タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年04月

168スクムビット36についてのアドバイス

combineThink of Livingの翻訳は以上ですが、結論としては、そんなに悪くはないプロジェクト、というところだろうと思います。

駅から結構遠いし、規模が小さくデベロッパーも無名と、以前、このブログで私が推薦した同じソイ36のリズム36-38に比べれば、当然弱点も多いですが、価格相応の魅力はあると思います。

ところで、翻訳するだけでは能がないので、投資コンサルタントとして一つアドバイスさせてもらいます。

これは、当プロジェクトに関してどのユニットを買えばいいのか、私に個人的に相談があり、資金的にもある程度余裕のある人にアドバイスしてきたことですが、資金が許せるのであれば、36㎡の1ベッドよりも、27.5㎡の隣り合う2つのスタジオユニットを買って、
この図にあるように設計変更してもらい、55㎡(約33畳)の広い1ベッドルームにした方がいいと勧めています。

欧米のデベがよく使う業界用語で「Amalgamation creates marriage value」 というのがあります。つまり2つを合わせることでさらに大きな価値を創出できるという意味ですが、この1つにしたユニットがそれにあたります。

これだけ広いとレッティングリスクが低くなるだけでなく、希少性もあるので出口でも有利です。金額は大きくなりますが、それでも
2,400万円前後であり、タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)でも書いたように1,000万バーツ(約3,200万円)ぐらいまでは外国人投資家のターゲット内なので、出口でも総額は特に問題はありません。イールドプレイ、キャピタルゲインのどちらを狙うにしても総合投資リスクが低くなることを考えるとこちらの方が買い得です。

周辺のデベロップメントパイプラインを見れば分かりますが、確実に競合すると思われる隣のVTARA36が
ほぼ同時期に竣工することから、200ユニット以上もの30㎡前後の1ベッドルームが一度にどっと賃貸市場に出てくる可能性が高く、そうなると間取り的には168の方が圧倒的に優れているものの、入居者募集は相当な激戦になりそうです。

従って、希少価値があり、差別化ができるユニットを買っておく方が総合的なリスクが低いこと、さらに、広さが55㎡もある1ベッドルームとなると、350,000バーツ/㎡以上もするザ・バンコク・トンロー1に見られるように、これはもうスーパーラグジュアリー級コンドにしかない広々と贅沢な間取りです。

数日前のブログ、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)で添付した36㎡の1ベッドルームの間取りと比べたら、その余裕の違いがひと目で分かると思いますが、しかもこのユニットは、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)で酷評
されたノーブル・プルンチットと同じうなぎの寝床と呼ばれる細長い形状から、機能性の高い正方形に近い間取りに変わります。

その結果、通常、トンローでは大手一流企業の単身赴任駐在員しか借りられない、家賃が6万バーツ(約20万円)以上するスーパーラグジュアリー級1ベッドルームと同じ広さで、建材のクオリティも折り紙付きの物件が3万バーツ台後半の家賃(
700バーツ/㎡とした場合、12万円強)で借りられることになります。従って、単身及び夫婦二人の日本人駐在員の潜在入居者ターゲット層は大きく広がり、レッティングリスクはかなり低くなるはずで、しかも新築でありながら投資利回りも6%以上になります。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その4)

フロアプラン判定結果

 

採点方法: 価格に対して以下の点を加重平均で採点

ロケーション 35%、車によるアクセスと利便性 15%、車を使用しないでのアクセスと利便性 15%、建材 15%、デザイン 10%、 共用部 10% 

 

ロケーション 7.5 / 10 - スクンビット通りとラマ4通りにつながっていて、 トンローでも静かなエリアに位置する

車での移動 7.5 / 10 - 2方向からのアクセスが可能。駐車場付置率77%。

車を使わない移動 7.5 / 10 - BTSトンロー駅から約900メートル。BTSへのシャトルサービスあり

使用建材 9.25 / 10 - 高級建材が使われていて、1ベッドルームにもバスタブがある

デザイン 7.75 / 10 - 美しい日本スタイルのデザインコンセプト

共用部 7.5 / 10 - 全体で105ユニットのプロジェクトに相応しいレベル

グレードセグメント: ハイクラス

採点: 7.78 / 10.00

 

購入のボトムライン

168 Sukhumvit 36は、トンロー地区の静かなエリアで、規模が小さくプライバシーがあり、高級建材を使ったクオリティの高いコンドミニアムを探している人に理想的。また、予算的に4〜15百万バーツ、または28,000〜105,000バーツ/月の住宅ローンの支払いができる人に向いている

注: この翻訳は一字一句直訳しているわけではありません

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
ทำเล 7.5/10 – อยู่ในย่านทองหล่อที่มีบรรยากาศเงียบสงบ เชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิทและพระราม 4

