私の最初の著書、バンコク不動産投資・基礎編を読んだ人なら覚えているかもしれませんが、「新築志向が非常に強く中古物件は人気がない」というのがバンコクコンドミニアムの市場特性だと書きました。

実際、次々と売り出される新規プレビルドプロジェクトの売出価格が確実に上昇していくのに、中古物件はそれに比べて値上りが遅い、もしくはほとんど値上りしないという例がよくあります。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

このことは著書でも書きましたが、

にほんブログ村

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

Chinese dethrone Japanese as Bankok's keenest condo buyers

Chinese buyers are dominating the Bangkok property market with no end in sight, says the Thai Condominium Association.

Prasert Taedullayasatit, the association's honorary president, said a large number of Chinese buyers have come into Bangkok's condo market in the past few years and the trend is expected to continue.

"The Chinese bought [condo units] with cash," he said. "A condo project near a mass transit station, for which construction was completed last year, saw healthy transfer among Chinese buyers, though they got a 10-20% higher price than Thai buyers."

Last year, condo transfers to foreign buyers were valued at a combined 71 billion baht, accounting for 27% of total condo transfers in Bangkok.

民泊問題など、平気で問題を起こす中国人投資家ですが、やはりそんなことをしていたのか、と納得したりもしましたが、まだまだ中進国のタイでは社会制度自体がぜい弱で、汚職や賄賂を通して簡単に違法行為が行われてしまうということでもあります。

しかし、これまでカナダやオーストラリアでも中国人投資家が不動産を買い漁り社会問題を引き起こした例からも、今の中国人投資家の流れが続けば、その内、タイでも同様の問題が起こりそうです。

そこで今、世界の国々が中国人投資家の過ぎた不動産投資から国民を守るために、どんな対抗措置を取ってきているかが書いてあり、タイ政府は見習うべきだというものです。多分、これは日本政府にも同じことが言えるのかもしれませんが...。

これは参考になると思ったので、そこを抜き書きしておきます。

１．オーストラリア：　外国人は新築しか買えない。しかも、指定されたプロジェクトのみ。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

สำหรับสิงคโปร์และมาเลเซีย คนจะมาทำอาชีพนายหน้า จะต้องมีใบอนุญาตที่สอบโดยคณะกรรมการควบคุมวิชาชีพในประเทศเท่านั้น ถ้านายหน้าไทยขืนทะเล่อทะล่าไปขายทรัพย์ รับเงินมัดจำตามห้างสรรพสินค้าหรือศูนย์ประชุมแสดงสินค้าในประเทศของเขา และตำรวจเห็นเข้า มีโอกาสเข้าคุกได้ง่ายๆ เพราะเขาคุ้มครองนักวิชาชีพ แต่เขาองไทยเราไม่ทำ แถมยังปล่อยผีให้มา "ปล้นชาติ" ใช่หรือไม่

            เรามาดูกันว่าต่างประเทศเขาปกป้องชาติและประชาชนจากการครองงำอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไรบ้าง

            1. ออสเตรเลีย: ต่างชาติมาซื้อบ้านได้ แต่ต้องเป็นบ้านมือหนึ่งในโครงการจัดสรรเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านมือสองได้ เพื่อไม่ให้ราคาขึ้นกระฉูดจนกระทบต่อกำลังซื้อในประเทศ

            2. มาเลเซีย: อนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านได้ในราคาตั้งแต่ 2 ล้านริงกิต (17 ล้านบาท) ขึ้นไปเท่านั้น ต่ำกว่านี้ห้ามซื้อ

            3. สิงคโปร์: ต่างชาติสามารถมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่ต้องเสียภาษี 15% (คนสิงคโปร์ไม่ต้องเสีย) เพื่อเป็นการดักทางการเก็งกำไร . . . แต่ไทยเราให้ซื้อได้โดยไม่เสียภาษี โดยเฉพาะในเขต EEC สบายกว่าคนไทยอีก อย่างนี้ "ขายชาติ" ไหม

            4. ฮ่องกง: หนักกว่าสิงคโปร์เสียอีก โดยให้ต่างชาติต้องเสียภาษีถึง 30% เลย อย่างนี้เขาเห็นแก่ชาติและประชาชนในท้องถิ่นใช่หรือไม่

