バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年11月

2016年のベストプロジェクト(その2)

best lowriseさて、次はローライズのベスト5です。

 

以前、「買うならハイライズ or ローライズ?  」でも書きましたが、人気が高いローライズの共通項は、ロケーションがいい(これはハイライズとかローライズに関係なく、不動産評価の原点です)、プライバシーが確保されて落ち着いて住める、ハイライズに比べて割安感がある、の3つです。

この5つのプロジェクトの詳細をTHINK of LIVINGの中で見ていくと、どれもダウンタウンの中にあり、郊外のものは一つもありません。しかし、だからといってハイライズの建つ大通りに面した一等地ではなく、どこにでもある普通の道に建っています。

 

ローライズの場合、原則、道幅が6メートル以上あればいいので、いくらでも建てられると考えていいです。従って、ロケーション的にオールマイティである必要はありませんが、CBDに近い、車でのアクセスがいい、庶民的でスーパーや市場の生活環境が整っている、閑静な住宅街の一角にある等、何らかの強味を持っているプロジェクトが選ばれているようです。

 

また、ハイライズのようにエポックメーキングな話題性はありません。プロジェクトコストも比較的小さく、中堅デベが参入しやすいフィールドですが、その中でも工事監理がしっかりできるデベロッパーのものが選ばれているようです。

私は以前、準大手ともいえるメイジャーのマエストロを見に行ったことがありますが、大手デベと遜色のない造りやデザインで好印象を持ちました。

 

ここに出ている5つのプロジェクト全てがビッグ10以外のデベによるものですが、こういう地味なプロジェクトの方が土地代も比較的安く、派手な広告宣伝費などのコストも抑えられているので、コストパフォーマンスに優れる傾向にあります。

 

従って、投資というよりも自分が住むための自己居住用コンドを探している人には、こういうコストパフォーマンスに優れたローライズコンドをじっくり自分の目で見て探していくというのはお勧めです。

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2016年のベストプロジェクト(その1)

2016 best highrise

THINK of LIVINGが選ぶ2016年のベストプロジェクト、ハイライズのファイナリスト5物件です。

 

ラグジュアリークラスにはまた別のファイナリスト物件がありますが、ここではメインクラス(ハイクラス、アッパークラス、メインクラスの3つを含む)でベストプロジェクトに選ばれたものを紹介します。

尚、ここに書いてある価格は販売当初の平米単価であり、現在のリセール価格ではありません。 

 

それでも即日完売したノーブル・リコールなどは40平米の1ベッドを買うのでも当初 2,000万円以上したわけですが、バンコクでどんなプロジェクトが人気が高いか参考になると思います。

 

まずは5つの内2つがチャオプラヤー川沿いのリバーフロントです。豊洲の高層マンションみたいな位置づけであり、ビューはいいけど不便なため価格もCBDほどには高くありません。それに川沿いにはあまり日本人は住んでいないので、日本人投資家にはちょっと縁がないと思います。

 

この中で日本人にも人気があると思われるのはやはりCBDにありながら眺望に優れるノーブル・リコールですが、今、基礎工事が始まったところで竣工まであと2年ほどあります。現在、中・高層階北向きの部屋の購入予約権リセール平米単価は20万バーツを超えてきていますが、竣工する頃には多分25万バーツ位になっているだろうと思います。

隣のノーブルBE19もお勧めなのですが、ビューの良くない南向きのユニットが苦戦中なので、それに引っ張られてまだ思ったほどリセール価格は上がってきていません。しかし、アシュトンアソークに比べると割安感があり、PRAKARD等で今後のリセール市場をウォッチしていれば、いい売り物件が出てくる可能性があります。 

 

次回に続く

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買うならハイライズ or ローライズ?(その2)

High vs Lowハイライズの長所:

1.  高層階は眺望に優れる

2.  ユニット数が多いので、ロビー等の共用部も大きい

3.  フィットネスジムやスイミングプールなど共用施設の充実

4.  高層階は外部の騒音や虫が入ってくる問題は比較的少ない

5.  ユニット数が多い分、共益費が割安である

6.  高速エレベーターが据え付けられているので上下階の移動が速い

 

ローライズの長所:

1.  階数が少ないので建築期間も短く購入者は長期間待たなくてよい

2.  入居者数が比較的少なく、喧騒や煩雑さに悩まされることがない

3.  火事などの緊急事態の場合、階段を使って速やかに避難できる

4.  場所によっては、周囲の樹木などの自然を感じられ居住性が高い

5.  ユニット数が少なく、住人も少ないのでプライバシーが守れる

 

ハイライズの欠点:

1.  ユニット数が多く住人も多いことから喧騒と煩雑さで落ち着かない

2.  場所によっては周囲に同じような高層建物があり、向き合ってしまうユニットがある

3.  火事などの緊急時、階段を使って昇り降りせざるをえず、高層階ほど逃げ遅れる

4.  多くの住人がいるため、管理組合の年次総会ではいろんな意見が出てなかなか決まらない

 

