バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年08月

オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その1)

onnutจริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
(ジンロー? オーンヌット・ルットポー・タムレ・コンドー・オーバーサプライ?)と書いてあるのですが、最初にこの見出しを流し読みしていた時、ルットポーというのが落っこちるとかドロップアウトするという悪い意味なので、“オンヌットのマーケットもオーバーサプライの波にのまれて沈んでしまった”と早とちりしてしまいました。
 

私は自著の本だけでなく、このブログの中でも何度か「オンヌット駅周辺のコンドミニアムは買いだ」と書いてきたこともあり、まさにここに書いてある通り、最初はジンロー?(うそー?)と思ってしまったのですがその後の本文を読んでいくと、どうやらそういう意味ではなく、逆にオンヌットはミッドタウンやサブアーバンといった今もオーバーサプライが続くエリアからいち早く抜け出したロケーション、という記事のようです。


しかし、オンヌットが一時的にであれ、オーバーサプライだったのはもう5年ぐらい前のことで、駅前でアイディオ・ヴァーヴに続きプレジデント、リズム、ダイアモンド、アイディオ・モビ、Qハウスと次々と新規プレビルドが発表された頃です。そして、その時の供給過剰などはとっくの昔に終わっているというのが私の理解です。

従って、ここでセンチュリー21がこんなことを今更プレス発表したので、えっ、と思ったわけですが、よく読むと彼らのポジショントークだろうと思うようになりました。要はこのアーテミス・スクムビット77というプロジェクトを持ち上げたいのだろうと思います。
 

私はこれまで、自分のクライアントで2000万円ぐらいの予算があり、将来が期待できるプロジェクトに投資して中長期でイールドプレイ、というのがインベストメント・クライテリアの人には、迷わずオンヌット駅前の3つの築浅プロジェクト(注:駅前なら全部いいというわけではありません)を推薦してきたし、今もその考えは変わっていません。

でも、この物件のようにミッドタウン・フリンジでBTSの駅から1キロを越えるような距離では、ちょっと日本人が買うプロジェクトではないような気がします。

にも関わらず、この中で日本人も買っているというようなコメントもあり、それ本当?、とちょっと気になるところです。
 

それもあって、今回、センチュリー21が何を言っているのか、次回に要訳だけしてみることにします。
 

次回に続く

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จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?

เซ็นจูรี่
21 เผยอ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ชี้ตั้งแต่ต้นซอยสุขุมวิท 77 – แยกศรีนครินทร์มีโครงการเกิดใหม่น้อยมาก สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าที่มีอยู่ต่อเนื่อง

นายชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีการพูดถึงภาวะสินค้าล้นตลาดของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่บรรดาผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่แห่มาปักหมุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสมุทรปราการ แต่สำหรับตลาดคอนโดฯ ในรัศมีสถานีบีทีเอสอ่อนนุชนั้นไม่จัดว่าอยู่ในโซนที่โอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจของบริษัทพบว่าตั้งแต่บริเวณปากซอยอ่อนนุชฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงแยกศรีนครินทร์นั้นมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากและโครงการที่เปิดมาใหม่ส่วนใหญ่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ โดยราคาของโครงการคอนโดฯ ในโซนดังกล่าวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ ตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขยับไปเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท

パープルライン、9月1日からとうとう運賃半額!(その2)

パープル2

昨日の東京でのセミナーは近づく台風の中、多くの方々にお集まりいただきまして、ありがとうございました。

あの後、私は羽田から夕方6時5分発の四国高松行きJAL便に乗って日帰りでとんぼ返りしましたが、運良く雨には降られませんでした。

さて、先日レポートしたパープルラインの記事の概略を以下、訳します。

バンコク高速鉄道株式会社(BEM)は対策会議を開き、9月1日からパープルラインの運賃を当面、半額とし、基本料金が14バーツ、1駅ごとに1バーツづつ加金し最大29バーツに値下げすることにした。つまり、端から端まで16駅あるこの電車に乗った場合、当初は42バーツであったのが、29バーツになるということである。(注:実際には半額にはなっておらず、当初は1駅毎に2バーツずつ加金するところが、半分の1バーツずつに値下げしたということのようです)

更に、既存のMRTに乗り換えてフアランポーンまでいく場合でも、当初は70バーツかかるはずだったのが、今回の値下げで54バーツでいけるようになる。ただし、この値下げは、将来MRTとパープルラインがダイレクトで繋がるまでの暫定的なものとする。

尚、これには条件がついており、できるだけ乗客がパープルラインを通勤の足として毎日使ってくれるようになることが会社側の狙いであり、乗客はMRTプラスという定期券を買わなければならず、普通に現金で乗車券を買う乗客は値引きしないというもの。

また、それ以外にも沿線駅の駐車場使用料も値下げし、車で駅まで通ってくる通勤客の負担をできるだけ減らすようにした。

その結果、BEMは今の1日あたり2万人の乗客数が3割上昇し、2万6千人になると見込んでいる。

以上ですが、半額にしてもわずか6千人増です。当初の1日7万3千人という計画から比べるとほとんど焼石に水のように思えます。

もっとも何もしないよりはもちろんいいですが、それにしても前途多難です。実は、昨日のセミナーでも、私はサブアーバン(郊外)は今もこんな状況だから、そんなところのコンドミニアムは買ってはいけない、と話したところなのですが...。
 

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ทั้งนี้ ผู้โดยสารที่จะได้รับการลดอัตราค่าโดยสารดังกล่าวจะต้องใช้บัตรเอ็มอาร์ที พลัส (MRT Plus)เท่านั้น และหากบัตรเอ็มอาร์ที พลัส สำหรับนักเรียนและนักศึกษา จะได้รับส่วนลดเพิ่มขึ้นอีก 10% จากอัตราค่าโดยสารที่ลดแล้ว ส่วนบัตรโดยสารชนิดเหรียญจะไม่ได้รับการลดอัตราค่าโดยสาร เนื่องจากเป็นการจูงใจให้ประชาชนหันมาใช้บัตรเอ็มอาร์ที พลัสมากขึ้น

