バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年08月

アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その2)

Ashton Asokeいずれにせよ、これから住宅ローンが借りられなかった人や転売に失敗して焦った連中からの投げ売りが出てくると思います。

これについては、拙著の「バンコク不動産投資」第8章 投資の「入口」5つの実践方法、第5項 竣工直前直後の在庫処分と投売り、で詳しく解説しているので読んでみて下さい。

2014年のThink of Livingが選ぶベストプロジェクトにも選ばれたアシュトンアソークは、将来アソークを代表するようなヴィンテージコンドになれるプロジェクトだと思います。

どこにでもあるロケーションのプロジェクトではないので、こういう物件を安く買える機会はそうはありません。

従って、この1ベッドルームを狙っている人にとっては、これから数ヶ月間、タイ人の個人売買サイトを注意してチェックしていれば、思わぬ掘り出し物件を拾えるまたとないチャンスでもあります。

もっとも、タイ語が読めない日本人にはそれもちょっと難しいし、売り手も業者ではなく素人のケースが多いので、ほとんど英語も通じない場合も多々あります。しかもその場合、その後の交渉もタイ語で行うことになりますが、そうなると結構面倒です。

結局のところ、日本に居る人にとっては、自力で割安な物件を見つけ、売り手に連絡を取って交渉し、そして最後の外国人枠内での名義変更のところまでこぎつけるというのは殆ど無理だと思います。

ところで、私は利害の不一致を引き起こす両手仲介はやらないし、買い主側の代理人(リテインドエージェント)としてこういう投げ売り物件の売買交渉を行うので、投資家にとってもベストプライスで購入できるメリットがあります。興味があれば、詳しくはリテインド・エージェント(買主代理人)業務についてを読んで下さい。


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アシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買い(その1)

アシュトンアソークリセール相場2014年の9月に売り出され、ほぼ即日完売したアシュトンアソーク。その竣工引渡しが10月に決まり、続々と値下げしたリセールが出てきています。

同物件はBTSアソーク駅から徒歩数分の人気プロジェクトで、三井不動産もJVで開発に加わっている文字通りアソークを代表するプロジェクトです。

しかし、PRAKARDやその他のサイトでタイ人の間で現在やり取りされている情報をチェックすると、今の転売市場が見えてきますが、ここで分かるのは、全体で780ユニット以上ある内の約9割を占める1ベッドルームが過剰感からかなり苦戦しているということです。

添付が現在の売り出し物件の1例ですが、コミッションを上乗せする仲介業者を極力除外し、個人の購入者が直接売り出していると思われる物件を私がピックアップしてみたものです。

このプロジェクトの当初売出価格の平均が23万バーツ/㎡前後であったのに対し、下層階の一部の売値は既に23万バーツを割ってきているので、ほとんど転売益など取れていないはずです。

一方で、46㎡と64㎡の2ベッドルームはその希少価値から高層階では市場価格も30万バーツ/㎡を超えてきているようなので、プリセールで買えていればほぼ確実にゲンガムライは可能だと思います。

馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)でライフ・ワンワイヤレスに関して「
2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています」、そして「ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がない」と書きましたが、その通りのことが起こっているということだと思います。

次回に続く

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中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その3)

Skywalkでは何故、中国人オーナーにとってはタイの不動産は賃貸がそれほど簡単なのか。

これまでにも書いてきたように、バンコクでは30平米前後の1ベッドルームが溢れていてよく売れてもいますが、これは予算に限りのあるミドルクラス以上のタイ人が自己居住用に買うケースが多く、実需があるからです。

しかし、投資としては
空室リスクが非常に高くなっているので、よく売れているから貸しやすいと勘違いしない方がいいです。

10月に竣工引渡しが決まったアシュトン・アソークのタイ人の間でやり取りされているリセール市場の現状を調べると分かりますが、馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)で書いたようにプロジェクト全体の9割以上を占める1ベッドルームは安値での売りが結構出始めています。今後、竣工が目前に迫るにつれて、売りそこねた連中や住宅ローンが借りられなかった連中の投売りが始まるかもしれません。もっとも、富裕層はもうとっくに売り逃げていると思いますが...。

一方、中国人オーナーはと言えば、中国国内の旅行会社やAirbnbを通して中国語を使って宣伝すれば、容易に宿泊客を見つけることができます。なにしろ年間900万人もの中国人観光客がタイにやってきているわけですから、彼らにとって空室リスクなどほとんどないのと同じです。

また、民泊は稼働率が上がれば10%以上の利回りが出るので、お金儲けのことだけを考えればこちらの方が投資としても魅力があります。従って、彼らにとっては初期にプレビルドで買うだけでなく、こういう竣工寸前や直後の投売りを拾う手もあります。

ところで、民泊は違法というだけでなく、がやがやと毎日入れ替わりで入ってくる中国人観光客によって
そのコンドミニアムには住宅としてのプライバシーがなくなり、最終的には日本人などの他の入居者が出ていってしまうという問題があります。

そもそも、民泊というのはフロリダで夏場にオーナー達が不在の時に、旅行者に短期間だけ自宅を賃貸したバケーション・レンタルが始まりです。

従って、プーケットやパタヤならフロリダやハワイと同様、リゾート地なので民泊もまだ分かるのですが、バンコクのコンドミニアムは人々がそこで生計を立てながら生活しているプライベートな空間であり、そこに大勢の観光客が大声で喋りながらずかずかと土足で上り込んでくれば、
賃貸で借りるエクスパット達も敬遠するようになり、当然その不動産価値も落ちます。

プラカノン駅前の50階建コンド、屋上にルーフトップバーのあるスカイウオークなどは中国人観光客で連日賑わっているようですが、こういう物件を買ってしまうと最終的に中国人投資家にしか出口がなくなってしまうし、投資としても失敗することになります。

また、最近の新規プロジェクトでも中国人の購入比率が高いものは、竣工後にホテル代わりで貸し出される可能性が高いので、買う前にしっかりデューデリするべきです。

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中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その2)

Chinese buyer以下はDDプロパティの記事の概略です。

1.中国人のタイ不動産購入は自己使用目的と投資目的の両方で増えている。レイモンランドによれば、2012年から2015年の3年間で、外国人購入者全体に占める中国人比率が20~30%から60%に増えた。

2.中国人にとってバンコクのコンドミニアムを賃貸するのは簡単である。これは中国人の周氏の例だが、彼女はこの数年間で2つのコンドミニアムを買い、Airbnbを使って民泊で貸している。
それを見た他の中国人達がどうやって買えばいいのか、そしてどうやって賃貸に出せばいいのかと聞いてくるそうだが、バンコクでの投資は中国で不動産投資するより効率が良いし、特に小さい物件を買う方が(観光客に)貸しやすい、とインタビューに答えた。


3.不動産価格の高騰により、
中国人ミドルクラスは母国でなかなか不動産を買えなくなった。一方で最近の中国人民元高もあり、今、彼らの投資対象がタイの不動産に向かっているのである。さらにタイは中国人にとって人気の観光地であり、特にバンコク、プーケット、パタヤの不動産が買われている。

ところで、タイでは中国人観光客は中国人が家主の物件に宿泊するという調査結果があります。以前、韓国に中国人観光客が押し寄せた時に、観光バスからホテルまで中国資本のものを使われたので、韓国経済には大してお金が落ちなかったということが起こりましたが、同じようなことかも知れません。ただし、日本では彼らの爆買いで相当なお金が落ちたのですが、こればかりはさすがの中国資本でも取り込めなかったようです。

次回に続く

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Buyers from China are purchasing even more properties in Thailand as they look at the country being ideal for both personal and investment purposes, according to media reports. Thailand property is more affordable than many cities in China which is another reason Chinese buyers have started acquiring Thai real estate.