ローライズの欠点:

1.  大半のプロジェクトが道幅の狭いソイに建っているので、道路が混み合って不便な時もある

2.  低層なので虫が入ってくる場合もある

3.  共用部設備の規模が小さい

4.  小さなプロジェクトにはスイミングプールや庭がないものもある

 

まあ、こんなところでごく当たり前のことをあれこれと書いていますが、敢えて言えば赤字で書いたところがハイライズとローライズの基本的な違いだと思います。

ところで、この写真のマエストロ07というローライズなどは評判が良く、ダウンタウン、落ち着いた雰囲気と高いクオリティ、価格も平米14万バーツ台とハイライズに比べて割安だったことからすぐに売り切れました。実際、アヌサワリーのラウンドアバウトから徒歩数分というロケーションでこの価格は安いと思います。

従って、ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて(平米単価で)割安感がある」という条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この3つの条件をローライズ購入の際の投資クライテリアにすべきです。

 

ところで、蚊が入ってくるのは大体15階ぐらいまでと聞いたことがありますが、実際、私も今、20階に住んでいて網戸無しでいつも窓を開けていますが、虫が入ってきて悩まされたということはありません。でも、ローライズの8階ぐらいなら蚊は上がってくるでしょうね。バンコクはデング熱が怖いので、蚊には気を付けたほうがいいです。もっとも、窓に網戸をつければいいだけの話ではありますが。

 

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買うならハイライズ or ローライズ?(その1)

ハイライズとローライズの違いバンコクでは一般的に道路幅が10メートルあるかどうかで建てられるコンドミニアムの階数が決まります。

 

リターンフロンテッジといわれる角地割増があるなどの特別なケースを除き、接道する道の幅が6メートル以上で10メートル以下の場合、高さ23メートルの低層8階建、床面積1万平米までのものしか建たないというのが普通です。

イメージ的には、タノンに面するコンドはハイライズ(高層)で、ソイに面するものはローライズ(低層)と考えると分かりやすいのですが、実際には道幅10メートルを超えるソイもたくさんあります。

 

さて、外国人投資家にとってはプレゼンスもよく分かりやすいので、一般的にはハイライズ・コンドに人気があります。しかし、セントラルルンピニの一等地、ランスアン通りとワイヤレス通りをつなぐソイのローライズ物件などは静かで非常に人気があり、とにかく何でもハイライズが買い、というほど単純なものでもないので、今回は高層と低層のそれぞれの長所、短所についてのナイトフランクのコラム記事を紹介します。

 

ハイライズ・コンド:

高層建築なので、バルコニーからの眺望を重要視する人の大半はハイライズを好む。また、殆どのデベロッパーは容積率一杯の建物を建ててできるだけ売上を大きくしようとするので、ユニット数も多くなる。

 

ローライズ・コンド:

大半のプロジェクトが8階建。ハイライズよりローライズが好きな人も多く、その理由は火事などの緊急時に素速く逃げ出せるという安心感と、家に住んで居るという住み心地の良さである。最近のローライズ・コンドは既存のコミュニティに建てられることが多く、ユニット数もそれほど多くない。

 

次回はハイライズとローライズの長所と欠点についてです。

 

次回に続く

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第4回セミナー開催 ハイクラス・コンド投資

投資家層別マトリクス

以前、「バンコクに戻りました」でもちょっと書きましたが、年明けにハイクラス・コンドの投資セミナーを開催しようと思います。


1月9日まで大型連休にしている人も多いと思いますが、もし興味と時間がありましたら是非ご参加下さい。

 

前回の第3回セミナーでは、どちらかというとエントリーレベルの投資家を対象に、オンヌットをフィーチャーしてやりましたので、今回は、このマトリクス表のB群以上の投資家を対象に、トンローにフォーカスしてみることにします。

 

すなわち、築3年以内で平米単価15万バーツ、40平米台といったグレードセグメントでハイクラスに入ってくるユニットに投資する場合、大体600万バーツ(約2,000万円)以上になりますが、今回は少なくともこのくらいの予算を持つ人を対象にしたセミナーになります。

残念ながら、2016年のバンコクコンドミニアム新規供給は戸数でも金額でも伸び悩み、マイナス成長となるのはほぼ間違いない状況です。しかし、ロケーションに優れたハイエンド物件に対する需要は今も旺盛で、じっくり物件を選べて価格交渉もできるこういう時こそ投資の好機でもあります。 

 

そこで今回のセミナー内容ですが、第一部でバンコクのコンドミニアム市場全体に対する2017年の見通し、そして第二部として日本人エクスパットの賃貸需要が特に大きいトンローに絞り込んで、以下のような内容でやるつもりです。

 

バンコクコンドミニアム市場動向:

1. 2017年のコンドミニアム市場、各調査機関の見通し

2. 深刻な郊外の供給過剰とミドルクラスの買い控えの現状

3. 地価動向

4. ロケーション選択のキーポイント

5. 信用力があり、物件価値を維持できるデベロッパーとそのブランド

 

ハイクラス・コンドへの投資:

1. 既存人気プロジェクトと新規プロジェクト

2. B群投資家にとっての物件選択キーポイント

3. 予算別注目プロジェクト

 

日程:

1月7日  大阪

1月8日  名古屋

1月9日  東京

1月11日 東京

会場:参加人数によって決めますので、決定次第連絡します。
開始時間:午後2時予定。ただし、1月11日のみ午後7時から。


以上、参加ご希望の方は、
住所と連絡先を明記しbkk.condostory@gmail.com までご連絡下さい。


尚、セミナー参加希望のご連絡を頂いた方には、12月発行予定の日本人駐在員向け不動産年鑑「バンコク・ハウジング・ガイド」の巻頭特別記事として執筆しました「バンコクのコンド購入A to Z」の原稿を送りますので、セミナーの前に事前知識として読んでおくと理解が速いと思います。

 

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今年のコンドミニアム市場はマイナス成長

マイナス成長今年はいよいよバンコクのコンドミニアム市場がマイナス成長になりそうです。これまで郊外では供給過剰にも関わらず、デベロッパーが見境なくこれでもか、これでもかと作り続けてきた結果、本格的な調整が始まりました。

 

しかし、見方によってはこれはいいことかもしれません。あと1年ぐらい新規売出しをストップして現在の完成在庫の処分にあたれば、2017年末にはマーケットの需給関係は今より大分健全なものになると思います。


一昨年末、「来年のコンドミニアム・マーケット予測」と題して2016年のバンコク全体のコンドミニアム市場は成長が止まる、とプラスプロパティが予想していると書きましたが、どうやらその通りになりました。彼らだけでなく、CBREやコリアーズも2016年については悲観的なコメントをしていましたが、大方の予想通りになったということです。


以下はNationに載っていた記事です。
 

バンコクの住宅市場は昨年度比でマイナス5%になりそうである。現在、実需層と投資家の両方が住宅の購入を見送り始めていて、今年に入って9ヶ月間に新規供給のあったコンドミニアムは42,464ユニットと昨年同時期の44,529ユニットから4.6%のダウンであった。そして今も市況低迷が続いていることから、今年は5%のマイナス成長になると見込まれている。


例えば、サンシリなどは当初プリセール目標のわずか48%しか達成できておらず、APも当初目標の62%となった。一方、REICの調査では、需要の伸び悩みにより今でもコンドミニアムの販売在庫は59,000ユニットもあり、その結果、デベロッパー各社の合計で4,000ユニットの新規供給が見送りとなった。

 

しかし、そんな中でもサンシリは今月、さらに2つのラインシリーズの新規プロジェクトをタイ国内、香港、シンガポール、台湾、中国、マレーシアで同時発売し、当初のプリセール売上目標達成を目指すと発表した。

 

記事の概要は以上ですが、全体として今年のコンドミニアム市況はよくありません。特に郊外は、以前「パリモントン値下げ戦争始まる!」でレポートしたようにもうボロボロというのが実状で、デベロッパー各社の値引は今も続いています。従って、年初に「強気のサンシリ、弱気のL&H(その1)」、「強気のサンシリ、弱気のL&H(その2)」の2回に渡ってスタンスの全く違う2つの大手デベロッパーについて書きましたが、結局当初目標の48%しか達成できてないサンシリのマーケットの読み違いは明らかなようです。

また、ダウンタウンにおいても国内実需層が様子見に入る中、それでも新規供給をするとなるとサンシリのように積極的に海外で販売するしかなくなるのですが、海外の投資家が買いに来るのではなく、こちらから海外へ売りに出ていく以上、海外ロードショーには費用もかかるしそれが価格に転嫁され、その分販売価格も割高になるはずです。

従って、今はそれよりも新規供給をストップして業界全体で在庫一掃に注力するべきだろうと思うのですが・・・。

ただし、悪いことばかりでもありません。我々日本人投資家にとっては、竣工が近づいたリセールや契約キャンセルで戻ってきたデベロッパーの再販物件を叩いて買う絶好のチャンスだとも思います。例えば、プロンポンのソイ24だとルンピニ24やパーク24などはデベロッパーがキャンセル物件を相当抱え込んでしまっているという情報が入ってきていますが・・・。

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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その2)

タイ人の給料比較さて、前回の表を和訳したのがこれですが、いわゆるアッパーミドルクラスの月収については、ざっくり言って少なくとも5万バーツ、約15万円あると考えていいのではないかと思います。ただ、繰り返しますが、これは月収上位3位の業種での最低値なので、平均値ではありません。

 