นอกจากนี้ที่ประชุมยังได้เห็นชอบลดอัตราค่าจอดรถ ในบริเวณอาคารจอดและจรของสถานี 3 แห่ง คือสถานีบางรักน้อยท่าอิฐ อาคารจอดรถสถานีสามแยกบางใหญ่ และอาคารจอดรถสถานีคลองบางไผ่ ลง50% เหลือ 5 บาท/ 2 ชั่วโมง (ชม.) จากเดิม 10 บาท/ 2 ชมและอัตราค่าโดยสารรายเดือน เหลือ 500บาท จากเดิม 1,000 บาท ซึ่งจากมาตรการที่ออกมา รฟม.ได้คาดการณ์ว่าจะมีผู้โดยสารมาใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงเพิ่มขึ้น 30% จากจำนวนผู้โดยสารที่มาบริการในช่วงแรก จำนวน 20,000 คน 

パープルライン、9月1日からとうとう運賃半額!(その1)

パープルライン

明日から来週の週末にかけて東京(28日)、名古屋(3日)、大阪(4日)でバンコク不動産投資セミナーをやるので、その資料作成で忙しく、このところブログの更新が滞ってしまいました。

 

今回のセミナーではプロンポンとトンローのコンドミニアム市場にフォーカスし、まさに今、竣工が近づき買いのチャンス到来となっているベストバイ・プロジェクト等について具体的に名前を挙げ、更にそれをリテインド・エージェントを使って割安に買う方法についても語ります。

無料セミナーですので、参加にご興味のある方は私までご連絡下さい。

 

さて、昨日やっとその資料作成も終わり、久しぶりに何か面白いニュースでもあるかとタイ語版DDプロパティをチェックしたところ、先日来、このブログでもレポートしてきたパープルラインが9月1日から起死回生の運賃半額戦略を始めることになった、というレポートが出ていました。

 

私はやはり日本人なので、今月の8月6日に開通したばかりなのにどうしてそんなに簡単に運賃を半額にできてしまうのか、そうであればそもそもこの運賃は最初どうやって決めたのか、などといろいろと考えてしまいます。

 

でも、日本なら公共交通機関の運賃変更は国土交通大臣の承認が必要でそんな簡単に認められない、となるところが、「あんまり人気がないみたいですね。じゃ、来月から運賃半額にします」とサクッとできてしまうところが、さすが後出しジャンケンありのタイらしくて、これもまた楽しいですね。

 

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ดีเดย์ 1 .! “รถไฟฟ้าสายสีม่วงลดค่าโดยสาร 50% ดึงคนใช้เพิ่ม

มติที่ประชุมเห็นชอบ ลดราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงต่อสถานีลง 50% ค่าโดยสารแรกเข้า 14 บาทเดินทางตลอดสาร 16 สถานี ลดราคาเหลือ 29 บาท หวังดึงผู้โดยสารเพิ่ม มีผล 1 .ยนี้

พล..ยอดยุทธ บุญญาธิการ ประธานกรรมการ (บอร์ด) การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมร่วมกับบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีอีเอ็ม มีมติเห็นชอบลดราคาค่าโดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงต่อสถานีลง 50% เหลือสถานีละ 1 บาท จากเดิมค่าโดยสารต่อสถานีละ 2 บาท แต่ยังคงอัตราค่าโดยสารแรกเข้าไว้ที่ 14 บาท ซึ่งหากรวมค่าโดยสารตลอดสายจำนวน 16 สถานี ราคาจะลดลงเหลือ 29 บาท จากเดิมราคาอยู่ที่ 42 บาท และหากเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สุดสายปลายทางที่สถานีหัวลำโพง ราคาจะอยู่ที่ 54 บาท จากเดิมราคาอยู่ที่ 70 บาท โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนเป็นต้นไปจนกว่าการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าระหว่างช่วงสถานีบางซื่อและเตาปูนจะแล้วเสร็จ

パープルライン、1日9百万円の赤字たれ流し中

パープルラインの赤字先日、パープルラインの現状について報告しましたが、今日、タイ語版DDプロパティからもこんなレポートが出ています。

 

8月6日の運転開始以降、1日当たりの乗客数は2万人と、計画の7万3千人を大きく下回り、当初計画のわずか27%となっている。そして、この路線を運行する会社(รฟม.ローフォーモー)に入る収入は1日にわずか60万バーツ(約180万円)しかない。

 

つまり、乗客は平均30バーツ(90円)を払っていることになるが、一方でパープルライン運行に伴う初年度費用は運営費用と設備維持管理費用を合わせて約13億2千7百万バーツ(約40億円)、1日当たり360万バーツ(約11百万円)である。

 

従って、パープルラインは毎日3百万バーツ(約9百万円)の赤字を出しながら走っていることになり、ローフォーモーにとってもこれは相当な資金負担である。しかも今後、人件費や電気代が上がっていくので、運行費用は増大していく。

 

更に、パープルライン建設には600億バーツ(約1800億円)もの費用がかかっているが、この回収は今のところ目処が立たないということでもある。

 

まあ、ざっとこんな内容ですが、一旦開通し走らせた以上、廃線にするわけにもいかないので、これから何とか黒字転換を図るしかないわけですが、1日180万円の収入を得るために1100万円の費用をかけて走らせる電車ですから気が遠くなりますね。

改善案として、運賃を値下げする、終点のタオプーンとバンスーのシャトルバスをもっと増やす(今はバスの数が少なくて乗客はシャトルバスに乗るにも相当待たなければならないようです)、もっと時間通りに走らせて、しかもちゃんと駅の指定されたところで停車する(運転もおぼつかないようで、遅れたり駅の中でオーバーランしたりしているようです)というようなことが助言として書かれていました。


福岡で作った日本製の電車なので、既存のドイツ製のより操縦が難しいのかもしれません。どうも初歩的なトラブル続出のようですが、どんな具合なのか、ちょっと乗ってみたくなりました。

