バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年09月

CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その2)

Marqueバンコクポストのレポート

将来、用地不足により、バンコク都内中心部のコンドミニアム価格はさらに値上りするという思惑から、実需層だけでなく投資家も高級物件を買い続ける中、この需要にデベロッパーの供給が追い付かなくなっているのが現状である。

また、中心部一等地での建設用地払底が進む中、ハイエンドプロジェクトの価格は地価上昇に伴って今も値上がりが続いている。しかしそれでもまだ、多くのデベロッパーが低迷する郊外の廉価プロジェクト市場からこのハイエンドセグメントにシフトしてきている。

廉価なアフォーダブル物件の需要が弱いことから、このハイエンドへのシフトは昨年から続いている流れなのだが、高級物件である以上、当然そのロケーションはダウンタウンであり、彼らの用地取得需要がさらに地価を押し上げる結果となっているのである。


CBREリサーチの調べでは、今年に入って5ヶ月間で売り出されたハイエンドコンドの全体価格は43億4千万バーツと昨年同期比で16%もアップしている。また、平均価格も235,429バーツ/㎡から292,800バーツ/㎡へと24%の大幅上昇となった。

ただし、ユニット数に関しては1,884ユニットから955ユニットへと、プロジェクト数についても7プロジェクトから5プロジェクトへと減少した。つまり、用地不足で供給量は減っているものの、価格高騰により金額ベースでは供給が増えているのである。

そして、都内中心部のセカンドホームとして自己使用目的で使うタイ人富裕層、そして海外投資家では香港からの投資家が、
こういう高額物件の主たる購入者である。

次回に続く

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Luxury Condo Demand Insatiable

Developers can’t build high-end condominiums fast enough, as real buyers and investors gambling on the scarcity of inner city land gobble up units.


High-end condominium prices keep soaring as plots of land in prime locations become scarcer and many developers diversify into the luxury segment to escape the slowdown in the lower-end market.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of the property consultant CBRE Thailand, said developers have shifted to the upper-end segment since last year as demand and purchasing power is stronger there than in the lower-end market.


When developers turn to the high-end segment, the location must be in the inner city,” she said. “Their demand for limited land is strong, pushing up the price.”

According to CBRE market research, high-end condos launched in the first five months this year were valued at 4.34 billion baht, up 16% from 3.75 billion in the same period last year.

Average price per square metre increased by 24% to 292,800 baht from 235,429 baht. However, the number of units and projects dropped from 1,884 units to 955 units and from seven to five projects.

The highest average price was 580,000 baht per sqm at 98 Wireless, a super-luxury project developed by Sansiri Plc. Beatniq, a luxury condo on Sukhumvit Soi 32 developed by SC Asset Corporation Plc, averaged 280,000 baht per sqm on the other end of the high-end spectrum. 

Luxury condo demand is coming from those with high purchasing power who buy a unit, usually as a second home, to stay in the inner city. It is also driven by overseas buyers, mainly from Hong Kong, Ms. Aliwassa said.


CBDのラグジュアリーコンド需要は枯渇するのか?(その1)

Sukhumvit 39これまで、郊外物件は自宅として使う実需層にはいいが、投資で買う場合、やはりCBDかダウンタウン、遠くてもミッドタウンフリンジまでがいいと書いてきました。

これは別にバンコクだけに限らず、東京やロンドンなどの世界の大都市でもいえることで、不動産はロケーションが一番重要という、ごく当たり前のことです。

今後そのエリアがさらに発展すると見込めるのに土地の供給があまり見込めない、というところにこそ投資のチャンスがあり、将来の増賃とキャップ・コンプレッションの相乗効果で総合投資リターンであるIRRが膨らんでいきます。

一方、バンコクのコンドミニアム投資で失敗している日本人に多いのが、日本との単純な価格差を理由に、こんなに安い価格で新築物件が買えるのなら、将来の値上りを見越して資産形成手段の1つとして、今のうちにバンコクの郊外物件を買っておこうというのがあります。

でもこれは、身長を測ろうとしているのに体重計に乗ってあれこれ検討しているようなもので、自己居住のための物件購入と投資のための物件購入ではそもそもクライテリアが違い、それを混同してはならないということに注意すべきです。

