バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年02月

増えないミドルクラスの住宅購入意欲(その1)

new supply昨年末あたりから大手のデベロッパーは、今年はタイ経済の回復によって消費者の住宅購入意欲も持ち直すので市場はリバウンドする、と鼻息の荒いことをいっていました。

しかし、今のところ、特にバンコクの住宅需要で一番大きなボリュームがあるミドルクラスの所得が増えたというニュースもなく、少なくとも彼らの住宅購入意欲が回復してきているという兆候はないようです。

つまり、日本と同じで一般市民の所得が増えたという実感がないまま、GDPだけが成長しているということなのだろうと思います。

最近、バンコクポストの記事の中で、コリアーズインターナショナル・タイランドが興味深いコメントを出しています。内容としては、バンコクのコンドミニアム市場は販売在庫が45,000ユニット以上もあるのに、それでもデベロッパーが継続的に新規供給をしているので、いつまでたっても在庫が減らない、というものです。

この中でやはり気になるのは、国内需要が低迷する中、デベロッパーは外国人投資家に依存し過ぎである。彼らは所詮投資家であり実需ではない、というところです。これは、外国人投資家の撤退が始まると市場は簡単に崩れる、ということを示唆しているようにも取れます。

実はAREAも同じことを指摘していて、ある日、バンコクのコンドミニアム投資はもう思ったほど儲からないと投資家が気付いた瞬間、バブル崩壊が始まるという悲観的なものです。

いずれにせよ、コリアーズはAREAと並んでバンコク市場に対して非常に慎重なコメントを出しますが、一部の大手デベロッパーの表面だけ強気を装っている嘘っぽい姿勢とは対照的で参考になります。

では、次回、この記事を要約していこうと思います。

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45,000 condos unsold in 2017 as supply rises
Slump attributed to continuous launches


Although Thailand's overall economy last year showed positive trends, condominium demand barely increased, with the number of unsold units exceeding 45,000, a major concern for developers.

Ratchaphum Jongpakdee, general manager of property consultant Colliers International Thailand, said developers need to register gains every quarter, rendering them unable to postpone project launches to sell unsold units first.

Developers last year sought to differentiate their project designs and unit concepts, such as outstanding rooftop facilities or large-scale project facilities, in order to attract buyers, said Mr Ratchaphum.

"Developers also tried to sell to foreign buyers and investors before selling to Thai buyers," he said. "Many condo projects launched in the past few months sold at above-average prices for their locations."

Bangkok's condo market continued to grow in 2017 and will keep doing so in the future, given the many new mass transit lines and pipelines under construction.

Although Thai demand remains limited and foreign buyers are seeking to invest only, developers should practice caution when selling to foreign buyers, said Mr Ratchaphum.

Condo supply in 2018 is expected to increase by 55,000–60,000 units in the city and outer city areas. The amount of new supply this year is expected to be close to that in 2017, give or take 5%.

The market will depend on government policy, economic overview and land and construction costs, which are increasing every year.

In 2018, there will be more joint ventures between Thai and international developers than in 2017, he said. Major overseas partners include those from China, Japan, Hong Kong and Singapore, as the property market in Thailand is still in demand among foreign investors.

According to research by Colliers, the average take-up rate of condos in Bangkok was 75% last year, with more than 36,000 units waiting to be absorbed.

Some 54% of unsold units were for sale at 50,001–100,000 baht per square metre, prices that many projects launched in the past few years.

Although many developers sought to increase their high-end and luxury projects in their portfolios, they did not abandon mid- and low-level markets, which comprise the largest consumer groups in Bangkok.

The average take-up rate of condos priced lower than 200,000 baht per sq m was 58%.

The rate of those priced more than 200,000 baht per sq m was 61%. However, condos priced lower than 200,000 baht per sq m remained high at 69%.

Foreign buyers became a new target group for listed and well-known developers in Thailand, especially for projects located in areas along Sukhumvit and Ratchadaphisek roads and in the central business district.

However, some developers also sold units to foreign buyers in projects located along new mass transit lines currently under construction.

Some condo projects from listed developers were scheduled for launch in the fourth quarter of 2017, and were able to close sales in the first day of the pre-sales period.

Colliers reported over the past few years, the average sales price of new condominium units continued to increase by 15–20% annually and were even higher in some locations.

