バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年10月

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その1)

Elevater日本で不動産のAM(アセットマネジャー)をしていた頃、オフィスビルなどの商業ビルを購入する際の実査で、まず最初に私がチェックしていたのが、そのビルに据え付けられているエレベーターのメーカー名です。

東芝、日立、三菱。日本の大手3社ですが、このエレベーターが据え付けられていて、しかもオリジナルメーカーのフルメンテナンス契約をしている物件は予算に余裕があり、ビル全体の予防修繕もよくできている可能性が高かったからです。

じゃあ、オーティスやシンドラーだとダメなのか、といわれるとそういうわけではないですが、やはり日本の大手3社のエレベーターは不動産ファンドのAMやPMにとっても信頼感があります。

その点、バンコクの一流オフィスビル、例えばアソークのインターチェンジビルに据え付けられている聞いたこともないメーカーのリフトなど、
日本メーカーのもののように賢く制御されておらず、一度にいくつものリフトが束になって上下する、いわゆるバンチングを起こすので、エレベータを待っていてイライラさせられたことがある人も多いと思います。

そんなこともあり、バンコクでのリフトの値段についてはわかりませんが、多分、日本の3社のものが一番高いのだろうと思います。

従って、タイのコンドミニアムでデベロッパーがそれでも日本の大手3社のものを据え付けていれば、その物件のクオリティに対するこだわりが感じられることになるので、1つのチェックポイントにもなります。

そして、その次に私がチェックしていたのがいわゆる立駐、機械式駐車場です。日本では日精、三菱重工、IHI、新明和というところが主だったメーカーで、ほとんどこれら数社で寡占状態です。やはり、高重量の車をハンドルするので、エレベーターの重電メーカーとは違い重工系であり、餅は餅屋というところでしょうか。

さて、地価が上がった結果、最近、バンコクのコンドミニアムでも機械式駐車場がポピュラーになってきたという記事が出ていたので、今回はそれについて書きます。

次回に続く

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バンコク不動産投資セミナー 大阪会場のご案内

ArayZ10月号前回ご案内しました「バンコク不動産投資セミナー」の会場と時間が決まりましたので、以下ご連絡します。

日時: 11月11日 午後2時から

会場: 一般社団法人関西住宅産業協会
    6階会議室 

住所: 大阪市中央区瓦町4丁目4番8号
    瓦町4丁目ビル


大阪ではこれまでに5回、主にバンコク都内のコンドミニアム市場動向やロケーションごとの特性についての上級者セミナーを開催してきましたが、今回はアシュトンアソークという個別物件に絞った実践セミナーです。

同物件については、タイに駐在するビジネスマン向け月間経済誌
ArayZ(アレイズ)」の10月号でも書いたばかりであり、まさにこれからが安値で拾えるチャンスです。

今回のセミナーでは、アシュトンアソークの市場での強みや優位性、具体的な投売り物件のサーチと購入方法、その後の賃貸運用方法、税金等について解説します。

なお、同様の「バンコク不動産投資セミナー」をバンコクでも開催検討中です。日時が決まりましたら、またご案内しますので、その節はバンコクにお住まいの方も是非ご参加ください。

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バンコク不動産投資セミナー 大坂開催のご案内

アシュトンアソーク来月、バンコク不動産投資セミナーを開くことになったので、そのご案内です。

今回のセミナーは、関西住宅産業協会の理事長を務められる福井正順氏のご尽力により、11月11日の午後開催の運びとなりました。

 

当初は東京でもセミナー開催を、という話もあったのですが、今回はパタヤの不動産投資セミナーも同時開催ということもあり、なかなか全員のスケジュールが合わず、まずは大阪で開催します。

もっとも、成り行き上、このパタヤセミナーでも何故か私がイギリス人デベロッパーの解説を通訳することになっています。正直、パタヤ市場のことはよく知らないのですが…。

いずれにせよ、このブログ読者で関西方面にお住いの方は無料セミナーですので是非ご参加ください。尚、開始時間や会場等の詳細は追ってご連絡しますので、まず私宛にメールで参加希望のご連絡をお願いします。

 