その点、機関投資家は途中で投資基準がブレないのでまずこんなミスはしませんが、個人投資家もインベストメント・クライテリアをしっかり持っていれば、投資としては郊外物件を買っても儲からないからやめておこう、と思えるようになります。

すなわち、郊外物件は安くて一見、リスクが小さいように見えますが、近くに余程大きな開発計画でもない限り、投資という意味では、実はハイリスク・ローリターンであり、むしろ都心部の高級物件こそローリスク・ハイリターンのものが多いということになります。

さてこれに関連して、興味深いレポートがバンコクポストに載っていたので紹介します。

題名は、「ラグジュアリーコンドミニアムの需要は枯渇しない」というもので、CBDなどの高級物件需要は今後も衰えないということをいっているのですが、郊外の実需向けアフォーダブル物件は需要はあるものの、供給もいくらでも可能なので需給がなかなか締まらず、投資としてはあまり魅力がないということが分かるのではないかと思います。

次回に続く

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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その3)

Celes Map実際、私はこのアソークモントリー通りに昨年末まで5年以上住んでいたのでこの周辺を熟知していますが、このプロジェクトがある通りの東側はほとんど人が歩きません。

つまり、スクムビット通りの交差点からシノタイタワー前の交差点まで、人の流れの8~9割は通りの西側に片寄っています。


その理由は、通りの東側にはマストランジットの出入口がスクムビット交差点にしかない、コンビニもレストランもほとんどない、しかも夜は有名な風俗街ソイカウボーイの前を通る上に、そこから先は暗くて女性の一人歩きはちょっと危ない雰囲気だからです。

やはりアソークでベストピッチ、文字通りスーパープライムといえば、通りの西側にあるアシュトンアソークであることは間違いありません。


従って、このセレスアソークの購入を検討する場合、スクムビット23のMUNIQではなく、同じスクムビット21通りの反対側で今建設中のアシュトンと比較検討するべきだと思うのです。尚、アシュトンについてはつい先日、「アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで2回にわたってレポートし、イールドプレイをするなら今が絶好の買いのタイミングだと書いたばかりなので、こちらを参考にして下さい。


さて、セレスアソークを購入する場合、方角、階数、間取り、フリップか、イールドプレイか等、いろいろと要検討項目はあるものの、少なくとも30㎡台の1ベッドルームは買わないことです。何故なら、ロケーション的に格上のアシュトンアソークに700ユニットもの1ベッドルームがあるので、将来の賃貸需要、投資需要のどちらを見てもセレスの方が分が悪いからです。


従って、やはりこのプロジェクトに関しては、アシュトンアソークにほとんどない2ベッドルームが狙い目だと思います。今の情報だと2ベッドの場合、大体18百万バーツからから24百万バーツということなので、日本円で6,000万円以上の予算がある人であれば、セレスは投資妙味のあるプロジェクトだろうと思います。


尚、アシュトンのデベロッパーであるアナンダーは「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」で伝えたように、最近いろいろと手抜き工事が発覚して評判を落としていますが、セレスの方も経験の浅いデベロッパーであり、どっちもどっちという感じです。ただ、そうはいってもビッグ10の一角、アナンダーの最高級グレードである「アシュトン」の方が確実にブランド価値があるので、私はアシュトンを取りますが...。

さて、いよいよ明日がプリセールです。この価格でアソークのラグジュアリーが買えるというのは確かに魅力であり、広い部屋さえ購入しておけばロスディールに終わることはまずないと思います。もし興味があれば、早朝から並んで是非2ベッドルームの広い間取りを狙って下さい。


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A new phenomenon in the luxury condominium market is happening in the Asoke-Sukhumvit area known as “CELES Asoke”, a new luxury condominium in a super prime location in the heart of Bangkok’s CBD with an average price per square meter is only THB 255,000, reflecting a non-marked up price in the luxury market. Another surprise is the project’s irresistible terms of payment. The THB 3.6 billion 40-storey condominium features a timeless and elegant design.  CELES Asoke is the only luxury condominium which offers super luxury facilities. Presales will take place on 16 September 2017, for one day only, at the Grand Center Point Terminal 21.  

