バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年12月

年初の無料セミナー開催

2017BHG今夜のJALで帰国しますが、昨日、今日とセミナー資料の作成を始めています。

できるだけ直近のデータやレポートを使いたいので、いつもぎりぎりまで待つのですが、今回もやっと重い腰を上げて取り掛かったところです。

バンコクでワイズという週刊誌を出している出版社が年に1度発行する現地在住日本人向けの住宅年鑑、BHG(バンコク・ハウジング・ガイド)というのがあるのですが、今回の2017年度版は私がその巻頭特別記事、「バンコクのコンド購入A to Z」を書かせてもらいました。

私の記事以外にも、バンコクのコンドミニアムに興味のある方には色々と参考になることが書いてあるので、一読の価値ありだと思います。

つい10日ほど前からバンコクで配布が始まったところですが、中身が結構充実してボリュームもあること、しかも無料配布ということもあり、紀伊国屋書店等、どこも置けばすぐなくなってしまうようです。

そこで今回、出版社さんのご厚意により、この現地の人しか読めない住宅情報誌を50冊限定で頂くことができましたので、セミナー会場で希望者に配布したいと思います。

このブログもしくはFace Bookで「バンコク・コンドミニアム物語」をフォローして頂いている方で興味のある方は、セミナー参加希望のメールを住所と氏名を記載して、bkk.condostory@gmail.com まで送って下さい。

まずは大阪からスタートしますが、本はなくなれば配布を終了しますので、予めご了承下さい。

セミナー日程:

1月7日(土曜)   大阪 午後2時

1月8日(日曜)   名古屋 午後2時

1月9日(月曜・祝日)東京 午後2時

1月11日(水曜)  東京 午後7時

ところで、この本は大判でかつ結構重いので、欲しい人はそれを入れるバッグを持ってきた方がいいです。

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バンコク・リーシング市場の変化(その2)

Bangkokさらに、JLLの調査結果、新築物件の家賃は今年も上がり続けて、2015年に竣工した物件より10%高くなっていることが分かったが、一方で、築5年以上の物件については家賃が全く値上がりしてないということも分かった。

 

新築物件の家賃が値上がりした主な原因は、物件価格自体が値上がりしたためである。CBDにあるプレビルドプロジェクトの今年第3四半期の平均価格は1年前の同時期に比べても12.5%上昇していて、これは前年同期比で6四半期連続2桁台の値上りである。

すなわち、地価の値上りによるコンドミニアムの販売価格の上昇の方が家賃の上昇よりも速いということでもある。

 

また、テナントが新築物件に住むことを好む傾向にあることから、新築物件は築5年から9年の物件に比べると家賃は1割から2割高く、築10年以上の物件に比べると3割から4割も高い。

 

ところで、外国人、特に日本人テナントが今でもCBDでの賃貸需要の中心であるものの、最近はタイ人テナントの需要も増えていて、JLLの賃貸住宅を探す顧客の約1割がタイ人である。また、そのタイ人テナントの大半はCBDにある企業で働いていて、家賃が20,000から25,000バーツ程度の小さい物件を探している。

以上ですが、バンコクの賃貸市場には新築プレミアムというのがあるようで、通常の市場家賃より高く貸せるようです。いわゆる新築未入居プレミアムというやつです。

いずれにせよ、土地の値上りがストレートに価格に反映される新築物件を買った投資家は、当然その上昇分を家賃にも反映しようとするので、結局、土地の値上りは物件価格の上昇だけでなく家賃にもダイレクトに影響しているわけですが、それでもテナントがついてくるということは、新築に対してそれだけ賃貸需要も大きいということです。

しかし、
新築は築年数が10年を超えた物件の家賃より3割から4割高いとありますが、実際、こういう古い物件の売買価格は周辺の新築価格の半額以下のものが多く、この状況を鑑みると、私が本の中でも書いたように、賃貸需要の大きいベストロケーションにある80平米から100平米の古い2ベッドルームを安く買い取って完全にリファビッシュして貸し出せば、利回り的にも魅力があるし、空室リスクも低くなるはずです。

従って、グローバルスタンダードから見れば、これからは日本の再販業者のようなビジネスの出番だと思うし、大きなビジネスチャンスがあるはずだと思うのですが。


ところで、最近はタイ人アッパーミドルクラスも収入が増え、25,000バーツもの家賃が払えるようになっているんですね。 


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ซึ่งโครงการใหม่ๆ จะเน้นการทำห้องขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัทและองค์กรระหว่างประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ
ห้องชุดใหม่จ่ายค่าเช่าแพง ราคาขายปรับเพิ่มขึ้น 12.5%

แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ในขณะที่ห้องชุดในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง

จากการประเมินในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน

อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า

อย่างไรก็ดี สภาพของคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งห้องชุดทั่วไปที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่าและสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า ส่วนคอนโดควรมีการปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี และสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20%-25%

そろそろ年末なので、気が緩みますね

間取り図

Q House On Nut

今日はもう1216日。アレイズ新年号の原稿締切が19日なので、この週末になんか書いて出さなくてはなりません。

 

そう思って、今日は午後3時には家に帰って自宅の書斎でちびちび酒を飲みながらネタを考えていたら、ネタが見つからないまま、結局酔っぱらってしまいました。

 

オンヌット駅前の25階にある自宅の書斎(この間取図のセカンド・ベッドルームを書斎にしています)から見る小高い丘の上に住んでいるような眺望とジョニ黒ストレートのマッチングが気持ちいいので、知らず知らず酒が先に進んでしまいます。

 

でも、多くの人はどうしてこういう物件のよさが分からないのですかね。コンドのクオリティを判断する一つの大きな尺度がFrontage to Depth Ratioですが、これが1以上ある物件はなかなかありません。

日本のマンションは大半がスカイウェイ式の外廊下なので、玄関側にも明かり取り程度の窓を付けて田の字型にできますが、バンコクのコンドは中廊下式なので、外向きの開口部しかありません。従って、このレシオが重要になります。快適な居住空間のためには最低でもレシオ1以上欲しいですね。

私なんかは4年前のプリセールでこのユニットのレシオが1.5近くもあるので、これの一点買いで飛びついて買ってしまいました。
ブログでも以前、某コンドプロジェクトに対して、CBDでもないのに間口が4メートルもないうなぎの寝床のような1ベッドルームなんか買ったらダメだ、とこき下ろしたことがありますが、一人住まいの私の部屋はわずか44㎡ですが、8メートル以上の贅沢な開口部を持つユニットです。

 

間口がそれだけあって44㎡ということは、奥行きが5メートルちょっとしかないということであり、どの部屋も開放感と眺望は最高です。こんな贅沢な間取のコンドというのはなかなかないのですが・・・。

 

さて、明日はフランス人の友人、ジャックがあのレイモンランドのロフト・エッカマイを買いたいと言うので連れていき、その後はまた酒盛りです。

 

でも、日曜には何とか面白い新年号の原稿を書くつもりですが・・・。


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バンコク・リーシング市場の変化(その1)

Diplomat 39数日前に「バンコク日本人駐在員数が頭打ち!」と題して、日本企業によるタイへの投資が減速する中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつある。一方で、中国人の駐在員が急増しているという報告をしました。

 

そんな中、JLLから現在のバンコクコンドミニアム賃貸市場についての調査報告が出ていますが、これを読むとCBREが言っていることと同じところもあれば、ちょっと違うところもあり、興味深いところです。

 

まずは要訳してみます。

 

バンコクCBDでは過去数年間でコンドミニアムの供給が急増したが、これが今のリーシングマーケットに影響を及ぼしつつある。また、セグメントによってそのパフォーマンスにも差があることが分かった。

 

バンコク全体としては入居者の賃貸需要は今も大きいものの、実際には小さいユニットは競争激化で空室リスクが高くなり、一方で大きなユニットは供給が少ないことから比較的パフォーマンスが高くなっている。

 

すなわち、タイプとサイズで見てみると、CBDにおいてもスタジオと1ベッドルームの供給量が多いため、入居者募集で最も競争が激しいのがこのタイプなのである。そして、その原因は今もデベロッパーが一般消費者が購入しやすいように価格を押さえた狭小ユニットの大量供給を続けていることにある。

 

それに対し、それほど激しい競争にさらされてないのが、供給量がずっと少ない2ベッドルームのセグメントである。エクスパット向けCBDの2ベッドルーム月額家賃は大体5万バーツから7万バーツであるが、このセグメントで興味深いのは、多くのテナントが、新築物件よりも比較的広い間取りの中古物件の方を好む傾向にあることだ。

さらに中古物件は大きな共用部を持ち、プールやジム、サウナ、テニスコート等の共用設備も新築コンドミニアムより充実している。

次回に続く

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คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ซัพพลายขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม มีการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่