Between 2012 and 2015, Chinese buyers accounted for 20-30 per cent of the foreign customers Raimon Land Pcl had, but now this group accounts for nearly 60 percent, says Raimon Land CEO Adrian Lee to Reuters.

For Chinese investors, it can be easy to rent properties in Thailand without many hassles. Shu Feifei from Chegdu in western China has purchased 2 residential properties in Bangkok in the past couple of years and is able to let them out using Airbnb. Many other potential buyers are asking her questions about the process of buying and renting out units in Thailand.

“Investing there was a better option than investing in China. In Thailand, it’s good for foreigners to buy smaller properties, it’s easier to rent out too if they want to rent,” says Shu to the news agency.

The major issue preventing Chinese buyers from purchasing domestic real estate is China’s increasing home prices which have risen a great deal since the start of 2016. Even smaller cities are seeing large home price hikes after local governments in major cities like Shanghai placed restrictions to help cool off the markets. The yuan, China’s currency, has recovered recently after hitting a low in 2016 which has helped improve purchasing power.

It is not just the cheap prices that make Thailand attractive to foreign buyers. The country remains a popular holiday spot among Chinese visitors who are coming to the country in record numbers. The most popular places for Chinese buyers to purchase real estate are Bangkok, Phuket, and Pattaya.

中国人が狭小1ベッドルームを買う理由(その1)

中国人旅行者推移以前、中国マネー見参!でも4回にわたって書きましたが、バンコクで中国人のコンドミニアム購入が急増しています。

そして、最近の調査で判ってきたのが、タイで不動産を購入している中国人は、もちろん高級コンドを買う連中もいますが、主な購入層がミドルクラスで、予算的にも300万から500万バーツ(1,000万円から1,600万円)の物件に集中しているというものです。


添付は先月のセミナーで私が作成した資料の抜粋ですが、中国人購入者は最初は観光でやってきて、そこで母国の不動産に比べてタイの不動産が割安で投資利回りも高いことに気がつき、不動産購入に興味を持つというケースが多いようです。それが今、このグラフにあるように年間900万人もの中国人観光客が押し寄せて来ているのですから、コンドミニアムを買う人が増えるのも無理はありません。


しかしこれには大きな問題があります。タイではコンドミニアムの民泊利用は入国管理法違反、建築基準法違反、そしてホテル宿泊業という事業をやっているのに税金を払ってない脱税であり、違法であると政府がアナウンスしています。

しかし彼らは、それを知ってか知らずか、最初からAirbnbや中国の旅行会社を使って中国人観光客にホテルとして部屋を貸し出すことを目的に投資します。また、Airbnbもコンプライアンスの意識がない会社らしく、こういった政府のアナウンスにもかかわらず、今もタイのコンドミニアムを取り扱っています。


次回に続く

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不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング

デベロッパー評価ランキングここに興味深い調査結果があります。タイ人の消費者間で情報交換するサイトがあるのですが、そこでタイのデベロッパーに対する顧客満足度や信頼度をまとめたものです。

わずか2百数十人へのアンケート結果であり、しかもコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンハウスを含む住宅デベロッパーに対する評価なので、コンドミニアム限定ではありません。

従って、参考程度に見てもらった方がいいと思いますが、しかし、タイの人達が持つそれぞれのデベロッパーに対する信頼度はしっかり反映されているとも思うのです。

赤とグレーで囲ったのがいわゆるビッグ10と呼ばれる大手デベロッパーですが、見て分かるように会社の規模や供給量はタイ人の評価にはあまり関係しないようです。

ただし、プレビルド投資では何かあった時に簡単に倒産しないという安心感も重要です。もし破綻したら投資家には何も残らないということになりかねませんから、特に我々外国人でプレビルド投資をしたい人にとっては情報もなかなか入らないので、規模の大きい大手デベロッパーにはそれなりの価値があると私は思います。

私はいつもデベロッパーの悪口や良い噂、悪い噂が聞こえてくる立場にあるのですが、このランキングを見てなるほどと頷けるところもあれば、このデべはタイ人の間ではこんなに評価が低いのかと驚くものもあります。

日本でもデベロッパーの数はよく知られた企業名だけでも数十社ありますが、特に不動産業界にいる人はそれぞれ各社に対して自分なりの評価を持っていると思います。例えばマーケティングがうまいだけのデベロッパー、中堅ながら企画やデザインが優れたデベロッパー、大手で信頼できるデベロッパー等々です。ただし、日本は宅建業法や厳しい建築基準があるのでデベで品質にそれほど大きな違いはないのですが、タイはその辺が緩く何でもありなので、デベに対する信用は重要です。

私の個人的な感想としては、このランキングは上位5社に関しては特に異論はありません。私がいつもセミナーで推薦する業界の2トップ、L&HとQハウス、それに高級物件では定評のあるSCで上位3位を占めていてこの通りだろうと思います。残念ながら、日系デベロッパーはこれら人気の上位5社のどことも組めていませんが…。

ところで、何故かこのアンケートの中にビッグ10の最後の1つであるLPN(ルンピニ)が入ってないのですが、もし入っていたらプロパティパーフェクトより上位でスパライと並ぶと思います。

先日、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたりアナンダーの最近の問題について書きましたが、その割にはまだサンシリより上位にいます。そのうちに落ちてくるのかもしれませんが、いずれにせよ、今でも総合でマイナス評価なので良い評価とは言えません。

プルクサーは戸建てやタウンハウスがメインなのですが、スナギングが多いので有名ですからワースト評価はちょっと可哀そうですが仕方がないのかもしれません。

それとAPですが、随分タイ人に嫌われているようでちょっとこれには驚きです。先日、馬鹿げたオンライン・ブッキングと題して4回にわたりAPの最近のマーケティング方法についての疑問を書いたし、ワイズという現地の週刊誌にも書いたのですが、こういうのに対するタイ人の嫌悪感が反映されているのかもしれませんね。

以上、今後バンコクでコンドミニアムを買う時に参考にしてもらえばと思います。

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デジタルワーカーに大人気のタイ、正式なビザが出ます

Smart Visa以前、バンコクでリモートワークする(その1)でも書きましたが、バンコクではPCだけ持ってやってきて働く外国人リモートワーカーが急増しています。

Normad ListNormad List 22014年以降、タイはリモートワークに適したベストロケーションとしてデジタルワーカー達に注目されるようになり(注:この理由についてはタイでリモートワークする外国人が急増中(その2)で詳しく書いています)、今ではバンコクだけでなくタイ全体で増えています。

やはり何と言っても高級コンドミニアムの家賃が安く、生活費がどこよりも安いことが最大のメリットです


これに対して、今まではビザが要るのかどうか政府の見解もはっきりせずグレイなエリアと言われていて、大半のデジタルワーカー達は観光ビザを延長するビザランでタイに長期滞在していました。

