バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年07月

プロジェクト選択のチェックポイント

condo pics

前回、プレビルド投資では優良プロジェクトを選び取らないといけない、と書きましたが、具体的にどんな点に注意すべきか思いつくことを列記してみることにします。

 

1.人気のあるマストランジット・シムテムの駅からの距離だけでなく、車や徒歩でのアクセスの良さ:

一方通行の多いバンコクでは、大渋滞の中、遥か向こうまで行ってUターンして戻ってこなければならないことがよくあり、また、歩道もないような危ない道を歩かなければならないこともあるので、現地で実際のアクセスを確認。

 

2.土地柄:

今は住宅街でもかつてスラムだったようなところもあるので、地歴や近隣エリアの生活水準、安全性やプライバシーの確保を確認。

 

3.周辺のコンドミニアム供給やデベロップメント・パイプライン、新線計画、将来の開発計画や地域の発展性

 

4.部屋の間取りだけでなく、ファサードや建物レイアウトを含めたデザイン、スペック、使用部材等、クオリティ全体のチェック。特に、気象条件の厳しいバンコクでは外壁塗装の退色が速く、築数年で古ぼけて見えるようになります。日本も昔はリシンガン塗装のマンションが一般的でしたが、今は殆どがタイル張りで耐候性は高くなっています。しかし、バンコクでは暑さで無機接着剤がもたず剥離落下リスクが高いからだろうと思うのですが、タイル張りのコンドミニアムは殆ど見かけません。代わりに耐候ガラスやアルミ鋼板を使っていますが、こういうファサードの方が長持ちするし、見栄えもいいので人気があります。

 

5.共用部施設の充実度:

広いロビー、プール、フィットネス、サウナ、屋上庭園、展望ラウンジ、共用部でのWiFi、ドアマンやセキュリティガードの有無等。

 

6.エレベーターの設置台数、配電設備の容量、駐車場附置率等の機能的余裕度

 

7.デベロッパーやプロジェクトシリーズのブランド力

 

8.修繕計画の実施状況や管理の良さ(中古の場合)

 

まあ、こんなところだろうと思いますが、特に重要なのは最初の3つです。実際には物件ごとに注意して見るべきポイントは違ってくるので、あとは、自分の経験と判断で進めていくしかありません。

 

しかし、最初にある程度の土地勘がなければどうにもならないので、まずはコンサルティングを受けるか、自力で土地勘を身につけて下さい。


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大切なのは優良プロジェクトを選び取る力

売れ行きの違い

言うまでもなく、バンコクのコンドミニアム選定でもっとも重要なポイントはマストランジット・システムの駅の近くにあることです。

 

大手デベロッパーのアナンダーによる調査では、マストランジット・システムの駅から300メートル(徒歩3分程度)以内の新規プロジェクトの売行きは、昨年64%と一昨年の58%から更に上昇したが、一方で、駅から1キロ以上離れたプロジェクトは、22%と一昨年の36%から悪化したとのこと。

 

ここまで読むと、なるほど日本と同じで駅に近いほどいいのかと納得するのですが、では実際の物件選びでもそんな単純なことだけで十分かというとそうでもありません。

 

このプロジェクト比較ですが、どちらも大手デベロッパーによるプロジェクトです。中心価格帯も同等でどちらもグレード・セグメンテーションはメインクラス、また、ライフもアイディオも名の通ったブランドであり、物件のスペックもほぼ同格です。

 

しかし、駅から600メートルも離れたライフが販売開始した6月中に完売し、一方で2月から販売しているアイディオはまだ開通してないものの、2つの路線の新駅からわずか100メートルの距離にあるというのに、いまだに14%しか売れていません。

 

単純に駅から近ければいいのであれば、アイディオの方が完売でライフが苦戦しているはずですが、実際はそうなっていません。なぜでしょうか?

 

駅に近いか、価格が割安かという単純なことだけでなく、今後のデベロップメント・パイプラインや将来の新線計画、その駅周辺の開発計画や利便性、住宅地としての土地柄、道路付けなどの個別のロケーション面での優劣、安全性やプライバシーの確保等、多角的にプロジェクトを検討して初めて、現地のタイ人がなぜアイディオでなくライフを選んだのかが分かってきます。
 

バンコクでのコンドミニアム投資の中心となっているプレビルドは、更地もしくは建設途中での購入になるので多様な先読みが必要になり、その中からこれは有望だというプロジェクトを選び取っていかなければなりません。

しかし、
所詮、タイ人ではない我々には、最初から彼らと同等のバックグラウンド知識がないというハンディがあるだけに、こういうデューディリジェンスを怠ると大失敗をする危険性があるわけです。


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日本人が狙うべき駅はここだ!

