バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年07月

バンコクのセミナー終了

IMG_3596昨日、バンコクで初めての不動産投資セミナーが無事終わりました。

ワイズさんで毎週不動産コラム記事を書き始めたことがきっかけで、一度バンコクでも日本と同じ形式でセミナーを開いてみようということになったのですが、
ありがたいこと3連休中にも関わらず定員30名のところ、それ以上の方が参加して下さり、盛況に終わることができました。

さすがに会場であるプロンポンのエムクオーティエはバンコクの中心部だけあって、周りに人がたくさん居て買い物がてらに立ち寄って聞きに来てくれた方も多かったと思います。

このセミナーでは、私なりにできるだけ参考になるデータを集めてまとめていますが、最後はそれらデータを基に自分の判断と予測に頼ることになります。

独断と偏見の域を出ない予測も多々ありますが、投資の世界とはそういうものでもあり、予想が外れることもしょっちゅうです。従って、あくまで参考意見程度にして後は各自が自己判断で行動してもらえればと思います。

またいつかバンコクでセミナーをする機会があるかも知れません。その時はよろしくお願いします。

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その4)

Life 1さて、これがプレビルドのマネーゲーム、ゲンガムライの始まりです。人気プロジェクトの場合、このあといろんな投資家が売り買いを重ね、1年もしないうちに3回から4回持ち主が変わることもありますが、そのたびに当然、価格は釣り上がっていきます。

問題は、一昨日オンラインで販売された3フロアは誰が買ったのかということです。昨日も書きましたが、予め購入者が決まっていたか、業者がまとめて買い取っていた可能性もあります。またはAPがノミニー(自社の役員や従業員等)を使って買わせて持っている、もしくは再販に出している可能性もあります。


もしそうならこれ見よがしのオンラインブッキングなどせず、普通にプリセールで売ればいいだろうと思うのですが、いずれにせよ、このオンラインブッキングはあまり信用ができないところがあり、どうしても欲しければそんなのに振り回されず、むしろこういう転売で出てきた物件から希少価値のある間取りの物件を選んで確実に拾っていった方が結局効率がいいとも思うのです。

実際、私の知っている金持ちのタイ人は、即日完売するような人気物件であることを確認してからプリセール終了と同時に希少価値のあるユニットだけをリセールで買いに入り、その後1~2年購入予約権を保有してからリセールしていますが、彼がいうにはこちらの方がリスクが低いそうです。確実に人気のある希少ユニットをプリセール直後のまだプレミアムも大したことない段階で買えるので、
それもなるほどと納得できます。

ところで、私は2014年にプリセールで売り出され、即日完売したアシュトンアソークの購入予約権の価格推移をずっと見てきました。山のようにたくさんある30㎡台の1ベッドルームはあまり動きせんが、希少価値のある2ベッドルームは回転売買が激しく、値上りも速いのを確認しています。例えば、私のクライアントがプリセールから約1年後に1フロアに1ユニットしかない46平米の2ベッドルームをリセールで買ったのですが、既にその人の前に3人がその同一ユニットの予約権を売買しており、彼は4人目でしたから…。

従って、多分、このライフ・ワンワイアレスもFやGタイプのような希少価値のある広いユニットが値上りするはずです。ここで予算がないからと35㎡の1ベッドルームなんか買っても仕方がないので、ゲンガムライで大きく儲けようと思うのなら、
このプロジェクトがほぼ完売するのを見届けてから、まだ少ないプレミアムで買える広めのユニットを買うことをお勧めします。

ただし、ゲンガムライ狙いは途中の中途半端なところで買ってはいけませんが、
出口のタイミングを逸して結局投売りする羽目になる可能性もあるので長く持ち過ぎるのも危ないしで、エグジットで失敗しないためには的確なマーケットウォッチもキーポイントになります。

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その3)