しかし、タイ政府もここにきて、デジタルワーカー達はタイ経済の発展にプラスだとの結論に達し、公式に期間4年のデジタルノーマッドのためのビザ、“スマートビザ”というのを発行することになったようです。


それまでは実際にビジネスを立ち上げたり、投資家、会社の管理職や専門性の高い職種の外国人だけに就労ビザが出されていたのですが、このスマートビザによりタイがデジタルワーカー達のハブとなり、今まで以上にデジタルワーカー達がタイに集まるようにするのが狙いです。

ただし、デジタルワーカー全員がスマートビザを取れるとは限りません。基本的にビザの対象は3つのグループで、1つは専門性が高く革新的なニュービジネスを生み出せる人、次は10の分野でタイへの投資に貢献できる人(ここに不動産投資が入っているかどうかは不明)、そして新しいビジネスを立ち上げる人となっていますが、
詳細はまだ明らかにされていません。

尚、この4年のビザがあれば就労ビザは不要で、今まで必要であった90日レポートも1年に1回ですむようになりますが、
その人でなければできない専門性を持ったデジタルワーカーである必要があります。


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วันนี้นายกรัฐมนตรี เป็นประธานการประชุมคณะกรรมการบริหารราชการแผ่นดินเชิงยุทธศาสตร์ (บยศ.) ครั้งที่ 9/2560 เพื่อขับเคลื่อนโครงการที่สำคัญ 2 เรื่อง คือ SMART Visa และ Doing Business Portal ติดตามรายละเอียดของทั้ง 2 โครงการได้ที่นี่

โครงการ SMART Visa เป็นหนึ่งในนโยบายในการช่วยสนับสนุนให้บุคลากรจากต่างชาติ อย่างเช่น นักลงทุน ผู้เริ่มธุรกิจใหม่ พนักงานที่มีความสามารถ และผู้เชี่ยวชาญในด้านเทคนิค ได้เข้ามาแลกเปลี่ยนความรู้ทั้งภาครัฐและเอกชน ช่วยเสริมศักยภาพการเติบโตของธุรกิจในประเทศไทย และยังเพิ่มอัตราการจ้างงาน การผลิต และการขาย เพื่อผลักดันเศรษฐกิจให้ก้าวหน้ายิ่งขึ้น มาดูกันว่าบุคคลใดบ้างที่สามารถยื่นขอ SMART Visa ได้ และจะได้สิทธิอะไรเพิ่มเติมจาก Visa แบบปกติ สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมกันได้ที่นี่#ขับเคลื่อนไทยให้ก้าวหน้า

‘DIGITAL NOMAD VISA’ FINALLY INTRODUCED IN THAILAND WITH A 4 YEAR DURATION

August 19, 2017 / Nomad Guide 


The Thai government approved a “Smart Visa” for business professionals today. It will be a major boost for Thailand as a Nomad hub, as it will invite more Digital Nomads and help them stay for longer durations than 3 months. They have currently limited the applicants to startup business owners, investors, high leveled executives, or other highly-skilled professionals. This visa may not work out for all Digital Nomads and all the details are not available at the moment. Currently, DNs can pay taxes as a foreign company or register the company in Thailand. (Thailand registered companies can get a tax holiday for 3 to 8 years)

 

A work permit won’t be necessary with this “Smart Visa”. Rather than reporting to authorities every 90 days now “Smart Visa” holders will only need to report to the immigration bureau every one year. This visa can also extend to family members. Although, it may not apply for all Digital Nomads, especially those working as content writers and other professions not fitting into the highly-skilled professional category.

 

This was long awaited by Digital Nomads as Thailand saw a sudden ‘boom’ of Digital Nomads since 2014. Most Digital Nomads are still working there on tourist visas without work permits. The work permit was considered as a major gray area, with some co-working spaces in Chiang Mai getting raided for unknown reasons. The government expects that this move would boost business growth leading to long-term economic benefits. Application for this visa would be available from January 2018. This is quite similar to the French Tech Visa introduced earlier this year.

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その4)

Ideo Mobi On Nut実はつい10日程前のことですが、オンヌット駅前にある築3年のアイディオ・モビを見に行く機会がありました。

2ベッドルームのユニットを見たのですが、そこも洗面所の天井にウォーターマーク(漏水痕)がありました。つまり、上の階から漏水しているのです。

これまで私は、セミナー等でもオンヌットで買うのなら、オンヌット通り(スクムビット77)よりも駅前の方が希少価値があり値上りする、従ってビッグブランドのQハウス、RHYTHM、そしてアイディオ・モビのどれかに投資した方がいい、と勧めてきたのですが、今後モビは除外しようと思うようになりました。アイディオは信用できません。

というのも、最近、また1つ別のアイディオ・モビで重大な瑕疵が指摘され、購入者たちからアナンダーは物件を引き取って全額金を返せという事件が起こったからです。

アイディオブランドの中でも特にモビシリーズはQシリーズに比べるとグレードが低い方なので、給排水管工事やルーフィング、コーキング等見えないところで手抜きされた可能性があり、そういう瑕疵の発見や修復が一番厄介なのです。特に屋上からの漏水はどこから漏っているのか水道(みずみち)の特定が大変で、私もロンドンでこれにはかなり苦労した経験がありますから。

従って、
今の悪評が改善されるまで、しばらくアイディオというブランドだけでなくアナンダーというデベは敬遠しておいた方が無難だと思います。もし破格の安値で出たりしてどうしても買いたいのであれば、少なくともそのユニットの給排水で修理した痕跡がないかとか、ウォータータイト、共用部の修繕履歴についてデューデリをしっかりやるべきです。

同じアナンダーによる
トンローのアシュトンモーフなどは仕上げもしっかりしているし、良いプロジェクトだと思っていたのですが...。やはり、デベロッパーはこういう問題を起こすとそのブランドも失墜してしまうものです。

さて、今回の題である「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」についてですが、ある程度、運の良し悪しは仕方がないと思います。特に
プレビルドの怖いところは、竣工してみるまで最終的にどんなプロジェクトになるのか分からないという点ですから...。だから、実需で買うタイ人の多くが、竣工して実際に部屋を確認してから買う方を選ぶという理由も分かるし、プレビルドはマネーゲームだ、と言って最初から手を出さないタイ人も多いのです。

しかし、こういうデベとのゴタゴタ事例を見ると、厳しい宅建業法があり、デベロッパーに10年間の瑕疵担保責任を負わす品確法(住宅品質確保法)もある日本の消費者は恵まれているとつくづく思います。もっとも日本でも、姉歯による耐震偽造や三井不動産のパークシティLaLa横浜、三菱地所のパークハウスグラン南青山等の事件が起こっているので、運が悪いケースは別にタイだけではないのですが...。ただ、
三井不や地所はアナンダーのようにいつまでも四の五の言わずに施主としての責任でしっかり建て替えましたから、その辺がちょっと違いますかね。

ところで、先の大手デベロッパートップ10(その2)で「実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています」と書きましたが、その1社がどこなのか、これでもう分かったと思います。

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よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その3)

