バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年11月

中古物件を改装して転売(入口編3)

眺望36397351_122338498670389_7369491391136661504_nしかし一方で、この物件には次のような魅力もあり、ある意味、掘出し物件でもありました。

1.人気の高級住宅地、トンローのアドレス
2.リビングの幅一杯に広がり天井まで届くハイサッシと透明
強化ガラスのバルコニーで、今のトレンドでもある開放感のある大きな開口部
3.23メートルの高さ制限のため、同じ高さの建物が隣接するソイにありながら、道路付の関係から遠くまで見渡せるパノラマビューがあり、将来、リビングのソファに座ったままでスーパータワーも一望できる希少な眺望
4.角部屋で明るく風通しの良い2面開口
5.日本人好みのバスタブ付きで40㎡という広めの1ベッドルーム


そこで、同じプロジェクト内の他の売り物件を調べていったところ、程度のいい中古の実勢相場は11万~12万バーツ/㎡だろうと判断しました。

今、トンロー通りの新築ハイライズが30万バーツ/㎡を超えてきている中、わき道に入ったソイに建つ築6年の中古とはいえ、この価格は非常に割安感があります。

これが、新築よりも築浅中古を買う方が投資効率が高いといつも言っている理由の一つなのですが、歩いて3分でトンロー通りに出られるのに、無理して大通りに建つ最高値更新中のスーパーラグジュアリーを買うだけが不動産投資ではありません。

バンコクのコンドミニアム価格はもう東京と変わらない位高いと思っている人が多いのですが、それは大通りの超高層新築物件しか見ていないからであり、こういった中古相場を見れば実態はそうでもないことがわかります。

ところで、私にとってもこの物件は、リファビッシュして転売する最初の試みにはロケーション、間取り、眺望、サイズの点でちょうどいいチャンスであり、改装費用のことも考慮して相場の3分の2ぐらいの価格、すなわち1,000万円程度で買えるのであればやってみようと思ったわけです。

権利証そして最終的に、300万バーツ(75,000バーツ/㎡)で買えたのですが、土地局での移転登記が無事に終わり、自分名義の権利証を受け取ったところで、次はインテリアデザイナーを使っていよいよリファビッシュに乗り出すことになります。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編2)

黒カビ1黒カビ2腐った床ちなみに、こういう情報を入手するには、それが載っている多くのサイトにアクセスするノウハウが必要です。

さらに、
タイ語が読めないと詳しい情報が拾えません。

例えば、プラカードゼットマイホームなどは、私も情報収集でよく使うサイトですが、バンコクの地理を知っていなければ、そもそも自分が探しているプロジェクトが何という地区にあるか分からず、その物件に辿り着くことも容易ではありません。

延々とあれこれ探してやっとお目当てのプロジェクトを見つけても、残念ながらそこに載っているほとんどの物件
情報がタイ語です。

さらに、運よく掘出し物件を見つけた場合でも、今度は即金で買い取ることを条件に厳しい減額交渉をするのですが、これも大抵の場合、タイ語でやり取りすることになります。

また、投売り情報はネットだけではなく、口コミでも入ります。実は、今回リファビッシュして転売した物件は、売主が早く売りたがっているという口コミの情報で入ってきたものです。

そこで私が物件実査に行ったところ、
写真のような酷い状態で、売主が投売りでもいいから急いで処分したがっている理由に納得がいきました。

無名の中小デベロッパーが開発したこともあり、施工は最悪で築6年なのにサッシのコーキングが既に破れ、雨漏りで壁には黒カビが発生し床のラミネート板は腐り始めていました。これがタイの無責任な中小デベロッパーの施工監理レベルであり、投資リスクなのです。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編1)

VTARA36まず最初に「入口」のところですが、一旦買ってしまうともう引き返せないわけですから、当然、不動産投資ではここが一番重要です。

前著書「バンコク不動産投資・基礎編」でも、サブタイトルを「タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識」として、主に「入口」に絞って書きました。

