バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年07月

バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その2)

Seminarレポートは以上ですが、実は私は今回の著書の中で、AREAの調査結果やグラフを多用しました。

というのも、ここで彼らが「
AREAはASEAN最大の独立系調査機関であり、デベロッパーや銀行から派遣された役員は一人もおらず、いかなるバイアスもかかってないニュートラルな調査結果を公表できるのが我々の強みである」と言っているように、デベロッパーが隠したがる悲観的な調査結果でも公表してくれるので非常に参考になるからです。

もっとも、時々極端なことも言い出すので全部が全部真に受けるわけではないですが、不動産エージェントのレポートに多い、顧客であるデベロッパー側にウエイトを置いたポジショントークにはちょっと辟易させられているので、それが全く感じられないところに価値があると思っています。

いずれにせよ、5月に2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?で3回にわたり、レポートしましたが、どうも当時のAREAの予測は間違ってなかったようでもあり、まだ予断は許せませんが、年初にDDプロパティやNEXUSが予測していた「2018年は住宅マーケットがリバウンドする」という極めて楽天的な話とは、幾分状況が違ってきているように思えます。

ただ、ある意味、これは市場全体にとってはいいことでもあり、これで市場の需給がもう少し引き締まってくれば、来年後半ぐらいからまた市場全体の比較的健全な拡大成長が始まるように思うのです。

すなわち、逆張り的な意味では、今年はリーズナブルな価格の有望物件を買ういいチャンスなのではないかとも思うのですが…。

なお、まだ最終決定ではありませんが、9月に東京と大阪で開催予定のバンコクとパタヤの投資チャンスに関する合同セミナー(注:バンコクについては私が講師となり、パタヤについては外国人による英語セミナーなので、私が通訳をする予定)で、具体的な投資適格物件名や必要投資金額、投資成功例を挙げながら解説していくつもりです。

ただし、これは全国レベルの不動産業界団体が主催するセミナーであり、プロの
業界関係者を対象にしているので、満席の場合、残念ながら一般投資家の参加は難しいかもしれません。

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バンコク市場の供給過剰が沈静化し始めた?(その1)

バンコク住宅市場AREAからバンコク住宅供給に関する直近の調査結果が出てきました。

この調査報告書の概要をまとめたものが以下ですが、今年前半のバンコク首都圏の住宅新規供給量は縮小傾向にあり、当初AREAが懸念していたバブル発生の危険も、現時点ではやや遠のいたということのようです。

概要:

2018年半ばの現時点では、バンコク首都圏の住宅市場は深刻な供給過剰状態にはなっていないようだ。そして、このまま供給がコントロールできれば2018年は全体として不動産市場は安定した状態が続くであろう。

もっとも、今回の新規供給減少はタイ経済のスローダウンを反映しているのであるが、住宅市場にとっては供給過剰を避けられるという面では好都合ともいえる。

実際、今回の調査によると、2018年前半に売り出された新規プロジェクトは191と昨年の198より減少した。また、住宅の平均価格については米ドルベースで131,181ドル(約1,400万円)であったが、これは全米平均住宅価格の3分の1の水準である。

2018年1年間の総供給量は416プロジェクト、100,921ユニット、金額では約132億ドル程度になると予測されるが、これは2017年に比べて供給ユニット数と金額でそれぞれ12%、7%縮小することになる。

つまり、これが意味するところは、2018年全体のバンコク住宅市場は成長が低迷する傾向にあるということでもある。

従って、デベロッパーや金融機関は新規プロジェクトの売出やプロジェクトローンの融資には最新の注意を払うべきであり、さもなくば、将来、供給過剰が起こる可能性がある。

次回に続く


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There are still no serious oversupplies in Bangkok's housing markets as of Mid 2018 unless the supplies are still increase steadily.  If the supplies are controlled, the 2018 markets would be still stable.  The supplies were smaller.  This implies the slow down of the economy but would be good for no oversupplies in the markets.

Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs (AREA) presented a latest research paper on the real estate markets in the Bangkok Metropolitan Region with reference to the trends as of mid 2018.  AREA is the largest real estate information and valuation centre in this ASEAN Region.  The following is a summary of this presentation.

