バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年10月

バンコクに戻りました

投資家層別マトリクス今朝、バンコクに戻りました。2週間以上、日本に滞在していましたが、バンコクの方がホームベースという感覚であり、戻るとホッとします。やはり、私には海外での生活の方が向いているようです。

さて、第3回目となる今回のセミナーで、バンコク都内の主だった投資候補地の話は終わったのですが、今回はこのようなマトリクスを使いました。

つまり、投資クライテリア設定で一番最初にくる予算のところで、今のバンコクコンドミニアム市場の現実認識がズレている人が少なからずいるようなので、このようなマトリクスを作成した次第です。

例えば、予算が1,500万円前後の人がプロンポンのソイ39やトンローのソイ55で物色しても見当違いであり、現実認識ができてないことになります。ソイ55から入った行き止まりのソイの奥で、築10年前後、30平米程度の中古ならありますが、私ならそんな物件を買うのであれば、このマトリクスのCかDでもっと広めの築浅物件を探します。

そういうことなので、いつになるか未定ですが、次の機会にはこれまでのようなジェネラルな話ではなく、予算ごとに投資家層を絞り込んだセミナーにするつもりです。実際、今回の東京でのセミナーでは当初定員20名に対し、その倍以上の50名近い参加者があり、急遽、午前と午後の2部構成に変更した次第ですが、だからといって、多くの人が集まればそれでいいというものでもありません。

というのも、参加者の予算がバラバラな場合、予算で3,000万円ある人が今回のメインフィーチャーであったエントリーレベル投資家向けのオンヌットの話を聞いてもあまり意味がなく、私ならソイ24、26、39、55といったストライクゾーンの築浅物件に直球勝負する方をお勧めするからです。

セミナーで私がいつも言っていることですが、30平米以下は買わない、最低でも35平米、できれば40平米以上の物件を買う、可能ならさらに希少価値のある2ベッドルームを狙う。しかもBTSスクムビットラインのアソークからオンヌット間の築浅中古、というクライテリアを設定すれば、おのずと投資家の層もエリアごとに限定されてくるはずなのです。

私の本、第5章にも書きましたが、日本人投資家の場合、グレードセグメンテーションで最低でもアッパークラス(平米12万バーツ以上)、できればハイクラス(平米15万バーツ以上)に投資すべきだと思います。

従って、次回はエントリーレベルの投資ではなく、この表のAとB群の投資家層、すなわちハイクラス以上のプロジェクトに投資できる2,000万円から3,000万円程度の予算を持つ投資家層に絞ったセミナーをやってみようと思います。

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リテインド・エージェント(買主代理人)ついて

Retained Agent私は8年以上にわたり、ロンドンで商業不動産開発とそれに伴うアセットマネジメント、プロパティマネジメントを行ってきたのですが、英国では個人投資家が不動産投資をする際に、プロのエージェントに自分の投資クライテリアに合致する物件を探してもらうことがごく一般的に行われています。

 

特に、土地勘がない、市場動向が分からないといった外国人がロンドンで不動産を探す場合、このリテインド・エージェント(買主代理人)を使います。

参考までに貼付した資料は、実際にロンドンのリテインド・エージェントがその業務内容を説明しているものです。


最近では、日本でもソニー不動産がこの購入エージェントシステムを導入して、利害相反するにもかかわらず1つの仲介会社が売主買主の両方から仲介料を取る、という日本の矛盾した業務内容に一石を投じています。

従って、私も長年、欧米の不動産市場で仕事をしてきた経験から、この日本特有の両手商売の矛盾に違和感を持ち、ここ、バンコクでリテインド・エージェントとして日本人投資家のサポートをしています。

具体的には、日本に住んでいて有望物件探し、価格交渉の仕方がわからないというクライアントに対し、まず投資クライテリア設定について相談にのった後、それに基づき買主の代理人として購入までフォローしていきます。


例えば、バンコクは欧米と同じく仲介料は売主が払うのが商習慣であり、タイの仲介業者経由で売りに出ている物件は既に3%、時にはそれ以上の手数料が上乗せされています。

 

一方、私の場合は買主代理人として、友人のタイ人が運営する直接売買サイトZmyHomeを始め、PRAKARDCondo Exchange等で売り出している個人売主と直接交渉することを優先するので、売主は仲介料を節約でき、その分、安く買えることになります。


