バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年06月

トンローのプレビルド、トップ5(その2)

ザ・リザーブ トンロー2

Reserve 1ビッグ10デベロッパーの一角、大手プルクサーの初めてのラグジュアリーコンドです。

最初で失敗できないだけあって価格設定にも苦心したと見えて、トンロー通り周辺のプロジェクトが軒並み30万バーツ/㎡を超えてくる中、平均25万バーツ/㎡と割安感もあり販売開始から間もなく完売しました。

地形(じがた)の悪さやソイ55から離れていることから土地取得コストを抑えられたのかもしれません。
トンロー通りから140メートルほど奥に入っていますが、考えようによっては、その分、隣に高層ビルがなく眺望に優れるし、この辺はスクムビットとの交差点にも近く渋滞するので渋滞の騒音がなく静かだというメリットもあります。

また、総戸数110ユニットと規模も小さく、後に出てくるスーパーラグジュアリー級コンド、ゲイソーンのテラと似ています。ラグジュアリーコンドに求められるのは、大規模で豪華絢爛な共用部を持つプロジェクトもありますが、一方でこういうプライバシーが守られた質の高い空間というマーケットもあると思います。

私のプルクサーに対するイメージは、グレードセグメンテーションでいうとスパライと同様メインクラスのプロジェクトが中心のデべで、ルンピニよりはもう少し上のセグメントという感じです。また、売上高ではトップクラスの大手ですが、戸建てやタウンハウスの現地でネーウラープと呼ばれる面開発プロジェクトの比重が大きく、サンシリやAPのような日本のマンデベに近いデべロッパーではありません。

2年ほど前に戸建ての基礎工事で手抜きしたことが発覚しかなり叩かれたこともあったので、個人的にはあまりいい印象はありませんでした。従って、私も最初はプルクサーは日本人にはあまり関係ないデベロッパーだと思っていて、このプロジェクトについてもほとんど興味がありませんでした。

Reserve 2しかし、実際にモデルルームや現地を見たり販売価格をチェックしたりすると、
地形の悪さを巧みに使った秀作だと思うようになりました。現在、同じように地形の悪いプロジェクトであるBEATNIQをSCアセットがトンロー駅の南側で開発中ですが、平均28万バーツ/㎡と割高なこともあり、私なら迷わずトンロー通り側のザ・リザーブを選びます。

もっとも、プルクサーにとってこれまでやったことがないラグジュアリー級コンドなので、今後施工監理がしっかりできるかちょっと心配ですが…。

結論として、エッジやHQなどもそうですが、最初に割安感があるプロジェクトは販売開始後すぐの頃にリセールで出てきたものを買ってもまだ割安感があるので、竣工する頃にはゲンガムライで益出しできる可能性も高いと思います。

次回に続く

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トンローのプレビルド、トップ5(その1)

Top5 in Thong LoProperty Report.comのサイトに載っていたトンローのラグジュアリー級新規プロジェクト、トップ5という記事があります。

今、トンローでは駅を挟んで北と南で多くの新規プロジェクトが始まっていますが、以前はせいぜい年に1件か2件、また、全く供給がない年もあったというほどでした。

それが最近のラグジュアリーコンドブームに乗って、堰を切ったかのように次々と新規プロジェクトが出てきています。

以前にも書きましたが、その主たる原因は世界的な預金金利の低下による投資家の不動産シフトです。これはタイに限らず世界中で起こっていますが、比較的利回りの高いタイや北米の一部の不動産には海外からも資金が入ってきていて高額プロジェクトがよく売れています。

そういうこともあって、タイの富裕層とシンガポールや香港の海外投資家がトンローのラグジュアリープロジェクトを次々と買い進んでいるのですが、この中でどれがトップ5なのかというと、各人見方が違うので難しいところです。

従って、このレポートの選ぶトップ5について、彼らの記事を参考に今のトンロープロジェクトに自分なりのコメントを入れてみました。かなり独断と偏見が混じっているので参考までのつもりで読んで下さい。

次回に続く

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Top Luxuary Projects on Thong Lo

Thonglor is known for its upscale restaurants and cool bars, but the street hasn’t been home to many new real estate developments until recently. In the past few years, over 12 luxury residential projects have been launched turning the popular street into a property investment hot spot.

Unlike other locations along Sukhumvit, where being close to the BTS is seen as being important, some of the recent Thonglor projects are fairly far away from the station. Several luxury developments are at least 1 kilometre away from Sukhumvit which goes against the trend.

The Reserve Thonglor 2
The Reserve Thonglor 2 is Pruksa’s 1st luxury condo development and is targeting young entrepreneurs and affluent professionals who want to live the Thonglor lifestyle. The project is being developed under the ‘Reserve Your Nature’ concept. The design features earthy elements including a water channel that give residents a feeling of being out in the open.

The Bangkok 
Developed by Land & Houses, The Bangkok is one of the few projects close to Sukhumvit and the BTS station. It is an all-glass sculpture making it unique for the city while high-end materials such as copper and marble are used to add a luxury feeling to the interiors.

