バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年04月

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その4)

購入意欲さて、プラスプロパティのレポートはここまでですが、この調査結果からまず分かるのは、最近の不動産市場全体の低迷もあって、ゲンガムライによる転売目的の人はほとんどいなくなっているということです。

もともと、こういう投機的な購入は富裕層、中間層を問わずタイ人に多く、3、4年前には新規プロジェクトの3割、プロジェクトによっては5割が転売目的の投機的な買いといわれていましたが、このグラフからも分かるように、現在のタイ人の住宅購入意欲もかなり落ちてきていて、価格が下落中のシンガポールに近くなっています。

一方、外国人の場合、タイに居住、非居住を問わず、投資目的の人の大半がしばらく賃貸運用した後に売却するという投資の王道ともいうべきプランを持っています。こういう投資家がほとんどを占めるということは、転売に失敗した売りが一度に出てきて値崩れするということがないというメリットがあります。

ただ、やはり気になるのは、多くのデベロッパーがハイエンドにシフトする外国人需要頼みになりつつあることです。外国人需要は自国通貨の為替や金利、自国の景気や不動産市場に影響を受けるといった変数が多いため、それほど盤石な需要ではなく、バンコクのコンドミニアム市場全体をコンスタントに牽引できるとは思えません。

また、外国人需要程度でコンドミニアム市場全体が回復するというほど、バンコクのマーケットは小さくないような気がするし、やはり、結局は現在様子見をしているタイ人が市場に戻ってこないことには難しいだろうと思います。

いずれにせよ、外国人といってもほとんどがアジア人で、特に香港、シンガポール、そして最近台頭しつつある中国からの投資等で8割にも達しているわけで、この投資家達の予算が400万から800万バーツ(1,300万円から2,600万円)に集中しているのは留意しておくべき点です。

外国人だからといって皆がラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級のプロジェクトばかりを買っているのではないし、CBREのレポートでも外国人需要は500万から1,000万バーツに集中していると言っているので、1,500万から2,000万円が予算のボリュームゾーンである日本人投資家ともほぼかぶっていることが分かります。

次に、タイに居住する外国人の需要は自己居住比率が高いこともあり、2ベッドルームの比率が高くなっています。一方、非居住者の場合、自分で住むわけでもないので価格的に手頃で買いやすい1ベッドルームを好むようですが、それでも予算から判断してほとんどが広めの1ベッドで平米単価も12万バーツ以上、すなわちアッパークラス以上のセグメントと推測できます。

また、この5年間でタイに居住する外国人の需要が8倍にも増えたということは、タイのコンドミニアムは買っておいて損はない、家賃を払うより買ってしまった方が得だと考える人が多いということだろうとも思います。外から見ている人でなく、実際にタイに住んでいる外国人の方がマーケットの動きを実感しているはずであり、その彼らが買っているというのは心強いはずです。

そういう私も現在、35~55平米の1ベッドや小さな2ベッドルームながら、アソーク、トンロー、オンヌットと3つのコンドに投資していますが、ロケーションと間取り、グレードセグメントさえ間違わなければ、バンコクのコンドミニアム投資で損をすることはまずないだろうという安心感があるからです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

















 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その3)

LPN Target
一方、サンシリが香港、シンガポール、中国、台湾等の海外で販売したプロジェクト等は、タイに居住していない外国人が購入者であり、これが2つ目のカテゴリーの外国人需要である。

過去2年間で、このカテゴリーで購入したユニットの82%がイールドプレイの投資目的で購入されたが、4%は転売目的、そして残りの14%は自己居住用であった。

タイプ別では、1ベッドルームユニット(71%)、2ベッドルームユニット(16%)、スタジオ(11%)と続き、最も人気のある価格帯は4~6百万バーツ(55%)(約1,300~2,000万円)、続いて6〜8百万バーツ
(35%)(約2,000~2,600万円)である。

また、購入者の多くは、香港、シンガポール、マレーシア、中国、日本、台湾等、83%がアジア諸国からのもので、残り(11%)はヨーロッパであった。

プラス・プロパティによれば、
「タイのコンドミニアム、特にバンコクのコンドは香港やシンガポールのそれよりも大幅に低価格であり、また、賃貸後に転売した場合の総合投資リターンも大きい。これが自己居住目的と投資目的の両方の外国人購入者の関心を引く要因になっている。
また、その他の要因としては、タイデベロッパーの信頼性とアフターサービスの良さがある。例えば、不動産管理サービス、投資手続きのサポート、入居者募集、利回り保証、及び販売後のサポート体制等がある。
ただし、不動産管理会社は前述の外国人需要を満たす人員体制を確立しなければならない。例えば、顧客サポート要員は英語だけでなく、中国語のような他の言語でもコミュニケーションできる必要がある。
今後、
ASEAN経済共同体(AEC)に向けて競争に勝ち残るためには、各国の文化を理解した上での外国人需要を満たす顧客サービスが必要なのである」。