人気駅

ちょっと時間が経ってしまいましたが、DDプロパティが定期的に行っているBTS及びMRTの人気駅ランキングが出ています。

 

今回は1月から5月までの5ヶ月間ですが、見ての通り、昨年1年間のトップであったオンヌットが今も首位独走中です。

 

オンヌットの将来性についてはこのブログでもう何度も書いてきたので、今更触れませんが、バンワーやサパンクワイなどが入っているのは、やはり通勤に便利でかつ家賃、もしくは住宅価格の廉価なエリアを探すコスパ最優先のユーザー受けだろうと思います。

 

こういうところも需要はあると思うのですが、タイ人に貸すしかないセグメントなので、我々が投資としてイールドプレイをするには言葉が通じなかったり、家賃滞納等で苦労することになる可能性が高く、私は特にお勧めしません。

しかし、こういう渋い投資が好きな人も確かにいるので、そういう人にとってはシビレル投資対象だろうとは思います。

 

一方、MRTは第1位にフアイクワンが来ましたね。ここはサラリーが2万から3万バーツ台の中堅の勤め人が好んで住むというのが私の印象ですが、アソークやラーマ9、スティサーンで働くタイ人にとっては、職住接近でSCなども近くにあり生活に便利な人気駅です。でもこの辺は日本人エクスパットはほとんどいない混沌としたエリアなので、投資にはあまり向きません。

 

基本的に私はMRTよりもBTSスクムビット線、それもアソークからオンヌット間をお勧めします。この中では、特に四角で囲った駅が我々日本人が買っていい駅としてお勧めですが、唯一、ここからもれているのは、プロンポンです。外国人が集まる六本木みたいなところなので、タイ人にしてみればちょっと近寄りがたいのかもしれませんね。

 

以上、当たり前の面白くもない結論かもしれませんが、結局のところ、不動産投資というのは基本的に株式投資のような悪目買いとか逆張りというのはないと思って下さい。

一等地として既に不動の人気があるところに投資する正攻法の投資(富裕層が多い)、それと将来の発展性が見込めるエリアへの先行投資(土地勘があり投資経験豊富な投資家が多い)の2つだけ、つまり順張り投資が黄金則ということです。


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パープルラインはグリーンラインもいつか行く道?

パープルライン売れ残りさて、前回、開通が目前に迫ったパープルライン(注:8月6日開通予定)沿線コンドミニアム市場の現状について書きました。

今年4月までの政府の住宅購入刺激策もあって、大手デベロッパーは新規プロジェクトの売り出しを中断し、販売在庫と完成在庫の処分に注力していたにもかかわらず、どうやらあまり効果がなかったということです。

 

パープルラインは日本人にはあまり関係のない新線であり、他人事のように思うかもしれませんが、実は日本人投資家が結構買っているグリーンライン延伸線の沿線各駅でも同じような状況になりつつあります。

 

この表を見てもらうと分かりますが、これはAREAが現在の販売在庫のユニット数を地域ごとに調べたものです。この中で、ノンタブリ県とバンスーはいずれもパープルライン沿線であり、合計13,000ユニット以上の在庫があります。

 

次に、第2位にきているのがサムットプラガン県であることに注目して下さい。ここはグリーンライン延伸線が走るエリアです。つまり、現在、7,592ユニットが販売在庫であり、これに起点となるバンコク都内のベーリングを加えると、多分総数は1万ユニット近くあるのではないかと思います。

 

実際、大手デベロッパーAP(アジアンプロパティ)のアニュアルレポートを読むと、彼らがパープルライン沿線でいくつか売り出したアスパイアーなどは、昨年末時点で半分かそれ以下しか売れていないものがほとんどで、相当な販売不振が分かります。

 