Khun by Yoo 
Sansiri is behind this luxurious project on Thonglor 10. It’s a collaboration from popular designer Philippe Starck and the world famous YOO. The project boasts a copper core and a floor-to-sky glass façade as well as interiors featuring upscale furniture and top-branded fittings.

LAVIQ
This high-rise condo has a number of luxurious touches such as Fendi Casa furniture and an infinity swimming pool. Built by Real Asset, the project isn’t on Thongor, but Sukhumvit 57, which is one street over.

Tela Thonglor
Gaysorn Property is developing Tela Thonglor on Thonglor 13 near a bunch of trendy restaurants. The super-luxury, high-rise condo offers luxury living and privacy not found elsewhere. For example, each unit has a private elevator.

バンコクでのセミナー開催のお知らせ

WiSE今週号記事7月30日の日曜日、午後1時半から現在連載記事を書かせて頂いている週刊WiSE(ワイズ)の不動産会社であるBHG(バンコクハウジングガイド)社主催で、バンコクで初めての不動産投資セミナーを開くことになりました。

 

セミナーでは、最近のバンコクコンドミニアム市場動向だけでなく、プレビルドか築浅中古か、今はどのような買い方をした方がいいのか、空室リスクやそのミティゲーション方法、どのエリアを買えばいいのか等、現地の最新情報に基いたセミナーをやるつもりです。

参加費は無料ですので
お時間のある方は是非ご参加下さい。尚、参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com宛にメール下さい。

 

また、先日もご連絡しましたが、7月14日から19日まで、以下の日程で5回にわたり日本各地で第6回バンコク不動産投資セミナーを開催します。参加ご希望の方は、上のメールアドレスに直接私宛か、主催者のラ・アトレアジア・タイランド(https://lattrait.asia/contact/seminar-entry#form)までご連絡下さい。

前回のセミナーから4ヶ月が経ち、マーケット状況も変わってきているので最新情報をアップデートしていきます。バンコクのコンドミニアム購入に興味を持っておられる方は是非、ご参加下さい。

 

日本でのセミナースケジュール

7月14日 午後7時 名古屋

7月15日 午後1時 大阪

7月17日 午後1時 東京

7月18日 午後7時 横浜

7月19日 午後7時 東京

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サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年1.7%しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、
前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと2、3年先が見ものです。


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AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 

ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 

サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

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第6回 バンコク不動産投資セミナーのお知らせ

Top5 in Thong Lo3月初めにセミナーを行って以来、もう3ヶ月以上経ちましたが、この間にバンコクの不動産市場にも新たな動きが出てきています。

そこで、来月、そのアップデートのつもりで久し振りにセミナーをやることにしました。

このところ、タイ経済も以前よりは改善してきているようで、トンローなどでもそれを見越した不動産の買いが引き続き入ってきています。

日本のデベロッパー勢もこれまでの地所、三井不、アトレに続いて信和、阪急がバンコクのコンド市場に参入してきていますが、それ以外にも今後出てくるような噂を聞いています。

一方、仲介ビジネスの方でも、日本人投資家だけ相手にしていても規模が小さいので、もっと大きなビジネスチャンスを求めてタイ、フィリピン、香港、シンガポールを含めた東南アジア諸国での支店を通じてクロスボーダー仲介を展開しようとしている日本の大手仲介会社もありますが、この戦略は面白いと私も思います。

もっとも、英語だけではどうにもならないのが東南アジアであり、タイ語、中国語、タガログ語など言語の壁を甘く見たら失敗するだろうとも思いますが…。

そんな中、バンコク市場では最近台頭してきた中国勢を始め、外国人投資家の投資意欲は今も旺盛で、相変わらずダウンタウンのプレビルド新規プロジェクトの売行きは好調のようです。

ただし、購入層が広がってくるに連れてターゲット価格も2,000万円前後が主流になってきているようで、ラグジュアリー物件からハイクラス、アッパークラスにも人気が出てきているという印象を受けます。

そんな感じでいつものように、市場動向、外国人投資家、売れ筋の価格帯、人気エリア、こんなの買ったらダメだ、こういうのが面白い等、最近の動きで気のついたことを独断と偏見でまとめながらセミナー展開していくつもりです。

尚、今回はいつもの東京、大阪、名古屋に横浜を加えて全部で5回のセミナーを行います。7月14日スタートなので、ちょうど3連休をまたぐことになりますが、時間があれば是非参加お願いします。

スケジュール
7月14日 午後7時 名古屋
7月15日 午後1時 大阪
7月17日 午後1時 東京
7月18日 午後7時 横浜
7月19日 午後7時 東京

CAD注)7月15日と17日の大阪、東京セミナーでは休日で時間もあることから、カナダの商業不動産投資についての紹介もします。
私も個人的に10万ドルほど投資していますが、為替リスク、空室リスクの観点から悪くない投資だと思っています。
経済評論家の藤巻健史氏も言っていますが、今の原油安はいつまでも続かない、と思う人には、
世界有数の産油国であるというだけで、資源国通貨安でこの10年で最低の安値にまで売り込まれているカナダドル資産へのシフトはお勧めです。
カナダはサミット先進国7カ国の中でアメリカに次いで2番目にGDPの成長率が高いにもかかわらず、今のカナダドル安は異常です。いつリバウンドが始まるか分かりませんが、いつまでも今の状態は続かないだろうと思っています。

