バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年05月

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その2)

2018FCROI(Return on Investment)
最後に投資リターンについてであるが、過去5年間のROIを比較してみる。

まず、2013年にコンドミニアムを購入した後に賃貸運用していた場合、投資家は平均で年率6.1%の賃貸利回りがあった。

中でもエッカマイの賃貸利回りは7.7%と最高で、続いてパホンヨーティンの7.2%、トンローの6.6%、そしてランスアンとパヤータイが同率の5.6%であった。

さらに、この5年間のキャピタルゲインについては、ラグジュアリーコンドミニアムの方が物件価値増加が大きく、中でもトンローは家賃とキャピタルを合わせた総合リターンで66%と最高であった。

それに続いて、エッカマイの61%、ラチャダー・ラーマ9の58%であるが、市場全体の5年間の平均的なROIは50%であった。

今後の市場予測
コンドミニアム価格はこれから3年間、全体として年率8%から10%の上昇が続くと予想されるが、都心部のコンドミニアム価格については年率12%から15%と予想される。

ミッドタウンエリアに関しては賃貸利回りは短期的には高いものの、都心部はより大きなキャピタルゲインが実現できる。

従って、総合投資利回りであるROIで見た場合、ミッドタウンもダウンタウンもほぼ同じようになる。この場合、投資家が気を付けなければならないのは、物件管理や修繕の状態である。

記事はここまでですが、素人みたいな表現が多くミスリーディングでもあり、本当にこれがクッシュマン(注:ネクサスはアメリカのクッシュマンが買収した会社です)のレポートなのかという疑問と、もしかするとバンコクポストの記者が不動産の素人でよくわかってないのかというのが私の印象です。

いずれにせよ、これに対する私のコメントは次回に書きますが、不明点が多くこの記事はあまり鵜呑みにしない方がいいというのが結論です。

次回に続く

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Return on Investment
When comparing the return on investment in condominiums over the past five years, the survey found that when it came to buying a condominium in 2013 and renting it out, an investor would get a 6.1% return per annum. Ekamai retained the highest yield at 7.7%, followed by Phahon Yothin (7.2%), Thong Lor (6.6%) and Langsuan as well as Phaya Thai (5.6%), respectively.

Investing in condominiums not only gives investors an annual return from renting, but also generates capital gains from sales, as the prices regularly climb. The return on investment for the overall luxury market has been relatively high over the past five years. Thong Lor gives the highest total return on investment at 66% from rent and sales, followed by Ekamai (61%) and Rachada-Rama IX (58%). The average return on investment has been 50% over the last five years.

Trend
The overall condominium price is forecast to increase 8-10% per year over the next three years. Condominium prices in the city centre are projected to rise 12-15%. For areas surrounding inner Bangkok, the annual yield will be higher in the short term, while investing in a condominium in inner Bangkok itself may provide higher capital gain from sales.

Therefore, total return on investment from condominiums both in inner Bangkok and surrounding areas will more or less be the same.

The key factors that buyers should consider before purchasing a condominium are good management and building maintenance

5年間で投資リターンが最も大きかったエリア(その1)

Price Increaseバンコクポストでこんな記事が載っています。

ネクサスプロパティコンサルティングの調査によると、スクムビット39とトンローエリアの新規コンドミニアムの売出価格は183,000バーツ/㎡から255,000バーツ/㎡へと、この5年間で40%上昇し、バンコクで最も値上りした。

そしてラチャダー・ラーマ9、エッカマイがそれに続き、それぞれ34%、30%の上昇であった。

また、2018年第1四半期にバンコク都心部で売り出されたラグジュアリーコンドの平均価格は208,600バーツ/㎡であり、その中でもスクムビット39からトンローにかけてのエリアでは315,000バーツ/㎡と最高額であった。

