バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年09月

プロンポンとトンロー、どっちがいい?

日本人にダントツの人気があるプロンポンとトンローですが、少しずつ違いがあります。

プロンポン:日本人を中心に外国人エクスパットに人気が高いが、タイ人の間ではトンローほどの人気はない。

 

プロンポン ソイ391.投資の本流 スクムビット・ソイ39と24

 スクムビット・ソイ39は日本人が多く住むことで有名。ただ、トンロー通りに比べると華やかさはない。
 一方、ソイ24はパーク24やルンピニ24といった新しい大型プロジェクトが出てきているが、やや供給過剰気味。
 どちらの通りもスクムビット通りだけでなく、他の大通りへと繋がっていることが魅力(39はぺチャブリー通りへ、24はラーマ4へ)。いわゆるどんつき行き止まりのソイの奥の方は、タクシーもモーターサイも走っていないので思ったより不便。(バンコク中古物件選びのポイントを参照)。

 

2.将来性に期待のスクムビット・ソイ33と22

 将来、EMディストリクトの恩恵を受け、発展が期待できる。ノーブルBE33は価格設定を間違った感があり、東向きの部屋はほぼ完売だが西側がほとんど売れてない。このところ、りセールの失望売りが出てきていて買い叩けるので要チェック。この物件はアソークにも近く決して悪くはないのだが、ソイ23のエッジに比べ割高感が目立ち苦戦中。


 

エイト トンロートンロー:エクスパットだけでなくタイ人の間でも住みたい街として人気が高く、ソイ55がメインストリート。

 

1.投資の本流 スクムビット・ソイ55

 新規プレビルドとリセールとの価格乖離が大きく、ここで買うならラグジュアリークラスの築浅中古リセールを狙うべき。

 

2.将来性で買うスクムビット36と38

 トンロー人気は衰えることがない。今も増え続ける需要に供給が追いつかず、かつ建設用地の払底もあって、開発の中心は周辺のソイに広がりつつあるが、グレイラインの恩恵を受ける36と38の方が発展性が高い。特に、ラーマ4へと抜けられ、タクシーやモーターサイがいつでも拾える便利なソイ36が狙い目。詳しくはブログ記事「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(1-6)」参照 


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デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その2)

ナナ3.ナナ
 

・ 文化のメルティングスポットでナイトライフや娯楽で有名。白人に人気あり

・ 地価は年率2割で上昇中で、現在の地価は平米43万バーツ

・ 実際、クオリティハウスが駅前の土地を平米45万バーツで購入したが、今も周辺の土地に対する需要は大きい

 

 

プロンポン4.プロンポン
 

・ 日本人エクスパットが集中して住む。特にスクムビット39は日本人が多いことで有名

・ 今後、新規プロジェクトが売り出される予定で、いずれも平米30万バーツ以上

・ EMディストリクト人気が牽引役となり、周辺地価は平米38万から50万バーツ

 

 

トンロー5.トンロー
 

・ 活気に満ちたダウンタウンの中心で、外国人とタイ人の両方に人気がある

・ 中古コンドで平米16万から17万バーツ

・ 現在の地価は平米50万バーツ

・ 地価は今後更に上昇する余地があり、それに伴い中古コンドミニアム価格も上昇

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デベロッパーが用地取得に奔走する5つの駅(その1)

以下はDDプロパティのレポートからです。

 

2017年から施行される相続税、土地建物税の課税開始前に、土地を売却する地主が増えてきている。それにも関わらず、次の5つのロケーションは需要に土地の供給が追いつかず、大手デベロッパーは今も用地取得に奔走中である。
 

バンコク中心部ではタイ人富裕層と外国人の実需や投資需要がまだ拡大するので、この5つのロケーションは今後もデベロッパーが積極的に用地購入する。従って、地価は下がらないし将来的にも希少価値が出てくる。

 

チットロム1.チットロム
 

・ 現在の地価は平米25万から38万バーツであるが、年内に50万から75万に上がる可能性がある

・ 実際、セントラルデパート横の土地が平米63万バーツで売りに出ているが、デベロッパーはそれでも用地取得を前向きに検討中

 

 

プルンチット2.プルンチット
 

・ 周辺での新規コンドミニアム価格は平米25万バーツ以上

・ 地価は平米38万バーツ

・ 特に静かで落ち着いたソイは自己居住の実需と投資需要の両方に適している


次回に続く

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注目のスクムビット・ソイ36!

soi36-1

来週からちょっと忙しくなるので、あまり頻繁にはブログの更新はできないかもしれません。それで、毎月連載させてもらっている月刊経済誌、アレイズの10月号に寄稿した記事を一足先に以下にアップロードしておきます。

 

尚、この雑誌は来月、日本で行うセミナーで配布する予定ですが、このブログを読んで頂いている方には事前に読んで頂けると幸いです。


注目のスクムビット・ソイ36!


