バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2018年01月

2018年、専門家たちの予測(その5)

Low Riseさて、最後はネクサスプロパティマーケティングの予測です。

彼らの調査によると、大通りに面した用地不足と地価高騰でコストがかかりすぎることから、2018年は側道のソイに開発される
ローライズ(
23メートルの高さ制限)のプロジェクトが増えるとの予測です。

タイでは原則、前面道路の幅員が10メートルに満たないソイではハイライズは建てられず、この写真のように8階建のプロジェクトが建ち並ぶことになります。日本だと8階建でも高層建築ですが、こちらではこれをローライズと呼んでいます。

一方、タイ語でタノンと呼ばれる大通り、その典型的な通りがスクムビットですが、最高地価が今年は250万バーツ/ワー(4㎡)を超えてくるのが確実視されている中、ちょっと奥に入ったソイと呼ばれる側道ではハイライズの高層建築物が建てられないというハンディもあって、地価にも相当な割安感があることからこういう現象が起こるわけです。

ただし、決してローライズだから投資として相応しくないというわけではありません。もっとも、外国人投資家の人気の中心は圧倒的にハイライズですが…。

例えば、一昨年にプリセールで売り出された時に、これは買いだと私がブログ等で推薦したのがランスアンのローライズプロジェクト、ナヴァラレジデンスですが、すぐに売り切れてしまったし、ロケーションさえ間違わなければ無理にハイライズに固執しなくてもいいという例です。

ところで、ラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のハイライズプロジェクトは今も人気があり、大手デベロッパーのほぼ独占状態になっているものの、一方で、
ハイエンドのグレードセグメント(価格帯でいえば120,000バーツ/㎡から180,000バーツ/㎡ぐらいの物件だと思います)でしかもBTSなどのマストランジットシステム沿線の物件には、アッパーミドルクラス以上の比較的余裕のある連中が買いに入るとの予測です。

また、それより廉価なミドルレンジ価格帯の物件は都心部から遠く離れているものの、それでもマストランジットシステムを使えば何とか通勤可能なエリアで供給されることになるとのことですが、こういう物件はミドルクラスの自己居住目的の実需層が購入するが、投資家はあまり買わない、と結論付けています。

これはまさに、私が著書や連載中の雑誌、このブログで書いていることと同じです。すなわち、郊外物件は自己居住目的であれば問題ないが、投資で買う日本人には向かない。しかし、予算が2,000万円前後の平均的な日本人投資家にとってCBDの高額物件を買うのも難しいので、150,000バーツ/㎡前後のここでいうアッパーミドルクラスが買い上ってくるハイエンドセグメントの駅近物件を買うというのが最も現実的な選択だろうと思うのです。

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More condominiums on small roads due to land shortage 
According to the research on Thailand’s condominium market conducted by Nexus Property Marketing Company Limited, 2018 is expected to see more low-rise condominiums arising on smaller roads as lands by the main roads are becoming unavailable and extremely costly.
Nevertheless, luxury and super-luxury segments are still in the trend among new and leading developers. High-end condominiums will stick to the mass transit lines, affordable by consumers with moderately high income. Meanwhile, mid-range condos will locate some distance from the city’s central area but still reachable by mass transit lines; these condominiums are likely to meet residential demand rather than investment.

2018年、専門家たちの予測(その4)

フォンサブー次がP.R.A.(Professional Real Estate Academy)のコメントですが、これを要約すると以下のようなものです。

タイ経済の回復とEEC(東部経済回廊)やマストランジットシステム新線等の政府主導によるメガプロジェクトの推進で不動産市場の力強い成長が始まる。


そして、これに伴い、デベロッパーは郊外から都内に通勤する住民の住宅需要を掴むべく新線沿線でコンドミニアムのニュープロジェクトを始動させつつある。

これは、前回のナイトフランクのコメントに近いものですが、結局は需給バランスがとれるかどうかが問題だと思います。確かに、デベロッパーから見たら、需要が増えてどんどん作って売れることが重要なので、不動産業界としてはウエルカムなことです。

しかし、ここでもR.P.A.がいみじくも言及しているように、デベロッパーが既に需要を先読みして次々と新規コンドミニアム開発を始めつつあるということですが、今年のコンドミニアムの年間供給量は7万ユニットを超えてくるかもしれません。

