バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

2016年06月

BREXITショックで外国人投資家の動向はどうなる?

海外販売さて、つい昨日もThe Nationでこんな記事が出たところです。

 

Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales
(国内需要が回復しない中、大手デベロッパー各社は外国人投資家をターゲットに販売展開)
 

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

(大手デベロッパーは、購買力が弱くて今後ほとんど成長が期待できない国内需要よりも、外国人投資家をターゲットにする)

サンシリを始め、大手デベロッパー各社が海外で販売展開中ということは、既に何回か書いてきたので新しい話ではなのですが、今回の
BREXITショックにも負けず外国人投資家やタイ人富裕層がこれまで通りバンコクを買い続けるのかどうかは、まだ誰にも分かりません。

英語ではこういう時、“Cash is King”というのですが、こんな時こそ現金を持っている人の強味が出ます。

しかし、日本人投資家にとっては、
BREXITでバンコクのコンドミニアム市場低迷が更に続くとすれば、失望売りの購入予約権のリセールを安値で買えるチャンスもあるし、一方で、これからしばらくは避難通貨として円が買われる円高トレンドが続くとすると、支払いが先延ばしできて、ここぞと思うタイミングで全額送金してしまえるプレビルド投資が、絶好の買いチャンス到来にも思えるのですが。

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Focus on foreign roadshows to offset sluggish domestic sales

LEADING property developers have turned their attention to overseas roadshows as a means of generating sales at their residential projects, during a period of low overall purchasing power and only slight growth in domestic demand.

One of the main drags on the domestic market is the fact that the banks are continuing to severely restrict the approval of mortgages to potential buyers in the middle- to lower-income market, with rejection rates of up to 50 per cent at some institutions.

Despite the baht having appreciated 2.41 per cent from 36.07 per US dollar at the end of last year to around 35.20 currently, residential prices in Thailand still present an attractive proposition for foreign buyers, especially business investors from Hong Kong, Singapore, China, Taiwan and Europe, many of whom wish to expand their investment in Asean by using Thailand as the base for their head office in the region.

Some foreign buyers also see residential property in Thailand as a good investment for the long term, with prices in the Kingdom - especially in Bangkok - still lower than those in their own country.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CB Richard Ellis (Thailand), said domestic residential demand had continued to expand only slightly in line with prevailing economic conditions in the first half of the year, as a result of which most developers were attempting to tap into new demand from foreign buyers interested in expanding their investment in Thailand and other Asean countries.

BREXITでリーマン破綻と同じ影響がくる?

BREXIT一昨日、英国のEU離脱が決まったことで、今後しばらくは為替と株式市場が大荒れになりそうです。

私は8年も英国に住んでいたので、イギリス人の個人主義を尊重する文化や群れるのを嫌う性格を知っていますから、こんな結果になってもなんとなく納得がいきます。

 

ところで、巷では、リーマンショック以上のショックだという人もいるようで、そうなると株式市場で余資運用をしている不動産投資家も多いので、これから不動産市場にも影響が出てくる可能性もあります。

これはタイ富裕層や外国人投資家とて同じことで、株式市場で運用している余裕資金で不動産を買うというのが多いパターンです。従って、今回のマーケット変動が早目に収束しないと、今までの
タイ人富裕層や外国人投資家に買われてきたCBDラグジュアリー物件のマーケットも減速するかもしれません。いずれにせよ、今後、コンドミニアム市場への影響をモニターしてこのブログで伝えていこうと思います。


ただ、リーマンショックは大型倒産という100%ネガティブなことが原因ですが、英国のEU離脱は英国がヨーロッパと戦争を始めたわけでもないし、これからは独立してやっていくということで、リーマンショックとはちょっと違うような気もします。

これでヨーロッパ全体の衰退が始まるというマスコミ好みの大袈裟な記事を読みましたが、
EUでGDP第2位の英国が抜けるということは、ASEANでGDP第2位のタイが抜けるという感じですかね。

今はバンコクに住んでいるのでヨーロッパでの実感は分からないし、EUとASEANでは状況も違うので単純比較はできないのは分かります。でも、少なくともそれぐらいのことで東南アジア全体が衰退を始めるという大袈裟な話にはならないと思うのですが。


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追加セミナー開催のお知らせ

セミナー2先日、ブログの中でも紹介しました、7月3日と5日に東京で開催予定のセミナー「バンコク不動産投資・上級コース」ですが、ありがたい事にすぐに定員一杯となりました。

それで急遽7月6日にもやることにしましたが、それもすぐ定員に達したようです。

それもあって、現在、7月16日(土曜日)、18日(月曜祝日)で追加開催しようと主催者のラ・アトレアジアさんと検討中ですが、
このブログ読者の方で、参加希望の方がおられましたら、私までメールを下さい。

