バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2017年01月

ハイエンドマーケットは息切れしないのか?(その1)

価格上昇率下に添付したのはプラスプロパティの調査レポートですが、バンコクで販売価格が20万バーツ/㎡以上のいわゆるラグジュアリーコンドミニアムが過去5年間でどれだけ値上りしたかを調べたところ、平均で3割アップしているそうです。

現在の経済不況により、中級と廉価なコンドミニアムプロジェクトの売れ行きが悪化する中、このラグジュアリーやスーパーラグジュアリークラスはタイ人富裕層や外国人に受け入れられていて、築浅物件やほぼ竣工が近づいているラグジュアリープロジェクトほど人気が高く、この表にもあるように将来ヴィンテージコンドになるような特別の魅力を持つプロジェクトの値上りは特に速いようです。

すなわち、ラグジュアリークラスの場合、ロケーションがよく、デザインやグレードも高いプロジェクトほど間違いがないということであり、一般の我々が買うように価格が割安かどうか比較検討することより、たとえ割高でも二度と出ないようなロケーションで、デザインやクオリティも
他と比べて特別優れたものこそプレミアムがつくし、値上がりもするということです。

ところで、5年で平均3割、優れた物件で4割から7割の値上りというのは、バブルを危惧するほど極端でもないと思うし、また、他とは違う差別化ができているプロジェクトを選ぶことが、今、バンコクでラグジュアリークラスを買う場合のコツだろうと私も思います。

ただ、この流れがいつまで続くかというと、最近、ちょっと疑問に思い始めています。実際、2015年と2016年には相当数のラグジュアリーコンドが売り出されましたが、
2016年に入ると同じラグジュアリークラスでも売れ行きが悪いものも結構出てきているというのが現状で、下手をするとこのセグメントは今後低迷期に入るかもしれません。

つまり、ラグジュアリークラス以上であっても勝ち組と負け組が出てきている中、いつまでもこのラグジュアリーブームが続かない可能性があるのではないか、最近はそろそろ流れが変わる時期に来ているのではないか、というような気がするのです。

次回に続く

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นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการสำรวจข้อมูลของฝ่ายวิจัยของ พลัสฯ พบว่าปัจจุบันโครงการคอนโดมิเนียม Luxury (ราคาขายตั้งแต่ 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป) ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาที่ยังคงมีอุปทานที่ยังคงขายอยู่ในตลาดจำนวน 22 โครงการ ส่วนใหญ่พบในโซนศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ได้แก่ โซนสุขุมวิทชั้นใน 11 โครงการ (50%) โซนเพลินจิต-ชิดลม 4 โครงการ (18%) และโซนสีลม - สาทร 6 โครงการ (27%) และโซนริมแม่น้ำ อีก 1 โครงการ (4%) ซึ่งสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการประเภท Luxury นี้ เนื่องจากสถานการณ์ปัจจุบันโครงการระดับกลางและระดับล่างได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว สวนทางกับโครงการระดับบนที่เติบโตได้ดีสามารถดูดซับได้อย่างต่อเนื่อง ประกอบกับทำเลของโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่บนพื้นที่ศักยภาพใจกลางเมือง มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีการบริหารจัดการและดูแลรักษาที่ดี อีกทั้งยังอยู่ใกล้เคียงกับแลนด์มาร์กสำคัญๆ ในกรุงเทพ จึงทำให้อุปทานใหม่เติบโตขึ้นมาก 

จากการวิเคราะห์ข้อมูล 5 ปีย้อนหลัง พบว่าราคาของโครงการประเภท Luxury มีราคาขายในปัจจุบันขยับขึ้นโดยเฉลี่ยถึง 30% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการจากผู้พัฒนารายใหญ่ ที่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาตลาดระดับบน นอกจากนี้หากพิจารณาในส่วนของการปรับตัวของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หรือกำลังจะสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่เร็วๆ นี้ พบว่า มีโครงการที่มีราคาเปลี่ยนแปลงสูงสุด ได้แก่ เดอะ สุโขทัย เรซิเด้นท์เซส (เปลี่ยนแปลง 75%), โนเบิล เพลินจิต (67%), เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก (61%), เดอะ เทอร์ทีไนน์ (45%), 185 ราชดำริ (40%), มาร์ค สุขุมวิท (40%) 