AREA conducts surveys of all types of real estate projects launched on monthly basis since January 1994.  In addition, AREA also conducts surveys on the updates of sales of existing housing projects on a quarterly basis in Bangkok as well.  In the latest survey in mid 2018, we found some 191 real estate projects launched during the first half of 2018.  Most of them were housing projects (owner-occupied low-rise residences and condominiums).  In addition, we also updated some 2004 projects in the markets.  Hence, this survey is always the largest one in Thailand.

Our information is thus the first-hand information catered for real estate developers, bankers and financiers, professionals in real estate, investors and the like.  AREA is very neutral because it will not get involved in real estate development nor brokerage business itself.  Our integrity is that we have no developers nor bankers sitting in our board to oversee our information prior to our members.

During the first half of 2018, the total number of real estate projects launched was 191 projects  compared to 198 projects launched last year.  Considering housing alone, the total number of projects were 189 with 45,873 housing units of all types at the value of USD 6.018 billion.  This made an average price of a unit at USD 131,181 which was approximately one third of the average house price in USA.

This is shrinking.  for the first half of last year (201), the total number of units was 54,281 units at a total value of Baht 182.647 billion (USD 5.372 billion at that time Baht 34 = USD 1) of the total 193 projects.  It can be observed that the average size per project was 281 units in 2017, significantly larger compared to the 2016 average of 241 units.

It is estimated that in 2018 as a whole, there would be 416 projects with a total number of units of 100,921 or USD 13.239 billion.  Compared to 2017, the total number of housing units and the value launched would be somewhat 12% and 7% lower.  This significant difference implies that the markets in 2018 would be not so active.

Developers and financiers should pay high attention to develop or finance projects at present so that the supplies would not be too high.  Otherwise, there might be oversupplies in the fuuture.

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その4)

Land Price Indexさて、以上から大体どこもキャピタルゲイン狙いならCBDという見方は同じであり、私もこれまで、資金的に余裕のある日本人が投資をするのであれば、やはり、トンローやプロンポンを勧めてきています。

ただし、その場合、小さな1ベッドルームでは周辺のマーケットニーズから離れてしまうので、小さくても50㎡前後のユニットを選ぶべきだと思います。つまり、5,000万円近い投資になるのですが、これができるのは、日本人投資家でもごく一部の富裕層に限られてしまいます。

下に添付したのは、タイランド・プロパティというウエブマガジンの記事ですが、「プロンポンとトンロー、この2つの隣接するロケーションこそ、投資としてベスト」という見出しで始まっています。

まあ、中長期的な視点で見ればどこも同じことを言っているし、誰も反対する人はいないと思いますが、これが今の市場全体のコンセンサスということです。

ただし、向う1、2年のスパンで考えると、ここ数年のCBDの異常な地価上昇、特にトンローなどは新規プロジェクトの売出価格の上昇が急激すぎて、市場がついてきてないようにも見えることから、しばらく調整期間に入って緩い上昇になるのではないかと私は思っています。


それもあって、今回の著書でも書いたように、今年、来年といった数年間は、フリンジのプラカノンやオンヌット、ミッドタウンのバンジャークからウドムスク、そしてサブアーバンならサムローンなどが地価の出遅れ感の調整で値上りしてくると思うし、またプロンポンやトンローでの投資金額に比べたら比較的少額の資金で投資できることからも、平均的日本人投資家にとって狙い目ではないかと思っています。

それと、近いうちにまたレポートしますが、ここ数年の大手デベロッパーによる海外でのマーケティング展開もあって、外国人投資家の投資がまた一段と増えてきていて、その中でも特に中国人の投資が急増しているという統計が発表されました。

そして、これは著書でも書きましたが、ここで留意すべきは、中国人の投資はそのボリュームゾーンが日本人と同様、1,000万円からせいぜい2,000万円ぐらいまでに集中しているという点です。

つまり、トンローやプロンポンに投資する中国人は思ったほど多くなく、むしろこれからは、ラチャダーだけでなく、グリーンラインのフリンジやミッドタウンにこの投資資金が流れてくるだろうと思うのです。


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Phrom Phong and Thong Lor. These two neighbourhoods are the best place for Bangkok real estate investment


What makes Phrom Phong and Thong Lor the best place for Bangkok real estate investment?

Phrom Phong and Thong Lor are less than a kilometre apart and share some common traits. Both are popular residential communities among expats working in Thailand due to their lifestyle options. A wide range of shopping, dining and nightlife can be found in this part of Bangkok which makes it lively during the evening and weekends.