  • เดินทางด้วยรถ 7.5/10 -เข้าออกได้หลายเส้นทางและให้ที่จอดรถมา 77% รวมซ้อนคัน
  • ไม่ใช้รถ 7.5/10 -ห่างจาก BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร มี Shuttle Service รับส่ง BTS
  • วัสดุ 9.25/10 -ให้สเปคค่อนข้างดีและลงตัวกับพื้นที่ มีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom
  • แบบ 7.75/10 -สไตล์ญี่ปุ่น แบบสวย คอนเซปต์ชัดเจน
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 -ให้มาครบ พอดีกับ 105 ยูนิต
  • HIGH CLASS
  • 7.78 / 10.00
     

BOTTOM LINE
168 Sukhumvit 36 เหมาะกับคนที่มองหาคอนโดในย่านทองหล่อที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่าน ชอบโครงการยูนิตน้อยๆ ให้วัสดุภายในห้องดี ชอบโครงการที่ให้ Facilities ครบ  มีงบประมาณระดับ 4-15 ล้าน หรือมีกำลังผ่อนประมาณ 28,000 – 105,000 บาท/เดือน

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その3)

2ベッドルームプロジェクトのデザインは白黒を基調にした日本スタイルであるが、この建物の特徴は一軒家のような切妻型屋根にある。これはアジアに多い切妻型屋根の家に触発されたもので、人々が毎日家に帰った時に感じるくつろぎ感をかもし出している。

また、バルコニーの先に植樹がされている特別ユニットが各階毎に2-5ユニットあるが、これは共用部であり、専有面積には含まれない。バルコニーに樹木を植えたいが、育てる時間と労力を惜しむ人にとっては、自分で面倒を見なくていいので好都合でもある。

 

当プロジェクトはリビングルームとベッドルームの広さをほぼ等しく取ってあるのが基本デザインであるが、コーナーユニット(角部屋)だけはリビングスペースの面積がかなり大きくなっている。

また、リビングエリアはリビングルームとキッチンエリアがつながったオープン型でキッチンが独立していないため、料理をすると部屋全体に匂いが充満するという問題がある。従って、手の込んだ料理をするには適しておらず、簡単な飲み物や軽食を作る程度で、あまり頻繁には料理をせず、むしろ広いオープンスペースを好む人に適している。

全てのベッドルームにはクローゼットスペースとライティングデスクがあり、1ベッドルーム(33.8㎡)以上にはバスルームにバスタブが付いている。その結果、スタジオタイプを除き各ユニットのバスルームのサイズはかなり広く設計されている。

 

建物南側には2つのエレベーターが使えるユニットがある。1つはそのユニット専用のエレベーターで、専用エレベーターのあるユニットはアクセスが容易で便利である。ただし、メンテナンスコストは専用エレベーターが付いてない他のユニットより割高となる。

 

建物中央部分は典型的な低層コンドミニアムのそれと同じで特に目立つものはない。1階の店舗部分では日本食レストランがオープンする予定で、それ以外にロビー、エレベーターホール、4基のエレベーターがある。 2階部分にはスイミングプール、フィットネスルーム、多目的ルームなどがある。フル装備というわけではないが、全部で105ユニットの小さいプロジェクトであることを考えると遜色はない。

判定結果は次回に

 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村   

การออกแบบโครงการมาในสไตล์ญี่ปุ่นใช้โทนสีขาว-ดำ  จุดเด่นของตัวอาคารคงเป็นจั่วด้านบนที่ให้อารมณ์เหมือนบ้าน ซึ่งมีแรงบันดาลใจมาจากบ้านของคนเอเชียที่ต้องเป็นทรงจั่ว จึงเลือกนำมาใช้เพราะต้องการให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกเหมือนได้กลับมาบ้านทุกวัน ส่วนตัวอาคารทุกชั้นจะมีห้องยูนิตพิเศษชั้นละ 2-5 ยูนิตที่จะมีระเบียงต้นไม้ยื่นออกไป คละห้องไปในแต่ละชั้น ช่วยเพิ่มลูกเล่นให้อาคารได้พอสมควรแถมไม่ได้คิดเป็นพื้นที่ขายด้วย เพราะถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งน่าจะดีสำหรับคนที่ชอบปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแต่ไม่อยากเสียเวลาดูแลเอง ซึ่งก็ต้องรอดูกันต่อไปนะคะว่าจะมีการดูแลรักษาต้นไม้ให้เขียวชอุ่มได้ตลอดไปอย่างไร

ส่วนการออกแบบห้องพักของที่นี่จะให้ความสำคัญกับห้องนั่งเล่นและห้องนอนพอๆกัน เนื่องจากมีการวางสัดส่วนของพื้นที่ไม่ต่างกันมาก ยกเว้นห้องที่เป็นยูนิตเข้ามุมอาจจะมีสัดส่วนของห้องนั่งเล่นเยอะสักหน่อย โดยส่วนพักผ่อนอย่าง Living Area จะเป็นพื้นที่เปิดซึ่งเชื่อมพื้นที่ห้องนั่งเล่นและครัวมาไว้ด้วยกัน ครัวของที่นี่จึงเป็นครัวเปิดไม่เหมาะกับการทำอาหารหนักเพราะกลิ่นจะฟุ้งไปทั่วห้อง แต่จะเหมาะเป็น Pantry สำหรับเตรียมเครื่องดื่มหรืออาหารเบาๆมากกว่า เหมาะกับคนที่ไม่ได้ทำอาหารทานเองบ่อยและชอบห้องที่ดูกว้างๆโล่ง ส่วนห้องนอนจะมีพื้นที่วางตู้เสื้อผ้าและมีพื้นที่นั่งทำงานทุกห้อง  สำหรับห้องน้ำของที่นี่จะมีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom ขนาด 33.8 ตร.ม. เลย ดังนั้นขนาดของห้องน้ำในแต่ละห้องจึงกว้างพอสมควร ยกเว้นห้อง Studio 