“สิ่งหนึ่งที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม Luxury ได้รับการตอบรับที่ดี เพราะมีความพิเศษเฉพาะตัว ทั้งดีไซน์ที่มีความหรูหราและเป็นสากล ใช้วัสดุอุปกรณ์ระดับพรีเมี่ยม เฟอร์นิเจอร์ที่มีดีไซน์และนำเข้าจากต่างประเทศ และมีการรับประกัน รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการมากกว่าโครงการทั่วไป พร้อมฟังก์ชั่นพิเศษ เช่น สระว่ายน้ำ จากุชชี่ ฟิตเนสวิว 360 องศา ลานจอดรถอัตโนมัติ สกายเลาจ์ ห้องชมภาพยนตร์ โซนสัตว์เลี้ยง สนามเด็กเล่น บริการรถลีมูซีน และบางโครงการยังมีพื้นที่จอดรถที่สามารถรองรับได้เกิน 100% มีสถานีชาร์จไฟฟ้าสำหรับรถยนต์ไฟฟ้า อีกทั้งยังมีเทคโนโลยีที่ทันสมัย เช่น การแปลงพลังงานแสงอาทิตย์เป็นไฟฟ้าเพื่อนำไปใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง หรือการดึงความร้อนจากคอมเพรสเซอร์เครื่องปรับอากาศไปยังระบบทำน้ำอุ่น เป็นต้น ซึ่งเป็นนวัตกรรมใส่ใจสิ่งแวดล้อมและช่วยประหยัดพลังงาน พร้อมเอาใจใส่ในการให้บริการ ซึ่งโครงการประเภท Luxury ในอนาคตจะต้องให้ความใส่ใจในสิ่งเหล่านี้เพิ่มมากขึ้น โดยอุปสงค์ส่วนใหญ่มาจากกลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่มาจับจองไว้เพื่อการอยู่อาศัย และเล็งถึงโอกาสของมูลค่าที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต จากข้อมูลข้างต้นพบว่าภายใน 5 ปี ราคาขายเพิ่มขึ้นถึง 30%” นายอนุกูล กล่าวสรุป 


 

第5回バンコク不動産セミナー

Osaka Seminar3月に第5回セミナーを開催する予定です。次回もいつもと同じように、前半で直近のバンコク不動産市場の動向やトピックについてハイライト的に紹介し、その後、後半で特定の話題に絞って解説をしていくことにします。

最近、また始まった円安ですが、わずか半年前まで1ドル100円だったのが、もう115円近辺になっています。それにともなってタイバーツも高くなり、タイの不動産投資はしばらく様子見を決め込んでいる人も多いと思います。

一方で、バンコクの地価は景気に関係なく今も上がり続けていて、前回のセミナーでも解説したように調査機関のネクサスプロパティは、バンコクの地価は今年1割から、場所によっては最大3割上がると予測しています。特にダウンタウンや発展が著しいミッドタウンフリンジのコンドミニアム価格は連れ高を続けているので、様子見をしているうちに物件価格がどんどん値上がりしてしまうというジレンマもあります。

しかし、実は為替リスクをミティゲートし、同時に物件価格の値上りを享受できる投資方法があります。これは機関投資家ならごく普通にやっていることなのですが、外貨でノンリコースローンを取り入れることで、レバレッジを効かせてかつ為替リスクもヘッジできるのです。そして、それと同じ効果があるのがプレビルド投資です。

この仕組については次回セミナーで具体的に解説しますが、投資手法としては向こう数年で急速な開発発展が見込め、物件価格も上昇する新興エリアのミッドタウンに対象を絞り込んで、
開発期間ができるだけ長く、しかもダウンペイメント比率が低い、すなわちエクイティ比率が小さいプレビルドに投資するのがベストということになります。

ただし、ミッドタウンでは日本人駐在員はあまり期待できず、日系賃貸仲介業者もほとんど取り扱わないという問題があったので、これまで私は敬遠してきたのですが、スクムビットのミッドタウンは今、投資の絶好のタイミングにきていると思うのです。もっとも、ベーリング以遠の郊外はまだしばらくダメだろうと思いますが。

つまり、日本人だけでなく、タイ人や白人の入居者に数年間賃貸した後、時期を見て売却するという、入口、運用、出口の3つ全てをハンドルしてくれるAM(アセットマネジャー)とPM(プロパティマネジャー)の確保ができるならスクムビットのミッドタウン投資は非常に面白いと思います。

そこで、今回はラ・アトレ(タイランド)と協議し、彼らにAMとPMを引き受けてもらうことで、日本在住の投資家でもスクムビット・ミッドタウン投資ができるようにしようと思っているので、それについてセミナーで解説してみようと思います。

