バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年09月

パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その1)

コパカバーナコパカバーナ2先日、東京と大阪でタイ不動産セミナーを開いた際に、バンコクだけでなく、最近、市況が急回復してきているパタヤについてもセミナーを行いました。

といっても、私の場合、パタヤはたまにゴルフをしに行く程度なので、コンドミニアム市場についてはあまり詳しくありません。

そこで、ちょうど今、プリセール中でパタヤ最大級の大型プロジェクト、「コパカバーナ」のデベロッパー、コパカバーナ・ジョムティエン社のドイツ人社長、ロルフ・ハウプト氏と、タイ人マーティング担当役員に来て頂いてプレゼンをしてもらいました。

私は自分のバンコクのセミナーが終わった後、引き続き彼らのプロジェクトや今のパタヤ市場の動向について通訳として解説をしたわけですが、プレビルドプロジェクト特有のダウンペイメント、税金、フォーリンクオタ制度、そしてそれが売り切れた場合、市場ではどういうことが起こるかといったことを、私が通訳兼解説者としてサポートした次第です。

タイの不動産取引習慣のことを熟知してないと、普通の通訳では説明できないところが多いので、私が通訳したわけですが、彼らはやはりプレゼンがうまいですね。

私はリテインドエージェント以外、仲介はやらないので、コンサルタントとして各プロジェクトの良いところと悪いところを指摘していくのが仕事であり、ニュートラルな見方をすることが重要なのですが、やはりデベロッパーの場合、セミナーの目的が違います。

しかし、通訳をしながらでも、パタヤ市場は今、面白くなってきているのがわかります。実は、先月、パタヤにゴルフをしにいった際、ジョムティエンビーチにある彼らのモデルルームが完成したばかりというので案内してもらったのですが、3、4年前に比べてジョムティエンがかなり変わっているのに驚きました。

4年前は静かなだけで、どちらかというと、我々のような外国人にとってはリゾートとしてつまらない海岸通りという印象だったのですが、今は大分賑やかになり、パタヤで残されたオーシャンフロントはもうジョムティエンビーチしかないということからも、今後ここは値上りするだろうと思います。

次回に続く


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エムクオーティエ 紀伊国屋書店

紀伊国屋書店東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、1週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに久しぶりにプロンポン駅前のエムクオーティエ3階、紀伊国屋書店さんに行きました。

バンコクに日系書店はいろいろありますが、規模の大きさといい、場所といい、便利なので専門書を買うときはいつもここに行きます。

そこで、私の著書「バンコク不動産投資」の基礎編と実践編の2冊とも10冊以上、ビジネス書籍棚中段の目につくところに置いて頂いているのを見つけました。出版社のセルバ出版は三省堂書店系なのですが、本当に有難いことです。

ちなみに、実践編を書いた後、いつもお世話になっていて、今回のセミナーにも呼んで頂いた関西住宅産業協会の理事長から、「前回の基礎編に比べて今回の本は、バンコクのことがよくわかっている人でないと
ちょっと内容が難し過ぎる。基礎編から一挙に上級編に飛ぶ前に、中級編というのを書いておいた方がよかった」というコメントを頂きました。

なるほど、と思いました。確かにバンコクのコンドミニアム市場動向や取引形態、土地勘等、ある程度の経験や事前知識がある人でなければ、読みづらいかもしれません。

しかし、実際に数千万円の自己資金を投じて不動産投資をする以上、海外不動産にはいろいろと日本とは違うところや注意すべき点が多いので、購入する直前までにはせめてこのぐらいの知識は持っておいた方がいいと思ったことを実践編では書いたつもりです。

将来、もし機会があればもうちょっと分かりやすいように基礎と上級編の架け橋になる中級編も出すかもしれませんが、とりあえずは現時点で私が持っている知識を総動員して、コンドミニアム投資の実践に役立つキャッシュフローの作り方や複合利回りの計算、税金の計算等、実務的なことも書いたつもりです。

従って、いざ本当に物件を購入する段階になったら、是非、読んでおいて頂きたいと思っています。価格も700バーツ台です。購入する物件価格に比べたらタダみたいなものですので、その節はよろしくお願いします。

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40歳以下購入層の人気ロケーション(その4)