นอกจากนี้ยังมีห้องพักในตำแหน่งโถงลิฟต์ฝั่งทิศตะวันออกที่เป็นยูนิตพิเศษชั้นละ 2 ห้องที่มีลิฟต์ส่วนตัวให้ด้วย โดยจะมีให้เลือกทั้งห้อง 1 Bedroom และ 2 Bedroom การมีลิฟต์ส่วนตัวแบบนี้ก็ดีตรงที่สะดวกเวลาออกจากลิฟต์ก็ถึงห้องเลย แต่ก็แลกมาด้วยค่าส่วนกลางที่เก็บเพิ่มขึ้นมามากกว่าห้อง Type ปกติ เป็นค่าบำรุงรักษาค่ะ

ส่วนกลางของที่นี่ให้มาเหมือนคอนโด Low Rise ทั่วไป ไม่หวือหวามาก โดยชั้น 1 จะมีร้านค้า 1 ร้านที่คาดว่าน่าจะเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น มี Lobby, Reception โถงลิฟต์ที่มีลิฟต์โดยสารให้  4 ตัว ส่วนชั้น 2 จะเป็น Facilities หลักอย่างสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ Multi-Function Room ซึ่งถ้าดูภาพรวมแล้วอาจจะไม่ได้ Full Option มากมาย แต่ถ้าเทียบกับผู้อยู่อาศัยจำนวน 105 ยูนิตก็ถือว่าให้มาสมน้ำสมเนื้อเลยหละค่ะ

 

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)

1ベッドルームThink of Living Project Reviewの翻訳

 

考察結果

 

168スクンビット36はスクンビット・ソイ36に開発される低層コンドミニアムである。ソイ36はスクンビット通りとラーマ4世通りをつなぐ道路であり、戸建住宅やコンドミニアム、レストランなどがある。また、レストランも高級レストランから屋台まで幅広い。

 

地価については、トンローエリアは全体的に人気があるのでここも高い方だが、トンロ―からエッカマイにかけてのスクムビット通りの地価に比べると割安感がある。

当プロジェクトの近くにはショッピングモールがないことからソイ36は交通量も少なく、静かなところに住みたい人に適している。さらに、全105ユニットしかないので、プライバシーを保てるプロジェクトであるともいえる。

 

当プロジェクトへの車でのアクセスについては、スクンビットとラマ4の両方の通りから入れる。また、サトーンやシーロムエリアに行く場合、スクンビット通りの渋滞を避けラマ4を通って行けるし、クロントーイで高速道路に乗るのも便利。

一方、税関庁前の交差点で高速を降りればラマ4に入れる。また、駐車場付置率は77%だが、当プロジェクトはBTSも利用できることからこれで十分と考えられる。

 

車を使わずに出かける場合、主にBTSを使うことになるが、BTSトンロー駅まで約900メートルと徒歩で行くにはちょっと遠い。健康のために歩くと考えればちょうどよい距離でもあるが、スクンビット・ソイ36には歩道がないという欠点があり、終始車に注意しながら歩く必要がある。尚、モーターサイのサービスを利用することもできるが、その場合、BTSトンロー駅までの費用は20バーツ。また、当プロジェクトにはトゥクトゥクの無料シャトルサービスもある。

当プロジェクトの最大の特徴は使用されている高級建材にある。Fully Fitted及び一部家具付きで、リビングの床材には天然大理石が使われる。ただし、ベッドルームの床材は厚さ12mmのラミネートボードになる。また、バスルームでも大理石またはCotto Italiaのセラミックタイルが床や壁に使われる予定。詳細はデベロッパーに問い合わせのこと。


キッチンカウンターにはダークカラーのラミネート材とサテン・ゴールドのガラス扉を使ったキャビネットがビルトインされている。また、キッチン天板と前面壁は大理石またはCotto Italiaタイルが使われ、バスルームにもTOTOの高級陶器が使われている。従って、全体的に建材のグレードは高い。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村   