The influence of the Japanese population, who have preferred this part of the Thai capital for decades, can also be found throughout Phrom Phong and Thong Lor. Finally, each neighbourhood is home to a unique collection of outstanding properties that vary in size. When you put all of these reasons together, it is easy to see why Phrom Phong and Thong Lor is the best place for Bangkok real estate investment.

 

Phrom Phong real estate

Multi-bedroom condominium units are extremely popular in Phrom Phong. Two-bedroom units are in high demand from both buyers and renters and arguably present the best investment opportunity.

A two-bedroom, two-bathroom condominium unit in The Address Sukhumvit 28 is going for THB 15.5 million (USD 486,000). The project, which was completed in 2009, is a short walk from the Phrom Phong BTS station.

Those looking for a new-build unit to invest in should consider Supalai Oriental Sukhumvit 39. The development is located in the north part of the neighbourhood and is close to a few shopping centres. A 77 square metre, two-bedroom unit here starts at THB 10.2 million (USD 321,293).

 

Thong Lor real estate

The best place for Bangkok real estate investment could be a unit in a project like The Monument Thong Lo. This superluxury condominium is being developed by highly-respected homebuilder Sansiri and has a range of trendy amenities to meet the demand of residents in this part of Bangkok.

The unit sizes are superb, starting at 124 square metres. A two-bedroom, two-bathroom unit in the 45-storey development starts at THB 30 million (USD 941,676). Units in The Monument Thong Lo have been going fast and with only 127 residences available, they won’t be around for much longer.

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その3)

Untitled7.一方で、タイ人富裕層も生活に便利なバンコク都中心部のコンドミニアムに好んで住み始め、その結果、都心部、ミッドタウン、郊外のすべてのマストランジットシステムの駅周辺でコンドミニアムが開発されるようになった。

8.世界の他の国に比べてバンコクのコンドミニアム市場の特徴は、中古物件の流通が比較的少ないことである。ほとんどのタイ人は新築志向が強く、プレビルドの段階、もしくは竣工時に新築物件を購入する傾向がある。また、竣工までに転売する投機目的で購入するケースも多いが、一旦竣工し、中古となった物件の流通は少なくなる。そして、新規プロジェクトと中古物件の価格差は開き続け、築5年以上の中古物件で周辺の新規プロジェクト価格に近い価格を維持できる物件はほとんどない。

9.シンガポールなどでは地価上昇に伴い古いコンドミニアムを取り壊して再開発する例も多いのだが、タイの場合、再開発には区分所有者全員が同意しなければならないというコンドミニアム法も再開発を阻んでいる一因である。

10.バンコクコンドミニアム市場の将来を予測すれば、今後も市場は経済状況次第で上下変動する中、リノベーションによって古いコンドミニアムにも魅力が出ることがわかるにつれて、これまであまり注目されてなかった中古物件の価値が再評価されるだろうし、一方で、これはどこの街でも同様だが、今後も新築物件への需要も衰えないであろう。


以上、これはCBREタイが今年で設立30年になるのを機に、これまでのバンコクのコンドミニアム市場の変遷や今後の市場動向について語っているものであり、私もバンコクに来てまだ7年なので、非常に参考になります。

20年以上前、最初は横へ横へと面で広がっていったコンドミニアム市場が、マストランジットの出現と高層建築の導入で方向転換が起こり、都心回帰という点への集中が始まったこと、そして今後もその流れは変わりそうもなく、やはり中長期的なキャピタルゲイン狙いならCBDの一等地という結論になるのだろうと思います。

特に、タイはコンドミニアム法から見ても、所有者が100%同意しなければ再開発不可という難しい規制がある限り、今後、都心部ではオフィスビルやアパートを取り壊して再開発していくしかありません。

従って、CBDでは開発用地が今でも不足しつつある中、今後は新築中古を問わずCBDの一等地に建つコンドミニアムに投資しておけば、少なくとも向こう5年や10年は市場価値は上がっていくだろうと思うのです。

また、中古物件の流通は新築に比較すると少ない、つまり、中古物件は不人気でなかなか売れないということなのですが、確かにバンコク特有の現象です。しかしそれは主にミッドタウンやサブアーバンの駅から離れた物件の傾向であり、私が見てきた限り、CBDやダウンタウンの立地がいいブランド物件や、プラカノン、オンヌットなどのフリンジにあるブランド駅前物件は、中古市場でも比較的需給が引締まっています。