Sukhmeet Bajaj, Managing Director of Lucky Living Properties Company Limited, organized a press conference for CELES Asoke, joined by Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE (Thailand) Company Limited, the project’s marketing and sales consultant, together with the project’s business partners, all of which are major players in the real estate industry, namely Architects 49, Shma Co., Ltd, and Design Worldwide Partnership (dwp).

The press conference began with the announcement of the launch of CELES Asoke, presenting a new marvel in the luxury condominium market with an average price of only THB 255,000 per square meter, which is the actual non-marked up price in the Asoke-Sukhumvit area. The price will undeniably stimulate the demand for this one-of-a-kind luxury condominium.

On this topic, Aliwassa Pathnadabutr, Managing Director of CBRE Thailand said, “The price is a truly surprising feature in today’s market, boosting the demand for luxury condominiums. Consumers today look for high-quality products developed by an experienced developer and managed by a professional team. This is a product not to be missed because it’s very rare for a location like this to pop up.” Aliwassa further added, “What make CELES Asoke truly exceptional, in addition to its super prime location and attractive price, is its luxuriousness, as well as its super luxury facilities which suit the modern lifestyle, and its convincing terms of payment which will greatly influence buyers’ decision.”

Sukhmeet then continued to say, “Lucky Living Properties Company Limited’s strategy is to develop luxury products that truly meet the needs of the market.” Over the years, the company has developed luxury condominiums in prime spots, such as LIV@49 which has already been completed and has received great feedback from buyers.

The development of  CELES Asoke is special because of its super prime location. We thoroughly researched the market, paid attention to the lifestyle of our residents, and have added special technology and innovation to facilitate their every activity,” said Sukhmeet.

CELES Asoke is a project which has been a phenomenon since the site hoarding was put up with minimal information – only the project name, the starting price of THB 7.9 million, and CBRE as its sales agent. It has been attracting a lot of attention in the property market because it boasts many unrivalled highlights, including:

1. Place: CELES Asoke is located on a super prime location near the Asoke-Sukhumvit Intersection, near both the BTS and MRT train stations. It is on Asoke Road near Sukhumvit Road, where the traffic flows well. It is conveniently accessible via many roads, unlike other parts of Asoke.
Additionally, the Asoke-Sukhumvit area, which is Bangkok’s leading CBD, has many premium office buildings and malls, all of which have more than a 90% occupancy rate. There are many residential buildings in this area that cater to the growing demand. The rental rates and turnover rates are very impressive in this area, and there are many facilities such as department stores, community malls, restaurants, art galleries, schools, wellness centers, and public parks. A luxury condominium on such a prime location is great for both investment and own stay, as it makes a great asset for future generations.  

2. Price that appeals to luxury condominium investors: Reflecting the actual market price of luxury condominiums in the Asoke-Sukhumvit area, CELES Asoke will debut with an average price of THB 255,000 per square meter; whereas, the average price of other condominiums in the same level on a super prime location is usually between high THB 200,000 to mid-300,000. The pricing of CELES Asoke allows investors to generate more profits compared to other projects in the same level, and leasing yields better returns. What’s more, there are only 217 units, so the competition in leasing and resale is not as high as condominiums with several hundred units.

3. Product:  CELES Asoke is 40 storeys high, excluding the roof top. The conceptual design is ‘Purified Sophistication’ – simple yet timelessly luxurious thanks to the structural glass wall which adds so much beauty to the building without affecting the structure, the design uses “Vertical Stainless Fins” along the sides of the building; these fins glisten in sunlight, making it look as luxurious as Dubai’s Burj Khalifa.

The luxurious lobby is spacious with 5-meter high ceilings and a contemporary crystal chandelier. The walls were made with Italian Honey Onyx marble, which reflects light well and further adds to the glamorous vibe - only super luxury condominiums and five-star hotels use such material for their walls.  

The size of units is from 34.70 to 138.92 sqm. and unit types include 1- to 3-bedroom, 2-bedroom Crown Duplex, and 3-bedroom Crown Penthouse.  Living rooms in all units have 3-meter high ceilings, with floor-to-ceiling glass windows - giving the room plenty of natural light and a spacious feel.  Corner units are equipped with full panoramic corner glass to offer a full view of the city.  Bathrooms are coated with Intelligent Glass Film which can be darkened when privacy is required.