フアイクワンもっとも、この3つのロケーション全てにいえることですが、駅からあまり遠くに行くと中古になってからほとんど値上りしなくなるケースが多いので注意が必要です。

実際、私もそういう物件は数多く見てきましたが、スクムビット21のミッドタウンアソークやスクムビット55でもお洒落な店や便利な生活施設が集まるソイ8から10のエリアなどは駅から離れていても人気が高いのですが、これらは例外です。

一般的には、AREAやコリアーズなどのマーケットリサーチを見ていても、
駅から500メートル以内を駅近物件の尺度にしているようで、こちらでは徒歩で6,7分が徒歩圏の限界なのだと思います。さらに、これが駅前物件ともなると駅から200メートル、徒歩3分という感覚になります。

東京なら徒歩10分というのは十分徒歩圏なのですが、
暑いタイではその感覚は通用しません。実際、駅から徒歩で10分もかかる物件の場合、タイ人はモーターサイやトゥクトゥクシャトル便を利用しようとするので、日本よりも徒歩圏の感覚が短くなることを頭に入れておくべきです。

それに、既にわかっているように駅に近い方が
そのロケーションの希少性から将来激しく値上りすることを考えれば、今ならまだ予算内で買える駅前の築浅中古物件があれば、新規プロジェクトだけに固執せず、それらも比較検討すべきです。

それと、プラスプロパティがいっている30㎡以下の機能性の高い物件に今後人気が出るというのは、ただの詭弁です。実態は、予算の関係でアッパーミドルクラスでもこういう人気ロケーションでは20㎡台しか買えなくなってきている、というのが本当のところだと思うのです。

また、機能性といっても、例えば、部屋にロフトをつけてベッドまで毎日梯子で上り下りするとか、キッチンを限りなく省スペースのミニキッチンにするとか、ベッドの下に物入れをつけて収納を増やしたりすることだろうと思うのですが、ある意味、機能性は良くなるかもしれませんが、日本でも既に事例があり、それほど便利とは思えません。

そもそも20㎡台のユニットでは小さすぎて、間取りや機能性などに工夫をする余地があまりなく、結局のところ、日本でいうコンパクトマンションの範疇に入る専有面積が35㎡とか40㎡の広い物件の方が暮らしやすいのは間違いないので、やはり、どうせ買うなら資産価値という点でも、中古でもいいので広めの1ベッドルームをお勧めします。


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40歳以下購入層の人気ロケーション(その3)

エッカマイこの3つのロケーションについての私の考えは以下です。

まず、エッカマイについてですが、スクムビット63のエッカマイ通りからプラカノンよりのエリアについては駅から300メートル以内でもまだ価格も20万バーツ/㎡に届いてないので、今買うのであれば遅くないと思います。

私は今回の著書の中でも、プラカノンからオンヌットにかけてのフリンジエリアがこれから値上りしていくので有望であると書きましたが、それはエッカマイからプラカノンにかけてのエリアも同様です。

ただし、エッカマイにはリズム42とロフトエッカマイという良くできた築浅駅前プロジェクトがあるので、新規プロジェクトについては、この2つの物件のリセール価格と比較しながら検討するべきです。

実は、私のクライアントがこのリズム42の78㎡を購入したのですが、天井高は2メートル60とちょっと低いものの、ジムやプールなどのファシリティはなかなかのもので、しかも日本をモチーフにしたショッピングモール、ゲートウエイがすぐ隣という買い物の便利さはエッカマイでは最高だろうと思います。

次にフアイクワンですが、将来オレンジラインやイエローラインが近くでつながるので確かに将来性は高く、実際、タイ人のビジネスマンでここに住んでいる人は多いです。

また、MRT沿線では既にスティサーンはオフィス街になっているし、今後ラーマ9がCBDとして発展してくれば、フアイクワンは最高のロケーションともいえます。

しかし、今、ここでは香港を含めた中国人投資家が多く買っていて、中国人バイヤー見参、日系デベは道を空けろで既に書いたような問題があるので、我々日本人は敬遠しておいた方が無難だろうと思います。

最後にパヤータイについてですが、我々日本人にとってはあまり馴染みがないものの、チュラロンゴン大学へのアクセスがよい、CBDへの職住接近から、実は以前からタイ人のアッパーミドルクラスや富裕層に非常に人気があります。