次回に続く 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

ส่วนกลุ่มที่ 2 คือดีมานด์ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศไทย ขอยกตัวอย่างโครงการของแสนสิริที่นำออกไปขายต่าง ประเทศ เช่น ฮ่องกง สิงคโปร์ จีน และไต้หวัน ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าถึง 82% ขายต่อ 4% และอีก 14% เป็นการซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองสำหรับอยู่อาศัยเอง 

สำหรับประเภทห้อง พบว่ารูปแบบ 1 ห้องนอนได้รับความสนใจสูงสุด (71%) ถัดมาคือ 2 ห้องนอน (16%) และประเภทสตูดิโอ (11%) ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ช่วงราคา 4 – 6 ล้านบาท (55%) รองลงมาคือ 6 – 8 ล้านบาท (35%) ลูกค้าส่วนใหญ่ เป็นชาวเอเชียคือ ฮ่องกง สิงค์โปร์ มาเลเซีย จีน ญี่ปุ่น และไต้หวัน (83%) ที่เหลือคือยุโรป (11%) 
“ปัจจัยบวกที่ทำให้คอนโดมิเนียมในไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ เป็นที่สนใจของต่างชาติทั้งแง่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย และซื้อเพื่อการลงทุน เป็นเพราะว่ามีราคาที่ถูกกว่าฮ่องกงหรือสิงคโปร์อยู่มาก และมีผลตอบแทนการปล่อยเช่าและขายต่อที่ดี รวมถึงภาพลักษณ์ น่าความเชื่อถือของผู้ประกอบการไทย และการบริการหลังการขายที่มีคุณภาพ มีความพร้อมที่จะเข้ามาดูแลและอำนวยความ สะดวกให้แก่นักลงทุนในการบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรด้วยความเชี่ยวชาญ ทั้งในแง่ของการลงทุน การ ช่วยหาผู้เช่าและการันตีผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจ รวมไปถึงความพร้อมด้านบุคลากรที่จะช่วยดูแลหลังการขาย 
ซึ่งในปัจจุบันผู้ประกอบการด้านการบริหารโครงการต้องปรับตัวเพื่อรองรับอุปสงค์ต่างชาติเหล่านี้อย่างมาก ทั้งการดูแลลูกค้า ความสามารถทางภาษาของเจ้าหน้าที่สามารถสื่อสารได้มากกว่าภาษาอังกฤษ อาทิ ภาษาจีน เป็นต้น พร้อมทั้งให้บริการด้วย ความเข้าใจวัฒนธรรมในแต่ละเชื้อชาติ ซึ่งจะสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันพร้อมก้าวเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ที่จะเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปสู่อุปสงค์ต่างชาติซึ่งจะส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เกิดการเติบโตและขับ เคลื่อนต่อไปได้ในอนาคต” นายอนุกูล กล่าว 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)

外国人需要その2種類の1つ目は、タイに住む外国人購入者である。プラスプロパティのデータによれば、2012年から2017年の5年間でこの外国人需要が約8倍に拡大したことを示している。

また、この需要の大部分(72%)は自己居住用コンドミニアムの購入であり、残りの28%が投資目的によるものであった。

尚、投資目的のグループが購入した28%のユニットの内、21%が賃貸に出してイールドプレイで運用され、7%が短期売却益を狙うゲンガムライ目的であった。地域別には、バンコクの需要が最も拡大し、販売ユニット数全体の58%を占めた。そして、プーケット、チョンブリ、ホアヒン等の海岸リゾート地域が2番目に高かった。(それぞれ16%、13%、6%)。そして、チェンマイ、パタヤなどの観光都市の需要はともに2%増加した。

次にこれらコンドミニアムの購入者グループを見ると、アジア人(58%)、ヨーロッパ人(29%)、アメリカ人(7%)であり、タイプ別で言えば1ベッドルームが最もよく売れた(51%)。そして、 2ベッドルーム(30%)、スタジオ(17%)、3ベッドルームと続いた。