このセミナー参加希望の方は、bkk.condostory@gmail.com までご連絡下さい。

まだ暫定的で変更する可能性もありますが、以下が現時点でのセミナー日程です。

3月8日 福岡 午後6時半 (注:週末でないこともあり、最少催行人数10人とさせて頂きますので、それに届かない場合、中止させて頂きます)

3月10日 大阪 午後7時
3月11日 名古屋 午後2時 
3月12日 東京 午後2時 
3月14日 東京 午後7時
3月15日 群馬(館林) 午後2時 (注:有料セミナーなので、ファンの多いパタヤについてもセミナーをやります)

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2017年の注目プロジェクト(28チットロム)

28 Chidrom次に注目すべきは、SCアセットが一昨年に史上最高値の190万バーツ/ワー(1ワーは4㎡)で購入したチットロム駅前通りの一等地に供給される彼らのフラッグシップコンド、28チットロム。

写真を見ての通り、47階と20階の2棟構成で、総ユニット数427、最小ユニットが33平米のスタジオタイプで、1ベッドルームは40平米からのスーパーラグジュアリーですが、昨年後半に売り出すはずが諸事情で延び延びになってきたものの、やっと満を持して販売開始するようです。

価格については33万バーツ/㎡以上になるそうですが、フリーホールドがなかなかないタノン・ウィタユのこのロケーションなら別に驚くこともないと思います。

また、SCアセットは今、トンロー駅近くでBEATNIQというスーパーラグジュアリーを建設中ですが、この28チットロムの方がロケーション的には格上だと思います。

ただ、残念ながら土地の形状がよくなく隣のビルで眺望が遮られてしまうので、できるだけ眺望が取れるようにこのような2棟構成になっているのだと思いますが、これでも眺望がない部屋も相当数出てくると思います。

正直、こういう土地は広い開口部と眺望が要求される住宅には不向きで、オフィスビル向きだと思います。更に、この物件の前の道は一方通行であり、車での出入りは結構大変かもしれません。

従って、もし購入したければ、デューディリをしっかりやって納得してから決断するべきです。

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2017年の注目プロジェクト(ザ・バンコク)

トンロー1さて、Think of Livingの注目リストの中で次に注目したいのがLH(ランド・アンド・ハウジズ)が久々に始めようとしているスーパーラグジュアリー級ハイライズで、彼らの最高級ブランドであるザ・バンコクです。

くしくも激戦地の
トンローに2つのプロジェクトを供給するようですが、どちらもポテンシャリティは高いと思います。

昨年初めに、強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)で書いたように、
LHは昨年1年間、コンドミニアム市場には非常に悲観的であり、大きなプロジェクトからほとんど遠ざかっていましたが、ここにきてやっと戻ってきました。

そういう意味では、今年のコンドミニアム市場はリサーチ会社のネクサスプロパティが予想しているように、最悪期を脱したということなのかも知れません。

ところで、トンローといえばサンシリがこれまで多くのプロジェクトを供給していますが、そのトンローで業界最強のLHが久々に供給するソイ・トンロー1とスクムビット・ソイ38のスーパーラグジュアリーがどんなものになるか非常に興味があります。

これまでたくさんのプロジェクトを見てきましたが、個人的にはLHが一番信頼できるデベロッパーだと私は思っています。また、彼らのハイクラス・セグメントのブランドであるザ・ルームもいいプロジェクトが多いです。

トンロー1のプロジェクトは、未確認情報ではありますが200万バーツ/ワーという史上最高価格で土地を取得したといわれていて、販売価格も当然、平米35万バーツ以上になるようです。しかし、このロケーションは極めて便利で、車の場合、トンロー通りだけでなくスクムビット・ソイ53を通ってスクムビット通りにも簡単に出ることができます。

一方、スクムビット38の方は近くにアナンダーの最高級ブランド、アシュトンがありますが、それを凌駕するプロジェクトに仕上がるだろうと思っています。平均価格も30万バーツ/㎡を超えてくるのではないかと思いますが、以前にも注目のスクムビット・ソイ36!書いたように、これからは偶数側も発展するのは間違いないので、スクムビット・ソイ36と38からは目が離せません。

いずれにせよ、LHが久々に投入するハイエンド物件ということもあり、どんなのが出てくるのか詳細が楽しみです。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル2)

supalai orientalsupalaiまた、ソイ39といってもここまで奥に入ってしまうとディプロマットやサンシリのXXXIXのようなスーパーラグジュアリー級コンドが建つような高級エリアではなく、といってトンローのソイ55のような華やかさもないしで、将来値上りする根拠が私にはあまり思いつかないのです。