最近アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い、と題して30万バーツ/㎡以上の高額物件がオーバープライスで苦戦する一方で、3年前に売り出されたスーパーラグジュアリー級コンド、アシュトンの竣工引き渡しが間近に迫ってきている。今はこういう物件こそが買いのチャンス、と書きました。

 

当時、ゲンガムライ(購入予約権の転売)目的で買ったがまだ手放せていない連中や、今も厳しい銀行の与信基準のせいで住宅ローンが借りられずに手放さざるをえなくなった購入者からの失望売りがこれから出てくると思います。

 

一方で、アソークからトンローの地価推移状況で書いたように、アソークからトンローエリアでは、過去7年間の地価上昇率が年率19%です。つまり、このアシュトンのプリセールが2014年9月だったので、当時のアソーク駅前の地価を100とすれば、単純計算でも今は168へと地価が約7割も上昇したことになり、この駅前の高級コンドミニアムが3年前の売り出し価格と大差ない値段で買えるチャンスです。

 

従って今回は、私自身の最近の取引事例をもとに、プレビルド方式の弱点をついた投資戦略、投売り物件を見つけ出す方法、リテインド・エージェントとして仲介業者を通さず売主との直接交渉で安く買う手法を使った、アシュトンアソーク購入の実践的セミナーになります。

(注:リテインド・エージェントについては「リテインド・エージェント(買主代理人)業務について」を読んで下さい) 

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アソークからトンローの地価推移状況

Untitled最近、不動産調査会社のネクサスプロパティ(Nexus Property Marketing

が出したコメントを、英字紙のThe Nationが10月12日の記事の中でレポートしていました。

 

ネクサスはアソークからトンローにかけて急激な地価上昇が過去7年間続いてきたが、今後さらに2年は続くと予想しています。

 

コメントの内容

 

アソークからトンローにかけて土地取引があったほとんどの場所では、コンドミニアム、サービスアパートメントやホテルといった住宅プロジェクトの開発が行われてきた。

 

というのも、バンコク住民の間では、このエリアに住むことが最もスタイリッシュなライフスタイルと思われていて、これが地価を継続的に上昇させてきたのである。

 

具体的には、この7年間で地価は35万バーツ/ワー(4平米)から101万バーツ/ワーへ、平均で年率19%の上昇となった。さらに、この上昇は今後も続き、少なくともあと2年間は年率10%以上で上昇する。

 

以上ですが、彼らは公的な調査機関なのであまりバイアスがかかったことはいわないこともあり、情報にもそれなりに信頼性があります。

 

以前からこのブログや著書でも書いているように、スクムビットで投資家の間で最も人気があるのはアソークからトンローです。東京でいえば、麻布とか青山、銀座という感じだと思います。

そして、それに続くのが、エッカマイ、プラカノン、オンヌットですが、
前回の今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法でも書きましたが、古くてもアソークからトンローの一等地で空室リスクの低い中古物件を買っておけば、建物劣化の減損を地価上昇がカバーして価格を維持、もしくは値上がりさえも期待できます。

しかし、サブアーバンといわれる郊外物件はあまり地価が上昇しないので、建物劣化による減損の方が大きく、結局は物件価値が下がっていくという単純な話です。


従って、予算があまりない人にはエッカマイ、プラカノン、オンヌットまで行けば2,000万円以下で駅に近い築浅物件が買えるのでそれを勧めているし、私自身もオンヌットの駅前で、タイ人の間で最も信頼されているデベロッパー(タイ人の間で信頼されているデベロッパー)の一つ、クオリティハウスの2ベッドルームを買っています。

ただ、2,500万円
以上の予算がある人であれば、やはりアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いた竣工物件の投げ売りや、プロンポンやトンローで人気のある中古物件を買った方が、結局は投資効率が高いと思います。

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Land price in Thong Lor-Asoke area in the ascendant

Land price in the Thong Lor to Asoke area has risen during the past seven years, according to Nexus Property Marketing.

