バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年05月

中国マネー見参!(その2)

market share私はReDevというカナダの商業不動産投資会社のエージェントでもあり、そこの香港支店とも親しいのですが、話を聞くとボストンバッグに大金を詰めて中国本土から香港にやってきたミドルクラスの投資家たちが、HSBCやハンセン銀行に口座開設し、その口座から直接送金して海外で不動産を買っているとのことでした。

現在、香港の主だった銀行は日本人には厳しくてなかなか口座も開かせてくれなくなりましたが、口座を開いただけであとはドーマントになるまでほったらかしの日本人とは違って、中国人は多額の資金移動を伴うのでお得意様のようです。


ところで、中国の銀行がタイの不動産を買う資金まで融資してくれるというのは初耳です。そういえば、ReDevの香港所長が、中国人はタイの不動産もカナダの不動産も両方同じ口座を使って一緒に買っていると言っていましたが、香港はタックスヘイブン(租税回避地)であり、投資に対して税金が一切かからないというメリットがあるので、ここをキーステーションにして世界の不動産に投資しているのだろうと思います。

自力で資金を集めて全額現金で買わなければならないという我々に比べて、中国人は銀行が物件価格の7割までローンを出してくれるというのでは、我々には相当なハンディがありますね。

いずれにせよ、今後中国からさらに大量の投資資金がバンコクに流れ込んでくれば、いずれ彼らが香港やシンガポールの投資家を抜いて、外国人枠に占めるマーケットシェアNo.1になるかもしれませんね。それも、ターゲットが500万から1,000万バーツということなので、ダウンタウンからミッドタウンフリンジの30㎡から50㎡の物件が値上りするのかもしれません。

でも一方で、彼らはすぐにルール破りの中国人旅行者に貸す民泊を始めるので、外国人枠の中で中国人比率が高いプロジェクトは敬遠しておいた方がいいと思います。

次回に続く

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中国マネー見参!(その1)

china moneyここ数年、チャイナマネーがタイでコンドミニアムを買っているのは目についていましたが、アメリカ西部やカナダに比べればまだ目立っていませんでした。

昨年あたりから、カナダのいくつかの州では地元のカナダ人から苦情が出始めたため、税金を上げて中国人の不動産購入を制限するようになってきたと聞いていますが、これからはいよいよタイが次のターゲットになるのかもしれません。

以下は、バンコクポストの記事です。

中国政府が資金の海外流出を止めようとやっきになっているにもかかわらず、中国人投資家は今もタイの不動産を買い続けている。その理由は、中国に比べてタイの不動産価格が割安で利回りも高く、さらにプレビルドのダウンペイメントやトランスファータックスも小さいからである。

今、タイ不動産を買っている中国人はミドルクラスが多い。彼らにとってタイのコンドミニアムは価格が安いだけでなく、利回りも5%位なので、20年で投資資金を回収できるというのも魅力である。一方、北京や上海では投資利回りは2%しかないので回収に50年かかる。

中国の海外不動産関連ウエブサイトによれば、中国人のタイ不動産に対する昨年第2四半期の需要は、2015年の同じ四半期に比べて2.8倍にもなったとのことである。

また、中国の各銀行もこういった中国人投資家がバンコクやパタヤ、チェンマイ、プーケット等で不動産を購入する際に、購入金額の最大7割までローンを貸し出している。

そして、大半の投資家が金額にして500万から1,000万バーツ(1600万円から3200万円)の物件を物色しているが、中国人投資家にとってタイは今、アジアの中で最も人気のある投資先になっている。

現在、タイは中国人にとってアメリカ、オーストラリア、カナダ、ニュージーランドに次いで5番目の人気投資国家であり、昨年は1棟全部を買ってホテルにコンバートしたり、まとめ買いして個人投資家に転売したりする企業もあった。

次回に続く

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No slowing Chinese interest in Thailand Property
Even with capital controls in place from the government, Chinese buyers continue to invest in Thai real estate due to its low prices and above average returns, reports local media. In addition to being cheaper, in some cases down payment rates and property transfer fees are lower in Thailand than in China.

Buyers from China tend to be from the middle class and like the fact that property in the Kingdom is cheaper and comes with less sales-purchase conditions. Investors who buy property and rent it out in Thailand are able to realise a return in roughly 20 years. This is significantly less than in Beijing and Shanghai where it can take more than 50 years to get a return on investment.

Chinese demand for Thai properties increased by 180 per cent in the 2nd quarter last year from the same period in 2015, according to Chinese overseas property website Juwai.com. Banks are helping buyers from China obtain financing for these properties.

“There are many Chinese banks facilitating Chinese buyers in many key destinations like Bangkok, Pattaya, Chiang Mai, Rayong, Phuket, Udon Thani and Ubon Ratchathani. They offer mortgage loans of up to 70 per cent per cent of property prices,” says Wason Khongchantr, Managing Director of Modern Property Consultants, to the Bangkok Post.

A majority of Chinese buyers want condo units priced between THB 5 and 10 million while there is also demand for units cheaper than this in some areas of Thailand. Prices in this range are significantly less than similar unit sizes and styles in Shanghai. This has seen Thailand become the most popular country for Chinese real estate investors in Asia.