近くの
ペチャブリーに同じスパライのプロジェクトでスパライ・プレミアというのがあるのですが、これなどはCBDのミッドタウン・アソークまで徒歩圏、隣の敷地ではコンベンションホールを含む複合開発のシンハーコンプレックスが建設中、次世代CBDのラーマ9まで1駅、しかももっと先を見通せば徒歩圏内にマッカサン駅前の超大規模複合開発もあり、極めてポテンシャリティの高いプロジェクトです。

従って、以前、ミッドタウンの人気ロケーションという題でこのスパライ・プレミアを一押ししましたが、今回のスパライ・オリエンタルにはこのポテンシャリティがみつかりません。

我々外国人投資家にとって
値上りがあまり期待できない海外不動産投資というのは、わざわざ海外まで来て日本の地方都市の物件に家賃収入目当てで投資しているみたいで何となくつまらないような気がします。やはり、人気があって資産価値も平均以上に上がっていくプロジェクトに投資したいところです。

まあ、そうはいってもスパライ・オリエンタルはプリセール初日から随分売れていたようなので、このプロジェクトは買いだ、と思うタイ人投資家が多いのだろうとも思います。この購入者で自己居住目的のタイ人は少数派で、
価格的にもアッパーミドルクラスの予算内に入ることから、大半が日本人駐在員に賃貸することを目的にした投資需要だろうと思います。

彼らの場合、外国人ではないのでキャピタルゲインよりも、むしろ安定したインカム狙いで中長期投資を通じて資産形成を目指す、という我々とは違う投資スタンスというのもあります。

でも、以前にもバンコク日本人駐在員数が頭打ち!でレポートしたように、日本人駐在員の増加も一段落し、最近は頭打ちになりつつあるようです。タイ人中間管理職が育ってきたので日本人駐在員を減らす、もしくはタイ・プラス・ワンで製造業はタイ以外のもっと人件費の安い周辺国に工場を建設する、という流れも出てきています。

ソイ39もこの辺りまでくると、日本人駐在員の賃貸需要でもっているようなものであり、この需要に過剰期待するのもリスクがあるのですが、彼らはまだそこまで気がついてないのかもしれません。

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2017年の注目プロジェクト(スパライ オリエンタル1)

2017注目プロジェクトスパライ オリエンタルこれがThink of Livingが選ぶ今年の注目プロジェクトです。 

この中には、つい2日前、1月18日にプリセールが始まったスクムビットソイ39のスパライ・オリエンタルも右列の上から3番目に入っています。

プロンポンで日本人が最も多く住むソイ39での大型ハイライズで、平均価格も平米13万バーツ台ということであり、私もこれはいいかも、と早速初日のオープニングセールに行ってきました。

でも、結局のところ、「うーん、やめておこう」というのが私の結論です。

平均価格が平米13万バーツ台というのは十分魅力があり、別によくないと言っているわけではないのですが、東向き以外、3方向の眺望は近くの高層建物でブロックされているし、BTSの駅からはかなり遠いので、車が毎日の足になる人でないとちょっと住めないにも関わらず、駐車場は9階建ての別棟で集合しているので、各棟の住人は一旦外に出て歩いて駐車場棟まで行かなければなりません。

駐車場附置率100%というのはいいのですが、遠い棟の住人などは結構歩かなければならずかなり不便です。ピロティー形式で階下に駐車場があり、エレベーターで降りていくだけで駐車場にアクセスできるという、バンコクの便利な駐車場に慣れてしまうと外の駐車場棟まで歩いていくというのは面倒です。

ただし、この辺に住む日本人の多くがアマタナコンなどの郊外の工業団地で働いているので、ここから高速に乗るのは比較的楽なことから、竣工後は日本人駐在員に貸せる物件だろうと思います。

実際、近くのスパライ・プレースなどはかなり築年数が経っていますが、日本人御用達のフジスーパーも近くにあることから、今も日本人入居者が8割以上と聞いているし、このスパライ・オリエンタルも、竣工後は日本人駐在員の間で人気が出るだろうとは思います。

しかしながら、このプロジェクト、竣工後の値上りはあまり期待できないのではないかと思うのです。というのも、この周辺はいつも渋滞しているし、特に目新しい商業施設や複合開発もないので、キャピタルゲイン期待というより、中長期のイールドプレイで投資を回収していくしかないように思います。