また、価格的に最も人気のある価格帯は5~700万バーツ(31%)(約1,600~2,300万円)で、これに続いて3~5百万バーツ(1、000~1,600万円)と7~10百万バーツ(2,200~3,200万円)の価格帯、それぞれが21%ずつであった。

次回に続く


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

หากวิเคราะห์ภาพรวมของดีมานด์ต่างชาติจากการเก็บข้อมูลของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แบ่งได้เป็น 2 กลุ่ม กลุ่มแรกคือ ลูกค้าต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทย ตั้งแต่ปี 2555 - 2560 อุปสงค์ต่างชาติขยายตัวถึงกว่า 700% ซึ่งดีมานด์ส่วนใหญ่ ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเองถึง 72% และซื้อเพื่อลงทุน 28% ในส่วนนี้เป็นการปล่อยเช่า 21% และขายต่อ 7% 
โดยดีมานด์ในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนการขายมากที่สุด (58%) รองลงมาเป็นพื้นที่ติดทะเลอย่างภูเก็ต ชลบุรี หัวหิน (16%, 13%, และ 6% ตามลำดับ) สุดท้ายคือพื้นที่ท่องเที่ยวในภาคเหนืออย่างเชียงใหม่และแหล่งท่องเที่ยวอย่างพัทยา (เท่ากันที่ 2%) 
โดยผู้ซื้อ 3 อันดับแรกคือเอเชีย (58%) ยุโรป (29%) และอเมริกา (7%) ส่วนรูปแบบคอนโดมิเนียมที่ได้รับความนิยมมากที่สุด คือ รูปแบบ 1 ห้องนอน (51%) รองลงมาเป็นรูปแบบ 2 ห้องนอน (30%) และรูปแบบสตูดิโอ (17%) นอกนั้นเป็นรูปแบบ 3 ห้องนอน และรูปแบบเพ้นท์เฮาส์ ระดับราคาที่นิยมที่สุดคือ ราคา 5 – 7 ล้านบาท 31% ตามด้วย 3-5 ล้าน และ 7-10 ล้าน เท่ากันที่ 21% 

タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その1)

Market Turnaroundプラスプロパティから、タイのコンドミニアム市場はいよいよ底を打ち、リバウンドが始まったというピーカンなレポートが出ています。

彼らによると、外国人需要が今のコンドミニアム市場を牽引していて、それによりマーケットのリカバリーが始まった、というものです。

私個人としては、かなりポジショントークが入っていると思いますが、まずはこのちょっと大げさなレポートを見ていくことにします。

レポート内容:
デベロッパー各社は外国人需要を取り込むために、この5年間、海外での販売活動に注力してきた。その結果、周辺諸国に比べて割安感がある、利回りが高い、ASEANの中心にあるという地理的優位性、そして販売後の充実した顧客サービスという点で、外国人投資家にとって魅力的な投資対象となってきている。


これまでのタイ経済の不透明感、家計債務の高止まりにより、デベロッパーはアッパーミドルクラス市場に販売をシフトしてきたが、同時に外国人市場にもマーケティングを展開してきた。

グローバル・プロパティガイド・リサーチによれば、バンコクCBDのコンドミニアム価格は香港のそれのわずか5分の1であり、またシンガポールの半分である。従って、まだ価格上昇の余地は十分あるし、さらに今後のマストランジットシステムの開発が投資に拍車をかけている。

実際、サンシリを筆頭にタイのデベロッパーは2012年から海外市場にシフトし始めた。そして、2016年に入ると、デベロッパー各社は次々とこの外国人需要にターゲットをシフトし始め、スパライとイースタン・スターが中国で販売会を開き、アナンダーも香港、シンガポール、台湾でマーケティングを始めた。

この結果、外国人の間でタイのコンドミニアムの魅力が知られるようになったのだが、実はこの需要には2つの種類がある。

続きは次回に


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยสัญญาณตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มฟื้นตัว ดี มานด์ต่างชาติหนุน ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์เดินสายโรดโชว์ต่างชาติ หลังพบในระยะ 5 ปี อุปสงค์จากต่างชาติเติบโต เร็ว ทั้งที่อาศัยอยู่ในไทยและจากแต่ละประเทศ เหตุอสังหาฯ ไทยมีความน่าสนใจ ราคาอยู่ในระดับต่ำ มีผลตอบแทนที่ดี เมื่อ เทียบกับเพื่อนบ้าน เป็นศูนย์กลางอาเซียน มีบริการหลังการขายที่ได้มาตรฐานสากล ง่ายต่อการตัดสินใจลงทุน 