 

いずれにせよ、パープルラインが黒字転換するには1キロも離れたバンスーまでバスで行って乗り換えるのでなく、タオプーンとMRTを一刻も速く直結するのが先決問題で、次にCBDまで出るのに最大で片道80バーツ(240円)もかかってしまうという一般市民にとって負担が大き過ぎる運賃の見直しがポイントだと思いますが、どちらも簡単なことではなさそうです。

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ขาดทุนยับวันละ 3 ลบ.เล็งปรับลดค่าโดยสาร “รถไฟฟ้าสายม่วง
ลังจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-บางใหญ่ ตั้งแต่วันเสาร์ที่ 6 สิงหาคม 2559 เป็นต้นมา ผลปรากฏว่ามีผู้โดยสารน้อยมากมีเพียงวันละ 20,000 คนเท่านั้น ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยปริมาณผู้โดยสารที่ รฟม.คาดการณ์ไว้จะมีวันละ 73,000 คนในปีแรกที่เปิดให้บริการ ดังนั้น ปริมาณผู้โดยสารที่มีจริงคิดเป็น 27% ของปริมาณที่คาดการณ์ไว้เท่านั้น

ดังนั้น เมื่อมีผู้โดยสารน้อย รายได้จากค่าโดยสารก็น้อยตามด้วย ปรากฏว่า รฟม.มีรายได้จากค่าโดยสารเพียงวันละประมาณ 600,000 บาทเท่านั้น นั่นคือ ผู้โดยสารจ่ายค่าโดยสารเฉลี่ยคนละ 30 บาท

สำหรับการบริหารจัดการรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั้น รฟม.ต้องจ้างบริษัท ทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือบีอีเอ็มเป็นผู้ให้บริการเดินรถและซ่อมบำรุงรักษา ซึ่งรฟม.ตัองเสียค่าบริการเดินรถไฟฟ้าและบำรุงรักษาให้แก่บีอีเอ็มในปีแรกที่เปิดให้บริการ 1,327.5 ล้านบาท หรือคิดเป็นวันละประมาณ 3.6 ล้านบาท ค่าจ้างดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงทุกปีตามอัตราเงินเฟ้อและค่าไฟฟ้า

ในขณะที่รฟม.เก็บค่าโดยสารได้วันละ 600,000 บาท แต่ต้องเสียค่าจ้างให้บีอีเอ็มวันละ 3,600,000 บาท ดังนั้น รฟม.จึงต้องแบกภาระขาดทุนวันละ 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นภาระหนักของรฟม.

การคิดกำไรขาดทุนดังกล่าวข้างต้นนั้น ยังไม่รวมค่าก่อสร้างที่มีมูลค่าประมาณ 6 หมื่นล้านบาท (รวมงานทุกประเภท) ดังนั้น จึงเห็นได้ชัดว่าการประกอบการเดินรถไฟฟ้าสายสีม่วงจะไม่สามารถมีรายได้จ่ายค่าก่อสร้างได้ เนื่องจากมีรายได้น้อยมาก น้อยเสียจนไม่พอจ่ายแม้เพียงแค่ค่าจ้างเดินรถไฟฟ้าและซ่อมบำรุงรักษา

ด้วยเหตุนี้ รฟม.จะต้องหาหนทางทำให้มีผู้โดยสารเพิ่มมากขึ้นให้ได้ มิฉะนั้น จะต้องแบกภาระการขาดทุนอย่างหนักตลอดไป 

バンコクでリモートワークする(その2)

co-work

ところで、私が今ここでやっていることは、バンコクの不動産マーケットの最新情報を英語とタイ語で入手し、それを現地に見に行って確認したりしながら、自分のコメントを添えて日本の読者に対してブログで伝えるということです。

 

これもある意味、リモートワークです。しかし、これはさすがに日本に居てはできません。不動産はローカル性が強いのでバンコクに居るからこそオンタイムな情報が取れるのであって、世界のどこにいてもできるというものでもありません。

 

偶然、ロングステイ先として選んだのがバンコクだったのですが、この記事のようにバンコクの街が世界でもベスト3に入るほどリモートワーカー達に人気があるということなら、運良く私もこの街でインターネットを使ってリモートワークをしていることになると気が付き、少し嬉しくなりました。

 

手前味噌になってしまいますが、実際、バンコクで自分で買ったコンドミニアムに住み、リラックスして生活しながら、毎日このブログ記事を書いています。そして、たまに日本に出かけて行ってセミナーを開いたり、バンコクまで訪ねてきて頂いたクライアントに投資コンサルティングをしたりと、今はこのリモートワークを楽しんでいます。

 

従って、日本に居なくともインターネットを使ってどこででも仕事ができるという立場の人であれば、リモートワークでバンコクに住んで仕事をすることも、是非一度検討してみるべきだと思います。ワーク・ライフ・バランスは最高です。


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Co-working spaces continue to grow in popularity as both startups companies and traditional businesses require greater flexibility. This, along with advances in technology that have improved communication and collaboration, has helped co-working spaces rise to prominence.

This trend has begun to make inroads in the Asia-Pacific region including Bangkok where places like The Hive and Hubba continue to grow in popularity. However, the trend is still relatively new and it remains to be seen just what effect it will have on the office market as a whole.

“It is undeniable that co-working space is a new rising trend in the Bangkok office market,” Nithpat Tongpun, head of office services, CBRE Thailand, said. “However, it is necessary that co-working operators in Bangkok truly understand the demand level, all associated costs and investment returns so that they have a clear picture of the market as the competition in co-working space has been increasing.”

CBRE_Expansion Plans of Co-working Space Operators in Asia Pacific
CBRE’s latest Viewpoint, The Rise of Co-working Space in Asia Pacific: Boon or Bane?, noted that there are nearly 200 co-working spaces in the Asia Pacific region. Most of these are located in gateway cities such as Hong Kong, Singapore, Shanghai, Tokyo, Sydney and Melbourne. And while local and regional co-working space operators are the most prevalent in Asia Pacific with a market share of 60 percent, several international players could soon expand into the region.

