バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年06月

今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その3)

コンド購入の教科書2ただし、アシュトンについては竣工後の引渡し遅延でかなりごたごたしたので、著書の第一章8項で「増え続けるクレームと欠陥工事」の中でこの問題に関するデベロッパーの顧客無視の対応に苦言を呈しました。

しかし、この問題もやっと解決し、ちょうど今週から竣工引渡しが始まりました。一昨日、47㎡の角部屋を買った私のクライアントが受け取ったチャノート(権利証)を見せてくれましたが、今回は間違いなく引渡しが完了しています。

すなわち、善意の第三者に所有権の移転登記ができた以上、今後、紛争の当事者がそれを無効にすることはまず無理なので、もう心配はないと思います。

しかも、引渡しが遅延した3カ月分については、しっかり契約に基づきペナルティ金利ももらえることになったそうで、私もアシュトンアソーク、引渡しできず(その7)で「アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと伝えてあります。こうなったら契約に定める最大で契約金額の1割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、結果を待つ方がいい」と書いた手前、状況を注視していたのですが、まあ、大事には至らずほっとしています。

さて、ここで話を戻しますが、私はどろどろした仲介はやらないのでこのブログを常に投資家目線で書いています。つまり、デベロッパーから直接コミッションがもらえる新築プレビルドの販売を最優先にするエージェント目線とは一線を画していて、新築でも中古でも投資対象として相応しいと思えるプロジェクトを推薦するようにしています。仲介料などもらわないので思った通りのことが書ける訳です。

このところの新規プロジェクト売出価格の急激な値上りは、主にマーケットシェア競争に必死になっているデベロッパーが用地取得で高く買い漁ったことによる地価上昇が一因でもあると思っています。

実際、こういう過当競争に加わらないデベロッパーもいるのですが、多くは需要と供給をあまり考えず、供給過剰を起こすほどのシェア争いをしているのです。つまり、ある意味、この価格高騰は
彼ら自身が招いたものでもあるといえます。

従って、今の新規プレビルドには竣工するまでほとんど価格が上昇せず、むしろ竣工時の投売りで値下りするリスクもあると思うのです。もちろん、中には徐々に値上りしていってゲンガムライの転売益が取れるような優れたプロジェクトもあると思いますが、これからはその数は減っていくと思います。

その点、既に引渡しが行われた物件は値上りの速度が比較的緩やかですが、一旦中古となるとそこにはゲンガムライの転売で儲けようとする投機目的の連中がいなくなるので、値上りもゆっくりになるものの、キャピタルロスのリスクも小さくなるのです。

それもあって、この年刊誌で書いたように築浅中古や竣工直前直後の投売りを狙う方がいいとアドバイスしてきているのですが、最近の新規プレビルドの将来の値上りをほとんど織り込んでしまったかのような販売価格を見て、ますますこの考えが強くなってきた次第です。

ところでやっと竣工引渡しが始まった話題のアシュトンアソークですが、ここで引渡しが始まったということは、昨年末に比べると小さいですがもう一度投売りが出てくるのではないかと思っています。

しかし一方で、一昨日、現地に行った際にまた新しい問題が出ているのを見つけました。アナンダーはまたもこの問題を隠そうとしているのかもしれませんが、本当に次から次へと問題が出てくるデベロッパーです。次回はそれについて書いてみようと思います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その2)

コンド購入の教科書ちょっと間が空きましたが、このところ、日本在住でバンコクの不動産購入を検討している方達からの、日系仲介業者からセミナー等で紹介された物件に対するセカンドオピニオン依頼が相次ぎ、その評価レポート作成で時間がとられてしまいました。

中には、「将来、損切りになる可能性が高いので、この物件の購入はお勧めしません」とはっきり結論付けたレポートもあるし、私もなかなか結論が出せずに考え込んでしまうような難しい物件もありで非常に勉強になりますが、投資コンサルタントとしてしっかりしたレポートを出したいので結構時間がかかってしまいました。