日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その3)

Cooper SiamCooperところで、パトゥムワン一帯は新築コンドミニアムが非常に少ないので、ここで投資するなら中途半端な中古物件に投資するより、希少価値のある新築物件に限ります。

今回、即日完売したクーパーサイアムなどは、今のマーケット水準から見れば14万バーツ/㎡というリーズナブルな価格であり、予算が2,000万円ぐらいの平均的な投資家で、40㎡以上の広めのユニットを探している人なら思わず欲しくなるのもわかります。

ただし、以前、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたり同じパトゥムワンのパヤータイ物件の欠陥工事について書いたように、この価格帯の場合はデベロッパーのブランドが重要だと思います。

このプロジェクトのデベロッパーであるコーンエステートというのはあまり聞いたことがないのですが、既にバンコクでいくつか実績もあるようです。だからといって、いいというわけではありませんが…。

それに、即日完売といっても裏があるプロジェクトも最近多いので注意が必要ですが、興味があればこのデベロッパーがこれまでに手掛けたプロジェクトを見てくることです。

この写真にあるように、古い下町の中に忽然と現れたモダンなロフト形式のコンドミニアムですが、こういうのが好きな大学生などはいると思うので、1ベッドルームの賃貸需要はあるのだろうと思います。

しかし、一大商業地域のサイアムから徒歩10分でこの下町の落差は好き嫌いがあるだろうし、難しいプロジェクトですね。


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日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その2)

パトゥムワンBTSのナショナルスタジアムでスカイトレインを降りて、旅行者にお馴染みのMBKの前をさらに西に向かって歩いて行ってみればわかりますが、パトゥムワンは古い昔ながらの街並みが続くこれからの開発が待たれるエリアです。

ダウンタウンにあるというそのロケーションの優位性からいって、今後、不動産デベロッパーが目をつけるターゲットであるのは間違いありません。

ペチャブリー通りとラーマ9通り、パヤータイ通りがこの辺のメイン通りですが、このパヤータイ通りをまっすぐ南下するとチュラロンゴン大学で、域内にはサイアム、ラーチャテウィ、パヤータイ、アヌサワリーの4つの駅があります。

一方、ここに匹敵する将来有望なダウンタウンといえばラーマ3ですが、まだBRT(専用レーンを走るバス)しかなく、今のところ陸の孤島のような不便さがあり、グレイラインの計画決定がされれば別ですが、今は買うタイミングではないと思います。

ところで、私のイメージ的には、オンヌットが東西線が走る江東区の門前仲町だとすれば、パトゥムワンは大江戸線が走る墨田区の両国やその先の森下のような位置づけなのだろうと思います。

あんまりはっきりしない区別ですが、同じBTSグリーンライン沿線でもオンヌットの方は既に開発が進み、街並みもすっきりしていて日本人にも住みやすい街ですが、パトゥムワンはまだ昔からの下町という感じなので、日本人に賃貸するつもりで投資物件として買うとまず失敗します。

従って、バンコク在住でタイの不動産業者やタイ人入居者とやりとりできるぐらいのタイ語能力がある人であればお勧めです。

ただし、バンコクにはPMを業とする専門の会社がないので、入居者募集を含む管理業務は誰かに頼めばいいという安易なことはくれぐれも考えない方がいいです。バンコクに住む私でさえパトゥムワンはちょっと敬遠したいと思いますから…。

次回に続く

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日本人に貸さなくてもいいならここが狙い目(その1)

Pathumwan日本人にはあまり馴染みがありませんが、CBDのセントラルルンピニーの西、BTSサイアム駅以遠が、不動産でいうパトゥムワンと呼ばれる地域です(注:行政区のパトゥムワンとはちょっとエリアが変わります)。

BTSグリーンラインがクロスする乗換駅としてアソークに並び通勤客で混雑する便利な駅、サイアムがある上に、名門、チュラロンゴン大学があるのでタイ人富裕層がその子供を大学に通わせるために、投資を兼ねてコンドミニアムを購入します。

また、
サイアム駅からダークとライトの2つのBTSグリーンラインでスクムビットとシーロム・サートンの両方のCBDにアクセスできること、さらにパヤータイ駅からスワナプーム空港までエアポートリンクでダイレクトに行けることからタイ人ビジネスマンにも非常に人気があります。