私はこのブログを日本人投資家のために書いているのであって、タイの不動産業界の成長ために書いているのではありません。

従って不動産業界が成長するというマクロ的なことよりも、前職が機関投資家であったこともあり、不動産をデベロッパーの視点でなく投資家の視点で見ているので、価値観や見るポイントもおのずと違います。つまり、将来的に希少価値が出て賃料収入やキャップコンプレッションで物件価値が上がるかどうかを重点的に見ています。

結局のところ、中低所得層が需要の中心である郊外で、今も銀行の厳しい与信基準が続く中、地元住民の購買力がどれだけ新規プロジェクトを吸収できるのかということがキーポイントだろうと思いますが、そんな弱い市場に投資するのはリスクが大き過ぎると思うのです。

まさにこれが、AREAやコリアーズが危惧する供給過剰、ひいてはタイ語でいうフォンサブー(不動産バブル)の発生リスクということだろうとも思います。

次回に続く

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Economic rebound and progressing megaprojects aid property market 
Professional Real Estate Academy (P.R.A. Academy) points that Thailand’s property market is poised for a strong growth in 2018 as a result of economic rebound and progression of megaprojects from the public sector including Eastern Economic Corridor (EEC) Development Plan and various auctions for mass transit line constructions. Developers have been launching projects alongside new mass transit lines, particularly condominium, in hope to capture demand from citizens who commute to work in the city via skytrain.

2018年、専門家たちの予測(その3)

Green Line Extension次の予測はナイトフランクからです。

今年の注目すべきロケーションはオレンジ、ブルー、グリーン(延伸線)ラインである。

特にグリーンライン延伸でサムットプラガンまでつながれば、郊外沿線での住宅需要を喚起することになる。

現在都心部に通勤している郊外住民からの駅近コンドミニアム需要が増える一方、同沿線エリアでの戸建てプロジェクトは駅から遠いということで伸び悩むと予想される。

コンドミニアム開発は戸建てプロジェクト開発の10分の1の用地面積でできることもあり、駅に近い場所には向いているのである。

以上ですが、これについては最近オンヌットから先のグリーンライン沿線プロジェクトの販売に注力している
ナイトフランクのポジショントークもやや入っているのかなと思いますが、私はパープルラインの例があるので、グリーンライン延伸沿線は今後のデベロップメントパイプライン次第だと思っています。

実際、ナイトフランクも需要が増えるとは言っていますが、新規プロジェクトの価格も上るとは言っていませんから、やはり
供給も同等かそれ以上に増えると見ているのかもしれません。

例えばAPのアスパイア―エラワンなどは第1フェーズの売れ行きが悪く、第2フェーズを凍結したままです。その代り、一旦いけるとなったら
シェア拡大のために見境なく新規供給をするのもこちらの大手デベロッパーの傾向なので、いよいよBTSが開通するという局面で各デベロッパーから次々と凍結していたプロジェクトや新規で用地取得したプロジェクトが売り出されて、あっという間に供給過剰になる可能性を否定できません。

すなわち、新線沿線の新駅周辺ではまだ土地はいくらでもあるわけなので、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの駅前のように用地取得が難しくなった結果、キャップコンプレッションが始まっているところは住宅マーケットの熟成度が違うということなのです。

次回に続く

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Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines
Ideal locations for property development this year are those near Orange, Blue, and Green Lines, said Knight Frank, a leading real estate consultant. In 2018, BTS Green Line’s extension (Bearing – Samutprakarn) will be fully operational, and this will certainly spur residential demand in the suburban areas where the line passes through. Condominiums along this BTS’s new section are expected to gain demand from suburban citizens who commute to work in the city, whereas housing projects in the same areas are expected to show small growth due to greater distance to reach the mass transit line. The smaller land size required also makes it easier for condominiums to stand closer to mass transit lines, comparing to housing projects which need ten times a larger site.

