先日、東京と大阪でタイ不動産セミナーを開いた際に、バンコクだけでなく、最近、市況が急回復してきているパタヤについてもセミナーを行いました。

といっても、私の場合、パタヤはたまにゴルフをしに行く程度なので、コンドミニアム市場についてはあまり詳しくありません。

そこで、ちょうど今、プリセール中でパタヤ最大級の大型プロジェクト、「コパカバーナ」のデベロッパー、コパカバーナ・ジョムティエン社のドイツ人社長、ロルフ・ハウプト氏と、タイ人マーティング担当役員に来て頂いてプレゼンをしてもらいました。

私は自分のバンコクのセミナーが終わった後、引き続き彼らのプロジェクトや今のパタヤ市場の動向について通訳として解説をしたわけですが、プレビルドプロジェクト特有のダウンペイメント、税金、フォーリンクオタ制度、そしてそれが売り切れた場合、市場ではどういうことが起こるかといったことを、私が通訳兼解説者としてサポートした次第です。

タイの不動産取引習慣のことを熟知してないと、普通の通訳では説明できないところが多いので、私が通訳したわけですが、彼らはやはりプレゼンがうまいですね。

私はリテインドエージェント以外、仲介はやらないので、コンサルタントとして各プロジェクトの良いところと悪いところを指摘していくのが仕事であり、ニュートラルな見方をすることが重要なのですが、やはりデベロッパーの場合、セミナーの目的が違います。

しかし、通訳をしながらでも、パタヤ市場は今、面白くなってきているのがわかります。実は、先月、パタヤにゴルフをしにいった際、ジョムティエンビーチにある彼らのモデルルームが完成したばかりというので案内してもらったのですが、３、４年前に比べてジョムティエンがかなり変わっているのに驚きました。

４年前は静かなだけで、どちらかというと、我々のような外国人にとってはリゾートとしてつまらない海岸通りという印象だったのですが、今は大分賑やかになり、パタヤで残されたオーシャンフロントはもうジョムティエンビーチしかないということからも、今後ここは値上りするだろうと思います。

次回に続く

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東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、１週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに

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もっとも、

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この３つのロケーションについての私の考えは以下です。

まず、エッカマイについてですが、スクムビット６３のエッカマイ通りからプラカノンよりのエリアについては駅から３００メートル以内でもまだ価格も２０万バーツ/㎡に届いてないので、今買うのであれば遅くないと思います。

私は今回の著書の中でも、プラカノンからオンヌットにかけてのフリンジエリアがこれから値上りしていくので有望であると書きましたが、それはエッカマイからプラカノンにかけてのエリアも同様です。

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次にそれぞれの人気エリアを見ていくと、まずエッカマイ周辺はＢＴＳを使っての通勤が容易で、アソークやこれから新しいＣＢＤになるラーマ９への

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Considering each locale individually, Ekkamai is a prime location that offers the ease of commuting via the BTS and convenient access to Asok, Rama IX – the new CBD. Moreover, it easy to connect to main streets such as Phetchaburi and Sukhumvit, the centre for living and office building. Outbound travel to outer Sukhumvit, where more office buildings are being built, is also easily done.  In addition, Ekkamai has the whole range of amenities that cater to the lifestyle of new generation individuals.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price for newly constructed projects was 175,000 baht per square meter – a rise of 40% from four years ago.

The Huai Khwang locale is another site of interest due to the ease in travel made possible by the MRT.  And Huai Khwang sits on the junction point between the upcoming MRT Yellow Line and Orange Line.  It is situated next to the new central business district (New CBD) of Ratchada-Rama IX where there are many major office towers and large malls, as well as office buildings for rent – the latter fact makes the locale a center for startup businesses.  Development of a major mixed-use building that will become Bangkok and Southeast Asia’s new landmark is also about to commence, and this is attracting demand for residences from individuals who work in this locale.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new condominiums within 300 meter to MRT that located on Ratchadaphisek road from Phra Ram 9 to Lat Phrao station be 185,000 baht per square meter. The land price is also increase by double, reflecting the attractive growth of the Huai Khwang locale.

The Phaya Thai area is another location that answers to millennials.  It is close to Siam Square, an amenities center.  The BTS allows commutes on several routes.  Phaya Thai is a hotspot for jobs and is dotted with office buildings.  Aside from the BTS, there are convenient road linkages to other major roads and the Phaya Thai Airport Rail Link station provides easy access to Suvarnabhumi Airport.  A survey for the latter half of 2017 found the average selling price of new projects in Phaya Thai to be 220,000 baht per square meter – this was a rise of 35% from the previous four years. 