正式に開催が決まれば優先でご連絡します。


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人の行く、裏に道あり花の山

大手値引競争さて、最近のブログでは「注目すべき次世代副都心1、2、3」、そして「タイ人アッパーミドルが狙うミッドタウン・フリンジ」と今まで外国人投資家やタイ人富裕層が買ってきたCBDのラグジュアリープロジェクトから視点を移したコメントをしてきました。

 

2014年5月のクーデター以降の顕著なトレンドは、外国人投資家、タイ人富裕層のCBD買いによる高級物件人気です。

 

しかし、これまでどこまで行くか分からない円安で様子見を決め込んでいた日本人投資家にとっても、このところの円高はバンコク不動産投資回帰の前兆のようにも思えます。

 

拙著「バンコク不動産投資」の原稿を書いていた昨年末、1バーツは3.4円以上となり、第1章3項で「超円高時代の終焉、日本人にとって海外不動産はもう安くない」と題してジャパンマネー威力の終焉について書いたのですが、今は円高に反転した結果、1バーツは2.9円台に入ってきています。もっとも、また1ドル70円台まで戻るような超円高はもうないと思いますが。

 

つまり、日本人投資家にとっても香港や台湾の投資家に引けを取らない資金力が戻りつつあるということでもあります。従って、少子高齢化が進む今の日本を考えた場合、この機会に海外にも不動産ポートフォリオを分散しておくべきと考える日本人がいて当然だろうと思うのです。

 

しかし、だからといってこの2年でかなり価格が上昇してしまったCBDのプレビルドを今から買いにいくのはちょっと癪にさわるし、投資妙味もあまりないかもしれません。そこで、他にもっと有望な投資対象はないのか、と考えるのは当然で、そこで出てくるのが平米15万バーツ前後の数年後にはアッパーミドルクラスが追いついてくると思われる価格帯です。

 

本で書いた3つの追い風の最後の一つ、「ミドルクラスの実需書い」にあたりますが、これには彼らのセカンドホーム需要や投資需要も含まれます。しかも外国人投資家やタイ人富裕層に比べれば、数の上ではるかに厚みがあるので、我々がこれから投資するのであれば、ここだろうと思うのです。

もっとも、つい先日、「第1四半期の新規プロジェクト、プリセールは惨敗か!」で書いたように、大量の完成在庫を抱えてしまったサブアーバン市場に見切りをつけた各デベロッパーも同じことを考えていて、今年後半はダウンタウンやミッドタウン・フリンジのマス・トランジット沿い、アッパーからハイクラスコンドの市場で大量供給による熾烈な競争が始まると各調査期間は予想しています。

しかし、これまでブログで何度もいってきたように、基本的にはサブアーバンなど買ってはいけない、ダウンタウンで買うべきだ、という考えは今も変わっておらず、ダウンタウンやミッドタウン・フリンジでの優れたプロジェクトを選んで投資するのがベスト、と私は思っています。

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タイ人アッパーミドルが狙うミッドタウン・フリンジ

Rama 9資金力のある外国人投資家は、普通、分りやすいCBD、もしくはダウンタウンの駅前物件に投資するのですが、タイ人の比較的リッチなアッパーミドルクラスが、最近、投資として、または自己居住用に狙っているコンドミニアムについて、プラスプロパティからこんなレポートが出てきました。

プラスプロパティが行った最近の調査では、ペチャブリ、ラチャダピセーク、ラットプラオ、ラチャヨーティン、パホンヨーティンでの住宅需要が増加中であると分かった。

こういったミッドタウンのプロジェクトはCBDのすぐ近くにあるにも関わらず、
価格がダウンタウンと比べて最大36%も安いからである。

《注:プラスプロパティがいうミッドタウンは、一部私がブログでいうダウンタウンを含んでいるので紛らわしいですが、私は便宜上、CBREの区画割を使っています(拙著の本、22ページの図を参照)。いずれにせよ、この記事でプラスプロパティがいうミッドタウンとは、全てバンコク都内ダウンタウンとの境界、
いわゆるミッドタウン・フリンジのことです。ちなみに、前回のオンヌットも同様にミッドタウン・フリンジです。》

 

また、このエリアの賃貸市場も活況で家賃も上昇しつつあるため、年間投資利回りも5%と悪くない。そして、職住接近とSCや病院等が近くにあって生活に便利な点が、こういったエリアに人気が出ている理由である。
 

一方、スクムビットやシーロムのようなCBD、プロンポンやトンローのようなダウンタウンも人気が高いが、最近の中心部価格上昇で実需層や一部の投資家は、こういうミッドタウン・フリンジにターゲットを移しつつある。
 

ただし、そうはいってもミッドタウン・フリンジが将来ダウンタウンの価格やそれに対する需要を超えてくるというようなことはまずない。しかし、投資家にとってはこういう別の選択もあるということである。すなわち、バンコクCBDの建設用地不足による価格高騰が進む中、ミッドタウン・フリンジは新たな投資機会なのである。
 