2018年、専門家たちの予測(その2)

Nexus 2017さて、今回の市場予測を見ていく前に、昨年2月にこのブログでレポートしたネクサスの2017年市場予測CBREの2017年市場予測で、当時専門機関がどんな予測をしていたのか、そしてそれは正確だったのかを見てみると、それなりに間違ってなかったように思えます。

政府高官発言等、何かの拍子で大きく上下するジェットコースター相場の一面がある株や為替市場の年間予測となると難しいのですが、不動産というのは実需を伴う現物資産なので大きなモメンタムで動くという市場特性があり、マーケット動向もそれなりに予測ができるということでもあります。

実際、私も以前機関投資家として働いていたころは、アセットマネジャーとして毎年ビジネスプランを策定する際に、こういう市場予測レポートを参考にしていましたが、いくつかのレポートを読むと、大体その年の不動産市場の大きな流れは掴めていました。

であれば、今回、2018年を占う主だった調査機関の予測もそれなりに信頼できるということであり、今後の我々の投資戦略でも役に立つはずです。もっとも、AREAやコリアーズのように慎重なところもあるので、その辺も頭に入れておくべきですが…。

ではまず、REIC(Real Estate Information Centre)の予測ですが、メインポイントは今年も昨年に続いて外国企業とのJVが増える、特に中国と日本の不動産デベロッパーがもっと進出してくるだろうというものです。

その理由としては、タイは中国や日本のように政府による制約が少なく、かつ不動産価格もまだ割安であることから、彼らにとってタイ市場は海外進出の登竜門として最適であり、タイのデベロッパーとJVを組んで双方ウインウインのビジネスができるから、というものです。

そして、2018年はこれまで以上にMixed-Use Development(複合開発)が増加し、住宅供給もさらに増えると予測しています。

私が年末年始に帰国し、かつての同僚達と話をした際にも、日本の大手デベロッパーが現在タイ進出の準備をしているという話を聞きました。ここで実名を挙げるわけにはいきませんが、それも複数社あったので、昨年からの進出ラッシュは今年もまだ続くという彼らの予測は間違いないところだろうと思います。

次回に続く

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More joint ventures and mixed-use projects 
Real Estate Information Center (REIC) claims there will be more joint ventures between Thai and foreign developers especially with Chinese and Japanese firms, as property markets in these foreign countries are facing restraining measures from the governments. Thailand, where the property market is not too restricted and the property price is comparatively lower, is becoming a portal for these foreign companies to expand their businesses and reduce costs, mainly through joint ventures. This is a win-win situation as land price and construction cost in Thailand are expected to increase in 2018.

โครงการ The Forestias ของ MQDC รูปแบบใหม่ของ Mixed-use โดยเน้นเชื่อมต่อพื้นที่สีเขียว

Greenery-concerned mixed-use project The Forestias by MQDC

As land plots are running short and costlier (particularly in city’s central area, business districts, and areas near existing mass transit lines), many projects in 2018 were planned to be mixed-use developments to make the best out of the given land size. Not only the total cost of building a mixed-use project can be minimized, more channels to earn returns are therefore possible as well (office space and retails aside from residential units). Overall, there will be more residential projects in 2018 compared to the two previous years.

2018年、専門家たちの予測(その1)

2018 ForecastHighlight for 2018 Market
 

1.More joint ventures and mixed-use projects to be seen in 2018 (JVや複合開発がさらに増加)

2.Promising locations near Orange, Blue, and Green Lines (オレンジ、ブルー、グリーンライン沿線の将来性に注目が集まる)

3.Property market shows a bright future as economy starts to recover and megaprojects are progressing(タイ経済の回復や政府主導の大型プロジェクトが始まり、それに伴って不動産市場も回復)

4.More condominiums are expected to be seen on alleys due to shortage of land by the main road (大通りであるタノンでの用地不足により、脇道のソイでコンドミニアム開発が増加)

5.DDproperty Property Market Outlook 2018 reveals condominium is still the most popular asset and property for aging society is a trend this year(今年もコンドミニアムは最も人気のある資産であり続け、一方でリタイアした人々向けの住宅供給が増加傾向)

これらがDDプロパティが不動産業界の各専門家たちから集めた今年の不動産市場に対する予測のハイライトです。

以前、DDプロパティ、2018年の市場予測バンコク不動産、ついにバブル発生で今年の市場予測は大きく楽観派と悲観派の2つに見方が分かれていることを紹介しましたが、最近次々と出てきているほかの調査機関の予測を見ていくと、楽観派が優勢になりつつあるようです。

