バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年02月

第5回バンコク不動産投資セミナー

セミナーサンプル第5回セミナーの日程が決まりましたので、改めて下記、ご連絡します。

これは今回のセミナー資料の一部ですが、バンコク中心部のマーケット動向について解説後、BTSスクムビット線のアウタースクムビットと呼ばれるミッドタウン のマーケットに注目し、その現状や将来性、投資のメリットやデメリットについて話していきます。

参加ご希望の方は bkk.condostory@gmail.com にご連絡下さい。

スケジュール
3月8日 福岡 午後7時
3月10日 大阪 午後7時
3月11日 名古屋 午後2時 
3月12日 東京 午後2時 
3月14日 東京 午後7時
3月15日 群馬(館林)午後2時(注:館林ではパタヤについてもセミナーをやります)


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CBREの2017年市場予測

CBD地価推移

ちょっと遅くなりましたが、CBREタイランドが今年の不動産市場をどう見ているかについて、以下サマリーしておきます。

 

1.タイ中央銀行の予測では、タイの経済成長は昨年と同様、3.2%程度にとどまる。

 

2.アメリカの中国に対する保護貿易主義的な政策はタイ経済にとっても、タイから中国に対する原材料輸出の減少につながりる重大なリスク。

 

3.海外からの投資増: 外国人投資家の投資需要が継続する一方、国内金融機関の貸し渋りも続くことで、外国人投資家にとって有利な投資環境が今年も続く。従って、外国人の不動産購入はさらに増加。

 

4.中心部の用地不足が続く: CBDプライムロケーションの地価はさらに値上りし、今年、過去最高取引事例価格は更新される。

 

5.今年もハイエンド以上のコンドミニアムに対する需要は大きく、全体の85%がタイ人によって購入される。しかし、この需要はより選別的になり、売れるプロジェクトと売れないプロジェクトに分かれる。

 

6.デベロッパー各社は昨年に引き続き今年も海外でのマーケティングに注力する。特に外国人投資家の間で需要の大きいユニット単価が10百万バーツ(約32百万円)以下の物件を供給する。

 

7.シンガポールや香港と違ってタイでは外国人投資家に対する追加的な登録免許税が課されていないこともタイの不動産人気が続く理由となる。

 

以上、5項のハイエンドの定義がないので不明確ですが、85%がタイ人に購入されるということであれば、グレードセグメンテーションでアッパークラス以上、つまり平米単価で12万バーツ以上と考えていいと思います。

なぜなら平米で20万バーツを超えるラグジュアリークラス以上であれば、ここまでタイ人比率は高くないだろうと思うからです。

 

ところで、ここでいうハイエンドクラスはいわゆるアッパーミドルクラス以上でなければ買えない価格帯に入ってきます。彼らは銀行の与信審査をパスできるので需要も大きく、各デベロッパーもこのセグメントをターゲットにしてきて今年は大量の供給が出てくるはずです。

 

そんな状況下ではユニット単価が5百万から10百万バーツの物件の中から優れたポテンシャリティのものを選び取る選球眼が不可欠になります。そのためにもこのブログが参考資料として役に立てばいいと思います。


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Bangkok Real Estate Market Outlook 2017

The overall economic outlook for Thailand looks set to mirror that of the past year, with the Bank of Thailand (BOT) maintaining its economic growth forecasts of 3.2% for 2016 and 2017.

External Factors Post Greatest Challenges to Thai Economy
The prospect of protectionist US trade policies towards China represents one of the major risks to the Thai economy over 2017, with a lower volume of Chinese exports to the US in turn reducing Thai shipments of raw and manufactured products to China for re-export.

Greater Foreign Investment
While no fundamental shift in the dominance of prominent local developers is set to occur over 2017, market interest shown by foreign groups in Thailand, combined with cautious domestic bank lending, has created a favourable environment for increased activity from overseas investors and a clear catalyst for greater inbound investment in the Thai property market over the year.