それと、この投資にはタックスヘイブン(租税回避地)である香港でHSBC、ハンセン、スタンダード・チャータード銀行等でインターネットバンキング口座の開設ができるというメリットもあります。
一旦口座開設できれば、この口座をベースにタイを含め、世界中で不動産投資できることになります。当然、審査があるので100%確実というわけではありませんが、カナダへの投資のためという証拠があれば通常は口座開設できます。興味がある方は、是非参加してみて下さい。

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ラーマ4通り(その2)

グレイライン第2フェーズ以下がDDプロパティのレポートの概要:

スクムビットとシーロム・サトーンの2つのCBDに挟まれたロケーションの優位性により、デベロッパー各社はラーマ4でのホテルや商業施設、住宅を含めた複合開発を始めつつある。

FYIセンター:クイーンシリキット・コンベンションセンターでのゴールデンランドによるオフィスとサービスアパートメントの開発

ワン・バンコク:TCCアセットとフレイザーズ・センターポイントによる
104ライ(約17万㎡)を使うオフィス、店舗、ホテル、住宅の大規模複合開発

TCCはもう1つの複合開発を
クイーンシリキット・コンベンションセンター周辺の56,000㎡の敷地でも行う予定で、2025年までにラーマ4をバンコクの新しいランドマークにすると豪語している。

その他のプロジェクト:ラーマ4とシーロムの交差点にあるドゥシタニホテルの再開発とペースディベロップメントによる53階建スーパーラグジュアリーコンドミニアム、ニミッツ・ランスアン

以上ですが、特にワン・バンコクが開発されるルンピニ、そしてクイーンズシリキットがラーマ4通り発展の中心になると予想され、
これらプロジェクトの間を走るのがこの図にあるグレイラインです。

そうはいってもまだ10年位先のことでもあり、今から投資として購入するのであればちょっと気が早すぎるので、もう何年か待った方がいいと思いますが。

ただし、今買ってもいいのは、自己居住で向こう10年ぐらいバンコクに住むつもりで探している人です。
ラーマ4の地価が50万バーツ/ワーという格安な時に用地取得して開発するプロジェクトであれば、自分で住んでいるうちに確実に資産価値が上ってくるはずです。

タイ語のタムレ・サカヤパープ(将来発展する土地)で自分で住みながら気長に待てる人であれば、ラーマ4通りはリスクの低い非常に面白いロケーションだと思うし、まずキャピタルロスになるようなことはないでしょう。

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ラーマ4通り(その1)

ラーマ4通勤ラッシュ前回、ラーマ4は今後開発が進みグレイラインの工事が始まると同時に、地価も倍以上になるだろうとAREAが予想していると書きました。

もともとラーマ4通りはシーロム・サトーンエリアとスクムビットを結ぶ幹線道路なので、日本人には馴染みが深い通りです。

一方、副都心になると注目されているラーマ9駅周辺ですが、近くに中国大使館があることから、このところ急増しつつある中国人エキスパットが多く住むようになってきています。従って、最近、日本人の投資対象エリアとしてはどうもあまり向いてないのではないかと思うようになりました。

そういうことで、今回はラーマ4についてもう少し詳しく見ていくことにします。

まず、グレイラインについてですが、トンロー通りを南下してきたグレイライン第1フェーズの終点がBTSトンロー駅の横、スクムビット通りとトンロー通りの交差点なります。
当初はこのトンロー新駅からさらに南下してラーマ4に出た後、ラーマ4の上を走ってラーマ3に繋げるという案も検討されていたのですが、今はこの計画はほとんど可能性がなくなったようです。

ここから南下するには大企業グラミー社社長の豪邸の上を通らざるをえないのですが、やはりグラミーの社長は土地の収用に応じないのかもしれませんね…。

そこで、グレイラインのホームページのファクトシート等を読んでいくと、現時点では第2フェーズはBTSのプラカノン駅横、スクムビット通りとラーマ4通りの交差点が始発駅になり、スカイトレイン方式でラーマ4通りの上を通ってラーマ3通りまで走らせることになりそうです。この方法だと第三者の土地収用がなく工事完了も速いとも書いてあります。

まあ、ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います。

さて、下に添付したのはDDプロパティのレポートですが、題名の通り、次のホットスポットはラーマ4、ということで興味深いことが書いてあるので、次回に見ていくことにします。

次回に続く

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Rama IV Becoming Bankok's next Hot Spot.

Best known for being the area in between Sukhumvit and the Silom and Sathorn districts of Bangkok, Rama IV Road is now being targeted by developers who are bringing large, mixed-used developments featuring luxury hotels, retail outlets, offices and condominiums to this part of the city.

There has been a significant amount of real estate investment along the section of Rama IV Road that runs from Lumpini Park to Klong Toei with plans for both residential and commercial projects having been launched recently, reports The Nation.