さて、ここでやっと一段落し時間ができたので、続きを書こうと思います。

昨年末に発行された「バンコクハウジングガイド」という年刊誌に載せた特集記事で、「コンド購入の教科書」というのがあります。この中で私は「成功のための3つの基本戦略」と題して「新規プレビルドと価格乖離が大きい築浅中古物件を買え」、そして「プレビルド方式の弱点、竣工直前直後の投売りを狙え」の2つの購入チャンスについて書きました。

その理由は、最近のアシュトンアソーク、パーク24、ライフスクムビット48、etcなど、販売時に人気があって短期間で完売した物件が、竣工しても一部のレアユニットを除いてほとんど値上りしなくなった状況を見て、これはスクムビット通り沿いで今までになかったことでもあり、潮目が変わりつつあるような兆候が出ていると思ったからです。

この辺の微妙な変化は、現地に住んで毎日マーケットの動きを見ていないとなかなか読み取れないはずですが、だからといって、私も確信をもってここで不動産市場全体がおかしくなると思っているわけでもありません。

むしろ、私は今回の著書でも上の3つのプロジェクトについては、最近の新規プレビルドを買うよりよほど割安感があるので、購入するならこれらを検討することを勧めています。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


今の都心部新規プレビルドは要警戒圏か(その1)

Property IndexDDproperty Property Index saw prices for residential property in Bangkok continue their upward trajectory in 1Q18.

The Index has increased significantly quarter-on-quarter (Q-o-Q) from 205 to 213, due to rising costs from developing projects in densely built-up areas including the Central Business Districts

最近、不動産情報ポータルサイトの最大手、DDプロパティがこのような2018年第一四半期の調査結果を発表しました。

これを見て、これからもっと値上りするぞと焚きつけるのが現地の不動産エージェントなので、彼らのバイアスの入ったポジショントークには振り回されない方がいいです。

むしろ、これに対する私の正直な感想は、年末ぐらいにそろそろまた調整がくるかも、ということです。

私は2011年からバンコクのマーケットを見てきているわけですが、2014年5月20日のクーデター後に市場がやっと落ち着き、
2014年終り頃からそれまで落ち込んでいたコンドミニアム市場に外国人投資家が戻ってきたのを見ています。

その結果、バンコク中心部のコンドミニアム市場が一挙に活気づき、その勢いが2016年第一四半期まで続いたのがこのインデックスからもわかります。

そしてその後やや速度を落とし、これが1年ちょっと続いたのですが、この間、土地を含む建設コストの上昇で新規供給物件の価格は上昇が続いていたものの、巷では不動産不況といわれていました。

つまり、家計債務の増加を恐れた銀行の与信基準が引き上げられ、キャンセル続出による完成在庫の増加、同時にプリセールの売れ行きも以前に比べるとかなり落ちついた調整期間となっていたわけです。

それが昨年後半から再び上昇スピードが上がってきていますが、
特に、今年の第一四半期の3カ月間だけで、205から213へとインデックスが急上昇していています。

つまり、これを年間にすると32ポイント上昇ということになり、この勢いが今後も続けば今年は1年間で205から237に上昇することになります。

また、この3年間のロングタームトレンドで見ると114.55から220.62へとほぼ倍増しているわけですが、むしろ、この辺りでもう一度調整が必要だろうとも思うのです。

特にCBDや都心部では、この数年の地価上昇が速すぎて、新規売出プレビルドの販売価格だけが先行して急上昇している現状を見ると、少なくとも都心部は周辺の築浅中古プロジェクトの価格がキャップコンプレッションである程度追いつくまで調整があった方がいいと思います。

すなわち、このままプレビルドの一方的な上昇が続けば、今回の著書の中でもAREAのバブル崩壊予測を書きましたが、そこまで行かないまでもちょっと危ない気がします。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

デザイナー仕様でグレードアップ(その2)

眺望36389722_122338468670392_6875087986183110656_n36397351_122338498670389_7369491391136661504_n改装工事の内容としては、床材をこちらで一般的に使われている廉価なラミネート板から鏡面仕上のセラミックタイルに変更して高級感を出し、クローゼットやベッドといったファニチャーについてもビルトインにして同系統の色で統一し、すっきりさせるというコンセプトです。