また、子供をチュラロンゴン大学に入れられるような親はお金持ちも多いので、通学が楽なようにと投資を兼ねて
パヤータイ通りで子供のために30㎡前後のコンドミニアム購入をするケースが多いとも聞いています。

従って、日本人に賃貸しなくても構わないのであれば、ラーチャテウィからパヤータイは穴場的な場所で面白いと私も思います。

なお、これについては日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目で既に書いているので読んでみて下さい。

次回に続く

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40歳以下購入層の人気ロケーション(その2)

パヤータイ次にそれぞれの人気エリアを見ていくと、まずエッカマイ周辺はBTSを使っての通勤が容易で、アソークやこれから新しいCBDになるラーマ9へのアクセスに優れる。

さらに、ペチャブリーやスクムビットといったメインストリートへのアクセスもよく、職住接近が実現できるというだけでなく、新しい世代のニーズを満たす生活環境もそろっている。

そして、2017年後半のエッカマイエリアの新規プロジェクト平均販売価格は175,000バーツ/㎡で4年前に比べて4割の上昇であった。

次にフアイクワンについては、既にMRTによる交通の便の良さがある上に、将来イエローラインとオレンジラインにもつながることでさらに便利になる。

また、新しいCBDであるラチャダー・ラーマ9周辺には多くのオフィスタワーやショッピングモールが立ち並び、職住接近の魅力もあって多くの入居者需要がある。


なお、昨年後半に売り出されたMRTのラーマ9からラットプラオまでの駅から300メートル以内の新規プロジェクトの平均価格は185,000バーツ/㎡であった。

最後にパヤータイであるが、ここは商業施設の集まるサイアムスクエアに近く、BTSを使って多方面への通勤が可能である。また、道路網も発達し、各方面への移動が便利である。

さらに、エアポートレイルリンクの始発駅でもあり、スワナプーム空港へのアクセスも良い。

昨年後半の新規プロジェクトの平均価格は220,000バーツ/㎡であったが、これは4年前に比べて35%の値上りである。

以上が、プラスプロパティのレポートの大体のサマリーですが、それぞれについて私のコメントを次回に入れて行こうと思います。

次回に続く

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Considering each locale individually, Ekkamai is a prime location that offers the ease of commuting via the BTS and convenient access to Asok, Rama IX – the new CBD. Moreover, it easy to connect to main streets such as Phetchaburi and Sukhumvit, the centre for living and office building. Outbound travel to outer Sukhumvit, where more office buildings are being built, is also easily done.  In addition, Ekkamai has the whole range of amenities that cater to the lifestyle of new generation individuals.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price for newly constructed projects was 175,000 baht per square meter – a rise of 40% from four years ago.

The Huai Khwang locale is another site of interest due to the ease in travel made possible by the MRT.  And Huai Khwang sits on the junction point between the upcoming MRT Yellow Line and Orange Line.  It is situated next to the new central business district (New CBD) of Ratchada-Rama IX where there are many major office towers and large malls, as well as office buildings for rent – the latter fact makes the locale a center for startup businesses.  Development of a major mixed-use building that will become Bangkok and Southeast Asia’s new landmark is also about to commence, and this is attracting demand for residences from individuals who work in this locale.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new condominiums within 300 meter to MRT that located on Ratchadaphisek road from Phra Ram 9 to Lat Phrao station be 185,000 baht per square meter. The land price is also increase by double, reflecting the attractive growth of the Huai Khwang locale.

The Phaya Thai area is another location that answers to millennials.  It is close to Siam Square, an amenities center.  The BTS allows commutes on several routes.  Phaya Thai is a hotspot for jobs and is dotted with office buildings.  Aside from the BTS, there are convenient road linkages to other major roads and the Phaya Thai Airport Rail Link station provides easy access to Suvarnabhumi Airport.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new projects in Phaya Thai to be 220,000 baht per square meter – this was a rise of 35% from the previous four years. 