Ideo Mobi Phayathai次に、以下は問題のアイディオモビ・パヤタイ(Ideo Mobi Phayathai)を購入した人の談である。

「私は子供が学校に通いやすいようにと、このコンドミニアムで30平米のユニットを5百万バーツで購入したが、他にも同様に子供の通学のために学校の近くにあるこの物件を購入した人達がいる。
 大手デベロッパーであるアナンダーのブランドを信用して、この物件ならクオリティは問題ないだろうと購入したのに、いざ入居してみたら思っていたのとは大違いだった。
 その後、何度もアナンダーと瑕疵担保責任を巡って交渉を続けたが、結局合意に至らぬままで、今では住人の生命にまで危険が及ぶ危機的状況になってきた。
 その結果、我々住人100人以上が団結し、今月、消費者保護センターに書面で訴えを提出すると同時に、法的手続きを急ぐことにした。
 これによって、アナンダーが施主としての責任を取って、販売当初に約束したような物件に修復してくれることを期待している」

以上ですが、これに対するアナンダーのコメントが下の記事には書かれていますが、概略だけ書くと、

1.これまで何度も購入者や管理会社とミーティングを開き、第三者にも参加してもらって問題解決について話し合ってきたし、修理内容に合意ができたものについては昨年2月に合意書に署名してもらっている。

2.現在、合意できてないのは外部コンクリート部分の修理であるが、当初、23百万バーツ(約7,600万円)の予算を取っていたが、調査結果3百万バーツ(約1,000万円)で修理可能と判った。
この方法だと見た目が悪いといって反対している人がいるが、見た目がいいかどうかは個人の主観であり、人によって違う。

3.いずれにせよ、アナンダーは顧客が満足するように今後も最善の努力を惜しまない。

住人のクレームと矛盾しているように見えるし、保証期間が切れたという言い逃れは撤回したのか出ていませんが、本当のところは当事者でないので分かりません。ただ、これまで4年も雨漏りがしていたことから、非常に深刻な問題であるコンクリートの爆裂が始まっている可能性も高いと思います。従って、本当に顧客の満足を最優先するのなら、当初の予算23百万バーツを使って徹底的にコンクリートを修理すべきだろうと思うのですが...。

いずれにせよ、雨水が室内に流れ込む、トイレやシャワーの水が階下に浸みていく、電気のソケットから漏水して感電の危険があるというような瑕疵だらけの欠陥コンドミニアムを
買ってしまうと、将来、出口のリセールでも買い叩かれるし、不動産投資としては最初の入口で大失敗ということになってしまいます。

次回に続く

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“ผมซื้อโครงการนี้มาในราคา 5 ล้านบาทกับขนาดห้อง 30 ตารางเมตร เพื่อให้ลูกพักอาศัยในช่วงติวหนังสือ เนื่องจากอยู่ใกล้สถาบันกวดวิชา ขณะที่ลูกบ้านคนอื่นก็ซื้อภายใต้วัถุประสงค์เดียวกัน รวมทั้งเพื่อเรียนในโรงเรียนใกล้โครงการ ด้วยชื่อเสียงของบริษัททำให้ตัดสินใจซื้อไม่อยาก เพราะมั่นใจได้ว่าจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ แต่เมื่อมาอยู่จริงกลับพบว่าไม่เป็นอย่างที่คิด และได้มีการเจรจากับทางอนันดาหลายครั้งในการเร่งดำเนินแก้ไข แต่กลับพบว่าเป็นการแก้ไขที่ปลายเหตุ ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ดังนั้น ทางตนและลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อนรวมกว่า 100 คน จะเร่งทำหนังสือยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ภายในเดือนนี้ พร้อมกับเร่งดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายต่อไป ทั้งนี้ก็เพื่อต้องการให้อนันดารับผิดชอบเหมือนตอนที่จะขาย” นายดุสิต กล่าว

ด้าน นายเริงชัย อิงคภากร ผู้บริหารสูงสุดประจำสำนักบริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทได้ทีการประชุมหารือกับทางลูกบ้านและคณะนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง และได้มีการดำเนินงานแก้ไขตามข้อตกลงที่มีการลงนามเห็นชอบร่วมกันเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2559 และทุกครั้งที่มีการประชุมหารือก็จะมีบุคคลที่ 3 มาร่วมประชุมทุกครั้ง ซึ่งการซ่อมแซมจะเป็นไปตามที่ทุกฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน

โดยในส่วนที่บริษัทซ่อมแซมไปนั้นก็ไม่มีใครคัดค้านและยังรับมอบการซ่อมแซม อาจจะมีเพียงข้อเดียวที่ทางผู้ร้องไม่เห็นด้วยคือเรื่องของการซ่อมคีบคอนกรีตตัวอาคาร ซึ่งทางบริษัทให้งบประมาณในการซ่อมแซมในส่วนนี้และภายนอกอาคารไปถึง 23 ล้านบาท  แต่เมื่อถึงเวลาตรวจรับงานโดยบุคคลที่ 3 ที่ทางคณะการจัดหามากลับประเมินว่าใช้งบซ่อมแซมเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงจะได้มีการมาขอส่วนต่าง ด้วยเพียงเหตุผลที่ว่าไม่มีความสวยงาม

“ความสวยงามของแต่ละบุคคลก็มีคำนิยามที่ไม่เหมือนกัน แต่บริษัทก็ยืนยันว่าทำสิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าเสมอมา และพร้อมที่จะรับฟังในทุก ๆ ความคิดเห็น รวมไปถึงกรณีดังกล่าวด้วย” นายเริงชัย กล่าว

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その2)

Ideo Mobi Phayathaiデベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。

しかし、法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。

それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バーツ(約9,000万円)の支払いを拒否している。

さらに、誰の目にも明らかで深刻な問題が水漏れである。最上階である24階の部屋では雨が降ると雨水が壁を通して入ってくるし、廊下の照明取り付け口からも水が流れてきていた。これについては、一応、修理がなされたのだが、今も外壁のクラックを通って新たな水漏れが起こっているという状況である。

また、トイレについても、排水管に水が流れないため汚水が溢れ、下の階の部屋に浸み込んでいくという問題が出ている。このような水漏れの問題でコンドミニアムの住人全体が迷惑しているのだが、そもそも建設工事自体が建築基準を満たさない劣悪なものであったことが原因である。


次にワサドゥ(建材)の問題がある。管理人が住人から図書室で外部の音がうるさいとの苦情を受け、チェックしたところ、本来厚さ12ミリのガラス窓を使うはずのところを6ミリの薄いガラスを使っていることが分かったのである。

そこで管理会社が施工したザ・ワークコミュニティマネジメントに連絡したところ、同社はアナンダーの完全子会社であったこともあり、適当に修復しただけで全く見た目の悪い仕上げとなった。さらに、フィットネスルームの電気プラグのところから水が漏れてきたりしたこともあるし、その他にも…。

次回に続く


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อีกทั้งทางบมจ.อนันดายังปฏิเสธที่จะแก้ไขซ่อมแซมในบางห้อง และในพื้นที่ส่วนกลางบางรายการ โดยอ้างว่าหมดระยะเวลาการรับประกัน ทั้งที่ยังไม่รับมอบส่วนกลางและยังไม่ครบกำหนดการรับประกันที่เจ้าของโครงการต้องรับประกันตามกฎหมายกำหนด คือ 5 ปี ทำให้ทางคณะนิติบุคคลไม่สามารถรับมอบพื้นที่ส่วนกลางได้ แม้ว่าจะมีการรับโอนห้องชุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2556 ก็ตาม นอกจากนี้ทางบมจ.อนันดา ยังไม่ยอมจ่ายค่าชดเชยอันเกิดจากความเสียหายในความชำรุดบกพร่องของส่วนกลางจำนวน 28 ล้านบาทอีกด้วย