Among the projects to already be completed is the FYI Centre, which was developed by Golden Land Property Development. The project has a 12-storey office building as well as a 239-room budget serviced hotel. The development sits on Rama IV near Queen Sirikit National Convention Centre.

The most ambitious project set to be built in the area is One Bangkok which is being developed by TCC Assets and Frasers Centrepointe. The THB120 billion mixed-use development is located on 104-rai land plot that is being leased from the Crown Property Bureau. When completed, One Bangkok will have a luxury hotel, a “green office” concept, a condominium, and retail outlets.

TCC Assets is also set to develop a 35-rai plot of land near Queen Sirikit National Convention Centre. They will develop another mixed-used project on that site which will have a hotel, retail outlets, and office buildings when finished.

“We will develop both of these projects together to create a new era for Rama IV to be the new landmark of Bangkok by 2025,” says TCC Assets Chief Executive Officer Panote Sirivadhanabhakdi to local media.

Central Pattana is also joining this development boom by working with Dusit Thani Group to renovate the Dusit Thani Hotel at the intersection of Rama IV and Silom. Pace Development is another developer building a project in the area. It is developing a 53-storey luxury condominium project called Nimit Langsuan that should be completed in 2018.



最近の地価推移

地価ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。

また、コリアーズによれば、
スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。

どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこからも聞こえてきません。それに最近は、タイの経済成長も昨年よりよくなりそうだという見通しも出ていて、やはり都内中心部の地価上昇はまだまだ続くと思います。

さて、この表は、AREA(Agency for Real Estate Affairs)から出てきた昨年末時点での地価ランキングですが、昨年、最も地価が上昇したのはアソーク・モントリー通り(スクムビット21)の27%でした。

最近まで私もこの通りに住んでいたのですが、通りに面した更地はもうほとんどないので、これからは古いビルを地上げして再開発するしかなくなってきている状況であり、こういう上昇も納得がいきます。

そして、彼らはスクムビット通りでも特に地価の高いサイアム、チットロム、プルンチットは今年も6.5%上昇して213万バーツ/ワーになると予測しています。

さらに注目したいのは、話題のワン・バンコクの発表もあって、今後開発が進むと期待され始めたラーマ4通りです。AREAによれば、今の地価はまだ40万から50万バーツ/ワーであるが、ラーマ4の上を走り、ラーマ3通りに繋がるグレイラインの工事が始まれば、ここの地価はすぐに100万バーツ/ワーを超えてくるだろうと予測しています。

確かに今、ラーマ4の大規模複合開発、ワン・バンコクが脚光を浴びていますが、今後割安感のあるラーマ4の地価が上がってくるのはほぼ確実だと思います。それに、ラーマ9よりラーマ4の方がスクムビットのすぐそばを並行して走っていることもあり、日本人には馴染みやすいと思います。

いずれにせよ、スクムビット通りが200万バーツ/ワーを超えるという中で、ラーマ4だけ時に忘れられたように今も40万から50万バーツ/ワーというのでは、破格に安いのは誰の目にも明らかです。

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タイの不動産データベース・ビジネス

Data Base Businessこのブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。

以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。

彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合いがあり、私も色々と貴重な業界の裏情報をもらえるのですが、名門チュラで不動産のマスターを取り、元CBREリサーチ部門のマネジャーでもあったことから、タイ不動産マーケットのトレンドをよく知っています。

周辺環境とか間取り、スーパーや病院、インターの学校が近いとか遠いとか、ほとんど主婦目線だけで投資物件を勧める仲介業者がいますが、賃貸仲介ならまだしも、投資物件を探している人に対してそれではミスリーディングです。供給過剰気味のバンコクで最も注意しなければならない空室リスク、そして投資家動向、周辺の新規プロジェクトとの価格乖離率、デベロップメントパイプラインなど、検討すべき事項はたくさんあります


そこで、彼のような不動産マーケットのトレンドや需給関係に詳しいプロの情報が役に立つのですが、この記事は、最近彼が提携したアメリカのオープンドアという不動産売却ソフトについて書いたものです。

タイの不動産市場は信用のおけるデータベースがなく、売主は自分の物件の市場価値について疑心暗鬼になっているという問題があります。だから、売却に1年もかかったりするのですが、そういう私もつい先日、コンドミニアム売却、実践体験記で自分の物件売却について書いたように、ダラダラ時間をかけても仕方がないのでこの辺が市場価格だろうと判断して売りに出したら、どうも価格が安すぎたようで、わずか1ヶ月半後に値引要求一切なしで買い付けが入るというようなお恥ずかしい結果になったりもします。

バンコクにも米国のMLSや日本のレインズのような
信頼できるデータベースがあったらと思ったものですが、実は、彼がやっているビジネスは、新しいようで先進国なら当り前のビジネスです。

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FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