“Competition among co-working space operators is intensifying as they open more centers, lease larger spaces and increase their presence in prime areas. This will increase real estate occupancy costs and squeeze profit margins,” Dr. Henry Chin, head of research, CBRE Asia Pacific, explained. “Co-working space operators need to plan expansion carefully, keep costs in check and be aware of this increasing competition—as well as conducting thorough assessments of supply and demand dynamics.”

バンコクでリモートワークする(その1)

Remote Work

以下は、リモートワーク(会社から遠く離れた外国でインターネットを使って仕事をすること)をする主にフリーランスの外国人にとって、バンコクは世界で最も人気がある街の1つである、という記事です。

 

バンコクではオフィスの新規供給がほとんどないので、オフィス賃料は高止まりしている。しかし、フォーブスの調査によれば、バンコクは自宅で仕事をするには世界でも最高の場所の一つとのこと。また、ノーマッドの調査によれば、バンコクはリモートワークで働きながら住むのであれば、世界で人気ナンバー1とのことでもある。

 

その最大の理由は、街のプライムエリアでコンドミニアムやサービスアパートメントが充実していて、しかも他の国の大都市に比べて家賃が相当安いところにある。また、バンコクの生活費の安さも魅力であり、更にナイトライフやWiFi環境整備の良さも理由の一つである。

 

その上、バンコクには外国人が多いことから、外国人同士のコミュニティも発達していて、母国から遠く離れていても孤独にならず、楽しめる生活環境がある。

 

尚、このフォーブスのランキングでバンコクに匹敵する他の街には、ハワイのオアフ島、イタリアのブラノがあるが、これらはその風光明媚な住環境が魅力で、そこではリモートワーカー達がリラックスして仕事に打ち込めることが人気の理由である。そして、チェコのプラハやテキサスのオースティン、フランスのコルマーが後に続く。

 

さて、記事の内容は以上ですが、実は私は今も毎日、午前9時から12時までの3時間、好きでバンコクのタイ語学校に通っています。そして、そこで知り合ったロシア人やイギリス人にインターネットを使って本国の企業相手に仕事をしているフリーランサー達が多く、確かにこういうリモートワーカー達がバンコクに多いことを実感しています。

 

次回に続く


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Bangkok one of the world’s top remote working destinations

While office rents in Bangkok have remained high with only a limited amount of new office supply coming onto the market a new trend in working could render that point moot for some. Forbes named Bangkok as one of the world’s best places to work from home. In addition to this Normad.com ranked the Thai capital as the best city in the world to live and work remotely.

Low rents are among the reasons Bangkok is deemed to be such a great place to work remotely from. An upscale condominium unit or serviced residence in a prime Bangkok location is significantly cheaper than in many other cities. This is one of the most important considerations for remote workers.

Bangkok’s low cost of living also factor in the ranking as well as the city’s infamous nightlife and solid Wi-Fi connectivity. There is also a sizable expat community that helps create a positive environment for remote workers who come to the country from abroad.

Other cities to make the list were Hawaii’s famed island of Oahu and Burano in Italy. The reasons these locations were ranked so high had more to do about scenery than anything else. Both are situated in picturesque areas that help remote workers stay focused and relaxed.

Prague, the capital of the Czech Republic, also made the list for more pragmatic reasons. While there is plenty of history and unique places, rents in the city are also quite inexpensive and the cost of living is low as well. Austin, Texas and Colmar, France rounded out the list.

閑古鳥が鳴くパープルライン

パープルライン昨日、現地の新聞、プラチャーチャート・トゥラギットに載った記事です。


政府があれだけ鐘や太鼓の鳴り物入りで今月6日に開通させたパープルラインの現状です。

 

なんか、全然お客が乗ってないそうで、当初の試算だとイケイケドンドンで1日に7万3千人の乗客が利用すると鼻息が荒かったのが、いざ開けてみたらわずか2万人ということです。

 

この路線は都心部に通勤する場合、今のところ終点のタオプーンに着いてもそこから約1キロも離れたMRTのバンスーまで行って乗り換えなければなりません。そんな不便な電車に乗って通勤したいと思う人はあまりいないということです。

 

そんなに急いで開通しても肝心のMRTとの連結がうまくできてなければ利用客が伸びないだろうというのは簡単に予想できたと思うのですが。それにしても当初計画の3分の1以下の乗客ですか。これからが大変そうです。

 

この記事だと、下手をするとあと10年以上赤字を覚悟しなければならないようですが、もし日本だったら開通と同時にもう廃線案が出てきているかもしれませんね。

 

しかし、こんな調子だと、現在でも沿線で1万4千ユニットもある大量のコンドミニアムの販売在庫が減るどころかもっと増えるかもしれません。やっぱり、パープルライン沿線のコンドミニアムは向こう数年間、手を出すべきではないように思います。


グリーンライン延伸もこんなにならなければいいですが。しかし、サムットプラガンは工場地帯であり、昔の埼玉県川口市みたいなところなので、こちらもイメージはあまりよくありません。

 

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17 ส.ค. 2559

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
รถไฟฟ้าสีม่วงโหรงเหรงเล็งลดราคาดึงคนเปิดหวูดรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่เปรี้ยง ผู้โดยสารหลุดเป้าจาก 7.3 หมื่นคน เหลือแค่ 2 หมื่นคน/วัน เตรียมจัโปรโมชั่น ตั๋วรายวัน รายเดือน เหมาจ่ายตลอดสาย บัตร 10 ปีขึ้นได้ ไม่อั้น ยอมรับขาดทุน 11 ปี

 

投資用コンドミニアム選びの4原則(その2)

NaVara Residenceプラスプロパティのレポートに対し、以下、私の思っていることをコメントしてみます。

 