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริม ทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่าสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2559 มีโครงการ ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น 32% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน 
แม้ว่าจะยังเป็นช่วงที่มีความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและหนี้สินภาคครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ผู้ประกอบการเริ่มปรับ กลยุทธ์ทางธุรกิจโดยเน้นตลาดระดับกลางและบนมากขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการได้ขยายตลาดไปต่างประเทศเพื่อดึงกำลังซื้อ จากกลุ่มลูกค้าและนักลงทุนชาวต่างชาติที่ปัจจุบันให้ความสนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก 
เพราะมีข้อได้เปรียบในภูมิภาคหลายประการ นอกจากจะมีทำเลที่ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แล้ว ยัง เป็นแหล่งการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการเปิดขายมากที่สุดในกลุ่มอาเซียนเขตลุ่มแม่น้ำโขง (CLMV) อีกทั้งราคา เฉลี่ยทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ตึกแถวและห้องชุดพักอาศัยยังถูกกว่าหลายประเทศด้วย 
โดยข้อมูลจาก Global Property Guide Research ระบุว่าราคาคอนโดโดยเฉลี่ยต่อตารางเมตรใน ทำเลพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในของไทยมีราคาต่ำกว่าฮ่องกงกว่า 5 เท่า และสิงคโปร์กว่า 2 เท่าตัว จึงทำให้มีโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้น ไปได้อีกมาก นอกจากนี้ศักยภาพของทำเลที่อยู่บริเวณรถไฟฟ้าและการลงทุนเส้นทางรถไฟฟ้าใหม่ๆ ในไทยยังเป็นปัจจัยที่ช่วย ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในอนาคต 
ในช่วงปี 2559 ที่ผ่านมาจึงเห็นผู้ประกอบการไทยที่เริ่มปรับตัวโดยการออกไปรุกตลาดต่างชาติอย่างจริงจัง อาทิ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด ไปโรดโชว์ที่จีน รวมถึงบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็รุกตลาดต่างประเทศที่ฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน 
อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการไทยได้เริ่มบุกตลาดต่างประเทศตั้งแต่มี 2555 เป็นต้นมา โดยบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) นับ เป็นผู้ประกอบการไทยรายแรกๆ ที่ได้ไปรุกตลาดต่างชาติ และมีจำนวนยูนิตที่ออกไปขายในต่างประเทศสูงเป็นอันดับต้นๆ ใน ตลาดทั้งการทำโรดโชว์ในฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวันและจีน รวมถึงการเปิดจองคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆ ที่ต่างประเทศพร้อม กับประเทศไทย ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น 
 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その5)

家計債務推移

下にコピーペーストしたのは1か月ほど前、英字紙バンコクポストに載った記事の一部ですが、デベロッパー各社は今後もハイエンドプロジェクトの供給に注力するというものです。

 

この流れは今年だけでなく向こう数年続き、中低所得層を対象とする10万/㎡以下のコンドミニアムは今後もなかなか売れない状況が続くだろう、と私は思っています。

 

というのも、このタイ中央銀行のグラフからも分かるようにタイの家計債務の問題は一向に改善されていないからです。

 

GDPの8割にもなる国民の借金体質は特にミドルクラス以下の家計で顕著であり、NPL(不良債権)の発生を恐れた金融機関は彼らに住宅ローンの貸し出しをしません。中低所得者の住宅ローン申請の実に6割が却下されるのが現状で、日本ではちょっと考えられない状況が続いています。

 

その結果、大手デベロッパー各社は、資金的に余裕があり住宅ローンが借りられるアッパーミドルクラス以上の消費者をターゲットにしたハイエンドプロジェクトに今後も注力していく、というのがバンコクポストの記事なのですが、これは、もう2年も前から始まったことで、今さら新しいことでもないですが、これからもまだ続くということです。

 

従って、少なくとも向こう数年、こんな状況が続くとすれば、サムットプラカンやノンタブリの郊外プロジェクトは今買ってはいけないということになります。

 

それに対し、このところアッパーミドルクラスの注目が集まりつつあるのがスクムビット・ミッドタウンであり、投資として最もリスクが低い、逆に言えば最も有望だと、私は思っています。

 
ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  
 

The Bangkok Post
Most Developers Still Targeting High-End Market
A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. 
“We target boosting our premium-market sales after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks” 
コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
バンコク ブログランキング
カテゴリー