そもそもこのプロジェクト自体はトンローにあるとはいえ、ラグジュアリー級のプロジェクトではなく、グレードセグメンテーションから見てアッパークラスなので、あまり大袈裟な内装にせず、ソファやコーヒーテーブル等は新品に買い替えたものの、グレードで1つ上のハイクラス物件として仕上げることにしました。費用的には33万バーツ、約110万円をかけた改装工事です。

この物件の強みについてですが、トンロー通り沿いのソイでローライズプロジェクトは多いですが、高さ制限が23メートルのため、大体が8階建であり、至近距離に同じ高さのビルかコンドミニアムが多く建っています。

従って、普通は眺望はあまり期待できないものが多い中、
このユニットは角部屋で2方向に開口部があり、しかもローライズでありながらリビング幅一杯のハイサッシには遠くを見渡せる眺望が広がっているところです。

そして、将来、このリビングからはソファに座ったままでラーマ9のスーパータワーも一望できることになり、何より眺望が第一の魅力です。

また、この物件は日本人学校指定コンドの一つであり、日本人の好きなバスタブ付ユニットなので、そこの日本人教師に賃貸することもできそうです。

以上から、これならリファビッシュする価値があると思い、中はボロボロでしたが価格も手頃だったので購入に踏み切ったわけです。

そんな経緯を経て、ちょうど昨日、この全面改装工事が終わったので、ここでその写真をアップロードしました。

今回の物件は40㎡と小さいのですぐに転売に出しますが、
これがうまくいけば、次は今回の著書第三章で書いた「タイでハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で提案しているように、プロンポンやトンローの賃貸ニーズの大きい100~150㎡の中古物件を対象にして、こういうリファビッシュメント後の中長期イールドプレイ投資もやってみたいと思っています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

デザイナー仕様でグレードアップ(その1)

竣工写真IMG_20180628_133109最初の著書でも書いたのですが、バンコクでのコンドミニアム投資の方法として、リファビッシュメント(全面改装)があります。

古い建物が多い欧米では広く行われていて、既にビジネスとして確立していますが、日本でもいわゆる買い取り再販業者と呼ばれる会社が出てきています。

そして、次第にバンコクでもその市場が大きくなってくるだろうと私は思っています。

ただし、物件の経年劣化が速く、消費者の新築志向が強いバンコク市場の特性から見て、駅前の一等地とか人気の高級住宅地でなければ、中古物件は次第に価値が落ちてくるので、どの物件でもリノベーションすればいいというものでもないとも思っています。

そこで今、私が試験的に初めて着手したもので、トンロー通り沿いのソイにある中古を買い取り、デザイナーを使ってリノベーションし転売する、というものがあります。

先にも書いたように、バンコクの場合、経年劣化もあり、最初はできるだけ築年数が10年以内のものでやってみようと思ったので、この初めてのトライアルケースは、築6年、40㎡の1ベッドルームを全面改装してみることにしたものです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

日本人駐在員にも人気上昇中のオンヌット

QHこのところ、日本人駐在員の間でもオンヌット人気が出てきているようです。

昨夜もバンコク某不動産会社のT氏と飲んでいたのですが、最近はオンヌット指定で住宅を探す駐在員もいるとのことでした。

私が2年以上前に出した最初の本でも、DDプロパティの調査によるとオンヌットがタイ人アッパーミドルクラスに人気ナンバー1の駅であると紹介しました。

さらに、これから日本人の間でも人気が出てくる注目駅としてオンヌットのコンドミニアム投資を推薦してきたし、実際、私自身も購入しました。(注:この件については、今回の著書「続・バンコク不動産投資」でも詳細を書いているので読んでみて下さい)

