バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年11月

第2回バンコクセミナーを終えて

11月26日バンコクセミナー先日、BHGさん主催のセミナーを終えましたが、前回同様満席となり、参加していただいた方々にお礼を申し上げます。

今回のセミナーでは、アシュトンアソークの投売りを買う、をテーマにしました。

投売りとは言ってもCBDのアソーク駅前の一等地ということもあって、34㎡の1ベッドルームでも最低800万バーツ(約2,700万円)はするので、それならちょっとポケットマネーで買っておくか、というわけにもいかないとは思いますが…。


ところでちょうど今、40階より上の夜景が非常にきれいな1ベッドルームの物件情報が私のところに来ています。835万バーツ(245,590バーツ/㎡)という価格で、他を検索してもらえばわかりますが、
現地の仲介業者にはこんな投売り価格の物件はありません。

売主は個人で、3年前のプリセールで買ったが資金繰りがつかないので引き渡しを受けられず、プリセール価格に6万バーツ上乗せしただけで大至急売りたい、という投売りです。

多分、40階以上でこういう価格が出てくるのはこれが最後だろうと思うので、
もしご興味があれば、早目に私までご連絡下さい。
(11月29日にこのブログで書くと同時に関係各方面に同物件情報を流したところ、昨日の12月1日、早速日本在住の方がこのユニットを購入されました。やはり、投売り物件は時間との勝負で動きは速いですね。)

ただし、アシュトンアソークの投売りにも期限があります。私は12月中旬位で一巡し、その後は次第に難しくなると思っています。それなら次はどの物件が投売り買いのターゲットになるかという質問がセミナーの中でありましたが、今は前回のブログでも書いたように、パーク24が面白いのではないかと思っています。

それもあって、付き合いのあるタイ人投資家に連絡をとっていたところ、次第にいくつかパーク24の投売り情報が入ってきつつあります。

ただ、いまのところ、30㎡以下の1ベッドルームばかりなのであまり興味がありませんが、このプロジェクトは40㎡以上のユニットが20万バーツ/㎡以下で出たらすぐに買わないと無理だろうなという感触です。

なお、セミナーの質疑応答で、バンコクでコンドミニアムを買った場合、入居者募集をどうすればいいかという質問がありましたが、これについては私の考え方を12月10日に発行される経済雑誌のArayZ12月号にも書いたところなので、是非読んでみて下さい。

いずれにせよ、これに限らず来年は新規のプロジェクトなどよりも数年前に販売された竣工直前や築浅の優良物件を安く買うチャンスの年だと思うので、これはというプロジェクトについて順次情報を流していこうと思います。

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スクムビット24について(その4)

origin24さて、これがオリジンが最近発表したミックスユースのプロジェクトですが、パーク24の敷地のすぐ横でこういうオフィス、リーテイル、ホテル、サービスアパートのコンプレックスを2021年にオープンさせるようです。

モールグループのエムスフェアーがいつになったらできるのか不透明な状態に比べて、今後の開発計画が明らかになったソイ24には今後活気が出てきそうな感じです。

これをどう取るかは人によって違うのでしょうが、こんな商業ビルができたらこれまでの静かな住環境でなくなってしまうと考えるのか、私のようにこういう複合開発はパーク24の資産価値にとってもプラス要因であると考えるかです。もっとも、もう少しこの内訳を調べて、オフィス・リーテイルコンプレックスの部分がどれだけあるのかにもよりますが…。

私はもちろん後者の考え方なので、特に店舗やオフィス部分が大きいほど生活面で便利になり、プラス要因だと思いますが、現在の日本人駐在員のソイ24人気と絡めてこういうことならパーク24もありだな、と最近思うようになった次第です。

また、今買ってタイの短期譲渡課税ともいえる特別事業税がゼロになる5年後の2022年以降を出口と考えると、ミックスユースのオリジン24がその前年にオープンするので、それ以降はいつでも売却できるということになり、タイミングもぴったり合うのです。