ด้านนายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล เปิดเผยว่า “คอนโดกลุ่มนี้ มีการขยายตัวของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอห้องชุดที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า โดยผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกิน 5 ปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก

สำหรับคอนโดขนาด 2 ห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอและ 1 ห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้ มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน

สังเกตว่า คอนโดเช่าแบบ 2 ห้องนอน ผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมี 2 ห้องนอน เท่ากัน แต่ห้องชุดในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน


不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その2)

fragrant property

スクムビット・ソイ36はこれから化ける可能性が高いので、このブログでも、以前、かなりの時間を割いて調査しレポートしています。従って、まず「注目のスクムビット・ソイ36」を読んで下さい。

 

私がこの記事を読んだ後、早速情報の確認を取ったところ、シンハーが既に用地購入済との確認が取れました。まだ公にはなっていませんが、シンハーからの内部情報なのでまず間違いないでしょう。(実際に確認を取ったのはもう10日以上前ですが、もうそろそろここで書いてもいいだろうと思い、今、書いている次第です)

 

この記事によれば、フラグラントはこのところ他の大型プロジェクトがうまく進んでいないようです。一方、このトンローの土地代金の資金負担も相当大きいはずで、結局開発を断念するに至ったのだろうと思いますが、今の市況低迷時期に、中堅デベでは資金繰りが大変だというのは容易に想像がつくし、金融機関の貸し渋りで新たなプロジェクトローンが取れないのだろうと思います。

 

でも、これって考え方によってはスクムビット・ソイ36にとっていいニュースとも言えます。何故なら、シンハーといえばビールで有名ですが、不動産デベとしても旧日本大使館跡地を買って、現在シンハーコンプレックスというコンベンションホールやオフィス、店舗の複合開発を進めています。

シンハーのようなコングロマリット系デベは資金力があるので、中長期的な投資を視野に入れてプロジェクトを開発できるという強味があり、自転車操業的に住宅を作って分譲するだけの単なるマンデベ(マンションデベロッパー)とは違い、地域にとっての付加価値も高まります。

 

従って、シンハーがこれから総合デベロッパーとしての力量を発揮し、トンロー駅前を代表するような複合開発を計画してくれることを期待したいところです。もしそうなると、ソイ36の価値はさらに上がるはずです。

 

そういうこともあり、私は同じくBTSの駅に近いトンロー・ソイ1でL&Hが開発計画を進めているザ・バンコクにも注目しています。もっと北側ではテラ・トンローなど、他にも進行中のプロジェクトがいくつかありますが、トンロー人気のこれからの流れは駅に向かって南側に移動してくる可能性が高いと思っています。

少なくともペチャブリー通りに向かって北に伸びていくことはないと思うので、ゲイソーンのテラ・トンローを買うなら将来性でやはりザ・バンコクだろうと思います。

ところで、ザ・バンコクは平米単価が35万バーツを超えるスーパーラグジュアリー級コンドであり、将来、トンローを代表するプロジェクトになるだろうと思います。

だから、私のクライアントで資金力があり、トンローかプロンポン限定、プリセール段階でプレビルド投資しゲンガムライも狙いたい、という人達には、ザ・バンコクの1ベッドルームをお勧めしています。もっとも、最低価格が1,800万バーツと5,000万円以上にもなりますが・・・。


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Earlier this year, the company reported it plans to develop a super-luxury condo project worth 23 billion baht with unit prices around 300,000 baht per sq m on a seven-rai plot on Sukhumvit Soi 36. However, the company is deciding whether to continue the development plan or sell the plot. Despite a report that the plot was recently sold to SET-listed property firm Singha Estate Plc, Mr Duan said it is still owned by Fragrant. 

不動産融資引き締めは悪いことだけでもない(その1)

貸し渋りなかなか減らない家計債務と景気低迷により、金融機関は住宅ローンの与信基準をさらに引き締めつつあり、郊外では住宅ローン申請の過半数が却下されるという状況が続いています。

 

これに対して、バンコクだけで6万ユニットもの販売在庫を抱えたデベロッパーから与信基準の緩和を求める声が出ているという記事が下の英文です。

 

しかし、私はこれに対しては否定的です。デベロッパーが自分たちで勝手に供給過剰を作り出しておいて、大量の在庫を抱えたから金融機関がもっと貸し出しをするべきだという手前味噌な理屈を展開しているように思えます。

 