Demand for Prime Land Sites to Continue
CBRE Research believes that the price of prime Central Business District (CBD) land in Bangkok will continue to increase as downtown condominium demand continues to remain strong with prices projected to increase further over 2017. CBRE Research is confident that the land price record will be broken again in each CBD location.

2017 will continue to see a rise in interest in the acquisition of value added opportunities, principally in the form of older properties in need of renovation. Offices, hotels and apartment buildings will be most actively sought by prospective purchasers.

Residential Buyers More Selective, Developers to Increase Overseas Project Marketing
CBRE believes demand for high-end and above condominium projects will remain strong over 2017 although buyers will become more selective. Demand will continue to be driven largely by Thai buyers, accounting for 85% of the buyers.

We expect developers will continue to explore overseas sales opportunities, building on the success of projects actively marketed internationally in 2016 , with units priced below THB10 million proving popular among international buyers. Thailand has the added benefit of no punitive stamp duties for foreign nationals, unlike markets such as Singapore and Hong Kong, which serves to heighten the appeal of Bangkok property.

不動産市場透明度から見たタイのカントリーリスク

不動産市場透明度機関投資家が海外不動産投資を考える場合、一番最初はカントリーリスクについて検討します。

これには戦争の可能性や潜在的経済成長率とかもありますが、不動産市場自体の透明性も大きなリスク要因です。

その点では、アメリカやイギリスの不動産市場の透明性は世界でも最高クラスであり、怪しげな詐欺にひっかかったり、市場価値が見当もつかないという問題はあまりないので、少なくともマーケットの透明性についてのカントリーリスクはほとんどありません。

私は仕事の中で主にアメリカ、イギリス、オーストラリアの各種商業不動産に関して、開発や投資事業をしてきましたが、そういった国々ではいわゆるチャータード・サーベイヤーといわれるプロのコンサルティングやリサーチを行う会社があり、市場のトレンドや 誰がどんなプロジェクトを買っているかという動きが手に取るように分かりました。

ロンドンに居た頃は主にオフィスビルの開発をやっていたのですが、当時、私はサビルスというサーベイヤーをコンサルティング会社として使っていました。彼らのリサーチは業界でも信頼度が高く、彼らが不動産市場に悲観的な見方をするレポートを出すと、大体翌日は不動産関連株の株価が下げるというような現象も出ていたほどで、それだけリサーチが確立していたということです。

ところで、私がこのブログを書き始めたのが2014年でしたが、その当時から少なくともバンコクの不動産市場に関して言えば、欧米諸国ほどには情報が開示されてはいないものの、CBRE、コリアーズ、ナイトフランク、プラスプロパティ等の調査機関があったので、ある程度体系的にマーケットの動きをウォッチできる状況にはなっていました。

上の表は1月の前回セミナーで使用したものですが、約10年以上前のタイ不動産市場は今のベトナムレベルの透明性しかなく、こうなると機関投資家でもデューディリで相当な調査をしなければならなかったので、素人の投資家にはなかなか手が出せない危ない市場だったことが分かります。

バンコクで日本人投資家を相手にしたトゥインピークス事件というコンドミニアム詐欺事件が起こったのもこのころでした。

従って、当時に比べれば、今はかなりマーケットの透明性が上がってきているので、私が今やっているような各種データやレポートを読み込んで、日本人投資家に直近のマーケットの動きをレポートすることができるわけです。もし10年前に来ていたらとても今のようなブログは書けなかっただろうと思います。

それにしても、この表で分かるのは、ベトナムやミャンマーはまだまだ怖くて買えないということです。また、この表にはないものの、同じ旧共産圏であったラオスやカンボジアも同じだろうと思います。

従って、デューディリで何百万円もかけられる機関投資家なら別ですが、AEC加盟国といってもこういう市場の透明度が低い国には個人投資家はまだ近寄らない方がいいと思います。

それでもこういった国での不動産投資こそが面白いと思うのならやればいいですが、プロの機関投資家でさえ逡巡するマーケットに、まともなデューディリジェンスもできない投資家が出ていくというのは、ただの無謀なギャンブルにしか私には思えませんが・・・。