ただし、今竣工を迎えようとしている2号棟、3号棟のフロアプランを見ると、30㎡以下のユニットが非常に多いのに気が付きます。DDプロパティはそういうことは無視して、日本人エクスパットのテナントを簡単に見つけられるかのように書いているのですが、3万バーツもの家賃を払って28㎡とかの部屋に住むエクスパットはあまりいないだろうと思うのです。

実は先日のバンコクのセミナーでもアシュトンアソーク以外にどんなプロジェクトに注目しているかという質問があったので、パーク24が面白いと思っているが、ただし、これを買うなら広い角部屋を買うしかないだろう、というコメントをしました。

従って、これに気をつけて失敗しない部屋選びをすれば、これからもソイ24に対する日本人人気は衰えそうにもないので、パーク24は悪くない投資になるのではないかと思うのです。

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スクムビット24について(その3)

ソイ24 新築物件家賃水準ベンジャシリ公園スクムビット24のコンドミニアムを投資物件として見た場合、DDプロパティは次のような興味深いことを書いています。

日本人の賃貸需要が大きいためにソイ24周辺コンドミニアムの家賃水準は極めて高く維持されている。

例えば600万バーツのユニットであれば、月額30,000バーツの家賃が取れる。つまり、利回りは6%ということになり、今、CBDでこの水準の利回りが実現できればかなり高い方である。

さらに、住人がこの場所を選んだ理由を調査してみたところ、生活の利便性、ショッピングエリアに近い、通勤が便利といったこと以外に特筆すべき点として、周辺の静かな住環境を理由として挙げた人が多かった。

スクムビット24は都心部であり、BTSが走り商業の中心でもあるという都会人が住むエリアであるにも関わらず、ベンジャシリ公園も近くにあり、静かな住環境も兼ね備えているという、他のCBDにはない魅力がある。


以上ですが、住環境については提灯記事らしく、ちょっとオーバーだというのが私の感想ですが、そう間違ってもいないだろうと思います。

ただ、ベンジャシリ公園があるから静かな住環境というのは飛躍しすぎで、実際、パーク24もそうですが、ソイ24は公園からはかなり離れていて上の方の階の部屋からであれば公園も遠くに見えるでしょうが、それではあまり価値はないように思います。

セントラルパークを見下ろせるニューヨークのアッパーイーストのコンドミニアム、ハイドパークを見下ろせるロンドンのフラット等、公園が眼下に広がっている物件にはプレミアムが付きます。
同様にセントラルルンピニのラーチャダムリ通りにあって、フリーホールドであの競馬場が眼下に広がる物件なども、もし売りに出たら相当なプレミアムがつくはずです。でも、遠くに見える程度ではどうですかね…。

それに、ソイ24は駅から離れた分、静かなだけであり、ものはいいようです。私などは前回も書いたようにコンドミニアムとホテルしかない退屈な通り、と思う方なのでハイストリートらしいソイ55の方に軍配を上げますが、これはもう人それぞれの好みです。

ただし、それでもここがそれほど日本人に人気があって800から1,000バーツ/㎡の家賃、6%のリターンが本当に取れるのであれば、確かに魅力があります。

パーク24の2号棟、3号棟はそろそろ竣工前後の投売りが出てくると思うので、しっかりPRAKARD等をチェックしていれば、眺望のいい高層階北向きのユニットを17万から18万バーツ/㎡で売主から直接買うチャンスが早々に来るかもしれません。