プリセール今日はプリセール開始当日で、朝8時半からスタートのようです。

昨日アップロードした写真のように数日前から既に多くの人が待っていますが、運が良ければ一番数が多い1ベッドルームくらいならまだ買えるかもしれません。

今からでも遅くないので、興味があればこの表の予約金を持って現場に直行して下さい。

さて、これまで書いてきたようにこんなオンラインブッキングは宣伝効果は抜群ですが、開始と同時に3フロアの全区画がわずか5秒で真っ赤に変わり、Sold Outというのでは一体これは何なんだ、と思わせられます。

転売状況そしてこれが、その翌日に出てきたリセール(転売)リストの一例ですが、この業者だけで20タイプ以上出ているのが分かります。

タイプ名だけで階数が書いてないことから各タイプ複数ユニットあると思うので実際にはいくらあるのか分かりませんが、20ユニット以上であることは間違いありません(その後、37ユニットがここで売りに出ていることが分かりました)。

3フロア全体で110ユニットしかない中、どうしてこの業者はわずか12時間後にこんなにたくさん売り物件を出せるのか疑問ですが、いずれにせよ、何か裏がありそうです。

そして、昨日の午後8時には5ユニットが売れているのが分かります。Gタイプの2ベッドルーム(63㎡)のプレミアムは70万バーツ(約250万円)です。

18万/㎡として約1,130万バーツですが、まだ手付金の15万バーツしか払っていないのにわずか1日で70万バーツの利益が取れたわけです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その2)

presalepresale2これは昨日、現地で撮った写真ですが、29日のプリセールに備えてもうこんなに多くの人が来て待っています。

これがよくあるプリセール開始前の風景ですが、
そもそも27日のオンラインブッキングと29日に始まる現地販売会場でのプリセールの両立自体に無理があるのではと思っていたので非常に興味がありました。

海外在住の外国人投資家の場合、オンラインで買えるというのは助かるので、これがフェアなシステムであれば今後業界全体に広がっていくはずです。

しかし、8時になった瞬間、全てが完売になるということは、特定の投資家に事前に販売してしまっているか、APがノミニーを使って自社で押さえてしまい、最初から売る気などないということではないかとも考えられます。

こちらにはVIPセールスというのがあり、富裕層に先にチェリーピッキングさせるシステムがあるのは誰でも知っているし、宅建業法などないタイですからどう売るかはデベの勝手であり、特に問題はありません。

しかし、オンラインで3フロアだけ事前に販売すると言っておきながら、最初から完売になっているかそれとも最初から売るつもりがないのに、一般顧客をもてあそぶようなやり方をしたとしたら、これはちょっと嫌らしいですね。

まあ、このオンラインブッキングというのは始まったばかりなので実態は私にもよく分かりません。サイバーマーケティングというのは裏は見えないので、本当はどうなっているのか誰にも分からないですから。

しかし以前、ノーブルやアナンダーも顧客を装った自社の従業員にプリセール初日に自社物件を買わせて即日完売を装ったのではないかと現地の新聞で叩かれたこともあり、この業界はとかく怪しげな噂が飛び交うのです。従って、我々も物件だけでなくデベの選定にも十分気を付けるべきです。

次回に続く

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馬鹿げたオンライン・ブッキング(その1)

1 wireless今月20日に日本でのセミナーツアーから帰ってきて以降、ちょっと忙しかったので久し振りのアップデートになります。

この週末、30日に行うバンコクでの不動産投資セミナーでは、ありがたいことに30人近い日本人投資家が集まってくれるようですが、その準備や雑誌のコラム記事の執筆等で今までバタバタしていました。

さて、このバンコクセミナーも基本的には今月中旬に日本各地で行ってきたセミナーと同じ内容でやるつもりです。

ただし、日本では具体的にデベロッパーの名前を挙げて問題のあるところを指摘してきましたが、さすがにバンコクでそれをやるわけにはいかないので、ここでは具体的な会社名を削除しています。

ただ、今日、ちょっと嫌な経験をしたので敢えて書くことにしました。実は、タイの大手デベの一つでAPという会社があるのですが、ここは三菱地所とパートナー関係にあり、いくつかJVでプロジェクトを開発してもいます。