基本的に私がバンコクの不動産バブルをあまり懸念してない理由の一つが、この金融機関によるNPL(不良債権)発生を防ぐための自己制御が効いているからです。他にも理由はありますが、それらについてはアレイズの12月号に詳しく書いているので、それを読んで頂けたらと思います。

 

かつて日本で不動産バブル崩壊をもたらした護送船団方式による金融機関の無謀な不動産融資と同様、バンコクでも過剰な融資が不動産バブル崩壊をもたらし、トムヤムクン危機(アジア通貨危機)のきっかけになったわけですが、その時に痛い目にあったタイの金融機関が今、自己防衛のために与信基準を引き締めているわけで、これが2度目のバブル発生を食い止めているとも言えます。

 

従って、少なくともあと1年、デベロッパーは新規供給を抑えて販売在庫の一掃をすることになるのではないかと思います。そういう意味では、来年もそんなに明るい年でもないような気がしますが、こういう時こそ粛々と掘り出し物を探せるチャンスでもあり、我々外国人にとっては悪い年でもないと思うのですが。

さて、この貸し渋りは、実は一般の住宅購入者向け住宅ローンだけでなく、デベロッパーへのプロジェクトローン貸し出し基準でも厳しくなっています。

 

最近、バンコクポストの記事で、これまでスクムビット・ソイ36のトンロー駅前一等地でコンドミニアムとリーテイルのコンプレックスプロジェクトを開発するとアナウンスしていた中堅デベロッパーのフラグラントが、突然、開発を断念し更地のままコングロマリット系デベのシンハーに転売するらしい、というのが目にとまりました。

 
次回に続く

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As the rejection rate for home loans looks set to increase further, property developers are asking the country’s financial institutions to soften home loan approval criteria to help facilitate more sales and give the sector a much needed boost, according to local media.

Developers are also calling on the government to shorten its blacklist period for credit card and auto loan non-payment from three years to one in a bid to give homebuyers more access to mortgages.

This will eventually help boost the property sector amid the current unfavourable sentiment, Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, explained. He noted that the home loan rejection rate is expected to rise this year. At the moment it checks in at 50 percent. However, some companies have recorded home loan rejections of around 70 percent with the low-priced segment the hardest hit.

“The overall housing market this year is quite sluggish as economic conditions are waning and many potential homebuyers are unable to get mortgages despite their good qualifications,” Atip told the Bangkok Post. “Many home loan applications were rejected for nonsensical reasons. Some homebuyers who had earlier been qualified for home loans are now being rejected despite having the same qualifications.”

Some in the industry are urging financial institutions to use the same loan approval criteria that was used in years past. One recent change made saw home loan applicants who used to receive a credit line of 50 times their monthly income now only getting 30-40 times of the total from select banks.

“With the sluggish economy, the government wants the private sector to invest. But if developers can’t sell and transfer housing units, how can they continue investing?”Atip pointed out. “Developers can’t unload their housing stock because banks aren’t giving out loans.”

バンコク日本人駐在員数が頭打ち!

ラチャダーピセーク通り

以下のCBREのレポートによると、バンコクの日本人エクスパットの数に変化が起こりつつあるようです。

 

これまでバンコクのダウンタウン賃貸マーケットは、北米、ヨーロッパ、日本等の外国人エクスパットの需要で支えられていたが、今、異変が起こりつつある。

 

これまでの四半世紀、外国人エクスパットはスクムビット、ルンピニー、サートーンといったダウンタウンに住む傾向があった。特にスクムビットは、BTSにすぐ乗れる、多くのレストランや店舗、学校等があることで人気が高い。またさらに、グリーンラインの延伸により、エッカマイからオンヌットにかけても人気が出てエクスパットが移り住むようになってきている。

 

タイで働く外国人は労働許可証が必要であり、その発行数は今年も堅実に増加した。しかし、その内訳を見ると大きな変化が起こっているのである。すなわち、中国人エクスパットが全体の13.3%を占めるに至っていて、昨年比で19.4%もの増加である。

 

90年台には欧米駐在員だけが住宅手当として月額4万バーツ程度の予算を持っていた。それが2000年以降、日本人駐在員が増え始めたのだが、彼らも白人とほぼ同等の住宅手当を持っていたので同じエリアに好んで住むようになった。

 

ところが、これまで外国人全体の中で25%を占めていたその日本人駐在員の割合が、今年の第3四半期には22.8%に減少したことが分かった。日本からの直接投資がスローダウンする中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつあるようだ。