สำหรับปัญหาที่เห็นชัดเจนและก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงคือ ลูกบ้านที่อยู่ในชั้น 24 ซึ่งติดกับชั้นดาดฟ้า เมื่อเวลาฝนตกนํ้าที่อยู่ชั้นบนก็จะไหลเข้าทางผนังห้อง รวมทั้งไหลผ่านช่องไฟส่องสว่างในส่วนพื้นที่ทางเดิน ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการแก้ไขแล้ว แต่ก็ยังพบปัญหาอื่นตามมา ไม่ว่าจะเป็น นํ้ารั่วซึมเข้าห้อง จากรอยแตกร้าวของผนังห้อง ห้องนํ้ามีนํ้าขังนองไม่ไหลลงท่อนํ้าทิ้ง จนไหลซึมสู่พื้นที่ห้องชุดด้านล่าง เป็นต้น นำมาซึ่งปัญหาระหว่างผู้พักอาศัย ทั้งนี้เป็นผลมาจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน

ในส่วนของปัญหาเรื่องวัสดุ ทางฝ่ายคณะกรรมการนิติบุคคลได้รับการร้องเรียนว่า ห้องสมุดมีเสียงดัง จึงได้มีการเข้าไปตรวจสอบ พบว่าความหนาของกระจกที่ใช้เพียง 6 มิลลิเมตร ไม่ได้ตามขนาดที่ระบุไว้ที่กว่า 12 มิลลิเมตร จึงได้แจ้งให้ทางนิติบุคคล ซึ่งบริหารงานโดยบริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ที่บมจ.อนันดา ถือหุ้น 99.98% ดำเนินการแก้ไข ซึ่งก็แก้ไขตามร้องขอ แต่ไม่มีความเรียบร้อยสวยงาม รวมทั้งการไหลซึมของนํ้าจากปลั๊กไฟในห้องฟิตเนส เป็นต้น


よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その1)

アナンダーへのクレーム前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。

これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。

何故なら、竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスクを減らすことができるからです。

前回、大手デベロッパートップ10(その1)の中で「拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です」と書きました。

このケースでは、まさにその通りの事件が起きたのですが、まずはこれを
報道した現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจターンセータギット)の要訳から始めます。

問題の物件は4年前に竣工したアイディオモビ・パヤタイという、大手デベロッパーのアナンダーが開発したコンドミニアムであるが、同物件の管理会社はターンセータギットの記者に対してこう語った。

「デベロッパーのアナンダーが悪質なゼネコンを使って手抜き工事をした結果、購入者が入居した際に大量のスナギング(瑕疵)が見つかった。例えば使用しているワサドゥ(建材)は最初にパンフレット等に記載してあったものと違っていたし、しかも修理をしたはずのところを後でチェックしたところ、ちゃんと修理されてなかったり、3年も前から問題を指摘しているのにアナンダーが直そうとしないために、今は住人の生命やその財産に危険が及ぶようになってきている」。

この続きは次回に

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ลูกบ้านคอนโดฯหรู ห้อง 5 ล้าน “ไอดิโอ โมบิ พญาไท” สุดทน ร้องโครงการใช้วัสดุผิดสเปกเจอนํ้ารั่วทั้งอาคาร วอนรับผิดชอบเหมือนตอนบอกขายโครงการ เตรียมร้องสคบ.ภายในเดือนนี้  ด้าน “อนันดา” ยัน ที่ผ่านมาแก้ไขข้อบกพร่องตามข้อเรียกร้องทุกประการ พร้อมหารือแก้ปัญหาร่วมกัน

วันที่ 25 มิ.ย.60--นายดุสิต กิติสาระกุลชัย ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไอดิโอ โมบิ พญาไท ได้เข้าร้องเรียนกับหนังสือพิมพ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมไอดิโอ โมบิ พญาไท ใช้บริษัทรับเหมาไม่มีคุณภาพมาก่อสร้าง ทำให้เมื่อเข้าพักอาศัยโครงการมีปัญหาจนห้องพักชำรุดเสียหายตามมา อีกทั้งวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ระบุไว้ในเอกสาร หลังการซ่อมแซมแก้ไขพบว่าในบางส่วนยังไม่เรียบร้อย หรือในบางพื้นที่ยังมีปัญหาเดิมที่ปรากฏตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขได้ ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน


キャップ・コンプレッションが起こるエリアを買え

CBDエリア

拙著の「バンコク不動産投資」でも都心部と郊外のコンドミニアム市場の二極化について書いていますが、今のコンドミニアム市場ではそれがさらに拡大しています。

 

都心部開発の拡大がいわゆるCBD(中心部ビジネス街)の定義を広げつつあり、最近のCBREの図では、このように以前からCBDと呼ばれていたシーロム・サートン、セントラルルンピニ、アーリースクムビットをコアCBDと呼び、ベージュ色の部分のサヤーム、ラーチャテウィ、ラーマ4やペチャブリ通りのあたりをその他のCBDと分けています。

 

いずれにせよ、CBDに厳密な規定はないので調査機関によってその範囲が違ったりしますが、少なくとも現在、ラグジュアリークラス以上のコンドミニアムが開発されるのはこの広義のCBDの中ということになります。今後もこのエリアでは地価上昇が他より速く

 

ここで、CBREのレポートでバンコクの地価上昇について興味深いことが書いてあったのでそのポイントだけ紹介します。

 

地価の上昇が激しいロケーションでは、築年数の経過した老朽中古物件であってもその土地の価値が建物価値を上回り、その中古物件の購入に魅力が出てくることがある。典型的な例としては、その土地の持つ容積率等を最大限使っていなかったり、周辺の土地と合わせることでよりさらに大きな開発が可能となる場合である。また、老朽化したビルのデザインが今の時代の入居者ニーズにマッチしていなかったり、リノベーションができない場合もある。

 

また一方では、CBDの地価上昇が続く中、CBDのフリンジ(周辺)エリアにターゲットを移し始めたデベロッパーや投資家も出てきている。ただし、これで成功するプロジェクトは重要なキークライテリア(投資基準)を満たしていなければならない。それはマストランジットの駅に近いこと、充実した共用部設備や最低限のインフラの整備があること等である。例えばラーマ9のグランド9やシンハーコンプレックスのようなミックスユース(複合開発)がそれである。

 

今後、このような複合開発が都内中心部の駅に近いロケーションでも増えてくる。そして、その地域への波及効果は大きく商業ビルや住宅の需要も増大する。その結果、地価はさらに上昇することになる。


 
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In some locations, land values have risen sufficiently to justify buying properties that were developed many years ago, where the land value exceeds the value of the building. Typically, these plots were either not developed to their maximum property investment potential or have been acquired as part of a site assembly to create a larger site that could support a much bigger development. In other cases, the design of the old building no longer matches the current requirement of occupiers and it is either not possible or financially viable to renovate the property. In the case of the Bank of Ayudhaya Building on the corner of Wireless Road and Ploenchit Road, the Bank has almost completed the total redevelopment of their site. In other cases, owners are prepared to put their land for sale outright for local and international developers interested in Thailand real estate.