高級住宅地トンローといえばスクムビット・ソイ55がその代名詞だ。先日も仕事を終えて友人と一杯やろうとエイト・トンロー前を歩いていたが、あの周辺の夜の雰囲気は、青山通りや表参道が持つ華やかな喧騒と同じものを感じさせる。実際、トンロー住人の6割が日本人を中心とする外国人で、ここはバンコクにある日本人街といっていい。

しかし、ソイ55でコンドミニアム投資となると、新規プロジェクトは軒並み平米30万バーツ超えのスーパー・ラグジュアリーだ。もう我々一般投資家には手が届かない。そんな中、昨年、仲介会社シティスマートはこう指摘した。「ソイ55周辺ではもう土地が手に入らなくなってしまった。デベロッパーは今後、スクムビット・ソイ36、38、49、51に開発の軸足を移す」。

そこで、BTSトンローの高架橋に立ってソイ36を見下ろしてもらいたい。今、道路の東側は更地だ。何が起ころうとしているのか見ても分からない。こういう時の鉄則は、私の本、第5章3項「デベロップメント・パイプラインを読め」だ。すると、シティスマートの予測通り、今、大きな開発の波がまさにソイ36に押し寄せている事実が浮かび上がる。

まずはデベのフラグラントが駅前に持つ3400坪の広大な土地。詳細は未発表だが、ここに2フェーズに分けてスーパー・ラグジュアリー級の大型コンドが開発される。その価格もソイ55に対抗して平米30万バーツ以上と強気だ。中にショッピングモールを誘致するとの噂もある。次に、道路に沿って南に進むと、着工したばかりの高級コンド、URBITIAがある。4月に売り出され、わずか数ヶ月で完売。正直、バンコクのコンドミニアム市場は今よくない。郊外では大量の販売在庫を抱えたデベが、禁じ手である販売価格の値下げを始めた。しかし、さすがここはトンロー、売れ足は速い。そして、そのさらに南側では三菱地所のハイライズコンド、RHYTHMが完成間近だ。従って、今後ソイ36に沿って駅から400メートルでは、3つのラグジュアリー・コンドが建ち並ぶことになる。

 更にソイ36を南下する。歩道もないような開発の遅れた道が400メートル程続くが、駅から10分程歩いた辺りでVTARA36の工事現場に辿り着く。全5棟、466ユニットの大型プロジェクトで、日本人への賃貸を狙って大きな温泉施設を持つ。既に9割が販売済とここも完売は目前だ。

 そして、4メートル道路を隔てた南隣りには、日本の中堅デベ、ラ・アトレがタイのデベと開発する高級コンド、168スクムビット36がある。当然ここも日本人エクスパットをターゲットにしたプロジェクトで、日本で先行販売を始めた。36平米で1400万円前後というエントリーレベルの投資家向け価格設定だ。10月にモデルルームが完成し、タイ国内及び東南アジアでの販売が始まれば、ここも売れ足は速いだろう。

 今、トンロー駅からソイ36を遠く見渡しても、この写真のようにRHYTHMしか見えない。しかし、「スクムビット・ソイ36はこれから様変わりする」と確信した投資家達の目には、このわずか1キロ強の短い通りに5つの完成プロジェクトが建ち並ぶ光景がもう見えているはずだ。

ただし、どんなものにも表と裏があるように、ここに挙げたどのプロジェクトにも欠点や弱点がある。従って、熟達した投資家達はそれを分析し、可能な限り投資前にリスク・ミティゲーションを行う。さもなくば、投資の「入口」で失敗するかもしれないからだ。


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バンコク中古物件選びのポイント

中古のメリット

現地のナイトフランクのサイトにこんなコラム記事が載っていたので紹介します。バンコクで中古コンドを買う場合のチェックポイントについてですが、日本とあまり変わらないので分かりやすいと思います。

 

  バンコクでコンドミニアムに住む人のほとんどは、コンドミニアムが持つその便利さを一番の理由に挙げる。従って、バスや電車、タクシー、モーターサイといった複数の交通手段を使って簡単に外に出掛けられる利便性がコンドミニアムには重要であり、ソイの奥にあってタクシーもモーターサイも走ってないような、出掛けるのが億劫になる不便なものを買ってはいけない。

 

  もしロケーションが同等であれば、眺望は次に重要な要素になる。従って、物件選びの際は実際に現地に行き、眺望のよい物件を選ぶべきだ。プレビルドでなく、既に竣工している中古物件だからこそこれができるのだから、必ず眺望を確認するべきである。

 

  最高のロケーションにありながら価格も新築よりかなり安く買えるのが中古の魅力である。というのも、デベロッパーが土地を今より安い時期に取得して開発したわけだから。従って、ソイの奥にある不便なロケーションの新築コンドミニアムが、駅前の中古物件よりはるかに高い価格で売られていたりするが、実際に賃貸に出すと入居者がすぐに見つかるのは中古の方なのだ。