            ไทยจะเป็นมณฑลใหม่ของจีนหรือไม่ ก็ต้องคอยดูกัน คนจีนยุคใหม่ที่มาไทย ไม่ใช่พวก "เสื่อผืนหมอนใบ" ที่มาพึ่งพระบรมโพธิสมภาร แต่น่าจะมายึดแผ่นดินไทยมากกว่าหรือไม่

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

さて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。

また、住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、５割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。

従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住宅や投資物件が買えるタイ人は、主に公務員等の一部中所得層とアッパーミドルクラス以上の民間企業で働く人、もともとの富裕層、そしてそもそも借り入れなどしない外国人と思っていいと思います。

それもあって、この調査結果にもあるように住宅購買力が低迷するランシットなどの郊外では、民間で働く中低所得層が多く、郊外の廉価な住宅市場での不動産投資には私は消極的なのですが、少なくとも、購買力格差が開きつつある中、今しばらくは郊外物件は敬遠した方がいいのではないかと思っています。

そうはいっても、ＣＢＤやトンロー辺りで５，０００万円近くもするコンドミニアムを買える人もそう多くはいないと思うので、予算が１，５００万円～２，０００万円の一般投資家が注目するべきは、数の上で圧倒的に多いこのアッパーミドルクラスがこれから買うエリアだろうと思うのです。

そう考えると、今後の投資対象はやはりダウンタウン、フリンジからミッドタウン、しかもその中でもごく限られたエリアだろうと思うのですが…。

さて、来月１０日と１１日に全国住宅産業協会主催により、東京、大阪で開かれる私の講演会では、このフリンジ、ミッドタウン市場の将来性と問題点についても解説する予定です。

また、最近、市場が急回復しつつあるバンコクの奥座敷、パタヤ市場の動向についても、現地の大手デベロッパーと有力エージェントに参加してもらい、私が通訳となって合同セミナーを行います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。

その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。

例えば、２０１３年の上半期に成約した住宅ユニット総数の５２％が２００万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住宅であったことになる。一方、金額ベースでもこういうアフォーダブルな住宅は市場全体の２６％のシェアを占めていた。

しかし、２０１８年上半期を見ると、アフォーダブルな物件は全体の販売ユニット数のわずか２５％を占めるだけとなり、金額ベースではわずか１０％に過ぎない。

一方で、アッパーミドルクラス以上が対象の５００万バーツを超える物件は、総販売数５６，７５４ユニットの１９％を占めるようになり、さらに金額ベースでは４５％ものシェアを占めている。

このことは、一部中所得層、アッパーミドルや富裕層しか住宅が買えなくなっているということであり、低所得層の住宅購買力は減少していることになる。

ところで、一部中所得層とは、毎年ボーナスや昇給があり、福利厚生も手厚い公務員などであり、バンコク首都圏に住む約１５０万人の公務員が住宅を購入する余裕がある。しかし一方で、民間セクターの中所得層は住宅購買力が減少しているというのが実情である。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs who conducted the most comprehensive survey of real estate markets in Thailand since 1994 warned that Thai economy is getting worse.  A clear evidence was the number and value of low-priced housing were shrinking significantly.

In the past, when housing markets were in trouble,  there would be a down market trend to offer low-priced housing for the vast majority of lower income groups in the markets.  In 2013, 52% of the total housing units sold in the first half of the year were priced Baht 2 million and below (USD 64,500 at that time).  This implied that most of the units offered were for lower and lower-middle income groups.  These units were accounted for 26% of the total value in the market of USD 5.452 billion.

However, in the first half of 2018 or five years later, low-priced units were only 25% of the total sales accounted  for 10% of the total value of USD 7.462 billion.  Whereas, the high price units (including those offered for higher middle income groups and priced over Baht 5 million or USD 161,300) were sold for 19% of the total 56,754 units.  However, their value were accounted for 45% of the total value.

This meant that today only those middle income, higher middle income and high income  groups can afford a house in the markets.  The affordability of those lower income groups were shrinking.
It should be recognized that some 60% of the public servants or government employees or 1.5 million people are living in the Bangkok Metropolitan Region.  That was why they could afford a house in an open market.  They had bonus and salary increases with good welfare; whereas, the private sectors were less privileged.

