バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年12月

バンコク不動産、ついにバブル発生(その2)

バブルリスク以上がAREAの緊急報告であり、今の調子で2018年も供給過剰が続けば2~3年後にバンコクの不動産市場はバブル崩壊を迎える可能性がある、というかなり厳しいものです。

実は、数か月前にコリアーズ・インターナショナルからも同様のレポートが出ています。不動産バブルとまでは言っていませんが、彼らのロジックをまとめるとこうです。

「期待されるほどには景気が良くなったという実感は一般市民の間にはなく、住宅取得意欲も大して好転してない。それにもかかわらず、新規で販売されるプロジェクトの販売達成率が不自然に高い。つまり、実需による購入が少なく、購入予約権を転売して儲けるゲンガムライ目的の投機的な買いが多いということである。従って、デベロッパーが今後もさらに新規供給を続ければ、購入者の多くが転売に失敗することになり、やがて多くのキャンセルや投げ売りが出てくる可能性が高い」

基本的にはAREAと同様にデベロッパーの供給過剰の問題点を指摘し、この傾向が続くことを警戒しているわけであり、DDプロパティのいう需要拡大で市場がリバウンドするとか、健全になる、というのとは正反対の見方をしているわけです。

私はArayZの2017年9月号コラム記事の中で、日系の大手デベロッパーがここにきて次々とバンコクのコンドミニアム市場に参入できた背景として、今のバンコクコンドミニアム市場で大手デベロッパー間のマーケットシェア争いが激化した結果、安い開発資金調達手段の一つとして日系デベロッパーとパートナーを組むようになったと指摘していますが、考えようによっては、これも現在の供給過剰の原因となっているわけです。

ところで、私もコリアーズの考えは正しいと思っていて、2018年の不動産市場、特に日本人投資家に人気のあるBTSスクムビットライン沿線のCBDやダウンタウンでは高級物件がだぶつくので、これから売り出される新規プロジェクトの購入は避けた方がいい、ということを新年号のArayZに書いたので読んでみて下さい。なお、日本にいる方は1月下旬にはArayZのウエブ版でも読めるようになります。

さて、最後にAREAが指摘するように今の状況はバブルなのかという疑問があると思います。コリアーズもそこまでは言及してないし、私も著書の中でも書きましたが、都心部と郊外のマーケットの2極化というバンコク特有の市場構造についてAREAは一緒くたにしているところに疑問が残ります。

つまり、都心部とサブアーバンではマーケットプレイヤーが違います。特に海外投資家は郊外などに投資せずCBDがメインですが、その中でも多いのが香港の投資家です。今、香港こそ世界で2番目に不動産バブル崩壊のリスクが高いと指摘されていて、多くの香港投資家が割安感のあるバンコクにリスク分散しつつあるのが現状です。一方、世界の不動産バブルリスク・ワースト15にはアジアでは香港、シンガポール、東京が入っていますが、バンコク市場は入っていません。

従って、香港やシンガポール、東京市場より先に、まだ割安感のあるバンコク都心部がバブルで吹っ飛ぶということはちょっとないだろうと思うのです。今回は1997年のトムヤムクン危機とは状況が違います。

しかし一方で、郊外、特にグリーンライン延伸線やオレンジ、イエローなどの新線沿線はパープルライン同様将来需給が崩れる可能性があります。従って、ただ価格が安いという単純な宣伝に乗せられてミドルクラス以下がターゲットの物件を買ってしまうと、多分、ほとんど儲からない、いや、むしろ損するリスクの方が高いと思います。

いずれにせよ、
2018年はAREAやコリアーズがいうように大手デベロッパーの新規供給量の推移を注意して見ていく必要があるのは間違いないことだと思います。

さて、今年も年末となり、今はこの記事を日本で書いていますが、今年は今回で終わりとし、また新年が明けてから再開することにしますので、来年もよろしくお願いします。


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Some measures must be considered such as:

1. the control of supplies

2. the application of compulsory escrow account.

3. the larger amount of down payment, say 10-20%

4. the impartial valuation services by independent valuers instead of in-house valuers in the banks today.

5. the introduction of property tax and betterment tax in order to curb speculation.

It is very crucial to follow the market situation closely with scrutiny in order to introduce measures to control the markets efficiently.

有効な対策

1.  供給制限

2.  エスクローアカウントの強制適用

3.  ダウンペイメントを10%~20%に引き上げる

4.  銀行専属の社内鑑定士でなく独立した鑑定士による鑑定評価

5.  固定資産税や資産税の導入で不動産への投機的行為を減らす

今後の市場動向を注視しながらコントロールする対策が不可欠

バンコク不動産、ついにバブル発生(その1)

バブルの兆候

これは独立調査機関、AREAが最近出した緊急報告ですが、Property Bubble Witnessed in Bangkok(バンコク市場で不動産バブル発生)というちょっとショッキングなレポートです。

ところで、AREAについては「最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法の中で、最も信頼度が高い調査機関の一つとしてよく彼らのレポートを参考にしている、と書きました。

今回の彼らの緊急報告は、前回まで紹介してきたDDプロパティによる2018年不動産市場予測の中の「来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する」というコメントを否定するものです。

今までもAREAは、現在の供給過剰に対して警戒する態度を取っていたものの、バブルの兆候に言及したのは今回が初めてであり、彼らなりのデータに基づいた説得力のある報告には興味深いものがあります。

では早速読んでいくことにします。


AREAは最近の住宅市場動向について以下の調査結果を緊急公開した。

1.2016年時点では、2017年は住宅の新規供給は減少すると予測されていたが、この11カ月間(2017年1月~11月)に364のプロジェクトが売り出されたことが確認された。これは前年度比で15%減である。しかし、戸数ベースでは107,353ユニットと3%の増加、そして、金額ベースでは4,090億バーツと14%もの増加であった。

2.AREAがこの11カ月の数字を基に今年1年間の予想供給総数を算出した結果、プロジェクトの数自体は397と2016年より13%少ないものの、戸数と金額でそれぞれ117,112ユニット(8%増)、4,461億バーツ(22%増)となることがわかった。これはAREAが調査を開始した1994年以降、最大の年間供給量である。

3.新規供給プロジェクトの金額を考察してみると、1ユニットの平均価格は2016年が337万バーツであったのが2017年は381万バーツへと13%もの上昇となっている。すなわち、住宅市場では中低所得層から低所得層向けのアフォーダブルな住宅でなく、アッパーミドルから高所得層向けのハイグレード住宅が主に供給されているということであり、2017年の市場では貧乏人は市場の蚊帳の外となる一方で、アッパーミドルクラス以上のブルジョアや属性の良い公務員等が住宅市場の中心的なターゲットであったことになる。

4.この場合、政府の低所得者向け住宅取得支援策は不要ともいえる。なぜなら、今の住宅市場では、購買力が十分あるアッパーミドルクラス以上の消費者向け住宅供給が中心だからである。実際、タイでは住宅は全く不足していないし、販売促進キャンペーンというのは大手デベロッパーが自社の販売在庫を一掃したいがために行う実質的値引きにすぎない。

5.ここで重要なことは、このような住宅市場の拡大現象は根拠のない不動産ブームであり、やがてはバブルを引き起こすということである。従って、もしこの不動産ブームが2018年以降も続けば、2019年か20年に不動産バブルの崩壊が起こる可能性がある。すなわち、今の不動産ブームは継続的な成長を最優先する大手デベロッパー各社が、社債発行や借入で調達した低コスト開発資金を使った一方的な新規供給で作り出したものである。従って、ある日、この不動産投機はもう儲からないと市場が気づいた時こそ、不動産バブルが崩壊するのである。


次回に続く

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Property Bubble Witnessed in Bangkok

Dr. Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs which is the largest  and first real estate information centre in Thailand since 1994 urgently disclosed the latest fact on housing markets in Bangkok as follows:

1. Last year, it was estimated that the supplies of housing in 2017 would decline.  However, during the past 11 months (January - November 2017), some 364 projects were found.  This was a shrinkage of 15% in terms of the number of the projects.  However, in the case of the number of newly launched units, it was 107,353 units which was 3% increase during the same period of last year. In terms of value, it was Baht 408.97 billion which was as high as 14% increase compared to 2016.