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ネクサスの2017年市場予測(その2)

無題前回からの続き

・ 2016年の地価上昇は、2015年に比べて穏やかであった。従って、2015年にSCアセットが史上最高取引価格で購入したチットロムの191万バーツ/ワー(約500万円/坪)の記録も更新されなかった。しかし、2017年には、英国大使館が所有するワイヤレスロードの土地が噂どおりに売却されれば、史上最高取引価格が更新されることは確実であろう
 
・ 2017年のコンドミニアム市場は、全体として需要も供給も増加し今より状況はよくなる。しかし、郊外については平米単価で10万バーツ以下のプロジェクトでなければ顧客層である中低所得層がついてこられない
 
・ 2016年に新規供給されたコンドミニアムの価格は、販売低迷にもかかわらず平米単価で2015年の106,000バーツから121,000へと14%も上昇したが、これは2015年に地価が急上昇したことにより、開発コストの大きな部分を占める土地のコストが上昇した結果である
 
・ バンコクの新規コンドミニアム価格が需要が弱い時でも値上がりするのは、地価が上昇するからである。それでもデベロッパーが用地取得して開発を続けるのは、中長期的には市場に強気だということでもある

一方、追加ですが、CBREも大体次のようなコメントをしています。

・ 2016年は全体ではコンドミニアム市場が低迷したが、ダウンタウンのハイエンドプロジェクトのプレビルド販売価格は4.7%上昇し、平均で219,000バーツ/平米になった
 
・ バンコクのプライムエリアであるスクムビット、サートーン、セントラルルンピニーにあるハイエンドコンドミニアムに対する需要は2017年も衰えない
 
・ 住宅ローンの借り入れがますます困難になりつつある中低所得層がターゲットの中級クラスや廉価な物件の市場とは対照的に、ラグジュアリーコンドミニアム市場は2017年もさらに成長する

以上ですが、ダウンタウンでの高額物件の開発に各デベロッパーがシフトする中、先日も書いたように供給過剰のリスクが出てきているものの、それでも土地が値上がりする以上、コンドミニアムの価格も上がるというバンコク中心部特有の市場構造により、値上りはこれからも続くということだろうと思います。

しかし、これは需給関係に基づいて値上りする健全な価格上昇ではなく、
特に、今まで多くても年に2、3プロジェクトしか新規のラグジュアリー供給がなかったトンロー・ソイ55や駅周辺で今年はせきを切ったかのようなラグジュアリー供給ラッシュです。

こうなると、トンローで買ってもいいかも、と興味があるのは2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)で書いたザ・バンコクぐらいのような気がするし
ハイエンドマーケットは息切れしないのか?で何回かに分けて書いたように、今のデベロップメント・パイプラインから見て、トンローの中途半端な新規のラグジュアリーにはそろそろ気を付けたほうがいい、と私は思い始めているのですが…。

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ネクサスの2017年市場予測(その1)

ネクサスの市場予測この資料は先月のセミナーで使ったものですが、このブログでも改めて紹介しておくことにします。

独立系リサーチ会社でポジショントークをあまり感じさせない中立的なのがネクサスの特徴ですが、やや楽観的な面があるものの、彼らのバンコクコンドミニアム市場予測はいつも参考になります。

まずは、このグラフの中でいうエリアのデフィニションからですが、

 CBD:Central Business District(中心部ビジネス街)と呼ばれ東京の丸の内、大手町のようなところで、アソーク、セントラル・ルンピニー、シーロム、サートーン

ダウンタウン:CBDを含むバンコク都内の中心部(主にBTSやMRTの駅があるCBD付近のエリアと考えてよい。例:ラーマ9、パヤータイ、ラーチャテウィ、ラーマ3、プロンポン、トンロー、エッカマイ)

都市近郊フリンジ、ミッドタウン:ダウンタウンから外に出た近郊エリア(例:オンヌット、プラカノーン、フアイクワン、ラーチャダー、ラットプラウ、スティサーン、パホンヨーティン)

