バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年03月

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その4)

Mega Bangnaウィズダム101店舗棟記事の内容は以上ですが、私もウドムスクの将来性については1年前に出版した本の中で書いたし、月刊経済誌アレイズでも、ダークホースはBTS「幸福駅」と題して推薦記事を書きました。

 

そして、今回のセミナーでも、オンヌットからウドムスクにかけては、現在、アナンダーとサンシリが新規プロジェクト市場をほぼ独占していること、そして、この中でもウドムスクは要注目であるというコメントをしました。

 

しかし一方で、ナイトフランクのレポートを例に挙げ、駅前の土地も取得がだんだんと難しくなりつつあり、今は12万バーツ/㎡前後で用地取得したプロジェクトの売り出し中だが、今後はもうこの価格では無理だろうとも話しました。

 

そういう意味では、今販売中のプレビルド・プロジェクトで注目すべきはソイ66のアイディオ・モビだろうと思います。ただし、バンジャークのアイディオ、プンナウィティのラインも決して悪くないと思います。もっともオンヌットのサイアミーズは企画が悪いし、デべとしても中堅止まりなので工事監理やクオリティにも不安があり、お勧めしませんが。

 

ところで、この記事ではプロンポンやトンローに住む日本人駐在員達が移り住んでくるなどと書いていますが、当面はオンヌットまでだろうと思います。将来的にはそういうこともあるとは思いますが、今もしそういう日本人がいるとすれば現地採用の日本人であり、7万から8万バーツの給料をもらっている人であれば、2万バーツ位までの家賃負担は可能だろうと思います。

 

ただし、我々日本人が投資する場合、やはり入居者募集や物件管理が最大の課題です。

 

ちなみにもし私がこれからアウター・スクムビットで投資するとすれば、やはりウドムスクを選びます。そして、中長期保有して賃貸運営で資金回収を図るのであれば、できるだけインベストメント・マルティプライヤーの小さい中古物件に、一方、キャピタルゲインを実現し短期投資で高いIRRを狙うのであれば、プレビルドの初期段階での投資ということを考えますが、市場としては非常に有望ながらテナント募集や賃貸運営の問題をどう解決するかにかかっています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その3)

ミッドタウン家賃相場BTSによる移動の便利さだけではなく、住宅という観点から見た生活の質の面も向上する。

このエリアではBTSバンナー駅とウドムスク駅の間を結ぶ幅員4メートル、長さ1700メートルものスカイウォーク(空中歩道)が年内に整備される予定であり、現在バンナートラッドの幹線道路によって隔てられているウドムスクとバンナーの両エリアが一体化し、その結果、ウドムスクとバンナー周辺の住民はバンナー交差点を安全で容易に行き来できるようになる。

 

そして、最も注目すべき点は、これら商業施設の開発やインフラの整備が進んだ結果、この地域に人が集まり始めることである。つまり、こういった商業施設を利用する、もしくはそこで働き居住するという需要が生まれ、最終的にウドムスクからバンナーにかけてのエリアはバンコク東部交通のハブ、そして副都心になる。

 

特にウドムスク駅は、バンコク都心部への通勤が便利な住宅を探す人々と、バンナートラッドに車で乗り入れてバンコク郊外へ通勤できる住宅を探す人々の両方の需要を満たせるという強みがあり、自己居住のための購入需要だけでなく、賃貸で貸し出す投資需要も見込める。

 

また、将来、ここに移り住んでくる賃借人としては、既にバンコク生活が長く、バンコクに住み慣れた日本人の賃貸需要が見込めるが、彼等はプロンポン、トンロー、エッカマイなどから移り住んでくると思われる。

 

というのも、この辺りは都心部に簡単に行けるのに家賃にはかなりの割安感があるからである。(添付の表がウドムスクの賃料相場)

次回に続く
 

 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวยังจะช่วยยกระดับการใช้ชีวิตของคนที่อาศัยในทำเลดังกล่าวให้สะดวกสบาย มีทางเลือกในการเดินทาง คนที่อยู่อุดมสุขสามารถเดินไปแยกบางนาได้สะดวกและปลอดภัยมากขึ้น หรือคนที่อยู่บริเวณใกล้ บีทีเอสบางนา ซึ่งเลยแยกบางนาก็สามารถเดินย้อนกลับมาทางฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกและปลอดภัยเช่นกัน ถือว่าช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับการอยู่อาศัยย่านนี้ และทำให้การอยู่อาศัยไม่กระจุกตัวอยู่บริเวณใดบริเวณหนึ่ง อีกทั้งคนที่ทำงานย่านบางนา-ตราดยังสามารถเลือกอยู่อาศัยบริเวณใกล้สถานีอุดมสุขได้ เพราะสามารถเดินมาเชื่อมต่อรถฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกมากขึ้น