しかも、タイは女性がよく働く国なので、日本のように専業主婦はあまりいません。従って、夫婦の収入を合わせた世帯収入ということを考えると、この1.5倍ぐらいの月収があると考えても無理はないと思います。

 

さらにタイの生活物価は日本の半分以下ということも考慮すれば、課長クラスや部長クラスのアッパーミドルクラスにとっては、平米15万バーツのハイクラスで、40から50平米、金額にして600万から750万バーツ(1,800万から2,200万円)程度の1ベッドか2ベッドルームを購入するのはそれほど無理な話でもないように思えます。

 

となると、もしプレビルドを買って将来竣工前にゲンガムライで転売して儲けたければ、このクラスの駅近プロジェクトを狙うのは間違ってないと思います。

 

そもそもどうして竣工直前の物件がよく売れるのかを考えると分かるのですが、普通のサラリーマンの場合、住宅を全額キャッシュで買うのは無理なので、当然、銀行の住宅ローンを借りることになります。

 

その場合、竣工引渡しが近づいて初めて銀行に借り入れ申請をするわけで、そこで与信が降りれば即ローンを実行して買えます。しかし、プレビルドをプリセールで買った場合、その時に与信が降りても、銀行も馬鹿ではありませんから竣工までの間に何年も経っている以上、貸し出し実行前に再審査をしますから、そこで却下されれば何の意味もありません。

 

従って、将来の自分の仕事と収入が確実で住宅ローンが借りられる自信がある人はプリセールで買いに入りますが、それが心配、もしくは余計なリスクを取りたくない人は、竣工引渡しが近づいた物件をちゃんと与信が降りてから買おうとします。その場合、デベロッパーも日本で言うローン特約を受けてくれる場合が多く、与信が降りなかったためにダウンペイメントを全部失うというリスクはなくなります。

 

これがゲンガムライのチャンスが生まれる市場構造であり、竣工前の転売というと聞こえが悪いですが、分かりやすく言えば高利回りのつなぎ融資みたいなものです。従って、キャッシュリッチな富裕層や外国人投資家にとっては、ここにプレビルド特有のゲンガムライとイールドプレイ投資のダブルチャンスが出てくるわけです。ただし、所有権移転登記前の売買なので税務署に知れることがなく、税金回避の温床になっていることも事実で、ちょっと胡散臭いところもあります。

いずれにせよ、もし竣工時に不動産市況が現在のように悪いと、竣工前に売り抜けることができなくなるので、ハイリスク・ハイリターンという投機的な面もあるのです。
だから私は、たとえゲンガムライ狙いであっても、最悪の場合は自分で買い取ってイールドプレイに切り替える覚悟を持って投資することをアドバイスしています。


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タイ人、アッパーミドルクラスの給料っていくら?(その1)

給料比較

拙著の本やこのブログの中で、近い将来、ホワイトカラーミドルクラス(アッパーミドルクラスのこと)が実需で買い上がってくる、グレードセグメントで15万バーツ以上のハイクラス、駅近の物件を買うべき、とお勧めしてきました。

 

しかし、そうは言ってもタイ人のミドルクラスの月給はいったいいくらなのだろうと思いますよね。

ナイトフランクの資料でこんなのが目に止まりました。これは職位別の最高月収がもらえるベスト3の業界を表にしたものですが、この業界なら最低でもこれだけもらえるというものです。

そして、住宅購入に関してのアッパーミドルクラスというのはこの中でいう課長クラス以上だと思っていいと思います。

 

今、タイ経済は不景気のど真ん中にあるというのに、失業率は1%以下です。しかも大学卒のミドルクラス以上に対する求人は急増中でサラリーも毎年上がっています。

 

そういうのを聞くと、どうしてタイが不景気なのかと矛盾を感じると思いますが、中国がGDP成長率で6%以上あるにも関わらず、中進国の罠にはまって悪戦苦闘中であるのと同じで、タイもまた中進国であり、年率3%程度の経済成長では全然足りないということなのだろうと思います。

 

ところで、この表で分かるように不動産業界の部長クラス以上の月収は他業種に比べて最高クラスです。住宅市場が飽和点に達している日本と違って、タイではデベロッパーはまだまだ儲かる人気業種だというのが分かると思います。

さらにこの上に、儲かった年には6ヶ月とか10か月という結構なボーナスも出ているようですから、物価調整をした実質ベースでは、日本の大手不動産会社の部長クラスより多くもらっているのだろうと思います。


次回に続く


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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その5)

クアトロ以上、現在のトンローの需給逼迫に関するレポートですが、トンロー人気は今に始まったことではなくずっとこの状況です。こういうのをイギリスでは「Upward Only」のマーケットといいますが、まさにそれですね。

ただし、プラスプロパティは親会社のサンシリのためにポジトークをする傾向があるのでややオーバーな気もしますが、基本的には間違ってないと思います。 

 