 

As land prices in the CBD continue to grow, developers and investors have started to focus their attention to locations on the fringes of the CBD. Successful projects in these fringe locations must be served by most of the key criteria which include mass transit stations, amenities, and critical infrastructure. Large scale mixed use developments such as Grand IX at the corner of Rama IX Road and Ratchadaphisek Road and the recently launched first phase of the new Singha Complex Development on the corner of Petchburi Road and Asoke Montri Road are two examples.

 

Over time we expect to see more developments like this, probably in established locations close to mass transit stations. These types of developments also have a significant impact on the local area, improving the attractiveness, creating demand for more commercial and residential space and in turn creating demand of Bangkok property for sale for new developments. These factors are a catalyst driving demand for land and thereby increasing land price in the area.



大手デベロッパートップ10(その2)

苦情ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。

実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。

尚、供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。

また、プルクサー、ルンピニ(LPN)、オリジンは基本的に郊外の廉価プロジェクトの開発が専門のデベロッパーであり、ラグジュアリー級ではあまり経験や実績がありません。最近は郊外のプロジェクトがさっぱり売れなくなり、各社とも売行きのよい都内中心部の開発をしようとしていますが、こういうところの物件を買う場合、施工監理等に十分注意した方がいいと思っています。

アフォーダブルなプロジェクトばかり作っているデベロッパーが、突然CBDやダウンタウンでラグジュアリー級のプロジェクトをやるとなると、たとえ大手上場企業と言ってもペースやレイモンランドの持つノウハウやネットワークがないので幾分無理があります。日本でも郊外や地方都市の比較的廉価なプロジェクトが多い大和ハウスや長谷工が、三井不のパークマンションクラスの開発をしようとしてもなかなかうまくいかないのと同じです。

特に最近のバンコクのラグジュアリーコンドは競争激化で、デザインやスペックでの他との差別化、個別の魅力で勝負する必要があり、それまで彼らがやってきた安いワサドゥ(建材)を使い金時飴みたいに画一的な間取りのユニットの量産効果でコスト削減するやり方は通用しません。

例えばスクムビット24に今年初めに竣工したルンピニ24というのがあります。あれなどは外観は格好がいいのですが、ワサドゥや内装はちょっと安っぽく、これがルンピニの作ったラグジュアリーか、と少々失望させられました。
次のマッカサンのルンピニスイートでは是非挽回してほしいものです。

ただし、ルンピニはアフォーダブルなプロジェクトに関してはタイ人の間で評価も高く信頼されています。私の友人のタイ人投資家達もルンピニの悪口はあまり言いませんから...。やはり、コストパフォーマンスの面で優れているということだろうと思います。

最近、日系デベロッパーが次々とJVを組んでタイ市場に参入してきていますが、できたらルンピニのようなところと組んで、相互協力しながら一つ上のハイエンドセグメントに参入するのが理想的ではないか、と私などは思うのですが...。

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大手デベロッパートップ10(その1)

トップ10直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。

数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。

まず、驚いたことにタイ人の間で非常に人気があり、信頼されてもいるLand and Houses と Quality Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規の開発をやっていないからだろうと思います。

また、
このリストには載っていなくともコンドミニアムではペースデベロップメント、レイモンランド、ゲイソーン、メイジャー、ノーブルといったラグジュアリープロジェクトで定評のあるデベもあります。

逆に言えば、供給量や金額の大きさが人気や信頼性のバロメーターではなくなってきているということだろうと思います。

拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です。

次回に続く

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2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その3)

Market Share

最後に、AREAが今年後半から来年にかけての不動産市場について予測を出しているのでサマリーしておきます。

1.上場企業とその系列会社を合わせた大手デベロッパーのマーケットシェアはさらに増加し77%になる。同時に海外のデベロッパーと提携するデベロッパーもさらに増える

2.中国や日本からの外国人投資家がさらに増加する。一方、海外に出かけて行ってマーケティングをするデベロッパーも増える

3.政府によるインフラ整備計画がはっきりしてくるので、オレンジラインやイエローライン沿線で新しい開発用地が出てくる

4.デベロッパーの中にはEEC(東部経済回廊)であるチャチャーンサウ、チョンブリ、ラヨーンに進出するところも出てくる

5.物件価格上昇で投資金額が大きくなり過ぎた、供給過剰で空室リスクが高くなった、そして競争激化で投資利回りも低くなったこと等から、ゲンガムライや賃貸運用の投資目的で不動産を購入する投資家は減少していく

6.コンドミニアムは引き続き住宅開発の中で最も大きなシェアを占めるが、将来性のあるロケーションにだけに集中することになる

7.これからのコンドミニアム開発は共用部施設の充実に重点が置かれるようになる。例としてコーワーキングスペースやパーティルームなど...

8.一部のデベロッパーは販売後のアフターサービスを充実させ、顧客の評価を向上させることに注力するようになってくる

9.家計債務の額はさらに増加し、金融機関の与信基準も厳しいままで住宅ローンが借りられない状況は続く


以上ですが、確か5年ぐらい前は大きなデベロッパーと中小デベロッパーのマーケットシェアは50:50位だったのですが、大企業のマーケットシェアが増え続けるということは、今後中小デベロッパーの経営はますます厳しくなるということであり、今は資金的にも大変なのかもしれません。

最悪の場合、プロジェクト半ばで経営破綻するところも出てくるかもしれないので、くれぐれも中小デべのプレビルドには注意すべきです。

また、今後海外のデベロッパーとJVを結ぶところが増えるとありますが、実際に今、日本のデベロッパーが次々とやってきています。タイのデベロッパーがJVの相手として受け入れる理由としては、やはり資金的なものが大きいようです。現地の金融機関からデベロップメントローンを借りると金利は7%もしますが、実質マイナス金利の日本からだと安く借り入れられますから...。

それに、最近はデベロップメントローンの与信基準もかなり厳しくなっているようで、以前は6割の購入予約が入れば銀行の与信が降りるといわれていたのが、最近はもっと厳しくなりつつあるようで、新規プロジェクトを始めるのもかなり難しくなってきています。

最後に、ゲンガムライの投機だけでなく賃貸運用するイールドプレイ投資も減り始めるというのは注目すべき予測です。特に空室リスクについては私も最近、何回かコラム記事やブログで書きましたが、我々のような外国人投資家にとっては極めて重要な問題なので、賃貸需要については十分にデューディリジェンスしてから買うべきです。