ความน่าสนใจของโครงการต่างๆ ที่กล่าวมา ก็คือ การจะสร้างความเคลื่อนไหวให้กับคนย่านนี้ในการสัญจรไปมาทั้งเข้าใช้บริการ ทำงาน อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ส่งเสริมให้พื้นที่นี้มีความเป็น Hub ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกได้อย่างแท้จริง เป็นการสร้าง Node (จุดศูนย์รวมความเจริญ) แห่งใหม่ที่พัฒนาโดยภาคเอกชน ต่อยอดจากโครงการคมนาคมของภาครัฐ จึงไม่แปลกที่เมื่อมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ในย่านนี้ จะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามมา

ขณะที่เมื่อเจาะลึกทำเลที่น่าสนใจของสุขุมวิทตอนปลาย บริเวณใกล้รถไฟฟ้า “สถานีอุดมสุข” หรือย่านสุขุมวิท 66 ถือว่ามีความน่าสนใจมาก เพราะนอกจากอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าเส้นทางหลักที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกมากแล้ว การอยู่อาศัยในบริเวณสถานีอุดมสุขยังเดินทางไปถนนบางนาได้สะดวกด้วย เพราะมีรถที่เชื่อมต่อมุ่งหน้าสู่แยกบางนา เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนบางนา-ตราดได้เลย อีกทั้ง ยังใกล้ตลาดเก่าแก่ย่านอุดมสุขที่ทำให้การเข้าถึงอาหารการกิน ความเป็นอยู่สะดวกสบาย
 ปัจจัยดังกล่าวทำให้ที่อยู่อาศัยใกล้สถานีอุดมสุขได้รับความสนใจทั้งคนที่ต้องการหาทำเลที่เข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า หรือคนทำงานออกนอกเมืองไปทางย่านบางนา-ตราด ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้มีทั้งซื้ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนลงทุนเช่า โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่นที่คุ้นเคยการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แล้ว และมองว่า การเลือกห้องชุดในโครงการที่ขยับมาจากพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะนอกจากจะเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกไม่แพ้กันแล้ว อัตราค่าเช่ายังไม่สูงมากด้วย

 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その2)

バンナートラッドバンコクモールこの記事は次のようなキャプションで始まります。

จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง

「注目されるアウター・スクムビット(ミッドタウン):都市部に住む人にとっての新しい選択肢」

 

ここ数年間、アウター・スクムビットのミッドタウン が注目されるようになってきた。

 

その理由は、このスクムビット・ミッドタウンエリアでは新規の商業施設が次々と開発されつつあり、その利便性の向上が多くの人を引きつけていること、そして、このエリアがバンコクの新しいダウンタウンとしても変貌を遂げつつあることにある。

 

例えば、バンナー交差点で開発中の敷地面積が100ライにも及ぶ大きなショッピングセンター、バンコクモールがその際たるものである。

 

このバンコクモールはザ・モールグループにより開発されるが、極めて巨大なスケールのショッピングモールであるだけでなく、コンドミニアム、サービスアパートメント、オフィスビルを含めた複合総合開発でもある。従って、今後バンナー交差点周辺は大きく変貌すると注目を集めているのである。

 

この続きは次回
 

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  


จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำเลสุขุมวิทตอนปลาย กลายเป็นหนึ่งในย่านที่ถูกจับตามองเป็นอันดับต้นๆ จากการที่จะเกิดโครงการเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ที่จะเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดคนเข้าสู่พื้นที่บริเวณนี้ และจะผลักดันให้ย่านสุขุมวิทตอนปลายกลายเป็นอีกหนึ่งศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น 
โครงการศูนย์การค้าแบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ บริเวณแยกบางนา