“Thailand was ranked the 5th top country where Chinese looked for property to buy after US, Australia, Canada and New Zealand. Last year some purchased entire condo towers to either convert into hotels or resell to buyers in China,” says Wason.

コンドミニアム売却、実践体験記(その6)

アスキングプライスの推移ここに5年半住んだ後、昨年12月下旬ですが、もっと広いユニットに引越しました。

新居は2012年のプリセールで買った
オンヌット駅前のプロジェクト、Qハウス・スクムビット79です。

2014年末の竣工引渡し後、日本人駐在員に賃貸していたのですが、入居者が退去して半年以上経っていたので自分で住むことにしたものです。

44㎡の高層階北東の角部屋でプリセール価格は112,000バーツ/㎡でした。当時のオンヌットにしてはちょっと割高な価格だったものの、その翌年、ThinkofLivingが選ぶベストプロジェクトの一つに入ったので、プロジェクトの選択は間違ってなかったと思います。

さて、引っ越した以上、グランドパークビューを空室のまま置いていても仕方がありません。最初は賃貸も考えたのですが、かなりのリフォームが必要だし、バンコクでさらにもう1つプレビルドを買ったところだったので売却することにしました。

と言っても、オンヌットへ引っ越してすぐ正月の日本への帰省と引き続いてのセミナーツアーがあったので、実際に
ロビーにデスクを置く仲介業者に鍵を渡して媒介を依頼したのが、バンコクに戻ってきた1月中旬でした。

アスキングプライスについてはヒップフラット等で調べたのですが、同じような1ベッドルームがほとんど出ておらず、380万バーツで1つ出ているだけでした。後は、ほとんど実在しない客を釣るための物件です。PRAKARDでも賃貸は結構出ていますが、1ベッドの売り物件はほとんど見つかりません。

この380万バーツの物件は大分前にも見たことがあったので、この値段では売れないという感覚があり、添付したグラフでも今の平均アスキングプライスは106,600バーツ/㎡なので、実勢価格は10万バーツ/㎡程度かとあたりをつけました。一方で、新しく買った物件の支払いに充てたいという懐事情もあり、早めに手放したかったので350万バーツで売り出すことにしました。

その後、5万バーツの手付金を添えて買い付けが入ったのは、私が次のセミナーで日本に帰っていた3月上旬でした。それも値引きなしの350万バーツでいいというので、ちょっと安く出し過ぎたか、と後悔したりもしたのですが、仕方がありません。しかし、これで分かるのは、CBDの手頃な物件は価格さえ欲張らなければ出口が容易だということです。

そして、1か月後、無事、買主の銀行ローンの与信が降り、土地局で決裁したのが4月末でした。買った人は、グランドパークビューから徒歩数分のところに本店がある某銀行に勤める30台半ばの独身タイ人男性で、典型的なアッパーミドルクラスです。聞くとシーロムにも一つ持ってるそうで、こういう割安なCBDの中古を探していたそうです。もっとも、この物件はリフォームして自分で住むようですが、やはりCBD、彼の通勤時間は徒歩3分になります。

2009年6月に投資して2017年4月末にエグジットしたわけですが、自分の住んでいた5年半は家賃18,000バーツで貸していたと想定した上で、仲介料やインカムタックス、トランスファータックス等を全て差し引いたネット・キャッシュフローを基にIRRを走らせると7%という結果でした。簡単に言うと、約8年間、年率7%で毎月分配型投資信託に預けていたのと同じことです。

そして、買った時の為替レートの1バーツ2.8円と売った時の3.2円をキャッシュフローで反映した円ベースでのIRRは9.2%に上昇しました。やはり、海外不動産投資で為替の威力は大きいですね。

結論として、一度もリフォームしてないほぼ築12年の古びた物件なので、この価格で売れたのであれば悪くはないと思います。欲を言えば、出口でもうちょっと時間をかけていればあと10万バーツぐらい高く売れたかもしれません。それとプリセールで250万バーツだった物件を330万バーツで買ったところで利ザヤを取られ過ぎています。当時、300万バーツで売りに出ていた物件もあったので、もうちょっと安く買えていたのかもしれません。

まあ、反省点はいろいろありますが、ほとんど
デューディリもせず気まぐれに始めた最初の投資であったこともあり、少なくとも出口まで来られていい経験ができたと思っています。一方、本気でこれはいけると思って買ったオンヌット物件の平均アスキングプライスが、現時点で148,300/㎡と竣工後2年半で既に3割以上値上がりしているので、次回はもっと高いIRRが出せるのではないかと期待しています。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その5)

グランドパークビュー プールさて、引き渡しが終わったので、次は入居者募集です。一応、売りに出ている同じサイズの1ベッドルームの中では一番内装に手をかけていたユニットを買ったので、テレビを液晶型に買い替えただけでそのまま賃貸に出せる状態でした。

海外不動産の場合、我々日本人が購入後にインテリアを自分でアレンジするとなると何日もかかるので、最初からそういう手間のかからない物件を買った方が余計な手間が省けます。