次回に続く


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จะเห็นว่า อัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณพื้นที่รอบสุขุมวิท 24 ค่อนข้างสูง ส่งผลให้อัตราผลตอบแทนในการลงทุนคอนโดมิเนียมบริเวณนี้ยังน่าสนใจ โดยหากคอนโดมิเนียมต้นทุนประมาณ 6 ล้านบาท ปล่อยเช่าได้ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท มีโอกาสจะได้อัตราผลตอบแทนสูงถึง 6.1% (ก่อนหักค่าใช้จ่าย) ซึ่งถือว่าค่อนข้างสูง
ขณะที่ในเชิงความต้องการอยู่อาศัยจากการสำรวจพฤติกรรมคนอยู่อาศัยย่านนี้ นอกจากปัจจัยเรื่องใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง เดินทางสะดวกที่ทำให้คนอยู่อาศัยย่านนี้เลือกแล้ว ยังมีปัจจัยเรื่องความสงบในการอยู่อาศัยด้วย ซึ่งทำเลสุขุมวิท 24 แม้จะเป็นทำเลของคนเมือง มีรถไฟฟ้าผ่าน มีแหล่งงาน มีศูนย์การค้า แต่โดยรวมก็มีความเงียบสงบเหมาะกับการอยู่อาศัย ใกล้สวนสาธารณะเบญจสิริ ซึ่งเป็นจุดเด่นด้านทำเลการอยู่อาศัยที่แตกต่างจากทำเลในเมืองอื่นๆ โดยคนที่นิยมอยู่อาศัยย่านนี้ ส่วนใหญ่ตัดสินใจเลือกเพราะชอบในความสงบของทำเล


スクムビット24について(その2)

EMEM District2この記事の説明によれば、以前のスクムビット24の通りはごく普通のミドルクラスが住む古い住宅街だったそうです。

それがわずかこの5年の間に駅周辺で開発が進んだ結果、プロンポンが高級ショッピングエリア、そしてCBDとして変貌し、
日本人エクスパットがソイ24にも次第に移り住むようになったとのこと。

5年前といえば2012年です。私は既にバンコクに来ていてアソークに住んでいたのですが、プロンポン駅前にはエンポリアム位しかなく、2011年にオープンしたターミナル21とロビンソンが立ち並ぶアソーク駅前の方が余程魅力があったので、たまにフジスーパーで買い物をして、その帰りに立ち寄って一杯やるロビンフッドぐらいしかプロンポンには用がなかったように思います。

当時、ソイ24には何も面白いものがないというイメージがあって、あまり行くこともありませんでした。それに、当時は巨大なオフィス・リーテイルコンプレックスのエムクオーティエもまだなく、プロンポンにはCBDという雰囲気はありませんでした。

ところが、モールグループのEMディストリクト構想でソイ35,37,39、そしてソイ22、24にまたがる広域の開発計画が進められ、次第にソイ24はタイ人及び日本人の両方に人気が出てきたとあります。

確かに、このEMディストリクト計画の恩恵で、プロンポンはこの数年で銀座4丁目みたいなハイストリートに変貌しました。

エムクオーティエがオープンした当時、私はアソーク駅前のインターチェンジビル内のオフィスで働いていたのですが、多くの日系企業がアソークからエムクオーティエのビラットタワーに引っ越していったのを覚えています。多分、あの頃からプロンポンがCBDに変貌していったのだと思います。

さて、こういうことから、わずかこの数年で多くの日本人駐在員がソイ24に移り住むようになったのですが、投資という観点でDDプロパティがここの家賃水準、投資利回りについて調査しています。

次回に続く

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ปัจจัยดังกล่าวทำให้ภาพรวมทำเลรอบสุขุมวิท 24มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากทั้งคนไทย

และชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นจังหวะที่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของที่ดินเก่าแก่หลายรายยอมปล่อยที่ดินย่านนี้
ออกสู่ตลาด ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์รอบบริเวณสุขุมวิท 24 ขยายตัว ยิ่งตอกย้ำให้
เห็นว่าทำเลพร้อมพงษ์เป็นทำเลที่อยู่อาศัยชั้นดี ที่นอกจากอยู่ใกล้แหล่งช้อปปิ้งชั้นนำแล้ว
ยังเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท เส้นทางหลักการเดินทางสู่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ
ทั้งการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล โดยเฉพาะบริเวณสุขุมวิท 24 ที่สามารเชื่อมต่อกับถนน
หลายเส้นทางทั้งพระราม 4 ไปคลองเตย พระราม 3 หรือจะเชื่อมต่อไปยังถนนเพชรบุรี ไปพระราม 9
ออกไปทางกรุงเทพฯ ตะวันออกก็สะดวกเช่นกัน