このサーベイは８月上旬、１，００２人、平均年齢３９歳の人達を対象に、今のタイ経済についてどう思うかについて行われたものである。

経済状況は１年前に比べて今はどうか、そして今後どうなると予想しているかについてアンケートを取り、１をワースト、１０をベストの１０点満点で評価してもらい、それをまとめたのがこの表である。

１．現在のバンコクの経済状況は３．７と非常に悪く、２０１７年の方がが４．７と今より良かったと思っている。また、来年度の見込は４．３であった。

２．アンケート調査の場所は郊外の住宅地である北部のランシット、南部のサムローン、西部のオムノイであったが、状況はどこも同じで２０１８年の経済状況は昨年より悪化しているが、来年は若干良くなるだろう。しかし、２０１９年の経済も２０１７年ほどにはよくならないというものであった。

３．職業別の分析でも評価は大体同じであったが、低所得層や自営業の層に比べると、公務員等のパブリックセクターだけは比較的楽観的な見方をしている。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

ด่วน! ย้ำผลสำรวจล่าสุด เศรษฐกิจทรุดหนักจริงๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้นำคณะออกสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในเขตปริมณฑลของ

กรุงเทพมหานคร อันได้แก่ บริเวณตลาดรังสิต ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต และโดยรอบ บริเวณตลาดสำโรงและอิมพีเรียลสำโรง และบริเวณตลาดอ้อมน้อยและโดยรอบ เพื่อทราบความคิดเห็นของประชาชนต่อภาวะเศรษฐกิจ อันจะทำให้รัฐบาลได้มีข้อมูลเพื่อประกอบการวางแผนพัฒนาประเทศต่อไป

การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในระหว่างวันที่ 8 และ 9 สิงหาคม 2561 โดยสัมภาษณ์ประชาชนที่บรรลุนิติภาวะแล้วจำนวน 1,002 ราย ที่มีอายุเฉลี่ย 39 ปี ให้ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 ณ ขณะนี้ เทียบกับปีที่แล้ว (พ.ศ.2560) และให้คาดการณ์เทียบกับปีหน้า (พ.ศ.2562) โดยให้คะแนนอยู่ระหว่าง 1-10 โดย 1 คือแย่สุด ในขณะที่ 10 คือดีที่สุด ส่วนคะแนนกลางๆ คือระหว่าง 5-6 ผลสำรวจพบว่า

1.       ณ ปัจจุบัน (พ.ศ.2561) คะแนนที่ประเมินได้คือ 3.7 ซึ่งต่ำกว่าคะแนนที่ 5-6 คะแนนอยู่ค่อนข้างมาก แสดงว่า สถานการณ์เศรษฐกิจในขณะนี้ไม่ดีอย่างชัดเจน และหากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว พ.ศ.2560 ปรากฏว่าคะแนนอยู่ที่ 4.7 หรือดีกว่าปีนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 หรืออาจจะรวมก่อนหน้านี้ด้วยอยู่ดี

2.       หากเปรียบเทียบระหว่างทำเล คือรังสิต สำโรงและอ้อมน้อย ปรากฏว่าทุกที่มีสภาพคล้ายกันหมด ก็คือ เศรษฐกิจในปี 2561 แย่กว่าปี 2560 และคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 โดยมีเพียงย่านรังสิตที่คิดว่าปี 2562 จะดีขึ้นกว่าปี 2560 และปี 2561 ส่วนที่สำโรง และอ้อมน้อย ต่างเห็นว่า แม้เศรษฐกิจปี 2562 จะกระเตื้องกว่าปี 2561 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 ที่ผ่านมาอยู่ดี

3.       ในส่วนของกลุ่มอาชีพ พบว่า ทุกกลุ่มอาชีพประเมินว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 มีค่าต่ำกว่าเกณฑ์เฉลี่ยที่ควรจะเป็น และแย่กว่าปี 2560 แต่จะกระเตื้องขึ้นในปี 2562 กลุ่มข้าราชการประเมินสถานการณ์ไว้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เพราะข้าราชการเป็นอาชีพที่มีความมั่นคง และยังมีโบนัสและการขึ้นเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกจ้างเอกชนก็ยังมองเศรษฐกิจในแง่ดีกลุ่มอาชีพอื่น จะสังเกตได้ว่ากลุ่มคนงานระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง และกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ๆ แบบ Self Employed มองเศรษฐกิจตกต่ำเป็นอย่างมาก และคงได้รับผลกระทบทางลบมาเป็นพิเศษ