偶然ですが、今夜、BTSプルンチット駅から徒歩10分ほどのところにある新規プロジェクトのライフ・ワン ワイヤレスロードのオンラインブッキングが午後8時から始まりました。普通は人気プロジェクトの場合、プリセール初日に販売会場前で購入希望者が早朝から並んで角部屋や眺望のよいユニットを取り合うのが常なのですが、APは最近、オンラインブッキングという新しい手法で先行販売を始めました。

プロジェクト自体はセントラルルンピニという一等地にありながらグレード的に中より下のライフを持ってきて価格の割安感で勝負しているプロジェクトで、私も興味があり、現地まで見に行きましたが、確かにこのロケーションでこの価格なら売れ足は速いだろうと思っていました。

そして、今夜8時から予定通り、3フロア限定のオンラインブッキングが始まったのですが、8時になると同時におかしなことが起こり始めます。

Life Wireless私も興味があったので、売行きはどうだろうかと8時10分前にはログインし様子を見ていたところ、瞬時にして3フロアの全室が完売になったのです。

右の表が全て赤くなっていますが、販売済みという意味です。全部完売するのに5秒もかかりませんでした。

そこで私が思ったのは、APという会社はこんな人をバカにしたような売り方をするのかということです。

次回に続く

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第6回セミナーツアーを終えて

バンコクセミナー日本各地での第6回バンコク不動産投資セミナーツアーも無事終わり、昨日、バンコクに戻りました。

今回は香港からもゲストスピーカーに来てもらいました。会場ではいつもながらリピーター参加者の方が多かったですが、ありがたいことです。

特定の物件販売を目的とした宣伝をせず、バンコクでの不動産投資を検討している人にできるだけ有益なセミナーにする、ということがセミナー主催者であるラ・アトレさんとの当初からの合意だったこともあり、おかげさまでもう6回目というセミナーツアーになりました。

さて、次回は30日の日曜午後、WiSEさん主催によるバンコクでのセミナーですが、これが今回の第6回セミナーツアーの締め括りとなります。

WiSEやArayZに現在連載中の私のコラムを読んで面白そうだと思ったら、場所もプロンポン駅前のエムクオーティエ・オフィス棟31階なので、買い物がてらにでも是非聞きに来て下さい。

約3週間、日本に帰っていましたが、その短い間にも新しいプロジェクトが次々と発表されたりして、やはりバンコクのコンドミニアム市場というのは動きが速いです。その内、どこかで一旦天井を打つだろうと思いますが、今のところ、まだちょっと読めません。

そんなこともあり、30万バーツ/㎡を超えるような馬鹿高いコンドミニアムはやめておいた方がいいと思うし、今回のセミナーでもデータを挙げて解説しますが、ラーマ9やペチャブリ、マッカサン周辺はやめておいた方がいいと思っています。

こんな具合でいつものように独断と偏見に基づき辛口の解説をします。全然的外れのことをいっていることもありますが、できるだけデータに基づいた理論武装をしていきます。

バンコク不動産市場で今何が起こっていて、これからどういうことになりそうかということに興味があれば、
今後の参考意見というつもりで聞いてくださればと思います。

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ラグジュアリーコンドを買うのはタイ人富裕層

98 Wireless今回のセミナーでもメインで取り上げる20万バーツ/㎡以上のラグジュアリーコンドミニアム市場について、The Nationに一昨日載った最新記事です。

この写真は今、バンコクで最も価格が高い98ワイヤレスですが、販売当初、58万バーツ/㎡だったのが現在はFully Furnished72万バーツ/㎡だそうです。


つまり、約
800万円/坪ですからここまでくるともう東京の都心3区のトップクラスのマンション価格をも超えています。

しかし一方で、いわゆるラグジュアリークラスと呼ばれる20万バーツ/㎡から25万バーツ/㎡の物件については日本円で250万円/坪前後であり、このレベルだと東京ではまだごく普通の新築マンションの価格なので、ラグジュアリーというほどでもありません。