This is a difficult question to answer, but as an agent I should know the answer. "Well, it depends on how you're pricing your property. It may need one or two years or six months if you are lucky," I told him. However, many thousands of homeowners haven't been able to sell their houses even after a few years. My Australian client said you could sell an apartment in Sydney in about one or two months. His answer surprised me: It is almost impossible to sell property within a month in Thailand.
After that, I started researching how other countries sell their houses and I found that they all vary. The time taken depends on location, market demand, prices and other factors. In countries like the United States, United Kingdom or Australia, you may need 1-3 months on average if the properties are located in the city, while it may take about six months if they are situated elsewhere. We found that these countries have an established structure to solve liquidity problems in property sales.
It was a real eye-opener that in developed countries, you do not need many years to sell houses. However, I was surprised when my colleague found a start-up in the US committed to buying houses within two days through "Opendoor".
Opendoor is a property tech firm in Phoenix that aims to speed up the home-sale process by purchasing the home directly from sellers within a few days. A seller can avoid the tedious process of home selling through home improvements, dealing with an agent, open-house visits and others. Opendoor proposes a price to the owner within 24 business hours of receiving property information. If the price is accepted, the start-up will send an inspector to check the home's condition. If no additional problems are found, the owner will receive the payment and move out within 30-60 days.
Opendoor has built its own pricing models and algorithms using public data, which generate what they describe as a fair-offer price. Opendoor charges the seller a fee that is 2 to 4 per cent higher than the 6 per cent charged by a real estate broker, in return for the convenience to the seller and the risk being borne by the company.
Buyers who purchase houses from Opendoor will have newly renovated houses and get an inspection report from a third party. Buyers can tour homes at their convenience from 6am-9pm daily with no appointment needed. When they arrive at the house, they can use the Opendoor app to instantly unlock the home. The company has a 30-day buyback programme if buyers are not satisfied after moving in.
Founded in 2014 by former PayPal executive and investor Keith Rabois, Eric Wu, Ian Wong and JD Ross, Opendoor presently operates in Phoenix, Dallas and Las Vegas. It currently buys about US$60 million worth of homes per month, and has bought and sold more than 4,000 houses to date. In November 2016, the company raised $210 million with $1-billion valuation.
This is a case of a founder who is passionate to challenge something that seems impossible. Selling properties is difficult everywhere in the world. The key is market data. Without accurate market data, it would be very hard for Opendoor to calculate home valuation. Moreover, they would have no evidence to explain to the homeowners. 
Nattapon Asswisessiwakul, CEO Z My Home, dtac Accelerate Batch 3

タイでリモートワークする外国人が急増中(その4)

Normad List 2さて、話がそれましたが、ここに上げた表が人気ベスト9の詳細内訳です。

黄色で囲ってあるところが弱点なのですが、バンコクはマイアミ並みに治安が悪いようです。

マイアミは私も2回ほど行ったことがありますが、バンコクのほうが大分安全なような気がします。もっとも、最後にマイアミに行ったのはもう10年以上前の頃なので、今は知りませんが…。

ただ、ここでリモートワーカー達が最も重要視するのは前にも書いたように、インターネット環境と生活費だと思います。その意味では、同率3位のロサンゼルス以下、全部で5つの都市がアメリカですが、生活費がバンコクよりかなり高くなっています。

しかし、英語圏でもないロシア人や日本人にとってはどうせ
英語が不得手なこともあり、無理してアメリカに住む必要もないので、やはりバンコクの方が人気が上なのだろうと思います。実際、毎日タイ語学校に通ってタイ語の勉強を真面目に続けているロシア人や日本人は多いですが、この点、駐在員は学校に通う時間などありません。フリーランスというのがデジタルワーカー達の最大の強味であり、海外生活をエンジョイしてますね。 

また、サムイ島やプーケット島などについては、物価もそこそこでネット環境のインフラも整備されているので、ナイトライフやイベントが好きな都会志向の人はバンコク、自然が好きなリゾート志向の人はチェンマイやトロピカル・アイランドと住み分けができているようです。

参考までに、どうしてデジタルワーカー達がタイを選んだのかについてのコメントを下に貼り付けておきました。

タイは入国ビザでうるさい事を言わない、世界中からフライトがあるのでアクセスが便利というのは、さすが観光立国のタイ、外国人に対して門が広いです。

そして興味深いのは、タイが選ばれるもう1つの理由として、ヨーロッパとアメリカの中間にあるため、両大陸のビジネスアワーとオーバーラップするという、なるほどと思う強味もあります。

つまり、真冬の時期に厳寒のアメリカやヨーロッパのカウンターパート達を相手に、名前はサムイだけどちっとも寒くないサムイ島のビーチで
その1の写真のように寝そべって仕事をするという、夢のような職場環境でもあるわけです…。(これ、あんまり面白くないですかね?)

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Why did we decide on Thailand?
Honestly, there are many incredible locations in the world which we could have chosen. But we also didn’t want to make it more difficult for this first experiment than needed.
The key factors we were looking for are:

  • Easy access (flights, visa, etc.)
  • A fast and stable Internet connection (absolutely crucial when working remotely)
  • A time zone that overlaps with our headquarters in Barcelona and with the US where most of our clients are.
  • Good (touristic) infrastructure. We don’t need luxury. But we did want things to work out without having constant problems. And dealing with people that speak English and are already used to Western values and needs simplifies that a lot and reduces your chances of having constant headaches or even desires to kill someone right on the spot.

