の経験では、同じタイの業者でも大手デベロッパー系列のエージェントで働くサラリーマン・ブローカーよりも、中小のエージェントに所属し、歩合給制やフリーランスでやっているブローカーたちの方が有能です。

実際に
今回、自分の物件を売却してみて思ったのですが、彼らは個人的にも多くのコネクションを持っていて、投資家とのパイプもあるし掘出し物件情報も持っています。だから、敢えて固定給よりもコミッションベースの仕事を選ぶのかもしれません。

そして、
プロ意識もあって本当のディールメーカーです。従って、私なら自分の物件を売る場合、大手には頼まず、最初からこういった中小のプロ集団に委託します。

また、これも当たり前の話ではありますが、そんな彼らはコミッションが折半になる他業者の持ち込み案件よりも、満額もらえる売主から直接依頼された物件の取引を優先します。

そういう事情がわかっているので、私がこの改装したばかりの物件売却に関し、まず最初に何をやったかというと、他のタイ人と同じように、いくつかの
不動産売買データベースサイトのオーナーポスト「เจาของคอนโดฯขายเอง(オーナーからの直接売物件)という物件広告を載せることでした。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編3)

直接売買2そして、もう一つの原因は、バンコクの不動産流通市場の実態が把握できてない、すなわち、売却する流通チャンネルの選択が間違っているから売れないというものです。

購入した物件は決して悪くないし、売却希望価格も適正なのになかなか売れないというケースですが、こういうのは適切なマーケティング方法でやれば市場価格で売却できるし、うまくいけばキャピタルゲインの実現も可能です。

従って、ここではバンコクで日本人が保有する
この後者の不動産を効率よく売り抜く方法について、自分自身の経験を踏まえて書いてみます。

基本的に、不動産投資の「入口」である物件購入や、「運用」面での日本人入居者募集では、バンコクの日系業者が大いに役に立ちます。しかし、これが売却となると途端に勝手が違ってきます。このことについては著書の第6章「投資の出口戦略」でもいろいろと書きましたが、一般的に日系業者はタイの業者のようにタイ人投資家やブローカー同士の有効なネットワークを持っていません。

つまり、日系業者の場合、日本語ができるのが強みですが、言葉の問題もあって、ごく一部の人を除きタイ人投資家や実需層、タイ人ブローカー達と強力なコネを持っている人はほとんどいないのです。そんな事情を知らない日本人は当然、自分が保有するコンドミニアムを売却したい場合、まず、日系業者に持ち込みます。

しかし、日本人オーナーが保有物件を売りたいといってきても、日系業者には紹介できる他の日本人投資家やネットワークにはおのずと限界があり、他にできることといえば、自社のホームページやDDプロパティ等で広告を出すぐらいです。

また、私は著書等で1,000万円以下のコンドなど買ってはいけないと書いてきましたが、わずか100万とか200万バーツの中低所得層向けの郊外1ベッドルームを買っている日本人が結構います。しかし、こういう物件を持ち込まれても、日系業者にとってはコミッション的にわずかにしかならないし、そもそも中古の郊外物件を探している客などいないのでまともに扱ってくれません。

新築プレビルドで売るときは、日本で「セミナー」等でまとめて売るので、例えば200万バーツの物件であっても5人が買えば効率よくまとまったコミッションがデベロッパーから入ります。しかも、面倒な名義変更などの手続きはデベロッパーがやってくれるので、日系業者にとってもビジネスになります。しかし、リセールの場合は1件ごとに個別対応となって手間がかかるので、到底採算が取れません。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編2)

Prakardその原因の一つ目は、中古物件を改装して転売(入口編1)でも詳しく書きました。

つまり、要注意のデベロッパーによる施工の悪い物件やロケーション的に将来性のないプロジェクト、郊外の供給過剰エリアの物件を買ってしまう、もしくは転売等で相場以上の高値で買わされてしまう、
などといった「入口」の段階で失敗した場合です。

特にバンコクの不動産市場がよくわかっていない日本人の場合、日本でのセミナー等で販売するプロジェクトのセールストークをそのまま鵜呑みにして買っている人が多いようですが…。

そこで、「出口」の話からは若干逸脱しますが、重要なことなので、今のバンコク市場の実態について少し書いてみます。

まず、著書の第1章4項「完売したはずなのに続々と出てくる損切り物件」の中でも書きましたが、第一次プリセールが即日完売したとか、売出前から行列ができる人気プロジェクトという表面上のセールストークだけで判断してしまうと「入口」で失敗してしまう可能性があります。