また、その前書きでこうも書いています。『
個人がコンドミニアム投資をする場合、「入口」で失敗するとほとんどリカバリーができない致命傷になる』。

バンコクでは特に郊外で過剰気味のコンドミニアム供給が続いていて、来年も郊外市場は低迷するという予想が多いのですが、実は都心部でも中小デベロッパーが開発したプロジェクトなどは人気が低迷しているものが多くあります。

だから私はこれまで、一般の投資家には無名のデベロッパーよりもブランドのあるデベロッパーが開発した物件を、ローライズよりもハイライズを、1ベッドルームよりも2ベッドルームを、そして、新築よりも築浅中古物件の購入を一貫して勧めてきているのですが、当然、中には例外もあります。


こんな中、タイの不動産ネット情報をうまく検索していくと、相当数の投売り物件を見つけることができます。例えばこの写真のような個人オーナーからの売り情報です。


訳:
VTARA36の2つのユニット、
特別価格で売却、大至急検討されたし!
1.E711(7階)57.8㎡、2年間の無料の物件管理サービス付き、買値906万バーツを624万バーツで売ります。
2.C220(2階)29.31㎡、買値415万バーツを302万バーツで売ります。

VTARA36はローライズでありながら、トンローの南側、スクムビット36で建設中の400ユニットを超える大きなプロジェクトです。日本人入居者を意識した温泉浴場付きの物件で、日本人にも賃貸しやすいのではと私は思っています。

これを見た時、私はこの7階の57㎡の物件は広いし、さらにもう1割値引きが取れれば、つまり10万バーツ/㎡以下なら、竣工時の「フリップ」目的で買っても悪くないと思ったものですが、売主が相当売り急いで焦っているのがわかります。

次回に続く

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中古物件を改装して転売

竣工写真約4カ月前、リファビッシュメントでグレードアップと題して2回にわたり、中古物件を買って全面改装した後、転売できるか試してみることにしたと書きました。

その後、売却活動に入っていたのですが、一昨日、物件の引渡しが終わり「出口」を終了したので、今回はそれをレポートしてみることにします。

前著書の「基礎編」でも書きましたが、不動産投資には通常「入口」「運用」そして「出口」のプロセスがあります。

しかし、今回のように賃貸による「運用」の代わりに、
グレードアップして付加価値をつけ、もっと手っ取り早く「出口」に向かうための「リファビッシュメント」(全面改装)をすることもあります。

ちなみに、これよりさらに短期間で、安く買ってすぐに転売するのを「フリップ」というのですが、これは現地に住んでいて特殊な情報網を持ってないとなかなかできません。

実は昨年、私はこの「フリップ」で数百万円儲けたのですが、数ある投売り物件の中からポテンシャリティの高い物件を見つけ、さらに即金買取を武器に買い叩く交渉力が必要です。しかし一方で、自分の判断が間違っているとジャンクを買ってしまい、キャピタルロスになるリスクも高いので、一般投資家にはお勧めしません。

以前、私は機関投資家のAM(アセットマネジャー)でしたが、不動産を賃貸運営(イールドプレイ)するなかで家賃収入を増やし、収益還元方式に基づいて物件価値を上げる、もしくは改装工事等の設備投資(CAPEX)をして付加価値を創造し物件価値のバリューアップをしていくのがAMの重要な職務の一つです。

もちろん、「フリップ」も不動産のバルク買いをした時などには有効な「出口」手段としてやっていましたが、個人投資家ではその機会は普通ありません。

そして、この物件価値のバリューアップを狙ったAM手法をバリュークリエーション型アセットマネジメントというのですが、どちらの場合であっても、最終的にキャピタルゲインを実現するのがアセットマネジャーの力量です。

それで、私もバンコクで中古コンドを購入して全面改装し、バリュークリエーションをやってみたいとかねがね思っていたわけですが、今回は最初なのでリスクを抑えて1,000万円強の小さな物件でやってみました。