そして、年初にオンヌット駅前のシネマコンプレックスがオープンして以来、ますます人気が出てきたようです。日本人駐在員の場合、小学生の子供がいる家庭はやはりスクールバスが走るエリアに集中する傾向にありますが、それ以外の駐在員にとってはオンヌットは家賃も手頃で生活も便利、そして高速道路にも近いということで、ちょうどいいバランスの取れた駅だろうと思います。

また、そのオンヌットの中でも私が一番お勧めしてきたのがクオリティハウスのQハウス・スクムビット79です。例えば、“ふかし”を入れて外壁に見た目の変化を持たせているだけの隣のアイディオ等に比べ、Qハウスはファサードを実際に凹凸させて各ユニットの開口部表面積を大きくし、コーナーウインドウで解放感を出す構造になっていますが、こちらの方が当然コストは高くなります。

ところで、数日前にQハウスのロビーにオフィスを構えるバンコクレジデンスという館内エージェントのところで資料を見せてもらったのですが、私の保有する44㎡の角部屋の今の相場は750万バーツ(約26百万円)とのことでした。

つまり、17万バーツ/㎡ということになりますが、2012年のプリセールで11万バーツ/㎡ほどで買ったものです。従って、もしその通りだと、2014年の9月に竣工引渡しを受けてからわずか4年弱でもう5割アップということになります。

バンコクレジデンスの担当者は、高層階角部屋の2ベッドルームはレアユニットなのですぐにオファーが入るようなことをいっていましたが、まだ特定事業税がゼロになる5年が経ってないので、私は当面売るつもりもないし、この物件はまだ値上りすると思っています。

それに、私の場合、分散投資が基本なので、同じところでもう一つ買うつもりはなく、欧米人をたくさん見かける駅は値上りするで書いてきたように、これからはバンナートラッドまでの3つの駅とサムローンあたりが面白いと思っています。

従って、次はそのあたりで5百万バーツ位の予算で50㎡前後の物件に投資してみようと思っていますが、もし満足する物件が買えたらまたこのブログで紹介します。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)

Mode Addressいずれにせよ、このバンジャークのローライズは、ミッドタウンのプロジェクトとしてはデザインもよく、建物自体もしっかり造ってあるプロジェクトです。

従って、英語もタイ語も苦手であり、日本在住の自分では何もできないので売却するまで全て面倒を見てほしい、という投資家にターゲットを絞って戦略的なマーケティングをやっていけば、台湾だけでなく日本の投資家にも売れるだろうと思っています。

ところで、今回の著書「続・バンコク不動産投資」の第3章で、私は次のように書いています。

『ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、(静かで)落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という3つの条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件がローライズ購入のチェックポイントだろうと思います』

ただし、これは郊外の廉価なものではなく、ダウンタウンの比較的グレードの高い物件を念頭においています。具体例としては、日本人駐在員にも人気のあるスクムビット61のMODEとかThe Addressがそれですが、このバンジャークの物件もそれらと同等とまではいきませんが、ミッドタウンにあることを考慮するとそう引けを取らないくらいのポテンシャリティを持っていると思います。


さて、今回の話は以上ですが、私にはこの台湾デベロッパーの宣伝
をする義理もないし、単なる仲介はやらないことにしているのでこの物件を紹介してコミッションを稼ぐ気もありません。従って、デベロッパーやプロジェクト名はここでは出しません。

しかし、バンコクの日本人エクスパット数が頭打ちになる中、今後は日本人駐在員が多く住むロワースクムビットエリアだけに固執せず、賃借人は欧米人や日本人現地採用者、またはアッパーミドルクラスのタイ人でも構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです。

そして、このデベロッパーはバンジャークだけでなく、バンコクのミッドタウンやシティフリンジを中心に新規開発をしているので、予算が1,500万円前後で良質な投資物件を探している投資家にとっては今後縁があるかもしれません。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)

ロビーところで、このプロジェクトについて思った通りのことをもう少し詳しく書くと、まずユニット数としては最も多いのが34㎡ほどの1ベッドルームですが、もともと部屋が小さいので間取り的にもスペック的にも凡庸で、正直、よくある1ベッドルームという印象でした。