郊外:パリモントンと呼ばれる近隣県(例:ノンタブリー、サムットプラガーン、パトゥムタニー)

そして、彼らの市場予測は以下です。

・2017年のバンコク地価は、2015年と2016年の上昇率である5%から10%を大きく上回り10%から30%上昇する。その結果、首都圏全体のコンドミニアム価格も6%から7%上昇するが、特に用地不足により地価上昇が激しいダウンタウンのコンドミニアム価格は9%から10%と最も上昇する。また、スーパーラグジュアリー級の新規プロジェクトでは平米単価が45万バーツを超えるものが複数出てくる
 
次回に続く


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ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その5)

買ってはいけないプロジェクトこのバンコクポストの記事は、予算が1,500万円から2,000万円ほどの一般的な日本人個人投資家にとっては注目すべきニュースです。

すなわち、タイ人アッパーミドルクラスが買うハイエンド・コンドミニアムといえば、セグメントでいうアッパークラスからハイクラス、金額にして
150,000バーツ/㎡前後であり、我々にとっても手ごろな投資金額だからです。

このことは、拙著「バンコク不動産投資」の第4章でも書きましたが、
為替や金利、株式市場の動向に左右されやすい外国人やタイ人富裕層が買うラグジュアリー物件よりも、ホワイトカラー・ミドルクラス(アッパーミドルクラス)の実需買いは裾野が広く大きな流れであり、このクラスのマーケットは堅実な成長が見込めるという考えは、今でも変わっていません。

しかし、今、ダウンタウンで駅から500メートル以内の新規プロジェクトで、アッパーミドルクラスが買えるものはかなり少なくなってきているというのが実状でもあり、そうすると次のターゲットはやはりバンコク都内のミッドタウンフリンジやミッドタウンに移ると思います。

ただし、バンコク都内のミッドタウンならどこでもいいのかというとそれは全く違います。例えば、パープルライン沿線のウォンサワン、ティワノン、ラタナティベートなどは膨大な供給過剰が今も続いており、我々日本人は絶対に買ってはいけないエリアです。

タイ人の業界関係者から聞いた例として、APのアスパイアー・
ウォンサワン、イースタンスターのアンバー・ティワノン、同じくAPのアスパイアー・ラタナティベート2などは売行きがよくないプロジェクトとして知られているようですが、こういう業界事情に明るくない日本人は特に敬遠すべきエリアです。

同様の理由で、
ベーリング以遠のグリーンラインの延伸でエラワンやサムットプラガーンに期待する日本人投資家も多いものの、私はそれにも否定的で、タイ人アッパーミドルはそんなところはまず買ってこないと思っています。

つまり、この辺りで廉価な1ベッドルームを買うのはいわゆる地元の工場労働者であり、今の銀行の与信基準ではほとんど住宅ローンが借りられないことを考えると、これからも販売不振は長引くと思っています。

そんなこともあり、3月のセミナーでは、これから予算に余裕があるアッパーミドルクラスが狙ってくるロケーションはどこなのか、そしてそれは何故なのかについて、私の考えることを直近のデータを基に話すつもりです。


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ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その4)

投資家層別マトリクスさて、これまでラグジュアリー以上のハイエンドプロジェクトに関して今後の問題点について見てきましたが、実際に今、中途半端な新規ラグジュアリー物件の売行きは低迷していて、多分、今年一杯は回復しないと思います。

また、可能性は小さいものの、最悪の場合、スーパーラグジュアリーにも飛び火して、ラグジュアリー市場総崩れというシナリオもありだと思っています。

買うから上がる、上がるからまた買うという日本で起こった本当のバブルを経験した私から見れば、これはバブル崩壊というより、事前にマーケットリサーチをしようともしない新興国デベロッパーによくある無謀な供給過剰が勝手に引き起こした不動産業界の自滅であり、これはこれで仕方がないとも思います。

少なくとも、廉価なアフォーダブル市場で無謀ともいえる供給過剰を引き起こして、今、大手各デベはこれだけ苦戦をしているわけであり、多少は学習効果があればいいのですが。