2. Dr.Sopon used the figures of the 11 month of 2017 to forecast the situation for the whole year of 2017.  It was found that the number of projects will still be smaller than that of last year, namely  397 projects some 13% less than last year.  However, in terms of the number of units and the value of the development, it would substantially be increased to 117,112 units (8% increase) and at a value of Baht 446.149 billion (22% increase).  This would be the largest annual launch since the AREA's survey in 1994 or 23 years  ago.

3. Considering the prices, Dr.Sopon found that the average prices of last year was Baht 3.365 million per unit; whereas, it would be Baht 3.81 million in 2017 at some 13% increase.  This implied that the markets welcomed higher middle and high income housing units instead of the lower-middle and middle-income ones.  During this particular period, the less-privileged stay poor but the bourgeoisie perhaps those public servants get better with higher affordability.

4. This also implies that the measures to promote the buying of the houses by the lower income groups might not be necessary.  Their affordability is high enough.  In Thailand, there is no shortage of housing at all.  Normally, the campaign for home ownership is just considered a measure to promote the sale of products of big developers.

5. Most importantly, this phenomenon of growth of the housing makrets exhibited the boom of property markets which will result in the bubble. If this trend is still going on in 2018, perhaps, the bubble'burst can be witnessed in 2019 or 2020. The boom today came from the cheap costs of debts from corporate bond or debenture of the public developers who need to grow steadily. If one day it is realized that the speculation could not come with ample return, the sales might suddenly drop. The difficulties could arise then.

DDプロパティ、2018年の市場予測(その6)

DD Forecast

以上、これまで5回にわたってDDプロパティの2018年市場予測の概略を書いてきましたが、私の結論から先にいえば、来年、彼らの予想する不動産市場のリバウンドが本当に始まるとすれば、まだ販売在庫が相当数ある中、これは1~2年早すぎるのであり、マーケットはあまりよくない方向に向かっていくと思うのです。

 

新規供給パイプラインで書いてあるように、2018年に消費者の住宅購買意欲が回復して需要が増え、それに伴ってまたデベロッパーが新規供給を増やす、というこれまでと同じことが繰り返されると、当然、用地取得競争が再び激化し、CBDやダウンタウンの地価は急上昇します。

一方で、現在バンコク都だけで
35,000ユニット以上といわれる販売在庫がある上に、2018年はクーデター以降、2015年頃に大量に売り出された大型プロジェクトがCBDを中心に続々と竣工引き渡しを迎えます。

そんな中で大量の地価高騰後の新規供給がまた行われれば、やっと販売在庫も減り始めた市場に再びだぶつき感がでてくる可能性が高いと思うのです。そして、オーバーサプライでどこかの時点で需給バランスが崩れたのが明らかになれば、バンコクのコンドミニアム市場はまた長い低迷期を迎えることになります。

もっとも、中古物件や数年前に売り出されたプレビルドのリセールにますます割安感がでてくるということにもなるので、こういう時は
私なら迷わず、デベロッパーの戦略に乗せられて地価高騰後のコストパフォーマンスに劣る新規プロジェクトなど買ってはいけない、そんなものよりロケーションのよい中古や竣工直前プレビルドの投げ売りを狙うべき、とアドバイスしますが…。

私もバンコクの不動産市場は長期的にはまだまだ上昇すると予想しているので、
どの時点で不動産投資をしても儲かると思います。ただし、ロケーションの選択を間違わないという必須条件付きですが…。

しかし一方で、
不動産投資はTime Value of Money(投資資金の時間価値)をも考慮しなければなりません。この投資効率を考えると今のような状況であれば、不動産投資の投資尺度であるIRR(内部収益率)が最も伸びる築浅中古やプレビルドの投げ売り買いこそチャンスということになります。


いずれにせよ、2017年後半に再び急増し始めた新規供給に悲観的な見方をしているのがAREAやコリアーズ・インターナショナルなのですが、私はどちらかというと彼らの考えに同調します。

従って、私が執筆し今月バンコクで発行された「バンコクハウジングガイド」のコラム記事や来年1月号の月刊誌「アレイズ」でも、AREAほど悲観的ではないものの、どちらかというと慎重な見方で「
2018年のマーケット予測」として来年のベストな投資方法についてコラム記事を書いているので、機会があれば読んで頂けたらと思います。

では、次回はその悲観的なAREAのレポートを紹介してみようと思います。このレポートは、最近のバンコク不動産市場はバブルの兆候が出てきたという極めて深刻なもので、最悪の場合、2019年か2020年頃にバブル崩壊が起こるという警告ですが、AREAはいつも丹念に調べたデータを基にニュートラルなコメントをするだけに説得力があり、無視できないところがあります。


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DDプロパティ、2018年の市場予測(その5)

高齢化社会の到来消費者動向

消費者センチメントに関するDDプロパティのアンケート結果、2017年の前半は不動産市場に対する消費者満足度は57%と2016年後半に比べて5%低下した。

主たる原因としては価格高騰と購買力低下、経済の先行き不安であったが、これらが消費者の住宅購入の決断を遅らせてきた。

ただし、一部の消費者は現在の状況にも満足していて、今の不動産価格は将来の価格上昇を考えればまだ割安であるという判断をしていた。

ところで、過去2年間の調査結果、シニア住宅の潜在的成長性が注目される。2016年後半から2017年前半にかけての調査では、将来の老後の生活に不安を持つ人の比率が5%も増えていたのだが、この傾向は次回の調査でも続き、さらに5%増加すると予想している。

消費者は、不動産市場は過去6カ月間、ほとんど変化してないという意識を持っていて、次の6カ月間についても物件価格、家賃ともに落ち着いた状態が続くと予想していることがわかった。

さらに、向こう5年先を見た場合、コンドミニアムを筆頭に不動産価格は5%から10%上昇するという意識を持っていることもわかった。


次にロケーションについての意識調査では、バンコクのミッドタウンフリンジであるラチャダー、ラットプラウ、ラーマ9が最も注目されていることがわかった。

また、この中で消費者が住宅購入で最も重視するポイントは、1.ロケーション、2.交通手段と生活施設の利便性、3.価格であった。


以上をまとめると、2017年前半まで多くの消費者がタイ経済先行きの不透明さから住宅購入を遅らせてきた結果、今、政府による住宅購入促進策が待たれている。

しかし一方で、それにも関わらず、2017年後半から2018年前半に関する意識調査では、経済回復、官民による投資の拡大、家計債務の減少が予想されている。つまり、今後消費者の住宅購入意欲が徐々に高まってくると予想されるのである。