そして、同様に彼らがグリーンライン延伸新駅で昨年売り出した、アスパイアーエラワンのフェーズ1も販売率15%とかなりひどい状況です。

通常、プリセールで半分以上売れてしまう人気プロジェクトでないと、ゲンガムライは難しいというのが私の認識ですが、このプロジェクトは
1,576ユニットもある大型プロジェクトであり、今後フェーズ2が出てくることを考えると、将来的にエラワンエリアでの供給過剰リスクはかなり高いと思います。

 

また、来年は固定資産税導入が予定されていて、郊外の資金力のない地主が土地を手放すため、市況は更に悪化するとの予測も出ており、大手デベロッパーではサブアーバン市場から当面撤退し、今後はダウンタウンやミッドタウンフリンジのマーケットに注力するとアナウンスするところも出てきています。

 

こうやって調べていくと、2020年に開通すると予想されているグリーンラインも、結局はパープルラインの通ってきたのと同じ道を行くことになるような気がするのですが...。

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パープルライン、大量の販売在庫を残して開通

Untitled

パープルラインの開通が来月と目前に迫ってきましたが、拙著の本でもはっきりと「パープルライン沿線は買ってはいけない」と書いた手前、個人的にも気になっていました。

 

そこへ、先月末、調査機関のAREAからこんな調査結果が発表されました。これまでも、1万ユニットもの販売残があると指摘されていましたが、昨年11月から今年の月までの6ヶ月間にわたる、政府の住宅購入刺激策で販売在庫がかなり減ることが期待されていたのですが、なんと14,000ユニットとむしろ増えてしまっています。

 

年以上前になりますが、これでもか、これでもかと、毎年1万ユニットもの新規供給がパープルライン沿線に出てくるのを見て、これはもう危ないと判断し、悩んだ末にこの沿線でプリセールで買っていたベッドルームの購入予約権をキャンセルしました。

 

このことについては、結局、約100万円のダウンペイメントの損切りをしたと本の中でも書いて恥をさらしましたが、今になってみれば正しい選択だったと思います。

 

デベロッパーがほとんど無謀とも言えるほどの強引な新規供給をしてくるタイのコンドミニアム市場では、投資家がデベロップメントパイプラインをしっかり見ておかないと、供給過剰の中でデベと共倒れになってしまうリスクがあるという、いい勉強をさせてもらいました。

これもプレビルドの開発リスク、つまり、マーケットリスクを取るということです。
高い授業料でしたが、被害を途中で食い止めることができて、まあよかったと思っています。

 

実際のところ、この表で見てもわかるように、パープルラインで一番売れ残っているのは平米単価が万から万バーツのいわゆるエントリーレベル、つまり、第一次購入者向けプロジェクトが全体の8割近くを占めています。従って、これだけ売れ残っている理由としては、供給過剰だけでなく金融機関の与信基準が厳しいため、中低所得層が住宅ローンを借りられずにキャンセルされたものも多いからだと思います。

 

いずれにせよ、需給関係が悪い状態がもっと長引きそうな郊外の廉価なセグメントは避け、ダウンタウンにあって、少なくともアッパークラス以上のプロジェクトに、我々は投資すべきだろうと思います。


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一人負けのタイバーツは今が底値?

バーツ安

今回のセミナーで、各種新聞や調査機関のコメントを載せて、今も外国人投資家がバンコクCBDのラグジュアリー・コンドミニアムを買い続けている最も大きな理由は、今の外国為替市場でのタイバーツ安によるところが大きいと話しました。

 

これにより、バンコクのコンドミニアム価格が現地通貨ベースで値上がりしても為替で相殺されてしまい、香港、シンガポール、台湾等、アジアの先進国から見れば、いまだにバンコクのCBDは割安に見えるわけです。

同様に、我々は円でバーツ資産に投資しようとするのですから、米ドルは直接的には関係ないことを認識すべきです。タイ経済が更に低迷すればバーツ安になりますが、一方でアベノミクスが成功すれば更なる円安につながるということであり、バーツ安と円安が同時に起これば円/バーツのレートは動きません。だから、米ドルが90円になったら買おうと円/ドルレートばかり見ていても仕方がないということも知っておくべきです。 

 

このグラフ(注:棒グラフが上に行くほどタイバーツが売られているということです)はセミナー直前の6月末のものであり、この後、選挙で自民党が圧勝したこと、イギリスに新首相が就任し、BREXIT危機もとりあえず落ち着いてきたことから、このところ5%以上も円安ドル高に振れています。