Most of the land plots transacted in this location were developed as residential projects, including condominium and rental residences such as serviced apartments or hotels. This location is seen as one of the most stylish lifestyle locations for people in Bangkok, a factor that has boosted the prices of residences. Nalinrat Chareonsuphong, the managing director of Nexus Property Marketing Co Ltd, said land prices in the Asoke to Thong Lor area had risen consistently, increasing on average 19 per cent a year during the past seven years, from around Bt350,000 per square wah to Bt1.01 million per square wah.  The upward price trend will continue over the next two years, with an estimated increase of at least 10 per cent per year.

今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その5)

The Bangkok Sukhumvit 43

ところで、本項の主題は「不動産投資で老後をタイで暮らす方法」です。

 

それであれば、どちらかというと築10年以上の中古物件で、以下のような投資クライテリアを満たす部屋が空室リスクを軽減できます。

 

しかも利回りもそれなりに高く、地価の安い頃に開発された物件なので投資総額も同じサイズの新築プレビルドよりかなり少なくできます。

 

① 日本人駐在員に人気がある(建物の入居率を調べればすぐわかりますが、日本人学校に通いやすいとか、日系スーパーに近いとかの理由で、人気物件には日本人テナントが8割ぐらいいます)

② ロケーションに優れる(将来の資産価値増大のためにマストランジットの駅にも近い)

③ 管理状態が良い(資産価値維持のために重要)

④ 少なくとも100㎡以上ある広い物件(今、新築プレビルドでこれだけ広い物件は家賃が10万バーツ近くになるので、日本人駐在員であっても予算的にかなり厳しく、新築物件とあまり競合しなくなる)

⑤ 2百万バーツ位かけてフル・リノベーションする

 

新築時は施工やデザインの良否はわかるにしても、将来その物件がDOMUSのように資産価値を維持できるかどうかは管理次第です。

 

ただ、管理ができているかどうかは、修繕計画がしっかり履行され、館内細則がちゃんと守られているかどうかによるので、築5年ぐらい経たないとわからないものです。

 

従って、築10年以上経っていて、管理がしっかりできているのに古いという理由だけでタイ人の購入希望者が少ない物件こそ買いだと思うのです。

 

例えば、前々回に写真添付したDOMUSなどは、管理状態と住環境の良さで入居者に人気の高いコンドミニアムとして投資家の間ではよく知られていて、築11年になるのに価格は当初の10万バーツ/㎡から18万バーツ/㎡へと今もまだ上昇を続けています。

 

また、日本人テナントをターゲットとする場合、例えばスクムビット43などは大半のコンドミニアムが築10年以上にも関わらず、日本人駐在員ファミリーが多く住む通りです。

 

そこで需要の多い150㎡前後の2ベッドルーム、3ベッドルームを8万~12万バーツ/㎡程度で買い、2百万バーツかけてフルリノベーションすれば、空室リスクはかなり低くなります。

 

ただし、これを日本に住んでいる投資家が業者任せでやることはお勧めしません。本来、こういう大きな工事は出来高払いにすべきなのを工事業者に7割もの前金だけ取られて逃げられたり、手抜き工事をされたりでトラブルに巻き込まれる事になります。

 

生半可な改装工事ではないので人任せにせず、やはり自分で現場におもむき少なくとも週に2、3回は施主としてのモニタリングが必要になります。

 

私もロンドンでオフィスビルのリファビッシュをやっていた時には、プロのモニタリングエンジニア同伴で毎日のように現場に通い、工事監理に余念がありませんでしたが、バンコクに住む日本人でこれができるのは、時間に余裕のあるリタイアした施主だけです。

 

従って、最初はちょっと面倒ですが、そのあと5年、10年と不動産賃貸収入で悠々自適のハッピー・リタイアメント生活を送りたければ、私ならこれが最短距離だと思うのです。


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その4)

Suanpetch

さて、いよいよ結論に入ります。

 

2011年以来、私がバンコクのコンドミニアム市場を観察してきた結果、その構造的特徴は以下のものです。

 

1. タイ人の過剰な新築偏重(日本人もアメリカ人も新築は好きだが、やはりコンドミニアムの場合、ロケーションが最も重要だと考える。しかし、タイ人は駅から遠くても新築に固執する人が非常に多い)

 

2. 特に築10年を超えた物件などは、古いということだけで購入希望者が激減

 