更に、ミッドタウン・フリンジの中古コンドミニアムは、当初販売価格より1-2割上昇しているという調査結果が出た。例えば、ラットプラオからラチャヨーティンは15%から20%、ペチャブリからラーマ9にかけては10%から20%の値上がりとなっていて、賃貸収入(イールドプレイ)と含み益(キャピタルゲイン)を合わせた総合的な投資リターンはCBDやダウンタウンに比べてもそう遜色はない。
 

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Property buyer are looking towards mid-town Bangkok

According to recent results from a real estate survey conducted by Plus Property, demand for residential property in the Phetchaburi, Ratchadapisek, Lat Phrao, Ratchayothin and Phaholyothin areas is increasing. Prices in these mid-town locations are up to 36 percent lower than in downtown despite being in close proximity to the city’s CBD.

The rental market in the Ari-Saphan Khwai, Lat Phrao-Ratchayothin and Phetchaburi-Rama 9 zones is also trending upward with these poised to become new business centers. Annual rental yields in these locations stands at a healthy five percent. Poomipak Julmanichoti, managing director of Plus Property, pointed out that all of these neighborhoods possess convenient access to downtown through public transportation and have a number of shopping centers and office buildings to entice renters.

 “Downtown districts, such as Ploenchit-Chidlom, Silom-Sathorn, and the inner Sukhumvit area are very popular among real estate buyers, but their continuously increasing prices have caused consumers and investors to turn towards middle city districts, where there are still opportunities for high returns on investments,” Poomipak said in a press release. “Areas with office buildings, such as Ari-Saphan Khwai, Lat Phrao-Ratchayothin and Phetchaburi-Rama 9, provide good returns on investments due to the many conveniences provided.”

While it’s unlikely that the mid-town locations will ever surpass Bangkok’s downtown in terms of price or demand, it does give investors an alternative place to put their money. Land and available units continues to become more scarce in Bangkok’s CBD and both renters and buyers see mid-town as offering convenience and value.

“In addition, middle city condominiums on the resale market are found to have 10-20 percent higher prices than their initial offering prices, with the majority of these properties being second-hand one- or two-bedroom units,” Poomipak stated. “When comparing the initial offering prices and the resale prices of these properties, significant increases can be seen, with a 15-20 percent increase in the Lat-Phrao-Ratchayothin area and a 10-20 percent increase in the Phetchaburi-Rama 9 area. Midtown districts are therefore additional alternatives for investors looking for good returns on investments from good potential, location and prices.” 

注目すべき次世代副都心(その4)

On Nutこれまで何回かブログでも書いてきました(やはりオンヌット買いは正解でした(その3))(やはりオンヌット買いは正解でした(その4))が、オンヌットはアソークやプロンポン、プルンチットのCBDに直通短時間で行けるだけでなく、高速道路へのアクセスも優れています。

また、駅周辺には市場や大型スーパーもあり、生活に必要なものが揃っています。更に、駅前ではホテルと商業施設、映画館を合わせた30階建の大型シネマコンプレックスも建設中です。(詳細は分かりませんが、アソークのターミナル21をもう少し小さくした感じなのかも知れませんね)

そして、現在、住宅地として駅前の用地取得は難しくなりつつあるものの、徒歩5分程度のところにあるオンヌット通り(ソイ77)にはまだ開発用地が残っているので、今後更に開発が進みます。

そんなところが評価され、オンヌットは今、単身赴任の日本人エクスパットや現地採用者、タイ人アッパーミドルクラスの間で人気があります。

しかも将来、バンナー副都心ができれば、今度は新しく流入してきた、バンナーで働き、かつ予算にも余裕のあるホワイトカラーミドルクラスの人達も、同じ理由で
オンヌットに住みたがるだろうと思うのです。

(注:拙著の本でもデータを使って説明しましたが、一般的にプライドの高いタイ人ミドルクラスは、コンドミニアムを買う場合、サブアーバンを敬遠しインフラ整備が進んでいるバンコク都内の住所に固執する傾向があるのですが、ベーリングより向こうはもうバンコク都ではなく、サムットプラカン県です)

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注目すべき次世代副都心(その3)

バンナーさて、不動産投資という視点から見た場合、プロンポンからアソークに向かって続く高級ショッピングエリアのEMディストリクト、そしてバンナーとウドムスクの間にできる東南アジア最大のSC、ザ・バンコクモール。

一方、既存CBDであるアソークやプルンチット、そして今後副都心になるバンナー。


すなわち、
東京でいえば、丸の内がある東京駅と新宿副都心をダイレクトにつなぐ中央線に相当するのが、このBTSスクムビットラインというわけで、今後ますますこの路線の重要性が高まります。
 