ところで、当時はまだ賃貸市場の様子がよく分かってなかったので、とりあえず日系業者に入居者募集を依頼して帰国したのですが、結局、半年以上空室になりました。やはり、自分が東京に居て忙しくしているとほったらかしになってしまうものです。それでもやっと、家賃2万バーツで日本人に貸せることになったので、表面利回りは7%強というところでした。

しかし、こうやって何とか入居者がついたものの、結局1年で退去となりました。その後まもなく、今度は自分自身がバンコクにロングステイするようになり、最終的に昨年の12月末まで5年半もここに住んだのですが、その間、CBDに家賃タダで住めたわけですから、結果的には買っておいてよかったと思います。

さて、ここでアドバイスですが、家賃が2万バーツ程度の物件では仲介料が少ないので日系業者はほとんど何もしてくれません。最初からあてにしない方がいいです。こういう場合、日本では業法違反ではありますが、広告料という名目でもう1か月仲介料を上乗せしてインセンティブをつけるということもしますが、バンコクの日系業者の場合、これもあまり意味がありません。

もともとプロンポンやトンローの駐在員向け物件を主に取り扱っているところがほとんどで、2万バーツ程度の物件を探す駐在員はほとんどいないことから、仲介業者自体が客を持っていないからです。

そこで、これは
実際に私が入居者をつけた方法ですが、むしろ、タイのローカル仲介業者に仲介料2か月分のインセンティブをつけて依頼した方が効果があります。特に、グランドパークビューのように500ユニットもある大きなプロジェクトの場合、ロビーで仲介業者がデスクを出しているので、そこで顔見知りになり、鍵を渡してテナント探しを依頼すると全然確率が高くなります。また、仲介料上乗せでなく、コヴェナントの強い入居者には1ヶ月のレントフリーを出すのも有効です。

日本と違い、バンコクでは入居者は予め住みたいエリアを決めて、自分でコンドミニアムに飛び込んで探す人が多く、そこでロビーでデスクを構えるエージェントかジュリスティックが空いている部屋を案内するのが一般的です。また、これは売買の場合でも同じです。

その結果、運よく私のユニットに入居してくれたのはアマタナコンでマネジャーとして働く現地採用の日本人でしたが、彼女も飛び込みでやってきて、家主が日本人だということで入居してくれました。

ということで、次回はいよいよ売却の話です。

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コンドミニアム売却、実践体験記(その4)

グランドパークビュー ロビー当時の為替レートが2.8円だったので、920万円で買えたことになります。

それに、タイでは仲介料は売主が払うので不要でした。しかし、実際には売主は仲介料を売値に上乗せするので、買主も払っていることになります。だから、タイではエージェントなしの個人間売買が多いのですが。

さらに、当時は時限立法で1%のトランスファータックスも免除されていたので、その他費用はほとんどかかりませんでした。

その代わり、SPAと呼ばれる売買契約書の内容チェックや確認は自分でやったのですが、こちらの契約書があまりにも簡単な内容なので不安になったほどです。

ただ、このことは知っておいてほしいのですが、プレビルドでもリセールでもタイの売買契約書は内容が非常に単純で、素人でもチェックできます。というのも、タイでは我々が思っているほど契約書は重要でなく、むしろ、欧米のように最初からいろんなケースを想定して契約で細かく縛るのを避けようとします。問題が起こったら別途協議すればいいという東洋的な考え方のようですが、これについては、むしろこの方がいいのかもしれません。

以前見たことがある英国系エージェントが出してくる契約書などはこと細かく書いてあり、よく読むとクライアントである売主に有利になるようにドラフトしてあったので、素人買主にとってアンフェアだからです。

それに、一棟全部の売買には瑕疵担保責任の範囲、不履行に対する解約条件やペナルティ、不可抗力の定義などを巡っていつも厳しい交渉になるのですが、区分所有の場合はあまり神経質になる必要はありません。

実際、こちらでは多くの取引がPRAKARDなどを使って個人間で直接売買されているし、売主側にエージェントがいれば彼らが滞りなく名義変更してくれます。もしどうしても気になるなら、タイトルサーチ等を弁護士にやってもらえばいいですが、費用も大してかかりません。ただし、我々は外国人なので個人間売買はリスクがあり、避けておいた方がいいです。

ところで、私も購入時の引き渡しには土地局に行ってやりましたが、3時間ほどで滞りなく終わりました。ただ、できるだけ大手のエージェントが売主側についている方が間違いがないと思います。

次回に続く

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コンドミニアム売却、実践体験記(その3)

グランドパーク 1ベッドルーム36㎡当時、グランドパークビューで同時期に売りに出ていた1ベッドルームを全部で5ユニットほど見て回ったと思いますが、アスキングプライスは300万から340万バーツと幅がありました。

間取りについてはどれも36㎡で、大体、寝室が5畳、リビングが7畳という感じです。それに、バスタブもついていたので、まあまあ気に入りました。

また、当初のプリセール価格を調べたところ、平均250万バーツ前後でしたが、築3年で売主のキャピタルゲインが2割から3割位あってもおかしくはないだろうと納得し購入を決めました。

