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前回に続き、これもプラスプロパティですが、彼らはバンコクでも有数の不動産エージェントであり、サンシリ物件を持ち上げるところを別にすれば、彼らの持つ取引事例等のデータベースには非常に興味があるところです。

この表の説明の中で、プラスプロパティが次のようなことを言っています。

１．プラスの２０１７年度のコンドミニアム取引の売上は２１２億バーツと前年度比７％増となった。

２．売上の大半はミドルからアッパーセグメントのコンドミニアム、つまり、３００～７００万バーツの物件であり、この辺りが最も需要が大きい。

３．１ベッドルームユニットを持つプロジェクトの全体に占めるシェアが２０１５年の６９％から２０１７年は８７％へと増加した。

４．最も売れ行きがよく人気があったのはスクムビット通りのインナーからミドルエリア（プルンチットからエッカマイ）、アウターエリア（プラカノンからバンナー）、そしてパホンヨーティンとラチャダーピセークである。

５．２０１８年に入ってからこれまでのトレンドを見ていると、タイ経済の回復傾向に伴って今年も

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これはプラスプロパティの最近のレポートの一部です。

プラスはサンシリの販売子会社なのでサンシリのことをやたら持ち上げる傾向があり、ちょっとバイアスがかかっています。

この図にあるテナントに人気があるプロジェクトベスト１０などはほとんどサンシリのプロジェクトで、申し訳程度に他社のものが少し入っているだけなので、そういうつもりで見て下さい。

ここでサンシリの宣伝をしてもしょうがないので、いちいちこの図の中の物件名を訳しませんが、このレポートの中に書いてある下のタイ語のパラグラフは参考になると思うので訳しました。

訳：

職場に近く通勤が容易で、周辺の生活関連施設も充実している便利なコンドミニアムはいつも満室状態である。

いくつかのプロジェクトは入居希望者が途絶えることがなく、人気のサイズと高層階の眺望に優れるユニットなどは入居希望者が空室の順番待ちをしているほどである。

その好例がオンヌットからプラカノンにかけてのエリアであるが、ここの家賃相場は６００～８００バーツ/㎡と入居者需要が最も多い価格帯でもある。

特に外国人にとっては、オンヌットからプラカノンエリアの賃貸物件の家賃水準はちょうど手頃であり、しかもコミュニティモール、高速道路やマストランジットシステムへのアクセス等、生活に必要な施設も周辺にあり利便性が高いことから人気がある。

プラスプロパティの取引事例から、次の５つの物件は特に人気があるホットプロジェクトで、入居希望者からの問合せが相次いでいる。

また、セグメンテーションでミドルクラスのコンドミニアムは、ダウンタウン内にはあるものの、マストランジットの駅から離れている。しかし、シャトルバス等で駅までのアクセスは可能という物件が多い。もしくは、ダウンタウンの外側にあるが、通勤が便利で周辺の生活施設も充実しているというものが多い。

このクラスの物件は家賃が大体６００～８００バーツ/㎡でオンヌット～プラカノン、ラーマ３、ラーマ４で多い。
例：
１．ザ・ラインスクムビット７１　１ベッドルーム　２９㎡　家賃：２１，０００バーツ/月
２．モリハウス　１ベッドルーム　３５㎡　家賃：２２，０００バーツ/月
３．アイディオＱ　ジュラ―サムヤーン　１ベッドルーム　３３㎡　家賃：２３，０００バーツ/月

以上ですが、最近は日本人駐在員も家族連れが減り単身赴任が増えてきているし、タイ政府の肝いりで始まったスマートビザ制度で優秀な白人デジタルノマド達もさらに増加します。

タイ人のエージェントと話していると、白人を多く見かけるところはそれだけ高い家賃が払えるエクスパット（駐在員に限らない）が多いので不動産投資向きだが、白人をほとんど見かけない駅はタイ人の自己居住需要がメインなので投資には向かない、というのですが、パープルラインのタオプーンやウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどを見ているとまさにその通りだと思います。

従って、こういう外国人エクスパット需要を満たせるオンヌットやプラカノンのような駅で４０～５０㎡の１ベッドルームか２ベッドルームは今後入居者需要が増えるし、それに伴い物件価格も上がっていきます。