เจาะลึกรวบยอด

168 Sukhumvit 36 เป็นคอนโด Low Riseในซอยสุขุมวิท 36 ที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสุขุมวิทและถนนพระราม 4 โดยโครงการจะค่อนมาทางฝั่งถนนพระราม 4 กว่าหน่อย สภาพแวดล้อมในซอยจะเป็นบ้านพักอาศัย คอนโด อพาร์ทเม้นท์และร้านอาหารที่มีให้เลือกทั้งร้านแบบตกแต่งดูดี ราคาสูงหน่อย ไปจนถึงเต้นท์อาหารและร้านรถเข็นราคาเบาๆ ส่วนราคาที่ดินเมื่อขึ้นชื่อว่าแถวทองหล่อแล้วก็ย่อมสูงเป็นธรรมดา แต่ก็ยังเทียบไม่ได้กับฝั่งซอยทองหล่อ-เอกมัยนะคะ เพราะถ้าเทียบกันแล้วฝั่งที่ตั้งโครงการจะเป็นรองตรงที่ไม่มีแหล่ง Shopping Mall ในระยะใกล้ๆ จึงเหมาะกับคนที่ชอบที่อยู่อาศัยภายในซอยที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่านวุ่นวาย รวมทั้งตัวโครงการที่มีแค่  105 ยูนิต ทำให้โครงการยิ่งมีความ Privacy มากทีเดียว

สำหรับการใช้รถยนต์เข้าออกตัวโครงการ ถือว่าสะดวกสามารถเข้าออกได้ทั้งเส้นสุขุมวิทและ พระราม 4 ถ้าจะไปโซนสาทรหรือสีลมก็เลี่ยงรถติดบนสุขุมวิทไปออกเส้นพระราม 4 ได้ และวิ่งไปขึ้นทางด่วนตรงท่าเรือคลองเตยก็ได้ ส่วนขาลงก็ลงตรงแยกกรมศุลกากรแล้วก็เลี้ยวเข้าพระราม 4 ได้เลย  สำหรับที่จอดรถรวมซ้อนคันประมาณ 77 % ถือว่าโอเคกับโครงการที่มี BTS เป็นตัวเลือกให้ใช้ได้

การเดินทางโดยไม่ใช้รถ หลักๆคือสามารถไปขึ้น BTS ทองหล่อได้ ระยะจากโครงการถึงถึง BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร ซึ่งถ้าเดินก็เหนื่อยอยู่เหมือนกันนะ แต่ถ้าใครไม่คิดอะไรมากถือว่าเป็นการออกกำลังกายก็เดินได้ แต่มีข้อเสียอยู่อย่างคือในซอยสุขุมวิท 36 นี้จะไม่มีทางเท้า ดังนั้นระหว่างเดินต้องระวังรถดีๆค่ะ อีกทางคือสามารถใช้บริการพี่วินรับส่งโครงการ-BTS ทองหล่อได้ ราคาอยู่ที่ 20 บาท และโครงการมี Shuttle Service เป็นรถกอล์ฟไปส่งให้ ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกให้ลูกบ้านได้มาก

วัสดุที่ให้ถือเป็นจุดเด่นของที่นี่นะคะ โครงการขายแบบ Fully Fitted +  เฟอร์นิเจอร์บางส่วน โดยพื้นห้องปูด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia ส่วนห้องนอนปูด้วยลามิเนตลายไม้หนา 12 มม. สำหรับห้องน้ำจะปูทั้งพื้นและผนังด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia โดยเราสามารถเปลี่ยนได้ตามความต้องการค่ะ ซึ่งรายละเอียดสามารถสอบถามกับโครงการได้นะ ส่วนเคาน์เตอร์ครัวให้ของ RCD ซึ่งจะ Built-in มาให้เลย หน้าบานตู้บุด้วยลามิเนตลายไม้สีเข้มและกระจกซาติน ส่วนผนังครัวและท๊อปเคาน์เตอร์บุด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia สุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำให้ของ TOTO โดยรวมแล้วให้สเปควัสดุค่อนข้างดีและจัดมาได้ลงตัวกับพื้นที

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)

168 Sukhumvit 36バンコク不動産投資セミナーで付き合いのあるラ・アトレアジア(タイランド)からの依頼で、168スクムビット36に関するThinkofLivingのレビューレポートを翻訳しました。

最初、流し読みした時は簡単だと思ったのですが、いざ、書き下ろすとなると結構手こずり、簡単に引き受けたのを後悔しましたが…。

約50ページと長いので、ここではその最終評価判断のところだけを載せることにしますが、全部読みたければアトレさんから送ってもらって下さい。

私の本の中でも書いているように、私がこのサイトをよく読むのはいわゆる提灯記事ばかりでなく、よくないところに対しては結構厳しい評価を下すからです。

例えば、昨年竣工したスーパーラグジュアリーといわれているノーブル・プルンチット。現在のリセールアスキングプライスは平均で300,000バーツ/㎡を超えていますが、販売当初は酷評でした。

2011年の販売開始当時、第1フェーズで売り出した時のコンセプト自体が間違っていたのだと思いますが、プルンチット駅前の一等地でありながらコストパフォーマンスを優先し、割安感を出すために建材の選択や間取り設定で失敗し、専門家から次のようなかなりひどい評価を下されています。その後、是正して第2フェーズ以降は幾分良くなりましたが。