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ดการณ์ครึ่งหลังปี 60-61 

1. ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดสินค้าใหม่เพิ่มมากขึ้น และมีบริษัทในเครือเพิ่มมากขึ้น (ปี 2560 มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยมากถึง 77%) และมีการร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้น 
2. การเข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีมากขึ้น เช่น จีน ญี่ปุ่น และผู้ประกอบการบางรายมีการนำสินค้าไปขายตลาดต่างประเทศมากขึ้น 
3. แผนการลงทุนเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐมีความชัดเจนขึ้น เปิดทำเลใหม่ ๆ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เช่น รถไฟฟ้าสายสีส้ม รถไฟฟ้าสายสีเหลือง 
4. ผู้ประกอบการบางราย กระจายการลงทุน ในพื้นที่โครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor EEC) ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง 
5. กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร-ลงทุน ลดลง เพราะต้นทุนในการลงทุนสูงขึ้น การปล่อยเช่าได้ยากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานออกมาสู่ตลาดมากขึ้น การแข่งขันสูงและผลตอบแทนการลงทุนต่ำลง 
6. ห้องชุดยังคงมีการพัฒนามากเป็นอันดับ 1 แต่เน้นพัฒนาในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง 
7. การพัฒนาห้องชุดเน้นการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางรองรับการอยู่อาศัยจริง เช่น เพิ่มพื้นที่ส่วนกลาง มี Co-Working Space พื้นที่ปลูกผัก พื้นที่ปาร์ตี้ 
8. ผู้ประกอบการส่วนหนึ่งเน้นการบริการหลังการขาย เพื่อเอาใจผู้ซื้อ และบอกต่อ 
9. ปัญหาหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อรายย่อย

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その2)

2017年新規プロジェクトAREAの調査によると、バンコク都とその近隣県を合わせた販売中の累積プロジェクト数は昨年末の1,837から今年前半で1,905へと増加したが、その中で20ユニット以上の販売在庫を抱えるプロジェクト数も半年で1,246から1,350へと増加した。

さらに、今年前半に新規供給された住宅総数は54,281ユニットで、1プロジェクトあたりのユニット総数も241から281へと増加した。

つまり、プロジェクトが次第に巨大化しつつあるということであり、
デベロッパーにとって失敗するとそれだけリスクが高くなっているということでもある。

この54,281ユニットの内、57%の30,647ユニットがコンドミニアムであり、その48%が販売済であるが、さらに新規プロジェクトの価格別内訳を見ると、2-3百万バーツの物件が全体の33%、3-5百万バーツの物件が26%であった。

一方、新規供給された物件をロケーション別に見ると、
ラタナティベート-セントラルが3,838ユニットと最も多く、供給全体の9%を占めた。しかし、金額ベースで見るとスクムビット-ラーマ4での供給が最大で供給全体の15%を占め、ラタナティベート-セントラルは5%であった。

結論として、
現時点ではまだ危機的状況にまでは達してないものの、今も住宅市場では需要より供給が多いという不安定な状況が続いている。

次回に続く


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เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้เผยผลสำรวจทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2560 จากการสำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จำนวน 1,905 โครงการ (โครงการเมื่อสิ้นปี 2559 จำนวน 1,837 โครงการ และโครงการที่เปิดใหม่ในครึ่งแรกของปี 2560) ในจำนวนนี้มี 1,350 โครงการ ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป (จาก 1,246 โครงการ เมื่อสิ้นปี 2559) พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังน่าเป็นห่วง เนื่องจากจำนวนอุปทานมากกว่าอุปสงค์ แต่ยังไม่ถึงขั้นที่จะเกิดวิกฤต

ในครึ่งแรกของปี 2560 มีจำนวนหน่วยเกิดขึ้น 54,389 หน่วย รวมมูลค่า 184,493 ล้านบาท จากทั้งหมด 198 โครงการ แต่หากนับเฉพาะโครงการที่อยู่อาศัยอย่างเดียว จะมีทั้งหมด 54,281 หน่วย รวมมูลค่า 182,647 ล้านบาท จากทั้งหมด 193 โครงการ หรือโครงการหนึ่ง ๆ มีขนาดเฉลี่ยถึง 281 หน่วย ซึ่งสูงกว่าแต่ปี 2559 ที่มีขนาดโครงการเฉลี่ยเพียง 241 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าโครงการมีขนาดใหญ่ขึ้นเพื่อให้ง่ายต่อการบริหาร แต่ในทางกลับกันก็เพิ่มความเสี่ยงหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ในเดือนมิถุนายน 2560 มีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 34 โครงการ จำนวน 13,062 หน่วย รวมมูลค่าถึง 47,826 ล้านบาท


ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ 54,281 หน่วย มีจำนวนถึง 30,647 หน่วย หรือ 57% เป็นห้องชุดพักอาศัย รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 17,556 หน่วย หรือ 32% และบ้านเดี่ยว 3,499 หน่วย หรือ 6% ส่วนบ้านแฝดมี 1,890 หน่วย หรือ 4% ถือเป็นสถิติสูงสุดที่เปิดตัวโดยเน้นห้องชุด และหากพิจารณาถึงภาวะการขายจะพบว่า สินค้าที่เปิดใหม่ทั้งหมดนี้ ขายได้ (มีคนจองซื้อ) เพียง 19,078 หน่วย หรือ 35% โดยกลุ่มห้องชุดมีสัดส่วนการขายได้สูงสุดคือ 48% ทั้งนี้ 33% ของทั้งหมด ขายในราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนกลุ่มสินค้าที่มีมูลค่ารวมมากที่สุดอยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท หรือ 26% ของทั้งหมด โดยทำเลที่มีโครงการเปิดตัวสูงสุด คือทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีการเปิดตัวสูงสุดถึง 3,838 หน่วย หรือ 9% ของอุปทานทั้งหมดในตลาด แต่หากพิจารณาในแง่มูลค่ากลับพบว่า ทำเลสุขุมวิท-พระรามที่ 4 มาเป็นอับดับหนึ่งมีมูลค่าถึง 26,692 ล้านบาท หรือ 15% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด ส่วนทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล อยู่อันดับที่ 4 มูลค่า 8,569 ล้านบาท หรือ 5%

2017年後半の不動産市場、AREAの懸念(その1)

2017年後半予測調査機関のAREAから今年後半の不動産市場に関してちょっと悲観的な予測が出ています。

彼らは日本でいう不動研のようなところで市場動向の分析や鑑定を行っているところですが、比較的ニュートラルなレポートを出します。

デベロッパー系や外資系調査機関の幾分バイアスのかかったレポートより信頼性があり、私も著書の中でここの資料を多く使っています。ただ、タイ語なのでなかなか日本人には読む機会がないと思いますが、デベロッパーの自分に都合のいい資料を使ったポジショントークに惑わされないためにも、こういうところの市場調査レポートを読んでおくべきです。

さて、今回の第6回セミナーでもトンローのラグジュアリープロジェクト供給過剰の問題を指摘しましたが、郊外の状況は今、さらに深刻になってきているようです。

この彼らのレポートは、คนขายมากกว่าคนซื้อ อสังหาฯ ปี 60 น่าห่วง「今年は買い手より売り手が多いことが市場の不安材料」というキャプションで始まります。

要警戒、特に危ない2つのロケーション

1.ラタナティベート-セントラル:2~3百万バーツのコンドミニアムが3,143ユニットも売り出され、そのうちわずか33%の1,024ユニットしか売れておらず、パープルライン沿線は見境なしの供給が続いている結果、バブルの様相を示し始めている


2.ランシットクローング1-7:1~2百万バーツのコンドが1,721ユニット売り出され、わずか1割の179ユニットしか売れていない。従って、販売在庫過多であと半年から1年は新規供給などもってのほかである