ただし、ここで書いてある物件はあまり参考にしない方がいいです。やたらサンシリの物件が目立つし、これよりもっといいプロジェクトは各駅にありますから…。

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จริงๆแล้วถ้าย่านไหนมีแหล่งงาน เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อัตราการการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมมักจะเต็มอยู่เสมอ บางโครงการผู้เช่าไม่เคยขาด ถึงขนาดบางห้องตำแหน่งดีๆ ต้องต่อคิวกันเช่าเลยก็มี เช่น ทำเลอ่อนนุช-พระโขนง เรทราคาค่าเช่าอยู่ที่ 600-800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูงมากๆ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะทำเลอ่อนนุช-พระโขนง ค่าเช่าไม่แพงมาก และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ ใกล้ทางด่วนและรถไฟฟ้า จากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า 5 โครงการที่ได้เป็น Hot Project มีการสอบถามสถานะ และราคามาอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

BLOCS 77 (อ่อนนุช)
The Base Sukhumvit 77 (อ่อนนุช)
Dcondo Campus Resort Bangna (บางนา)
WYNE by Sansiri (พระโขนง)
ONYX Phahonyothin (พหลโยธิน)
Middle คอนโดมิเนียมทำเลในเมืองที่ไม่ติดรถไฟฟ้า แต่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้ง่าย หรือใกล้เมือง เดินทางง่าย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ราคาค่าเช่าโดยประมาณ 600 - 800 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป เช่น อ่อนนุช-พระโขนง, พระราม 3 และ พระราม 4 เป็นต้น ตัวอย่างโครงการยอดนิยมเช่น 
เดอะ ไลน์ สุขุมวิท 71 ขนาด 1 ห้องนอน 29 ตร.ม. ค่าเช่า 21,000 บาท/เดือน
โมริ เฮาส์ ขนาด 1 ห้องนอน 35 ตร.ม. ค่าเช่า 22,000 บาท/เดือน
ไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน ขนาด 1 ห้องนอน 33 ตร.ม. ค่าเช่า 23,000 บาท/เดือน

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つまり、これは転売に失敗した連中から１割もの物件がキャンセルで戻ってきたということなのですが、これが今のバンコク不動産市場の深刻な問題点でもあるのです。

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今回のセミナー日程が終了しました。

今日は天気が快晴であったこともあり、２０名の定員枠一杯の参加者に来ていただけました。

また、昨夜のセミナーでもそうだったのですが、セミナー後の質疑応答でも多くの参加者から次々と質問が寄せられ、ただのお勉強会的なつもりで来ている人達でなく、どちらかというと年配の方が多くバンコクの不動産に強い興味を持っておられる方々に集まっていただけたようでした。

それもあり、私も楽しい時間を過ごさせていただきましたが、特に今回のセミナーでは何故かラーマ９についてどう思うかという質問が複数の方からあり、話を聞いてみると最近ラーマ９で買った人が結構いるようでした。

残念ながら、私としてはラーマ９については以前から悲観的な見方をしているので、敬遠しておいた方がいいと答えるしかありませんでしたが...。

同じ事を昨年末にバンコクのプロンポンでのセミナーでも言ったのですが、バンコクに住んでいる参加者の人達は違和感なくなるほどと納得していました。その点、東京に居る人達はデベロップメントパイプラインや賃借人の層といった目に見えないところでの土地勘がないのでわからないのだろうと思いますが、これがやはり海外不動産の怖さです。

なお、私がラーマ９に否定的な理由については、昨年末にこのブログでも私の考えをラーマ９交差点のリセール物件に割安感？などで書いているし、現在執筆中の本でも書いていますので読んでみて頂ければと思います。

ところで、私にとっては海外不動産せみなーどっとこむさんとのセミナーは今回が初めてだったのですが、私がこれまでやってきたセミナーの参加者の方々とはまた違った客層を持っているという印象を受けました。

これもマーケティング方法が他とは違う独自のやり方があるからだろうと思いますが、聞くところによると毎月数百万円もの費用を使って海外不動産セミナーのオンライン広告をしているそうで、なるほどと納得した次第です。

またチャンスがあればここでセミナーを開きたいと思いますが、いずれにせよこれで今回のセミナーも終わり、明日、バンコクに戻ります。

今の予定では、５月に「続・バンコク不動産投資」という題で、前著書の基礎知識編に続く実践編を出版するつもりです。もう８割ほど書き上がっていますが、原稿締め切りまであと２週間となり、これからラストスパートで執筆に入ります。

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バンコクポストのコラム記事はこんなところですが、ＦＱ(Foreign Quota)があるから大丈夫だなどという単純な理屈では、なんとなくしっくりしない結論付けです。