実際、現在のバンコク・
コンドミニアム市場は決して良くありません。だから、大手デベロッパーは国内の売れ行き不振を海外販売でカバーしようとして、こぞって海外各地で販売説明会を開催しているのです。

現地ではこれを海外ロードショーと呼んでいますが、
何故か日本では勉強会的な意味合いの「セミナー」にすり替えられているわけです。従って当然、このセミナーでは販売に都合の悪いことはいわないので、購入者も物件選択には慎重な判断が必要です。

本当に優れた、価格的にも適切なプロジェクトであれば、タイ国内の販売だけで竣工までには完売できるので、ランドアンドハウスなどのような自信のあるデベロッパーはわざわざ高いコストがかかる海外ロードショーなどしないのです。

また、最近は香港や中国の会社が新規プロジェクトをフロア単位等のバルク買いでデベロッパーから買い取り、価格に1~2割、ひどいときには3割も利益を上乗せして海外の個人投資家に転売する例が多くなってきています。

実は私も以前、香港の某投資会社から日本でセミナーをやってくれないかとの依頼があり、話を聞いてみると、それは
既に完売したはずのスクムビットの高級物件でした。その会社はフロア単位で何十ユニットも持っていて、これを日本で転売したいというものでした。

タイでは日本と違って購入権の転売は違法ではないので、別にこの会社が悪いことをしているわけではありませんが、デベロッパーが早期に完売したとアナウンスしているプロジェクトでも、実はこういうカラクリがあったりするので、おかしなセミナーは要警戒です。

いずれにせよ、残念ながら、こういう「入口」で失敗した物件はリカバリーがかなり難しいので、できるだけ早く損切りをする方が怪我が小さいように思います。

実際、最初の著書である基礎編で書きましたが、
こういう私も、タイに来て間もない頃、市場動向がまだよく見えてなかったこともあり、将来性のないプレビルドプロジェクトで2ベッドルームを2つも買ってしまいました。結局、100万円近いロスカットをしてでもダウンペイメントの支払いを止め、キャンセルしたのですが、その物件は竣工後も値下がりしているので、今となっては正解だったと思っています。

投資というのは自分で判断して行った以上、自己責任がルールです。特に宅建業法もないタイの場合、仲介業者やデベロッパーが「セミナー」で言っていたことと話が違うと抗議しても、しっかり録音しておいて訴訟でも起こさない限り、購入者は非力なのです。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編1)

直接売買1タイの不動産に投資した後は、大きく分けて次の3つの「出口」の方法があります。

1.特定事業税がゼロになるまで原則5年間「賃貸運用」(イールドプレイ)した後に売却し、投資に対する利益の総額(ROI)を優先

2.今回の「リファビッシュメント」のように短期間で付加価値をつけて売却し、投資効率(IRR)を優先

3.ゲンガムライのように名義変更しないままフリップして
無税で売り抜ける

いずれにせよ、ここで最終利益が確定するわけですが、実はこの中では短期間でしかも税金がかからず投資が完結する3番目の方法が一番効率よく儲かります。だから、多くのタイ人もプレビルドで転売を狙った投機的購入をするのですが、運がよければ無税で何百万円も儲かるのであれば、思わずやってみたくなるのもわかります。

ただし、これはもう何度も書きましたが、最悪、竣工後に引渡しを受けて5年位保有しても構わないというのでない限り、リスクが高いのでやめておいた方がいいです。特に、
日本に住んでいる投資家では、市場動向や表面の売却希望価格を実際には大幅に下回る実勢価格の把握等が難しく、もたもたしているうちに売り抜けられずに終わってしまいます。

そして、一旦、
引渡しを受けてしまうと、売却時には中古物件を改装して転売(入口編4)のような重税がかかるだけでなく、一時金として修繕基金や3%以上のブローカーコミッションもかかるので、大抵の場合、実質損切りするしかなくなるのです。

そして、2、1の順番で投資リスクは小さくなっていくのですが、普通、投資効率もそれに比例して下っていきます。もっとも、普通の投資家にはやはり1が王道ですが…。

いずれにせよ、「出口」を終了するまでは、マーケットリスクや修繕リスク、為替リスクが付きまとうわけですから、この最後のプロセスを終えてやっとその投資が完結するわけです。