例えば、オンヌットのQハウスなど、特に2ベッドルームはバカ高い値段のものしかなく、まともな市場価格ではなかなか売り物件が出てきませんから…。

また、賃貸運用する場合にも希少価値がある人気物件はその優位性が動かないので、建物が古くなることによる利回り低下も最低限に抑えられます。実際、トンローのHQなどは最近、家賃を値上げする例も出てきているようで、中古物件であっても人気物件の賃貸需要は弱まりません。


次回に続く

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Wealthy Thais have also started to favour living in a condominium, especially as Bangkok has become a more geographically centrally focused city with the best offices, shopping centres, restaurants and hospitals being in the city centre. The mass transit system has anchored the city centre which is now far more clearly defined and condominium developments have been clustered around mass transit stations in the centre and midtown and suburban areas.

 

Overall the Bangkok condominium market has seen 15 years of growth with only a brief slowdown during the 2008 global financial crisis.

 

The Bangkok market still has one feature that makes it different to many other property markets around the world and that is the relatively low level of secondary sales. Most Thai buyers still prefer new properties bought off-plan or on completion. There are speculative buyers who purchase with intention of reselling before completion of construction, but a relatively low level of re-sales after completion.

The gap in pricing between new and old condominiums is growing and only few buildings more than five years old have prices that are close to the prices of new projects in the same location. In Singapore, owners of some older buildings have agreed to sell the whole block in a collective sale for redevelopment where the land value now exceeds the total price of all the units, but that has not happened in Bangkok, partly because the Thai condominium law requires 100% agreement of all co-owners to revoke the condominium.


“I have seen a huge improvement in design, specification and build quality over the last 30 years with developers clearly focused on end-user requirements,” said Ms. Aliwassa. “Looking forward, the market will fluctuate depending on the economic climate and we may see a more active interest in older buildings as purchasers start to see the value in renovation, but there will, as with all cities, still be demand for new buildings.”

それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その2)

New Supplyさて、以下の点が、このCBREのコメントの中で参考になったところです。

 

1.1980年代から90年代はバンコク都は横に広がる拡大を続けたが、2000年代に入ってからは高層のハイライズコンドミニアムや近代的オフィスビルの建設が始まるにつれて、今度は中心部に向かって開発がシフトするようになった。

2.その結果、
都内中心部の重要度が高まり、特にこの2年間のCBDの地価上昇は激しかった。また、それまで都心部でありながら未開発であったラーマ4とワイヤレスロードの角にあるワンバンコクのような大型開発も行われつつある。


3.このきっかけになったのが1999年12月に開通したBTSと2004年に開通したMRTであり、これらマストランジットシステムが都心部への集中をもたらした。そして2020年代にはバンコクのマストランジットシステムの総距離は460キロとロンドンのそれを追い抜く見込である。

4.以後、このマストランジットの駅周辺の地価が最も上昇してきた。しかし、
現在、1日のマストランジット総乗降客は120万人と言われているが、今後もどの路線でも人気が出るというわけではなく、人気の路線、人気の駅とそうでない路線、駅が出てくる。


5.今後も都心部がホテル、オフィス、住宅の全てにおいてベストロケーションであり続け、一方で所有権のあるフリーホールドの土地の入手がさらに困難になる中、人気駅に近い中心部の地価はこれからも上昇を続けるとCBREは予測している。ただし、時には経済の低迷や不動産サイクルなどの要因で地価も影響を受けるので、紆余曲折はあるものの長期的には上昇トレンドが続くのである。

6.
アジア通貨危機の影響が終わった2003年以降、バンコクのコンドミニアム市場は再び成長を始めたが、それを牽引してきたのがミッドタウンのプロジェクトである。結婚を待たずに若者たちが親元を離れ自分の住宅を持つというライフスタイルが始まったのであるが、その彼らが買ったのがミッドタウンの1ベッドルームであった。

次回に続く

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CBRE is celebrating its 30th anniversary of the opening of the company in Bangkok and Ms. Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Thailand, looks back at the last 30 years of condominium development in Bangkok. “When I first joined the company, which was called Richard Ellis in 1988, there were only about 2,600 completed condominium units in downtown Bangkok and now there are 140,000 and about 630,000 in the whole city.”