1.これはロケーション次第です。私は、CBDであれば駅から500メートルぐらい離れていても問題ないと思いますが、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの場合、できるだけ徒歩2-3分、つまり200から300メートル以内の距離に投資クライテリアを設定すべきだと思っています。
それにシャトルバスは夜遅くなるともう走ってないし、モーターサイなどは危なくて毎日乗っていられません。
しかし、そうはいっても、普通は駅からの距離が一番価格に影響するので予算に制限がある以上、ロケーションについてはある程度の妥協も仕方ありませんが。

 

2.基本的にこれは正しいコメントだと思います。ただ、築1-2年だと転売目的で空室のままで持っている投資家もいるので、単純に7割以上の入居率を適用するのは無理があるかもしれません。

 

3.これは確かにあります。日本でも大体マンションというのは容積率の高い準工業地域や商業地域に建てられるのですが、本当の住宅通の人は湾岸の超高層マンションなどより建ぺい率も容積率も厳しい制限がある1種住専のところで土地を贅沢に使って開発された、4階とか5階建ての落ち着いたマンションを好む傾向があります。
これと同じで、例えば、セントラル・ルンピニーの一等地、ランスアン通りからソイに入ったナヴァラ・レジデンスのような物件は希少価値があります。都心でしかも大通りに面してない静かなところに住みたい人などは、こういうソイの小ぶりなプロジェクトを好むのですが、ユニット数が少なく競合も少ないので、家主からすれば入居者が見つけやすく、空室リスクは低くなります。
ただし、今、富裕層や外国人投資家が買っているのはほとんどがCBDハイライズの大型ラグジュアリーコンドです。やはり、小さいローライズは目立たないのであまり人気がないのだろうとも思います。 

 

4.日本でもマンションの2階とか3階に住みたがる人が時々いますが、これはマイナーです。眺望はよくないし、車の音はうるさいしであまりメリットはありません。ハイライズの場合、高層階を好む人の方が圧倒的に多いので、投資コストは少し高くなっても将来の出口を考えた場合、マーケッタビリティという観点から高層階の方が有利だと私は思います。
ただし、8階建てのローライズの場合はあまり気にしなくてもいいとも思います。3階ぐらいのほうが投資コストも低いし家賃も大差ないので、この場合はプラスプロパティが言っていることは正しいと思います。

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投資用コンドミニアム選びの4原則(その1)

コンドミニアムの選び方プラスプロパティから投資用コンドミニアム選びの4原則というレポートが出ていました。

分かりきったことも書いてありますが、中にはなるほど確かに、と思わせる指摘もあるので以下、翻訳してみます。

 
1. ロケーションと将来のポテンシャリティ。マストランジットの駅から歩けて、700メートル以上離れてないこと。または、シャトルバスやモーターサイが利用できること。

2.
入居率が高いこと。通常、全室の7割以上が入居済であれば、その物件の入居者ニーズは高いと言え、空室リスクも低い。

3.
ユニット数の多くないプロジェクト。ユニット数の多いプロジェクトは賃貸市場でも入居者募集で競合してしまうことになり、家賃の値下げ競争を余儀なくされる。その意味では、ユニット数の少ない物件の方が競争が少なく貸しやすい。

4.
階数について。高層階は価格も高く投資コストが上がってしまう。一方、入居者ニーズというのは様々であり、精神的に安心感のある下層階を好む人もいるし、眺望のいい高層階を好む人もいる。低層階の方が家賃収入は少ないかもしれないが、購入コストも低いので、投資効率だけで見た場合、実は低層階がベストチョイスである場合が多い。

 
以上が賃貸目的で不動産投資をする場合に知っておくべき4つの原則であるが、これ以外にも360度の視点から多面的に検討すべきである。その結果、この物件なら投資として儲かると確信が持てた時点で購入に入るべきであり、そこから既に投資は始まっているのである。

次回に続く

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4 เรื่องต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

มือใหม่นักลงทุน ได้เงินก้อนมาอยากจะหาสินทรัพทย์เป็นของตัวเอง และเริ่มมองหาคอนโดซักห้องเพื่อปล่อยเช่า แต่ติดปัญหาว่าจะเริ่มจากคอนโดที่ไหนดี ถ้าหากลงทุนคอนโดมือสองที่พร้อมเข้าอยู่แล้ว ก็สามารถเก็บค่าเช่าได้เลย ไม่ต้องผ่อนดาวน์ ให้เงินจากค่าเช่า ไปผ่อนเงินกู้แทนก็สามารถทำได้ หรือหากโชคดีเจอห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ก็ทำให้ความเสี่ยงน้อยลง แต่ทั้งนี้ ต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ ไปพร้อมกันด้วย โดยสิ่งที่ควรพิจราณาก่อนตัดสินใจซื้อ มีอยู่ 4 เรื่องที่อยากแนะนำค่ะ

1. ทำเลศักยภาพ เช่น อยู่ในระยะรถไฟฟ้า เดินได้ ไม่เกิน 700 เมตร หรือมีรถ Shuttle Bus วินมอเตอร์ไซด์ให้บริการ

2. อัตราการเข้าพักอาศัยสูง หากโครงการนั้นมีจำนวนผู้พักอาศัยมากกว่า 70% แสดงว่าเป็นที่ต้องการพักอาศัยอย่างมาก ทำให้มีโอกาสการปล่อยเช่าได้ง่าย

3. จำนวนยูนิตไม่มาก อาคารที่มีจำนวนยูนิตมาก มันจะมีห้องเช่าที่ปล่อยเข้าสู่ตลาดมาก ทำให้มีการแข่งขันเรื่องราคาค่าเช่ามากกว่าอาคารที่มีจำนวนยูนิตน้อย

4. ตำแหน่งห้อง การเลือกตำแหน่งห้องก็มีผลต่อราคา ห้องชั้นสูงอาจจะทำให้ต้นทุนสูงตามได้ด้วย ผู้เช่ามีความหลากหลายบางคนชอบอยู่ชั้นเตี้ยเพราะรู้สึกปลอดภัย ในขณะที่ผู้เช่าบางคนชอบชั้นสูงๆ เพราะได้เห็นวิวที่โล่ง ดังนั้น หากวัดกันแค่ที่กำไร การลงทุนในห้องชั้นที่เตี้ยลงมาหน่อย แต่ทำให้ประหยัดต้นทุนได้ ก็เป็นตัวเลือกที่ดีไม่น้อย