いずれにせよ、このブログは平均的な日本人投資家を対象に書いているし、私自身、スーパーラグジュアリーにはあまり興味が無いので、そういう人はCBREあたりに行って話を聞いたらいいと思います。

少なくとも私は、今、ラグジュアリーセグメントは踊り場にきていると思うし、どうしても買うなら将来ヴィンテージになるような優れたコンドを買うべきだろうと思いますが、それでも私には
身分不相応なので買わないと思います。


ところで、前回のJLLのレポートではラグジュアリーの定義が150,000/㎡以上になっているので、他社とは定義がちょっと違っていて混同してしまうかもしれません。

私が使うセグメンテーションでもハイエンドの定義を200,000/㎡以上としているのですが、他社もそうしているところが多いようです。従って、JLLの分類では一般にハイクラス(150,000/㎡から200,000/㎡)のセグメントもハイエンドに入ってしまうのですが、150,000/㎡前後というのは購入者層が全然厚いので、ラグジュアリーと一緒にしてしまうのは無理があります。

例として下に添付したのは最近のバンコクポストの記事ですが、今年、大手デベロッパー各社は外国人や富裕層がターゲットのラグジュアリーだけでなく、ミドルクラスからアッパーミドルクラスをターゲットにしたプロジェクト(JLLと同じくこれらも合わせてハイエンドと言っています)の売り出しにも注力しつつあり、これにより住宅市場全体が昨年比で少なくとも5%成長すると予想していいます。

理由としては、中流以下の所得層は今年も金融機関から住宅ローンがなかなか借りられないため、需要が伸びないのに対し、ミドルクラスからアッパーミドルクラスのマーケットでは今後も旺盛な需要があるからとのことで、これは全く正しい選択だと思います。

例として、プルクサーはこのマーケットでの売り上げ比率を昨年の10%以下から今年は20%へと拡大しようとしているし、ルンピニは昨年、彼らの主たる顧客層である中低所得層のうち、60%もの顧客がローンが借りられなかったことから、今年はターゲット顧客層をミドルクラスからアッパーミドルクラスにシフトしようとしているとのこと。

次回に続く

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Most Developers Still Targeting High-End Market

January 16, 2017


A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. The Bangkok Post claims the total value of projects launched in Thailand this year will likely be at least THB 274 billion with market growth of 5 per cent from last year’s level being predicted.

The decision to target the high-end market comes as developers in Thailand witness stronger demand here than in the lower-income end of the market. The lower-end segment continues to suffer from very tight criteria enforced by banks on the approval of mortgage applications which has made it difficult for buyers to acquire homes.

We target boosting our premium-market sales to 20 per cent of our portfolio, from less than 10 per cent last year, after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks,” explains Pruksa Real Estate chief executive officer Thongma Vijitpongpun to local media.

Pruksa plans to launch four upscale condominium projects this year worth an estimated THB 10 billion. In addition to this, the company is also planning to launch more luxury detached housing in 2017 in order to keep up with demand in this segment. The company tells the Post that it expects sales value from the high-end market to account for at least 20 per cent of its sales for this year.

LPN Development is another developer to focus more on the mid- and upper-market condominiums in 2017 after 60 per cent of its customers in the lower-income market had their home-loan applications rejected by the banks towards the end of 2016.

ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その3)

The Line以下はJLLレポートの続き

スーパーラグジュアリー(
250,000バーツ/㎡以上)とラグジュアリー(150,000から250,000バーツ/)コンドミニアムの新規供給量は2012年にはわずか1,000ユニット強しかなかったのが、2015年には8,500ユニットに増加した。

新規供給量全体に対する比率で言えば、2012年の1.9%から昨年は13.7%へと急増したことになる。

そして、もしデベロッパーが今の調子でラグジュアリーやスーパーラグジュアリー物件を供給し続ければ、やがて需要が追いつけなくなる可能性がある。実際、以前は好調だったラグジュアリークラスのプリセール販売達成率も2014年の85%から昨年は58%へと落ちてきているのだ。