 

  もし中古物件を買うのなら、新しいプロジェクトが次々と売り出されている人気エリアのものを買え。というのも、そういうエリアでは周辺の新築コンドミニアムの価格が分かるので、簡単に中古物件と比較ができるし、中古の割安感が引き立つのだ。

 

以上、プレビルドというのは日本では認められていない購入方法なので買い方に注意が必要ですが、中古物件についてはバンコクも日本も似たようなものだということです。
 

ただし、のところは極めて重要です。バンコクの不動産マーケットの透明性はアセアンの中ではトップクラスとは言っても、ベトナムやカンボジアと比べたらの話であり、レインズのようなデータベースがある日本と比べると全然不透明で、中古物件の取引事例などまず判りません。

 

従って、中古物件を売買する場合、一体いくらが正当な市場価値なのかというところが判らず、なかなか売買が成立しません。元CBREのリサーチにいたマネージャーが言っていましたが、統計を取ると売り出されてから売却までに平均で340日以上もかかっているというのがバンコクの中古市場の現状なのです。

 

だから、周辺でいつも新しいプロジェクトが売り出されるような人気エリアで中古物件を買っておけば、常にその新築価格と比較して大体の市場価値が判断できるので売買がしやすく、不動産の最大の弱点である換金流動性がないリスクもある程度緩和できるのです。


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パリモントン値下げ戦争始まる!

価格値引き

とうとうパープルライン沿線では、デベロッパーの値下げ戦争が始まりました。販売途中で公式に値下げをすると既に買った客からクレームがつき、デベロッパーは著しく信用を落とすので、普通は禁じ手です。

 

日本でもバブル崩壊時、破綻したデベロッパーなどの販売中の物件が大幅値下げで売られていましたが、そういう場合は仕方がないとしても、現役のデベロッパーが公然と販売価格の値下げをするということは相当状況が逼迫しているということです。


日本での第1回、第2回の不動産投資セミナーでも、郊外では買ってはいけない、と私は繰り返してきましたが、これから状況はますますひどくなるような気がします。


さて、以下は現地の経済新聞、プラチャーチャート・トゥーラギットに載った記事ですが、大手のQハウス、AP、プロパティ・パーフェクト、その他中小デベが次々とコンドミニアム価格の値下げを始めたというもので、その額は10万バーツ(約30万円)から50万バーツ(約150万円)とのこと。
 

『当初、パープルラインは1日あたり8万人近くが利用すると見込んでいたのが、実際はわずか2万人程というのが現状だ。その結果、新線開通効果による不動産市場の回復は期待はずれとなり、昨年から続く不景気もあって1万ユニットを越す大量の販売在庫を抱えてしまったデベロッパーは、一刻も早く販売在庫を一掃するべく値下げ戦争が始まっている。

  例えば、Qハウスは9月3日と4日、189万バーツで販売しているコンドミニアムを139万バーツへと50万バーツ値下げした。また、APは9月10日と11日、アスパイアー・ラタナティベート2のプロジェクトについて、170万バーツのコンドミニアムを155万バーツへと15万バーツ値下げしただけでなく、家具の無料サービスや手付金、登記費用等の免除も含むキャンペーンを行った。その他、中小のデベロッパーも同様の値下げを始めている。また、プロパティ・パーフェクトは予定していた新規プロジェクトの見送りを決めた

 

以上、Qハウスの例で見ると、50万バーツの値引きは26%以上の値下げです。私が日本の銀行系デベで働いていた頃でも、マンションの開発利益は粗利ベースで20%からせいぜい25%だったし、当時利幅が大きいと言われていた大京でもせいぜい30%位だったはずです。従って、この水準だとQハウスのデベとしての開発利益はほとんど全部吹き飛んでいる可能性があります。

また、表向きは2日間だけの期間限定値引を装っていますが、各社が値下げ戦争を繰り広げる中、そんなわけがありません。多分、現地に行って直接値引き交渉をすれば、その場では断られるかもしれませんが、その日の夕方には営業担当から電話がかかってきて値引要求をのむはずなので、実態は一時的な値引ではなく、販売価格の公式値下げです。


販売残更に、これはパープルラインだけの話ではなく、サムットプラガン方面に延伸するグリーンライン沿線やランシット方面に延びるレッドライン沿線もかなりの売れ残り在庫が出てきていることから、近いうちにそちらにも飛び火する可能性が大です。従って、今はパリモントン全体でいよいよ値崩れが始まっているということだろうと思います。

 

本当なら、こういう時こそ安くなった物件を拾っていく絶好のチャンスなのですが、郊外市場の先行きを考えるとまだまだ先は暗く、とても買える状態ではありません。

むしろ、コンドミニアム市場全体が弱含む中、それでも富裕層や外国人等の経験豊富な投資家達が買い続けているダウンタウンこそ、将来マーケットが回復した時に一段高となるはずであり、今、買いに行くべきだと思っています。