外壁コンクリートの厚さが10センチほどしかないところや継ぎ目のところで一部ジャンカが出ていたりと、施工はあまり良くはありませんでした。また、使っている建材もちょっと安っぽかったのがマイナスです。

しかし、アソークビジネス街にあり、しかも2つの有名な学校に徒歩数分というところがセールスポイントです。後に、L&Hのザ・ルーム、シンハーのザ・エッセがすぐ隣で新規開発されたことからも、少なくともロケーションは決して悪くないと思います。

結局、5つのユニットの中から内装に一番お金をかけていた20階の340万バーツの部屋に絞り、330万バーツで買うことができました。つまり、92,000バーツ/㎡です。これは中古物件を買うときにいつもアドバイスすることですが、これまでの経験からも一番内装にお金をかけた物件が賃貸しやすいし、売却するときも有利なので、結局、わずかな価格差を惜しむより、一番グレードのいいものを買ったほうが得します。

私の買った部屋はインテリアに鏡を多用して室内を広く見せ、しかも収納やソファもデベロッパーオプションの造り付けのものだったので、明らかに見た目がすっきりしていました。ちょうど同じ内装で鏡を多用し収納家具も同じユニットが最近リノベーションされて賃貸で出ていたので、その写真を添付します。これなら、多分、400万バーツ以上で売れると思います。

もっとも、私の部屋は11年間、リノベーションはしておらず、色調も当初のオークウッド調のダークなままでこんなにきれいではありませんが。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その2)

Grand Park Viewこれがバンコクで初めて買うコンドミニアムだったので、まず、ネット等で自分なりにマーケットの特性を調べた結果、バンコクでは日本と違ってCBDに人気があることが分かりました。

いくら職住接近とはいえ、東京のCBDである丸の内や大手町に住みたいと思う人はあまりいませんが、バンコクはオフィス街のアソークやシーロムに人気があるということです。

もっとも、これはロンドンで経験済みのことで、メイフェアのバークレイ・スクエアなど、金融街シティと並ぶCBDでありながら高級住宅地としても人気があるので、特に違和感はありませんでしたが。

それに、高級住宅地といわれるプロンポンのソイ39やトンロー通りを歩いてみても、当時は正直、何がそんなにいいのか、私にはよく分からず、CBDの方が単純で分かりやすかったということもあり、最終的に日本人も多いアソークを選びました。

後にバンコクに住むようになってから、これがやや選択ミスだったと分かるのですが、最初は試行錯誤をするわけですから誰でもそんなものです。

さて、ここで話を戻しますが、タイ不動産は初めてでマーケットの状況も分からないので、まずは大怪我しないようにと、予算1,000万円で築浅中古物件を探していきました。当時は円高、さらに不動産価格全体が今よりかなり割安だったことから、これくらいの金額でもCBDの築浅中古で40㎡くらいのものがあちこちにありました。オンヌットなどは駅前の新築でも8万バーツ/㎡位でしたから。

そこでみつけたのがアソーク・モントリー通りにある
BTSとMRTの駅から徒歩7、8分、32階建てのグランドパークビューという、当時築3年のまだきれいな物件でした。

次回に続く


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コンドミニアム売却、実践体験記(その1)

Grand Park Viewつい2週間ほど前のことですが、私自身がバンコクで投資しているコンドミニアムのうちの1つ、アソークの1ベッドルームの売却を終えたので、今回はこの投資ついて一部始終を書いてみることにします。

ちなみに、日本人の場合、自分では買わないのに評論家のように分かったようなことを言う自称投資家が多いのですが、実はこれは機関投資家でも同じです。

仕事では何十億円という不動産に投資しますが、個人となるとせいぜい自宅を買ったことがあるぐらいで、投資物件など買ったことがない、という人が意外と多いですね。

そのくせ、自分はプロの投資家だというプライドがあって、ああだこうだと能書きだけは一流なので困ったものですが、実際、こういう人が多いのがこの業界でもあります。

それに、実際やってみると分かるのですが、商業ビルやマンションの1棟買いと、1ユニットだけ買う個人の投資では全然勝手が違うところがあり、しかもこれが海外不動産となると、プロでも思わず引いてしまう人が多いのも無理はありません。

従って、あまりこういう人たちの意見は参考にならないので、少なくとも何回か投資の入口、運用、出口を経験したことのある、むしろ個人の投資家の意見の方が参考になります。

ところで、いざやってみると言葉の問題はちょっと厄介ですが、バンコクでのコンドミニアム投資自体は基本ルールさえはずさなければ、それほどリスクが大きいわけではありません。難しい先読みが要求される株式投資の方がよほど危険だと私などは思うくらいなので、バンコクの不動産投資を考えている人には、私の経験を参考にしてもらえたらと思います。

まず、私がこのコンドミニアムを買ったのは2009年6月、ドイツ証券で働いていた頃にさかのぼります。まだ円高の頃だったので、為替は1バーツが2.8円でした。きっかけは何回かバンコクに来ているうちにこの街が気に入ったので、円高でもあるし、それなら試しに一つ買ってみようという気になったからです。

次回に続く

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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その3)