ちょっとギャップがあり過ぎるような気がするし、ここで言っている98ワイヤレスやマンダリンオリエンタルはエポックメイキングではありますが、全体のトレンドを表しているとは思わない方がいいです。

むしろ実態は、まだバンコクの高級コンドミニアムは20万から25万バーツ/㎡がメインストリームだと思います。もっとも、年内には40万バーツに届くスーパーラグジュアリーもいくつか出てくるとは思いますが…。

この記事でも、各デベロッパーは20万バーツ/㎡以上でユニット価格も1,000万バーツ以上の物件が良く売れるので、これからも開発の中心をこのクラスに集中させていると書いています。

では一体誰が買っているのだろうというところに興味がありますが、CBREによれば、ラグジュアリーで一番売れているのは20万バーツ/㎡前後でユニット価格が1,000万バーツを超える物件とのこと。そして、その買主の85%がタイ人富裕層で15%が外国人だそうです。

このクラスになると、利回りよりもキャピタルゲイン狙いのオーナーオキュパイアー型投資でないと採算が取れないということだと思います。つまり、外国人投資家はコリアーズが言っているように大半が400万から800万バーツに集中しているということで、賃貸運用を重視するイールドプレイが目的の場合、1つ下のハイクラスのセグメントの方に投資妙味があるということだろうと思います。


実際、先日来書いてきたトンローのプレビルドTOP5をみても、30万バーツ/㎡台のクンバイヨー、テラは売り出して結構経っているにもかかわらず、まだ完売していませんが、25万バーツ/㎡というリーズナブルな価格で数か月前に売り出したばかりのザ・リザーブが早々と完売してしまったところを見ても、ラグジュアリーマーケットの主流はまだ20万バーツ/㎡台だということだと思います。従って、先走ってあまり高値掴みしないように気をつけた方がいいです。

さて、明日からセミナーツアーが始まりますので、しばらくブログ更新は休ませてもらいますが、今回のセミナーでは主にこのトンローやプロンポンのラグジュアリーコンド市場の実態について解説していきます。

興味のある方はまだ間に合いますので、日本とバンコクどちらかのセミナーに参加お願いします。


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Condo projects offer high-living luxury

WITH HIGH competition and commercial banks restricted lower income customers from accessing mortgage loans to the customers, Bangkok’s property developers have refocused their business strategy. Now they are launching luxury residential units at prices above Bt200,000 per square metre, or over than Bt10 million per unit, to boost their sale in the third quarter of this year.


Take, for example, AP (Thailand) Plc, which has re-launched its Galerie Rue de 39 project first announced five years ago but unsuccessful in achieving expected sales. Re-launched as Vittorio, the now-luxury condominium project has potential sales worth Bt3.5 billion. The redesign has an Italian theme and is targeted to boost sales in the third quarter of this year.

At 28 stories, the project offers 88 units at a starting price of Bt300,000 per sq m.

LPN Development Plc, who is a market leader in developing budget condominiums at prices below Bt5 million per unit, has broadened its marketing focus. It recently reached customers in the middle to upper income niche with its launch of Select Kaset Nawa Min worth Bt1 billion last month. The project succeeded overwhelmingly, selling out units on launch day.

Similarly, Siamnuwat Co Ltd has launched a Bt3-billion condominium project, Wish Signature II Midtown Siam, at Siam-Ratchathewi, about 400 metres from the Ratchathewi BTS station. The starting price is Bt200,000 per sq m.

“We have to change our business strategy from the economy-priced market to middle and upper income markets, following the demand in the market. It also reduces the impact from commercial banks restricting mortgage loans available to customers who have low purchasing power to buy,” LPN Development Plc’s managing director Opas Sripayak said recently. 

AP (Thailand) Plc’s business group-condominium chief, Vittakarn Chandavimol, agreed that the market for luxury condominiums in urban areas (prices starting from Bt300,000 per sq me) has attracted a great deal of interest in the last two to three years.

“The trend shows there is room for further growth, because if you look at the sales at the end of the first quarter this year, sales of ultra-luxury products launched in urban areas made up around 70-80 per cent of all ultra-luxury products,” he said.