ＦＱがあっても、これだけ供給があって、その上、外国人はプロジェクト全体の４９％まで買えるわけですから、制限いっぱいまで買われてそれ以上買えなくなるようなプロジェクトはそうは出てきません。

それに、今は１５万バーツ/㎡以下の物件しか買ってないといっても、将来これが上がってきて２０万バーツ/㎡のものを買い始める可能性は当然あると思います。

逆にいえば、これからも郊外の供給過剰は続くとしても、ダウンタウンやミッドタウンの市場は中国人投資家の買いが入ってくるので、今後は値上りはしても、滅多なことで値下りなどしないということです。

実際、今、パタヤあたりでは中国人が大量に買っています。ジョムティエンビーチなどに行けばわかりますが、あの周辺のホテルは中国人観光客ばかりです。

また、つい先日、バンコクに戻ってきたのですが、運悪くスワナプーム空港で数千人もの中国人観光客がイミグレーションで並んでいたため、入国審査で１時間以上、長い列に並んで待つしかありませんでした。

これだけすごい勢いで中国人観光客がやってきている中、その内、彼らはもっと高いハイエンド物件にも食指を動かすようになるのは確実だろうと私などは思います。

しかし、そういうことであれば、一回り先に今後彼らが買い上がってくる１５万～２０万バーツのダウンタウンやミッドタウンの立地条件のいい物件を買っておく方が、今後の出口で有利になると思うのです。

ただし、新線沿いのアフォーダブルな郊外型コンドミニアムについては、それでも私は否定的です。そういうのを中国人投資家が買うのは勝手ですが、多分儲からないと思うからです。

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中国人投資家が市場を救う

中国人投資家は今、不動産価格の高騰をもたらし世界のあちこちで嫌われているが、タイでも不動産を買い続けている。

中級クラスのコンドミニアムに限れば、全体の１０％が中国人の買いではないかと思う、とある業者はいう。

彼らは特に１，０００万バーツ以下の物件を買っていて、その数は２０万ユニット近くにも上ると思われ、このセグメントの販売在庫の一掃を助けている。

従って、外国人投資家はタイの不動産市場にとって助け舟となっているのであり、もし彼らがいなければマーケットはもっと悲惨なことになっていただろう。

一方で、中国人投資家の増加がオーストラリアやカンボジアで現在起こっているのと同じ問題を引き起こすのではないかという心配もある。実際、オーストラリアやカンボジアでは、政府が法規制に乗り出し、外国人の不動産購入を規制しなければならなくなるほど中国人の買いで不動産価格が高騰したが、タイではその可能性は低い。

というのも、タイにはＦＱ（外国人枠）があるため、外国人が購入できる数に制限があるからだ。

現在、タイでの中国人投資家は主にミドルセグメントの物件を買っている。すなわち、１０万～１５万バーツ/㎡のレンジの物件であり、これより上のアッパーエンドのセグメントにはあまり入ってきてない。従って、他の国のように不動産価格全体が高騰することはないであろう。

次回に続く

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CHINESE BUYERS TO THE RESCUE

Chinese investors, who have been shunned in many parts of the world where they have been blamed for creating an artificial bubble in the property market, have been actively participating in the Thai market.

"If I have to guess, they account for about 10% of the overall purchases in the mid segment of the market," says Ms Jiraporn from Phatra.

Chinese buyers who have recently become active in the market for units priced below 10 million baht have helped spur demand and lower the inventory, which Mr Nathavut from Deutsche Tisco anticipates is in the tune of nearly 200,000 units or about 1.7 years before they are absorbed.

"Foreign buyers have been helping the market and had it not been for them, the situation would be worse," Mr Adisorn of LH admits.

But fears that they may create a problem such as that seen in Australia and Cambodia seems unrealistic in Thailand as there are restrictions on the number of units in each building that foreigners can own.

Chinese buyers in Australia and Cambodia have been blamed for pushing up the prices of units to the point that laws were considered to curtail their participation in the property market there.

But so far Chinese buyers in Thailand have mostly have been in the middle segment, representing prices of 100,000 to 150,000 baht per square metre, while in the upper end market their participation continues to remain very limited, thus preventing a surge in prices like in certain other countries.