そして、将来、商業とビジネス両方の2大ホットスポットに挟まれる形になるのが、この図からも分かるように、オンヌットやプラカノーン、バンジャクです。


これらの住宅市場では、職住接近でかつショッピングにも便利という理想的な住環境が揃うわけであり、更に、冒頭でナイトフランクもいっているように、
将来は「副都心ができるのに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こる」ということになります。


そして、この中でも要注目は、現在、急ピッチで開発が進むオンヌットです。


次回に続く
 

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注目すべき次世代副都心(その2)

バンスーエリアしかし、バンスーは私にとって、池袋とか上野に相当するイメージであり、人は集まるけどそれほど人気はない街、という印象です。

実際、タイ人投資家の間でもあまり人気があるとはいえず、興味を持たない人が多いです。従って、ここしばらくは我々が投資対象とするエリアではないように思います。

 

確かにバンスーエリアは、パープルラインも開通間近となり、将来、ブルーラインやレッドラインも走る交通要所として開発が進んでいくのだろうと思いますが、誰もが住みたがるエリアになるかというと、ちょっと違うと思います。特に日本人エクスパットが住むようになるとは思えません。

 

その点、ラーマ9はアソークから続くCBDの延長線でもあり、コンベンションホールまで持つシンハーコンプレックスの開発が進むペチャブリ、将来ドンムアン空港まで延伸してその重要度が増すエアポートリンクのマッカサンと、この三角地帯には注目しておくべきです。


ただし一方で、タイランドカルチャーセンターより北側のスティサーンやフワイクワンは、日本人が投資するエリアではないとも思います。従って、ラチャダーピセーク通りならどこでもよいということではありません。

そして、最後のバンナーですが、ここは大注目です。以前にも書いたと思いますが、このエリアは昔から工場地帯であったサムットプラカンがバックにあり、その工場のオーナー達がここに豪邸を建てて住んでいたところです。

従って、今も大きな敷地の更地が多く、小さな建物がごちゃごちゃ建ってなくて開発もし易いのです。それに、かつてこういうスーパーリッチと呼ばれる工場経営者達が住んでいたこともあり、タイ人がバンナーの土地に持つイメージは悪くありません。

次回に続く 

 

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注目すべき次世代副都心(その1)

New CBDナイトフランクがこんなレポートを出しました。

 

バンコクのCBDは10年後、次の3つの副都心エリアに拡散していき、それに伴ってこのエリアには大量の人の流入が起こると予想している。

 

現在のCBDといえば、サートン、シーロム、プルンチット、ワイアレス、ラーマ1、ラーチャダムリ等であるが、ここでは既にオフィス、ホテル、店舗施設ビル等が密集していて、これ以上の開発を行う用地が不足している。その結果、プルンチットの地価はここ数年、毎年のように史上最高価格を更新中であり、今後はもっと開発用地が残っているところに新しいCBDができてくる。

 

エリア1 ラチャダーピセークからラーマ9

ここは誰もが認める副都心最有力候補である。既にグランドラーマ9や∪-プレース、証券取引所等の大型プロジェクトが進行中、もしくは竣工済みとなっている。

 

エリア2 バンナー

次の有力候補はバンナーである。モールグループによる東南アジア最大のショッピングセンター、ザ・バンコクモールの開発。そこでは商業、住宅、オフィスの総合開発が計画されていて、その他にもバイテック(幕張メッセのような見本市会場)のそばにできるオフィスビルのビラットタワー、SJインフィニット2の開発が進行中である。

 

エリア3 バンスー

バンスー駅はバンコクCBDの北部に位置する駅として発展し、新しい商業の中心地となる可能性が高い。地方を結ぶバス路線のネットワーク、鉄道路線、バンコクのマストランジット・システムが集結する大きな駅であり、バンコクの一大ターミナル駅となる。特にこのエリアはまだ開発が進んでおらず、開発用地がふんだんにあることから、今後の発展が期待できる

 

以上がナイトフランクのレポート概要ですが、かつて東京のCBDであった都心3区(千代田、中央、港)に、副都心である新宿区と渋谷区が新興CBDとして加わり、今の都心5区が形成されたようなことが、今、バンコクで起こりつつあるということです。


従って、当然、ラーマ9、バンナーは我々日本人投資家にとっても注目しておくべきエリアです。

次回に続く

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Knight Frank’s Global Cities report is making a bold prediction about Bangkok’s Central Business District. It reveals that the CBD will branch out in three new areas as the city’s public transport system continues to expand. It is predicted that these new CBD areas could see a large number of occupiers move in between now and the end of the decade.

At the moment Bangkok’s traditional CBD can be found within Sathorn, Silom, Ploenchit, Wireless, Rama I and Rajdamri roads. There is a high density of office buildings, hotels and retail complexes here but the area has suffered from a shortage of land available for development in recent years. This in turn has caused prices to rise sharply with Ploenchit having recorded several record breaking land transactions over the past few years.