และอย่างที่กล่าวแล้วว่า ทำเลย่านนี้เป็นชุมชนขนาดย่อมๆ ของชาวญี่ปุ่น มีชาวญี่ปุ่นจำนวนมาก
อาศัยอยู่ในพื้นที่โดยรอบสุขุมวิท 24 แม้ว่าปัจจุบันจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชยาว
ไปถึงแบริ่ง สำโรง และมีชาวญี่ปุ่นบางส่วนขยับออกไปอยู่โซนส่วนต่อขยายมากขึ้น แต่พื้นที่รอบสุขุมวิท 24
ยังคงเป็นทำเลหลักของชาวญี่ปุ่น และจากการสำรวจตลาดเช่ารอบสุขุมวิท 24 ก็มีชาวญี่ปุ่นเป็น
กลุ่มผู้เช่าหลักเช่นกัน โดยความต้องการเหล่านี้ยังคงขยายตัว ตามการเข้ามาลงทุนของกลุ่มทุนญี่ปุ่น
ที่มีต่อประเทศไทย ซึ่งไทยยังคงเป็นตลาดหลักของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ญี่ปุ่น
ให้ความสำคัญในการลงทุน

ด้วยปัจจัยด้านความต้องการเช่าจากกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ทำให้อัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่า
คอนโดมิเนียมย่านนี้ยังคงมีแนวโน้มที่น่าสนใจ โดยจากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดมิเนียมบริเวณ
รอบสุขุมวิท 24 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมที่เข้าซอยเล็กน้อย มีรายละเอียดดังนี้ 

スクムビット24について(その1)

EM District

Park 24最近、調査会社のNEXUSプロパティがアソークからトンローにかけてのスクムビット沿線一帯をアソーク・トンローベルト地帯と呼んで、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、ここの地価は過去7年間で年率19%も上昇し、しかも今後少なくとも2年間は年率10%以上で値上りが続くとの予測を出しました。

 

そして今回、DDプロパティが「(日本人)エクスパットの高級物件賃貸需要を満たすスクムビット24」と題して、そのアソーク・トンローベルトの中央、プロンポンのスクムビット24のコンドミニアム市場の現状について書いていたので、興味がありちょっと読んでみました。

 

ただし、これは純粋なレポートではなく、デベロッパーのオリジンが7月に買い取ったパーク24についての提灯記事です。それもあって、最初は流し読みしていたのですが、途中でなるほどと納得する個所もあり、ひょっとするとパーク24はありかも、と思うようになりました。

 

以前、私は著書の中で大体こんな意味のことを書いています。

「スクムビットソイ24には新旧含めて既存のコンドミニアム数が多すぎるし、その中で駅に特別近くもないパーク24やルンピニ24の新築を今から購入しても、入居者募集や将来の出口で苦戦する可能性が高い。つまり、いくら人気のプロンポンといっても、木を見て森を見ずで失敗するリスクがある。むしろスクムビットソイ33のノーブルBE33の方に投資妙味がある」

 

しかし、それから2年。今、パーク24とノーブルBE33はそれぞれ建設が進み、来年には竣工しようとする中、状況がかなり変わりました。

 

まず、ノーブルBE33については、大きな恩恵を受けると当時期待していたモールグループによるEMディストリクト計画の1つ、エムスフェアーの開発が頓挫し、今はなぜか恐竜のアトラクション施設になっています。いずれは商業施設の開発を始めるのでしょうが、その時期が不明だし、それを待っている間にノーブルBE33は竣工し古くなっていきます。

一方で、パーク24は新しい施主となったオリジンが、ソイ24の通りを隔ててパーク24のそばにオフィスや店舗、サービスアパートメントの複合コンプレックスを開発するとアナウンスし、これまでパクソイ(ソイの入口)まで出ないとコンドミニアムとホテルしかなかったソイ24の利便性が高まりそうです。

 

そういう意味では、この2年でそれぞれのプロジェクトのポテンシャリティが変わってきたような気もするし、どちらのプロジェクトもこれから2018年にかけて竣工引き渡しです。