管理体制次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。

予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。

中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行い物件価値を維持していくことを業界用語でPreventive Maintenance(予防修繕)といいますが、オフィスビルやホテル等の商業ビルでは、プロパティマネジメント会社のビルディングエンジニアが毎年細部をチェックしながら予防修繕計画を立てていきます。

商業ビルの場合、
屋上防水や外壁メンテといった単純なことだけでなく、冷温水ポンプ、チラー、ファンコイル、エアハンドリングユニット、クーリングタワー、受変電設備、立体駐車場等、電気と機械設備の高度な知識が必要になり、プロでないとチェックできません。しかし、コンドミニアムの場合、構造は単純なので、しっかり計画的に予防修繕を行っているかどうかが重要です。


特にバンコクは、雨季の土砂降りの雨と夏の強烈な紫外線、そして日中は
40度近い暑さが続くため、コンクリートは連日焼き付く熱さになります。
当然、屋上のアスファルト防水も日本より早めにリルーフィングが必要になるし、外壁の再塗装も築10年程度でしっかりやらないと爆裂が始まるリスクもあります。

また、
バンコクのコンドミニアムはハイライズが多くユニット数も多いので、プールの水質管理やサウナやジムのメンテナンス要員、共用部を掃除するメ―バーンやセキュリティガード、ドアマン等、多くの人員が必要になり、その人員管理が必要になります。日本のように日中だけ管理人が一人管理人室に座っているだけですむのではありません。

こういう人員管理やコントラクターを管理しながら適切な保守メンテナンスを進めていくのが管理会社の重要な仕事ですが、一方でこれについてはコンドミニアムの所有者たちが総会で修繕計画に必要な予算を承認しないと何もできないので、投資の場合、アッパークラス以上のある程度高級な物件を買った方がいいと思います。

私も何回か自分が投資しているコンドミニアムの年次総会に出席したことがありますが、タイ人所有者たちも中高所得層であり、彼らは資産価値の維持にも十分配慮し理不尽に予算をケチることはしないようです。従って、アフォーダブルな廉価物件に比べて、予算不足でハード面の保守メンテナンスが不備になり、急速に経年劣化が進んで資産価値が落ちるというリスクは低いだろうと思います。

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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その2)

管理ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。

簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。

コンドミニアムは
複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマネジメント会社でも比較的簡単に修繕計画を立てられます。


その代わり、コンドミニアムは24時間住人が住んでいる住宅であり、むしろソフト面が重要になります。それにタイの場合、ジュリスティックパースン(管理責任者)が管理費を私用で使ってしまうとか、横領してしまうというという事故が結構頻繁に起こります。これは各オーナーが資金管理を他人任せにしてしまうからです。残念ながら、まだアジアの途上国ではこういうことが横行しているということであり、私の友人のイタリア人などは結局自分がコミッティーの役員になって管理費の入出金を毎月チェックしているそうです。

また、管理が緩いと一部のオーナーから賄賂をもらってAirbnbのような民泊施設として貸し出すことを黙認したり、住人が何か頼んでもさっぱりやってくれないという全くやる気のない管理会社もあります。

こんな物件を買いたくなければ、管理会社が大手デベロッパーの系列会社であるというのが一つの目安になるのですが、ただし、ビッグ10と呼ばれる大手デべでも必ずしも自社の管理会社をつけているわけでもないので、一番有効なのは、自分で管理責任者であるジュリスティックのマネジャーと面談することです。

このところの観光客の増加で、Airbnbに代表されるコンドミニアムの旅行者への違法な貸し出しが増えてきています。最近、旅行客が多く滞在するエリアのコンドミニアムでは警察の抜き打ち検査が入るようになり、オーナーや管理会社が捕まっているとの記事が出ていましたが、特にサトーンとプラカノーンでは中国人オーナー達が同じ中国人旅行者に貸し出しているケースが多いようです。

例えば、プラカノーン駅前のスカイウォークなどは中国人観光客が多数宿泊していて始終煩いので、他の入居者が出て行っていると聞きましたが、こんな物件を買ってしまったらまず入居者募集で苦労する、つまり空室リスクに泣かされるということです。


コンドミニアムを買ったら、ロビーで観光客らしき連中がスーツケースを持ってうろうろしていた、というのではたまらないので、当然、それを取り締まれるしっかりしたジュリスティックがいる物件を買わなければなりませんが、それだけバンコクでは日本以上にソフト面での管理が重要だということです。


次回に続く


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「マンションは管理を買え」はバンコクも同じ(その1)

original下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。

JLL
は最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの4つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。

同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築
5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が、竣工当時の平均販売価格と比べてそれぞれどうなっているかを、管理の良いプロジェクトとそれほど良くないプロジェクトに分けて比べてみたものである。

その結果分かったのは、管理の良い物件の価格上昇率が年率
4.2%から8.5%、管理がそれほど良くない物件は年率1.1%から3.9%という結果であった。

さらに、
この価格上昇率の違いをエリア別でみると、管理状態の良い物件はそうでない物件に比べてチットロムで
2倍、プロンポンで7倍、トンローで3.5倍、エッカマイで2倍近く高いということがわかった