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ช็อกราคาคอนโดสายสีม่วง เลือดเข้าตา"ลด5แสน-2ล้าน 
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า รถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ที่เปิดบริการตั้งแต่ 6 ส.ค.ที่ผ่านมา จากการสำรวจความเคลื่อนไหวหลังเปิดบริการเดินรถไฟฟ้า 1 เดือน พบว่าตัวเลขประมาณการผู้โดยสารไม่เข้าเป้า อยู่ที่ 2-3 หมื่นเที่ยวคน/วัน จากประมาณการ 7-8 หมื่นเที่ยวคน/วัน ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวตั้งแต่ต้นปี ส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่ประเมินว่าผิดคาด เพราะการเปิดวิ่งรถสายสีม่วงไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้คึกคักแต่อย่างใด ทำให้มีแรงกดดันเพราะมีคอนโดมิเนียมเหลือขายสูงถึง 1 หมื่นยูนิต จึงต้องดัมพ์แคมเปญโปรโมชั่นระบายยอดขายให้เร็วที่สุด


ซัพพลายคอนโดฯเหลืออื้อ
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ณ วันที่ 19 ส.ค. 59 กรุงเทพฯและปริมณฑลมีหน่วยที่อยู่อาศัยในผังระหว่างขาย แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 1,090 โครงการ 2.4 แสนยูนิต เหลือขาย 7.8 หมื่นยูนิต โครงการแนวสูง 420 โครงการ 2.2 แสนยูนิต เป็นซัพพลายเหลือขาย 6 หมื่นยูนิต

ทั้งนี้ "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจเพิ่มเติมพบว่า เมื่อสิ้นเดือน ก.ค. 59 มีคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในรัศมี 1 กม.จากสถานีทั้งหมด 43 โครงการ รวม 35,615 ยูนิต เหลือขาย 29% หรือ 1 หมื่นยูนิต จะเห็นได้ว่าซัพพลายห้องชุดเหลือขาย 1 ใน 6 ของกรุงเทพฯ กระจุกตัวในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ทำให้ผู้ประกอบการยังคงจัดแคมเปญการตลาดอย่างต่อเนื่อง

"คิวเฮ้าส์" จุดพลุสงครามราคา
จากการสำรวจพบว่า บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือคิวเฮ้าส์ จัดแคมเปญช็อกไพรซ์ เมื่อวันที่ 3-4 ก.ย.ที่ผ่านมา ลดราคาห้องชุดโครงการเดอะ ทรัสต์ งามวงศ์วาน จาก 1.89 ล้านบาท เหลือ 1.399 ล้านบาท หรือลด 5 แสนบาท ทำเลอยู่ห่างรถไฟฟ้าสถานีศูนย์ราชการนนทบุรี 1.2 กม.บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ดีเดย์ 10-11 ก.ย.นี้ จัดแคมเปญแอสปาย รัตนาธิเบศร์ 2 ห่างสถานีบางกระสอ 200 เมตร เริ่มต้นยูนิตละ 1.55 ล้านบาท ฟรีค่าจอง ทำสัญญา เงินดาวน์ เฟอร์นิเจอร์ และค่าโอน เท่ากับลดลง 1.5 แสนบาท จากก่อนหน้านี้เคยขายห้องชุดราคาเริ่มต้น 1.7 ล้านบาท
บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จัดแคมเปญ "มิราเคิล 9" วันที่ 10-18 ก.ย.นี้ คอนโดฯเมโทร สกาย ประชาชื่น ทำเลห่างสถานีบางซ่อน 600 เมตร ให้ของแถมหลายรายการ อาทิ เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า เริ่ม 2.19 ล้านบาท

รายกลาง-เล็กสู้ยิบตา
ด้าน บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเมนท์ มีโปรโมชั่นห้องหลุดดาวน์โครงการแมเนอร์ สนามบินน้ำ ห่างสถานีสะพานพระนั่งเกล้า 1.3 กม. ห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน ไซซ์ 26 ตร.ม. จัดโปรฯ เหลือ 1.65 ล้านบาท จากราคาตลาดเริ่มต้นที่ 1.82 ล้านบาท
บมจ.สัมมากรเปิดขายโครงการ เอส เก้า คอนโด ห่างสถานีบางรักใหญ่ 100 เมตร เหลือขาย 20% เปิดราคาเริ่มต้น 1.4 ล้านบาท เป็นราคาที่ลดลงจากช่วง 2 เดือนก่อน 1 แสนบาท
บริษัท เดย์เกน กรุ๊ป จำกัด นำแบรนด์บัดเจต คอนโด ติวานนท์ ห่างสถานีกระทรวงสาธารณสุข 130 เมตร จัดแคมเปญราคาเดียวทุกยูนิต 1.45 ล้านบาท, บมจ.ชีวาทัยมีแคมเปญเดียวกันที่คอนโดฯ ฮอลล์มาร์ค งามวงศ์วาน คัด 10 ยูนิต ราคาเดียว 1.29 ล้านบาท ที่ตั้งห่างสถานีแยกติวานนท์ 1.5 กม.