3. 2万バーツを超える家賃が払えるのは基本的に外国人エクスパットがほとんどだが、その中でも単身で3万~5万バーツ、ファミリーの場合で6万~8万バーツ近く払えるのは企業駐在員である

 

4. そして、彼らは同じ家賃なら新築より広さとロケーションにこだわる傾向があり、中古物件でも管理が行き届き、きれいにリノベーションされた物件を選択する

 

5. バンコク全体では毎年5万ユニット以上もの新規供給で、特に郊外は過剰気味

 

6. デベロッパーのダウンタウンやCBDへの開発シフトで都内中心部も高級物件が大量に供給されつつあり、市場では物件の選別化が始まっている

 

以上から、ゲンガムライ(購入予約権の転売)やフリップ(所有権の転売)でなく、イールドプレイ(中長期賃貸運用)の投資が目的の場合:

 

  竣工直前直後の投げ売りか築数年の築浅物件を安く買う

 

  築10年以上で日本人駐在員の入居率が非常に高い、ロケーションに優れた広い中古物件を安く買ってリノベーション

 

今のバンコクコンドミニアム市場で中長期投資を考えた場合、空室リスクを可能な限りミティゲートしなければなりませんが、投資利回りもそれなりに高く取れるベストな買い方がこの2つだと思うのです。

 

次回に続く


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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その3)

DOMUS

バンコクに住んでいることの2つ目の強みは、物件が常に近くにあることです。

 

いつでも様子を見に行けるし入居者が日本人の場合、仲介業者を通さず直接コミュニケーションが取れます。

 

例えば、何か不具合があったとき、対応が非常に遅いとか、何もしないタイ人大家が多く、その結果、何回言っても何もしてくれないので引っ越すことにしたという日本人駐在員は結構います。

 

その点、家主が現地に居れば迅速な対応で空室リスクを軽減することも可能です。

 

私がかつて駐在員だったロンドンでは、古い街なので新規供給がほとんどなく、日本人が多く住むフィンチレイなどの程度の良い物件はいつも払底していました。

 

従って、日系仲介業者はテナントよりも家主側につく傾向にあり、投資家は空室リスクのことはあまり考えなくても大丈夫でした。

 

しかしバンコクの場合、プロンポンやトンローといった高級住宅地のタイ人大家は高額な家賃が払える日本人テナントを欲しがっていてる上に、新規物件が供給過剰気味なこともあって、日系賃貸仲介業者はおのずと数が限られている日本人テナント側につく傾向にあります。

 

実はこの違いが家主にとって厄介なのですが、家主と入居者間でトラブルがあった場合でも、私の今までの経験からも、仲介料は家主が払ったにも関わらず、仲介業者はあまり家主のためには動いてくれません。余程の人気プロジェクトで入居者がすぐ決まる物件の大家なら話は別ですが…。

 

CBREもレポートの中で書いていましたが、タイには住宅のオーナー代行を本業としてやるプロパティマネジメント会社がありません。そうなると、日本に住む大家の場合、仲介業者に任せっきりというケースが多くなり、空室リスクが高くなります。

 

それに、いわゆる1ストップサービスというのは効率がよさそうで実はリスクがあります。つまり、購入と賃貸を両方まとめて面倒見ますという業者は普通、賃貸物件の情報を同業他社に出すことはせず、自社で取り込もうとするので、どうしてもテナント見込み先の案内件数が減ってしまいます。

 

実際、私がロンドンで開発をしていた時も、施主として投資アドバイザーはサビルス、リーシングエージェントはCBREHealey Bakerというように分けて使っていました。

 

住宅の入居者募集の場合も同じで、日系業者1社だけに絞らず、3、4社に依頼するのはごく普通のことであり、現地に住んでいるとこんな当たり前のことが容易にできます。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その2)

Investment Method

さて、バンコクでのハッピーリタイアメント生活が目的の人が不動産投資をする場合、日本に住んでいる人に比べて大きな利点が2つあります。

 

まず、1年の半分以上をバンコクで過ごすのであれば、日本の税務上、原則として非居住者ということになります。これは日本に住民票があるとか、海外への転出届を出したとかは関係ありません。

 