次回に続く


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พฤติกรรมผูบริโภค

ในฝงของผูบริโภค จากผลการสำรวจความพึงพอใจของผูบริโภคตอสถานการณ อสังหาริมทรัพยในชวงครึ่งปแรกของป 2560 โดย DDproperty พบวาระดับ ความพึงพอใจลดลงจากชวงครึ่งหลังของป 2559 ราวรอยละ 5 มาอยูที่รอยละ 57 เนื่องจากผูบริโภคเห็นวาราคาอสังหาริมทรัพยยังอยูในระดับสูง ในขณะที่กำ ลังซื้ออยูในระดับต่ำ ทามกลางสถานการณทางเศรษฐกิจที่ยังไมแนนอน ทำ ใหยัง ไมกลาตัดสินใจซื้อ ขอรอดูสถานการณออกไปกอน แตก็มีผูบริโภคบางกลุมที่รูสึก พึงพอใจกับสภาพตลาดในปจจุบัน เนื่องจากมองวาราคาอสังหาฯ ในขณะนี้ยังไมสูง มาก เมื่อเทียบกับแนวโนมราคาที่อาจปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต

ผลการสำรวจใน 2 รอบหลังที่ผานมา พบวามีหนึ่งเทรนดที่นาจับตา นั่นคือการที่ ผูบริโภคเริ่มใหความสำคัญตอที่อยูอาศัยสำหรับผูสูงอายุหรือเพื่อรองรับวัย เกษียณของตนเองในอนาคตเพิ่มมากขึ้น โดยเมื่อเทียบผลสำรวจในชวงครึ่งหลัง ของป 2559 กับชวงครึ่งแรกของป 2560 พบวาแนวโนมดังกลาวเติบโตขึ้นถึง รอยละ 5 และคาดตัวเลขจะเพิ่มขึ้นอีกอยางนอยรอยละ 5 ในการสำรวจรอบตอไป

ในสวนของการรับรูดานราคา ผูบริโภคมองวาราคาอสังหาฯ ในชวง 6 เดือนที่ ผานมาไมไดเพิ่มขึ้น และมองวาในอีก 6 เดือนขางหนาราคาอสังหาฯ ทั้งในตลาดขาย และเชาจะอยูในระดับคงที่ สำหรับความคาดหวังในอีก 5 ปขางหนา ผูบริโภคเชื่อวา ราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้นอยางนอยรอยละ 5-10 โดยคอนโดฯ จะมีการปรับราค ขึ้นมากที่สุด

ดานทำ เลที่ผูบริโภคใหความสนใจมากที่สุด ไดแก โซนกรุงเทพฯ รอบนอกเขต ศูนยกลางธุรกิจ (City Fringe) อาทิ โซนรัชดา ลาดพราว พระรามเกา ในขณะ ที่ปจจัยสำคัญที่สงผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของผูบริโภค 3 อันดับแรก ไดแก ทำ เล ปจจัยโครงสรางพื้นฐาน - สิ่งอำนวยความสะดวก และราคา 

กลาวโดยสรุป ในชวงที่ผานมา ผูบริโภคไทยสวนใหญยังรูสึกวาสถานการณทาง เศรษฐกิจยังไมแนนอน จึงชะลอการซื้ออสังหาฯ ออกไป และอยากใหรัฐบาลออก มาตรการชวยเหลือเพื่อที่จะสามารถซื้อที่อยูอาศัยไดในราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ คาดวา ผลสำรวจในครึ่งหลังของป 2560 รวมถึงครึ่งแรกของป 2561 ระดับความพึง พอใจจะปรับตัวสูงขึ้นจากเดิม

จากเดิม ดวยสถานการณทางเศรษฐกิจไทยฟนตัว ภาครัฐและเอกชนมีการเดินหนา ลงทุนอยางตอเนื่อง สถานการณหนี้ครัวเรือนที่คลี่คลายลง ทำ ใหผูบริโภคกลา ใชจาย รวมไปถึงมีความเชื่อมั่นเพียงพอที่จะตัดสินใจซื้อสินคาที่มีราคาสูงอยาง ที่อยูอาศัยไดงายขึ้นกวาเดิม ทั้งนี้ ระดับความเชื่อมั่นอาจจะไมไดพุงขึ้นแบบกาว กระโดด แตจะปรับตัวอยางคอยเปนคอยไป 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その4)

Supply新規供給パイプライン

DDプロパティの住宅サプライインデックスによれば、2017年第3四半期時点で数値は258と3か月で14%の供給増となった。

これは年率で44%ということになる。つまり、デベロッパー各社が2017年の初めから、特にコンドミニアムの供給を増やし始めたのがわかる。

そして、2017年末までにはその供給量は
45,000ユニット、つまり前年度比15%増に達すると予想される。

ところで、この新規供給の特徴は、大半が都心部から郊外に向かって走るマストランジットシステムの沿線であり、ミッドタウンフリンジあたりまでに供給が集中している。特に目についたのは、BTSグリーンラインのオンヌット、バンナー、ベーリング、そしてMRTブルーラインのジャランサニットウォン、ペカセムなどである。

2018年は政府の住宅購入刺激策もあってさらに多くの供給があると予想される。前回の2015年後半から2016年4月までの政府刺激策は確実に住宅市場の活性化に成功し在庫販売が進んだ(このグラフでも、政府刺激策が実行された期間はデベロッパーが新規供給を止め、販売在庫の一掃に注力したことが分かる)ことから、来年の住宅市場でも大きな影響力があると予想される。さらに、景気回復に伴う消費者購買意欲の上昇も、新規プロジェクトの販売や既存の在庫の販売に寄与することになる。

一方、デベロッパー各社も、2017年後半に入って市場が回復しつつあるという政府調査機関(REIC)のレポートもあり、市場に対して強気に転じてきている。

次回に続く


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แนวโนมดานอุปทาน (Supply)

ดัชนีอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 3 ปี 2560 อยูที่ระดับ 258 ซึ่งปรับ ตัวสูงขึ้นจากไตรมาสที่ 2 รอยละ 14 (Q-o-Q) ทั้งนี้ ผูประกอบการสวนใหญเปด ตัวโครงการใหมมากขึ้นตั้งแตตนป 2560 เปนตนมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

โดยจำนวนยูนิตเปดขายใหมในปนี้มีความเปนไปไดที่จะมากกวา 45,000 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้น จากปกอนหนารอยละ 15 อุปทานสวนใหญจะอยูในทำ เลรถไฟฟาเสนทางออกจาก กรุงเทพฯ ชั้นในขยายสูรอบนอก โดยเฉพาะสายสีเขียวชวงออนนุช-บางนา-แบริ่ง และสายสีน้ำ เงินสวนตอขยายที่กำลังกอสราง ชวงจรัญสนิทวงศและเพชรเกษม และ เปนที่คาดการณวาในป 2561 จะมีจำนวนอุปทานเขาสูตลาดเพิ่มขึ้นมากกวาเดิมดวย