この点、ここから徒歩2分のサンシリのワイヤレス98は、販売開始をできるだけ先延ばしして価格を吊り上げ、最終的に50万バーツ/㎡以上のスーパーラグジュアリーで販売というハイエンド戦略を取って成功したといえます。

คุณภาพวัสดุ 6.5/10 – ต่ำกว่ามาตรฐานคอนโดตารางเมตรละ 160,000 บาท ของที่ใช้สามารถเทียบเคียงคอนโดตารางเมตรละ 100,000 – 120,000 บาทได้ แต่บางอย่างก็ยังด้อยกว่า เช่นสุขภัณฑ์ ระบบล็อคประตู
(使用建材の品質評価 6.5 /10 - 160,000バーツ/㎡以上の価格にしては安っぽくしかるべき品質基準を下回る。100,000-120,000バーツ/㎡の価格帯の品質レベルであり、トイレや洗面台のサニタリー、ドアノブなどはさらに見劣りする)

แบบห้อง 6.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยต่ำกว่ามาตรฐาน เมื่อเทียบกับห้อง 45 ตารางเมตรทั่วๆไป จะพบว่าออกแบบมาได้ลงตัวมากกว่านี้ ห้องไม่เป็นซองแคบๆลึกๆ แต่จะได้ห้องที่กว้างหรือเป็นรูปสี่เหลี่ยมเกือบๆจัตุรัส มีการจัดวาง Floor Space ที่ดีกว่า และระยะห่าง Floor to Ceiling มากกว่า 2.65 เมตร
(間取り評価 6.5/10 - 同じクラスの45平方メートルのユニットに比べ使い勝手が悪く機能的に劣る。部屋は間口が狭く奥行きが長すぎ、もっと正方形に近い間取りにするべきである。しかも天井高は2.65メートルしかなく、この価格帯にしては低い天井)

ความคุ้มราคา 6/10 – ราคาแพงครับ เมื่อเทียบกับของที่ได้ แบบที่ได้และ Spec ที่ได้ ตารางเมตรละ 172,000 ได้คอนโดชั้น 3 จาก 51 ชั้น
(価格の妥当性 6.0/10 - 3階から51階の平均価格、172,000バーツ/㎡に対して、このレベルのスペックやクオリティでは価格に見合わない)

当時、ここまでボロクソな評価を受けていたので、参考までに私もモデルルームを見に行ってきたのですが、なるほどと納得したものです。それ以来、私はこのサイトの情報を重宝しているのですが、なにせ全部タイ語なので誰でも読めるというわけにはいきません。

タイでは貴重な情報はまず最初にタイ語で詳細に発信され、タイムラグをおいてその概略だけが英語で発信される傾向にありますが、これは日本の場合も同じなので仕方のない事です。

まあ、そんなところがタイ語の情報も取り入れるこのブログのレゾンデートルなのかもしれませんが、こういうことも踏まえて次回以降で載せる168スクムビット36の評価結果を読んでみていただけたらと思います。

ところで、私のセミナーに出た日本人はスペシャルディスカウントを取って120,000バーツ/㎡台でこのプロジェクトを買っているはずなので、今のタイ人や香港向け価格の140,000から150,000バーツ/㎡台の価格に比べれば余裕だと思います。

尚、今日からこちらはソンクラン休みに入りますので、しばらくブログ更新は休みますが、Think of Livingの評価翻訳は予約機能を使って、明日と月曜、火曜の3回に渡ってアップロードすることになっています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  






タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その4)

購入意欲さて、プラスプロパティのレポートはここまでですが、この調査結果からまず分かるのは、最近の不動産市場全体の低迷もあって、ゲンガムライによる転売目的の人はほとんどいなくなっているということです。

もともと、こういう投機的な購入は富裕層、中間層を問わずタイ人に多く、3、4年前には新規プロジェクトの3割、プロジェクトによっては5割が転売目的の投機的な買いといわれていましたが、このグラフからも分かるように、現在のタイ人の住宅購入意欲もかなり落ちてきていて、価格が下落中のシンガポールに近くなっています。

一方、外国人の場合、タイに居住、非居住を問わず、投資目的の人の大半がしばらく賃貸運用した後に売却するという投資の王道ともいうべきプランを持っています。こういう投資家がほとんどを占めるということは、転売に失敗した売りが一度に出てきて値崩れするということがないというメリットがあります。

ただ、やはり気になるのは、多くのデベロッパーがハイエンドにシフトする外国人需要頼みになりつつあることです。外国人需要は自国通貨の為替や金利、自国の景気や不動産市場に影響を受けるといった変数が多いため、それほど盤石な需要ではなく、バンコクのコンドミニアム市場全体をコンスタントに牽引できるとは思えません。

また、外国人需要程度でコンドミニアム市場全体が回復するというほど、バンコクのマーケットは小さくないような気がするし、やはり、結局は現在様子見をしているタイ人が市場に戻ってこないことには難しいだろうと思います。

いずれにせよ、外国人といってもほとんどがアジア人で、特に香港、シンガポール、そして最近台頭しつつある中国からの投資等で8割にも達しているわけで、この投資家達の予算が400万から800万バーツ(1,300万円から2,600万円)に集中しているのは留意しておくべき点です。