そしてこのメリットは、バンコクで得た賃貸収入に対して日本の税金がかからなくなるという点です。そもそも非居住者には日本での確定申告義務がないし、マイナンバー制も関係ありません。ただし、日本に投資用不動産を持っている場合は、その国内物件については申告義務が残ります。

 

さらに、来年から始まる予定の海外の銀行口座にある預金残高が日本の国税にも通知されるという制度ですが、非居住者口座は適用外と聞いています。ただし、これについては日本で調べて下さい。

 

一方、バンコクで不動産投資をしているタイ人で、賃貸収入を申告納税している人はほとんどいません。四角四面にいえば、本来は納税義務があるのですが、賃貸収入については税務署にも大目に見てもらえるようです。

 

ただし、不動産を売却した時には、土地局での移転登記の際にしっかり税金を取られます。それも日本のように売却価格から売却費用や減価償却後の取得原価を引いたキャピタルゲインに対する課税という洗練された税体系でなく、単純に売却価格にドカンと税金がかかります。

 

つまり、たとえ売却損を出していてもSpecific Business Tax(特殊事業税)、Withholding Tax(源泉税)、Transfer Tax(移転税)がかかり、これがバカになりません。

 

それに、いわゆるフリップ(転売)は、税金はかかるものの資金を寝かせないで短期間で儲ける手法であり、これを商売にする不動産投資のプロか専門家でもなければ効率がよくありません。

 

なにより、個人でこんな回転売買などしていたら、忙しくて当初のハッピーリタイア生活という目的を達成できなくなってしまいます。

 

従って、長期間バンコクに住むのであれば、できるだけ賃貸収入の大きい、つまりハイイールド(高い賃貸利回り)でかつ空室リスクの低い物件を買って、売却益のことなど考えずに、税金のかからない家賃収入を目的に長期間運用した方が得だということになります。

 

次回に続く

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今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法(その1)

happy retirement

まだタイの預金金利が67%と高かった頃、バンコクでセカンドライフを過ごしに来た日本人達は、当時物価も安かったこともあって、退職金等の預金利息だけで、元本を減らさずにバンコクライフを満喫できたと聞いています。

 

それが今、状況は様変わりし、タイのカシコン銀行の1年定期預金金利は税引前でわずか1.3%です。

 

これで金利生活をするには1億円相当の定期預金をしてもまだ足りません。しかも、今は円安であり、タイの物価もそう割安感はありません。

 

日本では資産1億円あればプチリッチといわれていて、とりあえず小金持ちと見なされますが、お金持ち、と呼ばれるには資産5億円以上、と何かの金融雑誌で読んだことがあります。

 

アメリカでも100万ドル、いわゆるミリオネアーはいくらでもいるので、昔と違ってもう金持ちとは思われてないようです。

 

そんな金余りが続く中、歴史的な預金金利低下により、富裕層からミドルクラスまで、今はタイに限らず世界中で不動産に資金シフトが起こっています。つまり、預金金利で暮らせないなら不動産収入で、という思いが強いのでしょう。

 

そこで、私がもしバンコクで不動産投資をしてその王道ともいえるイールドプレイ(不動産賃貸運用)だけで10年以上、質素ながらも不満のないハッピーリタイア生活を送りたければどうするだろうか、と考えてみました。

 

その結果、もしバンコクでのハッピーリタイアメントが自分の最重要投資目的であれば、これまでブログで書いたことと矛盾するように見えますが、多分、私はプレビルドや築浅物件など買わないだろうと思うのです。

 

次回に続く

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Celes Asokeについて

Celes Asoke先日、注目プロジェクトCeles Asokeについて の中で、このプロジェクトを買うなら2ベッドルームの方がいいと思う、と書きましたが、その後、フロアプランを入手したところ、その考えが変わりました。

結論として、これならむしろ1ベッドルームの方がいいと思うようになったので、ここで訂正しておこうと思います。

セレスアソークはプリセール当日までフロアプランが一般に公表されず、1ベッド、2ベッド、3ベッドがあるという情報だけであったので、私もアソークのこの場所で2ベッドルームで70㎡とか86㎡の大きなサイズが出てくるとは考えていませんでした。