เพอร์เฟคเบรกคอนโดฯใหม่
นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต ประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า บริษัทเลื่อนเปิดตัวไอคอนโด บริเวณสถานีบางรักน้อย-ท่าอิฐ วางแผนพัฒนาเป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ 8 ชั้น 2 อาคาร เริ่ม 1.7 ล้านบาท เดิมเตรียมเปิดขายไตรมาส 4/59 เพราะเชื่อว่าหลังรถไฟฟ้าเปิดวิ่งจะช่วยกระตุ้นผู้บริโภคได้ แต่กระแสการใช้บริการสายสีม่วงไม่ดีตามที่คาด จึงตัดสินใจเลื่อนเปิดตัวโครงการ
"คงเลื่อนไปจนถึงช่วงที่สถานีรถไฟฟ้าเตาปูนเชื่อมต่อกับบางซื่อได้ เพราะขณะนี้กระแสสายสีม่วงค่อนข้างเงียบ จากกรณีที่เชื่อมต่อสถานีไม่ได้ แม้ว่ายอดขายจะดีขึ้นบ้าง แต่ไม่มากเท่าที่คาดหวัง จึงตัดสินใจปรับเปลี่ยนแผน"
นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจคอนโด 1บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยว่า ตลาดสายสีม่วงคึกคักขึ้นบ้าง มีลูกค้าเยี่ยมชมโครงการเพิ่มขึ้น แต่ยอมรับว่าไม่หวือหวาเท่าที่คาดไว้ คาดว่าซัพพลายเหลือขายของคอนโดฯ ส่วนใหญ่ตามแนวสายสีม่วงมี 30-40% เช่นเดิม เพราะผู้บริโภคยังไม่เคยชินกับการใช้รถไฟฟ้าแทนระบบคมนาคมเดิม และยังรอให้มีการเชื่อมต่อสมบูรณ์ที่สถานีเตาปูน-บางซื่อก่อน

Not Every Line is Equal! (その2)

路線差別化従って、これからは消費者がマストランジットの路線選別に厳しくなり、魅力がある路線とないもので差別化が起こるようになる。

つまり、CBDに通うための
路線ごとの時間と費用がコンドミニアムを選ぶ際の重要なポイントになってくるのだが、同様に、デベロッパー側も既存及び将来の新線を問わず、今後の新規供給について路線ごとの選別が厳しくなるであろう。

 

特にミッドタウンやサブアーバンの1ベッドルームに関しては、マストランジットの駅に近いということがコンドミニアム選択のキーポイントであり続けるものの、これからは他の要素も入ってきて選択基準はもっと複雑になってくる。

 

以上がCBREのレポートですが、日本人には分かりやすいですね。東京では既に何十という鉄道路線が地上と地下で走っていますが、その中でも新宿副都心とCBD丸の内の両方に直結する中央線、人気の街、渋谷と横浜を結ぶ東横線、同じく人気の街、渋谷と吉祥寺を結び、その上、沿線住民の所得水準が日本一の富裕層路線として名高い井の頭線等々、路線ごとのステータスは既にはっきり確立されています。

ただし、運賃は通勤手当として会社が負担するのが一般的な日本と違ってタイでは個人負担なので、路線のステータスやブランドよりも運賃と利便性が最優先されるということなのです。


そして、1日当たり74万人が使うグリーンラインとわずか2万人しか使わず毎日900万円もの赤字を出すパープルライン。この差が不動産価格に与えるであろう影響は明らかです。

 

いずれにせよ、私も本の中で「パープルライン沿線のコンドミニアムは買ってはいけない」と早い内からこの沿線には見切りをつけましたが、これから更に大量のコンドミニアムが竣工引渡しを迎えること、パープルラインの不人気だけでなく住宅ローンの与信基準も厳しいままであることから、この沿線では今、相当なキャンセルや投げ売りが出ているのではないかと私は思います。

もっとも、たとえ安い価格で投げ売りが出ても「パープルラインはそれでも買ってはけない」というのが私のアドバイスですが。

 

結局のところ、本の第7章2項「主な有望投資エリア」で列記したように、マストランジットの路線についてはあまりややこしく考えないで、アソークからオンヌットが我々日本人投資家にとって投資の王道、ちょっと視野を広げてダークホースのウドムスクとペチャブリーあたりだろうと今も思っています。

 

そして、バンコクでの投資物件選択でもっと大切なのは、玉石混交の混沌の中で自分の投資クライテリアを満たせる物件を吟味し選び取っていく力、だと思います。

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Potential condominium purchasers are going to become more selective in choosing future mass transit location realizing that not all lines are equally attractive and carefully weighing up the trade-off between the total cost of a condominium compared to the time and travel cost of commuting to and from the CBD.