ทั้งนี้ตองจับตาดูวารัฐบาลจะออกนโยบายหรือมาตรการเพื่อที่จะกระตุนตลาดอสังหาฯ เหมือนที่เคยออกมาเมื่อชวงปลายป 2558 ถึงเดือนเมษายน 2559 หรือไม เพราะ มาตรการในลักษณะดังกลาวชวยเรงการดูดซับสินคาในตลาดไดเปนอยางดี แมจะเปน ชวงระยะเวลาสั้นๆ แตมีผลตอการตัดสินใจซื้อที่อยูอาศัยของประชาชน เห็นไดจาก จำนวนอุปทานลดลงอยางเห็นไดชัดในชวงไตรมาสสุดทายของป 2558 ถึงชวงไตรมาส ที่ 2 ป 2559 และหากภาคการบริโภคของประชาชนฟนตัวตามการคาดการณในปลาย ปนี้ไปจนถึงป 2561 จะเปนอีกหนึ่งปจจัยที่ชวยดูดซับอุปทานคงคางในตลาดไดดีขึ้นดวย

นอกจากนี้ ผลสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผูประกอบการอสังหาริมทรัพยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งจัดทำขึ้นโดยศูนยขอมูลอสังหาริมทรัพย ธนาคารอาคาร สงเคราะห พบวาความเชื่อมั่นของฝงผูประกอบการก็ปรับตัวดีขึ้นตั้งแตครึ่งปหลังของ 2560 เปนตนมา เนื่องจากไดรับแรงหนุนดานผลประกอบการ การลงทุน และตนทุน

ในภาพรวมผูประกอบการอสังหาริมทรัพยยังมีความเชื่อมั่นในการลงทุน พรอมที่จะ เปดตัวโครงการใหมอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 โดยเนนโครงการที่สอดคลองกับ ความตองการและกำลังซื้อของกลุมเปาหมาย 

DDプロパティ、2018年の市場予測(その3)

Price Index価格推移

最新のDDプロパティのインデックスによれば、2017年のバンコク新規供給価格と供給戸数はタイ経済の回復でさらに上昇した。


2018年に入ってもこの経済回復の流れは続くと予想され、特に来年後半はデベロッパーがさらに住宅供給を増やすことから、その販売促進や在庫の一掃を狙ってプロモーションを繰り出すので価格の値上がりと供給量の増加が激しくなる。

中でも大手デベロッパーが供給するコンドミニアムが供給の中心となり、その供給エリアは主にマストランジットの新線や延伸線沿い、チョンブリ県やラヨーン県を含むEEC沿線等のポテンシャリティの高いエリアに集中することになる。

直近のインデックスによれば、バンコクの2017年第3四半期の価格は199とわずか3か月で5%の値上りとなった。また、年間ベースでは前年比13%の上昇、さらに過去2年間で見た場合、インデックスは53%もの上昇を示したが、タイ経済の回復がその原動力であった。

また、家計債務の増加による金融機関の厳しい与信基準により、需要が長期間低迷したが、2017年に入ってからは徐々に価格上昇が始まった。ただし、850万バーツ以上のハイエンドの価格帯に関しては、それ以前でも与信基準厳格化の影響はほとんど受けていなかった。

そして、2018年に入っても今のタイ経済の回復が継続し、バンコクの不動産インデックス価格も上昇を続けると予測している。

次回に続く


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แนวโนมราคาที่อยูอาศัย (Pricing) 

จากรายงาน DDproperty Property Index ลาสุด (ขอมูล ณ ไตรมาส 3/2560) ดัชนีดานราคาและอุปทานที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้น สอดคลองกับการ ฟนตัวทางเศรษฐกิจไทยในป 2560 ที่มีแนวโนมดีขึ้นเรื่อยๆ ไปจนถึงป 2561 โดย เฉพาะชวงครึ่งหลังของป 2560 ผูประกอบการเปดตัวโครงการใหมเขาสูตลาดมาก ขึ้น รวมถึงทำการตลาดดวยการนำ เสนอโปรโมชั่นตางๆ เพื่อสงเสริมการขายและ ระบายสต็อกคงคางทั้งตลาดคอนโดฯ และที่อยูอาศัยแนวราบทั่วทุกทำ เล 

ทั้งนี้ ผูประกอบการที่ครองสวนแบงการตลาดสินคาใหมจะเปนรายใหญ พัฒนา ที่อยูอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด โดยเนนพัฒนาบนทำ เลที่มีศักยภาพสูง เชน ตามแนวรถไฟฟาสวนตอขยายเสนทางใหมๆ ที่กำลังอยูในชวงของการอนุมัติ และ กอสราง ตามแผนการลงทุนเมกะโปรเจ็กตของรัฐบาล และกระจายสูพื้นที่ รอบนอกมากขึ้น เชน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง 

ดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ลาสุด เมื่อชวงไตรมาสที่ 3 ป 2560 อยูที่ระดับ 199 ปรับตัวเพิ่มขึ้นรอยละ 5 จากไตรมาสที่ (Q-o-Q) และปรับขึ้นรอยละ 13 เมื่อ เทียบกับ ชวงเวลาเดียวกันของปกอน (Y-o-Y) เมื่อดูขอมูลเทียบยอนหลังไป 2 ป พบวาดัชนี ราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นถึงรอยละ 53 ซึ่งเปนการเติบโต อยางตอเนื่อง ในระยะยาวอันเนื่องมาจาก ภาวะเศรษฐกิจที่คอยๆ ฟนตัว โดยเริ่มเห็นสัญญานที่ดี มาตั้งแตตนป 2560 หลังจากชวงกอนหนานี้ ตลาดที่อยูอาศัยไดรับผลกระทบจาก ความผันผวนทางเศรษฐกิจ อุปสงคชะลอตัวลง เพราะหนี้ครัวเรือนยังอยูในระดับ สูง มีเพียงบางกลุม ราคาเทานั้นที่เติบโตได เชน กลุมราคา 8.5 -15 ลานบาท และ กลุม 15 ลานบาทขึ้นไป เนื่องจากเปนกลุมผูซื้อระดับบน ที่มีกำลังซื้อสูงและไมคอย ไดรับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวมากนัก อยางไรก็ดี สภาวะเศรษฐกิจในป 2560 เริ่มฟนตัวดีขึ้นอยางชาๆ และมีแนวโนมเติบโตตอเนื่องไปในป 2561 สงผลใหแนวโนมดัชนีราคาที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ จะปรับเพิ่มขึ้นอยางตอเนื่อง เมื่อพิจารณาเจาะลึกลงไปในประเภทของที่อยูอาศัย พบวาดัชนีราคาของคอนโดมิเนียม ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับบานเดี่ยวและทาวนเฮาส โดย อยูที่ระดับ 209 ในไตรมาสที่ 3 ป 2560 

สวนทำ เลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยูอาศัยมีการเติบโตสูงสุด ไดแก เขตจตุจักร โดย ปรับขึ้นจากไตรมาส 2 ป 2560 รอยละ 10

DDプロパティ、2018年の市場予測(その2)

DD Property2018年のバンコク不動産市場のトレンドについて

 