40歳以下購入層の人気ロケーション(その1)

Millaneum buyers以下は、プラスプロパティが行ったこれから住宅を買うミレニアル世代(20~40歳)の住宅需要についての調査結果です。

ただし、私はこの調査結果には一部どうも納得がいかないところがあり、実態はちょっと違うのではないかとも思っているのですが…。

それについてはあとで書くことにして、まずはこの調査結果の内容から紹介していきます。

ミレニアル世代の場合、13万~30万バーツ/㎡の価格帯で30㎡以下の物件を好む傾向がある。つまり、この世代は住宅の広さよりも使い易く機能的な物件に重点を置いているということであり、将来、他の住人と共用部施設を効率よくシェアするようなプロジェクトに人気が出てくるとプラスプロパティは予想している。

ただし、都心部で交通の便がいい
ロケーションを重視していて、かつ購入可能な価格帯の物件に人気が集まっている。さらに、彼らはブランドがあり信頼できる大手デベロッパーの開発物件を好む傾向もある。

具体的にはエッカマイ、フアイクワン、パヤータイといった3つのエリアであるが、これらはいずれもバンコクの(CBDからは離れた)ミドルエリアに位置し、今、ミレニアル世代が最も注目しているエリアである。

また、ミレニアル世代の住宅購買需要全体に占めるシェアはこの5年間で25%も増え、今では過半数を占めるようになっていて、これは今後も増え続ける。

そして、彼らは30㎡以下の物件で13万~30万バーツ/㎡の価格帯の物件に興味を示す傾向がある。ただし、物件選択で重視するのが共用部施設の充実と専有部の機能性である。

従って、他の住戸と共用部施設をシェアする経済的なコンセプトのプロジェクトを好む傾向がある。例えば、コーワーキングスペースや共同キッチンがあるプロジェクトである。


しかし、そうはいっても彼らはロケーションをもっとも重視する。つまり、職住接近、マストランジットシステムの駅に近いなどの条件がそろった都心部周辺をもっとも好むのである。

その結果、バンコクのミドルエリア(ダウンタウンではあるがCBDではない周辺部)かフリンジ(ダウンタウンとミッドタウンの境界)にある物件を選択するのである。

次回に続く

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Plus Property, the full-service professional property and facility management agency, reveals that millennials are buying condos with less than 30 square meters of space and with prices between 130,000 and 300,000 baht per square meter.  This fact is due to millennials’ emphasis on well-utilised space. It is therefore probable that projects under concept ‘Sharing Economy’ will experience a boom in the future. The group favors properties in prime locations that offer convenient public transit but ones with accessible pricing.  Ekkamai, Huai Khwang, and Phaya Thai – most of these are situated in Bangkok’s middle area, are areas currently garnering the most attention from this group of buyers.    

Mr. Anukul Ratpitaksanti, Managing Director, Plus Property Company Limited, the full-service professional property and facility management agency, disclosed findings that members of the new generation aged between 21 and 30 years – and young, working-age individuals between 31 and 40 years old together constitute the primary group of buyers who choose to purchase condominium rooms for residency.  The 31-40 years old group generates the brunt of purchases, contributing 41% of total purchases.  The 21-30 years old group generates 13% of total purchase but the expansion of this particular group has been remarkable – 25% growth of the average number of buyers over the 5 years period during 2013 and 2017; this expansion also has a tendency to continue.  Members of this group are classified as millennials (born during 1980 and 2000) who were raised amidst technological advances.  They live dynamically and choose the types of residence that offer convenience in commuting and are situated on prime locations.  They also favor a room size that matches their need; a room that is easy to maintain but also provides well-utilised space.  Furthermore, these buyers favor property projects by major developers who have high credibility.

Millennials favor a room size no larger than 30 square meters, and favor a price range of 130,000-300,000 baht per square meter.  Generally, they give greater importance to projects that emphasize utility of the common area and optimization of available space in a unit.  They heed the concept of sharing economy and the utilization of space shared by residents of multiple buildings.  And they pay attention to a common area that answers to many facets of life, such as the co-working space or co-kitchen rooms found at some projects.

Nevertheless, these buyers from the new generation still weigh the potential of a project’s location against their purchasing power.  As a result, locations within Bangkok’s middle area or within the rim of its inner area provide the best solution.  These locations are comprised of up-and-coming zones such as Ekkamai-Phra Khanong and Phaya Thai-Ratchathewi – these two locations are career hubs – as well as the Ratchada-Huai Khwang area.  The latter zone is seeing growth in mixed-use development projects and offers close proximity to office towers and other central business districts, answering to working-age millennials.  It also offers transport linkages via the BTS and MRT, and the Airport Rail Link is easy to reach.