しかしながら、我々のような外国人投資家にとっては、言葉や商習慣の違いから、実態はこの「出口」のプロセスが最もハンディキャップがあり難しいのです。

実際、
投資目的であれ、自己居住目的であれ、これまでバンコクの不動産を購入した人達から相談を受けましたが、いざ売ろうとしても売れなくて困っている人が結構います。そして、その内容を見ていると、原因は大きく2つに分けられます。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編6)

書斎デザイン書斎2当然、私は直ちにやり直しを命じたのですが、既に貼られている壁一面のダークミラーは通常のミラーより高価で、コスト的にもかなりするものです。

従って、これを剥がして廃棄し、新たに別の鏡を貼るという予定外の工事にはかなりの追加費用と時間がかかることになり、最初彼女はかなり抵抗していました。

そこで私のとった行動は、
その場で出来高払いをストップし、施主としての実力行使に出たわけです。

その結果、最終的にはデザイナーが折れ、当初のプラン通りのものが出来上がりました。

実はこれ以外にも、ビルトインシェルフの設置位置とサイズが変更されていたり、本来ダークミラーを貼るべきところが壁紙になっていたりと勝手な仕様変更やスペックダウンがされていたのですが、一切これらを認めず当初の合意プラン通りにやり直させていきました。

さらに、このドタバタで工期が13日間遅れたので、私は容赦なく当初の合意に基づき、2,000バーツ/日、つまり26,000バーツの遅延ペナルティを彼女に課したのですが、施工監理とは本来そうあるべきです。

もっとも、これまで何回か発注してきているので、彼女にとって私は単なる一見の客ではないことから、私の指図には逆らえないという事情もあったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、こういうリファビッシュ(改装)やフィッティングアウト(内装)をコントラクター(インテリアデザイナーといえば聞こえがいいが、ある意味、個人経営の工務店でもある)を使って行うには、工事請負契約で必要な時に施主として腕力をふるえるメカニズムにしておくノウハウが必要であり、これは商業不動産開発の際の施主であるデベと工事業者であるゼネコンとの請負契約に近い一面もあるのです。

さて、いよいよ次回からは「出口」に入っていきます。著書でも書きましたが、海外不動産の売却に関しては、残念ながら
日系業者はほとんど非力であり、我々外国人投資家にとって、実はこの「出口」が最も難しいのです。

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中古物件を改装して転売(改装編5)

書斎のパノラマビュー主寝室の眺望先のアシュトンアソークのフィッティングアウト(内装工事)をしてもらったデザイナーBさんの場合、契約で合意した仕様を施主の承認を得ないまま、勝手に大きく変えてしまったところが何ヵ所もありました。

本人は人気デザイナーとしてのプライドから、施主の許可なくデザイン変更をしても構わないと思っているふしがあり、ある日、私が施工監理のチェックに行くと、書斎の壁一面に貼るべき鏡が当初予定の通常ミラーからダークミラーに変わっていました。

ちなみに、この書斎は本来はセカンドベッドルームでした。しかし、この写真のように
地上40数階の高さから、床から天井まである大きな湾曲した窓を通してバイヨークタワーやバンコクの街を見下ろせるパノラマビューが魅力であり、寝室にしておくにはもったいないので、1 bedroom + Denに用途変更することを私の判断で決めたものです。

実際、日本人や欧米人に賃貸することを考えると、47平米では夫婦2人が限界で子供連れの家族は借りません。であれば、わざわざセカンドベッドルームという余分なスペースは要らないと判断し、代わりに来客時のためにリビングのソファをソファベッドにしました。

そしてこの部屋のために、窓の形状に合わせたラウンドシェイプのデスクをオーダーメイドで製作しました。その前で椅子に座ってウイスキーでも飲みながら、夜景を楽しめる書斎に変更することにしたわけです。

また、部屋がかなり狭かったので、できるだけ明るく広く見せるために壁一面に鏡を貼ることにしました。

ところが、私が実査に行くと、デザイナーの勝手な判断でそこには当初のプランと違うダークミラーが貼られていました。これでは部屋が明るくならないし広くも感じられないので、本来のコンセプトと違います。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編4)

リビングシェルフS__34922532キッチンエリア物入S__34922534R1こうやって、最初の打合せから約4か月後、途中で資材搬入が遅れたりしたこともあって予定以上に時間がかかったものの、この改装工事もやっと終わりました。