 

In 1988, it was possible to buy a condominium unit off-plan in downtown Bangkok for around THB 20,000 - 25,000 per square metre, but purchasers got a bare concrete shell with a very basic bathroom. There were no wall, floor or ceiling finishes, no fitted kitchen, air conditioning, lighting or electrical outlets provided by the developer. Today most condominiums are sold on a fully-fitted basis, including air conditioning and kitchens with appliances and purchasers just need to provide loose furniture.

 

Prices for new buildings have risen by more than 1,000 per cent with many new condominiums selling for over THB 300,000 per square metre in prime locations. In the late 1980’s, the most expensive condominium project was Somkid Gardens, behind Central Chidlom, where you could have bought a unit off-plan for around 35,000 baht per square metre. Today the most expensive condominium development in Bangkok is 98 Wireless where the developer, Sansiri, says they have sold a unit for more than THB 700,000 per square metre.

 

The Condominium Act permitting the sale of freehold strata title condominium property came into effect in 1979 and for the first few years there was only limited development.

 

The late 1980’s and early 1990’s were Thailand’s “Asian Tiger” years where more than 90,000 condominium units were built in Bangkok. The condominium market was highly speculative with people trading off-plan contracts as if they were shares, with little thought about design, specification or who the end-user target market was.

 

The result was that some of the developments from that period were quite poor quality. The speculative bubble started to cool in 1994 and finally burst in 1997 with the Asian Financial Crisis. The market came to a halt with construction stopping on half-built projects and no sales. Prices did not immediately fall as the foreclosure process was so inefficient and it was not until the early 2,000’s that unsold inventory was cleared and unfinished projects started to be completed. The first new launches did not take place until 2003.

 

Since then there has been a big jump in demand, especially in the midtown areas, as young people now leave home before marriage and can afford to buy their own home. It is this social change and increase in disposable income that has fuelled the mainly one-bedroom midtown condominium market.

 


それでもキャピタルゲイン狙いはCBD?(その1)

BKK Land Pricesバンコクポストに載ったCBREのレポートによれば、バンコク中心部の地価は過去30年間で10倍になったそうです。

といっても、バンコクのどこなのかよくわからず、時代とともにCBDと呼ばれるエリアも移動してきたので、ちょっと紛らわしいのですが、下のレポートからすると、サトーンやセントラルルンピニなどの今のCBDのことのようです。

従って、バンコク都全体が10倍になったのかどうかまではわかりませんが、30年で10倍ということは、日本の高度成長期での東京の地価上昇以上かもしれません。

ただし、このグラフを見るとわかりますが、特にこの2年間の値上りは異常です。30年で10倍といっても、実際にはわずかこの2年間で3割から4割の上昇をしているように見えるのです。

そして、もしそうであれば、今のCBD新規プロジェクトへの投資には十分な注意と警戒が必要ではないかと思ってしまうのですが…。

このことは既に今の都心部新規プレビルドは要警戒圏かで3回にわたり書いてきたので、今更ここでは書きませんが、この中でCBREはいくつか参考になることをいっているので、ここではそれを取り上げることにします。

次回に続く

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Land prices in central Bangkok have increased by 1,000% since 1988 when property consultant CBRE established an office in Bangkok.

Land prices rose dramatically during the Asian Tiger boom years from 1988-1996 before the market came to a grinding halt in the 1997 financial crisis. Price growth resumed in the early 2000s and there has been a rapid escalation of prices over the past two years for prime central business district (CBD) sites.

Two landmark transactions in the late 1980s were the acquisition of an eight-rai site on Sathon by the original developer of the abandoned Empire Tower for around 125,000 baht per square wah and the acquisition of a 21-rai site on Wireless Road, which was then the Standard Chartered Bank manager's house, by the M Thai Group for around 250,000 baht per sq w. The plot was developed to be All Seasons Place.

The latest sale on Sathon was the eight-rai Australian Embassy plot for 1.45 million baht per sq w in 2017. In Lumpini, SC Asset paid 3.1 million baht per sq w for an 880-sq-w site on Lang Suan Road. The largest land sale in terms of value was the sale of the 23-rai British Embassy site in 2018 to the Central Group/Hongkong Land joint venture.

CBRE says the increase in land prices has not been uniform and there has been a huge change in the development patterns in Bangkok.

Historically, the commercial city centre was on Charoen Krung Road and the government buildings were on Rattanakosin Island. In the 1950s and 1960s, the commercial centre moved to Silom and Surawong roads.

Bangkok grew in the 1970s and 1980s, but did not have a clearly defined city centre and development spread as new roads were built, but this has changed.