นอกจากปัจจัยทั้ง 4 ที่ใช้ในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่าแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้ลงทุนควรศึกษาให้ครบ 360 องศาก่อนการตัดสินใจ ทั้งนี้ หากคุณหาข้อมูลมากพอจนมั่นใจในทรัพย์ที่จะซื้อแล้ว ก็เริ่มลงทุนเพื่อกอบโกยกำไรได้ตั้งแต่วันนี้เลยค่ะ


第2回 バンコク不動産投資 上級セミナーのご案内

セミナー8月28日(東京)と9月3日(名古屋)、4日(大阪)、第2回バンコク不動産投資・上級セミナーを開くことになりました。

 

ここ数ヶ月の動きとしては、外国人投資家の中で中国人投資家が増えてきたこと、ここ数年の急激な地価上昇で今まで用地取得を見送ってきた大手デベロッパーが、ここにきてCBDや一部のダウンタウンで土地の取得に積極的に動き出したこと等ありますが、こういった最新情報も盛り込んでいきます。

 

また、今回はここ数日、6回にわたり書き綴ってきたトンロー市場を中心に、日本人がもっとも多く住むプロンポン、トンローエリアについて、現地の最新情報を基にセミナーをやるつもりです。

 

従って、特にプロンポンやトンローエリアでのコンドミニアム購入を検討している方には参考になる情報が多く含まれていると思います。


場所と時間等は下記ですので、
参加ご希望の読者の方は、私までご連絡下さい。


8月28日(日)午後2時から 浜松町
9月3日(土)午後2時から 名古屋駅前モンブランホテル
9月4日(日)午後2時から 大阪TKPガーデンシティ東梅田
 

また、私のセミナーに今回初めてご参加くださる方には、拙著の「バンコク不動産投資」を進呈させて頂きます。





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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その6)

Project 1685.168スクムビット36(104ユニットのローライズ)

 さて、最後のプロジェクト、168スクムビット36です。BTSトンロー駅から歩くこと約10分、約800メートルの距離にある現在プリセール中のプレビルドで、VTARA36の隣です。

 全体としては敷地も小さく約100ユニットとバンコクでは小ぶりなごく普通のプロジェクトですすが、最も多い北向きの1ベッドルームは開口部が5メートル以上あり、広さも34-36平米と、1ベッドルームに求められる基本は押さえています。

 ところで、VTARA36とこのプロジェクトは入居者層が先のフラグラント、URBITIA、RHYTHM36-38と少し違います。この2つのプロジェクトが高速の入口に近いことから、日本人の製造業系単身赴任駐在員や現地採用で、特にアマタナコンやサムットプラガーンの工業団地に毎日車で通う、しかも月額家賃の予算が25,000から30,000バーツ程度の入居者がターゲットだろうと思います。

 これまで多くのプロジェクトを見てきて、駅から800メートルと遠くてもトンローで1,500万円以下なら下手な郊外物件に手を出すよりよほど面白いと思います。実際、VTARA36は既に9割売れているし、結局のところ、VTARA36と168のセールスポイントは、日本人投資家の平均的予算を満たせる手頃な投資物件だということです。
 ただ、価格も同じ水準であることから、この2つのうち、どちらを投資対象として選ぶかということになれば、やはり1ベッドルームの基本を押さえた168の方だろうと思います。 

 
さて、これまで書いてきたように、トンローのソイ36は新線グレイラインの開通もあってこれから様変わりする可能性があり、要注目だと思います。
 
特にトンロー駅からRHYTHM36-38までの400メートルは、今後道幅もセットバックされて広く歩きやすくなり、更に新しいSC、フラグラント、URBITIA、RHYTHMの新築コンドミニアムが建ち並ぶことで、通りのイメージは格段によくなります。


従って、20百万円の予算がある人であれば、RHYTHMスクムビット36-38は狙い目であり、特にこれから年末にかけて、PRAKARD等で竣工が近づき焦って値下げしてきたリセールを素早く見つけて買い叩けるチャンスだと思います。


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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その5)

VTARA 1bed4.VTARA36(全5棟、466ユニットのローライズ)

 このプロジェクトはRHYTHM36-38を通り過ぎて更に400メートル歩きます。
 新興デベロッパーながら、プロンポンのソイ43でHコンドというハイライズを昨年竣工させていますが、これは本来行き止まりのソイ43を3方向に出られるようにするという企画のよくできたプロジェクトであり、まあ安心できるデベロッパーだろうと思います。
  
モデルルームも見ましたが、内装や部材はいいものを使っていて、セグメンテーションでハイクラスのクオリティに到達しているし、駅から800メートル(徒歩10分)だけあって販売当初の価格も平米13万バーツ台とリーズナブルです。

 開発規模も大きく敷地形状をうまく使った棟配置です。また、最初から日本人駐在員の入居者をターゲットにしていて、男女別の温泉浴場を作ったりと他との差別化を図ったりもしています。
 ただ、開口部が狭いのが問題です。添付図の1ベッドルームがVTARAで最も多いのですが、通常、ダブルでもキングサイズでもベッドの長さは2メートルなので、通路の60センチを加えるとベッドルームの間口は2.6メートル必要です。同様に、最近は40インチ以上の大きなテレビが普通になってきたので、無理なく見るにはリビングも同じくらいの間口が必要です。従って、1ベッドルームの場合、5メートル以上のフロンテージが基本です。
 このプロジェクトはそこが欠点で、日本の廉価なマンションでよく見かける間口を狭くして戸数を稼ぐことをしています。その結果、このようにリビングがいびつになり、全体としての使い勝手が悪くなります。
 更に、このプロジェクトの1ベッドルームは大半が28平米台と30平米以下のユニットです。(その2)で書いたように、30平米以下の1ベッドルームは狭過ぎるだけでなく既に過剰供給であり、買ってはいけない物件です。結局、投資としては賃貸が難しくなるので、せめて35平米くらいは欲しいところです。