また、売主側に仲介業者がいる物件の場合でも、その仲介料は買主側エージェントと折半になるのが普通なので、Conflict of Interest (利害の不一致)を排除するために、売主側エージェントから受け取った仲介料は買主に払い戻すことで、これまでやってきています。従って、リテインド・エージェントを使う場合、いずれの場合でも購入コストは割安になるというメリットがあります。

 

特に、竣工直前直後のプレビルド購入予約権の投売りの場合、損切りも覚悟の売主は直接売買市場に売り出すケースがほとんどで、情報収集と迅速な交渉がキーポイントです。


しかも、まだ所有権になっていない予約権売買は登記手続きを伴わないので、投資家自身がバンコクに住んでいて信頼できるタイ人の友人や知人がいれば、物件サーチ、価格交渉後、条件合意までこぎつけた後は、自分でデベロッパーから予約権移転の承認を取ることもでき、その場合はさらに費用を節約できます。


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Retained Search

Retaining Waterbridge – Our Applicants become Clients

Finding a suitable home to buy or let in London is often time consuming and stressful. Waterbridge Estates offers an exclusive service that aims to take away the headache of finding a place to live.

This service is most useful to overseas individuals that would like to occasionally fly into London to see properties. Our intention is to preview all the properties on the market that fit within a given search criteria so that when our clients visit London we will have seen everything available and will show them only the most suitable and relevant properties.

 

Saving Our Clients Money

When working as a retained agent we not only find suitable property for our clients, but we negotiate the price and terms of agreement on their behalf ensuring that they are getting the best possible deal. Waterbridge have proven to save clients money through their experience as negotiators.

 

What Other Benefits come with the Service?

We have affiliations with legal, finance and tax specialists and can connect you with the best professionals at very competitive prices. This gives our clients peace of mind knowing they are in good hands being represented by effectively one team.

When instructing us to act as your search agent we offer a variety of packages. Amongst other things, these can include, booking your flights, arranging your hotel, airport collection and dinner reservations at London’s finest restaurants. We want our client’s trip for property to be as joyful as possible tasting only the best of what London has to offer.

 

What if the House Needs Renovation?

Thanks to our sister company Waterbridge Designs our clients have peace of mind that they can continue to work with the people they trust to design, renovate and furnish their new home. For more information about our sister company please register at "My Waterbridge".

このブログのレゾンデートルって何?

コンドミニアムの選び方

2014年の6月に書き始めたバンコク不動産投資に関するブログですが、今は「バンコク コンドミニアム物語」にタイトルを変えて書き続けています。


4年以上もブログを書く中で、現地のコンドミニアム市場の動きを見てきていると、徐々に知識も増えてくるので、日本で「バンコク不動産投資」、そしてその続編である「続・バンコク不動産投資 実践編」という本を出版したり、一方で月刊経済誌「アレイズ」で最新不動産市場動向について連載をさせてもらっています。


私は投資コンサルタントであり、いわゆる仲介業務はやりませんが、むしろ、ある程度英語ができる人には、タイ人投資家や他の外国人投資家がやっているのと同じように、売主側エージェントとの直接交渉をお勧めしています。そうすることで、日系仲介業者に余計な手数料を払わずに購入ができるからです。

私の仕事を簡単に言えば、バンコクでコンドミニアムを買う日本人に対する、
投資家目線に基づいた助言業であり、1回につき7,000バーツ頂きますが、お問い合わせのあった物件に関するコメントレポートを添えて現地で面談させて頂きます。


また、よくあるご依頼内容ですが、まさにこれから買おうとしている物件に対し、価格、スペック、グレード、ロケーション等多面的に調査をして、コンサルタントとしてのセカンドオピニオンを出すこともします。

実際、このお問い合わせが一番多いのですが、日本で日系業者によるバンコク不動産セミナーを通して有望な物件を紹介されたが、本当のところは一体どうなのかという質問に対し、ストレートなアドバイスをしていきます。

もっとも、最近のプレビルドは竣工してもプリセール価格からほとんど値上りしてないものが多くなっているので、理由を説明してやめておいた方がいいという結論になってしまうのも多いのですが…。

