Property Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ５という記事があります。

今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に１件か２件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。

それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。

以前にも書きましたが、その主たる原因は世界的な預金金利の低下による投資家の不動産シフトです。これはタイに限らず世界中で起こっていますが、比較的利回りの高いタイや北米の一部の不動産には海外からも資金が入ってきていて高額プロジェクトがよく売れています。

そういうこともあって、タイの富裕層とシンガポールや香港の海外投資家がトンローのラグジュアリープロジェクトを次々と買い進んでいるのですが、この中でどれがトップ５なのかというと、各人見方が違うので難しいところです。

従って、このレポートの選ぶトップ５について、彼らの記事を参考に今のトンロープロジェクトに自分なりのコメントを入れてみました。かなり独断と偏見が混じっているので参考までのつもりで読んで下さい。

Thonglor is known for its upscale restaurants and cool bars, but the street hasn’t been home to many new real estate developments until recently. In the past few years, over 12 luxury residential projects have been launched turning the popular street into a property investment hot spot.

Unlike other locations along Sukhumvit, where being close to the BTS is seen as being important, some of the recent Thonglor projects are fairly far away from the station. Several luxury developments are at least 1 kilometre away from Sukhumvit which goes against the trend.

The Reserve Thonglor 2
The Reserve Thonglor 2 is Pruksa’s 1st luxury condo development and is targeting young entrepreneurs and affluent professionals who want to live the Thonglor lifestyle. The project is being developed under the ‘Reserve Your Nature’ concept. The design features earthy elements including a water channel that give residents a feeling of being out in the open.

The Bangkok 
Developed by Land & Houses, The Bangkok is one of the few projects close to Sukhumvit and the BTS station. It is an all-glass sculpture making it unique for the city while high-end materials such as copper and marble are used to add a luxury feeling to the interiors.

Khun by Yoo 
Sansiri is behind this luxurious project on Thonglor 10. It’s a collaboration from popular designer Philippe Starck and the world famous YOO. The project boasts a copper core and a floor-to-sky glass façade as well as interiors featuring upscale furniture and top-branded fittings.

LAVIQ
This high-rise condo has a number of luxurious touches such as Fendi Casa furniture and an infinity swimming pool. Built by Real Asset, the project isn’t on Thongor, but Sukhumvit 57, which is one street over.

Tela Thonglor
Gaysorn Property is developing Tela Thonglor on Thonglor 13 near a bunch of trendy restaurants. The super-luxury, high-rise condo offers luxury living and privacy not found elsewhere. For example, each unit has a private elevator.

７月３０日の日曜日、午後１時半から現在連載記事を書かせて頂いている週刊WiSE（ワイズ）の不動産会社であるBHG（バンコクハウジングガイド）社主催で、バンコクで初めての不動産投資セミナーを開くことになりました。

セミナーでは、最近のバンコクコンドミニアム市場動向だけでなく、プレビルドか築浅中古か、今はどのような買い方をした方がいいのか、空室リスクやそのミティゲーション方法、どのエリアを買えばいいのか等、現地の最新情報に基いたセミナーをやるつもりです。

参加費は無料ですのでお時間のある方は是非ご参加下さい。尚、参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com宛にメール下さい。

また、先日もご連絡しましたが、７月１４日から１９日まで、以下の日程で５回にわたり日本各地で第６回バンコク不動産投資セミナーを開催します。参加ご希望の方は、上のメールアドレスに直接私宛か、主催者のラ・アトレアジア・タイランド（https://lattrait.asia/contact/seminar-entry#form）までご連絡下さい。

前回のセミナーから４ヶ月が経ち、マーケット状況も変わってきているので最新情報をアップデートしていきます。バンコクのコンドミニアム購入に興味を持っておられる方は是非、ご参加下さい。

日本でのセミナースケジュール

７月１４日　午後７時　名古屋

７月１５日　午後１時　大阪

７月１７日　午後１時　東京

７月１８日　午後７時　横浜

７月１９日　午後７時　東京

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以下がAREAのレポートの概要：

不動産リサーチ・鑑定機関であるAREAはBTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう２、３年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの９つの新駅は今後２、３年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が３０万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年１年間でわずか１．７％しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか２駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの４つの延伸線駅周辺の地価についても今は２５万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは１０万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全９駅で最高の１１．１％の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年１．７％しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結するグリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと２、３年先が見ものです。

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もう２週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

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３月初めにセミナーを行って以来、もう３ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。

そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。

このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。

日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバンコクのコンド市場に参入してきていますが、それ以外にも今後出てくるような噂を聞いています。

一方、仲介ビジネスの方でも、日本人投資家だけ相手にしていても規模が小さいので、もっと大きなビジネスチャンスを求めてタイ、フィリピン、香港、シンガポールを含めた東南アジア諸国での支店を通じてクロスボーダー仲介を展開しようとしている日本の大手仲介会社もありますが、この戦略は面白いと私も思います。