タイ不動産セミナーでの注目エリア(その2)

関西住宅産業協会今回セミナーの注目エリア

さて、今回の日本セミナーの話に戻る。本誌前月号で「スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?」と題して、このところ南部延伸線沿線の新規供給が落ち着いていることから、今後注目すべきと予告した。

デベロッパーにとっては、売行きがよく続々と新規供給できるラーマ9駅からやラチャダーピセーク駅にかけてはビジネスとして有望なロケーションだ。しかし、不動産投資家にとっては供給過剰リスクは最大の敵でもある。

そして、機関投資家にとってはデベロップメントパイプライン(将来の新規供給予定)を投資判断基準として常に重視するのは常識でもある。その点から見ると、スクムビットライン南部方面沿線、特に都心部に近いミッドタウンの方がラチャダーピセーク通りより投資に適していると筆者は考える。

そこで、今回のセミナーではダウンタウンだけでなくオンヌット以遠のミッドタウン、サブアーバン(郊外)市場に関しても、その将来性と問題点について話す。

というのも、オンヌット駅前のコンドミニアムは既にタイ人アッパーミドルクラスの手に届かなくなっていて、彼らの購入対象は駅から離れたオンヌット通り、そして次の駅のバンジャークからウドムスクへとシフトしつつあるからであり、同時に欧米企業やそのエクスパット(外国人居住者)も増えてきているからだ。

さらに、今回はパタヤの大手デベロッパーにも来日してもらい、筆者が通訳しながらこれからのパタヤ市場についても話す。

パタヤは、以前はロシア人購入者が多かったため、ルーブル危機以降、大量のキャンセルが出て長期間市場低迷が続いた。
それもあって筆者も今までパタヤ市場を取り上げるのは敬遠してきたが、今は明らかに活気が戻ってきている。

そのきっかけの一つは中国人バイヤーの急増であり、市場の主役交代が起こると同時に需給も急回復してきているのだ。


筆者も先日、現地視察に行ってきたが、3、4年前までは魅力に乏しかったジョムティエンビーチが随分賑やかになってきている。そして、パタヤでまとまったビーチフロントの土地が入手できるのは、多分、もうここしかない。従って、あと5年もするとノースパタヤのような高級ビーチリゾートとして様変わりする可能性も高い。

そこで、今回はタイ最大のコンドミニアム市場であるバンコク、そしてその奥座敷ともいえるパタヤ市場で、これから投資としても面白くなりそうなエリアを紹介する。

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タイ不動産セミナーでの注目エリア(その1)

全国住宅産業協会9月10日と11日に開かれるタイ不動産セミナーは、それぞれ全国住宅産業協会及び関西住宅産業協会が主催する、不動産のプロである会員企業1500社の方々を対象とした特別なものであり、一般の方の参加はできません。

また、内容もバンコクだけでなく、最近回復が著しいパタヤ市場を含めた2部構成になっています。

しかしながら、個人投資家の方も興味がある内容だと思うので、参考までにバンコクの経済誌「アレイズ」の今月号に載せた記事を、以下で紹介することにします。

全国住宅産業協会 タイ不動産セミナー

本誌9月号がバンコクで発行される9月10日、筆者は全国住宅産業協会が東京で開催するタイ不動産セミナーで講演予定だ。有難いことに筆者の著書やブログが評価され、講師として呼んで頂けることになった。

実は、昨年11月にも関西住宅産業協会の招待でタイ不動産セミナーの講師をさせて頂いたが、今回も翌11日に大阪でも同セミナーを開催する。

ところで、昨年の同セミナーでのテーマは「スーパーラグジュアリー・コンドミニアム、アシュトンアソークの投売りを買う」であった。当時、竣工が近づき、住宅ローン審査に落ちたり転売目的で買って失敗した連中が焦って投売りを始めていた。

筆者はそれを仲介業者を介さず売主から直接買い叩くという戦略を立て、セミナーを開いたのである。その後、アシュトンアソークは引渡しが半年も遅れる想定外のトラブルがあったものの、7月には無事、引渡しが終わった。

従って、そのセミナーに参加し、リテインドエージェント(買主代理人)として筆者に一任勘定で任せてくれたクライアントに対しても、その責任を全うできてほっとしている。

その中には、レアユニットである40階以上の高層階角部屋、2ベッドルームを安く買えた人もいる。そして今は100万バーツ以上値上りした上に早速入居者も決まり、CBD(中心部ビジネス街)の超一等地でありながら5%以上の高利回り運用に満足して頂いている。