注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)

アソークモントリー通り以前、「ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層でも書いたし、前回の第6回不動産投資セミナーでも言ったことですが、今、トンローではラグジュアリーコンドミニアムの供給ラッシュでマーケットがやや供給過剰状態です。

従って、トンローにおいては新規プロジェクトの購入はしばらく様子を見た方がいいと私は思っています。


今、トンロー駅周辺ではBEATNIQIDEO QLAVIQ、ザ・リザーブ等、ラグジュアリークラスの新規プロジェクトが続々と売り出される一方、トンロー通りでもゲイソーンのテラ・トンロー、サンシリのクンバイヨーやザ・モニュメント、LHのザ・バンコクといった30万バーツ/㎡超えのスーパーラグジュアリーコンドも当り前のように売り出されています。


しかし、こういった高額コンドミニアムの多くが販売で苦戦する中、価格を25万バーツ/㎡前後に抑えたプルクサーのザ・リザーブだけが短期間で完売したというのは非常に興味深いところです。


すなわち、たとえトンローの一等地であっても、平米30万バーツはまだマーケットに受け入れられておらず、オーバープライスだということです。こんなのを買うなら同じエリアの築浅中古やもっと価格の安い他のエリアでラグジュアリーコンドを買う方がいい、というのが今の投資家目線だろうとも思うのです。


一方、それに比べてアソーク駅周辺はそもそも開発用地がなく、トンロー通りのような供給ラッシュはありません。アナンダーのアシュトンアソークは来月竣工予定、サンシリのエッジも竣工済であり、現在ダイレクトにセレスと競合する周辺プロジェクトはメイジャーのMUNIQだけです。


さらに、30万バーツ/㎡以上というオーバープライス物件もないので、今のところアソークのコンドミニアム市場はトンローのそれに比べて健全であり、供給過剰のリスクもないように思えます。


ただし、このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ミスリーディングです。

次回に続く


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注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その1)

Celes Asoke東京でいう丸の内に相当するアソーク。そBTSアソークから徒歩4~5分のところで新たに開発されるラグジュアリープロジェクト、セレスアソーク(Celes Asoke)のプリセールが9月16日に行われます。


モデルルームもなく、いまだにスペックの詳細も不明ですが、公表されているイラストを見る限り、ラグジュアリーコンドのスペックを満たしているように思えますが、それでこのロケーションで平均価格が255,000バーツ/㎡というのは安いと思います。


はやり海外ロードショーなどせずにマーケティングコストを抑え、興味のある人だけがプリセール会場で判断して決めてくれ、というストレートな価格勝負のプロジェクトです。


私はプレビルドの本場、ロンドンで長年不動産開発をやっていたのですが、本来、投資家がデベロッパーの開発リスクを共有して初期段階から投資するからプレビルドは割安なのだ、という原点に返ればこれが本来の販売方法だと思うし、実際この価格には魅力があります。


さらに、全体で217ユニットしかない中で今回のプリセールではその半分しか売り出さないこともあり、本当に平均価格がこの水準であれば、即日完売になるかどうかまでは分かりませんが、まず短期間で完売するだろうと思っています


ただし、この平均価格には注意が必要です。過去にも同じアソークのノーブルBE19が売り出された時に、平均価格が18万バーツ/㎡台ということだったので、この眺望とスペックであれば買いだとクライアントにアドバイスした上でプリセール当日に行ってみたら、実際に売り出された価格は中層階でも22万バーツ/㎡と全然話が違っていて、騙されたような気分になりましたから…。


従って、今回はセレスアソークの40階建の建物の25階位の中層階がこの平米単価で買えるという前提で思うことを書くことにします。


次回に続く

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日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その5)

Resale Condoいずれにせよ、、バンコクでコンドミニアム投資をする場合、まずターゲットになるテナントのライフスタイルや文化の違いを知るべきだ、というプラスプロパティのコメントは正しいと思います。