それならそれでいいことで、不動産バブル崩壊などという面倒なことにはならない方がいいに決まっていますが、この中にはどうも納得できない部分もあり、バイアスのかかったポジショントークのようなものもある気がします。

また、昨年はタイのデベロッパーとパートナーシップを組んで、バンコクのコンドミニアム市場に
続々と参入してきた日系デベロッパーが注目されましたが、その流れは今年も続くようです。

実際、私の耳にもいくつか他の日系大手デベロッパーや大手仲介販売会社もタイ市場参入の準備を進めているとの情報が入ってきているので、バンコクのコンドミニアム市場は日本のデベロッパーや仲介会社だけでなく、個人投資家からも、今後さらに注目が集まりそうです。

では、具体的にどんなことを各企業の専門家達が言っているのか興味深いので、詳細を読んでいくことにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その3)

Nexus Forecast正月の帰省休暇の後、東京でのセミナーや雑誌のコラム記事執筆に時間を取られ、今月はまだ3回しかブログ更新ができていません。しかし、それらもやっと一段落し、これからしばらくは週に2~3回ぐらいのペースで更新していきたいと思っています。

さて、前回からの続きです。


ここで考慮しなければならないのはコンドミニアムの開発コストです。今、バンコクCBDの地価が高騰したことにより、新聞などではラグジュアリークラスのコンドミニアムで開発総コストに占める土地の比率が35%にも届くいわれています。
一方、郊外のまだマストランジットも走ってない、もしくは電車は走っていても駅から遠く離れたプロジェクトの開発コストに占める用地取得費用の割合は15%程度といわれています。

日本でもそうですが、港区の一等地で分譲するマンションで郊外の150万円/坪程度で分譲しているような普及型グレードのものはありません。当然、付加価値を高めた高級物件として売り出されます。というのも、地価が高くなればそこに住もうという人は資金的にも余裕があり、便利で快適なハイグレードの居住空間を求めているからです。それに、デベロッパーにとってもここで郊外の平均的なグレードの物件を売り出しても土地コストに見合う開発利益を確保できません。

トンローのスーパーラグジュアリーの販売価格はもう35万バーツ/㎡を超えてきていますが、仮に総コストの35%が用地取得費、その他の建設費用が65%とします。一方、郊外のアフォーダブル(廉価物件)プロジェクトは7万バーツ/㎡前後のものが多く売り出されているのですが、その開発コストの中で土地が15%とすれば、その他建設コストが85%になります。すなわち、同じ100万バーツの投資に占める建物工作物比率がCBDでは65万バーツ、郊外が85万バーツということになります。

当り前のことですが、土地は劣化せず都心部のように利用価値が上がれば価格も上昇しますが、人が建てた建物や造作物は確実に経年劣化していきます。特にタイの場合、極端に廉価なワサドゥ(建材)を使った郊外物件は竣工後わずか数年で古ぼけてきます。

日本には法定耐用年数というのがありますが、これは税務や会計上便宜的に決めているもので、ラグジュアリー物件とアフォーダブル物件の耐用年数の違いなど考慮しておらず、不動産の投資価値を見る場合、参考になりません。現実には優れたデザインや工法、スペック、耐久性のある建設資材を使うラグジュアリーとコストパフォーマンスに徹したアフォーダブルとでは、物理的な経年劣化のスピードだけでなく、いつまでも飽きのこない快適な
居住空間としての商品価値の寿命の違いもあるので、経年による減損度合にさらに大きな違いが出ます。

さて、私が地価の高いCBDのトンローや都市近郊フリンジのオンヌットに対して、地価が安い郊外のサムットプラガンやベーリングに消極的な理由がここなのですが、郊外プロジェクトは土地以外の経年劣化する部分の比率が高い上に、その劣化速度にも定額償却と圧縮償却ほどの違いが出てきます。

従って、たとえ今後CBDと郊外で地価が同じ率で上昇するとしても、地価が30万バーツ/ワーにも届かない郊外の物件はマイナス方向に作用する建物価値の減損比率が大きい分、土地の値上りが打ち消されてしまい、総合利回りである
内部収益率でみた場合、郊外物件はあまり儲からないと考えています。