ただ、30㎡台ではどうしても広さに制限があるので、どのプロジェクトでもある程度画一的になるのは仕方がないことだと思います。それもあって、私も最近は1ベッドルームであってもできるだけ40㎡以上のものに投資するように勧めているのですが…。

しかし、52㎡の角部屋2ベッドルームなどは、この部屋なら欧米人が喜んで借りてくれるだろうと思う開口部の広いほぼ正方形に近い魅力的な間取りです。

そして、この2ベッドルームが10万バーツ/㎡台で買えるので、予算的に2,000万円以下で良質な投資物件を探していて、かつ投資した後は全部現地にプロパティマネジメントを任せたいという投資家にとっては、いい投資物件だろうと思います。

さて、私が昨年3月にやった第5回セミナーの中ではこう解説しました。

「バンナーとベーリングはまだ時期尚早なのでやめておいた方がいい。一方、バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。
 しかし、まだ家賃水準が低いし物件を案内するにも遠くて不便なので、CBD にオフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にしてくれるところはほとんどない。
 従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし彼らは物件管理もやってくれないので、こういう
ミッドタウンの物件は日本人投資家にとって、入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」

そういう中、この台湾のデベロッパーは2004年設立以降、バンコクで8つのコンドミニアム開発をやってきていて、自社物件を買ってくれた顧客に対するアフターケアとして入居者募集(ただし、入居者が決まった際には成功報酬として1カ月分の家賃を仲介料として家主が負担)からその後の家賃請求と受取等を含む無料のプロパティマネジメントを通して最後まで面倒を見るという経営方針で、主に母国の台湾と香港の投資家が買っているとのことでした。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その3)

バンジャークのローライズ1そんな中、某中堅デベロッパーの依頼で、彼らが日本での販売を検討している、バンジャーク駅から徒歩10分ほどのところにある全部で120ユニットほどのローライズプロジェクトを見に行ってきました。

結論から言えば決して悪いプロジェクトではなく、日本でも販売方法次第では売れると思ったので、このブログで載せることにしたものです。

同物件のファサードはヨーロッパの高級ブティックホテルを思わせる洒落た外観で、中庭のプールはプライバシーを重視したゆったりと落ち着いた配置になっています。

そして、ロビーは天井が高く、英国伝統のチェスターフィールドのソファなど、なかなか凝ったデザインで並のローライズに比べると共用部の建材や工法にお金をかけたのが一目でわかるプロジェクトでした。
従って、ここの賃借人も近くの外資系企業で働く欧米人が結構多いそうですが、それもなるほどと思わせるデザインの物件です。

一般に、CBDやダウンタウンは別としてミッドタウン以遠のローライズは、安い建材を使いぎっしりと間口の狭い部屋を詰め込んだフロアプランで
コストパフォーマンス最優先に造られていることが多いのですが、その結果、プランに余裕がなく劣化も速いので竣工後数年で魅力がなくなってきます。

その点、この物件は専用部のスペックは平均的ですが、共用部にお金をかけているのですぐに古ぼけるということはないと思います。

この違いは、サムローン駅から同じく徒歩10分ほどのところにある大手デベが開発した6万~7万バーツ/㎡前後の廉価プロジェクトと見比べたらわかりますが、バンジャークのこのプロジェクトは少なくともダウンタウンのアッパークラスからハイクラスのセグメント・クオリティを保っていると思います。


ただ、駅から10分ということもあり、それだけだと大して面白くないのですが、実はこれは台湾のデベロッパーによる開発ということで、売ったあとは何もしてくれないタイのデベロッパーとはビジネスのやり方が違っています。

つまり、デベロッパー自身が販売後もCRM(顧客満足度向上)を重視していて、自前のリーシングとプロパティマネジメント部隊を持って外国人投資家のアフターフォローをするという極めて日本的な顧客対応をしてくれます。