 

一方、中国人駐在員の数はこの5年間で倍増した。ただし、彼らの住宅手当はもっと少なく、これまで外国人エクスパットが好んで住んできたエリアとは違い、もっと安いラチャダーピセークに集中して住むようになりつつある。

 

従って、バンコクの賃貸需要は全体としては今後も堅実な増加を続けるものの、欧米人と日本人の需要は頭打ちになりつつあるので、スクムビットのような伝統的な住宅地の家主はこれから入居者獲得競争が激しくなる。

 

その結果、空室リスクを減らすために積極的なリノベーションをしたり、インテリアデザインや高級家具の購入等で競争力を高めていく必要がある。

 

以上がCBREのレポート概要です。日本企業のタイへの投資が減少する中、タイプラスワンの流れで隣のミャンマーやラオス、カンボジア等に工場を移したりするところが出てきているようですが、その影響がジワジワと出てきているのかもしれません。

 

一方、ラチャダーには中国大使館があるので、中国企業や中国人エクスパットが好んで移り住むというのは分かります。

しかし、だからといって我々日本人がラチャダーピセーク沿いのフアイクワンやタイ文化センターでコンドミニアムを買って中国人エクスパットに賃貸するというのは、
彼らとは商習慣や考え方がかなり違うので難しいのではないかと思います。


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Bangkok’s downtown residential rental market is driven by demand from expatriate tenants. There is a shift in the profile of Bangkok’s expatriate population, with Chinese citizens taking a greater share of a community once dominated by North American, European and Japanese nationals. This presents challenges for a sector that has long enjoyed stable occupancy and rental rates.

 

Over the past quarter-century, expatriates have generally preferred to live in a few Bangkok districts, principally Sukhumvit, Lumphini and Sathorn. The Sukhumvit area remains the most popular, owing to its convenient access to the BTS Skytrain, complemented by the variety of restaurants, shops and international schools. Its appeal is visible from the continuing eastward expansion of the expatriate community beyond Ekkamai to Phra Khanong and Onnut, along the existing BTS route.

 

Residential rental demand comes from expatriates working in Thailand who rent, rather than purchase, and are normally here for only 2 to 3 years. There is only a very small downtown rental market for Thai nationals. All expatriate employees in Thailand need work permits and while the overall number of work permits has remained broadly stable over the past year. Chinese citizens now account for 13.3% of the total number issued nationally, representing a year-on-year increase of 19.4%.

 

In the early 1990s, almost only Western expatriates had housing allowances of more than THB 40,000 per month. One of the main changes over past 16 years has been more Japanese nationals coming to Thailand with families, requiring two- and three-bedroom apartments and condominiums and receiving housing allowances not dissimilar to Western expatriates.

 

Japanese nationals used to account for over 25% of the expatriate working population in Thailand, which is now down to 22.8% as of Q3 2016.

 

The number of Japanese expatriates appears to have stopped growing in line with the slowdown in Foreign Direct Investment (FDI), whereas the number of Chinese expatriate employees has doubled over the last five years, becoming the second largest expatriate nationality.

 

Whilst Japanese expatriates’ choice of location, unit size and budget were not dissimilar to Western expatriates, the requirements of Chinese nationals are generally subject to more limited accommodation budgets, with price acting as the principal consideration and location preferences concentrated in areas outside of the traditional expatriate residential districts. Some commentators have named Ratchadapisek as Bangkok’s new ‘China Town’ due to the influx of Chinese expatriates in this area.

 

Bangkok rental demand for expatriate standard apartment and condominium rental units remains steady, with the overall occupancy rate standing at over 90% for apartments, and with well-managed condominium buildings continuing to perform well.

 

Although overall expatriate numbers may grow, there is likely to be limited growth in demand from Western and Japanese expatriates, the traditional tenants for Bangkok’s downtown apartments and condominiums.

 

Residential landlords in the downtown area of Bangkok should consider taking steps to enhance competitiveness by renovating aging stock and improving property management.

 

The apartment sector, comprising multi-let residential buildings held under single ownership, will be better placed to respond in the short-term, due to the simplicity of undertaking building improvements and in making timely management decisions, both of which will be key to sustaining rents and retaining tenants.

 

Condominium owners will both need to get committees to maintain and improve common areas and also focus on the interior decoration and furniture of their units. Condominium interiors, just like hotel rooms, need regular upgrades and improvements to attract tenants.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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