 

その結果、円/バーツ相場も2.9円強から3円強へと、今はやや円安に触れていますが、一時の3.6円から見れば、円高基調は変わってないようにも思えます。もっとも、為替ほど先が読めないものはなく、誰にも先のことは分かりませんが。

 

ただ、我々のような円でのフルエクイティ投資(現地通貨でレバレッジをかけず全額自己資金投資のこと)をする投資家にとって、為替変動は影響が大きいことを認識しなければなりません。

 

今のタイ経済の低迷状態は少なくとも今年一杯は続きそうなので、タイバーツ安が反転するにはもう少し時間がかかりそうな気がします。

 

従って、もしこの円高バーツ安基調が今後も続き、現在の3円から2.7円程度まで動く可能性もあると思うのであれば、これは物件価格が1割値上がりするのと同じことです。つまり、バンコクのコンドミニアム価格は年率5%から6%の値上りというのが一般的な統計結果であり、実に2年分の値上りを為替の短期変動で取れてしまうわけです。

 

従って、今後、為替がもっと円高になった時に一挙に残金を送金してタイバーツに変えてしまうことができるプレビルド投資は為替変動に対する柔軟性があり、為替の変動リスクを抑えたいという人には魅力があります。

 

これまで私は、円安基調が続く中で、新築プレビルド物件との価格の乖離が大きいエリアでの築浅中古物件投資を勧めてきましたが、今の為替状況は円高基調という微妙なところがあり、もし為替でも柔軟に対応したいというのであれば一度に全額支払わなければならない中古より、プリセールとリセールを含めたプレビルド物件も検討していいと思います。


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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その2)

コンド価格推移前回のグラフは、調査機関AREAによる過去30年間のバンコク首都圏地価推移だが、バンコクの地価は過去に一度だけ大きく下げたことがある。

これがアジア通貨危機の原因となった97年のバンコク不動産バブル崩壊である。これを見ると、1985年の地価を1とした場合、11年後の96年にはなんと33倍にもなっているが、こんな胸突き八丁を一気に駆け上がるような急激な値上りを続けたら、大きな調整が入るのも当然のことだ。

 

しかし、特筆すべきは、この危機はわずか4年で反転している点だ。既に黄金時代を過ぎた日本では、バブル崩壊後失われた20年という後遺症が続いたが、無敵のテフロン経済と呼ばれていたタイ経済の強力な成長力が、この危機を短期間のうちに収束させたのかもしれない。

 

次に、それ以降の地価指数の推移を見てもらいたい。98年(2541年)に底を打った地価は、その後17年間かけて25.9から47.7へと84%上昇した。つまり、この間の上昇は年率わずか3.7%なのだ。バブルというより、タイの経済成長に合致した順当な地価上昇である。

 

もっとも、この指数はバンコク都内とその近郊を含めた首都圏の地価推移であるため、都内、特にCBDやダウンタウンの地価上昇率はもっと大きかったに違いないが、それにしても、バブルからはほど遠い。

 

昨年、新規で売り出されたバンコクCBDの高級物件のうち、22%が香港、台湾、シンガポール等の外国人投資家に買われたという調査結果が出ていた。その主な理由が、彼らにとって平米20万バーツ以上するラグジュアリーコンドミニアムでもまだ割安、ということなのだ。

 

もっと分かりやすいように、日本の地価を例にとって比較してみる。昨年、史上最高価格での取引が成立した一等地、チットロム-プルンチットエリアでの売買価格は、ワー(4平米)当り200万バーツであった。つまり、坪500万円だ。

一方、東京銀座4丁目の昨年度公示地価が坪1億
3,200万円である。法規制や容積率等の違いがあるので単純には比較できないものの、どちらも首都を代表する第一級の商業地である。なのに、東京の一等地の地価に比べてバンコクのそれは、まだわずか26分の1なのだ。

 

従って、供給過剰と景気低迷の中、理屈に合わない地価上昇によるコンドミニアムの値上りが続いてきたからもうすぐバブルが崩壊する、という理屈こそ、実はあまり説得力がないことが分かる。

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バンコクの土地神話はまだ終わらない!(その1)

地価の推移

久し振りですが、今日からまた、「バンコク コンドミニアム物語」を再開します。

 