具体的には、デベロッパーが入居者募集からクレーム対応、物件管理までしてくれ、受取った家賃は3カ月毎に外国の投資家に送金してくれるという、直接買ってくれた客には最後まで面倒を見るという無料のプロパティマネジメントサービスがあることから、今まで管理の問題でミッドタウンでの投資が難しかった日本人投資家にとってもメリットが大きいと思い、このブログで取り上げることにしたものです。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その2)

2017年3月セミナーさて、先週のことですが、バンジャークにある新築プロジェクトを視察する機会がありました。

今回の著書ではプラカノンとオンヌットを今後値上りするポテンシャリティが極めて高い駅として一押ししていますが、バンジャークはオンヌットの次の駅であり、当然、ここも近い将来、よくなっていくことは間違いありません。

もう1年以上前になりますが、私はこのブログの中で「スクムビット・ミッドタウンフリンジの今」と題して以下のように書いています。

『第5回セミナー(2017年3月)では、「注目のミッドタウン・フリンジ」と題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。

 というのも、将来交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。

 つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として街が成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、次第に用地取得が困難になってくるからです。

 そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクであろうことは、容易に想像がつきます』


実際、バンジャークの目立つプロジェクトといえば、現在、駅前で建設中のアイディオ・スクムビット93ですが、調べたところ、今の予約権売買の市場価格は高層階で14万バーツ/㎡前後のようです。

4、5年前まで、この辺は駅前でも10万バーツ/㎡以下という認識だったのが、いつの間にか随分上がってきていますが、オンヌット駅前のQハウスが高層階で16万バーツ/㎡前後になってきていることからこれも仕方がありません。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その1)

Metropolisバンコクに来て既に7年になりますが、この間にエッカマイからオンヌットにかけて住む欧米人の数が本当に増えました。

白人エクスパットといっても、伝統的に企業駐在員が好んで住むセントラルルンピニに対して、最近は欧米人でもデジタルノマドとしてリモートワークで働く人や現地採用で働く人も増えているので、住宅コストが比較的安く、しかもナイトライフや欧米人コミュニティのあるCBDまですぐに行けるフリンジエリア人気と二極化が進んできているように思います。

もっとも、これは日本人の場合も同じで、ロワースクムビットといわれるアソークからトンローにかけては企業駐在員が多く住んでいますが、現地採用組はプラカノンからオンヌットに多く住む傾向にあります。

その欧米人達が最近はさらにバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスクへと南下してきています。先日もバンジャークの駅周辺を見て歩く機会があったのですが、あまり日本人らしき人は見かけなかったものの、白人が結構います。駅の近くにオフィスビルもできていて次第に外資系企業も入ってきているようでした。

このブログでも「これから外国人入居者需要が高まるエリア」と題して、以前、私はこうも書いています。

「タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット(企業駐在員に限らない)が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います」


また、BTS開通以来一向に駅前開発が進まないベーリングについては、私は以前から投資対象として否定的なのですが、その先のサムローンはポテンシャリティが高いと思っています。

つい昨日もサムローンに行ってきたのですが、駅前のメトロポリスの工事もかなり進んできていて、1,000ユニットを超えるその躯体の全貌が見えるようになってきていました。

もっとも、このプロジェクトで買うなら高層階角部屋の2ベッドルームだと思っていますが、実はその部屋を多く買っているのが欧米人です。あまり面白みのない30㎡台の1ベッドルームを買っているのが日本人やタイ人なのですが、少なくともこのコーナーユニットの2ベッドルームは値上りすると思います。(参考記事:サムローン メトロポリスのプリセール

ただし、買い方については今回の本の中でも書きましたが、すぐに飛びつくのはリスクがあるのでやめた方がいいと思いますが…。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村






ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その2)

Airbnb記事の内容は以上ですが、私が今住んでいるコンドミニアムなどは自己居住のタイ人オーナーが多いこともあり、旅行者を見つけたらすぐに警察に連絡するというルールができていて、日頃厳しく取り締まっていることもあり、最近は民泊は見かけなくなりました。