The two big changes have been the opening and extension of the mass transit system with the first skytrain line in 1999 and the first MRT line in 2004.

The mass transit lines have changed the way of life in Bangkok. By the mid-2020s, Bangkok should have about 460 kilometres of mass transit lines, outstripping the 402-km London Underground system.

The popularity of Bangkok's mass transit routes with over 1.2 million users a day has increased land values next to stations, but not every line or station is equally attractive. Land values have been partially determined by the popularity of a line and a station.

"The other big determinant of land prices has been urban planning and building regulations, particularly those governing how much space can be built. Obviously if less space can be built on a site then the land is worth less," said Kulwadee Sawangsri, executive director of capital markets for investment and land at CBRE Thailand.

Planning and building regulations have become increasingly stricter and more sophisticated and have become a key factor in determining land price.

In the 1980s and 1990s, Bangkok spread further outward, but in the 2000s, Bangkok has become more inward looking with the adoption of high-rise condominium living and the growth of modern office space. The city centre is becoming more clearly defined and the next round of development will be built on many of the remaining under-utilised sites such as the 105-rai Suan Lum site of the One Bangkok development on the corner of Rama IV and Wireless roads.

Land prices are starting to form a much greater proportion of total development costs as they have risen at faster rates than construction costs. Total development costs have risen, mainly due to the increase in land prices, driving condo prices higher and raising the revenue needed to make rental projects feasible.

CBRE expects central Bangkok will continue to be the most preferred location for the best hotels, offices, retail centres, residences and other types of buildings. Bangkok will have a clearly defined city centre with extended development along the mass transit line routes concentrated in clusters around the stations.

The rate of increase of land prices will depend on the level of development activity and the returns that can be generated from development. This will vary depending on what can be built and how much customers can afford to pay either to buy or rent in the completed developments.

As the number of freehold potential development sites in Central Bangkok declines, CBRE expects that land prices will continue to rise.

In some cases, land prices will be higher than the value of the existing building on the plot and we will see more older buildings being demolished and sites being redeveloped.

The demolition of Kian Gwan Tower I on Wireless Road and Vanissa Building on Chidlom Road are good examples. There are also plans to demolish the Dusit Thani Hotel and redevelop the site. So far, it has only been single ownership buildings that have been demolished.

The condominium law requires 100% of co-owners agree to revoke the condo, enabling it to be sold and redeveloped. This has not happened to date, although there are some condos where the total value of all the units is less than the vacant possession value of the land where the condo has been built.

The sale of all units and the redevelopment of the site has taken place in other countries, particularly in Singapore where the number of co-owners needing to agree to a block sale is lower. CBRE thinks it will be very difficult to get 100% of condo owners in Bangkok to agree to sell all the units to a developer.

"Assuming that planning regulations do not change and the amount of space that can be built on sites remains the same, then Bangkok's CBD land prices are likely to continue to rise," said Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Thailand, who has worked for the company for 30 years.

She said the gains will be in line with the economy and property development cycle.

日系デベロッパーのブランドはタイではあまり価値がない

日系デベロッパー今回の著書の第一章で「続々と進出する日系不動産会社」と題して、昨年以来、堰を切ったかのように次々と進出する日系企業について書きました。

そして、これは先日、The Nationに出ていた記事ですが、今年後半においても日系デベロッパー各社はますますそのスピードを上げながら新規開発に着手するようです。

この記事によれば、日系デベロッパーによるコンドミニアムの新規プロジェクトは今年後半だけで531億バーツ(約1800億円)にも上るとのことです。

しかし、
日系企業がこれからもバンコクの新規開発物件を増やすからといって、それらに投資すれば儲かるとは思わない方がいいと思います。

実態は、日系デベロッパーのプロジェクトだから全部いいのかというと、これまた玉石混交というしかありません。

それに、ここで具体的なプロジェクト名は出せませんが、日本のデベロッパー基準からすれば、こんなのは竣工拒否するべきだろうというような物件が、何の問題もなく竣工引渡しを迎えているというのがバンコクの新築物件の実態です。

最近、ここで添付した表にも載っている某日系デベロッパーがタイのデベロッパーとのJVで開発したプロジェクトの施工状態があまりにひどいので竣工受取を拒否しているということらしいですが、そのデベロッパーは少なくともまともだと思います。