以上ですが、この価格差は大きいですね。管理の良いコンドミニアムの場合、年率
4.2%から8.5%ということなので、例えば平均で年率6%としても、複利で増えていくので6年後には1.066乗、つまり42%の値上りということです。さらにこの間、賃貸してネット利回り4%で運用できれば複合利回りであるIRR12%にもなります。

IRRで2
桁台の投資利回りは、ハイレバを使うプロの機関投資家でも簡単ではない数字ですから、レバレッジもかけないフルエクイティでの個人の不動産投資としては大成功です。年率12%で回るREITなんか滅多にないですから・・・。

それに、私はこれまで
新築に比べて価格に割安感のある築年数が2~4年ぐらいの築浅物件への投資を勧めてきましたが、必ず管理のいい中古物件、という条件を付けています。しかし、
管理のそれほど良くないプロジェクトであってもロケーションさえ良ければそれなりに中古になっても値上りするということであり、やはりロケーションが最も重要というのは変わりませんね。


次回に続く

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Management Matters

A study by international property services firm JLL shows that residential developments that have been managed professionally and consistently have outperformed competing properties that are less well managed. 
JLL recently carried out an internal analysis of sales' price performance across luxury condominiums in four distinct neighborhoods' in Bangkok, including Chidlom, Phrom Phong, Thong Lor, and Ekkamai. The analysis compares average selling prices at completion and average re-sale prices at mid-2016 between projects that have been managed professionally since completion, typically a period of 5-7 years, and less well managed despite similar locations, characteristics, and market positioning.
Across the four neighborhood's, average selling prices in projects without professional property management saw compound annual growth rates ranging from 1.1% to 3.9%. In contrast, projects that have been managed professionally over the life of the project have experienced growth rates ranging from 4.2% to 8.5%. 

At the neighborhood level, average selling prices at professionally managed properties grew twice as fast as the comparable projects in Chidlom, seven times faster in Phrom Phong, 3.5 times faster in Thong Lor, and nearly twice as fast in Ekkamai. 

雑誌連載について

雑誌連載先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。

読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。

ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコク不動産投資」のオリジナル原稿をあれこれ切り貼りして半年間、連載という形で載せてきたもので、私も他人事のように時々読んでただけです。

私としては、何もしなくて原稿料がもらえるので、究極の軽労働だと思って有難く報酬だけ受け取ったのですが、1年以上前に上梓した本の原稿なので、
基本的なところはそう変わってないものの、最新動向というものではなく、この辺はちょっともう違うな、というような若干の違和感を感じる部分もありました。

従って、今回は書き下ろしでいくということなので、最新動向を書いていくつもりです。つい先日、何とか連載3回分ぐらいの原稿を書き終えて編集長に送ったところですが、バンコクの不動産購入に興味のある人に是非読んでいただけたらと思います。

ところで、もう既に1年以上にもわたり、月刊経済誌「アレイズ」さんでも「バンコク不動産投資最新動向」という題で連載させてもらっています。バンコクの野村総研さんも連載しているビジネスマン向けの雑誌なので、ちょっと難しい記事が多いですが、私も毎月1ページをもらって書かせてもらっています。

原稿用紙4枚程度で何を書いてもいいということなので、バンコクの不動産市場について独断と偏見に満ちた視点から書かせてもらっていますが、私にとってはライフワークみたいなもので、楽しみながら書いています。

しかし最近は、他のことばかりやっててあまりブログの更新もできなくなってきていて、これではいけないと思うようになり、しばらく日本でのセミナーを中断して原稿書きに専念することにしました。その代わり、今度はワイズさんの不動産会社であるBHGさんと近々バンコクでセミナーをやってみようかという話もしています。もっとも、これについてはまだ日程等未定ですが。

いずれにせよ、そんなわけなので、これから3ヶ月ぐらいはタイムリーな情報発信を増やしていくつもりなので、このブログの方もよろしくお願いします。

尚、メルマガは基本的にアレイズやワイズの雑誌に投稿した記事を日本の読者の方達にもお届けすることを目的に始めたものです。

ちなみに、先週配信した4月に開通したばかりのサムローン駅についての話は、5月10日発行の月刊アレイズに載る記事を一足早く送らせて頂いたのですが、こんな感じでこれからもブログ以外の雑誌等で書いた記事や情報をメルマガで配信していくつもりですので、興味のある方は是非、メルマガ登録をお願いします。

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直近のコンドミニアム価格上昇率

Condo Index 1Q 2017政府の住宅銀行(NSO)が3月末のデータを基に最近発表した地域別コンドミニアム価格インデックスによると、バンコク、ノンタブリ県、サムットプラガーン県を合わせたエリアでの年間価格上昇率は平均で5.8%とのことです。

また、その中でもスクムビットが目立ちました。
下に添付したタイ語のレポートに書いてある内容を分かりやすいように表にしたのがこれですが、ここでいうロワースクムビットはチットロムからトンローまで、センタースクムビットはエッカマイからオンヌットあたりまでなので、要はスクムビット沿線が昨年3月末からの1年間で最も値上りしたことになります。

この中で興味深いのは、直近の四半期、つまり昨年末から今年の3月末までの3か月だけを見た場合、センタースクムビットが群を抜いて価格上昇しています。偶然そうなっただけなのか、この周辺に人気が集まっているのかは、このレポートに説明がないので不明ですが、いずれにせよ、住宅としてのスクムビット人気は衰えてないということです。