一方で、郊外の方が
賃貸利回りが6%から7%と高いではないかという人もいると思います。もしそうなら内部収益率が大幅に上昇するので正論ですが、私が見る限り、現在の郊外市場は供給過剰状態にあって空室リスクがかなり高く、むしろ実質利回りでも中長期的にはCBDやフリンジより低くなる可能性の方が高いと考えています。

ただし、誤解されないように書いておきますが、私は自己居住目的のタイ人に対して郊外物件を買わない方がいいといっているわけでは決してなく、実需のタイ人には空室リスクがないし、それまでの家賃負担もなくなるので十分買う価値があると思います。しかし、投資で買う日本人は空室リスクを常に考慮しなければならず、予想キャッシュフローの中で空室引当(Vacancy Allowance)を入れた場合、郊外プロジェクトにはあまり投資妙味がないと思うのです。

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投資先として狙うべき駅(その2)

On Nut2017年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ4年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、2年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

 

実際、私自身も2013年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

 

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが2014年の8月だったので、もう築3年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと1年半後、丸5年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ特殊事業税)がゼロになった時点で売却するつもりです。

 

ところで、オンヌットは4月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦2人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

 

さて、過去7年間の平均値上り率が9.3%のトンロー、8.3%のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4%の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率(Internal Rate of Return)は大体12%から13%ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

 

では一方で、オンヌットと同じく2017年の値上りが11.3%であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3%もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その1)

AREA鑑定価格2これは調査機関のAREAがBTS沿線の駅ごとの地価推移について、過去7年間にわたって行ってきた調査結果を比較検討したものです。

 

わずか2日前の1月8日に公表されてからアクセスが急増し、タイ人投資家の間でも注目されているレポートなのですが、私も読んでみて非常に興味深い内容だと思いました。

 

そして、実はこの表をよく分析すると、これから日本人投資家が投資すべき駅、そして投資に値しない駅がおのずと見えてくるのです。

 

ではまず、下にコピーしたAREAのレポートを翻訳してみます。

 

主題:BTSのどの駅の地価が最も値上りしたのか?

 

AREAAgency for Real Estate Affairs)は1994年の設立以来23年間にわたり地価の推移を調査してきたが、都心部を走り最も利用客の多いマストランジットであるBTSで、どの駅の地価が値上りしたのかについて調査した結果を公表した。

 

まず、この表からわかるのが、オンヌット駅は昨年度の地価上昇率が11.1%と最も高く、しかも2010年以降7年間の平均地価上昇率も年率8.3%と、数あるBTS沿線の駅でも地価上昇が激しい。その理由は、オンヌット駅周辺は多くのソイが集まる交通上の重要なアクセスポイントである上に、多くのコンドミニアムの供給もあったので、都心部に近くBTSでの通勤も容易な職住接近を望む住宅購入者の間で今も人気が衰えていないからである。

 

次にサムットプラガン駅(未開通)であるが、ここも2017年度はオンヌットと同様11.1%の地価上昇があり、10万バーツ/ワーに上昇した。理由はここがグリーンライン延伸線の新駅予定地であり、将来駅周辺のコミュニティが発展すると期待されているからである。しかし、2010年からの地価上昇率は年率6.3%しかなく、同じ郊外のサイルアットよりも低い。

 

また、CBDのラーチャダムリ駅は、2010年の100万バーツ/ワーから2017年には160万バーツ/ワーに上昇した。昨年度は8.8%の上昇であったものの、7年間の平均では年率6.9%である。一方、同じCBDのトンロー駅は昨年度上昇率は7.7%であったが、7年間の平均では9.3%と非常に高いことから、中長期の投資としてみた場合、トンローの方が投資妙味があったということになる。

 

AREAのレポートは以上ですが、この解説については次回に書くことにします。


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ราคาที่ดิน BTS สถานีไหนขึ้นเร็วที่สุด

แนวรถไฟฟ้า BTS มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเพราะผ่านเข้าใจกลางเมือง สถานีไหนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูบสุด มาตรวจสอบดูกัน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร จึงขอนำเสนอข้อมูลเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและสาธารณชน ได้ตามตารางต่อไปนี้:

สถานีอ่อนนุชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในรอบปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 11.1% และตลอดทั้งช่วงตั้งแต่ปี 2553-2560 เพิ่มขึ้นปีละ 8.3% ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปยังซอกซอยต่างๆ โดยรอบที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย รองรับผู้สนใจซื้อห้องชุดอยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป เพื่อสะดวกในการเดินทางนั่นเอง

         ส่วนการที่สถานีเคหะสมุทรปราการ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เช่นกัน ก็คงเป็นเพราะบริเวณนี้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นย่านชุมชนที่สามารถจะขยายตัวได้อีกมาก ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ทั้งนี้หากคิดจากช่วงปี 2553 ที่ราคาที่ดินเป็นเพียง 65,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับว่าตลอด 7 ปีที่ผ่านมารราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.3% กรณีนี้ก็คล้ายกับสถานสายลวด ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 9.1% ในปีที่ผ่านมานั่นเอง

         ส่วนในพื้นที่ใจกลางเมือง บริเวณสถานราชดำริ ซึ่งเมื่อปี 2553 มีราคาเพียงตารางวาละ 1,000,000 บาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8.8% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา หรือเมื่อเทียบกับช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 6.9% ต่อปีเลยทีเดียว เช่นเดียวกับสถานีรถไฟ้า BTS ทองหล่อที่ราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 7.7% แต่ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 9.3% การนี้แสดงว่าพื้นที่ทองหล่อ เป็นพื้นที่ยอดฮิต สำหรับการลงทุนเป็นอย่างมาก

         ที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า BTS ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีเงินทุนมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างรถไฟฟ้าได้มากขึ้นกว่านี้อีกมากเลยทีเดียว

1月13日、14日 東京セミナー

2018東京セミナー新年、おめでとうございます。

今年もまた、バンコク・コンドミニアムの市場動向について、ポジショントークなしで思った通りのコメントをしながらレポートしていくことにしますので、これからのバンコク不動産投資の参考にして頂けたらと思います。

ところで、日本では海外不動産セミナーとは称するものの、実際には特定のプロジェクトを販売するための単なる販売説明会になってしまっているものが多いのですが、私の場合はそれはやりません。

そもそも売るべきプロジェクトが先に決まっている場合、都合の良い側面だけを列挙してそれがまたとない投資物件であるかのように解説すればいいのですが、「先に結論あり」のセミナーはプロコン考察もリスク分析もなく、いたって単純なものになってしまいます。

すなわち、プロの機関投資家がやるように多くのデータを集めた上で結論を導き出すというボトムアップの積み上げプロセスがないので理論武装と説得力に欠け、不動産投資のある程度の経験者であればすぐに矛盾に気が付きます。

私の場合は、ブログや雑誌のコラム記事等で書いてきたデータを基に、第三者の立場から投資対象として優れたプロジェクトはその理由を挙げて推薦するし、一方でリスクの割にあまり投資妙味のないものは、これも理由を挙げて否定的なコメントをするようにしています。

従って、ニュートラルな意見が知りたい、セカンドオピニオンが欲しいという人にとっては、私のブログやセミナー、コンサルティングでの解説はメリットがあるのではないかと思います。

特に今年は、ここ2年ほどの都心部供給シフトで地価が高騰した結果、これまでの記録を更新する200万バーツ/ワーを超える取引が
スクムビット通り沿いの各所で行われるようになるはずです。

従って、今年販売されるCBDの新規プレビルドについても相当な割高感が出てくることになり、むしろまだ地価が安かった頃に用地取得した築浅物件や、これから竣工を迎えるプレビルドのリセールが逆張り投資として狙い目だと考えています。

来週末のセミナーではその市場動向と、希少価値がある物件を余分な仲介手数料を払わずに効率的に取得する実践方法について解説します。

また、少人数制のセミナーでありその後の個別相談にも応じられますので、
今年こそバンコクで不動産投資をしてみようと思っている方は、直接私までメールでお申込の上、是非ご参加下さい。(bkk.condostory@gmail.com)

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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