以前、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いでも書きましたが、2018年は新規で売り出されるプレビルドよりも、今よりかなり地価の安かった2014年前後に用地取得したプロジェクトを竣工直前直後に安く買う方が投資妙味があると思うのです。

 

従って、今回はこのパーク24を中心に、スクムビット24についてDDプロパティの記事を参考に考察してみることにします。

次回に続く

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DDプロパティのコラム記事
เจาะดีมานด์ตลาดเช่ากลุ่ม EXPAT บนสุดยอดทำเล ดิสทริคสุขุมวิท 24

ทำเลสุขุมวิท 24 หรือย่านพร้อมพงษ์ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมากลายเป็นทำเลคอนโดมิเนียมระดับ
ซูเปอร์ลักซัวรี่ที่ได้รับความนิยมมากเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ ไปแล้ว จากการที่ย่านพร้อมพงษ์
เป็นย่านที่ค่อยๆ เติบโตจากทั้งชุมชนที่อยู่อาศัยเก่าแก่ ชุมชนตลาดเช่าชาวญี่ปุ่นที่ขยายตัว
และการเติบโตของศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์บนทำเลแห่งนี้ ล้วนเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ความต้องการ
อยู่อาศัยย่านพร้อมพงษ์เพิ่มสูงขึ้น

ในอดีตบริเวณรอบสุขุมวิท 24 อาจไม่ใช่ย่านใจกลางเมืองที่เป็นแหล่งธุรกิจชั้นนำ แต่การที่ชาวญี่ปุ่น
นิยมเข้ามาเช่าที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้จนขยายตัวมากขึ้นกลายเป็นชุมชนชาวญี่ปุ่นขนาดย่อมๆ 
ทำให้ธุรกิจเชิงพาณิชย์ย่านนี้เติบโต เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ความต้องการ
ลูกค้าชาวญี่ปุ่น รวมถึง ศูนย์การค้าดิ เอ็มโพเรี่ยมของกลุ่มเดอะมอลล์ที่อาจกล่าวได้ว่ามีส่วนทำ
ให้ทำเลพร้อมพงษ์ค่อยๆ ไต่ระดับจากทำเลที่อยู่อาศัยระดับกลางกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับ
พรีเมี่ยมเช่นในปัจจุบัน

นอกจากนี้ การเติบโตของศูนย์การค้าดังกล่าว ยังทำให้กลุ่มเดอะมอลล์ลุยขยายอาณาจักรศูนย์การค้า
ระดับไฮเอนด์บนทำเลพร้อมพงษ์ให้มีความสมบูรณ์มากขึ้น ภายใต้คอนเซ็ปต์ “ดิ เอ็มดิสทริค” 
(The Em District) ที่รวม 3 ศูนย์การค้าระดับไฮเอนด์ไว้ด้วยกัน ประกอบด้วย ศูนย์การค้าเดิม 
ดิ เอ็มโพเรี่ยม ศูนย์การค้าดิ เอ็มควอเทียร์ ตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามดิ เอ็มโพเรียม ระหว่างซอยสุขุมวิท 
35, 37 และ 39 และในอนาคตก็จะมีศูนย์การค้า เอ็มสเฟียร์ ตั้งอยู่บนระหว่างซอยสุขุมวิท 
22 กับซอยสุขุมวิท 24 ซึ่งหากดิ เอ็มดิสทริค ถูกเติมเต็มด้วยเอ็มสเฟียร์ครบตามแผนแล้ว 
จะยิ่งทำให้ทำเลพร้อมพงษ์ฉายภาพความเป็นทำเลซูเปอร์ลักซัวรี่ชัดยิ่งขึ้น

今週末の第2回バンコク不動産投資セミナー

竣工写真今週末、プロンポンで開催される第2回バンコク不動産投資セミナーのリマインダーです。

主催者のBHGに聞いたところ、既に40名ほどの参加希望が来ているとのことですが、まだ大丈夫なようです。

今回のセミナー内容についてで既に書きましたが、今回フィーチャーするアシュトンアソークがいよいよ竣工引き渡しとなり、駅前にその独特の姿を現しています。


先日、私のクライアントが購入した物件の竣工検査に同行したついでに35階からの写真を撮ってきました。

アシュトン西側ビュー天気が雨模様だったのでちょっと暗いですが、そのパノラミックビューはなかなかのもので、夕方になって空が真っ赤に染まる南国特有のサンセットや高層ビル群シティビューの夜景は絶景だろうと思います。