もっとも、英語だけではどうにもならないのが東南アジアであり、タイ語、中国語、タガログ語など言語の壁を甘く見たら失敗するだろうとも思いますが…。

そんな中、バンコク市場では最近台頭してきた中国勢を始め、外国人投資家の投資意欲は今も旺盛で、相変わらずダウンタウンのプレビルド新規プロジェクトの売行きは好調のようです。

ただし、購入層が広がってくるに連れてターゲット価格も2,000万円前後が主流になってきているようで、ラグジュアリー物件からハイクラス、アッパークラスにも人気が出てきているという印象を受けます。

そんな感じでいつものように、市場動向、外国人投資家、売れ筋の価格帯、人気エリア、こんなの買ったらダメだ、こういうのが面白い等、最近の動きで気のついたことを独断と偏見でまとめながらセミナー展開していくつもりです。

尚、今回はいつもの東京、大阪、名古屋に横浜を加えて全部で５回のセミナーを行います。７月１４日スタートなので、ちょうど３連休をまたぐことになりますが、時間があれば是非参加お願いします。

スケジュール
７月１４日　午後７時　名古屋
７月１５日　午後１時　大阪
７月１７日　午後１時　東京
７月１８日　午後７時　横浜
７月１９日　午後７時　東京

注）７月１５日と１７日の大阪、東京セミナーでは休日で時間もあることから、

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以下がDDプロパティのレポートの概要：

スクムビットとシーロム・サトーンの２つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ４でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター：クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク：TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる

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前回、ラーマ４は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ４通りはシーロム・サトーンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ９駅周辺ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ４についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第１フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。

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Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.

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FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト９の詳細内訳です。

黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。

マイアミは私も２回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう１０年以上前の頃なので、今は知りませんが…。

ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、インターネット環境と生活費だと思います。その意味では、同率３位のロサンゼルス以下、全部で５つの都市がアメリカですが、生活費がバンコクよりかなり高くなっています。

しかし、英語圏でもないロシア人や日本人にとってはどうせ

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Why did we decide on Thailand?
Honestly, there are many incredible locations in the world which we could have chosen. But we also didn’t want to make it more difficult for this first experiment than needed.
The key factors we were looking for are:

• Easy access (flights, visa, etc.)
• A fast and stable Internet connection (absolutely crucial when working remotely)
• A time zone that overlaps with our headquarters in Barcelona and with the US where most of our clients are.
• Good (touristic) infrastructure. We don’t need luxury. But we did want things to work out without having constant problems. And dealing with people that speak English and are already used to Western values and needs simplifies that a lot and reduces your chances of having constant headaches or even desires to kill someone right on the spot.

So we decided on a country which we already knew quite well from our personal travel experiences: Thailand. And in particular a tropical island called Koh Samui.
Some of us had been there before, so we knew our way around and even had some local Thai friends that could help us in setting everything up.

日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。

本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。

ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマンに聞くと、そういう意味はないそうです。

ここでちょっと不動産投資の話に戻るのですが、これまでブログや雑誌のコラムの中で、１ベッドルームであっても家賃が２万バーツ以上の物件に投資すべきと書いてきましたが、これにはそもそも駐在員はターゲットとして想定していません。ターゲットはその他のエクスパットであるロングステイヤー、現地採用、そしてデジタルワーカー達です。

駐在員は会社の住宅手当があるので、大抵の人はもっと広くて家賃の高いところに住みます。私も駐在員だったから分かるのですが、5万バーツの住宅手当があるのに会社のために節約して２万バーツの狭小物件に住むような殊勝な人など絶対にいませんから。

一方、このデジタルワーカー達はほとんどがフリーランスで住宅手当などありません。だから家賃にはこだわりがあります。私の知っている３８歳の日本人プログラマー、Eさんは、大阪の会社からプログラム開発の仕事を請け負っていて、月収４０万円から５０万円をもらいながら、トンローソイ５３の家賃３万バーツの１ベッドルームに住んでいました。２０１１年の大洪水の前にやってきたそうで、バンコクはもう６年にもなりますが、つい２ヶ月前、借りていた部屋を引き払い、神戸の実家に戻っていきました。送別会の飲み会で聞いたところ、結婚するのでしばらくは日本で働くそうです。

ここに添付したようにデジタルノーマッドは就労許可は要らないらしいのですが、彼の場合も観光ヴィザで入国していたので、ヴィザランとかいうやり方でその観光ヴィザを延長していました。だから、時々用もないのに日本に帰っていて、面倒臭い、早く５０歳になってリタイアメントヴィザが欲しい、とか言っていましたね。まだ、３８歳なのに…。ただし、このヴィザの件はちょっとグレイゾーンのようです。

実は今、中国人やロシア人がタイでコンドミニアムを買っている大きな理由の一つがこれなのですが、ある程度お金に余裕があれば、今、コンドミニアムを先行投資で買って賃貸しておき、将来、５０歳以上になった時に自分のセカンドライフで使いたい、という投資と自己居住を兼ねた一石二鳥狙いです。