しかし、不動産は大きな買い物であり、特に海外不動産の場合、市場特性も違います。従って、購入に踏切る前に私のような第三者の参考意見を念のため取っておいた方が、その判断材料としても役に立つのではないかとも思うのですが…。

さらに、日本に住んでいて有望物件探し、価格交渉の仕方がわからないというクライアントには、お客様の投資クライテリアについてご相談にのった後、それに基いてリテインド・エージェント(買主代理)として購入までフォローします。(これについてはリテインドエージェント業務についてをお読み下さい)


ところで、私がこれはいいプロジェクトだと思っても、そんなのはタイ人投資家は既に知っているわけで、バンコクに居るという地の利で先に買われてしまいます。特に、魅力的なプロジェクトほど、大した宣伝もしないうちに、いつの間にか完売になっています。しかし、日本人が外国でプロジェクトの優劣を見分けるのはそう簡単ではありません。

従って、このブログのレゾンデートルは、勝手が分からない日本人がババを掴ませられないで、タイ人投資家でも興味を持つような優れた物件を効率よく購入する一助になることだろうと思っています。


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大阪セミナーを終えて

Osaka Seminar 2昨日、夕方から大阪でのセミナーを開きました。平日でありながら、前回の8月のセミナーに続き、今回も多くの人が出席してくださり、ありがとうございました。

今回は、オンヌットをフィーチャーし、オンヌットで買うならこのプロジェクトが買いで、こういうのは多分、大して値上りしないから避けるべきという話にまでなりました。

前回のプロンポン、トンローの話であれば、大抵の人が分かると思いますが、ここまでくるとかなりマニアックな内容になってしまい、そもそもオンヌットってどこだ?、と思った人も多かったかもしれません。

その代わり、理論的になぜこういうプロジェクトが選ばれるに至ったかについて、投資クライテリアの設定から始まるプロセスを解説していくので、オンヌットの場合に限らず、バンコクでの投資物件選択の参考になると思います。

まあ、上級コースなのでスピード感とボリューム感のある内容でやっています。いまさら、プレビルドとは?、外国人枠の49%ルールとは?などということをダラダラ説明していたら眠くなるので、私はやりませんが、代わりに主催者側のラ・アトレさんがその辺は概略説明をしてくれました。

あと3回、東京で22日の土曜に午前と午後の2回、そして23日の日曜、名古屋なので、バンコクの不動産投資に興味がある方は是非ご参加ください。


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部屋の向き、あなたはタイでどの向きを選ぶ?(その2)

夜景北向き

直射日光が入らないため、北向きの部屋は夏と冬の間、涼しく過ごし易い。しかし、雨季になると、午前中は東からの陽射しと熱が、午後は西からの陽射しと熱が部屋に入ってくる。ただし、この長所として、雨季になって部屋にこもった湿気を帯びた空気が滞っても、天気のよい日に入ってくる陽射しで空気の入れ替えが起こるため、雨季でもベンティレーションがいい。

 

南向き

南向きの部屋は1年中直射日光が奥まで入ってこない(注:日本と違い、タイは赤道近くに位置し緯度が低いので、冬になっても太陽はほぼ真上に昇る)ので、暑くて仕方がないという問題はない。さらに、南西から吹く季節風も結構入るので人気も高い。ただし、欠点としては日光が部屋の中に入ってこないので、ベンティレーションが悪く室内は湿気を帯びカビが生える。

 

東向き

午前中は日が入るものの、その陽射しは午後の陽射しほどは強くない。また、部屋の中に明るい朝日が入るが、夏の間、ほとんど風が入らない。しかし、冬になると北東の冷たい風が吹くので過ごし易い。(注:私は北東の角部屋の2ベッドルームを持っていますが、冬の季節風は冷たく、日中は過ごしやすいですが、夜は窓を開けたままだと寒いぐらいです)

 

西向き

午後になると部屋に西日が射し込んでくるので、東向きの部屋よりも暑くなる。しかし、長所は毎日日が射し込むので部屋に湿気がたまらず、ベンティレーションに優れる。さらに、暑い夏場には南西から吹いてくる強い熱帯モンスーンの季節風のおかげで思ったより暑くならない。しかも、冬場には北東の風が入ってこないので寒くもならない。