そこで、リファビッシュメントでグレードアップとして、6月にこのブログで紹介したわけです。

費用も33万バーツ(約110万円)と
当初予算を少しオーバーしたものの、ほぼ満足できる出来栄えになりました。

このインテリアデザイナーのOさんは、英語はできませんが誠実で真面目にやってくれるいいデザイナーだと私は思っています。

なんでも以前は結婚式の企画を立てるブライダルプランナーだったという異色の経歴ですが、今回、彼女にとっても日本人からの発注は初めてだったようです。私としては今後も引き続き使っていきたいと思わせるデザイナーでしたが、なんだかんだいっても我々外国人にとっても、やはり信頼関係が一番大事ですから。


ところで、先に書いたアシュトンアソークの1ベッドルーム(35㎡)の内装工事では、新築物件なので床材の交換や防水工事、室内壁の塗り替え等の修繕工事が全くありません。

それでも50万バーツもかかったわけですが、デザインだけでなく、使用するワッサドゥ(建材)やビルトイン家具は高品質のもので、この私の物件と単純に比べるわけにはいきません。

結局のところ、それぞれのコンドミニアムには相応しいレベルのリファビッシュメントがあり、不相応な的外れのことはしない方がいいということでもあります。


さて、こうやって書いてくると、全て当初の予定通りうまく行ったかのように見えますが、実際にはデザイナーとのトラブルも発生し、施工監理はそんなに簡単ではありませんでした。

タイ人の仕事の仕方は結構いい加減なところもあり、また前払いでお金だけ先にとって、後はスペックダウンして手抜きをしたり、酷いときにはトンズラを決め込む悪質な業者もいるので注意が必要です。

従って、工事中は少なくとも週に1度は現場に赴き施工監理をする必要があるのですが、アシュトンの場合、実際に施主として鉄拳を振り下ろすことになった場面も出てきたのでした。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編3)

タイルの床このリファビッシュメントで私が一番こだわったのは床材です。

腐り始めた安っぽいラミネート板をまた別のラミネート板に交換するのでは芸がないので、清潔感と高級感のあるセラミックタイルを敷きつめることにしました。

最終的にこのアイヴォリーの鏡面仕上げタイルをリビングと寝室全体に敷きつめたのですが、Oさんは既存の床材撤去とタイル敷設込みで4万バーツ(14万円)という格安でやってくれました。

ビルトインベッドS__34922539そして、Oさんの発案で、それまであったその辺の家具屋で買ってきたと思われる味気ないベッドを廃棄処分にし、ヘッドボード、シェルフ、クイーンサイズベッドを一体型ビルトインに変更することにしました。

その結果、寝室には明るいホワイトチークと黒のコントラストのベッド周り、普通の鏡とダークミラーをコンビで使った同じくホワイトチークのクローゼット(改装編2の写真)がビルトインされ、寝室全体に調和がとれました。

また、新設でビルトインしたリビングのシェルフや玄関横の靴箱兼物入等(改装編4の写真を参照)も同じテクスチャーで仕上げたので、ユニット全体が統一感のあるトーンになりました。

7808762135746一方、ウォータータイト(防水)には特に細心の注意を払い、サッシのコーキング打ち換えだけでなく、将来雨が浸み込む可能性があると思われる外壁塗装部のヒビにも防水塗料を塗っていき、完全に雨をシャットアウトしました。

その結果、完成時がちょうど雨季でしたが、豪雨が何度も降った後も全く漏っていなかったので、防水工事は完璧にやれたと思っています。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編2)

ビルトインTVボードS__34922533ビルトインクローゼット寝室クローゼット一方、Oさんの方はといえば、これまでの実績を見ても価格的にリーズナブルなものが多く、パタヤのリゾートコンドの施工実績が多いデザイナーです。

デザインの特徴も、イギリスに留学して勉強してきたというBさんのヨーロッパ調の重厚なトーンに比べて、Oさんは南国らしい明るい色を使った開放的なトーンを得意とするデザイナーです。

もっと簡単にいえば、Oさんのクライアントにはタイ人富裕層や外国人はほとんどおらず、タイ人のアッパーミドルクラスが中心であり、ラグジュアリーコンドの贅沢なデザインよりもグレードセグメントでアッパーからハイクラスのものが中心です。

ところで、ただのインテリアコーディネーターと違って、インテリアデザイナーは自分がデザインした家具を実際に形にしなければならないので、OさんもBさんもビルトイン家具
(固定据え付け型家具)を作ってくれる協力工房を持っています。

彼女たちのデザインに基づいてそこで製作されたオーダーメイドの家具が、室内全体の統一感を生み出すのですが、それにも予算に応じたグレードがあるわけです。

今回、私がリファビッシュをする物件は、アドレスこそトンローではあるものの、当初の販売価格が10数万バーツ/㎡とアッパークラスのグレードで、これにラグジュアリークラスの豪華な内装工事を施しても、明らかにオーバーデコです。