タイ経済の回復に伴い、2018年はデベロッパーから相当数の新規供給が出てくると予想され、その結果、来年のバンコク不動産市場はこれまでの低迷からリバウンドに転じると予測する。

2016年から2017年にかけてデベロッパーの多くは将来のマストランジット新線沿線やバンコクのミッドタウンフリンジを中心にコンドミニアム供給を行ってきた。

しかし、2016年前半に政府の刺激策が終わったことから、2017年は1年を通して需要が減少し、その結果、全体として不動産市場が低迷した。

ただし、2017年末からは消費者支出が増加に転じ始めていて、来年はタイ経済の回復、銀行の与信基準の緩和、マストランジットの新線開通、政府のEECでのインフラ整備などが住宅需要を刺激し、コンドミニアム市場を拡大させることになると予測する。

一方、供給面で見ても、2018年は2017年に比べてさらに多くの新規プロジェクトがデベロッパーから売り出されることになる。

その結果、全体として来年のタイの不動産市場は再び健全な市場に戻ると予想する。


ところで、これから7年後にはタイ社会も高齢化社会になることから、2018年はシニア層をターゲットにしたプロジェクトも増えてくるであろう。

次回に続く


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แนวโนมตลาด อสังหาริมทรัพยป2561
แนวโนมตลาดอสังหาริมทรัพยในป 2561 คาดวาจะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะ เศรษฐกิจที่ฟนตัว หลังจากที่มีอุปทานใหมเขาสูตลาดจำนวนมาก ในชวง ป 2559-2560 ผูประกอบการเนนเปดตัวโครงการใหมตามแนวรถไฟฟา ที่กำลังกอสราง และขยายออกสูพื้นที่รอบนอกมากขึ้น แตดานอุปสงคที่ ผานมากลับชะลอตัวลงในชวงตนป 2560 หลังหมดมาตรการกระตุน อสังหาริมทรัพยของรัฐบาลในชวงไตรมาสที่ 2 ของป 2559

ทั้งนี้คาดวาอุปสงคจะกลับมามีแนวโนมดีขึ้นในชวงปลายป 2560 ไปจนถึง ป 2561 ดวยปจจัยภาคการบริโภคปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟนตัว ตอเนื่อง ธนาคาร/สถาบันการเงินมีนโยบายปลอยสินเชื่อเพื่อกูมากขึ้น และ แผนการดำ เนินงานกอสรางโครงการรถไฟฟา รวมถึงการพัฒนา เขตพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ EEC ของรัฐบาลมีความชัดเจน จะมีสวน ชวยกระตุนใหอุปสงคขยายตัวขึ้น ในฝงของอุปทานนั้น เปนไปไดวา ผูประกอบการจะเปดตัวโครงการใหมในป 2561 สูงกวาป 2560 นั่นหมายถึงแนวโนมที่ตลาดอสังหาฯ ไทยจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

สิ่งที่นาจับตาในป 2561 นอกจากผูประกอบการจะแขงขันกันนำ เสนอ นวัตกรรมใหมๆ เขามาใชในการพัฒนาโครงการและบริการตางๆ ทั้ง ระหวางและหลังการขายแลว สินคาใหมๆ ที่เขาสูตลาดยังเริ่มขยายไป สูกลุมผูสูงวัยมากขึ้น สอดรับกับการเขาสูสังคมผูสูงอายุโดยสมบูรณ (Complete Aged Society) ของไทยในอีก 7 ปขางหนา  

DDプロパティ、2018年の市場予測(その1)

DDプロパティ市場予測いよいよ年末となり、あと10日ほどで新年を迎えますが、DDプロパティが下のタイ語のレポートにあるように、来年の市場予測をしています。

ざっと読んだところ、ちょっと楽天的過ぎるような気がしないこともないですが、タイではアクセス数が最大の不動産情報ポータルサイトがどんな予測をしているのか興味深いので、何回かに分けて概略をまとめてみます。

売買市場
1.タイ経済回復に合わせて2017年後半から不動産市場も回復が始まったが、この流れは2018年も継続し、需要と供給の両方が拡大するであろう。しかしながら、それは購買力のあるアッパーミドルクラス以上が購入する、セグメントでいえばミドルクラスからハイエンドのプロジェクトに限られる。

2.コンドミニアム市場価格の上昇と供給増が続き、2017年は45,000ユニット以上の供給が見込まれているが、前年度比15%増となる。

3.タイ政府のバンコク郊外やEECでの今後のインフラ整備プロジェクト等が今後のデベロッパーや消費者の投資意欲を刺激することになる。

賃貸市場
1.2017年はCBDのコンドミニアム賃貸マーケットは需要と供給の両方で拡大し、特に家賃が15,000から70,000バーツの物件に人気があった。

2.ミドルクラスからハイエンドのセグメントでは、毎年の地価上昇の影響で新築物件の家賃が築年数5年から9年の中古物件に比べて10~20パーセント高くなったが、それでもテナントはCBDの利便性と新築物件の快適性、それに伴う高い生活の質への対価としてその家賃水準を受け入れてきた。

3.一方、バンコク都近郊のフリンジエリアと郊外の賃貸マーケットはあまりよくなかった。その理由は需要が少ない中で、デベロッパーによる過剰な供給が行われたからであるが、現在建設中の新線の工事が進んでくれば賃貸需要も次第に拡大してくると思われる。

次回に続く


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ตลาดซื้อ-ขาย
• ตลาดอสังหาริมทรัพยเริ่มฟนตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจตั้งแตชวงครึ่งหลังป 2560 และ มีแนวโนมเติบโตอยางตอเนื่องไปจนถึงป 2561 ทั้งฝงอุปทาน (Supply) และ อุปสงค (Demand) แตจะเห็นไดชัดในกลุมสินคาระดับกลาง-บน ที่ผูบริโภคยังคง มีกำลังซื้อ • คอนโดมิเนียมเปนที่อยูอาศัยที่มีการเติบโตดานราคาและจำนวนอุปทานมากที่สุด โดย ตลอดทั้งป 2560 มีอุปทานใหมเขาสูตลาดมากกวา 45,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปกอน รอยละ 15
• การพัฒนาโครงสรางพื้นฐานโครงการตางๆ ของรัฐบาลในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอกและ ในภาคตะวันออก ซึ่งอยูในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจ (Eastern Economic Corridor) มีผลตอความเชื่อมั่นในการลงทุนของผูประกอบการและการบริโภคของประชาชน

ตลาดเชา
• ในป 2560 ตลาดเชาคอนโดมิเนียมในเขตศูนยกลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) มีความคึกคักทั้งฝงอุปทานและอุปสงค โดยระดับคาเชาเริ่มตนที่ 15,000 - 70,000 บาทตอเดือน
• ในเซ็กเม็นตระดับกลาง-บน ยูนิตในโครงการเปดใหมมีอัตราคาเชาที่สูงกวายูนิตเกา ในโครงการเกา (อายุระหวาง 5-9 ป) ถึงรอยละ 10-20 เนื่องจากราคาที่ดินในโซน CBD มีการปรับตัวสูงขึ้นทุกป แตผูเชาในกลุมนี้เต็มใจที่จะจายเพื่อใหไดรับความ สะดวกสบายและคุณภาพชีวิตที่ดี
• ตลาดเชาฝงกรุงเทพฯ รอบนอกเขตศูนยกลางธุรกิจ (City Fringes) ไปจนถึง กรุงเทพฯชั้นนอก (Outskirts) กลับไมสดใสนัก เนื่องจากมีอุปทานจำนวนมาก ขณะที่ ความตองการมีไมมากพอ ทั้งนี้ หากรถไฟฟาเสนทางใหมๆ ที่กำลังกอสรางมีความ คืบหนามากขึ้น คาดวาจะสามารถชวยดึงดูดผูเชาใหกระจายสูพื้นที่รอบนอกไดมากขึ้น