Ratchadapisek-Rama 9 continues to be the most talked about commercial sub-center, according to Knight Frank’s report and several large scale projects are either under construction or have recently opened. These projects include Grand Rama 9, U-Place, the new Stock Exchange of Thailand building and several other retail complexes.

Another area that could soon be expanding is Bangna. The Mall Group recently announced it will begin construction on Bangkok Mall, a development that will feature businesses, residences and office space. The report noted that this project, along with other new commercial developments including Bhiraj Tower at Bitec and SJ Infinite 2 being built in Bangna, will enhance the commercial potential of the area.

Finally, the new transport hub at Bangsue Grand Station, to the north of the CBD, also has the potential to become another commercial real estate catalyst. Provincial bus networks, rail lines and the city’s rail system will all intersect in this location making the station Bangkok’s main transport hub. The Knight Frank report pointed out that with a significant amount of land available in this area, it could be a future hotspot. 


 

バンコク不動産市場の2面性(その3)

販売率推移このグラフを見ると、マーケットに活気があった2013年の第3四半期には新規プロジェクトの購入予約権は7割以上の販売達成率であったのが、インラック政権に対する反政府運動が始まった結果、どんどん売れ行きが悪くなって3割近くまで落ちたのが分かります。

 

そしてこの時期、購入予約権リセール市場は弱気一色となり、既存の多くの投資家が解約キャンセルしたり、投げ売り価格で処分に動いたのを、私は目のあたりにしました。

そして、この後、軍のクーデターが起こり、前回のグラフで分かるように、
消費者購入意欲が回復すると同時に、購入予約権リセール市場も急回復を始めたのですが、このように思惑で市場が乱高下するのです。

 

従って、バンコクの不動産市場には、ハードアセットである現物資産が対象の完成物件売買市場と、マーケットの思惑で価格が株式相場並に乱高下するペーパーアセットの購入予約権市場、すなわち竣工前不動産の先物市場の2つの側面を持つという特性があります。

 

しかも、この2つの市場は相互に影響しあうため、本来、比較的安定した動きをする現物資産の中古物件市場でさえも、この購入予約権市場の動きの影響を強く受けることになり、その結果、バンコクにおいては、コンドミニアム市場全体の動きや上下変動が速くなるのです。

 

従って、バンコクで不動産投資をする際には、優良物件選びだけでなく、マーケットの動きを十分把握し、適切なタイミングと購入方法を選択することも大事だと思っています。

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バンコク不動産市場の2面性(その2)

消費者購入意欲一方、ワラント債投資とほぼ同じことが不動産投資でできるのがプレビルド投資です。

 

拙著の本、第6章でも書いていますが、「プレビルドとはデベロッパーの開発リスクを引き受けた完成物件の先物買い」です。

 

つまり、プリセールで購入予約権を買い、その後、ダウンペイメントを払い続けながら、価格が上昇するのを待つ。そして、もし期待通りに建築中のプロジェクトの価格が上がっていけば、その予約権にはプレミアムが付くわけですから、投資家は竣工前に予約権を売却して利食いをする。

しかも、予約権のリセールは登記簿上の名義変更を伴わない個人間売買なので、タイではこの利益を申告する人はほとんどいないようです。

 

また一方で、タイミングが悪く思ったように値上がりしなくても、竣工時に残金を払って完成物件をプリセール価格で買い取ることができるので、比較的リスクも抑えられています。

 

ただし、この購入予約権の市場は先物市場なので、先のワラント権市場のように変動が激しくなります。そして、価格が上がらなければ転売は難しくなり、その場合、完成物件を買い取って中長期投資に切り替えるという余裕がないと、最悪の場合、竣工直前にキャンセルしてそれまで払ったダウンペイメントを全部放棄することになります。

つまり、幾分投機的ともいえるゲンガムライ(転売による利食い)のことばかり考えず、
中長期のイールドプレイにも耐えられる資金力と優良物件選びが最も大切ということでもあります。

次回に続く 


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バンコク不動産市場の2面性(その1)

bkk condo

バンコクの不動産マーケットの動きをモニターし、それをタイムリーに日本人投資家にレポートするこのブログを始めてから、かれこれ2年が経ちました。

 

私が思うに、バンコクの不動産マーケットは東京のそれに比べて、市場の動きや変化が株式市場並に速いという一面があります。

だからこそ、こういうマーケットの動きをオンタイムに伝えることが、このブログのレゾンデートル(他にはない存在意義)なのだろうとも思っているのですが・・・。

 

私は、東京ではドイツ銀行の投資銀行部門であるドイツ証券にいたのですが、そこでは株式、債券、為替のディーリング等、幅広い証券ビジネスをやっています。私もそこで投資したオフィスビルやショッピングセンターの不動産を証券化し、国際不動産投資ファンドの中に組み入れ、運用の中で資産価値を上げていくという、アセットマネジャーをやっていました。