その結果、税引後のネット利益で何とか150万円ほど儲けることができたのですが、実際にやってみるといろいろと失敗したり、バンコク市場の場合、何がキーポイントになるのかということもわかってきたので、そういうことにも触れながら、今回はその体験談を書いてみることにします。

次回に続く

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中央銀行のコンド融資規制で市場はどうなる?(その3)

New Rule以下は、今回の中央銀行の決定が出る直前の業界からのコメントであり、最終的に適用除外され杞憂に終わった部分もありますが、特にアッパーミドルクラス以上が買うハイエンドプロジェクトについては、今後じわじわと影響が出てくるだろうと私は思っています。

「2019年、コンドミニアム市場の回復は見込薄」

中央銀行の新しい融資規制が始まった場合、来年の住宅市場は減速し、特に中低所得層向けの新規プロジェクトは販売開始を延期する動きが出てくる。

タイコンドミニアム協会の元会長によれば、このLTV規制が始まると来年の住宅供給は4300~4400億バーツと今年並みになるだろうとのことである。

また、中低所得層向けプロジェクトを供給予定のデベロッパーは、これまで消費者が自己資金10%~15%で買えたのが、今後は20%以上になれば、その自己資金を準備できるように販売開始時期を3~5カ月遅らせることになるだろうとのこと。


さらに、多くのデベロッパーは、今の消費者は子供の通学や、自分自身がウイークデイの間、通勤の便利な都心部に住むために2軒目の住宅を買うようになってきているので、2軒目の住宅ローンでなく3軒目からこの規制を使うべきだと主張している。

この新ルールの適用は、来年の7月まで延期するべきで、そうすれば既に住宅購入の契約をした消費者にも2割の自己資金の調達する時間的余裕が持てる。

ただし、1,000万バーツ以上の住宅を買えるような消費者は富裕層であり、20%の自己資金など問題なく払えるので、高級物件市場には影響がないであろう。

バンコクポストでは大体こんなことを書いているのですが、しかし、前回の東京セミナーでも解説したのですが、私はこのLTVレートの引き下げはアッパーミドルクラスのコンドミニアム購入にこそ影響を与えると思っています。

実際、スティサーンやパヤータイなどのコンドミニアム購入者層を見ると、セカンドハウス、サードハウスとして購入するタイ人アッパーミドル以上が多く、彼らが今後手控えるとすれば、やはり、来年4月以降のコンド市場の低迷が始まるような気がします。

さらに、10万~15万バーツ/㎡のプロジェクトに多い、転売狙いのマネーゲームをやっているのが主にアッパーミドルクラスであり、これまでのように最悪転売に失敗した場合、とりあえずローンを借りて買い取り、値上り期待でしばらく保有、もしくは賃貸で回せばよいという逃げ道がなくなることになります。

この投機的な買いは結構大きな市場であり、これが減少するとプリセールの売れ行きが激減する可能性があるのではないかとも思います。

特に、アナンダやAPなどは、最初からプリセールでこういう転売狙いの投資家に手早く売ってしまおうとしているとしか思えない値付けをしているプロジェクトが多く、今後の影響は小さくないような気がするのですが…。

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Condominium market picked to slow in 2019


The residential market in 2019 will slow down, with new condominiums in middle- to lower-end segments expected to delay launches if the Bank of Thailand's new requirements on loan-to-value (LTV) limits, scheduled to be announced tomorrow, are unchanged, says an industry chief.

Prasert Taedullayasatit, formerly president of the Thai Condominium Association, said new residential supply next year will be flat at 430-440 billion baht, the same amount as this year, if the new LTV requirements do not change.

"Developers planning to launch new condos in the middle- to lower-end segment will likely delay the opening for 3-5 months to give customers time to prepare for a higher down payment of 20%, up from 10-15%," he said.


The new requirements include LTV limits capped at 80% of home value for second or higher contracts, or for units priced 10 million baht or above. 

Many developers commented that the new requirements should only apply starting from third contracts as many buyers want to buy a unit in the inner city as a second home for their children or a place to stay near work during the week.