4.       หากมองจากกลุ่มอายุ จะพบว่าทุกกลุ่มก็มองเป็นในทำนองเดียวกันคือ ปีที่แล้ว ดีกว่าปีนี้ และปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ โดยปีหน้า (พ.ศ.2562) จะยังไม่ดีเท่าปี 2560 กลุ่มที่มีอายุ 30 ปีลงมา มองในแง่ดีกว่ากลุ่มที่มีอายุมากขึ้น คือ กลุ่มที่มีอายุ 31-45 ปี และกลุ่มที่มีอายุ 45 ปีขึ้นไป ประเมินภาวะเศรษฐกิจไว้ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มที่มีอายุน้อยกว่านั่นเอง ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ที่มีอายุน้อย ยังมีศักยภาพในการทำงานมากกว่ากลุ่มที่มีอายุมากกว่า ซึ่งโอกาสการย้ายงานต่าง ๆ ก็คงจะยากกว่านั่นเอง

สำหรับเหตุผลที่หลายคนมองว่าเศรษฐกิจในอนาคตในปี 2562 จะดีกว่าปี 2561 นั้น เพราะว่าหากมีการเลือกตั้ง สถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น มีมิตรประเทศมาคบคามากขึ้น หลายคนก็คาดหวังว่าการเลือกตั้งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ได้รัฐบาลชุดใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมาบริหารประเทศ ทำให้ประเทศก้าวพ้นจากภาวะฝืดเคืองในขณะนี้ แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง สถานการณ์ก็จะตกต่ำลงไปอีก ทั้งนี้เป็นไปตามคำให้สัมภาษณ์ของประชาชน

ดร.โสภณ เสนอแนะให้ทางรัฐบาลเร่งช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและเกษตรกรในประเทศ เช่น การประกันราคาผลิตผลทางบการเกษตรเช่นในยุคก่อน เร่งหาตลาดสินค้าของไทยให้มีประสิทธิผลขึ้น ทั้งนี้ค่าแรงขั้นต่ำควรมีการปรับปรุงทุกปีเพื่อความอยู่รอดของประชาชนระดับล่าง ควรเร่งลดความเหลื่อมล้ำโดยมาตรการด้านภาษีที่ในขณะนี้มุ่งเน้นแต่การสนับสนุนผู้มีรายได้สูง และที่สำคัญ ควรจัดการเลือกตั้งให้บริสุทธิ์ยุติธรรม โดยอาจเชิญสหประชาชาติมาจัดการเลือกตั้ง เพื่อให้ได้รัฐบาลของประชาชนมาบริหารประเทศ

タイ中央銀行によるこの調査分析の結果、外国人によるコンドミニアム購入需要は今後も増加する傾向にあり、この需要増はこれまではタイ国内のコンドミニアムの供給過剰問題を緩和するという効果もあったのだが、今後さらに急増すると、新たな問題を引き起こす可能性があり、警戒が必要との結論に至った。

そして、今後は政府機関と不動産業界が以下の対応策を導入していくべきであるとのアドバイスを関係機関に流した。

政府はコンドミニアムに対する外国人購入需要の最新動向について常時調査を行い、正確かつタイムリーなデータを入手しその分析結果を遅滞なく公表する。そして、不動産関連の政府官庁の政策決定機関やデベロッパーなどの関係業者はその調査結果や分析結果をいち早く政策決定や事業計画の決定に反映していく必要がある。

とまあ、こんな内容のことをタイ中央銀行が警告しているわけですが、私が日本でセミナーを行うときにいつも一番最初に持ってくるのが、コンドミニアム市場動向のグラフです。

実はこの中央銀行の地価とコンドミニアム売出価格の推移を示したインデックスが彼らのＨＰにはあるのですが、それを私が自分でグラフに変換して、これまでの価格推移を相対的に表すグラフを使って説明してきました。

これは、タイ中央銀行という公の機関が調査するインデックスなので不動産エージェントやデベロッパーの都合のいい点だけを強調したバイアスのかかった情報でなく、市場動向の実態を表しているというメリットがあるからです。