ところで、プラスプロパティのいう50平米から55平米の1ベッドルーム、家賃が5万から6万バーツの物件が最も人気がある、には実は大事な事実が隠れています。

それは、この家賃水準の物件であれば、一流企業の
単身赴任者、それとボリュームゾーンにいる夫婦2人連れの駐在員と2つの入居者層の選択肢に入っているということです。


つまり、
「なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?」の答えの1つがこれなのですが、50平米前後の1ベッドルームは予算のある単身赴任者だけでなく、夫婦2人の入居者層をもターゲットにできるので40平米前後の1ベッドルームに比べて空室リスクが格段に減ります。実際、HQの1ベッドルームは、出たらすぐ入居者がつくという状況のようで、50平米前後のサイズに対する賃貸需要は相当大きいです。


ただし、残念ながら、もしクアトロやHQのような中古物件で、高層階にあるこの写真のような内装を施した50平米の1ベッドルームを買うとすると、平米25万バーツ位するので約4、000万円にもなります。これでは一般の日本人投資家にはちょっと荷が重いはずです。

一方、これまで投資コンサルティングをやってきた経験から、2、000万円位の予算を持つ投資家なら結構います。それもあって、私はもう少し平米単価の低い、グレード・セグメンテーションでいうハイクラス、40平米台をお勧めしています。

従って、以前にも書きましたが、今度はバンコク不動産投資に関する一般的な話でなく、ある程度予算のある適格投資家A&B向けのセミナーをやろうと思っています。ただ、いつもは大体100人ぐらいの参加者があるのですが、この場合、比較的参加者の人数が少なくなると思うので、ある程度の参加希望者がいることを確認した上で、あらためてセミナーを企画するつもりです。ご興味のある方は今から私までご連絡いただけますと参考になるので助かります。

ところで、クアトロやHQに住んでいる日本人駐在員がそんなにお金持ちかというと、そういうことはないので安心して下さい。私がロンドン駐在の時にそうだったように、海外赴任中は会社負担でこういう高級物件に住めますが、いずれ日本に帰ればただのサラリーマンです。日本に自宅を持っていて、かつバンコクで4、000万円もの不動産投資をサクッとできる駐在員などそんなにはいませんから、たとえ2、000万円でも海外に投資物件を持っている投資家の方がすごいと思います。


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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その4)

トンローマーケット以下は、プラスプロパティ・リサーチによる、「投資家とテナント両方から求められるトンロー」というタイトルのトンロー・コンドミニアム市場に関する直近レポートです。

 

トンローのコンドミニアムに対する投資家需要は大きいものの、現在、売りに出ているのは既存物件全体のわずか5%以下である。さらに新規供給がほとんどないこと、お洒落な店やレストランが多く交通網においても便利なこと等から人気は衰えず、今も中古物件の値上りが続いている。

 

こういったトンローのコンドミニアムに対する投資家需要を満たせない最大の原因は売り物件の払底であり、その結果、過去8年間のコンドミニアム価格の値上りは年率13%にも達している。

 

さらに、賃貸市場についてもタイ人だけでなく、日本人を筆頭にアメリカ人、韓国人駐在員の賃貸需要が大きく、これだけ物件価格が値上がりしても家賃も上昇したことにより、今も5%の利回りを確保できている。

 

ここ7-8年、トンローでは新規供給はほとんどなく、せいぜい年に2プロジェクト程度しか供給されておらず、数年間、全く供給がないこともあったほどである。一方、BTSトンロー駅周辺でもスーパーラグジュアリー級の物件に対する需要は大きく、その結果、トンローエリア全体で新規供給されたプレビルドのハイライズ物件1、800ユニットに対し、現在も販売中なのはわずか35ユニットしか残ってないという状況である。


一方、中古物件の売買価格もクアトロや
HQ等の人気物件は当初のプリセール価格から既に8割も上昇している。

 

さらに、トンローの賃貸市場における入居者需要も大きく、現在テナント全体の7割を日本人駐在員が占めるに至っている。そして、日本人テナントに最も人気のある物件は、1ベッドルームなら広さが50平米から55平米で家賃が5万から6万バーツ、2ベッドルームなら75平米から85平米で家賃が6万5千から8万5千バーツであり、概して平米1、000バーツというのがこの辺の家賃相場である。(注:クアトロやHQもそうですが、スーパーラグジュアリー級のコンドでは1ベッドルームのサイズも大きくなり、50平米台は珍しくありません。むしろ、30平米台はほとんど見かけなくなります)

 