従って、トンローのようにお金持ちがたくさん住んでいる高級レジデンスエリアではないものの、空室リスクをできるだけ減らして利回りを優先する比較的中堅のタイ人投資家の間では、以前からパトゥムワンは隠れた人気エリアでした。

このことは、偶然、タイ人の投資家から聞いたもので、そう言われて調べてみたら、確かに新規物件の供給が少なく、それでいてタイ人の入居者需要が大きいことがわかり、日本人に賃貸しなくても構わないし、それほどキャピタルゲインにも拘らないので、できるだけ空室リスクを避けたいという人にはお勧めだ、と
私も大分前にこのブログで書いたことがありました。

そういうことで、私もいつの間にか忘れてしまっていて、むしろオンヌット方面のミッドタウンフリンジばかり勧めていたのですが、最近パトゥムワンで売り出されたクーパーサイアムというロフト形式のプロジェクトが即日完売だったそうで、今回はこのパトゥムワンについて再度書こうと思います。

次回に続く

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最近の日本勢の動き

朝日新聞来月は東京でのセミナーもあり、2週間ほど帰国します。今年も日系各社が次々とバンコク進出を計画しているようで、そういう話がまた聞けるのが楽しみです。

今の私の仕事はブログをメインに雑誌の連載を書いたり、日本でセミナーを開催するのが主な活動なのですが、かつて海外不動産開発や投資の仕事に20年以上関わっていたこともあって、ありがたいことにそのコネクションで今は重役になった元同僚たちや仕事でウマが合って一緒にやっていた人達から、今でもいろいろと興味深い話が持ち込まれます。

もっとも、偶然私がバンコクに移り住んで細々と不動産ブログを書いていたら、次第にバンコクの不動産に注目が集まるようになったという望外の僥倖もあったとは思いますが…。

さて、この朝日新聞の記事は、つい先週日本で載ったもので、昨年以来、続々とバンコクのコンドミニアム市場に参入してくる日系デベロッパーのことを書いたものです。私のところにもこの記事を書いた染田屋氏がやって来て1時間ほど取材していきましたが、何で今バンコク?ということに興味が集まっているとのことでした。

この記事で記者は取材先としてAREAを選んでいますが、私も最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法で書いたように、ここが一番バイアスのかかってない興味深いレポートを出す、ということで取材を勧めました。もっとも、それがきっかけで染田屋氏がAREAに取材したのかどうかは知りませんが…。

しかし、限られた紙面の都合もあるとは思うのですが、「タイの若者の不動産購入も活況を下支えしている」とAREAのコメントを短くまとめてしまっていて、残念ながら本当の意味を咀嚼してないようにも思えるのです。

バンコク不動産、ついにバブル発生でAREAの懸念については既にレポートしていますが、この最近の若者の投機的行為こそ、AREAやコリアーズが問題視しているのであり、「タイのマンション過熱」という問題提起をするのであれば、本当はここをもっと掘り下げて取材した方がよかったのではとも思います。

ところで、最近のバンコク不動産市場への注目もあり、幸運にも私も2冊目の本を日本で出せることになりました。先週、出版社から連絡があり、ちょうど執筆を始めたところですが、今の予定では5月頃に書店に出回るようです。どちらかというと、辛口のことを書くつもりですので、興味があれば是非読んで下さい。


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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その3)

HKD Rateさて、以上が今後の香港投資家動向に関するCBREの予測ですが、彼らは世界中に現地法人や支店を持つ大手ブローカーでもあり、その香港現地法人から入手する情報に基づきこのコメントを出しているのだから、信頼できるものだろうと思います。

すなわち、今のタイバーツ高香港ドル安にもかかわらず、
バンコクコンドミニアム市場での外国人投資家筆頭格である香港投資家のプレゼンスは今年も衰えそうにないということです。

さらに、今後は都心部だけでなくミッドタウンフリンジにもその投資先が広がってくるということであれば、オンヌットのような今までFQ(Foreign Quota)と呼ばれる外国人枠が一杯になることがなかったエリアでも、その比率が上がってくると予測できます。

これがどんな意味を持つかといえば、例えば、オンヌットの2つ手前の駅であるエッカマイのロフトがそうですが、売り出すと早々にFQが一杯になり、それ以上外国人が買えなくなりました。