いずれにせよ、今後も外国人、特に中国人の購入が急増するのはほぼ間違いないと思えるところであり、その影響による不動産価格高騰によって自分の投資物件の価値も上がるというメリットがある反面、政府や不動産デベロッパーなどが何らかの対策を取らなければ、今後はマーケットリスクがこれまで以上に高くなってくること、他国と同じようにタイ国内でも国民が住宅を買えなくなるという社会問題が出てくること、兼ねてから指摘してきた中国人投資家の違法民泊賃貸など、様々な問題が起こってくる可能性があります。

例えば、このことは著書でも書いたのですが、現在、中国人投資家の中心的な予算は４００万バーツ前後の物件で、民泊で旅行者に賃貸しやすい１ベッドルームの購入が多く、ロケーションとしてはＭＲＴ沿線のラーマ９やラチャダーに多いという調査結果が既に出ていることもあり、少なくともこういうデータは逐次参考にしていくべきです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

บทวิจัยชิ้นนี้ สรุปเอาไว้ว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ปัจจุบันการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์นี้ มีส่วนช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างได้บางส่วน แน่ยังต้องติดตามผลกระทบ การซื้ออาคารชุดชาวต่างชาติที่เร่งขึ้นมากต่ออาคารชุดไทยในระยะต่อไปอย่างใกล้ชิด

コンドミニアム市場での３つの主要なプレイヤーといえば、タイ人消費者、デベロッパー、そして金融機関であるが、外国人需要の急増はそれぞれに対して次のような影響を及ぼす。

タイ人消費者への影響：　
これは理論上の話であるが、今後外国人需要が増加するにつれて、やがてタイ国内のコンドミニアム価格も上昇することになる。
一方で、もしタイ人の収入増がそれに追いつけなければ、将来、タイ人消費者が自宅としてコンドミニアムが買えなくなるという、カナダ等の諸外国と同じ問題が発生する可能性がある。

不動産デベロッパーへの影響：　
外国人需要の増加に対して、デベロッパーがそれに応じて外国人へのコンドミニアム販売に注力し過ぎた場合、デベロッパーの財務状態とコンドミニアム供給市場の両方に悪影響を与える可能性がある。

例えば、将来、タイで多くのコンドミニアムを購入している外国人の属する国が経済危機に陥った場合や、外国またはタイ政府が外国人によるタイ不動産購入の規制を始めた場合、外国からの不動産購入資金の流入も急減することになる。

その結果、外国人購入者は契約をキャンセルし、竣工時の移転登記が行われなくなるという事態になれば、最終的にデベロッパーの資金繰りが悪化し、さらに、そのキャンセルされた物件が国内市場に流入してくることで、市場に供給過剰をもたらすことにもなる。

金融セクターへの影響：

外国人需要の増加は今のところ、金融機関の与信基準に影響を与えていない。つまり、法律でタイの金融機関は外国人が不動産購入する際に融資することを禁止されていることから、直接的な影響は受けていない。
しかし、デベロッパーが今後外国人需要にシフトし過ぎた場合、彼らは開発コストの７０％以上を借入金でまかなっていることから、もし不動産市場で異変が起こった場合、デベロッパーへの融資が焦げ付くというような間接的なリスクがあるのだ。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

“ผลกระทบ ต่อผู้บริโภค” ในทางทฤษฎี อุปสงค์ ชาวต่างชาติที่มากขึ้นจะส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดของไทยเพิ่มขึ้น และทำให้ ราคาอาคารชุดแพงขึ้นตาม ซึ่งอาจกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้บริโภคในประเทศได้หากรายได้ของ ครัวเรือนในประเทศปรับเพิ่มขึ้นน้อยกว่าการเร่งตัวของราคาอาคารชุด

ด้าน “ผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์” อุปสงค์ชาวต่างชาติ ที่เพิ่มขึ้นอาจส่งผลกระทบด้านลบ ต่อฐานะการเงินและอุปทานอาคารชุด ในตลาดได้หากผู้ประกอบการเน้นขาย โครงการให้ลูกค้าชาวต่างชาติมากเกินไป