VTARA36 FP
 それでも2月に販売開始してから、まだ更地なのに既に9割に購入予約が入っていて、今残っているのは暑い西向きの部屋と最終分譲である温泉棟だけです。
VTARA Sale
 つまり、徒歩10分と距離はあっても、この価格帯であればトンローの場合は売れるということでもあります。

次回に続く 


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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その4)

トンロー中古価格3.RHYTHMスクムビット36-38(前回、その3に載せた写真奥に見える建築中の25階建、496ユニットのハイライズ)

 RHYTHM36-38は今も工事中で、来年の第1四半期中に竣工引渡し予定です。
 これは昨年11月にシティ・スマートが調査した価格比較図ですが、2014年半ばに平米15万バーツで売り出した当プロジェクトは、この時点で平米17万バーツへと約13%値上りしています。そして現在の予約権リセール価格は平米19万バーツ前後と、約2年で25%ほどの値上りです。
  
発売当時、ソイ55側でも新規供給が出ていたので、ソイ36のプロジェクトは大して注目されていませんでした。それが今は用地不足もあって開発の流れはソイ36や38に移り、次々と新しいプロジェクトが出てきています。

 RHYTHMシリーズは三菱地所の影響かもしれませんが、南国なのにモノトーンでシックな内装デザインが多く、また、インターロッキング等、無理に日本のやり方を強調しているので私の趣味ではありません。ただし、こういうのが好きな人も多いと思うので、それを否定するものでもありません。

 そこで(その1)で載せた7月のセミナーで使った資料でも特にこのプロジェクトを取り上げ、平米17万バーツ台のキャンペーンセールは決して悪くない価格だったとコメントしましたが、実は私は、今となっては、トンロー駅周辺のプレビルドでは、予算さえ許すのならこの物件がベストバイだと思っています。
 特にこれからサンシリ、フラグラント、ランドアンドハウスから平米30万バーツを超えるスーパーラグジュアリーが次々とソイ36と38の駅周辺に出てくることを考えると、当プロジェクトの割安感が際立ちます。そして多分、トンロー駅から500メートル以内では、平米20万バーツ以下のハイライズはもう出てこないと思います。


Untitled
 当物件は駅から400メートル(徒歩5分)ですが、見ての通り近くに眺望を遮るハイライズがなく、向こうに見えるノーブル、サンシリ、SCアセットの駅前の3つのプロジェクトのようにひっつき合って建ってないのがいいです。

 グレードもAPの中では上位から2番めのRHYTHMで、ソイ36が注目される前のまだ安かった頃の用地取得もタイミングがよかったと思います。
 そして、そろそろ竣工が近くなってきているので、これからゲンガムライの売りが相当数出てくるはずです。ただし、そんなダメプロジェクトではないので、プリセール価格での投げ売りというのはまず期待できませんが。

 従って、平米18万バーツ以下で、高層階広めのユニットで賃貸需要のある間取りに絞って積極的に探しにいくのがベストだろうと思います。

次回に続く


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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その3)

スクムビットソイ36スクムビット・ソイ36がこれから開発が進み、様変わりする可能性が高いということは既に前々回の(その1)でも書きました。


また、今のところソイ49、51、38に比べて一番開発が遅れています。実際に行って見てもらえば分かりますが、ソイ36は中に行くほど他の3つのソイに比べてごちゃごちゃしていて落ち着かない通りです。

だからこんなところはダメだと思うのであれば、オーソドックスにトンローソイ55を買えばいいのですが、個人の不動産投資には普通、株のように悪目買いとか逆張りはないと私は考えていて、既存のエスタブリッシュされた高級住宅地への投資か、潜在的にこれから開発が進み様変わりする可能性のある場所への投資か、基本は2通りの順張りしかないと思っています。


そして、典型的な後者であるソイ36は、あと5年もすれば様変わりするポテンシャリティを秘めたロケーションだと思います。

 

さて、そのソイ36で、今後次の5つのプロジェクトが立ち上がる、もしくは竣工しますが、これからそれぞれについてコメントしていくことにします。
 

1.       フラグラント・デベロップメントによるSCとコンドミニアム開発
 この写真はつい先週、私がBTSトンロー駅から撮ったもので、手前左の広大な更地にフラグラントがSCを開発するようです。まだ詳細は未確認ですが、駅周辺にはまとまった規模の店舗がないのでこれが完成するとソイ36は生活利便性で格段に良くなります。
 そして、この奥にできるコンドミニアムの方は平米35万バーツ以上のスーパーラグジュアリーになるらしく、将来の価格上昇を相当織り込んでしまっているため、あまり投資妙味はありません。これならソイ55の築浅中古を買うべきです。 
  (注:その後、フラグラントは敷地の一部をシンハーリアルエステートに売却してしまい、今後の計画については不明です)

URBITIA2.       URBITIA(130ユニットのローライズ)
 次にフラグラントのコンドの向こうにできるのがURBITIAというプレビルドで平米18万バーツ台。
 新興デベでこれが初めてのコンドミニアムです。拙著の本、132ページで写真付きで紹介したように、プレビルドで新興デベというのは注意しなければなりません。「パンフレットと出来上がった物件のグレードが違う!」というプレビルド特有のリスクが存在するからです。
 特にこのプロジェクトは、建物中央にエイトリアムを入れて各階の共用部通路を回廊形式にし、全館に採光するという斬新な設計です。
凝ったデザインのコンドほど工事監理をしっかりやらないとコストオーバーランのリスクがありますが、自社でモニタリング・エンジニアも抱えてない中小デベの場合、このリスクはもっと高くなります。その結果、資金力のない中小新興デベは他のところでスペックダウンする可能性があります。