それに続いてセントラルルンピニが262,000バーツ/㎡、サトーンが243,000バーツ/㎡であった。

このようにバンコク都心部の新規コンドミニアム価格は上昇し続けているが、用地不足とタイ人富裕層や外国人投資家の需要で、需給がタイトになっていることが原因である。

その結果、新規プロジェクトにおいてもキャピタルゲインと家賃収入の両方で今も高い投資リターンが実現できるのである。

家賃水準
トンローの月額家賃はバンコク最高で、1,000バーツ/㎡となっているが、
バンコクのダウンタウンとフリンジエリアのハイエンドコンドの家賃は大体526バーツ/㎡から800バーツ/㎡のものが多く、平均月額家賃は754バーツ/㎡である。

この中ではエッカマイとパヤータイの家賃が高く、ラチャダーからラーマ9、トンブリ地区はタイ人と日本人以外のアジア人エクスパット(主に中国人と韓国人)が主な賃借人ということもあって家賃は低い。

一方、スクムビット39からトンローにかけて、そしてランスアン、サトーンについてはそれぞれ月額家賃が1,000バーツ/㎡、955バーツ/㎡、823バーツ/㎡である。また、これらのエリアに住む賃借人はCBDで働く日本人と欧米人である。

また、都心部の1ベッドルームと2ベッドルームの平米単価家賃はほぼ同額であり、タイプによる家賃差はほとんどない。しかし、トンロー、ランスアン、サトーンなどの中心部コンドミニアム月額家賃は1ベッドルームで43,000バーツから52,000バーツ、2ベッドルームで65,000バーツから82,000バーツとなっている。

一方、それ以外の都心部の月額家賃は1ベッドルームが19,700バーツから33,000バーツ、2ベッドルームが33,500バーツから54,600バーツである。

次回に続く

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Condominium prices on Sukhumvit Soi 39 and the Thong Lor area have surged by 40% over the past five years.

Thong Lor also takes the cake for the highest rental costs in Bangkok at 1,000 baht per square metre per month, reported property consultant Nexus Property Marketing Co.

Managing director Nalinrat Chareonsuphong said the company, after compiling data on newly-launched condominiums in central locations in the capital, had found that property prices have risen continuously due to an insufficiency of land for development and high demand both from Thai and foreign investors. Hence, new projects tend to pull high returns from either sales or rent.

Price
The Nexus survey found property prices on Sukhumvit Soi 39 and in the Thong Lor area had posted the highest increase over the past five years, rising 40% from 183,000 baht per sq m to 255,000 baht per sq m. Meanwhile, prices in the Rachada-Rama IX area and Ekamai surged 34% and 30%, respectively.

In the first quarter of 2018, the average price of newly-launched high-end and luxury condominiums in inner Bangkok and its environs was 208,600 baht per sq m. The Sukhumvit 39-Thong Lor location registered the highest price at 315,000 baht per sq m, followed by Chidlom and Langsuan at 262,000 baht per sq m and Sathon (243,000 baht per sq m).

Rental costs
The average cost to rent high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas is 754 baht per sq m per month. The rental rates in Sukhumvit Soi 39-Thong Lor, Langsuan and Sathon are 1,000, 955 and 823 baht per sq m per month, respectively. Most tenants are Japanese, European and Americans who work in the Bangkok's central business district.

Meanwhile, the rental rates of high-end condominiums in inner Bangkok and surrounding areas range between 526-800 baht per square metre per month. The highest rental cost goes to the Ekamai and Phaya Thai areas, respectively. The rental rates in Rachada–Rama 9 and Thonburi are lower than other areas because most tenants are Thai and other Asian nationalities, except Japanese, who also work in Bangkok.

Rental rates per sq m for one-bedroom and two-bedroom units in the city centre are more or less the same, with prices for the latter only 1-2% higher.

For central locations like Thonglor, Langsuan and Sathorn, rent ranges from 43,000-52,000 baht per month for a one-bedroom unit and 65,000-82,000 for a two-bedroom unit. For central locations, the rental rate ranges from 19,700-33,000 baht per month for a one-bedroom unit and 33,500-54,600 baht per month for a two-bedroom unit.