パープルライン沿線市場の今(その3)

パープルラインマップAREAのレポートは以上ですが、最後の結論のところが興味深いですね。いくらマーケットがよくないといっても不動産が実物資産である以上、どこかで底を打ちます。

既にパープルラインはタオプーンで地下鉄ブルーラインとも直接繋がったし、これからは徐々にその利便性が注目されるようになってくるはずです。

 

そこでAREAはもうこれ以上市場は悪くならないだろうと判断しているわけですが、だから、今のように需要がまだ弱いうちに割安な物件を底値で買っておけば将来転売で儲けられる、ということを示唆しているわけです。

 

ノンタブリ方面は実際に行ってみればわかりますが、日本人も白人もほとんど目にすることはありません。また、友人のタイ人に聞くと、北のノンタブリ県のイメージは南に向かうグリーンライン沿線のサムットプラガン県に比べてもよくないようです。サムットプラガンが神奈川ならノンタブリは千葉、埼玉という感じかもしれませんが、プライドの高いアッパーミドルクラスはあまり住もうとはしません。

 

従って、我々日本人がここで投資して外国人エクスパットに賃貸し、中長期のイールドプレイを行うのは無理です。そもそもAREAのレポートにもあるように、賃貸比率は入居者の19%しかなく賃貸需要自体が大してありません。すなわち、ミドルクラス以下の自己居住用マイホーム需要が大きいという市場特性なのです。

 

であれば、需要の中心価格帯ともいえる150万バーツ前後(約500万円)の物件を格安で買って自己居住実需層への転売で儲けるというのなら、スクムビット線沿いの価格が高騰してしまった物件よりリスクは低くなります。

AREAがいうようにこの沿線は当初からゲンガムライの投機買い比率が非常に高く、ほとんど利益など取れずに転売に失敗した買主の投げ売りが続いています。

そんな買手市場の中にあっては、キャンセル在庫を抱えたデベロッパーや個人の売主に対してとことん減額交渉して底値で拾っていくことで、リスクミティゲーションができます。

それに、著書でも書きましたが、タイ人はマイホームを買う際に新築未入居に固執する人が多いことから、無理して賃貸するよりも空室のまま保有して転売する方が高く売れます。すなわち、空室リスクに悩む必要もありません。

従って、限られた予算で、空室リスクを気にせず、しかも比較的短期間で転売で儲けたいという人にとっては、今のパープルラインは一考の価値ありだと思います。ただし、これには保存登記をせずに保有しながらそのまま転売するというちょっと高度なテクニックが必要なのですが…。

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パープルライン沿線市場の今(その2)

Purple Line3.長期投資でも値上りが小さく、賃貸利回りも低い

 

コンドミニアム価格の値上り率もほかの場所の平均が年率4.2%に対して、パープルライン沿線は年率3.4%と低いが、これは沿線市場での供給過剰が原因である。

 

一方、賃貸利回りについても4.1%とほかのエリアの4.5%より低い。これもまた、供給過剰が原因である。

 

いずれにせよ、ほとんどのデベロッパーはこの状況下で、新規プロジェクトの開発を遅らせながら市場が徐々に既存の販売在庫を吸収していくのを待っているところであり、同時に今も低迷する消費者の購買力が回復するのを待っているところでもある。

 

しかし一方で、転売によるゲンガムライを狙う投資家にとっては、今、バンコクのほかのエリアに比較して、この沿線では格安でコンドミニアムを仕入れることができ、儲けるチャンスが来ているともいえる。また、自己居住用物件を探している実需層にとっても、格安で自宅を手に入れるチャンスである。

 

ただし、こういう物件を購入しようとする場合、デューディリジェンスが重要で自分の買おうとする物件がほかの競合物件に比べてそれだけの価値があるのか、既に多くの住人が入居しているプロジェクトなのか、管理体制がしっかりとできているのか、そしてこれは最も重要なことであるが、既にそのプロジェクトが竣工していて、開発途中でデベロッパーが破綻するような開発リスクがないことを確認しなければならない。

次回に続く


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ผลตอบแทนระยะยาว-ปล่อยเช่าน้อยกว่าทำเลอื่น

ราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีของคอนโดมิเนียมที่สร้างขึ้นในทำเลนี้อยู่ที่ 3.4% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับภาพรวมของตลาดซึ่งอยู่ที่ 4.2% ต่อปี สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากในตลาด สำหรับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิ (โดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน) อยู่ที่ 4.1%ถือว่าต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ซึ่งอยู่ที่ 4.5% แสดงให้เห็นว่าผลตอบแทนจากการเช่าไม่มากนัก เนื่องจากอุปทานที่มีเป็นจำนวนมากเช่นกัน


อย่างไรก็ตาม ทางด้านของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการพัฒนาโครงการในทำเลนี้แล้ว เพื่อรอให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วค่อย ๆ ถูกดูดซับไปก่อน และรอกำลังซื้อให้ฟื้นตัวจากปัจจุบันที่มีอยู่ค่อนข้างน้อย สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้งเพื่อการขายต่อและเก็งกำไร น่าจะเป็นโอกาสในการได้ห้องราคาถูก ที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด เช่นเดียวกับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ที่จะได้สินค้าราคาถูก สามารถต่อรองได้ แต่ควรมองโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้วพอสมควร และมีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และที่สำคัญควรเป็นโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อรับประกันว่าได้สินค้าแน่นอน



パープルライン沿線市場の今(その1)

パープルライン昨年初めに出版した著書でも、パープルラインは開通後も供給過剰でコンドミニアム市場が崩れることが容易に予測できたので、この沿線では買ってはいけない、とストレートに書くことができました。

その後、新線が開通してもう1年以上経つのに、今もあまりいい話は聞こえてきませんが、最近の状況について下のタイ語のレポートで、AREAが興味深い調査報告を出しています。


最初に、คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย「パープルライン沿線のコンドは転売目的の投機買いばかりで、実態はほとんど儲からない」というキャプションがまず目を引きますが、以下がその概略です。

1.コンドミニアムの半分以上が1~2百万バーツの価格帯

調査結果、バンスーからバンヤイ間で40プロジェクト、27,540ユニットが竣工した。そして、販売済みのユニットの57%が1~2百万バーツの価格帯であり、26%が2~3百万バーツと全体の83%が1~3百万バーツの廉価な物件である。一方、5百万バーツ以上の物件は374ユニットでわずか1.4%であった。

 