そういうことが起こると、同じユニットでもFQを持つユニットは外国人にでもタイ人にでも売れるというアドバンテージを持つことになり、さらに付加価値が出ることになります。つまり、一旦取ったFQはタイ人に売らない限りなくならないので、将来ゲンガムライ目的の転売でも、竣工後のリセールでも有利になるという投資妙味が出るわけです。

まあ、そんなことは滅多にないのですが、このFQに占める外国人比率が高いということは、実需のタイ人しか買わない物件に比べて、投資物件
として将来有望だということでもあります。

さて、ここでどこまで進むタイバーツの独歩高?で添付したグラフのうち、香港ドル/タイバーツの為替変動についてもっと長期のタイムスパンで調べてみたのがこのグラフです。1997年のバンコク不動産バブル崩壊が発端となったといわれているアジア通貨危機(別名トムヤムクン危機)まで約20年遡ってみると、当時のジェットコースター並の
為替レートのアップアンドダウンが見えてきます。

本来、20年もの長期間でみると国力や経済力といったファンダメンタルズが大きく変遷していてあまり参考にならなくなるので、機関投資家などは通常10年ぐらいのスパンで為替の動きを比較するのですが、敢えて20年までスパンを広げると、2007年以降、香港ドルとタイバーツの交換レートは落ち着きを見せ、長いボックス圏に入っているようにも見えます。そう思って見れば、現在の為替水準は平均値よりややバーツ高という程度です。

それに、前回、前々回に貼り付けたUBSの調査結果の表を見たら、今、香港の住宅価格がいかに高いか、そしてバブルリスクが高いのもわかるし、香港の投資家がこれに比べればバーツ高は大したことないと思うのも無理はないと思います。何しろ年率2割近く値上がりしているわけですから、タイバーツとの為替変動率を軽く超えてしまっています。

いずれにせよ、アナンダーやサンシリだけでなく、大手のデベロッパーの大半は今年も日本を含め積極的な海外でのマーケティングをするようなので、そう思って見ると、昨年来、タイのデベロッパー各社が知名度とブランド力のある日本のデベロッパーとJVを組む理由の一つが見えてきます。

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それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その2)

UBS Bubble Indexまた、最近急増してきた中国人投資家のプレゼンスもあるものの、中国政府による約300万円以上の海外送金を制限するという新規制や、海外不動産投資自体の禁止令もあって、彼らがすぐに香港投資家を凌駕することはないとCBREは判断している。

元はといえば、中低価格帯のコンドミニアムの売行き不振により、タイデベロッパー各社は
2015年以降、海外でのマーケティングに注力し始めたのであるが、香港でも2015年から2017年にかけて続々とタイのCBD以外のプロジェクトも販売されるようになった。

そんな中、CBRE香港は2018年の香港投資家のタイ不動産への投資額は123億バーツ(約400億円)にも上ると予想している。


ところで、昨年だけで35のデベロッパーが85ものプロジェクトを香港でマーケティングしたのだが、中でも特にアナンダーとサンシリが積極的であった。

しかし一方で、あまりにも香港市場でのプレビルドプロジェクトの販売が増加したことに対し、香港の不動産エージェント協会は、顧客保護のために
今年4月から海外プロジェクトの販売業者規制に乗り出すとしている。

今年、タイのデベロッパー各社はコンドミニアム市場の成長拡大に非常に強気で多くの新規プロジェクトの売出しを計画している。つまり、相当な供給増が見込まれるのであるが、ロケーションがよく高利回りも期待できるプロジェクトに対する海外の需要は大きいとみて、デベロッパーは外国人投資家をターゲットにしている。

そして、CBREはその中でも特に香港の投資家は、2018年もラグジュアリー級だけでなく中級グレードの物件でも主たる投資家であり続けると予測している。

次回に続く

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Even though Chinese buyers are one of the fastest-growing groups of overseas buyers for real estate, CBRE believes that Hong Kong investors remain the most active in Thai property market. Chinese buyers have been constrained by increasingly strict capital controls and Chinese government policies aimed at restricting purchases of overseas property by their nationals.