According to a survey by The Nation last week, Sansiri’s flagship 98 Wireless condominium project recorded high initial prices of Bt580,000 per sq m early this year. The project is now selling fully furnished units for Bt720,000 per sq m. The project has a total of 77 units worth Bt8.7 billion for prices ranging from Bt70 million to Bt650 million per unit.

Meanwhile, Mandarin Oriental Bangkok has also broken records in the Chao Phraya riverside area, with prices of Bt620,000 per sq m, the highest ever for penthouses in the city. The project was developed by The IconSiam Superlux Residence Co and is the first Mandarin Oriental-branded housing development in Southeast Asia.

The development, near the Mandarin Oriental Hotel, consists of 146 luxury waterfront units ranging from 130 to 230 sq m; the penthouses are 380-710 sq m in area.

CBRE (Thailand) managing director Aliwassa Pathnadabutr said Bangkok’s luxury residential market is still growing strongly among both domestic and foreign buyers, especially for units priced around Bt200,000 per sq m – more than Bt10 million each.

“About 85 per cent of buyers are Thais, and the remaining 15 per cent foreigners,” she said.

The demand for luxury homes runs the gamut from condominiums to low-rise units such as detached houses and townhouses.

The prime locations include Sukhumvit, Sathorn and Lumpini, she said.

Jones Lang Lasalle (JLL) research found that 1,308 luxury condominium units, priced at more than Bt250,000 per sq m, were launched into the Bangkok market last year. That compares with 2012, when no luxury condos were launched into the market.

The following year, 2013, saw some condos launched at prices above Bt250,000 per sq m, but only around about 200-300, the research found.

Of all the luxury condos put on the market since then, 57.6 per cent have found buyers, JLL found.

The professional-services and investment-management company said demand for luxury condominiums would continue to grow this year, with limited land availability driving the market.

トンロー供給ラッシュに潜むリスク

投資国トップ5これまで5回にわたり、トンローのラグジュアリープロジェクトの現状について書いてきました。

トンローは住民の6割が外国人といわれていて、日本人や白人の間でも住みたい街として人気です。

しかも
タイ人にとっても憧れの街であり、富裕層がラグジュアリーコンドミニアムを購入して移り住んできつつあります。

また、トンローでは過去5年間、年率13%で毎年地価が上昇してきたというレポートも出ていて、コンドミニアムの価格もそれに伴って年々高額化してきました。


さらに、香港やシンガポールの高級住宅地に比べてバンコクはまだまだ割安だということで、それらの国から今も投資が続いていて、トンローのラグジュアリーコンドの価格は今後も上昇が続くだろうと思います。


まさに順風満帆、イケイケドンドン状態のように見えますが、実はトンローの賃貸市場全体の7割を占めるといわれる日本人の賃貸需要が伸び悩み始めています。タイプラスワンで日本からの投資が激減した結果、今は中国に追い抜かれようとしているのです。

このことは昨年末にも気が付いたので、バンコク日本人駐在員数が頭打ち!として触れておきましたが、最近はますます顕著な流れになってきています。そんな中での高級物件大量供給ですから空室リスクが次第に高くなってきています。当然、こんな都合の悪いことはデベロッパーは言いませんが…。

今月号の経済雑誌アレイズ でも、「デベロッパーが言わない、本当は一番怖い空室リスク」と題して問題提起したので、できたら読んでみて下さい。


この事は、公表されているいくつかの調査レポートをよく読めば実態が見えてきます。いわゆるオーナー・オキュパイアー型投資でじっくりと資産価値が上るのを待てばいいというタイ人富裕層にとっては特段問題はありませんが、しかし、イールドプレイによる中長期投資目的で買う我々のような外国人にとっては、空室リスクというのは非常に怖い問題なのです。


さらに、これはトンローだけでなく、隣のプロンポンでも同じことがいえます。

第6回セミナーそこで、7月14日から始まるラ・アトレ主催の第6回バンコク不動産投資セミナーのツアーではデータを基にこの問題を解説していきます。


そして、それに対応した投資方法、リスクのミティゲーション、どんな物件を買えばいいかについても説明していきますので、これからバンコクでコンドミニアム投資を考えている人、資産の入れ替えや出口のタイミングを探っている人には参考になると思います。