前回のバンコクポストの記事の続き

販売達成率

多くの業界関係者が供給過剰はないというが、最近は明らかに販売達成率は落ちてきているし、即日完売などという派手なニュースもあまり聞かなくなってきた。

前回のサトーン通りのプロジェクトを例にとれば、デベロッパーは当初完売したと大々的に宣伝していたにもかかわらず、実態は全体の１０％が今も販売中であり、しかも、彼らは値引販売をしてでもこの販売在庫を一掃しようとしているのである。

「即日完売などというのは昔の話であり、今はもうそんな時代ではない。それに当社は当時も即日完売など期待してなかったし、販売開始してから２、３か月で３割も売れればいいと思っていた」（ランドアンドハウス）

しかし一方で、スパライプレミア・ジャラーンナコンのようなロケーションのいいプロジェクトに対する需要が大きいのも事実で、これなどは本当に５５０ユニットが数日で売り切れたのである。

「このプロジェクトは実際に市場で売り出す前に、当社の既存顧客の購入予約で完売していた。しかし、当社としてもせめて一部は一般顧客にも売りたかったので、敢えて一般販売も行ったという経緯がある」（スパライ）

「今のコンドミニアム販売達成率は２割から８割と大きな格差が出てきていて、かつてはすぐに完売になっていたような魅力的なプロジェクトでも今は８割しか売れなくなってきている。

　しかし一方で、買主がキャンセルせずに所有権移転に応じて完成物件を引き取る率は高止まりしていて落ちてないというよいニュースも出ている」（パトラ証券の不動産セクターアナリスト）

ここまで読んでくると、郊外は別にしても今のダウンタウンのコンドミニアム市場はそれほど悪くもないような気もしますが、やはりマーケットの二極化が進んでいるということだと思います。

しかし、スパライのプロジェクトを調べると、私は食指が動きませんでした。平均価格が97,000バーツ/㎡と価格的にはタイ人ミドルクラスからアッパーミドルが買うセグメントですが、チャオプラヤー川の西側というロケーションでは我々日本人には難しいです。

ただ、こういうのが数日で完売してしまうのは、やはり価格とロケーション、それにデベロッパーのブランドの３拍子さえそろえば、需要はまだまだあるのだと思います。

次回に続く

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TAKEUP RATE

Most industry experts believe there will be no oversupply but what is clearly visible is that the takeup rate has been slowing and projects that used to make headlines of being sold out within days, if not hours, are rarely heard of these days.

"If you take the case of the project you just mentioned [on Sathon Road], they had reported that they were sold out but at the moment about 10% of the units remain and they are offering discounts for whatever is left," says a real estate agent and speculator on the property market, who had purchased units at this newly opened building but has since sold out his units at a premium.

He added what others have been talking about in terms of the takeup rate that it is not on par with what the situation was a few months or years ago.

"The days of selling out in a single day don't seem to be there now, and we never had those days anyway because we do not expect to sell out our project in a day or two, instead we would be happy to see 30% of our project being sold over a period of two to three months," Mr Adisorn of LH says.

But projects in good locations continue to remain in high demand as was seen by the launch of "Supalai Premier Charoen Nakhon" which saw the nearly 550 units sold out within days of the launch.

"If you talk about that project, it was actually sold out before it was up for sale because many of our existing customers wanted it and had booked before we opened it to the public, but because we wanted to have some proportion for the public we opened it to the public to buy," Atip Bijanonda, a director at Supalai Plc and also the president of the Housing Business Association, says.

Although he conceded the takeup rate has been slowing slightly, he says that the issue of oversupply is something that is not visible in the market.

Jiraporn Linmaneechote, sector analyst at Phatra Securities, says takeup rates are down to 20-80%, with 80% being for really good projects, down from 100%, which used to be the norm.

But the good news, she says, is that transfer rates continue to remain good, even though there were reports of a rise in the rejections of applications for housing mortgages a few months ago.

A decent takeup rate would mean that supply for the market would continue to remain.

以下は、最近バンコクポストに載っていた記事ですが、今のバンコクコンドミニアム市場の先行き不透明な状況を表していると思うので紹介します。

アソークのスクムビット交差点で、サトーンにある

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One would be forgiven if they thought that this was a standalone case of a single project, but if one digs deeper they will notice that the demand for property in Thailand, especially in Bangkok, has been witnessing a phase of slowdown over the past couple of years, although most developers would not admit to it.

"The situation in the property market is not as rosy as you may think but it is not that bad either," Adisorn Thananan-narapool, chief executive officer of Land & Houses Plc, said.

Although admitting that the supply of condominiums in the city was on a sharp upswing which could impact the takeup rates, he said at the moment fear of a property market crash is something that still is not on the horizon.

Mr Adisorn, who manages the 132-billion-baht market capitalisation company LH, says that one of the biggest indicators of not witnessing a possible crash is the fact that the margins of the developers have not gone down significantly over the past few quarters.