従って、今回の私のコンセプトは、アッパーからハイクラスへ1ランクだけグレードアップするというもので、予算も30万バーツ前後と決めていたので、ここではOさんを起用しました。

ただ、彼女の場合、英語ができないのでほとんどタイ語での打合せでしたが、デザインを一緒に考えていく中で、ああしよう、こうしようと議論するプロセスは実に楽しいものでした。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編1)

2ベッドルームデザインCGIMG_11642ベッドルームデザインCG22ベッドルーム内装工事図面

これまで私が使ってきたインテリアデザイナーにはBさんとOさんの2人のタイ人女性がいます。

タイに限らず、優秀なインテリアデザイナーには女性が多いのですが、男性が多い建築家の領域に比べ、住宅のインテリアという生活感のあるセンスが必要な分野でもあり、女性に向いている職業なのだろうと思います。

しかし、この2人にも得意とする領域に違いがあります。

例えば、
30万バーツ/㎡を超えるスーパーラグジュアリー級コンドであるアシュトンアソークについては、主にBさんを起用しました。


彼女は元はレイモンランドという高級物件を開発するデベロッパーにいたこともあり、最近ではヒルトンホテルの内装工事を手掛けたりと活躍しています。

そのデザインの特徴は、この写真のように鏡とビルトイン家具(据え置き型でなく据え付け型家具)をふんだんに使用したファイブスターホテルの客室にでもいるかのような素敵な内装デザイン、特に新築物件の内装工事が得意なのですが、ちょっと高いのがネックです。

今回のアシュトンの例でも、冷蔵庫や洗濯機、TVという電気製品や家具を含めると35㎡の1ベッドルームの場合で約50万バーツ(170万円)、47㎡の2ベッドルームの場合で約60万バーツ(210万円)の費用をかけてスーパーラグジュアリーの名に相応しい内装を施したのですが、こういうトップクラスの物件向きデザイナーです。

ちなみに、この写真の2ベッドルームは1,300バーツ/㎡とトンローの一流物件をも凌ぐ家賃であっという間に日本人の入居者が決まりました。

自分で家具屋から買ってきたソファやクローゼットを置いただけの面白みのない内装ですませてしまうのが、Fully Furnituredの賃貸運営になれていない日本人投資家がよくやるミスです。

しかし、長い目で見たら、インテリアデザイナー料
をケチらず最初から差別化していった方が、結局は空室リスクがなく賃貸運営上も得策なのです。

これについては、前出著書の第5章4項「外国人エクスパットに賃貸する方法」の中で、筆者のアドバイスとして詳しく書いていますので読んでみて下さい。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編4)

特定事業税著書の「バンコク不動産投資・実践編」第3章8項「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」の中で、私はこう書いています。

不動産を売却する際の税金については、売却価格や政府評価額に対して一律で課税されるため、たとえ譲渡所得がなくても特定事業税、源泉徴収税、移転税、印紙税等があり、場合によっては日本の税金より高くなるのです。

 ならば、ハッピーリタイアメントライフのためには、転売して儲けることなど最初から考えず、新築プレビルドより割安感の大きい、つまりその分利回りが大きく、しかも人気があって空室リスクも低い中古物件を買い、インテリアデザイナーを使って豪華にリノベーションした上で、税金のかからない家賃収入を受け取りながら悠々と暮らした方が得だということになります』。

ちなみに、この特定事業税は日本の短期譲渡課税に近いもので、原則購入後5年以内で売却する場合、売却価格の3.3%を名義変更時に徴収されるのです。当物件を売却した際に私が自分で計算したのがこの表ですが、このビジネスタックスが14万バーツ近くと最も大きいのがわかります。

もっとも、今回はリファビッシュ後の転売にビジネスチャンスがあるのかどうかを試したかったので、この重税を承知で売却したのですが、もし私がタイ人でブルーブックと呼ばれる「タビアンバーン」を持っていたら容易に免税にでき、今回の転売益は一挙に約60万バーツ(200万円)にもなっていたはずです。つまり、それだけ、特定事業税は外国人投資家にとって
ボディブローのように効く重税なのです。


さて、次回から今回のメインテーマである、中古物件を買い、インテリアデザイナーを使ってリファビッシュする、という全面改装の部分に入っていきます。


次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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