でも、私から見ると、そんな物件買ったら投資になんかならないのでは、というのを買っている人が多いのですが…。

いずれにせよ、この位の収入を得ながらバンコクで暮らす日本人デジタルワーカーにはこれまで何人か会ったし、ロシア人達もその位もらっているようなことを言っていたので、多分、１０万から１５万バーツがバンコクに来ているデジタルノーマッド達の平均的な月収だろうと思います。

また、見方を変えれば、今はデジタルの世界で勝負できる専門能力を持つ連中なら国境はないのと同じで、世界のどこででも働けるということでもあります。

次回に続く

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さて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。

バンコクが世界第３位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。

デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。

このベスト９の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコクです。でも何故か、私のコンドミニアムのネットは遅いしすぐディスコネクトになるので、これって本当なのかな？、と思ったりもするのですが…。多分、月額料金をケチって一番安いのから２番めので契約しているからだけかもしれません…。

そして次の重要な理由が生活費の安さです。このベスト９の中でルーマニアやハンガリーを抑えて、バンコクは月額1,077ドルと最安値を維持しています。つまり、住宅の家賃を入れても贅沢しなければ、１ヶ月１２万円ぐらいで生活できるということです。

もっとも、我々日本人にとってはここ数年の円安で、かつてはバンコクの物価は日本の３分の１以下で楽勝、と幾分上から目線で見ていたのが、今はどう見ても２分の１がいいところです。つまり、日本人は昔より貧乏になったということです。その内、タイ人は凄いな、と下から目線で見ることになるかもしれませんね。

その証拠に、セカンドライフをバンコクで送ろうと５年以上前にやってきた団塊の世代の人達は、最近の円安で２０万円ぐらいの年金では夫婦でやっていけなくなったとかで、かなりの人達が日本に戻っていると聞いています。

私がロンドンで駐在員をしていたバブルの頃は、ジャパンアズナンバー１、世界最強のジャパンマネーと世界からおだてられて、肩で風を切ってリージェントストリートを闊歩していたものですが…。

でも、こうやって世界各国の都市と比較してタイ、そしてバンコクの人気度を示してくれると分りやすいし、バンコクの中でも最近、サンシリなどがco-working spaceとしてこういうタイ人を含めたデジタルワーカー達のためのワークスペースをコンドミニアムの周辺に作って売り物にしているのも納得がいきます。

残念ながら、前回の写真はサムイ島で働くデジタル・ノーマッドの写真なのですが、タイのトロピカル・アイランドに関する資料は見つかリませんでした。しかし、白い砂浜と沖縄よりきれいだといわれるアンダマン海の透明な海が白人達を惹きつけるのは当然のことです。

特に最近は、ルーブルの安定もあって、ロシア人がパタヤやプーケットに戻ってきているので、そこで働くデジタルワーカー達ももっと増えるだろうと思います。実際、私がタイ語学校で知り合うロシア人は殆どが３０台から４０代前半のリモートワーカー達です。

次回に続く

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毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。

元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、

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中国マネー見参（その２）の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。

これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。

もっとも、私は専門家ではないので、これがマネーロンダリングなのかどうかまでは判りませんが、ちょっと調べてみるとこの図にあるような典型的マネロンスキームの例に酷似しています。

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A majority of residents in Sydney are opposed to foreign property ownership, according to a University of Sydney report. Buyers from Asia have flooded the market causing housing prices to increase drastically in the past few years. In addition to this, there are some concerns about Chinese buyers purchasing Australian real estate to launder money.

Over half of those surveyed responded that foreigners should not be allowed to purchase property in Australia with only 4 per cent strongly supporting foreign real estate ownership. A total of 64 per cent of people asked in the survey believe foreign investment is the reason housing prices in Australia have skyrocketed.

Investment from Asia, and China in particular, has grown since 2015. However, there is little evidence to connect the rising housing prices to the influx of Asian property buyers, shows data from the Australian Treasury. Real estate prices in Sydney jumped by 45 per cent between 2012 and 2015 and are up 18.4 per cent in the 1st quarter of 2017 when compared to the same period last year, reports the Asia Times.

Another concern about the increase in real investment from Chinese buyers in Australia is money laundering. Some Chinese citizens are believed to have used money from corruption to acquire international property. The Chinese government has launched 2 programs to catch allegedly corrupt citizens who have fled overseas and are tracking several suspects in Australia, according to Asia Times.

More than USD2.47 billion of money transfers made by Chinese investors have been investigated by Australian financial intelligence officials. Of this total, USD750 million has been placed in property investments. Individuals still have many ways to launder money in Australia, despite the efforts of the government to stop this practice. Real estate transactions continue to be one of the preferred methods of this, reports Transparency International. That’s because Australia has more gaps and loopholes in place than other countries.