このブログだけでなく著書の「バンコク不動産投資」の中でも、タイ人投資家が一番欲しいテナントは日本人テナントなのだから、我々日本人投資家は当然日本人エクスパットに貸すことを考えた方がいいと書きましたが、それであれば文化やライフスタイルの違いの問題はないし、日本人テナントが好むような内装のデコレーションをすれば入居者募集も効率的にできます。


そして、ロケーションについても、我々日本人はBTSスクムビットライン沿い、しかもアソークからオンヌットで投資した方がいいと書いてきましたが、一方でMRT(地下鉄)沿線のラーマやラチャダーピセーク等は今後中国人や韓国人が増えるものの、日本人駐在員は多分住まないから避けた方がいいと思うようになりました。従って、最近はセミナー等でもそう解説しています。もっとも、この予測が正しいかどうかはあと5年も経たないと分かりませんが…。


それにタイ人の賃貸仲介業者と話していても、彼らもあまりMRT沿線は取り扱おうとしません。何故かと聞くと、日本人駐在員に比べて中国人や韓国人の家賃はかなり安く、同じか月分の仲介料なら家賃の高い日本人エクスパットを扱いたいということで、これももっともな話です。


ところで、かねてから私は中古物件を買ってリノベーションして賃貸することをお勧めしています。この表は前回セミナーで使ったものですが、バンコクでは地価上昇が速いので新規プレビルド物件の値上りに中古物件の値上りが追いつけず、今でも築数年の築浅物件が平均で約3割も割安なのです。

従って、ゲンガムライによる転売益に興味がないのであれば、一例としてアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたような竣工直前直後の投げ売りや、築浅の中古物件に投資妙味があると思います。


無理に新築でなくても築浅物件を買ってきれいにリノベーションすれば、新築より割安に設備も間取りも遜色がない物件が購入できるだけでなく、同じ予算でもっと広い面積の物件が買えることになり、その結果、空室リスクのミティゲーションと投資利回りアップのつの大きなメリットが取れるのです。

尚、単純なプレビルド投資でなく、こういう割安な物件へのイールドプレイ投資やオーナーオキュパイアー投資に興味がある方は、私もお手伝いできますので別途お問合せ下さい。

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日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その4)

欧米人エクスパットさて、「外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選び」という題のプラスプロパティのレポートで興味深いところだけをピックアップして訳してきました。

この後はごく当り前のことしか書いておらず、大して面白くないので訳しませんが、もし興味があれば下に添付しておきます。ある程度タイ語の素養があれば難しくないので読めると思います。


ここまで読んで、まず基本知識として認識すべきは、同じ外国人といっても現在バンコクに住む外国人エクスパットは大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人(主に中国人や韓国人)、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っているということです。


私も正直、これを読むまで欧米人は家主が事前に内装を施した物件よりも、ベーシックな内装の方を好むというのは気が付きませんでした。しかし、私も欧米に10年以上住んでいたので、個を重視する個人主義文化の彼らにとって、家主の押しつけがましい内装装飾よりも、自分のライフスタイルや趣味に合ったデコレーションをしたがるというのは、なるほどと思います。


ただし、欧米人は広さにこだわると誤解しない方がいいです。これは、家賃が同じなら古くても広い部屋を選ぶということです。この辺は欧米人、特にヨーロッパ人は古い住宅に慣れているので、最新設備と機能的な間取りの新築物件を好む日本人とは違うのです。


というのも、欧米人であっても月額10万バーツを超える住宅に住める駐在員というのはほとんどいないという調査結果がCBREやコリアーズから既に出ていますから、150㎡以上もあるベッドルームで、しかも新築物件をセントラルルンピニ―やロワースクムビットで借りるとなると、家賃は15万バーツ以上になり、欧米人であっても大半の人が借りられないからです。


もっとも、これについては実は日本人駐在員も同じで、私がタイ語学校で知り合った家族同伴駐在員の奥さんたちの多くが、トンローやプロンポンの古いけど広い部屋に住んでいます。やはり子供がいると、生活重視で狭い新築より広い中古物件を選ぶ傾向にあるようです。


むしろ単身赴任者だけが、それほど部屋の広さにはこだわらず、駅近で買い物も便利なロケーション、最新設備と機能的間取りを重視する傾向にあります。この点は、今の日本人投資家の大半がベッドルームに投資することから、物件を選ぶ際のキーポイントとして留意しておくべきです。だからといって30㎡もないような狭小ユニットは論外ですが…。