外国人だからといって皆がラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のプロジェクトばかりを買っているのではないし、CBREのレポートでも外国人需要は500万から1,000万バーツに集中していると言っているので、1,500万から2,000万円が予算のボリュームゾーンである日本人投資家ともほぼかぶっていることが分かります。

次に、タイに居住する外国人の需要は自己居住比率が高いこともあり、2ベッドルームの比率が高くなっています。一方、非居住者の場合、自分で住むわけでもないので価格的に手頃で買いやすい1ベッドルームを好むようですが、それでも予算から判断してほとんどが広めの1ベッドで平米単価も12万バーツ以上、すなわちアッパークラス以上のセグメントと推測できます。

また、この5年間でタイに居住する外国人の需要が8倍にも増えたということは、タイのコンドミニアムは買っておいて損はない、家賃を払うより買ってしまった方が得だと考える人が多いということだろうとも思います。外から見ている人でなく、実際にタイに住んでいる外国人の方がマーケットの動きを実感しているはずであり、その彼らが買っているというのは心強いはずです。

そういう私も現在、35~55平米の1ベッドや小さな2ベッドルームながら、アソーク、トンロー、オンヌットと3つのコンドに投資していますが、ロケーションと間取り、グレードセグメントさえ間違わなければ、バンコクのコンドミニアム投資で損をすることはまずないだろうという安心感があるからです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

















 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その3)

LPN Target
一方、サンシリが香港、シンガポール、中国、台湾等の海外で販売したプロジェクト等は、タイに居住していない外国人が購入者であり、これが2つ目のカテゴリーの外国人需要である。

過去2年間で、このカテゴリーで購入したユニットの82%がイールドプレイの投資目的で購入されたが、4%は転売目的、そして残りの14%は自己居住用であった。

タイプ別では、1ベッドルームユニット(71%)、2ベッドルームユニット(16%)、スタジオ(11%)と続き、最も人気のある価格帯は4~6百万バーツ(55%)(約1,300~2,000万円)、続いて6〜8百万バーツ
(35%)(約2,000~2,600万円)である。

また、購入者の多くは、香港、シンガポール、マレーシア、中国、日本、台湾等、83%がアジア諸国からのもので、残り(11%)はヨーロッパであった。

プラス・プロパティによれば、
「タイのコンドミニアム、特にバンコクのコンドは香港やシンガポールのそれよりも大幅に低価格であり、また、賃貸後に転売した場合の総合投資リターンも大きい。これが自己居住目的と投資目的の両方の外国人購入者の関心を引く要因になっている。
また、その他の要因としては、タイデベロッパーの信頼性とアフターサービスの良さがある。例えば、不動産管理サービス、投資手続きのサポート、入居者募集、利回り保証、及び販売後のサポート体制等がある。
ただし、不動産管理会社は前述の外国人需要を満たす人員体制を確立しなければならない。例えば、顧客サポート要員は英語だけでなく、中国語のような他の言語でもコミュニケーションできる必要がある。
今後、
ASEAN経済共同体(AEC)に向けて競争に勝ち残るためには、各国の文化を理解した上での外国人需要を満たす顧客サービスが必要なのである」。

次回に続く 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

ส่วนกลุ่มที่ 2 คือดีมานด์ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทย ขอยกตัวอย่างโครงการของแสนสิริที่นำออกไปขายต่าง ประเทศ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน และไต้หวัน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าถึง 82% ขายต่อ 4% และอีก 14% เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัยเอง 

สำหรับประเภทห้อง พบว่ารูปแบบ 1 ห้องนอนได้รับความสนใจสูงสุด (71%) ถัดมาคือ 2 ห้องนอน (16%) และประเภทสตูดิโอ (11%) ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ช่วงราคา 4 – 6 ล้านบาท (55%) รองลงมาคือ 6 – 8 ล้านบาท (35%) ลูกค้าส่วนใหญ่ เป็นชาวเอเชียคือ ฮ่องกง สิงค์โปร์ มาเลเซีย จีน ญี่ปุ่น และไต้หวัน (83%) ที่เหลือคือยุโรป (11%) 
“ปัจจัยบวกที่ทำให้คอนโดมิเนียมในไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เป็นที่สนใจของต่างชาติทั้งแง่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน เป็นเพราะว่ามีราคาที่ถูกกว่าฮ่องกงหรือสิงคโปร์อยู่มาก และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าและขายต่อที่ดี รวมถึงภาพลักษณ์ น่าความเชื่อถือของผู้ประกอบการไทย และการบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ มีความพร้อมที่จะเข้ามาดูแลและอำนวยความ สะดวกให้แก่นักลงทุนในการบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรด้วยความเชี่ยวชาญ ทั้งในแง่ของการลงทุน การ ช่วยหาผู้เช่าและการันตีผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจ รวมไปถึงความพร้อมด้านบุคลากรที่จะช่วยดูแลหลังการขาย 
ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการด้านการบริหารโครงการต้องปรับตัวเพื่อรองรับอุปสงค์ต่างชาติเหล่านี้อย่างมาก ทั้งการดูแลลูกค้า ความสามารถทางภาษาของเจ้าหน้าที่สามารถสื่อสารได้มากกว่าภาษาอังกฤษ อาทิ ภาษาจีน เป็นต้น พร้อมทั้งให้บริการด้วย ความเข้าใจวัฒนธรรมในแต่ละเชื้อชาติ ซึ่งจะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันพร้อมก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปสู่อุปสงค์ต่างชาติซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดการเติบโตและขับ เคลื่อนต่อไปได้ในอนาคต” นายอนุกูล กล่าว 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)