The current gross margins for most Stock Exchange of Thailand-listed property developers stand at around 33%, against the 35% gross margins they were enjoying about five years ago, at the same time operating margins have seen a larger drop to 17% from 20% seen during the same period.

The bulk of this decline has come from the increase in selling and administrative expenses which are up to about 16% from 12%, and there are no signs of any reversal of the trend, says Nathavut Shivaruchiwong, sector analyst at Deutsche Tisco Investment Advisory, a unit of Tisco Securities and Deutsche Bank.

Although margins have seen a decline over the past few years, developers continue to enjoy an uptrend in certain segments of the property market, especially in the high-end of the condominium market.

Bangkok's condominium market has seen supply continue to rise over the past few years, from 102,000 units with a combined value of 413 billion baht in 2015 to 110,000 units worth 382 billion baht to 114,000 units worth 441 billion baht in 2018.

During 2018 it is expected that as many as 120,000 units worth just over 500 billion baht would be launched and about half of the new launches of the condominium units in Bangkok has been catering to the middle to upper segment of the market while the other half is for the middle to lower segment.

"There are some signs that the middle and below segments of the market for the condominium market has not picked up yet," Mr Adisorn says.

Chanond Ruangkritya, president and chief executive officer of SET-listed Ananda Development Plc, whose portfolio focuses mainly on condominium market catering to the middle to the upper end, says that he does not see a situation of a demand/supply mismatch but instead the emphasis has been on the location and the demographics of each project that is launched.

１．  今のバンコク不動産市場と今後の予測

２．  投資戦略：短期転売と中長期投資

３．  日本人が狙うべきエリアと敬遠すべきエリア

４．  失敗しないための物件の選び方

５．  タイ人投資家がやる効率的物件購入方法の紹介

６．  リテインドエージェントのメリット

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さて、コリアーズのコメントの概要は以下です。

今のコンドミニアム売行き不振は新規供給が原因。

タイ経済は昨年から回復を始めたが、コンドミニアム市場は今も45,000ユニットもの販売在庫を抱えたままである。

これは、デベロッパーが各四半期毎に利益を出さなければならず、在庫調整のために新規プロジェクトの発売を遅らせることができないからである。

しかしながら、バンコクのコンドミニアム市場は２０１７年も成長拡大したし、今後もマストランジットシステムの新線開通等で継続して成長するであろう。

現在、デベロッパーはタイ人の需要が回復しないことから、外国人へのマーケティングに力を入れているが、外国人は実需でなく投資目的だけで買っていることを考えると、外国人一辺倒のマーケティングには警戒が必要である。

今年のコンドミニアムの新規供給は２０１７年と同様55,000から60,000ユニットになると見込むが、昨年以上に中国、日本、香港、シンガポール等、外国のデベロッパーとのJVが増えてくる。

昨年のバンコク都内で売出された物件の販売率は７５％であり、現在、36,000ユニットが販売在庫となっているが、販売価格で５万から１０万バーツ/㎡の平均的な価格帯の物件は５４％しか売れておらず、売行きは悪い。

現在タイのデベロッパー達が外国人投資家にマーケティングしているのは主にスクムビットとラチャダーピセーク通り、そしてCBDであるが、現在工事中のマストランジットの新線沿線の物件も海外で販売されるようになってきている。

以上ですが、５万から１０万バーツ/㎡だけでなく、更にその下の５万バーツ/㎡以下のセグメントになるともっと売行きが落ちているので、この辺は外国人投資家はあまり手を出さないセグメントでもあり、タイ人ミドルクラスの購入意欲が弱いのがはっきりしてきます。

それに、ラチャダーピセーク通りは中国人が買うのでわかりますが、まだ工事中の新線沿線まで外国でマーケティングするようになっているということは、本当にタイ人需要が弱いということなのだろうと思います。

そういえば、ラチャダーピセークであれば、ちょうど今、ライフアソークでゲンガムライに失敗した連中からものすごい数の投げ売りが出てきていますが、損切りも多いですね。決して悪いプロジェクトではないのですが、特に３０㎡以下の１ベッドルームは全滅という感じです。

本当はこういうのを外国でマーケティングするといいと思うのですが、デベロッパーにしてみれば投げ売り物件は既に手元を離れて売却済みということになっているので、そんなことはしないですね。

しかし、もう少し機転の利く中国人投資家であれば、直接デベロッパーから買うのでなく、以前から私が書いているように直接売買市場でこういう損切り物件を拾いにくると思うのですが…。

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