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トンローのプレビルド、トップ5(その5)

テラ トンロー

tela thongloゲイソーン・プロパティによるスーパーラグジュアリーです。ゲイソーンは大手というわけではありませんが、高級コンドを得意とするデベロッパーで、ペースやレイモンランドに近いスペシャルティデベロッパーです。

商業ビルが多く、レジデンシャルはまだあまり実績がありませんが、エッカマイのMODE61というローライズを見たことがあります。広々とゆったりしたデザインで普通のローライズより高級感があり、どちらかというと、富裕層相手の高級物件を開発するデベロッパーというのが私の彼らに対するイメージです。

通常、ローライズは23メートルの高さ制限があるのでどうしても地味なプロジェクトが多くなり、ハイライズに比べると、ロケーションが同じであっても平米単価も10%から15%程安くなります。

しかし、ゲイソーンのMODE61はプライバシーを重視する家族連れの駐在員に人気があり、1つの建物に数百ものユニットがてんこ盛りになったようなハイライズを嫌うテナントに選ばれています。

Khun by yoo price comparison今回のテラ・トンローもそういった富裕層狙いのスーパーラグジュアリーで、小さな1ベッドルームなどというものは一つもありありません。

価格も最低3,300万バーツ、つまり1億円以上です。各階4ユニットしかなく、一番小さいユニットで111㎡、全部でわずか84ユニットしかない31階建てハイライズです。

さすがゲイソーン、ここでも我が道を行くという感じで私は好きですが、こういうのは家賃が10万バーツを軽く超えてくるので、日本人駐在員でも借りられる人の数がかなり絞られてしまいます。

従って、イールドプレイには不向きで、どちらかというとタイ人富裕層が自己居住しながら資産として将来値上りするのを待つというキャピタルゲイン狙いになると思います。

さて、トップ5については以上ですが、トンローは供給ラッシュの真っただ中というだけあって、同じトンロー通りではサンシリのザ・モニュメントもあるし、BTSトンロー駅の南側では
SCアセットがBEATNIQを着工しました。そして、L&Hがこれからもう一つザ・バンコクを発表します。そのほか、シンハーリアルエステートがザ・エッセを、アナンダーがIDEOQを、サンシリがソイ38で新たなスーパーラグジュアリーを開発します。

これほど大量のラグジュアリープロジェクトがトンローだけで矢つぎ早に出てくるとなると、市場は本当に吸収できるのかと心配になると思います。私も全く同じ考えで、前回のセミナーでもこの点について疑問を投げかけましたが、状況はさらに深刻になりつつあるようです。

次回セミナーではそのことについて話しますので、トンローでコンドミニアムを買おうと思っている人には是非参加してもらいたいと思っています。

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トンローのプレビルド、トップ5(その4)

クンバイヨー

khun by yooサンシリが欧米のデザイナーを起用して開発するプロジェクトですが、私はまだモデルルームを見に行ってないので詳しくは分かりません。

同じスーパーラグジュアリーの新規プロジェクト、テラ・トンローからトンロー通りを挟んでほぼ正面にあります。

BTSトンロー駅からは遠いですが、トンローの場合はそれほどハンディにはなりません。近くにJアベニューもあるし高速道路も近く便利なので、ロケーションは問題ないと思います。

平均販売価格は36万バーツ/㎡でL&Hのザ・バンコクと拮抗する価格帯となっていますが、DDプロパティのレビューレポートによれば、年内に販売価格は40万バーツ/㎡を超えてくるだろうと高く評価しています。

ザ・バンコクと比べても優劣つけ難い最高のクオリティなのだろうと思いますが、いずれにせよ、業界を代表する大手デベロッパーがそのベストを尽くして開発するスーパーラグジュアリー級コンドですから、あとはどちらが好きかは個人のデザインに対するテイストだろうと思います。