外国人需要その2種類の1つ目は、タイに住む外国人購入者である。プラスプロパティのデータによれば、2012年から2017年の5年間でこの外国人需要が約8倍に拡大したことを示している。

また、この需要の大部分(72%)は自己居住用コンドミニアムの購入であり、残りの28%が投資目的によるものであった。

尚、投資目的のグループが購入した28%のユニットの内、21%が賃貸に出してイールドプレイで運用され、7%が短期売却益を狙うゲンガムライ目的であった。地域別には、バンコクの需要が最も拡大し、販売ユニット数全体の58%を占めた。そして、プーケット、チョンブリ、ホアヒン等の海岸リゾート地域が2番目に高かった。(それぞれ16%、13%、6%)。そして、チェンマイ、パタヤなどの観光都市の需要はともに2%増加した。

次にこれらコンドミニアムの購入者グループを見ると、アジア人(58%)、ヨーロッパ人(29%)、アメリカ人(7%)であり、タイプ別で言えば1ベッドルームが最もよく売れた(51%)。そして、 2ベッドルーム(30%)、スタジオ(17%)、3ベッドルームと続いた。

また、価格的に最も人気のある価格帯は5~700万バーツ(31%)(約1,600~2,300万円)で、これに続いて3~5百万バーツ(1、000~1,600万円)と7~10百万バーツ(2,200~3,200万円)の価格帯、それぞれが21%ずつであった。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

หากวิเคราะห์ภาพรวมของดีมานด์ต่างชาติจากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือ ลูกค้าต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย ตั้งแต่ปี 2555 - 2560 อุปสงค์ต่างชาติขยายตัวถึงกว่า 700% ซึ่งดีมานด์ส่วนใหญ่ ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองถึง 72% และซื้อเพื่อลงทุน 28% ในส่วนนี้เป็นการปล่อยเช่า 21% และขายต่อ 7% 
โดยดีมานด์ในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนการขายมากที่สุด (58%) รองลงมาเป็นพื้นที่ติดทะเลอย่างภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน (16%, 13%, และ 6% ตามลำดับ) สุดท้ายคือพื้นที่ท่องเที่ยวในภาคเหนืออย่างเชียงใหม่และแหล่งท่องเที่ยวอย่างพัทยา (เท่ากันที่ 2%) 
โดยผู้ซื้อ 3 อันดับแรกคือเอเชีย (58%) ยุโรป (29%) และอเมริกา (7%) ส่วนรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมมากที่สุด คือ รูปแบบ 1 ห้องนอน (51%) รองลงมาเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอน (30%) และรูปแบบสตูดิโอ (17%) นอกนั้นเป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน และรูปแบบเพ้นท์เฮาส์ ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ราคา 5 – 7 ล้านบาท 31% ตามด้วย 3-5 ล้าน และ 7-10 ล้าน เท่ากันที่ 21% 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その1)

Market Turnaroundプラスプロパティから、タイのコンドミニアム市場はいよいよ底を打ち、リバウンドが始まったというピーカンなレポートが出ています。

彼らによると、外国人需要が今のコンドミニアム市場を牽引していて、それによりマーケットのリカバリーが始まった、というものです。

私個人としては、かなりポジショントークが入っていると思いますが、まずはこのちょっと大げさなレポートを見ていくことにします。

レポート内容:
デベロッパー各社は外国人需要を取り込むために、この5年間、海外での販売活動に注力してきた。その結果、周辺諸国に比べて割安感がある、利回りが高い、ASEANの中心にあるという地理的優位性、そして販売後の充実した顧客サービスという点で、外国人投資家にとって魅力的な投資対象となってきている。


これまでのタイ経済の不透明感、家計債務の高止まりにより、デベロッパーはアッパーミドルクラス市場に販売をシフトしてきたが、同時に外国人市場にもマーケティングを展開してきた。

グローバル・プロパティガイド・リサーチによれば、バンコクCBDのコンドミニアム価格は香港のそれのわずか5分の1であり、またシンガポールの半分である。従って、まだ価格上昇の余地は十分あるし、さらに今後のマストランジットシステムの開発が投資に拍車をかけている。