2017年前半の住宅市場

2017年前期の住宅全体の販売在庫数は昨年末から5.1%増えて184,329ユニットから193,820ユニットになった。つまり、半年間で
9,491ユニットも増加したことになるが、その詳細は以下の通り

1.今年前半の新規供給プロジェクトは193で昨年同期比20プロジェクト減少(-9%)
2.同半年間の新規売り出しユニット数は54,281で昨年同期比6,173ユニット増加(+13%)
3.同半年間
の新規売り出し物件の価格総額は182,647百万バーツで、昨年同期比24,886百万バーツ増加(+16%)
4.同半年間の1ユニット当たり平均価格は3.365百万バーツで、昨年同期の3.279百万バーツより2.6%増
5.同半年間の販売達成ユニット数は44,790と4,382ユニットの増加(+11%)。この内訳はタウンハウスが8%増、コンドミニアム16%増、一方戸建て住宅は-2%の減少

次回に続く

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จับตา 2 ทำเล น่าห่วง
1. ทำเลรัตนาธิเบศร์-เซ็นทรัล มีห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท เปิดตัวสูงสุด ถึง 3,143 หน่วย สามารถขายได้ 1,024 หน่วย หรือ 33% การที่ทำเลนี้ซึ่งเป็นแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังมีการเปิดตัวสูงมากจนเป็นอันดับหนึ่ง แสดงว่าไม่มีการควบคุมอุปทาน อาจมีปัญหาฟองสบู่ได้ในอนาคต 
2. ทำเลรังสิต คลอง 1-7 มีโครงการห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดถึง 1,721 หน่วย แต่ขายได้น้อยมากเพียง 179 หน่วย หรือเพียง 10% ทำเลนี้คงถึงจุดอิ่มตัวจนไม่สมควรที่จะเปิดโครงการใหม่ได้ในระยะเวลา 6 เดือนถึง 1 ปีนับจากกลางปี 2560 นี้

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 60 
อุปทานคงเหลือสะสมรวม ณ กลางปี 2560 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.1% จาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 193,820 หน่วย ณ กลางปี 2560 หรือเพิ่มขึ้น 9,491 หน่วย สรุปได้ว่า 
1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 193 โครงการ ลดลง 20 โครงการ (-9%) จากครึ่งปีแรก 2559 
2. จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 54,281 หน่วย เพิ่ม 6,173 หน่วย (+13%) จากครึ่งปีแรก 2559 
3. มูลค่าโครงการครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 182,647 ล้านบาท เพิ่ม 24,886 ล้านบาท (+16%) จากครึ่งปีแรก 2559
4. ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.365 ล้านบาท เพิ่ม (2.6%) จากราคา 3.279 ล้านบาท จากครึ่งปีแรก 2559
5. ยอดซื้อ ครึ่งปีแรก 2560 จำนวน 44,790 หน่วย เพิ่มจากครึ่งปีแรก 2559 จำนวน 4,382 หน่วย หรือ (+11%) โดยมาจาก โครงการทาวน์เฮ้าส์ที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 8% และห้องชุดที่มียอดซื้อเพิ่มขึ้น 16% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดซื้อลดลง 2%

日本の総合デベロッパー大手4社揃い踏み

野村不動産バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。

これで日本の大手4社、地所、三井不、東急、野村がタイで出揃ったことになります。もっとも、東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが…。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのことです。これで本当に日本のビッグ4がバンコクにやってくることになりました。お金だけ出すのではなく、施工監理や設計でも協力する本当のJVであることを期待します

一方、タイにはビッグ10と呼ばれるデベロッパーがありますが、正直、ほとんどが「マンデべ」と呼ばれる
マンションを中心とする住宅専業デベロッパーで、総合デベロッパーの力量はありません。

日本の大手4社と同等の総合デべというと、2トップと呼ばれるLand and HousesとQuality Houseしかないというのが私の考えです。例えば、アソークの人気SCであるターミナル21はL&Hだし、
クオリティハウスもオフィスビルやサービスアパートを所有し運用しています。

やはり総合デベロッパーは経験も知識も、そして資金力も違います。三井不などはアウトレットモールや東京ディズニーランドまでやっていますが、総合デべには住宅だけでなく、オフィス、ホテル、SCなど何でもやれる懐の深さがあります。

以前、ドイッチェの不動産投資銀行部にいた時に、九段下にある北の丸スクエアという800億円の大型オフィスビルを三菱地所、東急不動産とドイッチェの3社のJVで開発したのですが、さすが日本のビッグ4、豊富な経験と人材の層の厚さには脱帽でした。

さて、この野村にはプラウドが、三井不にはパークマンションを頂点とするパークシリーズが、そして地所にはパークハウスグランを頂点とするパークハウスシリーズのブランドがあります。

それに対し、迎え撃つL&Hには最高峰ブランドのザ・バンコクが、クオリティハウスにはQハウスがありますが、こういうデベロッパー達がバンコクのコンドミニアムの施工精度やクオリティを高めていってくれれば最高ですね。

少なくとも日本のビッグ4が参入することで、今のタイのマンデべの竣工物件から山のようなスナギングが消えてくれるようになればいいのですが…。

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Origin in tie-up with Nomura
Japanese firm gets 49% stake in subsidiaries


SET-listed developer Origin Property Plc (ORI) will forge a joint venture with Japanese developer Nomura Real Estate Development Co, starting with four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht.

Origin has also revised the number of new projects to be launched this year to 12 worth a total of 18 billion baht, from nine worth 15 billion, and presales target to 14 billion from 13 billion.

"The Japanese partner will help drive our performance to be one of the top three developers in revenue and presales in the next five years," Origin's chief executive Peerapong Jaroon-ek said yesterday. "By 2022 we will have over 30 billion baht in revenue."

Origin's board of directors last Saturday approved the company's disposal of its ordinary shares of four subsidiaries: Origin Sphere Co, Origin Vertical Co, Origin Ramkhamhaeng Co and Origin Prime 2 Co.

The share amount, accounting for 49% of each subsidiary, will be sold to Nomura with a combined price of 789 million baht. The Japanese developer will hold 49% stake in each of the subsidiaries.

The four subsidiaries will develop four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht. Three of them will be launched this year: Knightsbridge Prime Ratchayothin, Knightsbridge Ramkhamhaeng and Knightsbridge Prime On Nut, worth a total 6 billion baht.

Origin also revised up revenue target to  9 billion baht from 6 billion as it expected to realise revenue from Park 24, a high-end condominium project, after it acquired its developer, Proud Residence Co, last month.

In the second half, Origin plans to launch eight new projects worth a combined 8.6 billion baht with four worth 7.4 billion baht in the third quarter and four worth 1.2 billion baht in the fourth quarter.

"The property market may not return to normal but we are confident our products can compete with rivals and tap into the right demand," said Mr Peerapong, 41.

He said the Japanese joint venture will boost sales from foreign buyers from 10% to 15-20%. Nomura will also introduce the new projects in Japan and China through roadshows.

Origin also plans to diversify into non-residential property business, including a mid-scaled office building, warehouse, property-related service, property brokerage and media, aiming for an income proportion from the new segment of 20% from zero today.

Mr Peerapong said Origin will introduce a three-year free stay campaign for buyers of completed condominium units.






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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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