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Plus Property, the full-service professional property and facility management agency, reveals that millennials are buying condos with less than 30 square meters of space and with prices between 130,000 and 300,000 baht per square meter.  This fact is due to millennials’ emphasis on well-utilised space. It is therefore probable that projects under concept ‘Sharing Economy’ will experience a boom in the future. The group favors properties in prime locations that offer convenient public transit but ones with accessible pricing.  Ekkamai, Huai Khwang, and Phaya Thai – most of these are situated in Bangkok’s middle area, are areas currently garnering the most attention from this group of buyers.    

Mr. Anukul Ratpitaksanti, Managing Director, Plus Property Company Limited, the full-service professional property and facility management agency, disclosed findings that members of the new generation aged between 21 and 30 years – and young, working-age individuals between 31 and 40 years old together constitute the primary group of buyers who choose to purchase condominium rooms for residency.  The 31-40 years old group generates the brunt of purchases, contributing 41% of total purchases.  The 21-30 years old group generates 13% of total purchase but the expansion of this particular group has been remarkable – 25% growth of the average number of buyers over the 5 years period during 2013 and 2017; this expansion also has a tendency to continue.  Members of this group are classified as millennials (born during 1980 and 2000) who were raised amidst technological advances.  They live dynamically and choose the types of residence that offer convenience in commuting and are situated on prime locations.  They also favor a room size that matches their need; a room that is easy to maintain but also provides well-utilised space.  Furthermore, these buyers favor property projects by major developers who have high credibility.

Millennials favor a room size no larger than 30 square meters, and favor a price range of 130,000-300,000 baht per square meter.  Generally, they give greater importance to projects that emphasize utility of the common area and optimization of available space in a unit.  They heed the concept of sharing economy and the utilization of space shared by residents of multiple buildings.  And they pay attention to a common area that answers to many facets of life, such as the co-working space or co-kitchen rooms found at some projects.

Nevertheless, these buyers from the new generation still weigh the potential of a project’s location against their purchasing power.  As a result, locations within Bangkok’s middle area or within the rim of its inner area provide the best solution.  These locations are comprised of up-and-coming zones such as Ekkamai-Phra Khanong and Phaya Thai-Ratchathewi – these two locations are career hubs – as well as the Ratchada-Huai Khwang area.  The latter zone is seeing growth in mixed-use development projects and offers close proximity to office towers and other central business districts, answering to working-age millennials.  It also offers transport linkages via the BTS and MRT, and the Airport Rail Link is easy to reach.

今回セミナーの注目エリア

さて、今回の日本セミナーの話に戻る。本誌前月号で「スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来？」と題して、このところ南部延伸線沿線の新規供給が落ち着いていることから、今後注目すべきと予告した。

デベロッパーにとっては、売行きがよく続々と新規供給できるラーマ９駅からやラチャダーピセーク駅にかけてはビジネスとして有望なロケーションだ。しかし、不動産投資家にとっては供給過剰リスクは最大の敵でもある。

そして、機関投資家にとってはデベロップメントパイプライン（将来の新規供給予定）を投資判断基準として常に重視するのは常識でもある。その点から見ると、スクムビットライン南部方面沿線、特に都心部に近いミッドタウンの方がラチャダーピセーク通りより投資に適していると筆者は考える。

そこで、今回のセミナーではダウンタウンだけでなくオンヌット以遠のミッドタウン、サブアーバン（郊外）市場に関しても、その将来性と問題点について話す。

というのも、オンヌット駅前のコンドミニアムは既にタイ人アッパーミドルクラスの手に届かなくなっていて、彼らの購入対象は駅から離れたオンヌット通り、そして次の駅のバンジャークからウドムスクへとシフトしつつあるからであり、同時に欧米企業やそのエクスパット（外国人居住者）も増えてきているからだ。

さらに、今回はパタヤの大手デベロッパーにも来日してもらい、筆者が通訳しながらこれからのパタヤ市場についても話す。

パタヤは、以前はロシア人購入者が多かったため、ルーブル危機以降、大量のキャンセルが出て長期間市場低迷が続いた。それもあって筆者も今までパタヤ市場を取り上げるのは敬遠してきたが、今は明らかに活気が戻ってきている。

そのきっかけの一つは中国人バイヤーの急増であり、市場の主役交代が起こると同時に需給も急回復してきているのだ。

筆者も先日、現地視察に行ってきたが、３、４年前までは魅力に乏しかったジョムティエンビーチが随分賑やかになってきている。そして、パタヤでまとまったビーチフロントの土地が入手できるのは、多分、もうここしかない。従って、あと５年もするとノースパタヤのような高級ビーチリゾートとして様変わりする可能性も高い。

そこで、今回はタイ最大のコンドミニアム市場であるバンコク、そしてその奥座敷ともいえるパタヤ市場で、これから投資としても面白くなりそうなエリアを紹介する。

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９月１０日と１１日に開かれるタイ不動産セミナーは、それぞれ全国住宅産業協会及び関西住宅産業協会が主催する、不動産のプロである会員企業１５００社の方々を対象とした特別なものであり、一般の方の参加はできません。