2.住人のいないユニットが多い、つまり、転売目的の投機的な買いが多い

竣工済みユニット全体の84%が販売済みであり、16%が販売在庫である。従って、販売達成率に関してはそう危険な水準ではない。しかし、バンコク都内の物件の販売在庫率が9%であるのに比べると売れ行きはよくない。

また、販売済物件のわずか47%のユニットにしか人が住んでいないことが分かったが、バンコク都内の平均72%に比べて入居率が著しく低い。つまり、パープルライン沿線では転売目的の投機買いが危機的に多いということなのである。

一方で、実際に住んでいる住人の内、わずか
19%だけが賃借人であり、大半が自己居住であるということも分かった。しかしながら、今でも全体の入居率自体が低いということは、デベロッパーが当初ターゲットにしていた自己居住エンドユーザーの需要は、期待に反して全然少なかったということでもある。


次回に続く

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คอนโดฯ รถไฟฟ้าสายสีม่วง เก็งกำไรสูง ผลตอบแทนน้อย

 

หลังจากต้องลุ้นกันมายาวๆ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งทำเลในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่ส่อเค้าเกิดภาวะฟองสบู่จนหลายๆ ฝ่ายแสดงความเป็นห่วง ส่วนหนึ่งมาจากการโหมเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่องของผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและรายใหญ่ ตั้งแต่ก่อนที่โครงการรถไฟฟ้าจะแล้วเสร็จ ความล่าช้าของการก่อสร้างจากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ และความทุลักทุเลในการเดินทางจากการไม่เชื่อมต่ออีก 1 สถานี ระหว่างรถไฟฟ้าสายสีม่วงและรถไฟฟ้า MRT หัวลำโพง-บางซื่อ หลังจากผ่านช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อมาอย่างต่อเนื่อง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA ได้สำรวจสถานการณ์ล่าสุดของโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในปัจจุบัน พบว่า สินค้าส่วนใหญ่ขายได้แล้ว แต่มีผู้เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง และผลตอบแทนต่ำ 


คอนโดฯ เกินครึ่งราคาเพียง 1-2 ล้านบาท

จากการสำรวจพบว่า ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ มีโครงการรวมกันทั้งหมด 40 โครงการ จำนวน 27,540 หน่วย ซึ่งเป็นจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในช่วงเวลา 6-36 เดือน โดย 57% ของหน่วยขายทั้งหมด มีราคาเพียง 1-2 ล้านบาท/หน่วยเท่านั้น อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ1-3 ล้านบาทเท่านั้น ส่วนคอนโดมิเนียมที่ขายเกิน 5 ล้านบาท มีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4%

 

เข้าอยู่น้อย สัญญาณเก็งกำไรสูง

คอนโดมิเนียมจำนวน 84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อแล้ว ทำให้มีหน่วยเหลือขายอยู่อีกเพียงประมาณ 16% ถือว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่ปลอดภัยแล้ว เพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ที่ยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

ส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยพบว่า มีจำนวน 12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ซึ่งถือว่าน้อยมากเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเฉลี่ยในเขตกรุงเทพฯ ที่อยู่ที่ 72% แสดงให้เห็นว่ามีผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นจำนวนมาก ส่อเค้าวิกฤติ แต่อีกด้านหนึ่งพบว่า ผู้ซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีผู้เช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่ที่มีอัตราเข้าอยู่อาศัยน้อย เนื่องจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

最新のバンコク不動産市場動向をチェックする方法

AREA数あるタイの不動産市場調査機関の中で、バイアスのかかってないニュートラルなレポートで私が日頃よくチェックしているのがAREA(Agency for Real Estate Affairs)のサイトです。

実際、今回の「バンコクハウジングガイド」に執筆したレポートもAREAの報告をかなり参考にさせてもらいました。

あとは、REIC、NEXUS、コリアーズ・インターナショナル、CBREのリサーチが参考になります。ただ、CBREは営業部門が出しているポジショントークたっぷりのコメントとリサーチ部門が出している純粋なマーケットレポートを混同しないように見分けなければなりませんが…。

ロンドンに居た時にはサヴィルスのレポートが最も機関投資家の間で評価が高く、彼らが悲観的な見方のレポートを出すと翌日の株式市場で不動産株が軒並み下落したりしていました。それだけ機関投資家にとってこういうマーケットレポートは重要ということでもあります。

私も投資銀行でこういうレポートを随時チェックしてファンドの出口戦略を決めたりしていたので、この種のレポートは読めば内容の良し悪しは大体分かります。だから、あまり提灯記事やポジショントークには乗せられない自信はあるつもりです。

ところで、私がまがりなりにもある程度は市場動向を把握できていると思っているエリアは、せいぜいチットロムからバンナーまでのスクムビットライン沿線です。私も所詮外国人であり、バンコク育ちのタイ人が持つような土地勘、例えば、東京でいえばターミナル駅がある新宿と渋谷、池袋の微妙な違いのようなものがバンコクでも分かるかというと、それは到底無理です。

従って、
彼らの出しているレポート全部に同意するわけではありませんが、バンコクの不動産市場全体の流れを掴むのには、私にとって必須の情報源なのです。

実は先週、日本の某大手新聞社の取材を受けたのですが、最近、日系デベロッパーが次々とバンコクに進出していることから、日本でも注目が集まっているそうです。それでタイの不動産事情について調べているということでした。

その時に私が最も参考にしていると答えたのが先に挙げた調査機関です。もしもっと詳細なマーケット動向に興味があれば、そういうところに行って取材した方がいいとアドバイスしたわけです。

このブログを読んでいる人で、もっと詳しく市場動向を知りたいと思ったら、AREAは重要なレポートがほとんど全部タイ語なので難しいかもしれませんが、コリアーズやCBREは英語のレポートなので有益だと思います。

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ASPO・アジア士業共同体

ASPO年初のセミナーについてアジア士業共同体ASPOさんのご協力を得ることができ、各会員様へセミナー開催のお知らせが行くと聞いています。

バンコクの不動産投資、特にCBDでの投資をしている方を見ると、会社経営者の方が多いのですが、そういう投資家につながっているのが弁護士、公認会計士、司法書士等のいわゆる士業に携わる人達です。

実はもう3年前になりますが、某地方都市の司法書士さんが10人近い地元の取引先を同伴してバンコクにやってきたことがあります。そこで私に不動産投資セミナーをしてくれということで、1時間ほどのセミナーをやらせていただきました。

その方たちは最初から買う気満々で来ておられたので、一行のほとんどの方がバンコクやパタヤでサクッと数千万円もするコンドミニアムを買っていかれたのですが、ロケーションもクオリティも一流のものを買うので、
こういう人達のコンドミニアム投資は結局は失敗しないと思ったものです。

いつもこのブログで書いているように、CBDやダウンタウンフリンジのロケーションがよく、広めの大手ブランド物件を買うべきという定石をそのまま踏襲しているわけです。

不動産投資のプロではないにしろ、お金の使い方を心得ていて、不動産の買い方もおのずとわかっている人達なのだろうと思います。

今回のセミナーはそういう方々を対象に、それでも一流のプロジェクトをタイの売主買主直接市場の中で現地仲介業者を介さず安く買う、しかも常にクライアント側に立つ公認会計士事務所がやるので仲介料は片手だけで抑え、宅建業法もないタイでは利害相反を起こし顧客に不利になる両手商売はしない、という方針に基づいたセミナーです。

従って、真剣にバンコクの不動産購入を検討している方は是非東京セミナーにご参加ください。

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パーク24の投げ売りは買い!