So we decided on a country which we already knew quite well from our personal travel experiences: Thailand. And in particular a tropical island called Koh Samui.
Some of us had been there before, so we knew our way around and even had some local Thai friends that could help us in setting everything up.

タイでリモートワークする外国人が急増中(その3)

visa日本人はエクスパットというと、企業の駐在員のことだと思っている人が多いのですが、それは違います。

本来、国を離れて遠くの場所に住む人、という意味なので、バンコクに住むロングステイヤーや現地採用で働く人、そして、デジタルワーカー達も含まれます。

 

ちなみに、日本の外資系企業ではエクスパットと区別して駐在員という意味ではセカンディーというのをよく使うのですが、実際にはこれも間違いで、イギリス人ビジネスマンに聞くと、そういう意味はないそうです。

 

ここでちょっと不動産投資の話に戻るのですが、これまでブログや雑誌のコラムの中で、1ベッドルームであっても家賃が2万バーツ以上の物件に投資すべきと書いてきましたが、これにはそもそも駐在員はターゲットとして想定していません。ターゲットはその他のエクスパットであるロングステイヤー、現地採用、そしてデジタルワーカー達です。

 

駐在員は会社の住宅手当があるので、大抵の人はもっと広くて家賃の高いところに住みます。私も駐在員だったから分かるのですが、5万バーツの住宅手当があるのに会社のために節約して2万バーツの狭小物件に住むような殊勝な人など絶対にいませんから。

 

一方、このデジタルワーカー達はほとんどがフリーランスで住宅手当などありません。だから家賃にはこだわりがあります。私の知っている38歳の日本人プログラマー、Eさんは、大阪の会社からプログラム開発の仕事を請け負っていて、月収40万円から50万円をもらいながら、トンローソイ53の家賃3万バーツの1ベッドルームに住んでいました。2011年の大洪水の前にやってきたそうで、バンコクはもう6年にもなりますが、つい2ヶ月前、借りていた部屋を引き払い、神戸の実家に戻っていきました。送別会の飲み会で聞いたところ、結婚するのでしばらくは日本で働くそうです。

ここに添付したようにデジタルノーマッドは就労許可は要らないらしいのですが、彼の場合も
観光ヴィザで入国していたので、ヴィザランとかいうやり方でその観光ヴィザを延長していました。だから、時々用もないのに日本に帰っていて、面倒臭い、早く50歳になってリタイアメントヴィザが欲しい、とか言っていましたね。まだ、38歳なのに…。ただし、このヴィザの件はちょっとグレイゾーンのようです。


実は今、中国人やロシア人がタイでコンドミニアムを買っている大きな理由の一つがこれなのですが、ある程度お金に余裕があれば、今、コンドミニアムを先行投資で買って賃貸しておき、将来、50歳以上になった時に自分のセカンドライフで使いたい、という投資と自己居住を兼ねた一石二鳥狙いです。

でも、私から見ると、そんな物件買ったら投資になんかならないのでは、というのを買っている人が多いのですが…。

いずれにせよ、この位の収入を得ながらバンコクで暮らす日本人デジタルワーカーにはこれまで何人か会ったし、ロシア人達もその位もらっているようなことを言っていたので、多分、10万から15万バーツがバンコクに来ているデジタルノーマッド達の平均的な月収だろうと思います。

また、見方を変えれば、今はデジタルの世界で勝負できる専門能力を持つ連中
なら国境はないのと同じで、世界のどこででも働けるということでもあります。


次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その2)

Normad Listさて、これが現在、世界中のリモートワーカーから評価の高い都市のランキングです。

バンコクが世界第3位になっていますが、その理由の一つがインターネット環境の優秀さです。

デジタルワーカーとかデジタルノーマッドと呼ばれる連中が海外でネットを使って仕事をする以上、インターネットがサクサクと繋がらないのでは話にならないので、デジタル環境は最重要項目です。

このベスト9の中で、速度が40MBPSと最も優秀なのがバンコクです。でも何故か、私のコンドミニアムのネットは遅いしすぐディスコネクトになるので、これって本当なのかな?、と思ったりもするのですが…。多分、月額料金をケチって一番安いのから2番めので契約しているからだけかもしれません…。

そして次の重要な理由が生活費の安さです。このベスト9の中でルーマニアやハンガリーを抑えて、バンコクは月額1,077ドルと最安値を維持しています。つまり、住宅の家賃を入れても贅沢しなければ、1ヶ月12万円ぐらいで生活できるということです。

もっとも、我々日本人にとってはここ数年の円安で、かつてはバンコクの物価は日本の3分の1以下で楽勝、と幾分上から目線で見ていたのが、今はどう見ても2分の1がいいところです。つまり、日本人は昔より貧乏になったということです。その内、タイ人は凄いな、と下から目線で見ることになるかもしれませんね。