 

従って、証券業界にも近い位置にいたのですが、その観点から見ると、バンコクの不動産市場は証券市場に似た側面があります。特にプレビルドのバイジョーング、つまり、コンドミニアム購入予約権の売買市場は、まさに証券市場で売買されているワラント債(新株予約権付社債)のワラント権(新株予約権)に酷似していると思っています。

 

例えば、投資家は予め決められた価格で株式を購入する権利を目当てにワラント債に投資します。そして、この社債の満期日までに市場で株価が上昇し行使価格より高くなれば、この新株予約権を売却して利益をあげられるわけです。

 

次回に続く

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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その3)

中古コンド

これが日本の、しかもご自身の住む街で不動産投資をする話であれば、既に知識も経験も十分あるのでそんな余計なアドバイスなど要らない、と思われるでしょうし、まことにごもっとも、なのですが、バンコクの不動産市場は、東京とは基本的な構造や特性が違います。

 

また、この本に書いてある基礎知識を理解し、かつ今回のセミナーで話す予定の、今の状況下ではどうやって投資をするのが最も効果的なのか、という具体的な投資の実践方法を聞いておけば、コンドミニアム投資の「入口」で早速失敗してしまうようなリスクは、かなり低くなるだろうとも思っています。

現在、バンコクのコンドミニアム購入をご検討されておられる方には、是非ご聴講頂ければと思います。

 

尚、セミナー教科書として、拙著「バンコク不動産投資」を無料配布すると先に書きましたが、これは全てラ・アトレ アジア(タイランド)社様が出版社から一括購入するため、予算に限りがあります。

従って、今回は50名ほどで予算を組んでおりますが、参加者多数の場合、定員に達した時点で締め切りになりますのでご了承下さい。
また、本は既に持っているので要らない、という方であれば、その旨事前にご連絡頂き、教科書として会場に持参して頂ければ、席に余裕がある限り参加可能です。

 

尚、今回のセミナーは、以下のスケジュールとなりました。

7月3日(日曜日) 午後2時~4時
7月5日(火曜日) 午後7時~9時
7月6日(水曜日)    
午後7時~9時

場所:株式会社ラ・アトレ本社セミナールーム
http://www.lattrait.co.jp/profile/access.html 


7月3日(日)午後と7月5日(火)夕方のどちらかで
セミナー参加ご希望の方は、都合の良い日をお選び頂き、住所と電話番号、お名前を添えて、私宛にメールにて参加希望のご連絡を下さい。

 

また、セミナーに関してご質問等がありましたら、メールでお答えさせて頂きますので、よろしくお願いします。


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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その2)

7 reasons

さて、このセミナーでは、筆者ブログの強味である、バンコクに在住し、英語でもタイ語でもあらゆるソースから最新マーケット情報を入手分析し発信している、という特徴を出していきます。

 

最新データに基づく現在のバンコク・コンドミニアム市場の動き、デベロッパーの実状と戦略、今の投資家センチメント、そして、これから半年、1年先にどういうことが起こりそうかという筆者の考え、そして、今のマーケット・トレンドの中で最も効率の高い投資戦略について、話を展開していきたいと思っています。

 

さらに、今までブログの中では具体的なプロジェクト名を出して、こんな物件は買ってはいけない、というようなことは、さすがにデベロッパーに対して失礼なので書いたことはありませんが、それでは本当に買ってはいけないプロジェクトとはどんなものなのか、がいつまで経っても分からないと思うので、セミナーでは、現在も販売中の大手デベのプロジェクトを具体例として挙げて説明していきます。

 

また、同時に、こういうプロジェクトは買いです、というのも、具体的に名前をいくつか挙げながら、その理由や根拠を説明していくつもりです。

 

従って、このセミナーには、そこに参加した方だけに伝えることができる話が詰まっていると同時に、我々であれば、こういうところまで吟味した上で、日本の投資家の方にアドバイスし、物件購入のお手伝いができるということを理解して頂けたらと思います。

次回に続く 


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バンコク不動産投資・上級コースセミナー開催(その1)

ラ・アトレ今年2月に、拙著「バンコク不動産投資」を出版して以来、日本からのバンコク・コンドミニアムに対する問い合せが増えてきています。

 

そこで、今回、実務面で協力関係にあるラ・アトレ アジア(タイランド)社様の提案で、東京でセミナーを開くことになりました。時期は7月初めの週を予定しています。

 

さて、このセミナーの主旨は、AECやタイ経済、バンコクの将来性、プレビルド投資といった、ネットで調べれば誰でも簡単に分かることを繰り返すエントリーレベルのセミナーではありません。

そういうのは既に何度も聞いて十分な基礎知識があるし、いつでも投資を実行する準備ができているので、今のマーケットの流れに乗った具体的投資戦略を知りたい、という方を対象にした上級者向けセミナーをやろうというものです。