また、内容もバンコクだけでなく、最近回復が著しいパタヤ市場を含めた２部構成になっています。

しかしながら、個人投資家の方も興味がある内容だと思うので、参考までにバンコクの経済誌「アレイズ」の今月号に載せた記事を、以下で紹介することにします。

全国住宅産業協会　タイ不動産セミナー

本誌９月号がバンコクで発行される９月１０日、筆者は全国住宅産業協会が東京で開催するタイ不動産セミナーで講演予定だ。有難いことに筆者の著書やブログが評価され、講師として呼んで頂けることになった。

実は、昨年１１月にも関西住宅産業協会の招待でタイ不動産セミナーの講師をさせて頂いたが、今回も翌１１日に大阪でも同セミナーを開催する。

ところで、昨年の同セミナーでのテーマは「スーパーラグジュアリー・コンドミニアム、アシュトンアソークの投売りを買う」であった。当時、竣工が近づき、住宅ローン審査に落ちたり転売目的で買って失敗した連中が焦って投売りを始めていた。

筆者はそれを仲介業者を介さず売主から直接買い叩くという戦略を立て、セミナーを開いたのである。その後、アシュトンアソークは引渡しが半年も遅れる想定外のトラブルがあったものの、７月には無事、引渡しが終わった。

従って、そのセミナーに参加し、リテインドエージェント（買主代理人）として筆者に一任勘定で任せてくれたクライアントに対しても、その責任を全うできてほっとしている。

その中には、レアユニットである４０階以上の高層階角部屋、２ベッドルームを安く買えた人もいる。そして今は１００万バーツ以上値上りした上に早速入居者も決まり、ＣＢＤ（中心部ビジネス街）の超一等地でありながら５％以上の高利回り運用に満足して頂いている。

ちなみに、この大阪セミナーと時期を同じくし、本誌２０１７年１１月号でも「久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え！」と題して、筆者はバンコクの読者にも同じことを伝えたつもりだ。

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記事の内容：

CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。

その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。

従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで３５～４５㎡の１ベッドルームユニットの価格で、同じロケーションの中古物件なら５０～６０㎡のユニットが買える。

また、CBREのリサーチによれば、昨年第４四半期にダウンタウンで建設中のコンドミニアムの６割が１ベッドルームであり、これより広いユニットの数は限られていて価格も非常に高いことがわかった。

一方、こういった新規プロジェクトの価格高騰は中古物件のオーナーにとってもメリットがある。つまり、ロケーションがよく、管理状態もよい中古物件はその価値と割安感が見直され、価格上昇につながるのである。

しかしながら、この現象はどの物件でも同じというわけではない。中には同じバンコク都心部の中古物件であっても、人気がなくいつまで経っても価格が上昇しない物件もある。というのも、ロケーションやメンテナンス、売値が高過ぎる、間取りが使いにくい等の理由で市場に無視される物件もあるからである。

実際、中古物件市場で最も人気があるのは２００５年から２０１０年に建てられた現代的な間取りと機能性を備えたプロジェクトである。

さて、記事はここまでですが、このＣＢＲＥの示唆していることは、私が著書の第３章「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で書いてきたことと同じであり、バンコク市場の場合、これだけ割安感のある中古物件を買わないのはもったいないと思っています。特に、購入後にイールドプレイ（賃貸運用）主体で１０年位の

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Condo prices in Bangkok’s CBD areas have been surpassing record highs almost every 6 months since 2016, according to CBRE Research. These constant price increases have made owning a new home in these areas difficult. Some buyers are now looking at well-maintained older condo buildings in the CBD as an alternative.

“The declining performance in the low to medium priced market segments has prompted many developers to switch their focus to offering high-end and luxury residences located in prime Bangkok downtown areas. The competition to carve out a piece of the luxury market has led to a frenzy of land purchases, rapidly driving up the cost of land and development costs. Consequently, many developers are offering smaller units to keep purchase prices low enough to attract buyers,” says Aliwassa Pathnadabutr, CBRE Thailand Managing Director, to the Bangkok Post.

The price of a 1bedroom unit in a new luxury condo between 35-45 square meters in Bangkok’s CBD has the same average price as a 50-60 square meters unit in an older building. CBRE Research notes that 60 percent of new condo units under construction in downtown Bangkok during the 4th quarter of last year were 1bedroom units meaning that selection for larger units was limited and much more expensive.

“Increases in new property prices have been a blessing for owners of older properties, especially those that are well located and well maintained. The result has been an uptick in prices in the resale property market as well,” says Aliwassa.

However, the trend is not universal. Some older projects have not been able to attract this newfound interest and have not benefited from the steadily increasing property values in Bangkok. The reasons for this include bad locations, poor maintenance, higher prices, and inconvenient layout/design. The most popular older condos are those built between 2005 and 2010 which feature more modern layouts.