A new Chinese regulation requires that banks report any transfer over US$29,000 and prohibits people from “lending” their quotas to other individuals, making it more challenging for a person to transfer money over their allowed annual quota. Additionally, the Chinese government has also banned transferring funds overseas for purchasing bonds, “insurance” products, and real estate; which has made it more difficult for mainland Chinese buyers to invest foreign property markets.

CBRE pioneered marketing of Thai properties overseas in the 1990s such as Laguna Phuket and SV City to purchasers in Hong Kong and Singapore. During the 2010s, Hong Kong investors focused on Phuket properties and super luxury and branded properties in Bangkok such as 185 Rajadamri, and Four Seasons Private Residences Bangkok.

In 2015, the mid to lower end condominium market slowed down resulting in Thai developers looking to overseas buyers.

THE LINE Jatujak-Mochit was the first notable non-CBD Bangkok project to be marketed in Hong Kong. More projects have since been exhibited in Hong Kong during 2015-2017.

According to our counterparts at CBRE Hong Kong, Hong Kong buyers’ investments in the overseas property market totalled $6.6 billion in the first half of 2017 alone. Investment locations included the UK and Australia in the early stages, Japan started 2-3 years ago and Thailand in recent years. The total transaction value of Thai properties is expected to reach HK$3 billion (approximately Bt12.3 billion) in 2018.

Records indicate that approximately 85 projects by 35 developers from Thailand were marketed to Hong Kong buyers last year. Ananda Development and Sansiri were among the most active in marketing to Hong Kong and most major condominium developers were active in marketing at least 2-4 projects.

The influx of foreign developments, especially off-plan, into Hong Kong, has been so significant that the Hong Kong Estate Agents Authority will issue new regulations set to take effect in April of 2018 to govern agents selling properties located outside of Hong Kong to regulate agents and protect buyers.

This year, developers are bullish about the prospects for the real estate industry in Thailand and are planning many new launches as well and new phases in current projects.

This increase in supply will mean that developers will be targeting foreign purchasers for projects in good locations with high yield potential. CBRE expects Hong Kong to remain a strong investment buyer market for Thai properties in 2018 for both the luxury and mid-market segments.

それでも香港投資家の勢いは止まらない?(その1)

Housing Index前回、どこまで進むタイバーツの独歩高?と題して香港ドルに対するタイバーツの復権、というかバーツ高により、今後は香港投資家の勢いも次第に弱まるのではないかと書きました。

しかしそれを全く否定するかのようなCBREのコメントが、The Nationのコラム記事(下に添付した英文記事)に載っていたので訳してみます。

表題:香港投資家のタイ不動産市場でのプレゼンスは今後も続く

過去10年間、海外でマーケティングされてきたタイの不動産はバンコク都心部かプーケットのような世界的に有名なリゾート地に集中していた。

しかし現在、投資家はバンコク中心部以外のロケーションにも目を向けつつある。

実際、都心部の新規プロジェクトの販売価格が平均で26万バーツ/㎡以上、物件価格も1,000万バーツ以上に値上りしてしまったこともあり、タイのデベロッパーは、2年ほど前からCBD(中心部ビジネス街)の高額物件だけでなく、CBD以外のプロジェクトも組み合わせたプロジェクトの紹介を海外で始めた。

その結果、ミッドタウンフリンジやミッドタウンでマストランジット沿線のCBDより価格の安いプロジェクトに対する香港投資家の関心も高まってきている。特に金額にして300万から1,000万バーツの物件に対する人気が高い。

次回に続く

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Hong Kong investors to stay a force in Thai property market

Real Estate January 24, 2018

By Special to The Nation

IN THE PAST DECADE, Thai properties marketed overseas were either projects in prime downtown Bangkok or properties in top resort destinations such as Phuket. 

Nowadays, visitors and investors are becoming more familiar with other non-prime locations in Bangkok through information from social media and digital communications.

New condominium property prices in downtown Bangkok have increased to an average of over Bt260,000 per square metre, with starting prices of over Bt10 million. The high Central Business District (CBD) prices combined with marketing efforts of non-prime locations by Thai developers, over the last two years, has increased awareness and interest from overseas investors in non-CBD Bangkok locations who are keen to invest in the fringe of the downtown areas or in midtown locations, especially along the extended mass transit lines where prices are more affordable than downtown areas.

The popular prices for these locations range between Bt3 to 10 million per unit.

どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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