 

結局のところ、部屋の向きにはそれぞれ一長一短があり、自分で住むか賃貸に出すかを問わず、どの向きのユニットを選ぶかということは実は大して重要なことではないということになる。むしろ、大事なことはロケーションや眺望の良さによる資産価値があり、我々のライフスタイルに合致した便利で快適な物件であることだ。

それに、どちら向きかということに起因する問題点というのは、実は簡単に解決できるものでもある。つまり、家具や部屋の飾り付け、そこに住む人が部屋を清潔に保ち、空気を頻繁に入れ替えることで対応できるのだ。

この記事の内容は以上ですが、私もアメリカ、イギリス、そしてタイと外国暮らしが長いせいか、部屋がどちら向きかよりも眺望がよく、日光や風が入る部屋であることを優先します。

実は最近、私はスクムビットで新たに55平米の広めの1ベッドルームに投資しました。いつもセミナーで言っているように、30平米以下の狭小ユニットなど買ってはいけない、最低でも35平米、できれば40平米以上のユニットに投資すべきだと思っているからですが、この時は、東西南北どちら向きでも選べる中、いろんな要素を検討し考えた末に敢えて選んだのが、西向きの部屋でした。

前回書いたように、スクムビットはCBDの東に位置します。従って、西向きというのは遠くのビル群の夜景がきれいだし、夕焼けも見えます。それに、この記事にもあるように、午後の西日はきついものの、南西から吹いてくるモンスーンのおかげでベンティレーションがいいということなので、まあ、考えようによっては悪いことばかりでもなさそうです。
 

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ทิศเหนือ 
เป็นทิศที่เย็นสบายในช่วงหน้าร้อนและหน้าหนาว เพราะแดดส่องเข้ามาไม่ถึง แต่ถ้าเป็นช่วงหน้าฝน จะได้รับไอแดดที่ส่องเยื้องมาทางทิศตะวันออกในช่วงเช้า และแดดเยื้องมาด้านทิศตะวันตกในช่วงบ่าย แต่ข้อดีคือ หน้าฝนในช่วงที่ฝนตกอากาศชื้น สลับกับวันที่ได้รับแสงแดด ช่วยให้ห้องไม่อับ และมีการถ่ายเทอากาศที่ดี 


ทิศใต 
เป็นทิศที่ไม่โดนแดดตลอดทั้งปี จึงไม่มีปัญหาเรื่องความร้อนจากแสงแดด และรับลมธรรมชาติได้ดี ซึ่งได้รับความนิยม แต่ข้อเสียคือ ในเมื่อแสงแดดไม่ตกถึงห้อง จะทำให้ห้องอับชื้น เกิดเชื้อราได้ง่าย และการระบายอากาศได้ไม่ค่อยดี 

ทิศตะวันออก 
รับแสงแดดในช่วงเช้า ซึ่งไม่แรงเท่ากับแดดในช่วงบ่าย นอกจากห้องได้รับแสงสว่างจากแดดแล้ว ยังได้ลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ (ลมมรสุมฤดูหนาว) ทำให้หน้าร้อนจะไม่ค่อยได้ รับลมเท่าไหร่ แต่จะได้รับลมหนาวในช่วงหน้าหนาว ทำให้ได้รับอากาศเย็นสบาย 

ทิศตะวันตก 
จะได้รับแสงแดดในตอนบ่าย จะได้รับความร้อนมากกว่าทิศตะวันออก แต่ข้อดีของทิศตะวันตกคือ แสงแดดทำให้ห้องไม่อับชื้นโปร่งมีการระบายอากาศทีดีและยังได้ลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้(ลมมรสุมฤดูร้อน)ทำให้หน้าร้อนไม่ร้อนมากเพราะมีลมพัดตลอดพอหน้าหนาวก็ไม่หนาวมากเพราะไม่ได้โดนลมหนาวโดยตรง 

จะเห็นได้ว่าทุกทิศมีจุดเด่นและจุดด้อยที่แตกต่างกันไปแต่การเลือกห้องไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ทิศห้องอาจจะไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกซื้อ สิ่งสำคัญ คือเลือกให้เหมาะกับกำลังทรัพย์ และสะดวกสบายกับไลฟสไตล์ของเราที่สุดส่วนเรื่องทิศนั้นปัญหาแก้ได้ง่ายด้วยการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องพร้อมทั้งหมั่นทำความสะอาดและระบายอากาศเป็นประจำเพื่อสุขอนามัยที่ดีของผู้อยู่อาศัย 