โครงการดังกล่าวพัฒนาโดยกลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งตั้งเป้าจะให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคที่จะมีทั้งโครงการศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ถูกจับตามองมากที่สุด เพราะจะเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการพลิกโฉมพื้นที่บริเวณแยกบางนาให้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
นอกจากนี้ ยังมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่อีก 1-2 โครงการเกิดใหม่ในบริเวณใกล้เคียงย่านสุขุมวิทตอนปลาย เช่น เมกา บางนา 2 ของกลุ่มเอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ ที่เตรียมนำที่ดินที่เหลืออีก 200 ไร่ใกล้กับเมกา บางนา 1 มาพัฒนาต่อเนื่อง หลังจากที่โครงการแรกประสบความสำเร็จ มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก รวมถึง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะมีทั้งที่อยู่อาศัยและคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ที่จะเกิดขึ้นบริเวณใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าปุณณวิถี ที่สร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่บริเวณนี้ด้วยเช่นกัน
ในด้านคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย นอกจากความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าแล้ว ในอนาคตทำเลย่านนี้ยังจะมีเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางนาและสถานีบีทีเอสอุดมสุข หรือ Sky Walk ขนาดกว้าง 4 เมตร ระยะทาง 1,700 เมตร ซึ่งปัจจุบันสำนักการจราจรและขนส่ง (สจส.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ระหว่าง เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้ประชาชน คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2560 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その1)

タイトル

第5回セミナーでは、注目のミッドタウン・フリンジと題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。


というのも、今後交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。


つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、開発用地も少なく既に用地取得が困難になりつつあります。


そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィッティ、ウドムスク駅前のコンドミニアムであろうことは、容易に想像がつきます。


そんなことで、今回のセミナーでは予算が1,500万円から2,000万円の日本人投資家にとって、スクムビット線のオンヌットからウドムスクのコンドミニアムは絶好の投資対象であるというレクチャーをしたわけです。


そして、16日でセミナーも終わり、昨日タイ語版DDプロパティの最新記事を読んでいたところ、偶然、私と同じことをいっている記事が目に止まりました。結局のところ、マーケットの動きをモニターしていれば誰でも簡単に導き出せる結論なのだろうとは思いましたが、説得力のある内容でもあり、次回で紹介することにします。


ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村  

第5回セミナーツアーを終えて

S__193249933月16日、第5回目のバンコク不動産セミナーツアーを終えました。今回は博多に始まり、大阪、名古屋、東京(2日間)、群馬と北上し、計6日間のセミナーで約100名の参加者がありました。


毎回5回程度のセミナーを開催するので、昨年7月に第1回を始めたこのセミナーも第5回までで計25回程開いたことになります。


また、東京では定員20名のところ、50人以上もの参加希望があり、急ですが、追加セミナーをやりますで書いたように、急遽、午前と午後、1日2回の開催に切り替えたこともありました。
 

セミナーという形式を取ってはいるものの、実際は特定の物件を売るための販売キャンペーン的なものが多い中、私のセミナーは投資コンサルタントとしてのそれであり、毎回、テーマを変えながらバンコク不動産市場の動向、構造や特性についてできるだけ投資家にとって有益な最新情報を伝えるように努めてきたつもりです。


従って、主催者のラ・アトレアジア・タイランドが昨年売り出したプロジェクト、168スクムビット36についても、私はセミナーの中でセールストークめいたことは極力言わないようにしてきたのですが、その結果、新しい情報を求めて私のセミナーに毎回のように参加してくれたリピーターの方も結構いました。


ちなみに、このプロジェクトは今は15万バーツ/㎡台と2割以上値上げしてしまい、価格的な魅力はもうあまりなくなりましたが、当初のプリセール段階では、トンローでありながら12万バーツ/㎡台とアッパークラス並の価格であったこと、昨年、注目のスクムビット・ソイ36と題して6回にわたり書いたように、ソイ36は今後間違いなく人気が出てくるという観点から悪いプロジェクトではなかったと思います。

実際、私も自分の投資判断に基づきプリセール価格で55㎡の1ベッドルームに投資させてもらいましたが、今年に入って以前はあまり人気のなかったトンロー駅の南側、すなわちソイ36やソイ38でシンハーのエッセ、ランド・アンド・ハウスのザ・バンコク、サンシリのスーパーラグジュアリーと続々と新規プロジェクトが計画されつつあります。また、どれも30万バーツ/㎡以上でこれから販売開始されるとの噂もあり、予想通りのことが起こっていると思います。


とまあ、そんな状況なのですが、実際問題、このセミナーツアーはその準備を含めるとかなりの時間と労力を取られることもあり、ブログ更新がほとんど止まってしまうというデメリットがあります。従って、そろそろこの辺で日本でのセミナーツアーは一区切りさせ、今後は以前のように週に2、3回は市場トレンドや不動産事情についてバンコクから直近の情報を発信していくことにします。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村 
 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
バンコク ブログランキング
カテゴリー