従って、拙著の「バンコク不動産投資」がバンコクでコンドミニアム投資をするための必須基礎知識を中心に書いてありますので、このセミナーの中でも教科書的に使っていくつもりです。

 

そのため、今回、ラ・アトレ アジア(タイランド)社様のご好意により、セミナー参加者の方には、この本をセミナーで使う教科書として無料で配布(日本の本屋で1冊、1600円で市販中です)して頂けることになりました。
 

次回に続く 


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不動産市況は回復途上?

transfer英字紙、Bangkok Postに載った記事です。

 

題名だけ読むと、「不動産市況は回復途上」という、何となく明るい感じを受ける記事なのですが、本当はどうですかね。まあ、読み進んでいきましょう。

 

不動産業界は今年、堅実で落ち着いた状況になるであろう。ただし、バンコク郊外は成長が継続するものの、地方の住宅市場は振るわない状況が続く。

 

財務省によれば、不動産市況は政府の刺激策で今年の4月末まで4ヶ月間成長が続いた後、今は落ち着いた状態に戻りつつあるものの、今年後半の政府による追加公共投資がタイ経済を刺激するので、不動産マーケットは次第に回復し、年率5%の成長を遂げるとのこと。

 

更に、不動産情報センターによれば、政府による不動産税の軽減措置は今回が初めてではなく、過去に3回あったが、毎回、その刺激策が終了した後の2ヶ月間は低迷したものの、直ぐに立ち直ったのであまり心配は要らない。

 

また、タイコンドミニアム協会によれば、バンコク郊外のマーケットはこれからの新規供給によって成長が継続すると予測していて、特にパープルライン等の新線沿線の供給が増えるとのことである。

 

しかし一方で、コリアーズ・インターナショナルは、今後も消費者心理は悪い状態が続くので、今年の不動産市場は5%以下の成長にとどまるだろうと予想している。

 

ただし、今はデベロッパーがかなりの値引き販売を展開していることから、中長期投資家や実需の購入希望者にとっては買いのチャンスである。一方、タイ経済の低迷が続いていることから、ゲンガムライのような短期転売で儲けようとする投機筋のバイヤーにとっては、今は購入のタイミングとは言えない。

 

更に、マストランジット沿線のコンドミニアムについては、今も投資対象として魅力があるものの、当たり外れが相当あるので、投資家は投資を決定する前に、今まで以上に十分な事前調査をすべきである。

 

以上、役人などは随分楽観的なことを言っていますが、かなりのポジショントークが入っているような気がします。日本と違って、タイでは政府やデベロッパーが恥ずかしげもなくポジトークをやる文化があるようで、投資家にとって情報の取捨選択は非常に重要です。


従って、ここはやはり、コリアーズのコメントに注目しておくべきだと、私は思います。

 

特に、バンコクダウンタウンの今年後半のマーケットについては、これから大量供給による供給過剰が始まる可能性が高くなっています。しかしこれは、中長期投資家にとって、これからが安く買えるチャンス、というコリアーズのコメントには全く賛成です。

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Property market on road to recovery

The property sector is expected to remain stable and reach a balanced point this year, with Greater Bangkok seeing continued growth while most provincial locations stay sluggish due to the stuttering economy.

Deputy Finance Minister Wisudhi Srisuphan said the property market would recover to a balanced point after growing in the first four months, boosted by property tax incentives that ended on April 28.

"Public spending of around 2 trillion baht in the remainder of the year will help drive the overall economy," he said. "The property market will have a gradual recovery with growth of 5%. Developers have a strategy to survive in a stagnant economy."

Samma Kitsin, director-general of the Real Estate Information Center, said it was not the first time that property tax incentives had been used to boost the economy.

"They were used three times and every time the market fell two months after the incentives ended. Then it resumed as usual," he said.

Prasert Taedullayasatit, president of the Thai Condominium Association, said the property market in the first quarter rose by 8% in Greater Bangkok and 11% in six key provinces.

"In Greater Bangkok the market will keep growing as it will be driven by new residential supply being launched until the end of the year and new mass transit lines including the Purple Line, which will start running, and many lines for which the government will open bidding," he said.

Mr Prasert predicted 250 billion baht in new residential supply from May to December by the top 10 developers. It will include 88 condo projects worth a combined 120 billion baht, 92 townhouse projects worth 52.6 billion and 74 single-house sites worth 76.6 billion.

Atip Bijanonda, president of the Housing Business Association, said the low-rise housing segment in the provinces would continue strongly but condos would remain poor due to drought and declining prices of farm products.

"Developers should be more cautious in investment as it is cloudy for the remainder of the year," he said. "They should ensure market demand before launching new projects."