Developers are also going to be more selective both along existing mass transit lines and the future lines that are under construction or being planned.

Proximity a mass transit station is going to continue to be one of the most important factors in driving midtown and suburban one bedroom condominium demand but it will become more complicated.

Currently, Bangkok has around 120 kilometres of operating mass transit routes with 80 stations. There are 80 kilometres of mass transit lines under construction with 54 stations due to be completed by 2020.

The government has accelerated plans for a further 130 kilometres with another 92 stations.

Both developers and purchasers will be examining the potential for the new routes in much more detail before making decisions.

A article written by James Pitchon, Head of Research & Consulting, CBRE Thailand  

Not Every Line is Equal! (その1)

purple vacant最近、何回かに分けてパープルラインの現状について書いてきましたが、9月1日からとうとう運賃の大幅値引きも始まりました。

しかし、それでも乗客数は1日当たり2万2千人と2千人しか増えておらず、引き続き大赤字を垂れ流しながら走っているというのが実情です。

 

当初、MRTは1日10万人が目標と豪語していたそうですが、最近は沿線に住む人々の通勤方法が今の車やバスからパープルラインに移行するにはもう少し時間がかかる、と随分トーンダウンしてきています。

 

そんな折、CBREからこんなレポートが出てきました。Not Every Line Is Equal(全ての路線に同等の魅力があるわけじゃない)という題名で、なかなか説得力のある内容です。

 

マストランジットの出現(注:1999年12月のBTSスクムビットライン開通が最初のマストランジット)はそれまでのバンコクのコンドミニアム市場を一変させただけでなく、若い人が結婚を待たずに実家を出て、コンドミニアムに1人で住むという新しい生活パターンをも生み出した。

 

しかし、今、全てのマストランジット路線が同等に魅力があるかというとそうではない。

 

マストランジット路線の人気度は乗客数と相関関係があることが分かっているが、現在最も人気があるマストランジットはBTSグリーンラインで1日に74万人の乗客が利用する。そしてMRTが31万人で、エアポートリンクが6万人と続く。

 

そんな中、開通後の人気を先取りして、この3年間に沿線で大量のコンドミニアムの新規供給があったパープルラインの乗客数は、いざ開通してみれば1日わずか2万人強と予想外の不人気である。

 

現在、パープルライン沿線の各駅から800メートル以内にあるコンドミニアムは既に31000ユニットが竣工済で、更に24000ユニットが建築中である。パープルラインが「速く安くダウンタウンに行ける交通手段」という利用者の需要に応えられなかった場合、今後、沿線の住宅需要は縮小する可能性さえある。

(次回に続く) 


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Not Every Line Is Equal 

Mass transit has changed residential condominium development patterns in Bangkok combined with the change in social patterns with young people leaving home and buying a property before they get married.

Not every existing mass transit line has proved equally attractive to one-bedroom condominium buyers who form the majority of condominium demand outside of the city centre where most buyers work or study in the downtown Bangkok.

There is a close correlation between passenger numbers on each line and the level of real demand for each location and this will continue to be the case.

The most successful line has been the BTS Light Green and Dark Green Lines with around 740,000 passengers per day followed by the MRT Dark Blue Line with around 310,000 passengers per day then the Airport Rail Link, now operated primarily as a commuter line, with just over 60,000 passengers per day.

For the last three years, there has been significant condominium development along the new route of the MRT purple line which opened on August 6th, but initial passenger numbers have been disappointing and reported in the press as being around 20,000 passengers per day.

The disappointment has been due to the “missing link” to the MRT Dark Blue Line together with the  frequency and speed of trains leading to a longer than anticipated journey time to downtown Bangkok.

Around 31,000 condominium units located within 800 metres of a station have been completed along MRT Purple Line and further 24,000 condominium units are under construction as of Q2 2016.

End-user demand for condominium units can potentially be diminished for this location unless the Purple Line can live to buyers’ expectations of providing a convenient journey to downtown Bangkok that is faster and cheaper than taking alternative forms of transport such as your own car, buses or vans.

