ザ・エッセ トンロー今年3月、プリセールを開始したトンロー駅前のザ・エッセ(スクムビット36)は、バンコクポストの記事によれば、現在の販売率が56%とのことです。

こんな駅前の一等地なのに、半年経ってまだ半分しか売れてないのか、と思う人も多いかもしれませんが、今のラグジュアリー市場であれば、私はこの数字は悪くないと思います。

そもそも、平均34万バーツ/㎡もするスーパーラグジュアリー級コンドがそう簡単に完売できるはずもなく、2~3年前に始まったラグジュアリーコンドブームは既に一段落したということだと思います。

それに、今まで私が見てきた経験からも、マーケットシェア争いに必死になって次々と新規供給
を続けているデベロッパーよりも、竣工するまでに完売できればいいという余裕のマーケティング戦略を取っているデベロッパーの方が、結局は良いプロジェクトを開発しているように思います。

特に地価上昇が続くCBDの場合、最初は多少割高感があっても、時間の経過に伴って次第に割高感も解消されてきます。そうなると、そのプロジェクトのクオリティやデザイン、デベロッパーの信頼度が改めて見直されるようになり、その結果、竣工引渡しを迎える頃にはほぼ完売、というのがうまいマーケティング戦略だとも思います。

一方で、ロケーションがよく、かつプリセール価格も少し割安感があるというような人気プロジェクトは、デベロッパーの狙い通り最初から転売狙いの投機目的の連中によって食い物にされ、
瞬く間に売れてしまうケースが多いのですが、結局最後になって、ゲンガムライ(転売)に失敗した連中の投売りが出てくるということがよくあります。

例えば、アシュトンアソークやパーク24、ライフ・スクムビット48などがそうです。従って、今後バンコクで新築を買うのであれば、当初人気があって早めに売り切れとなったものの、転売狙いの投機的な購入が多過ぎたために、転売に失敗して最後に出てくる投売りを狙うか、もしくは販売価格が
多少割高で、ダウンペイメントも25%以上と高く、転売狙いの投機家を最初から寄せ付けないしっかりしたプロジェクトを買うかのどちらかだろうと思うのです。

このことはすなわち、4~5年前に比べてコンドミニアム市場が大きく変化してきているということでもあり、竣工前の転売で一儲けするプレビルド・マネーゲームの時代が終わろうとしていることでもあると思います。

さて、今年も第3四半期が終わり、最後の第4四半期が始まりましたが、このブログでも年初にDDプロパティ、2018年の市場予測2018年、専門家たちの予測で各社の市場予測について書きました。

また、著書でも今後の市場予測は楽観派と悲観派の2つに分かれるということで、それぞれの見方を解説したのですが、今のところ、どちらの方向に向かいつつあるのか興味があるところです。このことについては、当時、私が連載中の月間経済誌「ArayZ」でも書いているので読んでみて下さい。

そこで、今回はビッグ10の一角、ルンピニが本音で語っている今のコンドミニアム市場について触れてみることにします。

次回に続く


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