それがこのフロアプランでわかるように、1ベッドルームでも42㎡とか50㎡のの大きなサイズがメインになっています。これであれば、近隣で競合するアシュトンアソークにもない広めの1ベッドルームであり、予算的にも4~5万バーツの家賃を払える単身、または夫婦2人の駐在員は多いので投資向きだと思います。

一方、以前にも書きましたが、このロケーションは子供のいるファミリーにはあまり向いてないと思うし、86㎡の2ベッドルームだと多分、家賃は8~9万バーツになると思うのですが、少なくとも日本人駐在員で家族が3人以上のファミリーがこの物件をチョイスするケースはあまりなく、それだけの家賃を払うのならプロンポンやトンローに行くだろうと思います。

アソークは職住接近を重視する単身赴任の駐在員にとって理想的なロケーションであり、ここで70㎡以上のサイズはタイ人の富裕層が自己居住用で買うにはいいですが、投資にはちょっと向かないと思うのです。

尚、今回のプリセールの売行きは悪くなかったようですが、このフロアプランから分かるのは、エレベーターシャフトが建物中央にあり、しかも外に面した明かり取り窓が全くない狭いホールウェイなので、共用部廊下に相当な閉塞感があり、コンドミニアムとしては住みにくそうです。

こういうフロアはオフィスビルには特に問題はないのですが、本来、住宅の場合、開口部が広ければ広いほど開放感があり住みやすいので、アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたアシュトンやトンローのHQのような長いフロアプランが理想的です。

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その5)

価格乖離また、(その3)で添付した表でも分かるように、例えば日本人の多いプロンポン駅すぐ近くのザ・XXXIX(39)やマーク・スクムビットなどは販売当初の価格から4割以上販売価格が上昇していますが、これらは多分に用地不足による地価上昇と需要の強さからくるものです。

(その1)で書いたように「今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいく」ので、今後も目先のきく投資家はスクムビット39や55のようなところを狙ってきます。

従って、こういうところでは、
値上りが速すぎて一時的に調整が入るということはあっても、供給が行き渡って需要が枯渇するということは普通ありません。

例えば、最近のトンロー通り沿いプレビルドは価格急騰で売行きが停滞していて、しばらくは値上りしそうにないものの、いつかまたさらなる値上りが始まると思います。

一方、郊外プロジェクトの場合、同じように工事が進むに連れて値上げをしていくデベロッパーをよく見かけますが、その多くは根拠のない見せかけの値上げであり、竣工が近づくにつれてローンが借りられない等の理由で売りが出た途端、その程度のストレステストで価格が暴落する例がよくあります。

そもそも、本当に優れた郊外物件なら価格も手頃なので、販売開始1ヶ月位でほぼ完売しているはずであり、ダラダラと時間をかけて値上げをしている暇などないはずです。むしろ、売れないから価値が上っているかのように見せかけて、購入意欲をそそろうとしているのだろうと思うのですが…。


結論として、今、一般的な日本在住の日本人投資家が買うべきコンドミニアムは、大まかに言って、BTSスクムビット線のダウンタウン、オンヌット辺りのミッドタウン・フリンジで駅の近く、価格は15万バーツ/㎡から20万バーツ/㎡位、40㎡前後の広めの1ベッドルームか50㎡から60㎡の2ベッドルーム、だろうと思います。ただし、これは新規プレビルドである必要は全くありません。

私が連載しているArayZ(アレイズ)10月号のコラム記事でも詳しく書きましたが、デベロッパーが30万バーツ/㎡を超える高額プレビルドで苦戦している今こそ、この表にあるように、リセール物件を新規プロジェクトより3割以上安い価格で買えるチャンスだと思っています。

具体的には、数年前に売り出され、そろそろ竣工が近づいてきている、もしくは築数年の築浅中古で、前回挙げた3つの要素がバランスした物件こそが買いのチャンスです。

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その4)

XXXIXさて、これまでバンコクポストに載ったコラム記事を見てきたのですが、正直なところ、この内容をそのまま受け取らないほうがいいようにも思います。

そもそもこの国際比較の基準がよくわからないし、実際、私の感覚では、今のバンコクのコンドミニアム価格はこれほどの割安感はないように思えます。

それに、日本のマンションの平均価格が49万バーツ/㎡とありますが、これだと560万円/坪以上ということになり、一体どこの平均だ?とさっぱり納得がいきません。

それに対し、バンコクの平均が20万バーツ/㎡とのことですが、20万バーツ/㎡は現地ではラグジュアリークラスとハイクラスの境界線ですから、それほど飛び抜けた高級物件でもないのに、それをここで持ってきたら割安に見えるのは当然です。