その証拠に、セカンドライフをバンコクで送ろうと5年以上前にやってきた団塊の世代の人達は、最近の円安で20万円ぐらいの年金では夫婦でやっていけなくなったとかで、かなりの人達が日本に戻っていると聞いています。

私がロンドンで駐在員をしていたバブルの頃は、ジャパンアズナンバー1、世界最強のジャパンマネーと世界からおだてられて、肩で風を切ってリージェントストリートを闊歩していたものですが…。

でも、こうやって世界各国の都市と比較してタイ、そしてバンコクの人気度を示してくれると分りやすいし、バンコクの中でも最近、サンシリなどがco-working spaceとしてこういうタイ人を含めたデジタルワーカー達のためのワークスペースをコンドミニアムの周辺に作って売り物にしているのも納得がいきます。

残念ながら、前回の写真はサムイ島で働くデジタル・ノーマッドの写真なのですが、タイのトロピカル・アイランドに関する資料は見つかリませんでした。しかし、白い砂浜と沖縄よりきれいだといわれるアンダマン海の透明な海が白人達を惹きつけるのは当然のことです。

特に最近は、ルーブルの安定もあって、ロシア人がパタヤやプーケットに戻ってきているので、そこで働くデジタルワーカー達ももっと増えるだろうと思います。実際、私がタイ語学校で知り合うロシア人は殆どが30台から40代前半のリモートワーカー達です。

次回に続く

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タイでリモートワークする外国人が急増中(その1)

remote working毎回、不動産投資の話ばかり書いていると、ちょっと飽きてきます。

元々このブログは、半分暇つぶしのつもりで始めたのですが、
最近は毎週せっせと不動産マーケットの動向を調べたりしていて、アーリーリタイアしてのんびり暮らそうとバンコクにやってきたつもりだったのに、これって何だか本末転倒ではないか、と思うようになりました。

当初は、いわゆる「バンコク沈没組」(バンコクに住む人にしか分からない隠語ですが、意味は大体想像がつくはずです)には入りたくなかったので、keep myself busyのつもりで始めたブログですが、今はブログのアップロードだけでなく、雑誌のコラム記事の連載、日本での不動産投資セミナーがライフワークになっています。

これはこれでラッキーだったとは思うのですが、やはりちょっと息抜きがしたいとも思うようになり、これからは、たまにはブレークタイムとしてエッセイ風にバンコクに居て思ったこと、感じたことを気ままに書いていくことにします。

そこで、以前、バンコクでリモートワークすると題して、インターネットを使って仕事をしながらバンコクでの生活をエンジョイしている連中の話を書いたところ、びっくりするほどの閲覧があり、これってあんまり不動産とは関係ないのだけど、と思いながらも、日本ではこういう話が受けるのかと思ったことがあります。

従って、今回は最初のブレークタイムとして、今もバンコクだけでなく南の島や北のチェンマイでも急増しているリモートワーカーの話題について書いてみます。

次回に続く

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中国マネー見参!(その4)

Money Laundering中国マネー見参(その2)の中で、取引先から私が聞いた話として、香港では中国本国からボストンバッグに大量の人民元を詰めた中国人がたくさんやってきて口座を開き、その後、海外送金して不動産を買っている、と書きました。

これは中国国内では政府の監視が厳しく海外送金が規制されているため、現金を一旦、資金移動が自由な香港に持ち込んでから海外に送金しているということです。

もっとも、私は専門家ではないので、これがマネーロンダリングなのかどうかまでは判りませんが、ちょっと調べてみるとこの図にあるような典型的マネロンスキームの例に酷似しています。


タイの場合でも、外国人に対するコンドミニアム購入要件として、外国から外貨で送金した資金を使って100%現金で買うこと、という条件があるので、ボストンバッグで
現金持ち込みしても買うことはできません。従って、まずは香港に持ち出してそこから外貨のまま海外送金するということになるのでしょう。ところで、日本でも中国人が東京のマンションを買っているという記事をかなり前に読みましたが、これも香港あたりから資金が飛んできているのかもしれません。

最近、日本でちょっとお金が必要になり、わずか100数十万円ですが、タイから日本の自分の口座に送金したところ、日本の銀行から電話がかかってきて、この資金の出処はどこかとしつこく聞かれ、それが明らかになるまで自分の口座に入金できませんでした。これも金融庁の指示だから仕方がないという説明でしたが、日本はそれなりにチェックが入っているのが分かります。ただ、こんなのはボストンバッグに現金を詰めて持ってこられたらチェックのしようがないわけで、そんなことぐらいで効果があるのかどうかは疑問ですが。

一方、タイの銀行は、私が不動産のダウンペイメント支払いのために日本から1,000万円ほど送金しても、資金ソースなど全く聞いてきませんでしたから、
中国人にとってタイの不動産購入は非常に容易だと思います。

ところで、投資人気国の第1位、アメリカは中国からの資金流入に文句を言わないような気がします。
あのビジネスマンであり不動産王のトランプ大統領が、不公正貿易で取られた資金が戻ってきたと喜ぶことはあっても、中国人の投資でアメリカの不動産価格が値上りするのはけしからんからチャイナマネー流入を規制する、などと言うとは思えないですから。