すなわち、トンローのコンドミニアムはその優れたロケーション、利便性、上がり続ける資産価値から、投資家とテナントの両方から求められているのである。

次回に続く 


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พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยผลสำรวจ อสังหาริมทรัพย์ในซอยทองหล่อความต้องการพุ่งแรงเหลือขายไม่ถึง 5% เหตุพื้นที่พัฒนาโครงการใหม่เริ่มมีจำกัด แต่เป็นทำเลศักยภาพ ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งช้อปปิ้ง และการคมนาคมสะดวก ส่งผลราคาขายต่อพุ่งแรง คอนโดมิเนียมราคาเพิ่มเฉลี่ยปีละ 13% ในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลาดปล่อยเช่าคึกคักผลตอบแทนสูง 5% ต่อปี เหตุตอบโจทย์ความต้องการของชาวไทยและต่างชาติ โดยเฉพาะชาวญี่ปุ่น อเมริกา และเกาหลีใต้ ส่งผลทำเลทองหล่อขึ้นแท่นทำเลระดับท็อปตลอดกาล

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า  แม้ทำเลทองหล่อจะถือเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่จำนวนไม่มาก เนื่องจากมีความจำกัดในด้านพื้นที่ ในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมามีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นปีละไม่เกิน 2 โครงการ บางปีไม่มีโครงการใหม่เลย ซึ่งจากการสำรวจพบว่าในเส้นทองหล่อปากซอยถึงท้ายซอยยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับ Super Luxury ในพื้นที่ดังกล่าวเป็นจำนวนมาก ปัจจุบันในย่านทองหล่อ จำนวนอุปทานโครงการ High Rise มีรวมกว่า 1,800 ยูนิต ซึ่งเหลือขายเพียง 35 ยูนิต แต่จะมีโครงการที่เปิดขายในไตรมาส 4/2559 อีก 423 ยูนิต ส่วนราคาขายเฉลี่ยโครงการ High Rise ล่าสุดอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ยังพบว่าราคาคอนโดมิเนียมรีเซลที่ถูกนำกลับมาขายใหม่บางโครงการราคาปรับขึ้นจากวันเปิดตัว ถึง 80% เช่น โครงการควอทโทร บาย แสนสิริ (Quattro by Sansiri)  และเอช คิว ทองหล่อ (HQ Thonglor)สำหรับตลาดเช่าพบว่าผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) อยู่ในระดับที่ดี ล่าสุด Rental Yield อยู่ที่ 5% ต่อปี โดยได้อุปสงค์จากคนญี่ปุ่นมากสุดถึง 70% จากจำนวนห้องที่ปล่อยเช่า รองลงมาคือชาวอเมริกา เกาหลีใต้ และไทย เป็นต้น ซึ่งรูปแบบห้องที่นิยมมากที่สุดคือ 1 ห้องนอน ขนาด 50-55 ตารางเมตร ค่าเช่า 50,000-60,000 บาทต่อเดือน และ 2 ห้องนอนขนาด 75-85 ตารางเมตร ในราคา  ค่าเช่า 65,000-85,000 บาทต่อเดือน หรือเฉลี่ย 1,000 บาทต่อตารางเมตร ดังนั้นหากจะกล่าวว่าทำเลทองหล่อเป็นทำเลที่ทั้งผู้ซื้อและผู้เช่าชาวต่างชาติต่างสนใจอยากถือครองและเข้าพักอาศัยเป็นอันดับต้นๆ ก็ว่าได้ เพราะด้วยศักยภาพของที่อยู่ในย่านใจกลางเมือง เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก รวมถึงมูลค่าอสังหาฯ ที่ยิ่งถือครองยิ่งเพิ่มมูลค่ามากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その3)

間取図4さて、次に2ベッドルームを見ていきますが、ここでも同じプロジェクト内の55平米と76平米の間取図を載せています。(注:このプロジェクトにはこの中間のサイズの2ベッドルームがありません)

尚、
RHYTHMは当初プリセール価格が平米15万バーツ台とグレードセグメントでハイクラス物件なので、総額が高くなる割にスーパーラグジュアリーに比べると、当然什器設備等のスペックやグレードはかなり落ちます。しかし、このクラスの場合、それより重要なのはロケーションと部屋の広さなので、あまり細部に拘らない方がいいです。

 

まず、(その1)で「そしてもし予算が許すなら、さらに希少性が高い2ベッドルームに手を伸ばすべきだ」と書きましたが、その理由は以下です。

 

タイの入国管理局の発表によれば、就労ビザを持つ外国人駐在員は今も年率4%以上の割合で増え続けているが、一方で現在建設中のコンドミニアム全体の7割がスタジオか1ベッドルームであり、そういう外国人達が家族と住む2ベッドルーム以上のユニットの供給が需要増に追いついていないというミスマッチが今も続いている。(CBREのレポートより)

従って、先の40から50平米の広めの1ベッドルームに比べても、2ベッドルームはもっと希少価値があり、今後家賃も上がるしキャピタルゲインも大きく取れる可能性が高いということになります。 

 

ここで家族連れ日本人駐在員の家賃水準はといえば、大手一流企業の駐在員でも月額10万バーツに届いている人はほとんどおらず、8万から9万バーツまでのようです。また、下限値は4万バーツ位なので、ミディアン値は6万から7万バーツの間だろうと思われます。そして、モード値はもう少し低く6万バーツ弱だろうと推測します。