ArayZ(アレイズ)8月号記事(その2)

リセール変化2さて、そんな中、最近、プラスプロパティが過去3年間の約1万件、金額にして約1,500億円のリセール売買事例を調査した結果、昨年からコンドミニアムのリセールマーケット(プレビルドの購入予約権及び竣工中古物件の売買市場)で異変が起こっていることが分かった。

これを見ると、件数ベースではプレビルドのバイジョーングと呼ばれる購入予約権の転売比率が、2014年の74%から2015年には一挙に32%へと急落しているのが分かる。

金額ベースでも同様だ。何が起こっているかというと、プレビルド物件よりも築数年の中古物件の方がずっと割安だから、こちらに人気がシフトしたということだ。

 

グローバル・スタンダードから見れば、いずれこういうことが起こるだろうとブログの中でも以前から指摘してきたわけだが、CBDやダウンタウンでの用地不足により、バカ高くなった土地を購入してでもデベロッパーが更なる新規供給を続けた結果、中古物件との格差が大きく開いてしまい、この見直し買いが始まる、つまり、マーケットがターニングポイントにきたということだ。

 

このことは拙著の本の中でも、こう書いている。「今、バンコクのコンドミニアムマーケットは、新築偏重から中古物件見直しへシフトせざるを得ないというターニングポイントにきていて、ここには大きなチャンスがあります。それは、中古物件であっても、優れたロケーションのコンドミニアムに対しては、その希少価値が再評価され、キャップ・コンプレッション(収益還元利回りの低下)が起こり始めるということです」。

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ArayZ(アレイズ)8月号記事(その1)

タイの月刊経済誌、アレイズに毎月バンコクのコンドミニアム市場の記事を連載させていただいておりますが、日本のブログ読者の方々には、ほとんど読む機会がないと思いますのでこのブログでも紹介させていただこうと思います。

まず、今回は8月号に載せた記事からです。

リセール変化1プレビルドから中古物件へ、主役交代始まる!

 

これまで私はブログの中で、バンコク・ダウンタウンの中古物件の価格は安すぎる。今なら、プレビルドより築浅中古物件を買うべき、と2年も前から書いてきた。

 

オフプラン(プレビルドのこと)発祥の地ロンドンで、長年この手の商業不動産投資を職業としてやってきた私には、オフプランとは、デベロッパーがその開発リスクを初期段階から投資家に共有してもらい、プロジェクトの資金負担とマーケットリスクを軽減するために始めたものであり、リスクがある分、価格は割安になっていて当然という認識だ。

しかし、ここ、バンコクの新規で発表されるプレビルド物件の価格は少しも安くないという矛盾を指摘してきた。
次々とプロジェクトを開発していかなければならない宿命のデベロッパーにしてみれば、都合の悪い話なのだろうが、実際、バンコクの新規プレビルドは築浅中古に比べて相当価格が割高だ。

そこで彼らは、地価上昇が原因だから仕方がないという。しかしその一方で、多い時には年間ボーナスを10ヶ月も支給したりと、バンコクの不動産業界のサラリーは他の業界に比べてかなり高い。つまり、しっかり利益は確保しているわけだ。

 

本来、年間6万から7万ユニットもの新規供給をペースダウンすればいいだけの話であるが、これを起こさせるのは、割高なプレビルドはもう買わないというマーケットの抑止力しかない。


次回に続く


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第2回バンコク不動産投資・上級セミナーを終えて

Nagoya東京、名古屋、大阪でのセミナーが今日、無事終了し、今は関西空港でバンコク行きのJAL 便を待っているところです。

2週間ぶりにバンコクに帰れるということもあり、KALラウンジでビールを飲みながらほっとしているところですが、いろんな質問が出てきたし、今回も十分セミナーを楽しませてもらいました。

今回は、日本人にもっとも馴染みがあるプロンポンとトンローについて、現状のマーケット動向と近未来に起こりそうなことについて話したこともあり、
名古屋と大阪は初めてのセミナー開催であったにも関わらず、予想外に多くの方々に参加していただきました。

また、現在大手デベロッパーが用地取得で奔走していて、将来、東京でいう都心3区に相当するような希少価値が出てくるエリアはどこなのか、そして、そういうところにあるプロジェクトで竣工が近づきゲンガムライに失敗した投資家の投げ売りを見つけて買い叩く方法についても、具体例を挙げて話しましたが、まさに上級者コースの内容を詰め込んだつもりです。

その分、ターミノロジー(専門用語)が頻繁に出てくるので、不動産投資に慣れてない人には分からないところもあったとは思いますが、その内、またセミナーをやろうと思いますので、次第に慣れていって貰えればと思います。いずれにせよ、このセミナーを通してバンコク独特の不動産取引やリスク、投資方法が分かっていただけたら幸いです。

私の本、第6章でも書きましたが、バンコクのコンドミニアム市場はプレビルドという不動産の先物市場が中心になっているため、日本の不動産市場に比べて非常に上下変動が激しく、マーケットリスクが高いというのがその特徴です。

そういうこともあり、数ヶ月もするとマーケットには次々と新たな変化が起こるので、定期的なセミナー開催にも意義があると思います。従って、そのうちまた、新しい動きが出てきたらセミナーを開こうと思いますので、時間が合えば是非ご参加お願いします。

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オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その2)