急ですが、追加セミナーをやります

第2回セミナーありがたいことに、22日の午後2時から予定していましたセミナーは、参加希望者が主催者のラ・アトレさんのセミナールームの収容定員である20名を数日前に超えてしまい、急遽、同日の午前11時からとの2回に分けて開催することになりました。

1日に午前の部と午後の部の2回もセミナーをやるのは初めてですが、今回はタイ人アッパーミドルクラスの注目度ナンバー1、オンヌットをフィーチャーするからでしょうか。

これまで私もブログや雑誌の中で、オンヌットは買い、と何回か書いてきましたが、今回は具体的に数あるオンヌットのプロジェクトの中でどれがお勧めなのか、どういうのは避けたほうがいいのかについて、私の思うところを話そうと思います。

そういうことは、ブログや本の中で公に書く訳にはいかないですが、セミナーという限られた中だけでなら、個人的にはこう思います、ということで話せますから。

週末の午前中というと、出掛けるのがなかなか難しいかもしれませんが、もし時間があればぜひ来ていただけたらと思いますので、参加ご希望の方は私までメールを下さい。

また、具体的なご質問等がありましたら事前にメールでいただければセミナーの中で反映するようにしたいと思いますので、よろしくお願いします。

では、22日にお会いしましょう。


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部屋の向き、あなたはタイでどの向きを選ぶ?(その1)

部屋の向き

コンドミニアムを買う場合、東西南北どちら向きを選ぶべきかという問題は万国共通の課題ですが、その考え方は国によって違います。

 

例えば、日本は人が死んだ場合、頭を北向きに寝かせますが、タイは西向きにするので西は縁起が悪いと敬遠されるそうです。

でも、最近のタイ人はあまりそれは気にしないようで、むしろ午後の日射しが強くて暑いからという理由で嫌う人が多いようです。

ただし、その反対に、熱帯モンスーン(タイ語ではモーラスーンと言います)気候特有の、南西からの強い風が暑い夏の間中吹いてくるタイでは、風が抜ける北西の角部屋に人気があったりします。以前、
英国では南向きは太陽光で家具やカーペットが傷むから敬遠されると聞いていましたが、実際に住んでみると、寒い国ということもあって暖かい南向きを好む人も大勢いましたから、人によって考えることにも結構ばらつきがあるようです。

私などはバンコク都心部の夜景と南国特有の夕焼けが好きなので、スクムビット沿線に住んでいて、眺望も遮るものがないのなら、北西向きの部屋が最高だと個人的には思っています。 北西向きなら午後のきつい西日はあまり入ってこず、夕方5時頃の弱くなった西日なのでそんなに気にはなりません。

 

さて、バンコクのコンドミニアムの開口部の向きについてですが、私は自著の本の中で、バンコクの場合、南、北、東、西の順に人気があると書いています。

 

しかし、最近、こんな記事が目にとまりました。これによると、それぞれの向きで長短があり、日本のようにとにもかくにも南向きが一番、という画一的な考え方ではないようです。

 

では、その記事の要訳です。

 

自分にとって一番満足がいく部屋の方向の選び方
 

自宅としてコンドミニアムを購入する場合、プロジェクトとしてのロケーション、眺望や周辺環境だけでなく、同一プロジェクト内の何階でどちら向きのユニットを買うかも重要な選択事項である。

特に、開口部であるバルコニーや窓の向きに関しては日当たりや風通しが違うので、よく検討してから選んだほうがよい。
タイ人の場合、東向きと南向きを最も好む傾向にある。そして、北向き、西向きと続く。
 

しかし、どの方角にも長所と短所があるので、住む人にとってどの方角がその人自身の生活に最も適しているかをまず検討するべきであり、これから東西南北、それぞれの長短所を見ていくことにする。

 

この続きは次回
 

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เลือกห้องเพื่ออยู่อาศัย ทิศไหนตรงใจที่สุด