 

例えば、トンロー・ソイ55でトップクラスの人気物件といえばクアトロやHQですが、ここの高層階で内装に金を掛けた物件の家賃が平米1,100バーツ位であり、トンロー駅周辺の築浅スーパーラグジュアリー物件の家賃も平米1,000バーツ位です。

 

そう考えると、日本人駐在員に貸しやすい2ベッドルームに投資する場合、グレード・セグメンテーションでハイクラスのRHYTHMスクムビット36-38であれば、60から70平米の2ベッドルームが多くの家族連れ駐在員にとって、予算内に入ってくることになります。一方、このプロジェクトには86平米の2ベッドルームもあるのですが、駐在員の予算から見るとボリュームゾーンから離れている分、空室リスクが高くなります。

 

ところで、このプロジェクトには60から70平米のユニットがない以上、この2つの間取から選ぶとすれば、私なら76平米の方をお勧めします。その理由は大きい方が希少価値が高いし、将来少し古くなって新築プレミアムもなくなり、もし家賃を平米800バーツ辺りまで下げることになっても、まだボリュームゾーンに入っているからです。もっとも、見ての通りこちらの間取りの方が全然いいというのもありますが…。

以上、ここではトンローの新築物件RHYTHMスクムビット36-38を例にとって説明してきましたが、同様のやり方でエリアごとの賃貸需要に合致した物件選定をしていくと「帯に短したすきに長し」というどっちつかずのサイズのユニットを買ってしまうリスクは少なくなるはずです。

次回に続く

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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その2)

間取図2

私は自分の本、第4章3項「需要と供給のミスマッチ」でこんなことを書きました。

 

・広めの1ベッドから2ベッドルームに対する需要が大きいにも関わらず、デベロッパーが新規供給するコンドミニアムの大半は、24-30平米の小さい1ベッドルームである。その結果、今後バンコクの1ベッドルーム(注:ここでいう1ベッドルームとは30平米以下の狭小ユニットのこと)の家賃は供給過剰が原因で値下りするが、供給の少ない2ベッド、3ベッドルームの家賃は、逆に需要増で値上りしていく。(CBREレポートの抜粋)

 

・向こう5年位先を見据えた中長期コンドミニアム投資を考えているのであれば、40平米から50平米の広めの1ベッドルームや、2ベッドルームにこそ投資のチャンスがあるということが分ると思います。間違っても、金額的に手頃だからという理由で、デベロッパーの思惑に嵌って30平米以下の狭小物件など買ってはいけません。

 

前回の間取図からも分かるような居住性の悪さ、さらにマーケットで既に大量に存在するオーバーサプライ状態という2つの観点から、バンコクの狭小物件はたとえダウンタウンにあっても投資対象としての魅力に欠ける、と私は指摘しているわけです。

 

さて、次にもう少し広いユニットを見てみます。これも同じRHYTHMスクムビット36-38ですが、広めの1ベッドルームとしてこの2つがあります。

 

42平米と49平米ですが、この間取図からも、広くなった分、居住性が向上しているのが分かります。また、このプロジェクトの市場家賃は新築プレミアムを入れて平米1,000バーツ位とのことであり、階数や内装、眺望にもよりますが、平米900から1,000バーツ、高層階で大体4万から5万バーツが設定家賃になってきます。

 

昔、私が日系企業のロンドン駐在員だったバブルの頃は、駐在員は家族同伴が決まりごとだったのですが、経費削減もあって今はそんなことをいう企業も減り、単身赴任の海外駐在員がどんどん増えています。そして、今の大手一流企業のバンコク単身赴任者の住宅手当は、月額5万から6万バーツというのが私の得ている情報です。

 

もちろん、駐在員の職位や業界の違い、同じ製造業でも高収益企業と下請企業では住宅手当もかなり違うので、一概には言えませんが、大まかに言って日本人駐在員の単身赴任者が住むコンドミニアムの家賃は3万から最高6万バーツのレンジにあります。

 

そうなると、先の33平米の1ベッドルームの家賃は3万バーツ位なので、どちらかというと駐在員の中でも下限に近いことになり、ちょっと手狭なこともあってもっと予算のある駐在員はまず借りてくれません。

一方、この42平米と49平米は4万から5万バーツと、どちらもまさに予算のボリュームゾーンに入ってきます。すなわち、もし可能であれば需要の多いミディアン値(中央値)に近い物件を買っておく方が、空室リスクが低くなるということです。

ただし、バンコクの日本人単身赴任者は、
金融、証券などサービス業の駐在員が多いニューヨークやロンドンに比べると製造業が多く、大会社の関連会社や中堅企業駐在員の裾野が広がる三角形型の分布であることから、家賃水準のモード値(最頻値)はミディアン値より幾分下の方に集まっている可能性が高いと思います。