เนื่องจากหากลูกค้าต่างชาติเกิดปัญหา เช่น เศรษฐกิจของประเทศลูกค้าเกิด วิกฤติ หรือภาครัฐ (ทั้งไทยและต่างประเทศ) ออกมาตรการทำให้เกิดอุปสรรคต่อ การนำเงินเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทย จะส่งผลต่อการตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ ของลูกค้าต่างชาติและกระทบต่อฐานะ การเงินของผู้ประกอบการ รวมถึง เพิ่มอุปทานคงค้างในตลาดได้

ส่วน “ผลกระทบต่อภาคสถาบัน การเงิน” อุปสงค์ชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้น ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อคุณภาพสินเชื่อ Post-financing ของภาคสถาบันการเงิน เนื่องจากข้อกำหนดของไทยที่ ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงิน ในไทยได้โดยเสรีแม้ผลกระทบทางตรงมีจำกัด แต่ยังต้องติดตามความเสี่ยง ทางอ้อม คือคุณภาพหนี้ของผู้ประกอบการ (Pre-financing) หากผู้ประกอบการ เน้นลูกค้าต่างชาติมากจนเกินไป หรือ ประเมินความต้องการลูกค้าต่างชาติ ผิดพลาด อาจกระทบฐานะการเงินของ ผู้ประกอบการและส่งผลต่อเนื่องถึง ภาคสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้ได้ สะท้อนจากสัดส่วนการระดมทุนของ ผู้ประกอบการมากกว่า 70% พึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์

この調査結果によれば、２０１７年に外国人がコンドミニアム購入のために海外からタイに送金してきた資金は７０８億バーツ（約２，４００億円）であり、２０１６年の５３２億バーツ（約１，８００億円）に比べて３３％も増加していたことがわかった。

ちなみに、２０１２年から２０１６年までのコンドミニアム購入のための海外からの送金額の平均増加率は年率１０％であったことからも、その急増ぶりがわかる。

この２０１７年の外国人購入額急増について国別に調べてみると、中国（香港を含む）がその大部分を占めている。また、外国人の需要は大きく自己居住需要と賃貸運用する投資需要の２つに分けられることがわかった。

一方で、外国人の場合、竣工後の移転登記の際に解約となる率が非常に低く、このことから竣工前に購入予約権の転売益を狙うゲンガムライ目的の買いは少ないことがわかる。

しかし、これらの自己居住需要と賃貸運用投資需要以外に、竣工引渡し時の解約率が減った理由はもう一つある。

それは、デベロッパーが外国人のゲンガムライ転売行為を阻止するために、外国人に対してはダウンペイメントの比率を販売金額の２５～３０％に引き上げていることである。

ちなみに、タイ人がコンドミニアムを購入する場合は５～１０％のダウンペイメントが一般的であり、この差が外国人の転売を抑制しているのである。

そして、この調査報告書の指摘はさらに続き、外国人の購入需要増は将来、タイのコンドミニアム市場全体に影響を及ぼすことになると述べている。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

บทวิจัยระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติ ปี 2560 เร่งขึ้นมากสะท้อนจากสัดส่วน มูลค่าการซื้ออาคารชุดของชาวต่างชาติต่อมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทั่วประเทศที่เพิ่มขึ้น โดยพบว่า มูลค่า เงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท คิดเป็นการขยายตัวที่ 33% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) สูงกว่าการขยายตัวปี 2555-2559 ที่เติบโตเฉลี่ยปีละ 10%YoY

การขยายตัวของอุปสงค์ต่างชาติ ในปี 2560 มาจากประเทศจีน (Mainland และฮ่องกง) เป็นหลักซึ่งส่วนใหญ่ นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและเพื่อลงทุน ปล่อยเช่า ขณะที่การซื้อเพื่อเก็งกำไร ใบจองมีน้อยสะท้อนจากอัตราการยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ที่อยู่ในระดับต่ำมาก ซึ่งนอกจากเหตุผล ที่ผู้ซื้อต้องการอยู่อาศัยจริงหรือปล่อยเช่า แล้วอีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้การยกเลิก การโอนกรรมสิทธิ์อยู่ในระดับต่ำเป็น เพราะผู้ประกอบการมีมาตรการป้องกัน การเก็งกำไรของชาวต่างชาติ โดยบริษัท จะเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูง (25-30% ของราคาอาคารชุด) เมื่อเทียบกับลูกค้า คนไทยที่ส่วนมากจะถูกเก็บเงินดาวน์ 5-10% ของราคาอาคารชุด