続・バンコク不動産投資 実践編

本のカバー5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。

ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば
日本で買っても2冊で約3,700円なので割安です。

前回の基礎編はバンコクのコンドミニアム市場の変遷、価格推移といった基礎的なことを中心に書いたもので、今回はそれよりもっと具体的な例を挙げて、タイの不動産市場の動向や今の問題点、タイの不動産投資は本当に儲かるのか、儲かるとすれば年率何%で儲かるのか、ということについて事例を挙げて書いています。

従って、必ずしも前作は内容が古いということではなく、基礎と実践を2冊ペアで読んで頂くことを念頭に書いたつもりです。

ご希望の方は最初にメールでご連絡下さい。
bkk.condostory@gmail.com

お陰様で、昨日1日で5セット全部売れてしまいました。ありがとうございました。

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2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その3)

AREA forecastAREAのレポートはポジショントークがなく中立的、というよりやや悲観的過ぎるレポートが多いのですが、その切り口がデータに基づいて理論武装しているので読み応えがあります。

それで私も最近は、CBREやナイトフランク、プラスプロパティの営業面重視のバイアスがかかったコメントをあまり真に受けないようにしているのですが、そういった意味では、コリアーズ・インターナショナルも比較的ニュートラルなコメントを出していると思います。

もっとも、AREAのレポートは全部タイ語なので、誰でも読めるわけではありませんが、コリアーズは英語なのでバンコクの不動産市場の動向を知りたければここのレポートを読むことをお勧めします。

実際、私の著書でも、前回の基礎編ではCBREのデータを比較的多く使ったのですが、今回の続編ではAREAとコリアーズのデータを多用して、できるだけマーケットの真の動向を表すようにしました。

さて、私はこの続編の著書の中で、「AREAはこの流れで住宅供給が続けば、2019年か2020年には不動産バブルがはじける」と警告していると、ここに添付したグラフを基に彼らの理論的根拠を解説しています。

しかし、今彼らがいうように2018年の新規供給量が大幅に減るのであれば、むしろこれはバンコクの不動産市場にとって適度な冷却期間となり、バブルリスクが緩和される方向に動くとも思います。

この調子であと2年ぐらい住宅市場が停滞すれば、投機的な短期転売であるゲンガムライ狙いで買った連中の投げ売りが始まり、それに伴うキャンセルでデベロッパーも販売在庫を抱えてしまい、新規供給に手が回らなくなるという好循環になり、今の慢性的な供給過剰が和らぎ需給が改善するかもしれません。

もっとも、供給過剰の根源はサブアーバンであり、キャップ・コンプレッションの続くダウンタウンやフリンジはそれでも買いだと私は思っていますが…。

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2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その2)

バブル発生そして最後に、AREAの結論として以下のように締めくくっています。

自己居住の実需層や投資家、デベロッパー、金融機関、そして関連する政府機関は今後、次のことを警戒するべきである。

現在、大手ブローカーや不動産エージェントは物件売買という自分たちのビジネスの利益のために、わざと真実をゆがめて情報を発信している。

つまり、これがタイ経済や社会に悪影響を及ぼすなどとは考えず、今の不動産市場は極めて良好な状態であると偽り、自分たちが販売している住宅の売れ行きを最優先させているのである。

従って、AREAは住宅関係者に対して、本当の不動産市場の現状について認識を広めてもらい、嘘の情報に乗せられて間違った投資をしたりしないようにこの警告を発することにしたのである。

このレポートは、AREAが過去24年にわたり住宅供給市場を継続調査してきた結果出たものであり、極めて信頼性が高いと自負している。

“投資で失敗したくなければ、今後の不動産市場の真の状況を注意深く観察し続けることである”

今回のAREAレポートはここまでですが、彼らは別なところでこうも書いています。

この供給量縮小の主たる原因は今の経済不況にある。政府は最近のGDP成長率は4.1%で5年ぶりの高さと評価しているが、タイよりも国民一人当りGDPが5倍から7倍も高い先進国のブルネイとシンガポールを除けば、いまだにタイの経済成長はASEANで最低であることに変わりはないのである。