その場合、3万から6万バーツのレンジの中でも4万バーツ弱がモード値ではないかと思いますが、であれば、この2つのユニットの中では、どちらかというと42平米の1ベッドルームの方が、より多くの単身赴任駐在員にとって予算のストライクゾーンだということになります。

 

いずれにせよ、日本人駐在員が多く住むトンロー、プロンポンでは築浅物件の家賃相場はそう大きく変わらないので、ざっくりと40平米から50平米が日本人単身赴任者賃貸需要のボリュームゾーンになると考えておいていいし、さらにこのサイズの1ベッドルームは30平米台のユニットに比べて数も少なく希少価値があることから、空室リスクを減らせるはずです。

 

次回に続く


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なぜ、大きな1ベッドルームを買うべきなのか?(その1)

間取り1

バンコクで最大の発行部数を誇る週刊誌のWise。ここが年に1度発行する不動産年鑑、「BHG」(バンコク・ハウジング・ガイド)の巻頭特集記事を書かせてもらうことになりました。

 

既に原稿は書き終えて出版社に提出済みですが、この中で、バンコクのコンドミニアム購入で「失敗しないための3つの基本原則」と題して、一番最初にもってきているのが次のくだりです。

 

【30平米以下の狭小ユニットは買ってはいけない】

購入総額が大きくならず多くの消費者に売りやすいというデベロッパー側の一方的都合だけで、バンコクではこれまで大量の狭小ユニットが供給されてきた。その結果、郊外、都心部を問わず小さな1ベッドルームが市場に溢れ、今後、入居者募集も売却もままならないという事態に直面する可能性が高い。従って、1ベッドルームに投資する場合でも、最低35平米、できれば40平米台が理想である。そしてもし予算が許すなら、さらに希少性が高い2ベッドルームに手を伸ばすべきだ。

 

このことは、これまでのセミナーでも繰り返し言ってきたことなので、私のセミナーに出た方は覚えておられると思いますが、今回はそれについて書いてみます。

 

まず、この間取り図を見て貰いたいのですが、これはスクムビットソイ36で建設中のRHYTHMスクムビット36-38の主なユニットの間取図です。

 

このプロジェクトで一番小さなユニットがこの24平米ですが、ここまで小さくなるともう1ベッドルームは無理でこのようにスタジオルーム、つまり日本でいうワンルームになってしまいます。この広さにしてはよく考えた間取りだとは思いますが、どうやったところで24平米では限界があります。

 

例えばこの例だと、テレビを正面から見るにはベッドに座って見るしかなく、キッチンはクッキングをするというよりはレトルト食品を温める程度しかできないようなミニキッチンで、食事はソファーに座って、もしくは床に座って食べるのでしょうか。この程度のサイズだと快適な居住性からは程遠いのが分かります。従って、これを日本人の駐在員が借りてくれる可能性はかなり低いと思います。

 

日本でもワンルームより30平米以上あるコンパクトマンション(1ベッドルーム)の方がマンションを購入する女性の間に人気が高いですが、やはりリビングとベッドが同じ部屋だと居住空間として落ち着かず、長期的には住みにくいからです。

 

間取図3さらに、最近はこれより小さい21平米などというものも大手デベロッパーが売り出してきています。ただ、これは郊外のタイ人中低所得層を狙ったものなので、彼らが自分で我慢して住むつもりであればまだ理解できますが、間違っても日本人が投資対象として買うような物件ではありません。まさに安物買いの何とやらです。

 

実際、このRHYTHMスクムビット36-38は、以前このブログでも書いたように、ロケーションの割に価格が安く、ソイ36ではお勧めプロジェクトなのですが、つい1ヶ月ほど前に現地の販売事務所を覗いた際に聞いたところ、ほとんど竣工間近だというのに、このスタジオタイプだけはまだ売れ残っているとのことでした。

 

どうしてデベロッパーのAPは、郊外でもないトンローでこんな狭小ユニットを作ったのか理解に苦しみますが、多分、このユニットは新築時はまだ日本人現採組(現地採用組)等の入居者はいるかもしれませんが、2年も経つと新築プレミアムもなくなり、家賃を2万バーツ以下に落とさない限り、入居者募集がかなり難しくなるはずです。

 

これに比べると、隣の33平米の1ベッドルームは居住空間と寝室が分離され、フロンテッジも5メートルは取ってあるようです。ベッドの長さが2メートルあるので、通路部分の60センチを合わせて寝室開口2.6メートルは最低線であり、一方、リビングも32型テレビを見るには最低でも2.5メートルはほしいので、開口部は最低5メートル以上必要です。本当は6メートルはほしいところですが、このユニットは許容範囲ギリギリのところです。また、比較的広いバルコニーもあるので洗濯物も干せるし、あまりものを買わなければ何とか中長期でも住めそうな広さです。

これに日本人向けにバスタブをつけたら35平米位になりますから、まあ、最低でもこのぐらいの広さが必要だということなのです。


次回に続く


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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