今、この高層階の1ベッドルームが続々と売り出されてきています。私が付き合いのあるタイ人投資家からも売却の打診が来ているのですが、ほとんど3年前のプリセール価格での投売りです。

ただし、私がお勧めする36階以上のハイゾーン・ユニットは800万バーツ以上するので、2,700万円以上の予算が必要ですが、将来もヴィンテージコンドとして価値が維持できる物件を買う
絶好のチャンスだと思います。

これをリテインドエージェントを使って安く買う方法についてセミナーで解説しますので、もし興味があれば、是非ご参加下さい。

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今回のセミナー内容について

2018 Projects昨日の大阪セミナーも無事終わりましたが、会場は満席でたくさんの方に来ていただき、本当にありがとうございました。

また、主催者の関西住宅産業協会様、および今回のセミナー開催にご尽力頂きました理事長の福井氏にお礼申し上げます。

さて、今回のセミナーはこれまでのようなバンコクのコンドミニアム市場の動きを中心に解説するセミナーとはちょっと趣向が違います。

前半ではいつもと同じように、今のバンコク不動産市場の動向について説明しますが、後半では、これから竣工引き渡しを迎える価値あるプロジェクトが安く買えるチャンスだということを、私なりに理論武装しながら解説していきます。

そして最後に、具体例として今ならアシュトンアソークが買いのチャンスであるし、その後に続くパーク24やノーブルリコール、BE33等、2018年は興味深いプロジェクトが続々と竣工引き渡しを迎えるので、注意深く市場をウォッチしていれば、思わぬ投売り物件を拾えるチャンスの年になりそうだという攻めの話をします。

かつ、リテインドエージェントを使い個人売主の投売りを素早くキャッチし、割安に購入する手法についても実例を挙げて説明しますので、バンコク在住で興味のある方は、今月26日のバンコク不動産投資セミナー in EMQUARTIERでのセミナーに是非参加して頂きたいと思います。

Ashton Asoke หนีตาย ขายขาดทุน 200,000 บาท! ห้องเดียวเท่านั้น ขนาด 33.5 ตรม. ทิศตะวันตก ขาดทุนจริงจากหน้าสัญญา เจ้าของไม่โอน กับโครงการดี ๆ ใจกลางแยกอโศก ติดทั้ง MRT & BTS ทำเลดีที่สุด READY TO MOVE IN พย. นี้แน่นอน นักลงทุนท่านใดสนใจ มีเครดิต กู้ได้ 100% มีเงินเหลือทอน ติดต่อด่วนครับ

訳: アシュトンアソーク、20万バーツの損切りで投売りします!
西向きの1ベッドルームでサイズは33.5㎡
竣工しても引き渡しを受けられないので、売買契約記載の価格からさらに値引きの損切り
MRTとBTSに至近のCBD一等地で11月末竣工引き渡し
投資家の場合、この価格なら100%ローンも可能

これは実際にネット上で出た売り物件情報ですが、冒頭の”
หนีตาย”というのは直訳すると”死に物狂いの脱出”とか"必死の逃亡"という意味で、ちょっと大げさで笑ってしまいますが、売主の焦りが何となく伝わります。

そして、具体的にはマーケットウォッチの中でこのような物件を見つけたら、本当に3年前のプリセール価格からさらに20万バーツの値引きが取れるのかを確認し、階数や部屋の位置等の詳細も調べた上で、最終的にこれは買いだという判断をしたら交渉に入っていきます。ただし、こういうロケーションのいい物件の場合、待ち構えるバーゲンハンターも多いので迅速な行動が必要になりますが…。