Park24 2&3先日、スクムビット24についてと題して4回にわたり、スクムビットソイ24のことに触れた際、今後ミックスユースの複合開発になること、そして何より日本人駐在員の間でこの通りは人気が上昇中ということから、ちょうど竣工を迎えつつあるパーク24の投げ売りがこれから面白い、と書きました。

そして、スクムビット24について(その4)の中で以下のように締めくくっています。

”今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工引き渡しを迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました”


それもあって、個人投資家の投げ売り物件をこのところ継続的にチェックしていたのですが、最初は30㎡以下の狭小1ベッドルームばかりであまり興味がなかったのですが、ここにきて角部屋でプリセール価格からさらに数十万バーツの損切り物件が次々と出るようになってきました。これは迷わず買いだろうと思います。

来年は投資対象として見逃せない有望物件が投げ売り価格で買えそうな気がします。

もし興味がありましたら、年初の東京セミナーにご参加下さい。


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ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?

ラーマ9下の英文はラーマ9交差点付近のリセール物件に割安感があるというレポートです。

最近この周辺は供給ラッシュで凄いことになっていますが、当然、その煽りを受けて築浅物件を含むリセール市場が弱含んでいるというのは容易に想像がつきます。

どんなことが書いてあるのか要点をまとめると、以下のようなことです。

1.この周辺では新規供給されるプロジェクトの売出価格が年率10%で上昇していることから、リセール物件を買う方が割安感がある。

2.コリアーズのリサーチ部門がバンコクポストに語ったコメントによれば、もし周囲よりも割高な物件を買ってしまうと、将来転売する際にかなりの時間を要することになるだろうとのこと。

3.つまり、投資家と実需購入者の両方にいえることだが、この周辺での物件購入に踏み切る前に、竣工済物件の実査やロケーションの確認等、十分な調査を行えば、新規プロジェクトよりかなり割安な物件を見つけることができるということでもある。

4.ラーマ9交差点付近がこれほど人気が出てきた理由は、巨大なショッピングモールの完成と4つのオフィスビル、そして国内最高層のスーパータワー建設計画にある。従って、デベロッパーも周辺の需要増を見越して多くのコンドミニアムプロジェクトを供給しつつある。

5.コリアーズによれば、今現在、約9,000ユニットものコンドミニアムがこの交差点周辺で供給されているが、さらに2,500ユニットもの新規プロジェクトが来年売り出されるとのことであり、2011年にはほとんど新規供給がなかったのに比べると飛躍的な増加である。

以上ですが、以前、Life Asoke Rama 9について思うことで以下のように書きました。

”ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ新規の売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。つまり、今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです”

結局、コリアーズも私と同じようなことを考えているのですが、だから今、リセール物件に割安感があるという結論で終わってしまっています。しかし、それなら今、リセール物件が買いなのかというと、そうもいっていません。

むしろ、この周辺に買いたければ、新規プロジェクトよりも築浅中古物件のリセールを買った方が得、という消極的な意味のように思えるのです。

しかし、この先も次々と新規供給が出てくるとなると、いくら割安感があってもさっぱり値上りしないのであれば、建物が古くなっていくにつれて不動産としての価値が減損していく可能性が高く、その場合、IRRがほとんど伸びなくて、投資として結局失敗する可能性もあるのです。

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Resales Condo Near Rama IX-Rachadaphisek Intersection are Better Value

Those looking for a condo unit in and around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection are better off purchasing a resale unit or looking at locations a little further away, according to experts. That is because the price of new condo units here is increasing by 10% annually.

“Despite interesting positive factors in this location, if you buy a unit at the project where unit prices are higher than others or the market average, it may take more time to resell the unit,” says Surachet Kongcheep, Colliers International Thailand Director of the Research, to the Bangkok Post.

This advice applies to both investment buyers and end users who are urged to complete extensive research before making a decision on a unit in the Rama IX-Ratchadaphisek Intersection location. Buyers can also visit a real unit to see the location and facilities at completed projects since prices at these developments can be lower than those at new projects.

“There are many choices in other locations away from this location, for example, those near other subway stations or on sois off Ratchadaphisek Road where unit prices are more affordable. Locations along Rama IX Road are also interesting,” says Surachet.

The reason the Rama IX-Ratchadaphisek intersection area has become so popular is due to the construction of a large shopping mall and 4 new office towers as well as the launch of what will be the country’s tallest building. Predicting an increase in demand, developers have launched a number of condo projects around these developments.

Nearly 9,000 condo units are currently available around the Rama IX-Ratchadaphisek intersection and more than 2,500 units are set to be launched next year, according to Colliers research. This is a big jump from 2011 when the amount of new condo supply launched in the area was minimal.

来年最初の東京セミナー開催について

2018東京セミナー来年早々に東京でセミナーを開催することになりました。今回のセミナーはバンコクにも事務所を持ち、不動産開発関連の仕事もしている愛宕山総合会計事務所が主催します。

先月大阪やバンコクでやったセミナーと基本的に同じですが、「プレビルド・バイジョーング(購入予約権)と築浅物件を安く買う方法」と題して極めて実践的な内容でやります。

具体的には、主催者の現地法人である不動産会社が投資家のリテインド・エージェントとして、プレビルドの投売りだけでなく築浅物件をも含め、現地の売買市場で直接売主から格安にコンドミニアムを購入するという方法です。

この場合、売主には仲介料がかからないのでぎりぎりの価格まで下げてきてくれ、日本の投資家にとってもその分安く買えるという大きなメリットがあります。

今回はアシュトンアソークの投売りが一段落する中、スクムビット24についてで4回にわたってレポートした日本人駐在員に人気上昇中のソイ24で、パーク24の投売りが始まりつつあるので、この2つのプロジェクトを例に解説していきます。

ただし、この手法は物件発掘にかなりの手間と時間がかかり、さらにタイ語でのタイ人オーナーとの直接交渉も要求される購入方法なので、一度に多くのクライアントに対応するのは無理です。

従って、これまでのように不特定多数の人を対象にしたセミナーとは違い、予算が最低2,000万円以上あり、かつ真剣にバンコクの不動産購入を検討しておられる方を対象に行う少人数制のセミナーとしました。

バンコクコンド購入の教科書ところで、なぜ今、こういう買い方がベストなのかについて、年末に発行予定の2018年版「バンコクハウジングガイド」にコンド購入の教科書として6ページにわたりデータを使って解説しました。

さらに、今がまさに買いのタイミングであるアシュトンアソークやソイ24についても触れています。

また、今年半年間にわたり現地の週刊誌ワイズに連載したバンコクの不動産購入に関するお役立ち情報を抜粋したもの4ページと合わせて10ページが掲載されています。

これらは、バンコクでのコンドミニアム購入を検討している方にとって参考になると思うのですが、残念ながらこの年刊誌は大版で重くバンコクでしか入手できません。

従って、今回のセミナー参加の方にはこの10ページ分を事前資料としてPDFで送らせていただきますので、予め読んでおいていただけたら理解も速いと思います。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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