次回に続く

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ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ 
เมื่อเราเลือกคอนโดฯ ที่จะปล่อยเช่าได้แล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการหาผู้เช่า ได้แก่ 1.ประกาศทางเว็บไซต์เกี่ยวกับฝากซื้อ-ฝากขาย-ปล่อยเช่าบ้าน หรือ 2. ใช้บริการ Agent ที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพ ข้อดีคือ จะดูเเลหาผู้เช่า ทำสัญญาให้ เเละช่วยอำนวยความสะดวกด้านต่างๆ ให้เสร็จสรรพ เช่น การดำเนินการด้านเอกสาร ทำให้ทุกเรื่องจนมีผู้เช่าเข้ามาอยู่เลย 

แต่ส่วนใหญ่ปัญหาห้องว่าง มักจะมีตอนเเรกๆ เท่านั้น เพราะตอนที่หาผู้เช่าครั้งเเรกเป็นเรื่องที่ยากที่สุด เเต่ถ้ามีผู้เช่าเเล้ว ตามมาตรฐานเราก็มักจะทำสัญญา อย่างน้อย 1 ปี เเสดงว่า อย่างน้อย 12 เดือนนี้ เราจะมีผู้เช่ามาคอยจ่ายเงินให้ ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาไม่มีผู้เช่าสามารถทำได้ด้วยการ ก่อนที่จะหมดสัญญาเช่า 2 เดือน ให้ถามผู้เช่าเลยว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ เพื่อที่จะเตรียมตัวหาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงต่อได้ทัน 



日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その3)

日本の文化2しかしながら、結局のところ、バンコクに住む外国人エクスパットの殆どはごく限られた特定のエリアに住んでいる。

外国人の大多数がスクムビット通り沿いに住みたがるし、スクムビットから中に入ったソイの場合はソイ1-63、2-42に人気があり、それ以外にはサートン、ルンピニ―が人気がある。

そして、この中で特に人気があるのがスクムビット通りである。その最大の理由がBTSスカイトレインが走っているということであるが、その他にもショッピングゾーン、スーパーマーケット、レストランなどが集中しているというのもある。

すなわち、スクムビット通り沿いには、BTSスカイトレイン、職場、学校、病院等のその他施設が近いという4つの重要条件が全て揃っているのである。

ヨーロッパやアメリカ人テナントの傾向:彼らは広々としたシンプルな内装の部屋を好む傾向にある。というのも、家主が内装装飾したものより、部屋のデコレーションは自分の好みに合わせてやりたがるからである。また、マネージャークラスの欧米人は2ベッドルームでも100㎡以上のユニットに住みたがるし、3ベッドルームだと150㎡以上を要求する。さらに、単身者でも50㎡以上の部屋に住みたがる。

アジア系テナントの傾向:家主がすべて家具を買い揃え、いつでも住める状態に内装装飾された部屋を好む。中でも日本人テナントはあまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、40㎡から50㎡あれば十分満足するし、予算のこともあり、家族同伴のエクスパットの場合でも2ベッドルームを選択することが多い。

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แต่ในที่สุดแล้ว ชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ นั้นมักเลือกที่จะพักอยู่ในไม่กี่ทำเล โดยส่วนใหญ่จะนิยมพักอยู่ย่านสุขุมวิท หากเป็นซอยเลขคี่จะเป็น ระหว่างซอย 1-63 ส่วนฝั่งเลขคู่จะเป็นซอย 2-42 รวมไปถึงย่านสาทร และลุมพินี โดยทำเลที่ยังคงได้รับความนิยมสูงสุดในกลุ่มผู้เช่าต่างชาติมาโดยตลอด ได้แก่ สุขุมวิท เนื่องจากเป็นย่านที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน อีกทั้งยังมีแหล่งช้อปปิ้ง ร้านค้า ร้านอาหาร มากมาย หรือสรุปง่ายๆ ก็คือทำเลที่ประกอบด้วย 4 ปัจจัยหลักดังนี้ ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานที่ทำงาน ใกล้สถานศึกษา และ ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก นั่นเอง 