パヤータイからラーチャテウィのエリアはパトゥムワンと呼ばれるエリアで、オフィス・住宅が集まるいわゆるダウンタウンであり、CBDであるアソークやシーロム程ではないものの、名門チュラロンゴン大学に近いことから学生需要が大きいこと、スワナプーム空港までエアポートリンクで直通とビジネスにも便利であることから、主にタイ人投資家やビジネスマンの実需層に人気のあるエリアです。

一方、フワイクワンとディンデーンにかけてのエリアはBTSでなくMRTなので、価格的にも割安感があり、なおかつCBDにも近いことから、実需のタイ人アッパーミドルクラスが好んで買っているところです。

また、ノンタブリ県ですが、供給過剰で販売在庫が相当残っているのにも関わらずわずかながら値上りしている理由としては、建築コストが上昇したためというのと、地価上昇である程度は値上げせざるをえなかったというのが実態のようです。

しかし、それでもBTSスクムビットライン、シーロムラインに次いで3番目のスカイトレインと期待の大きかったパープルラインが
昨年8月初めに開通するというビッグイベントがあったにも関わらず、値上りはほとんど大したことがなかったわけであり、大方の投資家にとって期待はずれの結果だったと思います。6年前にグリーンラインがオンヌットからベーリングに延伸した時に、沿線のコンドミニアム価格が軒並み上昇したのとはかなり状況が違っています。

やはり、現時点では日本人が投資をするならスクムビット通り沿線が王道、最も有望だという考えは変わりません。

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คอนโดราคาขยับ 5.8 เปอร์เซนต์
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาห้องชุดรวมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 2 จังหวัด (นนทบุรี และสมุทรปราการ) ในไตรมาสแรกปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 124.9 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% จากค่าดัชนี 118 จุด ในไตรมาสแรกปี 2559 แต่ปรับเพิ่มขึ้นเพียง 0.6% จากไตรมาส 4 ปี 2559 ที่มีค่าดัชนี 124.1 จุด
ทั้งนี้ เมื่อแยกตามพื้นที่จะพบว่าพื้นที่ที่ราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นมาก 5 ลำดับแรก ได้แก่ พื้นที่สุขุมวิทตอนต้น (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงคลองเตยเหนือ คลองตันเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงคลองเตย คลองตัน) มีการปรับราคาสูงขึ้น 9-11% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าพบว่ามีการปรับราคาสูงขึ้น 0.2-1.2%
สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง (เขตวัฒนา เฉพาะแขวงพระโขนงเหนือ และเขตคลองเตย เฉพาะแขวงพระโขนง) มีการปรับราคาสูงขึ้น 7.2-9.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 4.6-6.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ส่วนพญาไท-ราชเทวี มีการปรับราคาสูงขึ้น 3.2-5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่ม 0.6-1.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่พื้นที่เขตห้วยขวาง จตุจักร และดินแดง มีการปรับราคาสูงขึ้น 1.3-3.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และพื้นที่ จ.นนทบุรี มีการปรับราคาสูงขึ้น 1-3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 1-3% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับขึ้นส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมในเขตเมือง

キャップ・コンプレッションが始まった(その2)

value increaseこの記事から読み取れるのは、このブログでも以前から書いてきたキャップ・コンプレッションが目に見えて起こっているということです。

この中でいっている5年前なら6%あった投資利回りが、今は3%にまで落ちたということは、新築物件比較ではあるものの、家賃が変わってなくても収益還元方式でいえば価格が倍になったことになります。

さらに、当然、家賃もある程度は上昇しているので、相乗効果により物件価格は倍以上になったことになります。

従って、5年前にCBDのロケーションのいいところでラグジュアリーコンドを買った人は、あの時、思い切って買っておいて正解だった、と喜んでいるはずです。

一方、5年前にバンコク郊外で将来の値上りを期待してアフォーダブルな普及価格帯のコンドミニアムを買った人は、その後の供給過剰による期待はずれの結果にがっかりしているかもしれません。

バンコクのコンドミニアム市場特性はバブルの頃の日本とは違うので、首都圏全体が一斉に値上りすると勘違いすると、投資判断を間違ってしまいます。

将来、マストランジットがさらに整備されてくれば、いよいよ郊外型コンドミニアムにも脚光が当たるようになるとは思いますが、多分、それはまだ何年も先のことです。一方、こちらのコンドミニアムは、廉価なものほど経年劣化が速いので、地価が上がらなければ数年で減損してしまいます。

従って、投資のタイミングが非常に重要になります。やはり、現時点で投資するなら市場価値が値上りを続けている物件を狙うべきです。

ただし、ネット利回りが3%ともなると、そろそろ警戒が必要な気もします。
かつて、バブルの時代、日本のデベロッパーで働いていたのですが、当時、東京都の千代田区で新規のマンション開発をしたところ、売却しないで収益物件として自社で賃貸運営したとしてもネット利回りが3%を割っていました。そして、その後間もなく、バブルが崩壊しました。