Artemis以下、センチュリー21のアナウンス:

 

グリーンライン延伸沿い、つまりベーリングからサムットプラガンの間で大小多くのデベロッパーが大量の新規供給をした結果、現在、相当な供給過剰となっている。

 

しかし、オンヌットだけは状況が違う。特にソイ77のパークソイ(スクムビット通りからの入口)からシーナカリンの交差点にかけてはほとんど新規供給がなく、そんな中で発表された数少ない新規プロジェクトはどれも販売好調である。また、価格帯も平米8万から9万バーツと手頃であり、今後は平米10万バーツ台も出てくるであろう。

 

更に、このエリアの賃貸需要は今も増加中であり、26平米から30平米の1ベッドルームで月額15,000から18,000バーツで賃貸できる。つまり、この場合のイールド(利回り)は8%近くになり、スクムビットのミドルナンバーエリア(プロンポンやトンロー)での投資利回りである4%を大幅に上回る。

 

ということで、センチュリー21は既に竣工済の新規プロジェクト、アーティミス・スクムビット77を推薦する...(この辺からポジショントークというか、営業トークになり、どうでもよい内容なのでここは省きます)。

 

現在の販売達成率は45%で、1ベッドルーム(30平米から34平米)が最も人気があり、購入者の大半がタイ人である。また、外国人購入者では日本人とヨーロッパ人が多い。尚、購入者全体の8割が自己居住目的で購入していて、残りの2割が賃貸による中長期投資目的である。

 

以上ですが、タイ人購入者が大半でしかも購入者全体の8割が自己居住目的というのであれば、投資で買っている日本人などほとんどいないということです。にも関らず、利回りが8%とか言って投資を焚きつけるのはちょっとミスリーディングだとも思います。それに、自己居住目的であれば、日本人や白人でもそういう需要はあると思うので、少しもおかしくはありません。

以前から言っているように、オンヌットはアッパーミドルクラスのホワイトカラーに絶大な人気があるので、3百万バーツ程度の物件は予算に入るのです。ただ、どちらかというとアッパーというより普通のミドルクラスに近い連中ではないかと思いますが。

しかし、この連中よりもっと予算に余裕がある、つまり、世帯収入で8万から10万バーツ以上ある本当のアッパーミドルクラスの連中は、駅からこんなに遠いのではなく駅前のコンドミニアムを狙ってきます。

 

だから本の中でも書きましたが、我々日本人投資家はこういったホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるアッパークラス以上のセグメントに今のうちに投資すべきだと思うし、ロケーションもせいぜい譲っても、ソイ77であればビッグC前のBlocks77かThe Baseまでだろうと思います。

注:誤解のないように書きますが、このプロジェクトがよくないといっているわけではありません。実需のタイ人ミドルクラスがオンヌット・ソイ77を買うのは全く正しいと思うし、将来も資産価値は上がってくるはずです。ただ、日本人が投資で買うにしては、家賃水準が低すぎるし、ロケーションもBTSから遠すぎます。従って、日本人エクスパットに貸すのは難しく、ローカルの賃貸需要がターゲットになり、日本人投資家にとってちょっと投資効率が悪すぎると思うのです。

 

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นอกจากนี้
โซนดังกล่าวยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดในโซนนี้จากการสำรวจพื้นที่ของบริษัทพบว่าอยู่ที่เฉลี่ย 15,000-18,000 บาท/เดือน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาดเริ่มต้นประมาณ 26-30 ตร.. และผลตอบแทนการเช่าต่อปี (yield) ในโซนนี้สามารถสูงได้ถึง 8% ซึ่งสูงกว่าห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่จะได้ yield เฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้น

ทั้งนี้ นายชนะได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย

ซึ่งบริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายว่านับตั้งแต่โครงการเปิดตัวครั้งแรกเมื่อช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้รับการตอบรับในระดับที่ดี แม้จะมีช่วงที่ยอดขายชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงเดือนเมษายน แต่ก็กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

ปัจจุบันยอดขาย เดือนสิงหาคมอยู่ที่ประมาณ 45% โดยยูนิตที่ขายดีจะเป็นประเภท 1 ห้องนอนขนาด 30-34 ตร.. โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ในขณะที่หากเป็นชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่นและจากยุโรป โดย 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในขณะที่อีก 20% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวนายชนะกล่าว 

สำหรับโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 53 ตารางวา เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 30 ชั้น จำนวน 673 ยูนิตและพื้นที่พาณิชย์ 3 ยูนิต ประกอบด้วยห้องชุดทั้งหมด 3 แบบ คือ 1ห้องนอน ขนาด 26.58-35.24 ตารางเมตร, 2 ห้องนอนขนาด 45.07-53.97 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาด 74.11 ตารางเมตร โดยราคาปัจจุบันปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวจาก 79,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 84,000 บาท/ ตารางเมตร

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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