ちなみに、この大阪セミナーと時期を同じくし、本誌2017年11月号でも「久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!」と題して、筆者はバンコクの読者にも同じことを伝えたつもりだ。

そしてもし、その記事を読んでアシュトンの投売りを買い叩きできた人がいれば、決して損な買い物はしていないはずである。

次回に続く

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中古物件の値上りが始まる(その2)

ドムスアソーク記事の内容:

CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。

その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。

従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで35~45㎡の1ベッドルームユニットの価格で、同じロケーションの中古物件なら50~60㎡のユニットが買える。

また、CBREのリサーチによれば、昨年第4四半期にダウンタウンで建設中のコンドミニアムの6割が1ベッドルームであり、これより広いユニットの数は限られていて価格も非常に高いことがわかった。

一方、こういった新規プロジェクトの価格高騰は中古物件のオーナーにとってもメリットがある。つまり、ロケーションがよく、管理状態もよい中古物件はその価値と割安感が見直され、価格上昇につながるのである。

しかしながら、この現象はどの物件でも同じというわけではない。中には同じバンコク都心部の中古物件であっても、人気がなくいつまで経っても価格が上昇しない物件もある。というのも、ロケーションやメンテナンス、売値が高過ぎる、間取りが使いにくい等の理由で市場に無視される物件もあるからである。

実際、中古物件市場で最も人気があるのは2005年から2010年に建てられた現代的な間取りと機能性を備えたプロジェクトである。

さて、記事はここまでですが、このCBREの示唆していることは、私が著書の第3章「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で書いてきたことと同じであり、バンコク市場の場合、これだけ割安感のある中古物件を買わないのはもったいないと思っています。特に、購入後にイールドプレイ(賃貸運用)主体で10年位の
長期投資をするのであれば、最善の方法だとも思っています。

もっとも、イールドプレイでなく転売を考えるのであれば、築浅物件を買って5年ぐらいで売却するのもいいですが...。

例えば、この写真はBTSに乗ってプロンポンからアソークに向かう途中で左手に見える2006年竣工のドムスです。このプロジェクトはCBREのコメント通り、時期的にも古過ぎず、優れたロケーション、使いやすい間取りと機能性、贅沢なランドスケープと管理の良さでバンコクでも特筆すべき魅力の中古物件です。

私は電車の窓からいつもそれを見ながら、いつかチャンスがあればあの2ベッドルームを買おうと思っているのですが、私ならこういうのを売主と直接交渉してリーズナブルな価格で買ってフルリノベーションし長期保有します。そして、こういう投資こそ不動産投資の王道だと思うのです。

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Older Bangkok condos could see price increases
 

Condo prices in Bangkok’s CBD areas have been surpassing record highs almost every 6 months since 2016, according to CBRE Research. These constant price increases have made owning a new home in these areas difficult. Some buyers are now looking at well-maintained older condo buildings in the CBD as an alternative.

 

“The declining performance in the low to medium priced market segments has prompted many developers to switch their focus to offering high-end and luxury residences located in prime Bangkok downtown areas. The competition to carve out a piece of the luxury market has led to a frenzy of land purchases, rapidly driving up the cost of land and development costs. Consequently, many developers are offering smaller units to keep purchase prices low enough to attract buyers,” says Aliwassa Pathnadabutr, CBRE Thailand Managing Director, to the Bangkok Post.


The price of a 1bedroom unit in a new luxury condo between 35-45 square meters in Bangkok’s CBD has the same average price as a 50-60 square meters unit in an older building. CBRE Research notes that 60 percent of new condo units under construction in downtown Bangkok during the 4th quarter of last year were 1bedroom units meaning that selection for larger units was limited and much more expensive.


“Increases in new property prices have been a blessing for owners of older properties, especially those that are well located and well maintained. The result has been an uptick in prices in the resale property market as well,” says Aliwassa.


However, the trend is not universal. Some older projects have not been able to attract this newfound interest and have not benefited from the steadily increasing property values in Bangkok. The reasons for this include bad locations, poor maintenance, higher prices, and inconvenient layout/design. The most popular older condos are those built between 2005 and 2010 which feature more modern layouts. 




コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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