The effective date should be extended to July 2019 so buyers who booked a unit prior to the central bank's announcement last month on the new LTV have sufficient time to prepare for the higher payment during the transfer period, said Mr Prasert, also president of premium business at Pruksa Real Estate, a subsidiary of SET-listed Pruksa Holding Plc (PSH).


The central bank is reviewing developers' comments and suggestions before finalising and making an official announcement tomorrow.


"The new LTV limits will have no impact on the upscale condo segment," he said. "Condo buyers in the upper-end market for units priced 10 million baht or more are able to pay a higher down payment of up to 20% of the unit price."

中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その2)

下落する不動産株当初の案に比べれば幾分緩和されてはいますが、業界全体の反応としては、やはり今後の不動産市場には悪影響が出るというのが一般的なようで、来年のコンドミニアム市場も低迷するという見方が広がっています。

それに、今月9日の中央銀行の新ルール決定のアナウンス以降、
不動産デベロッパーの株価も下落が続いていて、今や総崩れ状態です。

よく言われる「株の先読み」があるとすれば、来年の不動産市場は今年よりも悪くなるかもしれません。


ただ、この中央銀行の融資規制は、不動産バブルの芽を早めに摘み取るという意味で、
中長期的に見ればコンドミニアム市場にとってもいいことであり、あまり神経質になることもないとは思いますが…。


それに、来年はひょっとすると、この新ルールのおかげで当初想定していた住宅ローンがつかなくなり、セカンドホームを買ったアッパーミドルクラスが竣工した物件を引き取れなくなった結果、魅力的な物件が相当数投売りで出てくるかもしれません。

我々外国人投資家にとってはもともとローンを使って購入することなど想定しておらず、現金買いなので、こういう時こそ買い場到来という局面もあるのかもしれません。

さて、次回は業界関係者がどんな悪影響を恐れているかについての概略を書き出してみます。

次回に続く


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中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その1)

Mortgageタイ中央銀行の不動産融資規制について、以前バンコク不動産市場の問題点で3回にわたり、レポートしました。

また、先月の東京セミナーでも、これがコンドミニアム市場に大きな影響を与える可能性があるので、業界関連のデベロッパーや銀行が心配していて、今後中央銀行がどういう結論を出すか注目されていると解説しました。

ここでどうやら、中央銀行の最終的な結論が出たようなので、以下、バンコクポストに載った概要についてレポートします。

タイ中央銀行は銀行の住宅不動産融資に占めるNPL(不良債権)が増え続けていることを懸念して、新しい貸し出し規制のルールを発表した。なお、これは来年4月から施行となる。

先月、タイ中央銀行は10百万バーツ以上の住宅、もしくは2軒目の住宅を買う場合、ダウンペイメントを2割以上とするルールを設定する予定であるとアナウンスしたが、業界関係者からのヒアリング結果、1軒目及び2軒目の住宅購入に関しては、10百万バーツ以上の物件の場合についてのみ自己資金が2割以上とすることに変更した。

ただし、2軒目の購入の場合でも、10百万バーツ未満の物件でしかも1軒目の住宅ローンの支払いを3年以上続けているケースのみ、1割の自己資金でも構わない。しかし、それ以外のケースでは自己資金2割のルールが適用される。

また、3軒目の住宅購入に関しては価格に関係なく、3割以上の自己資金が必要となる。

このニュールールは、銀行間の貸し出し競争で(属性の良い人に対する)不動産融資の与信基準があまくなってきていることから、
家計債務の上昇と増加するNPLを食い止めることを目的に適用されるのである。

実際、現在の住宅ローン貸出額は今年第2四半期で見ると前年同期比で6.2%も増え、返済が滞っているNPLは貸し出し残高全体の3.39%と、2009年のリーマンショック以降、最高水準に達しているのである。

次回に続く

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The Bank of Thailand, concerned about rising bad property loans, on Friday announced some changes to new planned mortgage lending rules and delayed an effective date for three months to April.

Last month, the central bank said it would require buyers of homes worth more than 10 million baht and of second homes to make downpayments of at least 20%.