そんな中、デベロッパーのサンシリやSCアセットは外国人投資家にターゲットを移し、シンガポールや香港で海外ロードショーと呼ばれるマーケティングを展開してきた。タイでは土地付きの不動産がコンドミニアム以外には買えないという法的な制限から、今でも外国人投資家のコンドミニアムに対する需要は大きいし、人気プロジェクトについては外国人比率の上限である49%に達してしまうものもあったほどだ。しかし、それが今は購入希望者は多くの選択肢から選べるようになり、何ら急いでプリセールでコミットする必要はなくなっている。

一方、タイ人富裕層については不動産以外にほかに有力な投資対象が見つからないという事情もあって、今も尚、ラグジュアリープロジェクトの購入に食指を動かしているものの、彼らの場合、バンコク中心部でラグジュアリーコンドを買うだけでなく、郊外の一戸建てを買うこともできるので、外国人に比べて選択肢が多い。

今のところ、廉価でアフォーダブルな価格帯のコンドミニアムからラグジュアリーコンドミニアムへ供給をシフトすることで成功しているデベロッパーも何社かあるが、今後さらに競争が激しくなるにつれてデザインやロケーションなどで特別な魅力がない高級物件は売れなくなるリスクが高まる。

次回に続く

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The number of new project launches in the ultra-luxury (250,000 baht or more per square metre) and luxury (150,000 to 250,000 baht per square metre) condo segments has jumped significantly over the past few years. In 2012, just over 1,000 luxury condo units were introduced, with no new launches in the ultra-luxury segment. In contrast, by 2015 the number of ultra-luxury and luxury units launched had skyrocketed to more than 8,500. In 2012, ultra-luxury and luxury condos accounted for just 1.9% of total condo unit launches, but the figure jumped to 13.7% last year.

If developers continue to launch new ultra-luxury and luxury condos at the same rate as in recent years, demand may struggle to keep pace. Previously, the limited supply of ultra-luxury and luxury condos resulted in relatively high presales rates. However, the aforementioned boom in supply has resulted in declining presales rates. Average presales rates for luxury condos fell from 85% in 2014 to just 58% in 2016.

To counter declining presales rates, some developers (such as Sansiri and SC Asset) have allocated greater resources to selling to foreign buyers, organising roadshows in Singapore and Hong Kong. There remains significant interest in luxury condos from foreigners who are unable to purchase landed property in Thailand for regulatory reasons. In fact, foreign interest in some luxury condos has been so great that the 49% foreign quota has been hit.

Prospective buyers of luxury condos are spoiled for choice, feeling little pressure to rush into a presales commitment. Wealthy Thais may be inclined to invest in luxury condos because they perceive a lack of attractive alternatives. However, the decision for wealthy Thais is less clear-cut than for foreigners as the former have more choices: they can purchase a luxury condo unit in central Bangkok or a luxury home in a suburban area. While luxury suburban homes offer greater living space to accommodate a larger family, luxury condo units offer superior potential for capital gains and greater geographical convenience.

One prime example of an ultra-luxury project that resonated with buyers in terms of both location and design is the Kraam luxury condo developed by NYE Estate, near Phrom Phong skytrain station. The project's luxurious interior design and attractive location helped drive an impressive presales rate of 70%. However, several competing luxury projects continue to struggle with relatively low presales rates because of inferior design and/or location.

While expanding away from low-end condos to the luxury segment has proved fruitful for some residential developers, caution may be advised. With the ultra-luxury and luxury segments becoming much more competitive about any future luxury condo launches. Without a unique design, location or selling point, a new luxury project runs the risk of getting lost in the currently overcrowded market. 