その一方で、利回りは5%から6%ぐらいなのでそれほど高いものでもありません。インベストメント・マルティプライヤーというのですが、回収に20年近くかかることになり、数字の面からもそれほど魅力があるプロジェクトには思えないのです。

次回に続く

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2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる(その2)

バンジャークからバンナーオンヌット駅前シネコンウィズダムBangkok Mall 1Bangkok Mall 2前回からの続き

従って、オンヌットでは今後、駅から離れたソイ77に開発の中心が移ることになります。

また一方で、次にアッパーミドルクラスが狙ってくる駅前プロジェクトは、次々と新しい複合開発プロジェクトが進みつつあるバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスク、バンナーに移動してくるはずであり、これから数年間はこのエリアが注目され、値上りもほぼ確実だろうと個人的には思っています。

 

また、同時にこのエリアは、予算が1,500万円前後の日本人投資家が買える有望市場でもあるので、予算の関係でダウンタウンの中途半端なロケーションにある築年数の経った物件しか買えないのであれば、こういったエリアのプレビルドの方がポテンシャリティが高いと思います。

下の英文記事はナイトフランクが2017年のコンドミニアム市場予測について書いたレポートですが、郊外は供給過剰な上に新線沿線ではさらにデベロッパーが新規プロジェクトを売り出てくるので、今年も郊外マーケットはトラブルが続くと予想しています。

一方、ダウンタウンフリンジのマーケットに関しては今も大きな需要があり、しかも開発用地の入手が難しくなりつつあることから、今年はフリンジエリアのプロジェクトは値上がりするだろう、とのことです。

これには私も全く賛成であり、ネクサスプロパティの予測でも、今年はダウンタウンの地価が2割以上も上昇するということから、フリンジエリアでも地価上昇が始まると思います。

いずれにせよ、昨年後半、アナンダーがバンジャークで売り出したアイディオは売れ行き好調で、次はウドムスクでと積極的に新規供給を始めていますが、今後このエリアに出てくる新規プロジェクトはどれもポテンシャリティが非常に高いので一つ一つ注目すべきだと思っています。

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Uncertainty surrounds Bangkok condo market for 2017

The condominium market in Bangkok must be watched cautiously this year, according to Knight Frank Thailand with a number of factors pointing to an uncertainty year. While it is not all doom and gloom, the consultancy’s 2017 outlook points to some risk.

The report explains that purchasing power in Thailand remains subdued as a whole with the income levels of those in new segments of demand not being high enough. Household debt also continues to be high with banks remaining stringent on releasing credit. There was a high volume of loan rejections last year, especially for budget condos outside Bangkok, and it is something that could carry over to 2017. GDP in Thailand is also expected to increase very modestly this year which is another blow to the city’s condo market.

The budget condo market in the outskirts of Bangkok continues to have a high level of risk due to the weakening market conditions. There is also a high supply remaining in the market, especially along the suburban train lines. Moreover, new projects are still being planned to boost development, given that there is still an ample supply of land available for development.

The overall sentiment is that investments in Bangkok’s condo market must be watched cautiously, Knight Frank concludes. The company warns investors to be careful due to all of these factors which could put a damper on market moving forward. However, it is not all bad news for those looking to invest this year in Bangkok’s condo market.

The fringe area of Bangkok is likely to offer good development opportunities, as there is still demand here while supply of available land for development is limited. This means projects launched in these areas have a good chance of achieving high sales and should see prices increase, according to Knight Frank.

2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる(その1)

オンヌット バンナー以下は、ちょっと前に現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจ に載っていた記事で、コリアーズがオンヌットの現状とこれからについて語ったことの3つのポイントだけを書き出したものです。

 

時間がなく資料作成が間に合わなかったので、残念ながら今回の第4回セミナーでは最終日の1月11日のセミナーに参加した人だけに、「注目すべきプレビルド:オンヌットからバンナー(2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる)」という題で話すことができたのですが、大阪と名古屋では話せませんでしたので、ここで再度書いておくことにします。

 

(記事の要点)

1.オンヌットは人気は高いが開発用地が不足。特にBTS駅周辺は用地がほとんど残っておらず、地価も20万バーツ/㎡に上昇
 

2.2014年、2015年は新規供給ゼロ。2016年にやっと733ユニットの新規供給が出たが、駅から離れているにも関わらず、売値は13万バーツ/㎡以上になっている
 

3.オンヌットのスクムビット通り周辺で当初5、6万バーツ/㎡で売り出された中古物件は、どれも既に10万バーツ以上に値上りしている

 