民泊業者は利用客に対し、質問された場合、友人を訪ねてきたと答えるようにと事前に対応策まで指示しているといいますから完全な確信犯です。

従って、そんな質問などする前に不審な旅行者がロビーにいると、まずは警察に通報するのが一番というわけです。

たまたま、私のコンドミニアムはすぐ近くに警察署があるという幸運もあるのですが、以前、ロビーでスーツケースを置いたままたむろしている中国人観光客がいると住人から管理会社に連絡があり、管理会社が警察に通報したところ、すぐに警察が来て連行していきましたが、こういう管理は物件価値にとっても重要です。

最近では、観光客の多いナナ辺りでは時々警察の抜き打ち検査が入っているという噂を聞いたこともあるのですが、リゾート地のホアヒンでも禁止との審判が出た以上、最近コンドミニアム市場が急回復しつつあるパタヤでも民泊は違法となる可能性が高いと思います。

また、今回の著書の中でも書きましたが、最近急増している中国人投資家は利回りに執着するので、最初から民泊で貸すことを目的に1ベッドルームに投資するケースが多く、小さいユニットが多い物件は特に注意が必要です。

従って、今後どういう展開になっていくかはわかりませんが、パタヤで投資する場合、セントラルやジョムティエンよりもできるだけタイ人富裕層の自己居住者が多いノースパタヤの高級プロジェクトを選んで買うことをお勧めします。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その1)

ホアヒンの民泊は違法このブログでも、以前からバンコクでのAirbnbやAgodaによる違法民泊の問題について書いてきています。

少なくともバンコクはリゾート地でないし、普通の住民が安全に暮らせ、かつプライバシーを維持して生活できることが住宅としての必須条件であること、そして、それができていない住宅は住宅としての価値が損なわれると、私は思っています。

また、このことは今回の著書の中でも、「旅行者がうろつく物件は値下りする」という項目で、なぜこれが違法なのか、何が投資家にとって問題なのかについて書いています。

私も以前、ハワイのマウイ島で個人的にホテルコンドミニアムに投資していたことがありますが、ハワイはもともとリゾート地であり、また法律でバケーションレンタルとして認められていたからですが、これをリゾート地でもないバンコクでやるのには反対の立場です。

さて、バンコク都からは数年前に民泊は違法であるという公式見解が出されていますが、今回、リゾート地のホアヒンでもホテル業法違反で違法との裁判所の審判が下りました。

次のような内容です。

ホアヒン地方裁判所はコンドミニアムの民泊使用は2004年のホテル業法違反との判断を下し、コンドミニアムでの短期滞在を禁止した。違反者には1年以内の禁固刑と2万バーツの罰金、そして宿泊1日当り1万バーツの罰金を課すとのことである。

このことは、タイにおいてはAirbnbのようなウェブサイト自体が違法ということになる。また、裁判所はタイ人、外国人を問わず旅行者に短期で貸したコンドミニアムの所有者に対しても、3万バーツ近い罰金を課すように発令した (つまり、オーナーより宿泊客の方が刑が厳しいということ)。

具体例:ホアヒン市南部にあるワンウエラ・ホアヒン・カオタオ・コンドのオーナーたちが昨年12月、短期滞在の民泊に貸し出していたことが、警察への通報で発覚したものである。

そもそもの問題の発端は、同物件の管理会社が短期貸しをしているオーナーたちに対し、法律上、最短でも30日以上の賃貸契約が必要であるとクレームをつけたことにある。

なお、同物件のオーナーたちの内、約90%が観光客に民泊で貸し出していたと推定されるが、通常の賃貸契約より民泊の方が賃料収入が多いというのが短期貸しの理由である。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


Hua Hin Bans short term condo rentals

The Hua Hin Provincial Court has banned short-term rentals under the 2004 Hotel Act which says violators can put in jail for up to 1 year and can be subject to a fine of up to THB20,000 as well as a daily fine of up to THB10,000, local media reports. This could make websites like Airbnb illegal in Thailand.