 また、不動産評価サイトを調べると、このデベは消費者からその誠意のない対応や、いい加減なことを言うという苦情が寄せられていて、ちょっと心配です。
 ただ、そうはいってもまだ更地ながら既に9割が予約済みという噂も聞こえてくるので、やはりBTSトンロー駅から徒歩3-4分というこのロケーションは魅力なのだろうと思います。


次回に続く

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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その2)

Latest Segmentation

私は現地在住の投資家として、マーケットの動きを逐次ウォッチしてきたのですが、首尾一貫、繰り返しブログの中で書いてきたことが3つあります。

 

1.30平米以下の物件は買うな!
総額が大きくならないので売りやすいというデベロッパーの一方的な都合だけで、今まで30平米以下の狭くて使い勝手の悪い部屋が大量に供給されてきたが、今やダウンタウン、郊外を問わず明らかにオ―バーサプライであり、日本人エクスパットに貸すのは難しい。

 

2.サブアーバンは買うな!
東京近隣の千葉県、埼玉県、神奈川県に相当するバンコクのパリモントン、つまり、近隣3県のサムットプラガン県、パトゥンタニー県、ノンタブリー県は買ってはいけない。ここではこれからも土地がいくらでも出てくるし、銀行の住宅ローン融資もつかないので市況は向こう数年間好転しない。つまり増賃もなければキャップ・コンプレッションも起こらないから投資対象としては失格。

そこで私は拙著の本の中でも、買うならダウンタウンか遠くてもオンヌットのようなバンコク都内のミッドタウン・フリンジ、そしてセグメンテーションでアッパークラスかそれより上に入る物件を買え、と固執してきたわけです。 

 

3.割安な築浅中古物件を買え!
デベロッパーは地価高騰を理由に新規プレビルドの販売価格を毎年当然のように値上げしてきた。一方で、大手デベロッパーは従業員にボーナスを年間10ヶ月も払っていたりと十分儲けていて、タイでは不動産デベは高給業種である。しかしこれは消費者不在の値上げでもあり、投資としてはむしろ価格上昇の出遅れ感が大きいエリアで築浅中古を買うべき。
 

ただし、必ずしも新規のプレビルド全部がダメというわけではなく、これは買いだというプロジェクトも当然あります。また、たとえ郊外であっても、例えばサムローンのメトロポリスなど、予算の制約で10百万円以上は無理だがそれでもどうしても買いたいという人には、いくつか選りすぐったプロジェクトを、私のクライアントにはお勧めしてきました。

 

しかし、そうはいっても、所詮、サムローンなどはサムットプラガーン県。つまり、バンコクが東京ならサムットプラガーンは千葉県みたいなもので、プライドの高いタイ人アッパーミドルクラスが敬遠する可能性が高いのです。

従って、予算が10百万円以下であれば、わざわざ為替リスクや土地勘のないリスクを取ってバンコクで海外不動産投資をするよりも、東京の中古ワンルームマンションを買った方がいい、と私は思っているし、本の中でもそう書いています。

実際、海外不動産で大儲けできるようなことを書いた本がたくさん出ていますが、常識で考えて土地勘もなく、地歴や土地柄、市場のトレンドもよく知らない外国人が簡単に儲けられるわけがありません。

本当にいいプロジェクトは、我々が出て行く前にプリセール段階で現地の投資家に先に買い占められてしまっていることが多いし、そもそも、自分で果敢に不動産投資をしたこともなく、従ってそれで大きな損を出した経験もないのに、ただ他人に投資を焚き付けているだけにしか思えません。

では次回は、ソイ36の5つの競合プロジェクトを比較しながらコメントしていこうと思います。


次回に続く

 

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トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド(その1)

トンロー ソイ36バンコクでは、三菱地所がAPと、三井不動産がアナンダーとそれぞれJVを組んで、次々と新規プロジェクトを開発していることは以前にも何度か書いたし、タイ不動産に興味のある人なら知っている人も多いはずです。

 

そんな中、日系中堅デベロッパーも初めて現地のデベロッパーとJVを組んでトンローのスクムビット・ソイ36で新規のプロジェクトを発表しました。

 

現在、ソイ36では三菱地所とAPのJVプロジェクトも進行中であり、トンローでも特にソイ36は開発が遅れているだけにポテンシャリティが高く、今後注目すべきと思うので、今回、このブログで取り上げてみることにします。

 

また、7月の東京でのセミナーでもそのソイ36を題材に取り上げて、日本人が多く住むトンローで今何が起こっているかについて話したのですが、その時もここに添付した資料を使って、前述のAPと三菱地所がJVで開発しているRHYTHMスクムビット36-38を推薦しました。

 

トンローでは今後、軒並み平米30万バーツを超えるプロジェクトが立ち上がります。そこで以前、「トンローは商業施設、レストラン、その他生活に必要なものが揃っていることから住宅地としての潜在的な将来性は抜群であり、大きな需要がある。つまり、投資のチャンスも大きいということでもある」と大手仲介会社シティスマートのコメントを紹介ました。

 

しかし同時に、「現在、トンロー周辺では住宅の建設用地が払底し、増え続ける住宅需要はその周辺エリアに向かって広がりつつある。例えば、ソイ49、51、そして反対側のソイ36から38にかけてのエリアである」と書きましたが、これについては業界関係者の誰もが認めることで、今、大手デベロッパーは用地取得に奔走しています。

 

その結果、私はトンローはやはりソイ55が本当のトンローであり、ソイ38まで行って平米30万バーツもする新規プロジェクトを買うのなら、本流のソイ55で築浅中古を買うほうがいいと締めくくりました。

 

一方で、「トンローには今後グレーラインの新線計画があるし、これが開通すればトンロー通りからちょっと入ったソイの物件でもグレーラインの新駅から200メートル以内の築浅物件を探して今から投資しておけば、まあはずれることはないと思います」とも書きました。

そして、この新線の恩恵を受けるのはソイ55だけでなく、ソイ36と38も同じです。ただし、ソイ49と51にはあまり恩恵がありません。

 

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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