But after a hearing, the BoT will require buyers of first and second homes worth more than 10 million baht to make downpayments of at least 20 %, assistant governor Jaturong Jantarangs told a briefing.

Buyers of second homes worth less than 10 million baht will have to make downpayments of at least 10% if their first homes have been paid for at least three years, otherwise a downpayment of at least 20% will apply.

Buyers of third homes, regardless of prices, will have to make downpayments of at least 30%.

"From the feedback we've got, there is a concern about adjustments of affected groups, and some say second homes are not always for speculation. It's real demand," Mr Jaturong said.

The new rules comes amid elevated household debt and rising bad mortgage loans. Intensifying competition among banks for mortgage business has led to looser lending for property purchases.

Housing loans rose 6.2% in the end of the second quarter from a year earlier, while non-performing mortgages hit 3.39% of the total, the highest level since the end of the global financial crisis in 2009.

竣工した「メトロポリス」のリセール状況

2 bed room今、私は日本の実家で休暇中であり、このところブログの更新が止まっていますが、先日の東京セミナーでは、サムローンの「メトロポリス」投売り物件購入のチャンスについて話しました。

 

それだけでなく、かねてから著書やブログ「サムローン メトロポリスのプリセール」「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする」でもこの物件を紹介してきたし、いよいよ竣工引渡しが目前に迫ったことから、今月10日に発行される月刊誌「ArayZ」でもこのプロジェクトの持つポテンシャリティについて詳しく解説しています。

 

そこで、一足早く、そのコラム記事の締めくくりの部分をここで引用しますが、興味があれば是非雑誌の方を手にとって読んでみて下さい。

 

『結論として、「メトロポリス」のベストバイは高層階で眺望のよい2ベッドルームであり、これを85,000バーツ/㎡以下で買うというのが投資のクライテリアになると思っているが、価格については今後のリセール状況を見ながら柔軟な対応が必要だ』。

 

そして今、予想通り、住宅ローンの与信が降りない等の理由で当初の購入予約権を売却したいという情報が、付き合いのあるタイ人業者経由で私のところに次々と入り始めています。

 

残念ながら、まだ損切り物件は出てきてないようですが、35㎡の1ベッドルームの場合、ほぼプリセール価格の7万バーツ/㎡、つまり245万バーツ程度で複数出てきているので、その内、6万バーツ台の損切り物件も出てくるのではないかと思っています。

 

ただし、「ArayZ」でも書いたように、レアユニットである2ベッドルームがベストバイであり、当然、これについては売主も強気で、現在市場に出ている2ベッドのリセール物件は9万バーツ/㎡を超えるものがほとんどです。

それでも、デベロッパーのB棟20階の同じタイプの2ベッドルームの現在の売値が108,000バーツ/㎡なので、それに比べたらかなりの割安感はありますが…。

 

アシュトン・アソークの時もそうでしたが、やはり、希少価値のある人気ユニットの2ベッドルームは損切りは望めそうもないというのが私の印象で、いつまでも2ベッドルームの損切り物件を待っていたらタイミングを逸するので、高層階で眺望の開けた2ベッドルームであれば、85,000バーツ/㎡を切るユニットが出ればカウンターオファーを出すべきタイミングだろうと思っています。

 

既に、このブログや著書を読んだ複数の購入希望者からも問合せが入っているので、今、割安感のある2つの2ベッドルームユニットに絞って紹介していますが、私も13日にバンコクに戻ってから再度物件実査に行くつもりです。

 

私のガッツフィーリングとしては、高層階2ベッドルームの最終的な価格の落としどころは80,000バーツ/㎡から83,000バーツ/㎡であり、これなら買いだろうと思っているのですが…。

 

もっとも、“不動産は縁”とはよく言いますが、タイ人投資家からも内見希望が次々と入ってきているらしいので、これも縁があれば買えるかなという状況です。そして多分、年内に買えなければ投売り買いチャンスの山場は過ぎたということだろうと思うので、今回は縁がなかったと思ったほうがよさそうです。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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