実際、サンシリを筆頭にタイのデベロッパーは2012年から海外市場にシフトし始めた。そして、2016年に入ると、デベロッパー各社は次々とこの外国人需要にターゲットをシフトし始め、スパライとイースタン・スターが中国で販売会を開き、アナンダーも香港、シンガポール、台湾でマーケティングを始めた。

この結果、外国人の間でタイのコンドミニアムの魅力が知られるようになったのだが、実はこの需要には2つの種類がある。

続きは次回に


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยสัญญาณตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัว ดี มานด์ต่างชาติหนุน ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์เดินสายโรดโชว์ต่างชาติ หลังพบในระยะ 5 ปี อุปสงค์จากต่างชาติเติบโต เร็ว ทั้งที่อาศัยอยู่ในไทยและจากแต่ละประเทศ เหตุอสังหาฯ ไทยมีความน่าสนใจ ราคาอยู่ในระดับต่ำ มีผลตอบแทนที่ดี เมื่อ เทียบกับเพื่อนบ้าน เป็นศูนย์กลางอาเซียน มีบริการหลังการขายที่ได้มาตรฐานสากล ง่ายต่อการตัดสินใจลงทุน 

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริม ทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่าสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2559 มีโครงการ ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน 
แม้ว่าจะยังเป็นช่วงที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับ กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยเน้นตลาดระดับกลางและบนมากขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการได้ขยายตลาดไปต่างประเทศเพื่อดึงกำลังซื้อ จากกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนชาวต่างชาติที่ปัจจุบันให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก 
เพราะมีข้อได้เปรียบในภูมิภาคหลายประการ นอกจากจะมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แล้ว ยัง เป็นแหล่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการเปิดขายมากที่สุดในกลุ่มอาเซียนเขตลุ่มแม่น้ำโขง (CLMV) อีกทั้งราคา เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและห้องชุดพักอาศัยยังถูกกว่าหลายประเทศด้วย 
โดยข้อมูลจาก Global Property Guide Research ระบุว่าราคาคอนโดโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรใน ทำเลพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในของไทยมีราคาต่ำกว่าฮ่องกงกว่า 5 เท่า และสิงคโปร์กว่า 2 เท่าตัว จึงทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้น ไปได้อีกมาก นอกจากนี้ศักยภาพของทำเลที่อยู่บริเวณรถไฟฟ้าและการลงทุนเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ในไทยยังเป็นปัจจัยที่ช่วย ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในอนาคต 
ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการไทยที่เริ่มปรับตัวโดยการออกไปรุกตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด ไปโรดโชว์ที่จีน รวมถึงบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็รุกตลาดต่างประเทศที่ฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน 
อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการไทยได้เริ่มบุกตลาดต่างประเทศตั้งแต่มี 2555 เป็นต้นมา โดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) นับ เป็นผู้ประกอบการไทยรายแรกๆ ที่ได้ไปรุกตลาดต่างชาติ และมีจำนวนยูนิตที่ออกไปขายในต่างประเทศสูงเป็นอันดับต้นๆ ใน ตลาดทั้งการทำโรดโชว์ในฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวันและจีน รวมถึงการเปิดจองคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ที่ต่างประเทศพร้อม กับประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น 
 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その5)

家計債務推移

下にコピーペーストしたのは1か月ほど前、英字紙バンコクポストに載った記事の一部ですが、デベロッパー各社は今後もハイエンドプロジェクトの供給に注力するというものです。

 

この流れは今年だけでなく向こう数年続き、中低所得層を対象とする10万/㎡以下のコンドミニアムは今後もなかなか売れない状況が続くだろう、と私は思っています。

 

というのも、このタイ中央銀行のグラフからも分かるようにタイの家計債務の問題は一向に改善されていないからです。

 

GDPの8割にもなる国民の借金体質は特にミドルクラス以下の家計で顕著であり、NPL(不良債権)の発生を恐れた金融機関は彼らに住宅ローンの貸し出しをしません。中低所得者の住宅ローン申請の実に6割が却下されるのが現状で、日本ではちょっと考えられない状況が続いています。

 

その結果、大手デベロッパー各社は、資金的に余裕があり住宅ローンが借りられるアッパーミドルクラス以上の消費者をターゲットにしたハイエンドプロジェクトに今後も注力していく、というのがバンコクポストの記事なのですが、これは、もう2年も前から始まったことで、今さら新しいことでもないですが、これからもまだ続くということです。

 

従って、少なくとも向こう数年、こんな状況が続くとすれば、サムットプラカンやノンタブリの郊外プロジェクトは今買ってはいけないということになります。

 

それに対し、このところアッパーミドルクラスの注目が集まりつつあるのがスクムビット・ミッドタウンであり、投資として最もリスクが低い、逆に言えば最も有望だと、私は思っています。

 
ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

The Bangkok Post
Most Developers Still Targeting High-End Market
A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. 
“We target boosting our premium-market sales after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks” 
  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
タイ情報ブログランキング
  最新記事(画像付)
   プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/-/e/B082ZCRHZ4#nav-top

バンコク不動産投資2020年版
バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語に自信のある人にお勧め
    カテゴリー