約3週間の日本出張も終わり、今朝、バンコクに戻りました。帰ったらやたら蒸し暑い。あれ、バンコクってこんなに蒸し暑かったっけ?梅雨の東京の方がまだましだ、という印象です。

 

それで12時になるのを待って、早速近くのマックスバリューにビールを買いに行こうと思ったら、今日は仏教の神聖なる祝日で酒類販売は禁止。あ~あ、冷蔵庫は空だ。 

 

仕方がないから買い置きのウイスキーでも飲むかと、ちびちびとウイスキーをロックで飲みながらこのブログを書いています。でも、やっぱり暑いタイはビールなんですけどね。

ちなみに、今回、東京のセミナー第1日目に来ていただいたこのブログの読者から、バンコクにはないからと当日いただいた魔法瓶の要領で作った保温効果抜群のタンブラーを使って、オンザロックを飲んでます。なるほど、日本にはこんな便利なものがあるんですね。氷が溶けなくていつまでも冷たくてうまいオンザロックです。
聞くと、私がドイツ銀行にいた時にいつもお世話になっていた東京のCBREでお勤めとか。ありがとうございました。

 

では、まずはこの記事から。今月号の経済誌アレイズに載せたもので、今回の東京出張でのセミナーでも話したものです: 

 

バンコクのコンドミニアムは明らかに供給過剰だ。それにも関わらず、新規プロジェクトの価格は上がり続けてきた。きっとそのうちバブルが崩壊するに違いない。その時こそ安くなった物件を底値で拾ってやろう、と一部の日本人投資家たちは、ここ数年、虎視眈々とそのチャンスを待ち続けてきた。

 

しかし、いつまで経っても価格下落は起こらない。供給過剰問題どころか、タイのGDP成長率はアセアンで最低の水準まで落ち込み、家計債務も増加の一途を辿っている。なのに、コンドミニアム価格は上昇を続けているのだ。

 

そして、その主たる原因はコストの中で一番大きなウエイトを占める土地の値上りである。こんな状況下、バンコクのコンドミニアムを今買っていいものかどうか迷っている人も少なくないはずだ。

しかし、バンコクの不動産市場はバブルからはほど遠い、と筆者は考えている。


次回に続く


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セミナー前半終了

セミナー

一昨日でとりあえず、東京での3日間のセミナーが終わりました。

でも、同じ話を3回もするのは結構しんどいですね。それで、一部アドリブを入れて、毎回、少しずつ内容を変えるようにしていました。

もっとも、最新のデータやグラフなどの各種情報を使って、今バンコクのコンドミニアム市場で何が起こっているか、これから半年、1年先にどんなことが起こりそうかという近未来のことをタイムリーに伝えられるのが、バンコク在住という私の強味なので、基本的なところは変えずに毎日同じことを伝えてきました。

一方、エコノミストがやるような5年先、10年先の不動産マーケット全体の中長期的展望を知りたいのであれば、むしろ東京にいる方が、中国やアメリカなどの世界の経済環境が把握できるのでいいと思います。

しかしながら、不動産は株のようにインデックスファンドを買うことはできません。ロケーションやクオリティによって大きく差が出るハードアセット(実物資産)であるところが不動産投資の醍醐味でもあります。


従って、この辺が現地在住でタイムリーな情報発信ができる私のセミナーのレゾンデートルだろうと思っています。


今回のセミナーの内容には、来月12日にいよいよ開通が迫ってきたパープルライン沿線のコンドミニアム市場が実は今どうなっているのか、日本人も結構買っているグリーンライン延伸沿線の供給過剰がどうなっているのか、そして、これまでのプレビルド人気の時代が終わり、いよいよ中古物件のキャップ・コンプレッションが始まったエリアはどこかとか、興味深い情報も含まれています。

尚、今回、セミナーに参加してくれた方々に優先的に情報を開示するようにしているので、このブログの更新をしばらく止めてしまっていますが、またそのうち、徐々にこのブログでも開示していくつもりです。

7月16日と18日、あと2回、東京でセミナーをやるつもりですので、もし参加にご興味がありましたら、私までメールでご連絡下さい。

また、前回同様、次回も参加して頂いた方全員に拙著「バンコク不動産投資」を無料配布しますので、セミナーの内容と照合しながら、バンコクのコンドミニアム・マーケットの構造や特性に対する理解を深める一助にして頂ければ幸いです。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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