もっとも、本音をいえば、そもそもどうして評判のあまりよくないこのデベロッパーとJVを組んだりしたのだろうというのが偽らざる疑問でもあるのですが…。

簡単な話、日本のエンジニアリングレポート業者に来てもらって竣工検査をしてもらえば、多分、問題が山積みで怖くて買えないプロジェクトもいくつか出てくるのではないかと思います。

5月の東京でのセミナーでも、日系デベロッパーの開発物件だから安心なのか、という質問があり、日系デベロッパーの大半は資金を出すだけで、タイのデベロッパーに対してほとんど口出しできないというのが実態だと思うし、日系デベとのJVだからといってそれは物件評価のプラス要因にはほとんどならない、と答えました。

従って、タイで不動産投資する場合には、自分の目で施工状態を確認してから買える中古物件か、プレビルドならタイ人消費者の間で定評のあるデベロッパーのブランドを選ぶべきであり、
日系デベロッパーがどうのこうのはほとんど参考にならないということを覚えておくべきです。

ところで、このところ、投資対象として食指が動くプロジェクトの竣工が続々と近づいてきていますが、これらは最近の地価上昇により販売価格が高騰した新規売出のプレビルドに比べて、2割から3割安く、非常に投資妙味があると思っています。

予算が2,000万円から3,000万円位の投資家にとっては、今はこういうのこそが投資のチャンスだろうとも思うのです。

従って、9月に日本の不動産業界団体が主催で
開催を計画している東京と大阪でのセミナーが実現すれば、その参加者には具体例を挙げて物件紹介をしようと思っています。

ただし、現時点では、
私をリテインドエージェントに指名してくれている既存クライアントへの推薦物件として、いくつかのプロジェクトについて、売主から仲介業者を通さずに直接出てくる投売り、つまり余分な仲介料がかからない物件を虎視眈々と狙っているところです。

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JAPANESE developers are increasingly drawn to the Thai property market, seeking out joint ventures with local real estate companies that could see at least Bt53.1 billion worth of condominium launches in the second half of this year, a survey by The Nation has found.

All the Japanese companies and their Thai partners are keen to develop condominiums that are close to existing and planned routes of Bangkok’s mass transit system.Tokyo Tatemono Co, a major developer in the Tokyo metropolitan area, set up a joint venture firm with Thai-listed Raimon Land Plc to develop two condominium projects worth Bt9.1 billion in Sathorn and Phrom Pong.Mitsubishi Estate Group plans to launch three condominium projects with its strategic partner in Thailand, AP (Thailand) Plc, worth Bt20.4 billion in Ratchathewi, Lad Prao and Asoke.

Another Japanese company active in the Thai property market is Tokyu Corporation. It plans to launch two condominium projects worth Bt5 billion under a joint venture firm with its Thai partner, Sansiri Plc, in Ekkamai and Sukhumvit Soi 50.

Katsuhito Ozawa, executive managing officer of Tokyo Tatemono, said earlier that the company believes Thailand’s stable economic growth will continue to create more demand for residential properties.Tokyu Corporation’s director and senior managing executive officer, Toshiyuki Hoshino, said recently that the company had set aside an investment budget in Asean of US$100 million a year. This year, half of that allocation would go to Thailand, in the belief that the local property market would continue to enjoy strong growth, he said.Hoshino said that for now, the company’s Asean focus was on Thailand and Vietnam, but that it would later look to expand into other countries in the region. He said that the company was also studying a possible move into the hospitality business in Thailand as part of discussions with Sansiri Plc, its Thai partner for residential projects in the country.Japanese developers have been flocking to Thailand since Mitsui Fudosan Co teamed up with Ananda Development Plc in 2013. That partnership encouraged other Japanese firms to set up joint ventures in Thailand, such as those between Mitsubishi Estate group and AP (Thailand) Plc, Tokyu Corp and Sansiri Plc, and Nomura Real Estate Development Co and Origin Property Plc.Housing units built by Japanese-Thai joint ventures from 2013 to 2017 were worth a total of more than Bt150 billion. Over that period, those projects provided more than 30,000 condominium units, according to the survey by The Nation.

アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その2)

Ashton 35th floorアナンダーは今回の著書でも書いたように、パヤータイのアイディオ・モビで深刻な漏水の問題が出ています。

また、私自身もオンヌットのアイディオ・モビの2ベッドルームで上の階のバスルームから漏水しているのを見たし、さらに、偶然そこに住む知人の部屋では戸境壁と天井のスラブの間に隙間が空いていて、そこから隣の部屋の住人が吸うたばこの煙がその友人の部屋に入ってきて臭うというちょっと考えられないようなクレームも出ています。

従って、個人的にはアナンダーは施工監理上の手抜が非常に多いデベロッパーだと思っていて、最近はアナンダーのプロジェクト、特に中間グレードのアイディオモビについては、自分のクライアントには勧めないようにしています。


さて、今回の著書第3章で「投資に役立つ事前知識」として私は次のようなことを書いています。

「バンコクに始めてきた日本人は、東京以上にハイライズ(超高層)コンドミニアムが建っているのを見て驚きますが、バンコク周辺には火山帯が走ってないので地震がないこともあり、鉄骨を使わずに地上30階ぐらいまでは普通のRC造で建ててしまいます。
 逆にいえば、建設費用の平米単価が変わらないということもあり、デベロッパーはできるだけ高層にしようとします。
ただし、30階を超えてくると、(耐震強度でなく)風圧に対する特別な強度設計が必要になり、階数が増えるほど建設費用がうなぎ上りで上昇していくそうです」。


私はこれまで、機関投資家として物件購入のデューディリジェンスの中で、多くの建物に関するエンジニアリングレポートを読んできたのですが、アシュトンアソークについていえば、この建物は鉄骨を使わないRC造でありながら、ニューヨークの国連ビルよりもアスペクト比(建物の奥行と横幅の比率)が高く、しかも35階部分が空洞になっていることから、35階が構造上一番弱いフロアだろうと容易に想像できます。

そして、いつも南側からの写真ばかり載っているのですが、建物の北側に回って外壁をチェックしてみれば問題点がわかります。つまり、まだ新築なのにこの35階近辺で既にひび割れに対するかなりの北側壁面補修がされているのです。

バンコクのハイライズの場合、築4、5年で細かいひびに対する外壁補修をするのは普通ですが、竣工したばかりの新築なのにもう補修がされているというのはちょっと不安にさせられるし、
そこでこのプール修復工事ということは、当然漏水が疑えるわけです。

もっとも、パーク24などもそうですが、アスペクト比が非常に高い建物はバンコクではよく見かけるので、物件全体の価値に影響を及ぼす致命傷というわけではないだろうとは思うのですが…。

しかし、将来プールからの漏水等の余計なトラブルに巻き込まれるリスクを考えると、もしアシュトンの最後の投売りを買うのであれば、
私はハイゾーンと呼ばれている36階以上のユニットを買うべきだと思います。

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アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その1)

アシュトンアソーク最後の投売り「アシュトンアソーク、引渡しできず」と題して7回にわたりレポートしてきたアシュトンアソークですが、6月下旬になって何とかバンコク都から建物使用許可も出たようで、早速今月から引渡しが始まっています。

アナンダーとしてもできるだけ速く引渡しを行って売上計上したいところであり、7月末までに残金を支払って引渡しに応じてくれる購入者に対しては、特別値引きのインセンティブも出してきています。

さて一方で、ここにきて一挙にこの表のように最後のダウンペイメントの売りが出てきています。

このことは予め予想してはいたのですが、中には24万バーツ/㎡以下の相当割安感のある投売りユニットも出てきています。

また、1ベッドルームだけでなく、レアユニットである2ベッドルームにもいくつか30万バーツ/㎡を下回るものが出てきていて、一考の価値は十分あると思います。

ただし、一旦、引渡しが終わり、土地局で移転登記をしてしまうと、売主には各種の税金がかかることになり、かつ売却時のコストも大幅に増えることから、以後の売値は一挙に上がります。従って、もしアシュトンの投売りを買うのであれば、これが最後のチャンスということです。

ところで、私の場合、いわゆる両手仲介はやらないので売主から一切コミッションを取らない分、価格交渉で値引きが取れる立場にあるのですが、探せばもっと条件のいい投売り物件も出てくると思います。ただし、時間があまり残されてなく、多分、今月一杯ぐらいが山だろうと思っていますが…。

ただし、前回も書いたように、先週、現地に行ったときに見つけたのですが、何らかの問題が35階のプール周辺で起こっているようです。工事業者やアナンダーは詳しく言おうとしないのですが、現在修復工事中とのことで、そうなると、新築なのに一体どんな問題が発生しているのか、と疑問を持ってしまうのです。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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