กลุ่มผู้เช่าชาวยุโรปและอเมริกัน ต้องการห้องชุดที่โปร่ง เรียบง่าย เพื่อตนเองสามารถนำของตกแต่งที่ชอบเข้ามาจัดวางได้ ตามความพอใจ ในระดับผู้บริหารยังนิยมห้องที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ขนาด 100 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 2 ห้องนอนและขนาด 150 ตารางเมตรขึ้นไปสำหรับคอนโดแบบ 3 ห้องนอน ในขณะที่กลุ่มผู้เช่าที่มาคนเดียวมักจะมองหาห้องที่มีขนาดไม่ต่ำกว่า 50 ตารางเมตร 

ด้าน
กลุ่มผู้เช่าชาวเอเชียนิยมเช่าห้องชุดในลักษณะที่ตกแต่งครบและพร้อมเข้าอยู่เป็นหลัก ส่วนกลุ่มผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ไม่นิยมห้องที่มีขนาดใหญ่มาก กรณีที่อาศัยเพียงคนเดียว ห้องพักพื้นที่ 40-50 ตารางเมตรก็เพียงพอกับความต้องการ แต่ในกรณีที่พักอาศัยเป็นครอบครัวหรือกลุ่มที่มีงบประมาณ ในการเช่าสูงมักจะเลือกเช่าห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนเป็นหลัก 

日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その2)

日本人テナント賃貸住宅に住む外国人ごとの居住エリアについて

ヨーロッパ人とアメリカ人:彼らは基本的にはBTSスクムビット線沿いに住むのだが、主にラーチャダムリ、プルンチット、ランスアン、ロワースクムビットに住む傾向があり、そのほとんどがコンドミニアムを選ぶ。

そして最近は、アソーク以遠のミドルスクムビットにも住むようになってきている。尚、彼らの住宅選択基準は“ロケーションと家賃の額”の2つである。


次に中国人とシンガポール人、韓国人であるが、彼らはラーマ3、アソークからラチャダーピセーク(注: 地下鉄MRT沿い)に住む傾向にある。また、同じ国からきたもの同士で近所に集まって住みたがる傾向があり、その理由は同じ国民同士のコミュニティにいる方が外国では安心して暮らせると考えているからである。そして、彼らの賃貸住宅選択基準は“家賃の額”である(注: 家賃が比較的安いところに住むということ)。


最後に日本人であるが、大多数の日本人たちはアソークからエッカマイにかけてのミドルスクムビットに住む傾向にある。特にスクムビット24、31、39、49、55が人気があり、その次に人気があるのがスクムビット23、26、36、38、53、そしてエッカマイ通りである。ただし、最近はプラカノーンからオンヌットにも日本人が住み始めている。


ところで、日本人も同じエリアに集団で住む方が安全だと思うようで、これがトンローなどの日本人が住むエリアのコンドミニアムに投資家の投資が集中する原因にもなっている。実際にこの日本人エリアの住人全体の半分以上が賃借人であり、しかもその賃借人の半数以上が日本人なのである。

こういったデータが不動産投資家に、日本人テナントの好むようなデザイナー仕様の内装デコレーションをしたり、日本人テナントや不動産購入客のデータベースを持つ日系仲介業者を優先的に使おうとさせるのである。

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ลักษณะพิเศษเฉพาะตัวของผู้เช่าชาวต่างชาติ
ตลาดผู้เช่า 
"ยุโรป-อเมริกันซึ่งพบว่า ยังมีพฤติกรรมเลือกอยู่โซนราชดำริ เพลินจิต และแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนต้น ส่วนใหญ่จะเลือกเช่าคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสุขุมวิทเป็นหลัก แต่จะกระจายไปยังย่านราชดำริ เพลินจิต หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น และมีแนวโน้มที่จะกระจายไปยังย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่บ้าง แต่จะอยู่กันแบบกระจายไม่เป็นชุมชนเหมือนชาวเอเชีย ซึ่งจะให้ความสำคัญเรื่องทำเลและราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเช่า