LAVIQ

Laviqこれはあまり聞いたことのないリアルアセットというデベロッパーが開発するラグジュアリープロジェクトです。

正直、どうしてこれがトップ5の1つに入るのかよく分かりません。タイはコンドミニアム開発が始まってまだ20数年なのでデベロッパーに十分な経験がないところが多く、中小のデべがいきなりラグジュアリーをやること自体がリスクがあるような気がします。

タイでは大手デベロッパーのブランドが付くかどうかでコンドミニアムのリセールバリューも違ってきます。それにこのコンドミニアムはトンロー通りではなく、隣のスクムビット・ソイ57であり、むしろ、トンロー駅南側のBEATNIQやIDEOQ、今度出てくるシンハーエステートのザ・エッセ等と比べるのが正しいような気がします。


33階建て235ユニットで平均価格は24万バーツ/㎡と一見割安なように見えますが、SCアセットのBEATNIQが28万バーツ/㎡、アナンダーのIDEOQに至っては18万バーツ/㎡ということであり、トンロー通りでない以上、そう割安感はありません。その上、SCもアナンダーも大手デベロッパーです。

ただし、LAVIQもスペックを調べるとそう悪くはありません。しかし、他の4つのプロジェクトに比べると差別化ができてないと思います。豪華なスペックを謳っていますが、このクラスはどこもハイスペックだし、そう大差はありません。

特にトンロー周辺は今、ラグジュアリープロジェクトが供給過剰気味で、勝ち組と負け組が出てきています。そして多分、タイ人もこれといって特色のないこのプロジェクトにはあまり興味をもたないだろうと想像でき、苦戦しそうです。

もし私が20万バーツ/㎡前後の予算があってトンローで投資物件を物色していたら、同じ予算でずっと広いユニットが買えるIDEOQか、トンロー通り側にあり大手プルクサ―が開発しているザ・リザーブのリセールを拾いに行くことを考えると思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その3)

ザ・バンコク トンロー1

the bangkok以前にもこのブログで2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)と題して書きましたが、個人的にはこのトップ5の中でもこれがベストだと思っています。

デベロッパー、ロケーション、クオリティ、スペック、デザインとどれを取ってもトップクラスで、
将来、トンローを代表するヴィンテージコンドになるのではとも思います。

もっとも、難をいえば天井高が2メートル90センチしかなく、スーパーラグジュアリーである以上、最低でも3メートルは欲しいところですが…。

平均価格も37万バーツ/㎡とテラやクンバイヨー以上ですが、資金さえ許せるのであれば5年、10年単位の長期的なスパンでは間違いない投資だと思います。

バンコクのコンドミニアムの外壁は吹き付け塗装が主流ですが、強烈な紫外線で4、5年で退色し古ぼけて見えるという問題があります。

しかし最近高級物件でよく見かけるようになってきたのが、ガラス面積を増やしてハイテク感と高級感を出すファサードデザインです。日本では
渋谷のヒカリエなどの商業ビルでよく見かけますが、ガラスは経年劣化しないので古臭くならないというメリットがあります。

the bangkok 2バンコクの20年位前のコンドミニアムと最近竣工したものを比べるとすぐに分かりますが、
腰高窓が多い古いコンドに対し、日本人以上に眺望を重視するタイ人らしく、最近のコンドはハイサッシを壁いっぱいに使ったパノラマビューの大きな開口部がトレンドになってきています。

その究極がグラスカーテンウォール工法でファサード全体をガラスにしてしまうというやり方です。
ザ・バンコクはLowEガラスを使った飽きのこない外観になっていますが、デべのランドアンドハウスは早くからガラス面を大きくするデザインを取り入れていて、例えば2010年に売り出したアソークのザ・ルームでもカーテンウォールでガラス面を大きく取る工法を使っています。もう築4年以上になるのに今でもほとんど古さを感じさせません。

10年経っても高級感がありそれほど古臭くならないということは、中古になってもリセール価格が下がりにくいという大きなメリットがあるということです。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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