当時の長プラが4%前後だったので、今のマイナス金利時代とはかなり金利環境が違うものの、バンコクの住宅投資でも利回り3%というのはちょっと怖い気もします。

従って、やはり私ならラグジュアリーより、もう少し価格の安いセグメントで利回りもまだ5%位が見込めるプロジェクトを探します。

例えば、人気のロワースクムビットであれば、駅からちょっと離れてもいいので、管理のいい賃貸需要の強い中古物件か、オンヌットなどのフリンジに近い駅前のハイクラス物件というところです。

いずれにせよ、このコラム記事の最後の「不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである」というコメントは確かにそうなのですが、今は出遅れた家賃がやがては上昇し価格上昇に追いついてくる、というのが前提条件です。

これがなければ、キャップ・コンプレッションが際限なく続き、やがては、買うから上がる、上がるからまた買う、というバブルに変わっていきます。


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キャップ・コンプレッションが始まった(その1)

Luxury Condo先日、バンコクポストに載った記事ですが、最近はラグジュアリーコンドの投資家は賃貸利回りよりもキャピタルゲインを目的に買っていて、その結果、キャップ・コンプレッションが一段と進んできているというものです。

まず、おおよその概略を以下に書きます。 

JLLによれば、この数年間で家賃相場の上昇より物件価格の方が
大きく上がってしまったために、全体的に投資利回りが下がってきている。しかしそれでも、都内中心部のラグジュアリーコンドに関しては、タイ人富裕層と外国人の両投資家達が長期的なキャピタルゲインを見込んで買い進んでいるとのこと。 

今、こういったハイエンド物件のネット投資利回りは3%(CAM等のオペレーティング・エクスペンス控除後)まで落ちたが、これは5年前の半分である。その間、価格は30%以上上昇したが、家賃の方は10%しか値上りしておらず、その結果、3%というキャップ・コンプレッションをもたらしたのである。

実際、JLLのタイ人富裕層顧客は、現在、
3%の利回りでも中心部プライムロケーションでラグジュアリーコンドを買い続けている。

その理由として、最近の投資家は不動産市場動向に関する詳しい情報を入手できるようになっていて、都心部の一等地ではこれからも優れたロケーションの用地取得がますます困難になると分かっている。従って、今後も一等地の地価はさらに上昇し、同様に新規プロジェクトの販売価格も値上がりしていくと考えているからである。

一方、こういったタイ人投資家だけでなく、シンガポールや香港の投資家もまだ手頃な価格のバンコクのコンドミニアムの魅力に惹かれている。

スーパーラグジュアリー級コンドは別として、彼らにとってラグジュアリーコンドの価格はまだ割安感があるからだ。バンコクのラグジュアリーコンドの価格は、まだシンガポールの同等物件の半分、香港の5分の1でしかない。

また、バンコクの投資利回りについてもかなり下がってきてはいるものの、シンガポールの2%以下に比べればまだ魅力がある。

不動産投資をする際に投資利回りは重要な要素ではあるが、それが全てではない。長期的に見たキャピタルゲインも重要な要素なのである。

次回に続く

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The Bangkok condominium market has witnessed lower rental yields in recent years as prices have increased faster than rentals but luxury condos in prime locations continue to attract both Thai and foreign buyers expecting capital gains in the long term, according to international property consultant JLL.

High-end condos in Bangkok are now offering rental yields averaging 3% a year, half that five years ago. While the selling prices have grown by more than 30% over the past five years, rentals have risen by only 10%, leading to yield compression. 

However, even if the unit was purchased by cash, with no borrowing cost, such a yield calculation could be misleading as there may be other expenses that should be deducted from the annual rent such as the initial investment outlay such as  for fit-out or furnishing, unit maintenance costs and common area management (CAM) fee. 

"The 3% yield does not sound attractive but many people have continued to buy luxury condominiums in Bangkok as an investment, particularly in prime locations", says Bunthoon Damrongrak, head of residential property, at JLL.

"A lot of buyers of luxury condos whom we have recently represented were Thais buying for their own use and as an investment. Those who purchased as an investment focus more on a potential capital appreciation in the long term than rental yields," says Bunthoon.

"Investors have become better informed than in the past. They are aware that prime sites or land plots that are suitable for luxury condominium development have become increasingly scarce and expect future condo projects to offer higher prices as development costs, particularly the cost of land, will continue to rise," he adds.

Demand for luxury condos in Bangkok comes not only from Thais but also overseas investors, lured by relatively more affordable investment opportunities. Most of the foreign buyers in the Bangkok luxury condo market are from Asia, particularly Singapore and Hong Kong.

"Excluding the ultra-luxury segment, luxury condo prices in Bangkok have remained very competitive. Products of similar quality in Bangkok are twice cheaper than in Singapore and five times cheaper than in Hong Kong.  In addition, though the rental yields in Bangkok are generally low, they remain competitive, compared to many more mature markets such as Singapore, where yields are less than 2%," says Mr Bunthoon.

"When it comes to property investment decision-making, rental yields are an important factor to consider but not everything.  Long-term capital appreciation is among a few other factors of no less importance," he concludes.







 
コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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