 

ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その2)

スーパーラグジュアリー最近、JLLタイランド・リサーチのレポートが以下のような問題提起をしていますが、これはかなり説得力のある内容です。

郊外の廉価なコンドミニアムが過剰供給で苦戦する中、大手デベロッパーはどこも売れ行きのいいハイエンド・コンドミニアムに開発の中心をシフトしつつある。

しかし、ラグジュアリーコンドのセグメントについては、顧客層の基盤が小さいことからその需要も限られていることを忘れてはならない。


今、平米単価で6万バーツ以下の廉価なコンドミニアムが供給過剰になっているが、これは大洪水のあと、2011年から2013年にかけてマストランジットの新線や延伸計画に先行して大量供給が行われた結果である。

2013
年だけでもこのセグメントでは43,000ユニットもの新規供給があり、これは2011年の3倍もの供給ラッシュであった。しかし一方で、家計債務の増加に伴ってこのセグメントのプリセールでの売れ行きは悪化し始め、2014年以降、中低価格帯プロジェクトの売れ行きは落ち込んだままとなっている。
 

それに対し、大手デベロッパーがどのような戦略で対応してきたかが、以下の例である。

 
1.ルンピニはそれまでの主たる供給価格帯であった廉価なアフォーダブル・コンドミニアムからハイエンドプロジェクトにシフトしつつある。特に、スクムビット・ソイ24の高級物件、ルンピニ24の成功により、今後はルンピニスイートのブランドでハイエンドプロジェクトを増やしていく戦略である。

 
2.サンシリもザ・モニュメントやザ・ラインのブランドでハイエンドコンドにシフトしてきた。2013年にはラグジュアリーとスーパーラグジュアリーのプロジェクトが彼らの新規供給全体に占める割合はわずか9%であったのが、2016年には53%へと増加した。
 

このように、現在多くのデベロッパーがラグジュアリープロジェクトにシフトする中、当然、次のような疑問が出てくる。

今の需要がいつまでこのハイエンドシフトの大量供給についてこられるのだろうか?さらに、デベロッパーはこのハイエンドプロジェクトへのシフトによって、現在の低迷する中低価格帯市場からいつまで逃げていられるのか?

次回に続く

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Can demand keep pace with the surge in Bangkok luxury condo development?
 

Pockets of oversupply in Bangkok's lower-end condominium market, coupled with demand that remains suppressed by higher household debt, have led many residential developers to divert time and resources towards higher-end condo projects and landed property.
 

By shifting their focus towards higher-end condo projects, developers are hoping to circumnavigate the rising number of mortgage rejections and to combat continually rising land prices. However, they should also be aware of limited demand in the luxury condo segment due to its much smaller base of potential buyers.
 

Oversupply in the mid-low (60,000 baht per square metre or below) condo market is the result of rapid supply growth between 2011 and 2013 due to mass-transit network expansion and the aftermath of the Bangkok floods. The segment saw the launch of 43,000 new units in 2013, nearly three times as many as were launched in 2011.
 

Unsurprisingly, the rapid supply growth, in conjunction with a continual rise in household debt levels, has resulted in declining presales rates at many newly launched projects. Since 2014, new launches in the mid-low segment have remained subdued with high household debt and rising mortgage application rejections limiting demand.
 

The examples below illustrate how some of Bangkok's strongest developers are changing their strategy:


LPN has historically focused on developing low-end affordable condos, but is now looking to expand further into higher-end condos. Following a sustained period of weak demand for low-end units, management has signalled its intention to expand into higher-end developments.
 After the success of its first high-end project, Lumpini 24, LPN is looking to expand its presence in the higher-end market via its Lumpini Suite brand, including the upcoming Lumpini Suite Phetchaburi-Makkasan. The Lumpini Suite brand will have significantly higher average selling prices than the developer's standard projects.

Sansiri has also shifted focus towards high-end condo developments with a growing number of projects under its brands, The Monument and The Line. In 2013, ultra-luxury and luxury condos contributed just 9% of Sansiri's new launches by value, jumping to 53% in 2016. Sansiri has also diversified into developing non-branded ultra-luxury condominiums, such as its 98 Wireless and Khun by Yoo developments.
 

With many developers continuing to divert time and resources towards new luxury condo developments, the question must be asked: Is this trend sustainable and can demand keep up with the supply boom? Another equally pressing matter is whether the shift towards higher-end products will continue allowing developers to weather the current period of lacklustre demand in the mid and low-end segments. 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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