しかし、我々外国人はもともと全額キャッシュで買うしかなく、ローンがつくかどうかあれこれ検討しているうちに他のところに買われてしまうタイ人に比べて、物件さえ決まれば即決可能というのが強味であり、まさにCash is King、こういう一刻を争う投売り市場でこそ有利なのです。

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Life Asoke Rama 9について思うこと

Life Asoke Rama9やっと11日の大阪セミナー用のパワーポイントが完成し、今朝、主催者にメール添付で送ったので、今日からまたブログを再開することにします。

どうやら、昨夜のオンラインブッキングでライフアソーク・ラーマ9がまたもや即時完売になったようです。

見ての通り、前回のライフワンワイヤレスと同様、全室赤色に染まり完売です。

もっともこのプロジェクトについては、もともと大して興味がなかったので、完売になったことも今朝になって知りましたが…。

全部で2,200ユニット以上ある巨大プロジェクトですが、こんなのを見ると私はすぐに周辺のデベロップメントパイプラインを調べます。

すると、あるわあるわ、竣工して間もないRHYTHM1、2、サンシリのライン、アナンダーのアシュトンアソーク・ラーマ9、…。確か数年前にもAPは同じラーマ9で売出したアスパイア―やRHYTHM1、2の販売在庫でかなり苦戦していたはずですが…。

ラーマ9は確かに次世代CBDとして注目されていますが、いずれにせよ、これだけ売り圧力が出てくるとマーケットはまずこのストレステストに耐えられないと思います。つまり、今後ゲンガムライ目当てで買った連中の失望売りが長期間出てくるので、向こう数年間はラーマ9のリセールはほとんど値上りしないだろうと思うのです。

従って、11月11日が現地でのプリセールらしいですが、何も今買う必要はないし、じっくり様子を見てから竣工引き渡し直前の投売りを狙う方が賢い投資方法だと思います。もっとも、それもどうしてもラーマ9で買いたいという人にとってはという話で、私はお勧めしませんが…。

まだ正確な情報が取れていませんが、平均価格が11万バーツ/㎡、300万バーツ台で小さいユニットが買えるということらしいので価格はある程度魅力がありそうです。しかし、多分スペック的には窓はハイサッシになってないし天井も高くないしで、やはり典型的”ライフ”グレードなんだろうなという気がします。

いずれにせよ、私はこれまでセミナー等で日本人はラーマ9はやめておいた方がいいと何度も言ってきましたが、将来にわたっても、多分ここは日本人が住むエリアにはならないだろうと思うからです。

一方、今回このプロジェクトを買った外国人のほとんどが中国人か香港人だろうと思います。何故なら、今の中国人投資家の予算は300万バーツ前後が平均といわれているし、近くには中国大使館もあるので、ラーマ9には今後中国人が多く住むようになるといわれているからです。まさに、彼らにとってはドンピシャの投資物件なのです。

しかしながら、日本人投資家が果敢にラーマ9に投資するのはハイリスク・ローリターンにしか私には思えないのですが...。

でも、こればかりはあと5年位経ってみないと誰にも分りませんね。

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バンコク不動産投資セミナー in EMQUARTIER

 SeminarIMG_3596EM覚えておられる方もいると思いますが、以前、週刊誌のワイズさんに3か月間、「バンコク コンドミニアム物語」というコラム記事を連載させて頂きました。

そして、最後の締め括りに不動産セミナーでもやってみたらどうかということになり、7月末に試しに開催したところ、盛況で定員を超える参加者がありました。

その後、関係者とは機会があればまたやりましょうということになっていたのですが、今回「2018年版バンコクハウジングガイド」の発行を記念して、BHGさんとのコラボで第2回目のセミナーを開催することに決まりました。

私は、日本国内各地で既に30回以上のセミナーをやってきていますが、やはりバンコクでやる場合、土地勘があり、不動産市場動向もよく分かっている人が多いので、参加者のレベルが高いのを実感します。


ちなみに、この不動産年刊誌のメインの記事は、去年に続き今年も私が執筆させて頂きました。編集長の話では11月15日頃に発行されるようですので、是非手に取って読んでみて下さい。