การเลือกซื้อคอนโดสักห้อง นอกจากจะต้องดูสภาพแวดล้อม และทำเลของโครงการแล้ว การเลือกตำแหน่งห้องก็เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน

โดยเฉพาะทิศของห้อง ตำแหน่งของทิศจะพิจารณาจากระเบียง หรือหน้าต่าง ที่เป็นจุดให้ลมและแสงแดดผ่านเข้ามายังห้อง ว่าหันไปทางทิศไหน ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่จะนิยมทิศตะวันออกและทิศใต้มากที่สุด รองลงมาจะเป็นทิศเหนือและทิศตะวันตก อย่างไรก็ตาม แต่ละทิศก็มีจุดเด่น และจุดด้อยแตกต่างกันไป เราควรพิจารณาเลือกทิศที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของเรามากที่สุด โดยมีปัจจัยดังนี้  

週刊ワイズで著書の連載開始

週刊ワイズ 524号バンコクに住んでいる方なら誰でも知っている週刊ワイズさんで、私の著書『バンコク不動産投資』の内容を連載してくれることになりました。

 

普段、酒ばっかり飲んでてあまりこちらのフリーペーパーは読まないので知りませんでしたが、数あるご当地フリーペーパーの中では、ワイズは創刊500号を超える老舗的な週刊誌で、発行部数も30,000/週と最大規模らしいです。

 

私のコラム記事は105日発行の524号からの連載になりますが、バンコクのコンドミニアムに興味がある方に読んで頂けたら幸いです。

 

また、このコラム記事は私の本の一部、触りのところだけの紹介なので、もし面白いと思ったら、是非本を買って読んで頂けたらと思います。

 

紀伊国屋書店10日ほど前、プロンポンの紀伊国屋書店に別の本を買いに行ったら、私の本も置いてあったので、最近はバンコクでも買えるようです。

 

尚、週刊ワイズ今週号の私のコラム記事は、53ページ目に載っていますので、今後共よろしくお願い申し上げます。


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プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その3)

Bearingところで、BTSグリーンラインのかつての終着駅、オンヌットがここまで発展してきたのに比べ、今の終着駅、ベーリングはもう5年にもなるのに、相変わらず駅前にほとんど何もなく閑散としています。やはり、昔から人が住んでいた街と、人の暮らしがない新興住宅地ではベースが違います。

駅から500メートル以上離れたところに幾つかコンドミニアムが建っていますが、何故か日本人を含む外国人が多く買っています。しかし、基本的に
タイ人アッパーミドルはこんな生活が不便なところでコンドミニアムを買って、将来便利になるまで5年も10年も我慢しようなどとは考えません。やはり、最初から便利なところを買うのです。

それに、ベーリング駅周辺はもともと街ではなかったので、今も少数の地主が駅前の土地のほとんどを持っています。そして、相続税も固定資産税もないこの国の地主は相当な富裕層であり、お金に困っていません。従って、持っているだけで毎年値上がりする土地神話が生きている国で、駅前一等地の土地を簡単に手放すはずがありません。

ここが日本と構造や特性が違うタイ不動産の特徴の一つです。日本の感覚で、ここは更地ばかりで将来大規模開発ができる。これから様変わりするに違いないと考えてしまうと失敗します。返って既に街が出来上がっているところのほうが土地が細かく分筆され常時取引されているし、地価も既にかなり高いので手放す富裕層も多くなります。

隣り合う細かい土地を買い集めて大きな土地にするほど平米単価での地価は上がるのですが、これを業界用語でマリエッジ・バリュー(結婚による付加価値?)と呼びます。
つまり、土地を買い集めてアマルガメイトすることで付加価値を作り出すのですが、マリエッジ・バリューを有効に使って大きなプロジェクトを開発し利益を出すのもデベロッパーの仕事です。例えば、森ビルの六本木ヒルズがそれです。しかし、ベーリングのように最初から大地主がほとんどの土地を持っているところではデベも歯がたたず、圧倒的に大地主の立場が強いのです。

元々何もなかったからこそできた千葉県の新浦安駅前のような大規模複合開発ができれば、ベーリングも様変わりするだろうし面白いのですが、そもそも土地が出てこなければデベは何もできません。
今回のプラユット政権による土地建物税や相続税の導入により、こういう地主達が土地を手放すようになれば状況は変わってくるかもしれませんが。