タイ政府はいまのところ、アメリカと同じく外貨流入ウエルカムという立場なので、マネロンはあまり気にしてないようです。そうやって考えていくと、中国人にとって人気第2位と第3位の国から不動産購入を嫌われるようになった今、人気第5位のタイが格上げされて、これからますます資金が流れてくるのだろうと思います。

すなわち、バンコクのコンドミニアムを既に買った人やこれから買う人は、今後のチャイナマネーによる価格上昇に便乗して値上り益を享受できるということなのかもしれません。中国マネーの行先を後追いでなく、先読みして投資すれば儲かる、という図式になってくるのでしょう。

PS: 
実は今日、このブログを書いた後、偶然、広東からタイに来ている中国人と話す機会があったのですが、中国都市部のコンドミニアム価格は高騰してしまい、中国人ミドルクラスにとってマイホームはもうとても買えなくなってしまっている。一方、北京や上海に比べるとバンコクのコンドミニアムは確かに相当安いし、貸した場合の利回りも高い。しかもタイは誰でも50歳以上になればリタイアメントビザが取れて老後を暮らすことができる。だから、一般のミドルクラスの人達は今、中国でのマイホーム購入を諦めて老後のマイホームとしてタイでコンドミニアムを買っている、とのことでした。かつて日本がバブルの頃、不動産価格が高騰した結果、多くの人達がマイホームを諦めたのを思い出しましたが、そういう話を聞くと、今、タイで不動産を買っている中国人は、実は本国でのマイホーム購入を断念せざるを得なかったちょっと可哀想な普通のミドルクラスであり、彼らの場合はマネロンではなさそうな気もしてくるのですが…。

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中国マネー見参!(その3)

オーストラリア前々回、中国人ミドルクラスの間で投資先国として人気が第3位のカナダで、あまりに多くの中国人の不動産購入が続いたため、いくつかの州が中国人バイヤーに制限をかけるようになってきたと書きました。

実は投資先国人気第2位のオーストラリアでも、中国人バイヤーの流入を警戒する下のような記事が出ていて、そのうちカナダのように規制が入るかもしれません。

もっとも、オーストラリア不動産への資金流入は中国だけでなく、アジア全体から買いが入っているようですが、特にマネーロンダリングのために不動産購入をする中国人に対する嫌悪感がオーストラリア人の間であるようです。

シドニー大学の調査によると、シドニー市民の過半数が外国人の不動産購入を禁止したほうがいいと答えていて、64%の人が外国人による不動産購入がオーストラリアの住宅価格高騰の原因だと答えています。

もっとも、アジア、特に中国マネーの流入が不動産価格を上昇させたという明確なエビデンスはないようですが、ただ、2012年から2015年にかけてシドニーの住宅価格は45%上昇し、2017年の第1四半期においては昨年同期比18.4%の上昇ということで、やはり、世界的な投資資金の割安な不動産への流入という構図自体は今も変わっていません。これもある意味、グローバルスタンダードの浸潤です。

ところで、オーストラリアの調査機関によれば、これまで中国人により約25億米ドルの資金がオーストラリアに流入し、その内、7億5,000万米ドル、つまり3分の1近い資金が不動産購入に回ったとのことです。

その理由として、オーストラリアの場合、特に規制が緩やかなので、中国人にとって
様々な方法で汚職や賄賂で得た資金を洗浄することができるからとのことであり、何やら危ない資金が中国から大量に入り込んでいるようです。

次回に続く

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A majority of residents in Sydney are opposed to foreign property ownership, according to a University of Sydney report. Buyers from Asia have flooded the market causing housing prices to increase drastically in the past few years. In addition to this, there are some concerns about Chinese buyers purchasing Australian real estate to launder money.

Over half of those surveyed responded that foreigners should not be allowed to purchase property in Australia with only 4 per cent strongly supporting foreign real estate ownership. A total of 64 per cent of people asked in the survey believe foreign investment is the reason housing prices in Australia have skyrocketed.

Investment from Asia, and China in particular, has grown since 2015. However, there is little evidence to connect the rising housing prices to the influx of Asian property buyers, shows data from the Australian Treasury. Real estate prices in Sydney jumped by 45 per cent between 2012 and 2015 and are up 18.4 per cent in the 1st quarter of 2017 when compared to the same period last year, reports the Asia Times.

Another concern about the increase in real investment from Chinese buyers in Australia is money laundering. Some Chinese citizens are believed to have used money from corruption to acquire international property. The Chinese government has launched 2 programs to catch allegedly corrupt citizens who have fled overseas and are tracking several suspects in Australia, according to Asia Times.

More than USD2.47 billion of money transfers made by Chinese investors have been investigated by Australian financial intelligence officials. Of this total, USD750 million has been placed in property investments. Individuals still have many ways to launder money in Australia, despite the efforts of the government to stop this practice. Real estate transactions continue to be one of the preferred methods of this, reports Transparency International. That’s because Australia has more gaps and loopholes in place than other countries.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
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