The court ordered that owners of condo units in a resort area of Hua Hinto pay fines worth almost THB30,000 for leasing them to Thai and foreign tourists on a short-term basis. The owners admitted to leasing the units illegally and received reduced penalties as part of an agreement, says Rutprathip Thamraphiphat, Chief of Hua Hin District, to the Bangkok Post. A 3rd case is still under investigation by the police.

The case involved units at Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo. The owners were found to have been short-term letting their units in last December. It was during this time that the police were notified that units in the condo project were being promoted on social network sites for short-term rentals.

“The wrongdoers leased the units to Thai and foreign tourists, charging them at both daily and weekly rates, without licences,” says Rutprathip.

Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo is located south of the Hua Hin city centre on a 20-rai land plot on Soi Hua Hin 101. The dispute initially began between the condo building’s management team and the unit owners last year. Building management claimed all rentals must be for at least 30 days in order to be legal.

According to Rutprathip, an estimated 90 per cent of owners at the project purchased their condo units in order to rent them out to tourists coming to Hua Hin. This market can be more profitable than traditional rentals.

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その3)

バンコク投資リターンネクサスはこの中で「トンローは家賃とキャピタルを合わせたROIが66%」といっていますが、そもそも5年の中長期投資リターンを語るときにお金の時間価値を考慮しないROIはミスリーディングなのであまり使いません。

 

5年ものの投資信託や定期預金を見てもわかりますが、大抵は年率X%の投資利回りという表現をしています。単純に66%の利益というとすごく儲かったように思えますが、それが2年で実現できたのか、5年かかったのか、それとも10年かかったのかでリターンの価値が全然違うからです。


さらに、ネクサスはこの中で「2013年にコンドミニアムを購入した場合、エッカマイの5年間平均賃貸利回りが7.7%であった」とのことです。

5年間の平均賃貸利回りということなので、プレビルドでなく中古物件を買って5年間賃貸運用した場合ということだ思いますが、1ベッドルームや2ベッドルームといった対象物件の定義が不明であり、竣工したばかりの物件と築10年の物件でも当然、利回りは違ってきます。

バンコクの中古物件はトンローであっても築年数が古くなるにつれて値上りが緩やかになります。例えば、築15年とか20年の物件は一部のヴィンテージを除いてほとんど値上りしなくなるのですが、竣工したばかりとかまだ築数年の中古物件は間取りやスペックも今のトレンドに合致しているので、新規プレビルドプロジェクトの価格上昇に伴って価格も値上りしていきます。

だから私は築10年程度で手放すことを勧めているというのもあるのですが…。


ところで、ここで何より重要なことは、この賃貸利回りは空室リスクを明らかに無視していると思えるところです。今、バンコク全体のコンドミニアム市場の7割以上が30㎡以下のスタジオと1ベッドルームだといわれていますが、4、5年前からずっと指摘されてきたのが、こういう小さい物件の供給過剰による空室率の上昇です。

また、スタジオや1ベッドルームは入居者の入れ替えが頻繁に起こるので、5年間を通して新旧合わせたエッカマイ中古市場全体の平均賃貸利回りが7.7%などというハイイールドはまず考えられません。


参考までに、ネクサスのいうROIに基づいてこれをキャッシュフローで展開しIRRを計算してみたのがこの表ですが、ネクサスのいう通りだとピンからキリまであるバンコク全体のコンドミニアムの平均IRRが9.34%もあることになり、トンローやエッカマイはそれぞれ11.81%と11.29%というちょっと馬鹿げた数字になります。

こんなに儲かるのならバンコクのコンドミニアム投資はそれこそ馬鹿でもチョンでも儲かるということになりますが、実際には市場ニーズのない物件をデベロッパーや仲介業者の手前勝手なセールストークに乗せられて買ってしまい、入居者がつかずダウンタイムが続いて苦労している人も多いのです。

また、私は投資コンサルタントなので、仲介ビジネスはリテインドエージェント以外しませんが、日本人投資家に対して購入を検討している物件のセカンドオピニオンは出します。そして、これまで相談のあった中で、半分以上のケースでやめておいた方がいいというアドバイスをしているのが実態です。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村





コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
バンコク ブログランキング
カテゴリー