私は提灯記事は書かないので、今回も結構悲観的なことが書いてあり、タイのデベロッパーにまたも嫌われることになりそうですが…。^_^"

さて、今度のセミナーの日時は11月26日、午後1時半開場、午後2時開始です。

場所は前回と同じく、便利なプロンポンのエムクオーティエ31階の会議室ですので、是非、お時間のある方はご参加ください。

なお、今回のセミナーは、11月11日に大坂の関西住宅産業協会主催で開催されるバンコク不動産投資セミナー 大坂開催のご案内と同じ内容で進めますが、もっと詳しいマーケット全体の動向が「2018年版バンコクハウジングガイド」には書いてありますので、事前にそれを読んでおいて頂いた方が理解しやすいと思います。

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とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その3)

robot parking2下のCBREのコメントを読むと、これまでの自走式の駐車場から機械式駐車場になることで駐車場付置率が増えるというメリットがある。

従って、今後開発されるダウンタウンのプロジェクトで半数以上が機械式駐車場を導入することになるだろうとのことで、バンコクも東京のようになってくるようです。

しかし、日本のマンションを見たら分かりますが、機械駐車場は決して人気がありません。オフィス街のようなところは別として、住宅地のマンションでは機械駐車場が満車になっているところは案外少なく、敢えて建物の近くにある平面駐車場を契約して車を停める人が多いのです。

やはり、車が出てくるのを待つのが面倒臭いというのが最大の理由ですが、実際、今のバンコク都心部のコンドミニアム、特にマストランジットの駅から徒歩圏の物件は、駐車場の半分以上が空いているところがほとんどで、そんなところに無理矢理機械式駐車場を導入してもあまりメリットがないように思うのですが…。

AREAは、今後のコンドミニアム開発のトレンドとして共用部施設が充実してくるといっていますが、それはパーティルームやワーキングスペースの充実であり、不便な機械式駐車場を導入して無理矢理
全室1台分の駐車場付きにすることではないと思います。

それに最近は、バンコクでもCBDにあって駅から徒歩圏の物件では車を持たない人も増えていて、駐車場付置率は50%もあれば十分だろうと思うのです。

バンコクのハイライズコンドで日本の大手3社のエレベーターが、しかも
100ユニット対し1台以上設置されているという場合、それはラグジュアリーコンドの大きなセールスポイントになります。

しかし、機械駐車場は保守点検で余分な費用がかかること、車の出し入れが面倒臭いという2つの大きなデメリットがあることを考えると、駐車場付置率100%などというプロジェクトは大して売れないのではないかと思うのです。

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Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures. 

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その2)

robot parking正直、立駐はAM泣かせです。日本の大都市で一番多いのがゴンドラ型と呼ばれる立駐ですが、小さいスペースで30台、40台とまとまった数の車を格納することができるので、都市中心部のオフィスビルなどではこれが多く採用されています。

しかし、築15年位のビルだと立駐のあちこちが傷みはじめ、金食い虫になります。鉄でできているので、車を乗せるパレットが錆だらけになり、ひどい時には穴が開いたりします。

特に東北地方などは冬場の路面凍結を防ぐために道路に塩をまくので、それがタイヤに付着したまま駐車場に入ってくると錆が速くなります。

こうなるとAMは修繕費用で毎年数百万をかける必要があり、物件の実収入であるNOIをむしばんでいきます。

バンコクではさすがに道路に塩をまくことはしないので鉄部の腐食も遅いと思いますが、それでもやがては錆が出てきます。

だから、著書の中でも書きましたが、少なくともバンコクのコンドミニアムはすべて自走式の駐車場なので、その分、余計な修繕費用がかからず管理がしやすいと思っていました。

それがバンコクでも地価高騰により、いよいよこれからCBDで出てくる新規プロジェクトの5割で機械式駐車場の採用されるようになるとのことで、これも仕方がないのだろうと思います。

写真のような駐車場をこちらではロボット型パーキングというみたいですが、要はドライバーが自分で操作しなければならず、自分の車が出てくるまでに我慢強く待っているしかありません。

次回に続く

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Rise of the robot parking valets

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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