ベーリングの場合、
そもそもこんなところに駅をもってきたことが間違いです。これはオンヌットに住むタイ人から聞いたことなので、若干信憑性に問題がありますが、もともとの計画では、新駅は今のベーリングではなく、オンヌットのような既存の街の中になる予定だったそうです。それが当地特有の利権絡みの反対があり、結局そこには駅を作れず今のところにせざるを得なかったのだそうです。

いずれにせよ、ベーリングは今後、ウドムスクのザ・バンコクモールとサムローンのインペリアルモールに挟まれた形になり、住民も少ないので、スーパーなどの大型店舗はまずやってこないでしょう。ただ、バンナーが副都心になればそのベッドタウンにはなるかもしれませんが、それも随分先の話だろうと思います。

さて、こういうタイ不動産の構造と特性が分かってくると不動産投資の熟達者には、ならば投資として次の狙い目はどこか、ということもおのずと見えてくると思うのですが、これについてはこのブログではなく、今執筆中のアレイズ11月号に書いて投稿したので、そちらも読んでみて下さい。

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プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その2)

ウィズダムデベロッパーのコンプレックス開発による街づくりは、日本でもいろんなデベがトライしていますが、中途半端なのではなかなか難しいです。

オンヌットの先のプンナウィティでも、デベのマグノリアが駅から500メートル以上離れた場所でこの写真のようなウィズダムという大規模な複合開発をやろうとしています。これだけ大規模だと当たれば大きいですが・・・。

 

ただ、複合開発と言っても駅から遠い場合、強力な魅力がなければ、駅前とか駅近という利便性を持つプロジェクトと比べるとどうしても弱いので、投資として見た場合、将来資産価値が上がっていくかどうか見分けるのは簡単ではありません。


しかもオンヌットの場合、プロンポンやトンローのようなブランドが定着しているハイエンド・マーケットとは違い、そのブランドに憧れてそこに住みたいというハイソよりも、物価が安くて生活にも便利なところに住みたいという普通のミドルクラス庶民が多く住む街です。

the movie plazaそう考えると、駅前にテスコ・ロータスの巨大なパワーストアがあり、さらにその正面には、これからシネコン、レストラン街、24階建てのホテルができるとなると、やはり生活密着型のこの街の中心はこれからも駅前であり、その吸引力はますます強力になります。


従って、将来、中古になってもキャップ・コンプレッションによって資産価値が上昇していく優良資産を持ちたければ、オンヌットの場合、やはり駅周辺徒歩3分以内という投資クライテリアを維持するべきだろうと思います。

もっとも、自己居住用でキャピタルゲインは重要ではないのであれば、駅前に固執しなくてもいいですが。

次回に続く 


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Price of re-sale condominium increased 38 percent in 2-5 years
The growth of the real estate market in this area is not confined to the 500-metre radius of the BTS rail line but spreading out further to the entrance to Soi Phra Khanong-Onnut or nearby which is an old residential area surrounded by shops, restaurants and fresh markets. The re-sale market in the past 2-5 years was found to have consisted mostly of 1-2-bedroom types, with prices about 34-38 percent higher than when new. This is similar to the growth in the lower Sukhumvit area that has increased in resale value by 24-35 percent. This is a clear indication of the growing demand for condominium units in the Phra Khanong-Onnut area resulting in the upward adjustment of prices of resale units in old projects.
 

プラカノンとオンヌット、そしてベーリング(その1)

オンヌット プラカノン以下は、ヘヴィレイルラインがプラカノンとオンヌットの地価を上昇させている、というプラスプロパティのレポートです。

 

『地価が上昇するということはその地域が発展しているということでもある。
 16年前にバンコクでBTSが初めて開通した。その目的は交通渋滞の解消であったが、実際に最も恩恵を受けたのは不動産業界である。