Wijit Nimirtwanich, a technical officer at the Office of Transport and Traffic Policy and Planning, said the government would accelerate bidding for new mass transit lines this year in a bid to use infrastructure investment to boost the economy.

Lines include six routes with a total distance of 131.7 kilometres, representing 28.4% of mass transit lines.

They are the Red Line (Bang Sue-Hua Lamphong), Light Red Line (Phaya Thai-Makkasan-Hua Mak), Purple Line (Bang Sue-Rat Burana), Orange Line (Thailand Cultural Centre-Min Buri), Pink Line (Pak Kret-Min Buri) and Yellow Line (Lat Phrao-Phatthanakan-Samrong).

Surachet Kongcheep, associate director of property consultant Colliers International Thailand, said the property market this year might have stable growth or an expansion of no more than 5% as consumer confidence was weak.

"For investors and homebuyers, it's a good time to make a decision as developers are willing to offer attractive campaigns and discounts," he said. "But it's not the right time for short-term speculators as the economy is still sluggish."

He said condos remain attractive as an investment as they are driven by mass transit lines but investors or buyers should do a site survey before making a decision. 

これから大化けする8つの駅とは?(その2)

samlongสถานี สำโรง · ถือเป็น อีก ทำเล ที่ ได้รับ ผลกระทบ จาก เส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีเหลือง โดย สถานี สำโรง เป็น ปลายทาง ที่มา บรรจบ กับ เส้นทาง รถไฟ ฟ้า ที่ ต่อ ขยาย มาจาก แบริ่ง ซึ่ง จะ เปิด ให้บริการ ใน อีก ไม่ กี่ปี ข้างหน้า โดย เส้นทาง รถไฟ ฟ้า ส่วนต่อ ขยาย นี้ มี การเปลี่ยน แปลงค่อน ข้างชัด เจน ใน ช่วงหลายปี ที่ผ่านมา โดย มี โครงการ คอนโดมิเนียม เปิด ขาย กระจาย ไป ใน หลายๆสถานี · ซึ่ง เมื่อ การก่อสร้าง ของ สาย สีเหลือง มี ความชัดเจน มากขึ้น · จะ ช่วย ให้ ศักยภาพ ของ เส้นทางนี้ มีมาก ขึ้น อย่างแน่นอน ในอนาคต

 

以下、要訳です。

 

「サムローンはイエローライン開通の恩恵を最も受ける駅の一つと思われる。その理由は、サムローンはイエローラインの終着駅であり、かつ現在ベーリングから延伸工事中のグリーンラインの駅にもなることから、今は何もないところが一度に2つの路線のクロスポイントとなるというのと、グリーンラインの延伸工事はもう開通間近であることから、サムローンへの期待度は大きい。

更に、過去数年の間にこのグリーンライン延伸線の各新駅で、既に相当数の新規コンドミニアムプロジェクトが売り出されたことからも、この開通により沿線地域の状況が一変するのは既に誰の目にも明らかである。そして、同様にイエローラインのポテンシャリティも更に高まりつつあり、サムローンの将来性は高い」

 

コリアーズの期待度も高いようですが、私もサムローンは確かにこれから可能性があると思っているし、今のところ、ここは買いだろうと思っています。ただ、サムローンと次の2駅だけは来年、先に開通させるという噂があるようですが、どうも根拠の無い話のようでもあり、あまり期待しないほうがいいと思います。

 

ただし、要注意なところもあります。パープルラインの現状を思い出して下さい。こういう時には機関投資家がやるようにデベロップメント・パイプラインの調査が必要です。

 

もし、パープルラインがそうだったように、これからこの沿線にデベロッパーが押し寄せて、年間1万ユニットもの新規プロジェクトがグリーンライン延伸線沿線で出始めるとすれば、それは即刻、投資家撤退の合図です。デベと投資家は立場が違うことを理解しなければなりません。

 

前回のブログでも書いたように、サムローンは圧倒的な利便性という潜在力を持っています。しかし、一方で、ここはCBDでもダウンタウンでもないので、土地は資金力のあるデベロッパーであれば、いくらでも手に入ります。そうすると、同じような物件がほぼ無尽蔵にこれから出てくる可能性があるのです。

 

だから私はいつも、デベがいくらお金を積んでもなかなか手に入らなくなってしまったバンコク都心部の一等地で、これからキャップ・コンプレッションが起こるエリアでのコンドミニアム購入を勧めているのです。

しかし、だからと言って新興住宅地を全否定しているわけではありません。予算の関係もあってどうしても都内の物件が買えない人もいます。
その場合、CBDやダウンタウンの一等地であれば駅から500メートル離れていても大丈夫ですが、郊外の場合は徒歩数分、やはり200メートル以内に絞り込むべきです。これによって、オーバーサプライの危険性はかなり薄められます。

プロはリスクを認識した後、必ずそれを緩和する措置を取りますが、
これをリスク・ミティゲーションといいます。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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