งานวิจัยชิ้นนี้ยังระบุด้วยว่า ผลกระทบของอุปสงค์ชาวต่างชาติต่อตลาดอาคารชุดไทย ผ่านผู้เล่นที่เกี่ยวข้อง 3 ภาคส่วน สำคัญ คือผู้บริโภค ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และภาคสถาบันการเงิน พบว่า

下の記事は、最近、増加の一途をたどる外国人投資家の実態について、現地の経済新聞であるグルンテープ・ツーラギットに載ったものです。

その内容は非常に興味深いもので、最近の外国人、特に中国人投資家のコンドミニアム爆買いともいえる急増に対し、タイ中央銀行が警戒しているという記事です。

ここ数年来、カナダ西海岸やオーストラリアなどで中国人の不動産購入が原因で価格が高騰し、バンクーバーなどは小さなアパートを借りるだけで家賃が２０万円にもなっているそうで、住民から苦情が出ています。

その結果、カナダ政府やシンガポール政府は外国人の購入規制に動いたのですが、タイ政府は今のところ何の動きもしてないので、ここしばらくは中国人のバンコクやパタヤでのコンドミニアム購入は増え続けると考えるべきです。

しかし、今の調子で外国人の買いが増加し続けると、やがてバンコクの住宅市場も他の国と同じような問題が起こるのかもしれません。

さて、まずは記事の概要から。

外国人のコンドミニアム購入ラッシュが続く中、タイ中央銀行は最近の調査結果、「外国人のコンドミニアム需要：市場の現状とリスクについて今後も注視していかなければならない」という警告を発した。

タイのコンドミニアムに対する外国人需要、特に中国人の需要が増加傾向にある一方で、住宅に対するタイ人の国内需要がまだ回復途上にあるため、コンドミニアム価格への大きな影響は今のところ出ていない。

また、現時点ではこの需要が今後急激なコンドミニアム価格の上昇をもたらし、タイ国民が住宅を買えなくなってしまうような事態になる兆候も出ていない。

しかし、タイ中央銀行は、コンドミニアムデベロッパーが外国人需要に応じて次々と新規供給を続けていくと、将来これが供給過剰となって不動産市場にショックを与える可能性があると警戒している。

もっとも、今のところ、デベロッパーも新規供給には慎重になっていて、国内需要に重きを置いて供給計画を立てているのでこのリスクはそれほど高くないのだが…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村

ต่างชาติแห่ซื้อ ‘คอนโด’ พุ่ง แนะเก็บข้อมูลป้องเสี่ยงทางอ้อม

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เผยแพร่บทวิจัยเรื่อง “อุปสงค์ชาวต่างชาติในตลาดอาคารชุดไทย : สถานการณ์ปัจจุบันและความเสี่ยง ที่ต้องติดตามในระยะต่อไป” เขียนโดย “มณีรัตน์ ก้องเสียง” เศรษฐกร สายนโยบายการเงิน ธปท.

บทวิจัยนี้ระบุว่า อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปัจจุบันมีแนวโน้ม เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน ซึ่งมีส่วน ช่วยทดแทนอุปสงค์ในประเทศที่ยังอยู่ ในช่วงฟื้นตัว ทำให้อาคารชุดคงค้าง ในตลาดไม่ปรับเพิ่มขึ้นมากนัก และ ยังไม่พบสัญญาณว่าอุปสงค์เหล่านี้จะ ทำให้ราคาอาคารชุดเร่งขึ้นและกระทบความสามารถในการซื้ออาคารชุดของ ผู้ซื้อในประเทศ
ส่วนความกังวลว่าผู้ประกอบการ จะเปิดโครงการใหม่เพื่อเน้นขายลูกค้า ต่างชาติมากเกินไป ซึ่งอาจกลายเป็น ปัญหาอุปทานล้นตลาดในอนาคตได้ หากเกิด Shock กับอุปสงค์ชาวต่างชาตินั้น จากการประเมินพบว่าความกังวลดังกล่าว ยังมีไม่มาก เนื่องจากผู้ประกอบการ ยังค่อนข้างระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ และเน้นขายผู้บริโภคในประเทศเป็นหลัก