しかも、今のタイの経済成長は政府のインフラ投資に引っ張られているのが実状であり、4.1%のGDP成長とはいうものの、これはタイ経済の実態を反映していないため、国民のほとんどが経済回復を実感できないままでいるのだ。

次回に続く


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ดร.โสภณ ขอเตือนผู้บริโภค นักพัฒนาที่ดิน ผู้บริหารสถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง ตลอดจนส่วนราชการที่กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัย ว่า ในขณะนี้มีบริษัทนายหน้าข้ามชาติพยายามนำเสนอข้อมูลบิดเบือนมากมาย เพื่อรายงานสถานการณ์ (เท็จ) หรือรายงานสถานการณ์ว่าดี เฉพาะในบริเวณที่ตนกำลังขายอยู่เพื่อผลทางธุรกิจโดยไม่คำนึงถึงผลกระทบต่อสังคม ดร.โสภณ จึงขอให้ทุกฝ่ายเสนอข่าวที่ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ของส่วนรวม ทั้งนี้เป็นผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ มาจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว
“จับตาสถานการณ์ให้ชัดเจนเพื่อการลงทุนที่ไม่ผิดพลาด”


2018年、バンコクの住宅供給は縮小か?(その1)

AREA Projection久しぶりにバンコクに戻ってきました。この3週間のブランクをキャッチアップするために最近の指標や新聞報道をチェックしているところですが、AREAから下に添付した非常に興味深いレポートが出ています。

年初の不動産業界では、大方の予想が2018年は経済回復もあってバンコクの住宅市場はリバウンドし成長拡大するというものでしたが、一方で当時から市場の先行きに悲観的であったAREAの最新調査結果によると、実態はバンコクの住宅市場は成長拡大どころか、むしろ縮小を始めているようです。

ただし、これはコンドミニアム市場だけでなく、戸建てやタウンハウスを含む住宅市場全体の話なので、その辺は留意しておく必要があります。しかし、そうはいっても、住宅市場全体がシュリンクする中、コンドミニアム市場だけがリバウンドするというようなことはありえないと思います。

今回の著書、「続・バンコク不動産投資」の中でも、投資家はバンコクの不動産バブル崩壊を警戒するべきという見方をAREAがしていること、そしてその理由についても資料をつけて解説していますが、この最新調査結果を見る限り、AREAの予想は今のところはずれていないのかもしれません。

さて、今回のAREAのレポートの概要は以下のようなものです。

1.2018年のバンコク住宅市場は縮小しそうだ。これはAREAがこれまで24年間にわたり継続調査をしてきた中でわかったものであり、大手のブローカーやデベロッパーが出す自分たちのビジネスに都合の良いようにバイアスをかけたポジショントークの報告ではない。

2.バンコク郊外を含む首都圏全体の今年の新規開発供給は、昨年比戸数ベースで13%減、金額ベースで6%減になると予想される。一方で、平均販売価格は7%の上昇となりそうだ。

3.第1四半期の新規売出は特に住宅フェスティバルがあった3月に集中したが、3カ月で合計96プロジェクト、25,026ユニット、金額で103,443百万バーツとなった。また、全住宅平均価格が413万バーツに上昇した。

4.これを基に今年1年間の総供給量を予測すると384プロジェクト、100,104ユニット、総額413,772百万バーツになるが、これは昨年比で大幅な市場縮小であり、それにも関わらず住宅の単価は上昇するということになる。

5.AREAはこの住宅平均価格は今後も上昇すると予想している。つまり、高額物件の価格上昇が続いて平均価格を押し上げるのである。ここには、中低所得層が現在の経済不況の中で今も収入減に苦しむ中、一方でアッパーミドルクラス以上の高所得層は不況の影響をほとんど受けておらず、もっと高額の住宅が買えるという重要な事実が隠れている。