 特に、1方向に1時間あたり6万人の輸送能力があるヘヴィーレイルシステムの沿線は、同2万人程度の輸送能力のライトレイルシステム沿線に比べて将来性も高い。
 

 しかし、プラカノンからオンヌットにかけては、ヘヴィーレイルシステムが通っているにも関わらず、開通当初はエッカマイやトンローに比べると大して発展しなかった。 

 ところが、最近の発展、特にコンドミニアムとスーパーマーケット等の生活密着型店舗の増加は顕著である。そして、それを反映してこのエリアの地価はここ4-5年で4割の上昇となった。従って、もしあなたが、この間にプラカノンからオンヌットにかけてのどこかで土地を持っていたとすれば、既に4割値上がりしていると思っていい。
 また、このエリアの不動産市場の発展はBTSの駅から500メートル以内に限られない。ソイ・プラカノン-オンヌットやその周辺の古い住宅街にも波及している。
 

 この2年から5年の間で1ベッド、2ベッドルームの中古コンドミニアム市場価格は当初販売価格に比べ、34%から38%値上がりした。これはアソークなどのロワースクムビットの中古価格の上昇率である24%から35%と大差ない。つまり、今、ここにきて、プラカノンとオンヌットの住宅需要が中古物件の価格を押し上げているのである』


以上ですが、デベロッパーのサンシリがオンヌット駅からかなり離れたところでザ・ベースやハスハウスというコンドミニアムを開発し、複合開発の一環で、最近ハビトという日本型ショッピングモールもオープンしたこともあって、その系列会社であるプラスプロパティがそのバックアップのためにこのレポートを書いたようにも思え、若干、ポジショントークを感じます。
 

いずれにせよ、以前から書いているように、私もオンヌットはいいと思います。ただ、オーバーサプライから抜け出した?オンヌットでも書いたように、日本人投資家の場合、理想的にはやはり駅から200メートル、遠くても500メートル以内で、できれば40平米以上のユニットを買うべきだ思っていますが。


次回に続く 


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Main Heavy Rail line constantly pushes up Phra Khanong-Onnut land prices

The price of land is an indicator of the development and progress of an area. Sixteen years ago, when Bangkok first introduced the rail mass transport system in order to alleviate the traffic situation. However, the big beneficiary was the real estate business that grew along all rail mass transit lines. Especially the area is along the main Heavy Rail system (capacity 60,000 persons/hour/direction), the growth trend in the future is even more promising than along the Light Rail lines (20,000 persons/hour/direction).
The Phra Khanong-Onnut area is one location served by Bangkok’s first Heavy Rail line, but had not seen much growth in the past when compared to nearby stations such as Ekamai and Thonglor. But observing the growth of the real estate sector in this area, it is evident that there is continuously growth especially condominiums and shops selling consumer goods. That has reflected in the land prices that grew by about 40 percent in the past 4-5 years. It is safe to say that whoever is still holding onto the ownership of a piece of land in this area, your property has already appreciated by 40 percent.  

第3回上級コースセミナー開催のご案内

第2回セミナー第3回上級コースセミナーのご案内です。

 

前回、プロンポン、トンローという定番のブランド住宅地のコンドミニアム市場について話しましたが、今回はもう少し価格が安く、しかも将来性抜群のオンヌットを中心に、周辺のプラカノン、ダークホース的な存在のウドムスクのマーケットについてセミナーをやろうと思っています。

 

実際、私もオンヌット駅前の高層階、2ベッドルームに投資していますが、予算的に1,500万円から2,000万円のコンドミニアムに投資し、3年から5年のイールドプレイをした後、キャピタルゲインを実現してエグジットしたいと考えている人には、オンヌットエリアがベストだと考えます。

 

また、今のバンコク不動産市場の状況はよくありません。見方を変えれば、こんな時こそハンディのある外国人でもいい物件を選んで買えるチャンスなのですが、一方で、最近の中国人投資家の急増でコンドミニアム選びにも新たな注意が必要になってきています。

従って、バンコクでの不動産投資で今、気をつけなければならない基本的な要注意事項についても解説していきます。

 

無料セミナーですので参加ご希望の方は私までメール下さい。尚、もし今回のセミナーの中で知りたいこと、解説してもらいたいこと等がありましたら、セミナー内容の参考にさせて頂きますので、それもメールの中にお書き下さい。

セミナー日程

10月15日 土曜日 福岡  14:00

10月16日 日曜日 広島  14:00

10月18日 火曜日 大阪  19:00

10月22日 土曜日 東京  11:00と14:00

10月23日 日曜日 名古屋 14:00 


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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