多分、東京の都心3区の築浅マンションがバンコクの20万バーツの物件に相当するのだろうと思いますが、その平均価格が560万円/坪ということはあり得ないと思います。要はApple to Appleの比較になってないように思えるのです。

CBREにせよ、サンシリにせよ、ナイトフランクにせよ、コンドミニアムが売れなくなったら困るので、バイアスをかけているというか、ポジショントークで言っているのでしょうが、これはかなりミスリーディングであり、バンコクのコンドミニアム価格は海外に比べたら非常に安い、だからまだまだ値上りする、と単純な論理で過剰に購入者心理を煽っているように私には思えるのですが...。


ただしそうは言っても、1.都心部の優れたロケーション、2.ハード面での安心感(施工クオリティとデザインやスペック)、3.適切な価格、の3要素がほどよくバランスしたプロジェクトは確かに需要があり、価格も香港やシンガポールと比べて割安感があるので、これからも値上りが続くだろうと私も思います。

次回に続く

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CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その3)

CBD Price Increaseグローバルプロパティガイドとサンシリによれば、英国のコンドミニアムの平均価格は1.09百万バーツ/㎡、香港が901,683バーツ/㎡、米国が630,346バーツ/㎡、日本が488,292バーツ/㎡、シンガポールが485,572バーツ/㎡、そして台湾が251,192バーツ/㎡である。

一方、それに対してタイの平均価格は200,000バーツ/㎡ということである。

また、サンシリとナイトフランクの2016年ウェルスレポートによれば、サンシリのスーパーラグジュアリーコンド、98ワイヤレスの121㎡の部屋が70百万バーツであるが、同じ価格で香港ではわすか40㎡、ニューヨークで52㎡、ロンドンで60㎡、シンガポールで86㎡、そして北京で116㎡の同等のコンドミニアムが買えることになる。

サンシリの98ワイヤレス、ペントハウスの現在の販売価格は666,666バーツ/㎡であり、2011年に最高価格で売り出されたスコータイレジデンスのペントハウス価格に比べて65%の上昇である。

一方、プロンポンのスクムビット・ソイ39、メイジャーデベロップメントのマーク・スクムビットについては、今年の販売価格は3年前の23万バーツ/㎡から34万バーツ/㎡に上昇した。

さらに、今年7月、APは同じくソイ39で完成済のスーパーラグジュアリーコンドミニアム、Vittorioを売り出したが、その価格は350,000バーツ/㎡である。

次回に続く

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According to Global Property Guide and Sansiri, the average condo in the UK costs 1.09 million baht per sqm; in Hong Kong it is 901,683 baht; in the US it is 630,346 baht; in Japan it is 488,292 baht; in Singapore it is 485,572 baht; and in Taiwan 251,192 baht. Meanwhile, the average price for all condos in Thailand was only 200,000 baht.

Sansiri and Knight Frank’s Wealth Report 2016 noted the 70 million baht for a 121-sqm unit at 98 Wireless can buy a space of 40 sqm in Hong Kong, 52 sqm in New York, 60 sqm in London, 86 sqm in Singapore and 116 sqm in Beijing.

The selling price of a penthouse at 98 Wireless is 666,666 baht per sqm, a 65% increase from the highest-priced penthouse in 2011 at The Sukhothai Residences.

At Marque Sukhumvit, one of the company’s luxury condo projects on Sukhumvit Soi 39, the sales price this year rose to 340,000 baht per sqm on average from 230,000 baht three years ago during the launch.

In July this year AP launched Vittorio, a completed super-luxury condo project worth 3.5 billion baht on a 1.29-rai plot on Sukhumvit Soi 39. It has 88 units priced at 350,000 baht per sqm on average, or between 28 million and 107 million baht a unit.

Souce: Bangkok Post – 19 September 2017
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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