オンヌットの供給量推移以上ですが、このグラフから見ても分かるように、2012年に駅前を中心に2,000ユニットを超える供給ラッシュがあったものの、用地不足もあり2014年と2015年には供給がゼロだったことで、約8,000ユニットにも及んだ新規供給がほとんどマーケットに吸収されてしまいました。

当時、大量供給で一時危惧されていた供給過剰の問題もなんなく解消できたわけですが、この辺がサブアーバン(郊外)との潜在需要の差だと思います。また、それ以降についても駅周辺では開発用地がなかなか手に入らないというのが現状です。

On Nut Best Buy 3従って、2012年は、実際にはこれがタイ人アッパーミドルクラスが駅前で買えるラストチャンスだったということになります。

というのも、オンヌット駅前プロジェクトで築浅のものは、この表にあるように既にどれも15万バーツ/㎡前後に値上がりしてしまっていて、駅前のベストプロジェクトであるこれら3つのコンドでちょっと大きめの40平米台の1ベッドルームを買おうとすれば、価格が600万バーツ(約2,000万円)にもなってしまい、アッパーミドルでもかなり裕福な人でなければ手が届かなくなっているからです。


次回に続く

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第4回セミナーを終えて

第4回セミナー

今朝、バンコクに戻りました。冬休みと第4回のセミナーを兼ねた約3週間の長い帰国でしたが、久しぶりに戻ってきたバンコク、なんだかワクワクします。

 

理由はよく分かりませんが、感覚的にいえば、バンコクの街は、何か楽しいことが始まりそうなワクワク感がいつも充満している街、であり、それが私を含め多くの日本人を引きつけるのかもしれません。

 

さて、今回のセミナーは大阪、名古屋、東京とやりましたが、寒い中、参加していただいた方々にはお礼を申し上げます。もっとも、正月明けの3連休ということもあり、前回ほどには参加者が集まりませんでした。全部で70人弱でしたかね。

 

まあ、私も半分趣味でやってるので自分の都合で開催日を決めているということもあり、これも仕方がありません。次回は3月中旬を予定していますが、これも確定申告で日本に行かなければならないので、そのついでにセミナーをやることにしたという次第です。

 

ところで、今回のセミナーでは日本人駐在員をテナントにできる物件をターゲットにハイクラスセミナーを行ったわけですが、このところのマーケットの動きを見ていると、フリンジやミッドタウンに新しいモメンタムが出てきているのを感じます。

 

同時に為替が再び円安に振れつつあり、今、築浅中古物件を買いに行くのは為替リスクで逡巡してしまうのではないかとも思います。一方、トランプ政権が安定的な為替相場を維持できるとは思えず、2017年は円高と円安がオーバースイングするジェットコースター相場になるのではないかとも思います。

 

そうなると、やはり、築浅中古よりこれから値上りが見込める有望エリアでのプレビルド投資が狙い目になります。セミナーでも何回かいいましたが、プレビルドにはゲンガムライとイールドプレイの2回、チャンスがあるということなのです。

つまり、毎年上がる地価により将来新規供給されるプロジェクトが値上がりしてくのは確実である以上、どうせ買うなら早く買った方が得、ということを考えると、
プリセール等の初期段階でプレビルド投資をして25%のダウンペイで予約権を押さえておくだけで、将来の値上りは逆に含み益に変わるからです。

もうちょっとややこしくいうと、プレビルドは築浅中古に比べて割高ですが、LTP75%のノンリコースローンをつけて買ったというのと同じことであり、割高な分は金利だと思えばいいわけです。ノンリコローンはスプレッド300とか400は平気で金融機関が取ってくるので、その金利分だと考えると割高なプレビルド価格もある程度納得がいきます。

一方で自分の取るリスクは25%のエクイティ部分だけなので、為替を含め、リスクを緩和できているというメリットがあるのです。
もし、竣工までに為替が一度も円高に戻らなければ、残金を払わずゲンガムライで竣工前に売却するというチャンスがあるし、竣工引渡しまでに一時的にでも円高になれば、その時に75%の購入資金を送金してイールドプレイに切り替え、中期投資もできるというリスクのミティゲーションができるわけです。


従って、次回のセミナーは、これから値上がりするダウンタウンフリンジからミッドタウンに注目してみようと思っています。ただし、そのためには投資家に代わって入口、運用、出口まで責任を持って面倒をみてくれるAM/PM体制も不可欠なので、それについてもストラクチャーを検討してみます。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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