次回に続く


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อสังหาฯ ปีนี้จะหดกว่าปีก่อน 13%

   ดร.โสภณ ฟันธง ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้หดตัว 13% ทั้งนี้มาจากผลสำรวจภาคสนามอย่างกว้างขวางที่สุด-ต่อเนื่องรายเดือนในรอบ 24 ปีที่ผ่านมา ไม่ใช่พูดแบบนายหน้าข้ามชาติหรือนักพัฒนาที่ดินที่ต้องเชียร์สินค้าที่ตนขายสถานเดียว

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7% ทั้งนี้เป็นผลจากการสำรวจตลาดอย่างครอบคลุมที่สุดเพราะสำรวจการเปิดตัวโครงการทุกแห่ง โดยดำเนินการอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 เป็นเวลา 24 ปีแล้ว

   ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการกันถึง 96 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 25,026 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด 103,443 ล้านบาท ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 4.133 ล้านบาท การพัฒนาส่วนใหญ่มาจากการเปิดตัวในเดือนมีนาคม 2561 เพราะมีการเปิดงานมหกรรมที่อยู่อาศัย  โครงการหลายแห่งจึงได้เปิดตัวขึ้นมาให้ผู้ซื้อเลือกซื้อ และบ้างก็เปิดตัวเพื่อ "ชิมลาง" ดูตลาดก่อน

            โดยที่ใน 2 เดือนแรกเปิดตัวน้อยกว่าปกติมาก แต่เดือนที่ 3 เปิดตัวมากเป็นประวัติการณ์ ในที่นี้จึงยังไม่ได้พิจารณาถึงการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล จึงคาดการณ์สถานการณ์ทั้งปีจากข้อมูลการเปิดตัวของตลาดในไตรมาสที่ 1 โดยคูณด้วย 4 เข้าไปอย่างง่าย ผลปรากฏว่า ปี 2561 นี้ น่าจะมีโครงการเปิดใหม่ 384 โครงการ รวมจำนวนหน่วยถึง 100,104 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุด และที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย และมีรวมมูลค่าถึง 413,772 ล้านบาท

    โดยนัยนี้ ขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 เทียบกับปี 2560 จึงถือว่าจะหดตัวลง -13% ในแง่จำนวนหน่วย และหดตัว -6% ในแง่มูลค่าการพัฒนา แต่ราคาเฉลี่ยจะเพิ่มกว่าปี 2560 ประมาณ 7%  ดร.โสภณคาดว่าสินค้าราคาแพงยังเกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะผู้มีรายได้สูงยังไม่ได้รับผลกระทบอะไรกับวิกฤติเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญอยู่โดยผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเป็นสำคัญ

続・バンコク不動産投資 実践編

続 バンコク不動産投資 表紙このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。

出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。


また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書の基礎編とペアをなす実践編ということもあり、表紙カバーのデザインも前著書と合わせました。

 

内容としては、今のバンコク市場で何が起こっているのか、これからどういうことが起こりそうなのか、そして今ならどんな物件を買うべきなのかといったことについて、ロケーション、ユニットサイズやタイプ、価格帯といった観点から解説しています。

 

また、私自身が今、売主から直接投売りが出てきたら購入を検討しようと目をつけている築浅リセール物件についても、具体的にプロジェクト名と現在の市場価格を挙げて紹介しているので、参考にしてもらえればと思います。
 

ところで、今月12日から始まる東京、名古屋、大阪でのセミナーでは、この本の主題でもある「投資の実践」に関して、売却時の税金や予想キャッシュフローの作り方、それに基づく投資リターンの計算や投資判断の仕方についても解説するので、先にセミナーを受けてから本を読むとわかりやすいと思います。

 

ただし、早速今日からセミナーに使うパワーポイント資料を作らなければならず、まだあたふたした状態が続いているので、セミナーが終わってバンコクに戻るまでもうしばらくブログの更新はお休みになりそうです。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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