ส่วนตลาดผู้เช่า "จีน สิงคโปร์ เกาหลีจะนิยมอาศัยอยู่บริเวณย่านพระราม ถนนอโศกไปจนถึงถนนรัชดาภิเษก และมักจะเลือกเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มีคนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม เพื่อสร้างความเป็นชุมชนและเกิดความอบอุ่นใจ ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้ราคาหรืออัตราค่าเช่าถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าที่อยู่อาศัย

ในขณะที่ตลาดผู้เช่า "ชาวญี่ปุ่นส่วนใหญ่มักเลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนกลางระหว่างอโศกถึงเอกมัย โดยคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท 24, 31, 39, 49, 55 (ซอยทองหล่อยังได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือทำเลโซนสุขุมวิท 23, 26, 36, 38, 53 และซอยเอกมัยเท่านั้น แต่ในปัจจุบันก็เริ่มเห็นการขยับขยายออกมาในโซนย่านพระโขนง-อ่อนนุชตอนต้นนี้บ้างแล้ว

และผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมักอาศัยอยู่รวมกันแบบชุมชนเพราะรู้สึกอุ่นใจเรื่องความปลอดภัย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้นักลงทุนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่า จนทำให้พื้นที่นี้มีผู้อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งเป็นผู้เช่า และสัญชาติของผู้เช่านั้นมากกว่าครึ่งเป็นชาวญี่ปุ่น ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ถือเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการลงทุน เพื่อให้เข้าใจและใช้เป็นแนวทางในการตกแต่งและเลือกใช้บริษัทตัวแทนที่มีฐานข้อมูลผู้เช่าหรือผู้ซื้อที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัวที่สุด 



日本人に貸したければどんな物件を買えばいい?(その1)

賃貸方法外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選びについて、という題でプラスプロパティがレポートを出していますが、なかなか面白いので以下、訳しました。

前回の私のセミナーに出てくれた方は覚えているかもしれませんが、地下鉄MRT沿いは日本人駐在員はこれからも多分住まないし、今後中国人と韓国人が増えるエリアであり、我々日本人が投資するエリアではないと思う、と話しました。

従って、
プリセール前に私を内覧会に招待してくれたデベロッパーさんには申し訳ないのですが、あのシンハーコンプレックスのザ・エッセやラーマ9の大型プロジェクトについてさえも、私はどちらかというと消極的であり、私のクライアントに対しては日系仲介業者のコズメティックトークに乗せられてこういうのは安易に買わない方がいい、と反対のことを言ってきました。

しかし、このレポートを読むとやはりそうかと再度確信した次第です。


さて、彼らのレポートは、冒頭、こういうくだりで始まります。

1.コンドミニアムを外国人に賃貸したければ、外国人それぞれの生活スタイルや文化の違いを理解するべきである

2.最近のバンコクで働く外国人の増加は投資家にとっても大きなチャンスであり、タイ人や外国人投資家の不動産投資が増えている

3.外国人エクスパットの場合、タイでは住宅ローンが借りられないこともあり、ほとんどが住宅を購入せず賃借する。また、その90%以上が家賃2万バーツ以上で、平米単価で700から1,000バーツの家賃を払っている


では、どうやればこういう外国人の賃貸需要を掴めるのか?


次回に続く

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เลือกคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้เพอร์เฟคโดนใจชาวต่างชาติ

ทำความเข้าใจลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ไลฟ์สไตล์ ความชอบ และวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน เพื่อใช้ประกอบการเลือกซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ

จากการพัฒนาและเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคทำให้มีกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนหลายคนมองเห็นและรีบคว้าโอกาสทองนี้ไว้ เพราะชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่า มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) เป็นของตัวเอง เนื่องจากติดปัญหาเรื่องความยุ่งยากในการขอสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย โดยกว่า 90% ของผู้เช่าชาวต่างชาติจ่ายค่าเช่าสูงกว่า 20,000 บาท/ เดือน หรือตกเฉลี่ยสูงถึงตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ต่อเดือนเลยทีเดียว แต่จะทำยังไงให้ห้องที่มีโดนใจผู้เช่าชาวต่างชาติ วันนี้พลัสฯ มีคำตอบมาฝากกันค่ะ


コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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